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安盛投資 Frederic Tempel﹕人幣貶值 短暫影響歐零售物業

1 : GS(14)@2016-02-18 22:20:32

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【明報專訊】受惠於歐洲央行近年推行量化寬鬆政策(QE)大印銀紙,個別歐洲房地產股票基金過去4年表現突出,累積升幅達116%。安盛投資上市房地產股票投資主管、高級基金經理Frederic Tempel接受訪問時認為,歐洲房地產上市證券的上升周期一般長達15至20年,由於是次升浪於2008年第四季開始至今僅逾7年,故目前仍處於上升周期的中段,未來仍具備上升空間。不過,人民幣貶值,卻會對英法核心區零售物業構成短期不利影響。

明報記者 葉創成

Frederic Tempel接受訪問時表示,截至去年11月底,「安盛泛靈頓歐洲房地產基金」最重倉的市場分別是英國、德國及法國,佔比分別達35.12%、17.97%及16.22%;寫字樓、零售及住宅則分別是持有最重倉的分類資產,佔比分別達34.73%、30.63%及21.11%。

該基金投資的上市公司持有英國及法國若干零售物業,去年8月11日人民幣匯改以來,歐元兌人民幣升值近6%,中國人外遊歐洲的購買力有否受影響呢?當地零售物業租金及價格會否亦因此受壓呢?Tempel就此回應,過去幾年受惠於內地旅客上升,在巴黎香榭麗舍大道(Champs Elysees)及倫敦龐德街(Old Bond Street)等旅遊黃金地段零售物業租金及價格均水漲船高,很多零售商均希望在當地開設大型旗艦店,一舖難求。因此,他相信,即使人民幣貶值可能令中國到訪英法的旅客短期減少,惟對上述零售物業的出租率及租金只有相對溫和的影響。

歐地產股勁升首階段已過

Tempel強調,在歐洲房地產零售物業的籃子中,上述黃金地段物業佔比不大,大型購物中心才是核心資產。他指出,由於過去數年歐洲經濟疲弱,大型購物中心的租金增長呆滯;惟隨着最近歐洲大陸的零售銷售正開始好轉,預期有關情况將會逐步改善。

至於歐洲的房地產上市公司股票,Tempel指股價會受多種因素影響,包括信貸及息口情况(當地上市房地產公司資產平均60%來自股本、40%來自貸款)及入住率。當出現信貸緊縮或供應過多時,此板塊便會面臨較大風險;例如2008年環球金融海嘯期間全球信貸緊縮,歐洲房地產股票價格亦曾急跌。不過,隨着美國聯儲局於2008年第四季開始將息口降至零,跟着推出QE大印銀紙,改變了全球信貸緊縮的局面,歐洲房地產亦自此步入擴張周期。Tempel分析,擴張周期的第一階段由息率下調帶動,令物業價值上升及債務成本下跌,價格在這一階段升勢強勁,惟已告一段落。

Tempel相信,歐洲房地產股票的上升周期目前已進入第二階段,雖然升勢料不及第一階段,但仍有很多理由解釋何以有關資產仍具吸引力。

上升周期可長達20年

他解釋,歐洲上市房地產公司的負債比率本已處於歷史低位,歐洲央行近年採取寬鬆的貨幣政策對該板塊有非常正面的影響,令其不論透過發行股票或債券取得資金的成本均低廉。另外,實物市場目前空置率偏低,未來新增供應亦遠低於歷史平均水平,日後當租客需求上升,租金料可穩步向上;當為數不多的新發展項目亦開始進入市場,亦可為有關上市公司帶來新租金收入來源。綜合上述分析,Tempel總結,以歐洲房地產上市公司,上升周期一般長達15至20年,目前僅步入上升周期中段。

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