關公再見2016@Rudi Leung

房產基金領展最強梁劍平 Thomas Leung

2017-07-17 NM

今期說我的另一愛股領展（823）。由於領展沒有像煤氣（3）發紅股的機制，所以一眾分析員對它的評語是比較準確的。它在2005年12月在港交所上市，是香港最早上市的房地產基金。現時在香港管理150個商場，內地在北京、上海、廣州各有一個商場，還有它買入了和正在改建香港旺角工業貿易署大樓商場及寫字樓，將會在2017年尾完成，再者在觀塘海濱道和南豐發展的九龍灣商廈，大概會在2019年完成。經過多年發展，領展已經從一個本地商場管理人，發展到中國和香港的商場、商廳和建築商了。以市值計，它也是亞洲最大市值的房地產基金。

領展受香港《房地產投資信託基金守則》規管，每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息分派予投資者；同時遵守最高不超過計劃資產總值45%的借款上限。興建商廳比例也不能超過資產總值的10%。在內地的資產總值也不能超過12.5%。也因為這些規管，它的透明度比一般股票是更高的。對股東態度明確，例如你不用擔心它的派息比例，也不用擔心它借貸過度。所以你還是擔心它的購物商場和車位可不可以有效率地租出去吧。

領展的資產是由香港房屋委員會（房委會）分拆其零售物業及停車場而來。所以它的商場都位於很成熟的社區內，居民多年來經過政府的租金補貼，和薪金不斷提升，形成了巨大的消費力量。如果你在晚飯時間去領展的商場，你會看到它的食肆和餐廳的人流是高的，加上居民不用供樓，銀行供樓利息的升跌對他們應該是沒有影響的，這些居民的消費能力可能比一眾供樓人士還高呢。也因為這強大的消費能力，使各商戶有生意可做，造就領展的表現超強，抗跌力超高。它的現金流是高和穩定的。派息也每年增加。從表裡說明：

經過領展多年對商場環境和商戶組合的優化，實用呎租和出租率不斷堤升，實用呎租由上市時的 23元升至 2017年３月的 55元，而出租率也由同期的 90%升至 96%。它同時會把效率低的商場賣出，套現再買其他商場和商廳。

領展高息嗎？

從表裡看到，領展的息率一般是 4%左右，它的息率高過美國 30年長期國債，但低過其他房產基金如置富（ 778， 5%）、陽光（ 435， 5%）和冠君（ 2778， 4.6%）。為什麼我會推薦領展為首選？這個問題我會從房產基金和美國 30年長債的息率關係說明。

美國是全球最大的經濟體，有 70%美元在國外流通，各國包括中國在內的外匯儲備，也用美元為基礎。所以全球只有美國有印銀紙的功能，理論上它不會賴賬，所以它的國債息率的風險是零。而房產基金的息率也是反映着投資者對它們風險的看法。所以領展的息率在一眾房產基金中最低，正正是反映它的風險是最低的。風險低而息率高於一般股票，也是愛息投資者對它忠誠的原因。

美國加息會影響領展嗎？

過去香港的長期低息和環球經濟不穩定，領展有強大的消費力作後盾，而管理層有超強能力去將商戶組合和商場環境優化來適應這強大的消費力，所以它的股價、淨值、實用呎租、出租率和派息每年都有爬升。上市11年，股價和淨值只有4年下跌。而領展的股價基本是在反映它的資產淨值。它現價是58.85元（7月4日）算是高嗎？是貴嗎？高是一定的，但不貴，它2017年的P/B是0.87，比2005年上市時1.51還低很多，2017年3月31日領展每股淨值62.4元，你以54.45元就可以買到了。過去美國已加息兩次，香港也不跟隨，這表示香港資金充足。但如果美國再加息一至兩次的話，香港始終是會跟加。這會對一些多遊客如銅鑼灣的商場是有影響的。但領展的商場針對的是本地基本消費，如果香港是全民就業的話，理論上應該是沒有影響的。領展商場優化項目不會停下來，加上廣州的商場2017年5月才正式入賬，旺角項目2018年入賬，九龍灣項目在2019年入賬，到時領展資產淨值會有所提升，從而股價也會跟升。只是升得沒有那麼快吧了。由於受到房地產投資信託基金守則的規管，所以派息是穩定的，收益率大約是4%。領展大約每年有30%商戶租約到期，所以呎租提升有序，車位月租也有提升的空間，對收益率有幫助。對一眾高息而要求穩定的投資者很有吸引力。

梁劍平 Thomas Leung 梁劍平博士，人稱學者股神，現任恒生管理學院市場學副教授。

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