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拜讀閣下之文章, 獲益良多。希望諗樣兄賜教。
本人2008年頭以190萬買入一700呎村屋地下單位(A), 現值360萬, 尚欠銀行97萬, 公司有津貼至2019年, 津貼每月約7,300元。 領取津貼條件(i)自住; (ii)如換樓要將所賺用於購買新單位, (但可保留新樓樓價一成支付買樓費用); (iii)不可加按。如換樓可向公司借130萬,1.7%,分10年還。
另丈夫於2008年中以200萬買入一3房單位(B), 分30年供, H+0.5%, 現市值約400萬, 欠銀行124萬, 因某些原因租予親戚, 每月租金剛好夠供樓, 預計3-5年後才可收回。
本人月入5.4萬, 丈夫3.1萬。有現金120萬。要供養父母, 沒有兒女。
因頂唔順樓上住客自私不顧公德行為, 本人想搬屋, 買一個較大及更保值的單位(C), 約640萬。但丈夫喜歡A單位, (老實說如不是樓上住客衰, 現單位是很不錯的)不太想賣。暫時仍未有共識。目前有以下方案, 不知如何是好:
1) 賣出A, 向公司借130萬換入C。保留現金, 待樓市下跌時買多一個單位收租。這方案好處是可以搬出現居, 並繼續領取津貼。但頭10年負擔較重(因同時要還公司貸款及銀行貸款), 但仍屬可負擔範圍。
2) 將B單位加按150萬, 再加手上的現金購入C,借7成,先出租幾年(約3年), 再收回自住。這方案可保留A單位及繼續領幾年津貼。但要繼續忍受樓上無公德鄰居。預計應可於3年後儲夠錢贖回A。到時即使不能繼續領取津貼, 出租A可幫補C供款。
3) 用手上現金, 再加按約50萬, 買入一個480萬單位, 將A出租(租值約9,500元)。這方案可搬出現居, 保留A及擁有多一個單位。 但不能繼續領取津貼。
4) 唔好搞咁多野, 繼續住在A,忍受樓上住客, 用手頭現金買多個300萬單位收租算了。
究竟如何是好? 現在是否換樓時機? 實在令我非常頭痛。諗兄有何高見, 或其他更好方案。萬分感激。
煩惱人上

煩惱人主要係煩樓上個FK鄰居。大家買樓租樓要盡量避免。屋企係一個休養生息既地方,如果返到屋企仲要去同鄰居PK,你整體運勢好極有限。所以睇樓要睇埋走廊,睇下鄰居有冇以八卦刀劍亙向,如果你係出劍既一個,諗樣勸你都係還劍入劍鞘。另外寵物真係因人而異,如果你喜歡聞狗味,同一個養幾隻狗狗既鄰居住有好處,話唔定可以搵佢幫手放狗。

先睇你地現時總借貸力,以家庭月入$85000計,減去現時A單位月供7300及供B單位,估計$5500,剩餘仲可借3.61*2.65mil=九百五十萬。你自住A有公司津貼但一樣要計落借貸比率。照咁睇你確實可加貨,只要攪哂咁多野後你每月供款不超過你家庭月入25%即可!(即$22500)。原因係當你現時「持貨量」等於25%,升市你又開心,跌市相對都開心。咁講係因冇人想蝕錢,有樓係手絕對想個市升到你死為止! 但如市跌你又有子彈入貨既話,咁跌市都唔係點怕。

當然有人話對於借貸力既估計,即每月供一萬即可借走2.65mil既說法,係假設息口唔上升同樣家庭收入不變(即係淡市唔會失業),可以係逆市好唔同(絕對係財爺口吻)。上文已提及理財係因人而異,每個case答案都會唔同,如果你做平民飯盒生意係經濟下滑時生意會更好添! 所以另建議大家留個buffer位比自己,就係而家盡量用少D手上現金去買樓,同埋盡量「有套即用」! 即係有得套現就先套,只要套完唔好令自己負擔比率過25-30%。

綜合上述睇法,請將自住A賣走賺錢,將B套現,買入C,但C單位最好唔好貴過4.50mil。賣A係因為A根本唔值市場估價,原因係你(業主)知得比街外人更多,即附近有個麻煩鄰居,如佢地騎呢起上黎你keep間樓落去隨時出事。如租左出去恐怕租客都會成日問侯你,做咩搵野黎煩呢?

當然住開有感情,其實唔建議係而家換大樓,不過你有能力所以換到4.5mil都好穩當。比諗樣就會買返間差唔多大,或索性租樓。因為你有$7300每月津貼,假設你租一間$13000蚊既屋你每月都係比多六千蚊,但係你一買屋C你要比七萬蚊印花稅,另外要比人綁三年。今日先講一半,下回分解。
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