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房地產》黃柏鈞把看屋當興趣 變身包租公 月薪五萬上班族存到千萬房產的理財術


2011-8-29  TWM




從七年前身上只有九萬元的窮小 子,到如今擁有千萬房產的包租公,三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持,卻靠著持續不間斷的房市理財執行力,創造千萬資產。

撰文‧ 林心怡

夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙,假日,是上班族難得休閒放鬆的好時光,但今年三十四歲的黃柏鈞(化名),卻不辭辛勞地為今年八月才 購入的公寓裝潢忙進忙出,一切趕工,只為了能快點用漂亮的價格順利出租。

白天,黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族;下班後,他是熱愛看屋,名 下擁有四戶房子,市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞,每月租金收益早已超過本薪,七年來,看過的房子至少逾百間。

買 舊公寓 母親一度極力反對原來,之前住台南縣的黃柏鈞,七年前買下人生的第一間房子時,只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不 到一年的他,一心想要累積財富、享受生活,因此興起了購屋理財的念頭,經常利用中午休息時間去物色房子;決定購買之後,才帶著母親去看這戶老舊的公寓。

﹁ 這麼破舊的公寓買來幹麼?你繳得起房貸嗎?有必要這麼衝動,急著買來當賠錢貨嗎?﹂黃柏鈞傳神地形容著,母子兩人甚至還為此,在房屋仲介面前大吵將近一小 時。

﹁我當時的想法很單純,覺得那裡近成功大學、生活機能佳,雖然房子很破舊,但價格相對便宜,只要花巧思布置,提高分租租金,用租金繳房 貸不成問題,而且把錢存在房子裡,還有機會賺增值價差。﹂黃柏鈞據理力爭後,好不容易說服母親借他二十五萬元,並向好友情商借了六萬元,加上存款九萬元, 才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費,買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元,剛好支付每月一萬一千元的房貸。

二 年後,黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售,順利獲利六十八萬元,再加上每月強迫儲蓄一萬五千元,扣掉分期還母親與友人的借款,黃柏鈞在二十九歲那 年就存到人生的第一個一百萬元。

﹁其實,剛買房子的前三年,我的財務還滿吃緊的,買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。﹂原來,在買第 一間房子的年底,黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後,以每月九千元回租給建設公司,再 轉租給南科的高階員工。

控制預算 再買小套房賺租金收益﹁雖然每月的租金,剛好可以打平月繳八千六百元的房貸,但頭期款的負擔,還是得一肩扛,當然要省吃儉用!﹂黃柏鈞笑著說,為了省錢, 他不敢買車,工作前五年,每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班,每月交通費不過六七四元,伙食費每餐平均不超過六十元。

另外,文筆不錯的 黃柏鈞,還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金,並出版過四本書,把賺來的錢用來買房子外,平常也勤閱房市理財相關資訊,跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣 的是,為了節省開支,他還常常在書店裡一站數小時,詳閱房市理財相關書籍;他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書,認為最適合作為房市理財的入 門。

﹁當然,買房子的頭期款籌措最不容易,除了借款,我也會找人合資。﹂比方說,黃柏鈞位在台南市﹁吳園﹂附近的房子,八十萬元的頭期款就 是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓,經過他巧思整理,三間房間分租後,月租可收二萬元,扣掉每月房貸七三○○元,每月就有一萬二 千元的租金收益,投資報酬率將近一○%。

除了賺取租金收益,黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時,﹁錢﹂進房市撿便宜。﹁像在金融海嘯時,當台股 跌到四千點附近,我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子,半年後帶租約出售,不算租金收益還獲利四十萬元。﹂黃柏鈞有些得意地說。

以 屋養屋 嚴選投報率八%物件下手去年四月,黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝,自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費,再上網買便宜、有質感的家具布置後,改裝成 擁有六間房間的學生宿舍。

更特別的是,這戶被黃柏鈞稱為﹁學生宿舍﹂的透天厝,還以﹁經營民宿﹂的手法,在部落格上介紹房間的擺設與風格, 不論是﹁希臘風﹂、﹁地中海風﹂等,目的在於提高出租賣相,算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元,早已超過每月本薪的五萬元。

﹁ 其實我購屋的邏輯很簡單,就是用自住的角度看房子,用巧思布置房子,提高租金收益率,並選擇有保值與增值空間的房子。﹂的確,綜觀黃柏鈞手上的房屋物件, 都有幾項共同特色:鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正,及通風、採光佳的房子,且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。

另 外,黃柏鈞還強調,要精算每月房貸,並設定只買投報率八%以上的物件,才能達到﹁以屋養屋﹂,與創造年收百萬元的目標。

﹁我不覺得買屋真有 這麼難,關鍵在於你有沒有做好計畫,並徹底執行!﹂黃柏鈞打趣地說,相當慶幸自己﹁一股傻勁﹂的執行力。的確,正確的房市理財觀念與紀律化的執行力,再透 過簡單的理財行動,就讓工作才七年的他,累積了意想不到的財富。

黃柏鈞(化名)

出生:1977 年

現職:公務員

學歷:台北藝術大學戲劇研究所

工作資歷:7年

省錢 心法

1.先住家裡省下租金。

2.不開車省交通費。

3.簡單飲食省下伙食費。

黃柏 鈞的投資心法

1.收入減掉儲蓄才等於開支。

2.兼差賺稿費補貼。

3.只挑租金收益率8%以上的房子創造收益。

黃 柏鈞的房市理財七招

房市獲利方程式

薪資月收入:

約5萬元

租 金收益:

6萬5000元

每月房貸總額:

3萬6300元

每 月總收入(本薪+業外-每月房貸總額):

7萬8700元

年收入(本薪+租金+兼差):約109萬(本薪5萬元x13.5個 月+租金2.87萬元x12個月+接外稿約7萬元)

房屋持有標的:

1間自住,3間收租

名下房產市值:

自 住小套房200萬元+透天厝學生宿舍620萬元+2間公寓(138萬元+280萬元)

名下房產市值粗估

1238 萬元

1.用自住的角度篩選房子。

2.與仲介保持良好關係,掌握不錯房屋物件的訊息。

3.買學區附近的房子,賺 租金收益。

4.挑生活機能佳、交通方便的物件。

5.格局方正、通風與採光佳者。

6.最好是一層一戶與動線流暢 的公寓或透天厝,且棟距合宜的物件。

7.用租金繳房貸,單層公寓或透天厝以隔間分租提高收租總額,並自己花巧思布置提高出租賣相。


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廣東水利廳原巡視員彭澤英被查 原廳長黃柏青今年4月落馬

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4695268.html

廣東水利廳原巡視員彭澤英被查 原廳長黃柏青今年4月落馬

一財網 林小昭 2015-10-10 22:29:00

​廣東省紀委10日發布消息:廣東省水利廳原巡視員彭澤英涉嫌嚴重違紀問題,正在接受組織調查。在彭澤英之前,他的老搭檔、廣東省水利廳原廳長黃柏青已於今年4月底落馬。

廣東省紀委10日發布消息:廣東省水利廳原巡視員彭澤英涉嫌嚴重違紀問題,正在接受組織調查。

資料顯示,彭澤英,1950年10月生,廣東化州人,曾先後擔任化州縣副縣長;化州縣委副書記、副縣長;任信宜縣縣委副書記縣長;任信宜縣委書記;化州市(縣)委書記等職務。1996年後調往省會廣州,任任廣東省水利廳黨組成員、副廳長。2009年3月至今任廣東省水利廳黨組成員、巡視員。至於具體何時退休,則沒有公開資料可查。

在彭澤英之前,他的老搭檔、廣東省水利廳原廳長黃柏青已於今年4月底落馬。1954年11月出生的黃柏青曾擔任過惠州市經貿委主任、惠州市委常委、市政府常務副市長,2006年底,黃柏青調任省水利廳副廳長,不久後升任水利廳廳長。

《廣東黨風》雜誌今年9月刊發的一篇名為《靜水之下,貪欲潛流》的文章指出,在黃柏青擔任惠州市經貿委主任、惠州市副市長、省水利廳廳長期間,於平時逢年過節收受省水利廳、省屬有關企業、惠州市黨政領導幹部與社會老板賄賂、禮金近2億元。

文章說,在黃柏青擔任省水利廳廳長期間,黃柏青的違紀違法發展到登峰造極的程度。以利為繩編織出相互交織的“共腐關系圈”,政商勾結,上下串通,暗箱操作,買官賣官等呈現網狀牽連。

面對省水利廳內“互相勾結、各取所需”的“潛規則”,黃柏青不僅沒有大力整飭,紮緊籠子,反而更進一步將這種“潛規則”發展為“明規則”,“利益分割”成為系統內的公開秘密,一個重大工程往往如“分豬肉”般在多個關系人間分配。

他在省水利系統內部經營著自己的利益圈子,彼此間以利祿相勾結,以升遷相依附,將工程項目、采砂等“香餑餑”作為圈內人獲取利益的“自留地”,在工程建設中相互照顧、支持,默許圈內人資質不高的關系戶參與其中,進行所謂的“利益分割”,將紀律規矩、制度條文束之高閣、置之不理。

在黃、彭之前,2012年11月,調任省國土廳副廳長僅一個月的呂英明落馬被查,擔任水利廳副廳長長達11年之久的呂英明在調任國土廳之前,可謂是諸多副廳長中資歷最深的一個,與黃柏青、彭澤英共事多年。

前述文章說,與他的前同事、省水利廳原副廳長呂英明一樣,黃柏青也難以抵禦非法采砂領域的利益誘惑,為采砂老板充當“保護傘”。黃柏青坦言,他所染指的東江非法采砂行為之所以持續時間長,超采超量嚴重,其中一個重要原因就是金錢開路,用它提取的利潤點數打點關系。

黃柏青的違紀違法問題涉及工程建設、土地拍賣、河砂開采、資金分配、人事安排等多個領域。擔任水利廳廳長後,黃柏青通過為深圳市某投資集團有限公司、惠州市某實業有限公司等企業在獲取水利建設工程、電站特許經營權、河道采砂經營權等事項上提供幫助,斂財近億元,收益不菲。

近年來,隨著國家對水利事業投入加大,水利系統成為繼國土、發改等系統之後又一“貪腐重災區”。除了廣東,其他地方也經常出現水利系統多名官員腐敗的現象。例如去年3月,江西分管水利工作的原副省長姚木根落馬被查後不久,江西省水利廳原黨委委員、副廳長文林隨之被查,文林曾負責江西峽江水利樞紐建設。

編輯:汪時鋒

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廣東 水利廳 水利 巡視員 巡視 彭澤 英被 被查 廳長 黃柏 今年 落馬
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廣東省水利廳原廳長黃柏青受審,涉嫌受賄逾8千萬元

據中新社報道,21日,廣東省水利廳原廳長黃柏青(正廳級)涉嫌受賄案在廣州市中級人民法院一審開庭審理。廣州公訴機關指控稱,被告人黃柏青利用職務便利,非法收受財物折合人民幣共計8000余萬元。

當天,廣州公訴機關在庭審現場展示的起訴書長達11頁,共有27宗犯罪事實。其中,兩宗事實中的受賄財物價值超過人民幣千萬元。

公訴機關指控稱,在1992年至2014年期間,黃柏青利用其擔任廣東省惠州市外經貿委主任、惠州市人民政府副市長、廣東省水利廳廳長等職務上的便利,為廣東中譽節能科技有限公司等27個單位和個人在房地產項目開發、水利工程承包等事宜上提供幫助,直接或者通過其兒子黃暉等人非法收受廣東中譽節能科技有限公司董事長顧月洪等人賄送的財物,共計人民幣6212.5萬元、港幣2579.3萬元、美元8000元。

在上述案件中,多宗受賄案與黃暉有關,數額從數百萬人民幣至兩千萬人民幣不等。黃柏青在法庭上表示,檢方指控的基本事實存在,但最終數額以法庭調查為準。他稱其通過兒子收受錢款,其子並不知情。

公訴機關認為,黃柏青身為國家工作人員,利用職務便利,非法收受他人財物,為他人謀取利益,數額特別巨大,應當以受賄罪追究其刑事責任。黃柏青到案後,有揭發他人犯罪行為,查證屬實,有立功表現,依法可以從輕或者減輕處罰。

黃柏青涉嫌受賄案,目前仍在審理中。

黃柏青簡歷

黃柏青,男,廣東博羅人,漢族,1954年11月生,省委黨校經濟專業畢業,學歷在職研究生,1972年7月參加工作,1974年4月加入中國共產黨。

1984年3月後,任博羅縣委常委、縣政府黨組成員;

1987年5月後,任博羅縣委副書記;

1990年5月後,任惠州市勞動局副局長;

1991年2月後,任惠州市經貿委副主任;

1991年12月後,任惠州市經貿委主任、市直屬機關經貿系統黨委書記;

1994年3月後,任惠州市人民政府副市長;

2001年11月後,任惠州市人民政府常務副市長;

2003年6月後,任惠州市委常委、市政府常務副市長、市政府黨組副書記;

2006年11月後,任廣東省水利廳黨組副書記、副廳長;

2007年4月後,任廣東省水利廳黨組書記、廳長。

2012.03—2013.03 廣東省水利廳黨組副書記、廳長。

2015.04 因涉嫌嚴重違紀問題,接受組織調查。

廣東省 廣東 水利廳 水利 廳長 黃柏 受審 涉嫌 受賄 千萬 萬元
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黃柏高感意外 葉念琛送祝福Kary早知Stephy分手:唔係咁簡單

1 : GS(14)@2016-03-18 23:56:03

【此情不再】■方力申與鄧麗欣相戀10年,最終因步伐不一而分開。資料圖片


方力申與鄧麗欣(Stephy)拍拖10年,只差一步成為夫妻,昨日卻突然閃分,中了合久必「分」的魔咒。二人身邊的戰友、密友紛表惋惜震驚,恩師黃柏高感意外,多次「撮合」他們在《獨家試愛》系列的導演葉念琛則祝福二人的未來。Stephy的好姊妹Kary則表示已知二人分手一陣子,分手原因絕非小方拒絕結婚那麼簡單。由公司刻意經營成同門情侶的方力申及鄧麗欣,戲裏都是外形襯絕、愛鬥氣的小情侶,但都是大團圓結局,繼續相愛,但戲外最終結局卻是步伐不一致,10年情也要忍痛分手,見證過二人的戰友、密友都大表震驚,並關心雙方的情緒,寄語給空間他們。
Stephy的Cookies好姊妹如吳雨霏(Kary)、楊愛瑾(Miki)、區文詩(Angela)等都非常關心好友失戀,Kary昨在電話透露已知道「分訊」一陣子,問到Stephy會否好傷心,她表示:「我諗而家都OK,大家畀多啲空間佢哋,始終10年感情要慢慢處理,作為好姊妹點都會陪佢,支持佢哋決定。」問到Kary有否勸Stephy不要分手?她表示:「作為姊妹做嘅只可以聽佢傾,唔好畀太多意見,始終一段10年感情,唔係我哋兩三句可以交代到,最好畀佢哋靜一靜。」Kary就否定了二人有第三者,但問到分手是否因小方不肯及從未想過結婚?她則有點玄機表示:「我覺得唔係呢個問題咁簡單,10年感情要分開,當中有好多嘢要處理,傳結婚都聽過無數次,前幾日仲有人問我佢哋係咪結婚,畀番佢哋講。」



【姊妹封口】■Kary(左)昨回應指早知Stephy與小方分手,但不欲透露詳情。資料圖片

【旅行散心】■Stephy本月初與好姊妹Miki等去曼谷旅行,原來當時已分手。資料圖片

■與小方及Stephy合作多年的黃柏高及葉念琛昨亦大嘆可惜。資料圖片



Miki:畀多啲空間佢哋

另一餅碎好友Angela亦同一口徑,表示二人分手不涉及第三者:「我覺得梗唔係啦,兩人決定經過深思熟慮,其實都知大家有呢啲揣測,聲明有講唔希望大家傷害任何一方,唔需要有太多揣測。」對於好友心情,Angela表示:「我諗都唔係一件好歡欣嘅事,冇理由好開心啩,但係佢OK嘅,畀啲空間佢,希望兩個都好。」而今年將與永安太子爺郭永淳完婚的Miki則表示:「我諗其實點都好,作為朋友一定隨時standby,有需要一定會無條件立即出嚟,但希望呢段時間大家都畀多啲空間佢哋,唔好做其他揣測,最緊要之後嘅事情都係順順利利,開開心心!」而與Stephy屢傳不和的傅穎(Theresa)則表示是他們私事,不作回應。



葉念琛:尊重他們的決定

作為小方與Stephy的恩師兼經理人黃柏高(Paco)儼如半個媒人,在工作不斷為二人製造機會,對於二人10年情玩完,他表示:「兩個人嘅感情好難講,我都係啱啱先知,我知(分手)係最近嘅事,最近佢哋接觸係《紀念日》宣傳嗰日,佢哋分手我覺得可惜同埋意外!」視Stephy為御用女主角,多次度身訂做開戲在《獨家試愛》及《十分愛》等,撮合她與小方成情侶,甚至夫妻的導演葉念琛昨以短訊回覆:「兩位也是好朋友,尊重他們的決定,也祝福他們未來!謝謝!」採訪:小米、皓騫、王梓嫚





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160318/19534394
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