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大整蠱新地$1賣外牆小業主硬食千萬債

2013-08-29  NM
 
 

 

一幅外牆,就看穿了發展商的「良心」。標榜「以心建家」的發展商新鴻基地產(16),將手持的大圍金輝花園外牆業權,以一蚊雞「超筍價」,賣予小業主;小業主「開心都嚟唔切」,登!登!登!凳!外牆的強制維修令,即到。其實近年自政府要求強制驗樓後,全港各區開展大型維修行動。多個挑通眼眉的發展商,為卸走分分鐘上千萬至逾億的維修費用,將責任卸得就卸,所用方法光怪陸離。新地已不是最「絕」的一家。新地金輝花園

大圍金輝花園,樓齡已廿七年,由新地發展,住宅及商鋪早已賣散,惟大廈公共部分,如外牆、排球場等業權,一直由新地旗下的Avante Company Limited持有,更擁有外牆獨家使用權,可作廣告之用。一○年四月,新地突以象徵式「一蚊雞」,把外牆業權及使用權等通通出售予業主立案法團,上月部分業主入稟想推翻交易。

新鴻基地產一蚊雞優惠

「呢度已經二、三十年樓齡,維修使費應該唔少啦,點解法團咁得意,要用一蚊買啲『債』返嚟?之後仲要永遠負責喎!」十多年前買下地鋪收租、有份入稟並專做樓契的律師譚日明,不忿地說。根據入稟狀,屋宇署於○九年三月,向新地旗下公司Avante發出修葺令,要求處理鬆脫的石屎及鋼筋。然而,新地在三個月限期內並未有展開相應工程。一○年四月,新地以象徵式一元價錢,將金輝花園公共部分的業權,轉讓予大廈業主立案法團。到同年十月,屋宇署發出新的修葺令,內容與之前的指令一樣,但對象已由新地轉為金輝業主立案法團。法團亦因應維修令展開工程,並向全體業主籌募費用,共五百三十多萬,顧問費額外再付九萬多,一二年七月獲發滿意紙。

然而,當中十五個地鋪的業主,在今年年初才得悉「一蚊交易」,他們聲稱:「不曾被通知轉讓業權一事,當時亦無任何有關業主大會已通過決議的通知,業主們更加沒有授權法團進行交易。公共部分本來帶有修葺令,法團決定交易,實是不合理的做法,更將維修費用轉嫁至業主身上。」故他們入稟控告法團及新地。金輝花園公契註明,新地有獨家權利使用外牆,作廣告用途。而根據《建築物管理條例》,如果業主就大廈任何部分具有獨家擁有權,或使用權,即使公契無訂明,該人也須要將該部分修葺妥善及保持狀況良好。故原告認為新地有責任繳付外牆維修費用。

康業教路促成交易

一蚊交易之關鍵,在於一方肯賣,為何另一方肯買?據金輝小業主透露,原來他們從來只有諮詢性質的「業主委員會」,並無業主立案法團。○九年初,才由管理金輝花園的新地旗下公司康業,積極「協助」居民召開業主大會籌組法團並商討維修安排。據一名擔任首屆法團的前委員指,當時新地、管理公司康業、民政事務署及房協人員皆有列席,商討如何進行維修。「不過,成件事係律師同康業,協助新地去同法團交易囉!」該委員有感而發地說:「會上已有人問過,應該係由新鴻基出錢,唔關小業主事。但康業搵咗律師鍾沛林講解,佢話外牆雖然係大業主新地負責,但係好多案例,都係話大業主無使用過外牆,會歸小業主負責,由小業主俾錢維修。當時有咁多官員,無理由點錯我哋!」只是師奶阿叔的小業主,隨即拉雜成軍,成立法團,準備集資處理維修事項。另一現任法團委員何翠麗則說:「房協當時話小業主想攞房協嘅維修津貼,要買埋業權。」房協的樓宇維修津貼,每戶最多只有三千元。法團最終從新地手上,買入外牆業權。一元買入外牆的結果,是小業主要付日後牽涉的所有維修費。若以業權計算,暫時每戶已「孭飛」維修費兩萬至六萬元不等。而外牆等公共設施業權「賣斷」予小業主,日後費用是無底深潭,總額分分鐘過千萬。

無開會投票

一名前委員指:「係(康業)陳經理帶住我哋去做(交易),佢話新鴻基承諾將業權賣俾我哋,咁會管治得好啲。」法團即召開管委會,決議通過,並張貼告示通知居民。而這決定竟未有召開業主大會投票!該委員指:「交易超過幾多錢要開業主大會,唔超過幾多錢就唔需要,都係康業教的。張貼通告亦係由管理公司負責。」入稟的地鋪業主指,他們本想向法團借用地方召開諮詢會,與居民商討此事,但最終不了了之。入稟的其中十五個地鋪的業主,包括譚日明及買入收租的前藝員陳妙瑛。他們諮詢過律師意見後,於本月初正式入稟控告新地及法團,要求取消該宗交易,並要新地歸還維修費。只可惜,小業主不清楚自己權責,事後追究實已太遲,最終得益的,仍是有龐大律師團的新地。本週一,本刊向涉事公司查詢,新地回覆指,事件已進入司法程序,不作評論。而康業則指自己非興訟的任何一方,不便回應。

恒基合益大廈

恒基發展(12)的元朗合益商業中心及合益樓,最近亦就外牆的使用權,正與小業主「交涉」,仍在拉鋸中。恒基叫價較新地貴得多,要廿蚊!這廿蚊除包外牆使用權,還有丟空多時的鋪位、商場通道等「下欄貨」。在公契內,恒基因有外牆使用權,故過去可一直以外牆大賣廣告收錢。但用到殘,用到盡後,如今竟打算打算趙完鬆。


恒基地產 趙完鬆
合益大廈的地下至三樓是商場,四樓至十二樓則是住宅;恒基旗下公司萬和及福彩,仍持有一樓及二樓商場部分鋪位業權。據公契註明,恒基擁有在外牆賣廣告的「獨家使用權」。由於已近三十年樓齡,兩年前,業主立案法團開始商討進行大維修,恒基這時竟向法團建議,將外牆使用權、連同大廈如通道等的業權,以象徵式「廿蚊」轉讓予法團;並寫到明其中十蚊是賣外牆及通道等業權,另十蚊是賣一個鋪位。法團要確認恒基並無任何未付費用,包括維修費、管理費及大廈集資科款,但日後所有該類費用,都由法團承擔。

不過,恒基拱手相讓的業權,似是「豬頭骨」居多。記者到合益走訪恒基想賣出的「資產」,都是管理處、電梯大堂及商場通道等,甚有「下欄」味道。當中十蚊賣的該個鋪位,只有不足一百呎,內裡還有緊急電梯出口,打開門便是天井,故一直丟空多時,難以找租客。法團已預計,合益單是外牆和冷氣的維修預算費用,已達二千多萬元,若廿蚊交易完成,這筆賬小業主便隨時「硬啃」!

   
恒基提議轉讓的二樓 33號 B鋪(黃框),文件指鋪位內有緊急電梯出口,但法團副主席余忠義指,鋪位是「廢物」,另一端是天井位置,難以租出,早已丟空多時。
 
公契註明,第一業主(即恒基)享有大廈外牆獨家使用權,可用作廣告用途。

恒基友好賣廣告
不過,合益的業主立案法團,不如金輝花園的「易話為」,至今一直未落實轉讓一事,他們不滿恒基有份用,卻把維修責任卸得一乾二淨。曾做法團主席多年、現為合益法團副主席的余忠義指:「○○年至○八年,商場三樓有個租戶『八度空間』網吧,恒基俾佢哋喺外牆裝置招牌。」八度空間的老闆是蕭成財,正是蕭承忠弟弟。蕭承忠有「白鞋蕭」之稱,為恒基收購新界農地及市區舊樓,與四叔關係密切。當中恒基收取多少廣告費,連法團都不知曉,恒基亦未有回應記者的查詢。余忠義說:「有廣告就賺油水,拆咗就俾嚿蘇州屎我哋揹!」

去年底,法團及恒基曾書信往來了四、五次,但恒基回覆語氣強硬,聲稱:「○九年拆卸招牌時已作妥善修補,並無遺下任何應做而未做之破損,責任已完。」恒基聲稱的責任,就只是拆除了掛上的廣告架,並填回當中的釘窿。余忠義說:「我哋一直唔簽名(轉讓),擔心有手尾跟。慷慨俾業權我哋,但其實係搵我哋笨,卸走維修責任!」看來法團和恒基仍有排拗。

   
蕭承忠(左)與李家關係密切,專為恒基在新界收地,是四叔李兆基(右)的御用經紀。蕭承忠的弟弟蕭成財經營的網吧八度空間,則曾在合益的外牆賣廣告,恒基的收益未明。

 
法團副主席余忠義明言,希望恒基負責任繳交相應維修費。

   
恒基於一一年一月,主動向合益商業中心及合益樓法團提議,轉讓六項業權及權益,作價二十大元,更要求對方確認恒基已無任何未付費用。

 
合益商業中心及合益樓地下至三樓是商場,四樓至十二樓則是住宅。○○至○八年間,網吧八度空間在外牆置支架賣廣告。

大廈無法團 業主難自救
現時,政府只行鼓勵措施,並未有規定大廈必須成立業主立案法團。截至一一年七月,全港有超過二萬幢樓宇沒有業主立案法團,它們大多只是按照公契成立的諮詢性業主組織,並無法定權力。未有成立法團的原因眾多,如:業權不清、居民經濟及組織能力有限等,亦因成立法團需要三成業權支持,有屋苑發展商仍持大多數業權份數而不能成事。無「法團」,便難以召集居民投票作出決定。如港鐵將車站、商場等納入業權份數計算,令其於沿線屋苑,如:九龍灣德福花園、荃灣綠楊新邨、坑口蔚藍灣畔及青衣盈翠半島的所佔業權過半,故這類屋苑大多都無法團。面對港鐵過高的管理費,屋苑小業主亦難炒管理公司。

大生 建華大廈  
持有大生銀行的馬氏家族,早年曾以發展商身份興建樓宇,想不到他們「最絕」。在他們發展的天后建華大廈,大生竟將大廈須維修部分的業權,轉至空殼公司。從此,就「無人」需要為維修負上責任。

大新最絕 業權移空殼  

天后建華大廈(黃框)樓齡超過四十年,牆身灰色位置是由屋宇署○七年進行工程時所補的石屎。

天后皇仁書院對面的建華大廈,樓齡已四十二年,外表如一棟普通唐樓,外牆輕微石屎剝落。但記者走進內裡察看,情況卻十分恐怖。大廈內部受外牆滲水影響,天花石屎嚴重鬆脫,抬頭只見鋼筋,滿地碎石。管理員更指兩個月前,升降機曾跌下一塊兩呎乘一呎大的石屎:「好彩無擊中住戶咋。」

建華大廈的發展商是大生馬氏,早在○一年,大生已有「先見之明」,把外牆業權由大生附屬公司大億利轉至另一間公司怡安華,股東仍是大生家族的馬清偉和馬清雯。○三年底,二人把股份轉至兩名不知名人士。翌年十一月,建華大廈因石屎剝落,鋼筋外露,屋宇署發出修葺令,要求怡安華進行工程處理,但一個月後,怡安華的董事和秘書相繼辭職,怡安華頓如空殼公司,修葺令無人理,「外牆」頓成無主孤魂。

恐成土瓜灣翻版  

一一年初,樂信臺正進行維修工程,外牆斑駁,掛上棚架,總維修費用超過一億元。

外牆屬私人財產,即使住在建華的小業主,想維修亦無辦法,該大廈一名小業主說:「幅牆係佢㗎,簡單啲講,我可唔可以私自入你間屋,幫你裝修埋呢?」不過,這幅外牆剝落的情況愈來愈嚴重,問題一拖三年,鑑於公眾安全,政府於○七年迫不得已,以公帑約七十八萬元,替怡安華墊支工程費用,其後曾發出傳票追收款項,不過怡安華一於少理。政府的工程,亦只「攘外」,沒有「安內」,住在中層單位的業主梁小姐指:「外牆有裂縫,我哋內部想做維修都做唔到,做嚟都無用!」她驚呼很擔心樓宇有結構危機:「好似土瓜灣咁冧樓,住得唔安心。大生食老本,根本唔會理,仲覺得你嘅安全關我咩事啫!」她指其單位裝修一年,牆身已滲水,並出現裂痕,她苦惱地說:「如果可以低價買外牆業權,我都制!我唔介意夾錢去維修。」

 
有業主力斥:「大生集團食老本,唔會理,只係搵律師敷衍吓!」大生地產主席馬清偉(左)不時出入 Ball場,曾經離過兩次婚,前妻是薛芷倫,右為現任女友 Winnie。(《忽然 1周》圖片)

然而,建華大廈前法團主席錢藻信表示,業權轉至空殼公司,已不屬於大生地產,他們一直無法聯絡怡安華負責人,洽談購買業權。記者上門找怡安華兩位股東楊偉強及陳培鸞,兩人分別報住觀塘及土瓜灣唐樓,但一個準備拆卸重建,另一個已出租。錢藻信曾向公司註冊處,申請將怡安華除名,但未能成事。據他了解,是屋宇署提出反對,指怡安華持有葵涌勝華大廈,及西環聯華大廈等多幢大廈的外牆及公共空間業權,政府亦曾代為墊支進行工程,涉及金額極大,怡安華除名便會造成巨額撇賬,事件至今依然膠着。記者多次致電大生地產,至截稿前未有回應。

用完即棄
熟悉物業買賣的執業律師鍾卓成解釋,現時問題的出現,在於七、八十年代,香港樓市開始蓬勃發展,發展商為奪取廣告利益,會選擇自行持有外牆業權,或於公契註明有獨家使用權。一般而言,擁有外牆業權或獨家使用權的業主便有責任進行維修。但這批樓宇,現已隨時日老化,加上曾發生添喜大廈冧簷篷等意外引來巨額賠償的個案,而政府又收緊在外牆賣廣告的規條,令收益大減。為免提心吊膽,發展商遂將業權賣走。

「發展商將業權轉入空殼公司,已經算好,如果係轉去海外公司,仲麻煩,連地址都無。如果發展商將旗下公司清盤,到時業主想處理都處理唔到,我哋都處理緊呢啲個案。」鍾卓成說。近年發展商已好「精明」,新建物業大部分已將外牆列入公用範圍,一眾小業主要共同承擔維修費用,小業主買樓前,緊記睇清楚。

   
入住不到一年,建華大廈牆身已發霉現水泡。有業主說:「好肉酸,想再整,但係外牆有裂縫,整咗都無用!」(廖健昌攝)

 
後樓梯滿地石塊,從天花跌下來的石屎頗大,部分更有近半隻腳掌般大,相當危險。(廖健昌攝)

長實樂信臺 幾十萬都慳  

樂信臺位於西半山,三幢共四百多個單位,每戶維修費由十八萬至廿六萬不等。

由長實發展,位於西半山的樂信臺,四年前經業主大會通過,動用逾一億元,進行維修翻新工程。由於長實擁有在外牆及頂樓賣廣告的專利權,而且持有大廈兩層停車場業權,故法團要求長實旗下公司 Thorogood,依其持有的業權份數,按比例繳付約二百三十九萬元維修費。惟原來大廈公契有「玄機」,寫明長實只須負責停車場的維修開支。最終長實認為不應以業權攤分法「攤分」費用,並自行計算停車場的維修費,認為應大幅降低至六十三萬元。

小業主固然不滿,堅持要求長實還一百七十多萬元差價。長實曾提出把金額提升至八十七萬,但要求法團承認以後住宅外牆維修及保養費用,可置身事外。和解不成,小業主向土地註冊處登記押記備忘錄,指長實欠債,把停車場申請釘契;長實其後入稟法庭,要求小業主撤銷欠債指控。去年法庭裁定,長實敗訴;但其後長實上訴得直,小業主除了未能取回維修費外,更要負責約八十萬元堂費。

身為樂信臺業主的執業律師謝天良說:「又唔可以話長實好奸,公契一做定咗,政府當年又批。現時公契都係靠法官去判斷合唔合理,太 vague(含糊)喇!維修費依業權計算會公平啲,唔好話上面還上面(住宅),下面還下面(停車場)咁計啦!」

業主自衞術

第一步:學識睇公契( Deed of Mutual Covenant)
公契是一份具法律效力的文件,當中記載物業資料,業主、住客、租客及物業管理公司的權責。發展商須依據地政總署的大廈公契指引草擬內容,公契只由發展商與第一位買家簽訂,但對所有業主均有約束力。若遇不公平及不合理條款,業主可以要求取消,但必須獲得全體業主同意。若單位已抵押作按揭,亦要徵求銀行同意。
由於發展商大多擁有零星業權,有能力否決,故成功取消公契條款的機會極微。過往,金鐘力寶中心在早期業主數量不多時,曾經取得所有業主同意修改大廈公契。無論如何,小業主在購買物業前,務必要睇公契或找律師了解業權分布及維修責任。

  第二步:(目及)實法團
大廈業主立案法團是法定組織,由小業主籌組,能夠代表全體作決定。法團委員開會前七天,會先張貼告示,一般容許業主列席。但法團雖受法律監管,通過決議的門檻卻極低,易受操控。因管委會一般由三至九個委員組成,會議只要有一半委員出席,並有過半數票數贊成(即兩票至五票)即可通過決議。業主要話事,就要等到每十二至十五個月召開一次的業主周年大會。若有百分之五的業主同意,亦可要求就特定事宜召開大會。業主大會須有佔總業主數目一成的人出席,同樣票數過半即通過決議。以金輝花園二百一十二戶為例,假設每戶只有一名業主,便只需十一票,即可作出關乎全體業主利益的決定。業主亦有權利翻查會議記錄及財務報表等資料,緊記時刻(目及)實法團運作,不要懶懶閒。

  第三步:認清管理公司
大部分物業管理公司,由發展商開設,如長實有高衞、港基,新地旗下有康業及啟勝,所以業主不能只盡信管理公司提供的意見,應尋求中立的律師或議員協助。如發展商提出任何轉讓要求,業主必先留意權責,甚至要求發展商先履行責任,再作交易。

大整 整蠱 蠱新 新地 外牆 小業主 小業 硬食 食千 千萬 萬債
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灌酒生吞法國男硬食千條蚯蚓刺身

1 : GS(14)@2016-05-08 01:44:00

「沒有最核突,只有更核突」,法國一名光頭男挑戰「難頂」極限,聲稱生吞上千條蚯蚓,之後再用啤酒將蚯蚓灌下肚中,單單旁觀已覺得毛骨悚然。光頭男的朋友負責在旁拍片,眼見他將杯中的蚯蚓倒入口中,但未能一口吃下,要快快把牠們全部吸入口中。部份蚯蚓「死到臨頭」還在蠕動。光頭男最初似乎亦難以忍受,好像想吐,但最終仍一鼓作氣咀嚼蚯蚓。鏡頭又移近他的口腔,證實他確實吞掉所有蚯蚓。他最後用啤酒灌下,但喝下啤酒後看來又想吐,最終也成功捱過來,完成這次「壯舉」。灌酒生吞這款「蚯蚓刺身」,究竟有多少人敢嘗試呢?英國《每日郵報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160506/19600469
灌酒 酒生 生吞 法國 男硬 硬食 食千 千條 蚯蚓 刺身
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299722

【馮仁昭四圍超】許廷鏗欣宜食千元零食

1 : GS(14)@2017-05-01 11:58:06

許廷鏗噚日喺觀塘舉行29歲生日派對,佢話29號正日喺屋企同家人、朋友一齊度過,而踏入29歲嘅晚上,許廷鏗喺鄭欣宜屋企慶生,但否認二人世界,仲爆大家叫咗「好任性」嘅外賣,又去便利店掃咗四位數字零食,因為大家好少可以咁放肆地揀自己鍾意嘅食物。許廷鏗近日成為舅父,佢話暫時興趣都係維持玩階段,未有準備成家立室,但成為舅父後覺得成長咗,已經唔係家中最細成員。撰文:馮仁昭



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