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SOHO中國董事長潘石屹:應讓商業地產復甦 別總讓錢往住宅跑

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110318/2234211.shtml


每經記者 張敏 發自北京
「嚴厲的政策將脫韁的野馬拉回來!」針對嚴厲的樓市調控政策,常常語出驚人的SOHO中國董事長潘石屹如是評論。在他看來,過去幾年的房地產市場像匹脫韁的野馬,政府以看似不盡合理、十分嚴厲的政策試圖將其拉回到正常範圍。
「新國八條」出台以來,不少城市的樓市遭遇了成交冰點,成交價格也開始停滯不前,但對於市場後期走勢,業界仍然存在較大分歧。
近日《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者在SOHO中國總部對潘石屹進行了專訪,他強調,本輪調控是一次劇烈的洗牌,未來3年內將有50%的房企被 淘汰。而保障房建設能否及時跟進,則主要取決於其盈利模式。在商業地產方面,潘石屹表示,政府應該讓商業地產、股市復甦,吸納點資金過來,「不能總讓錢往 住宅市場跑」。
保障房擠壓商品房市場
NBD:中央下達了未來5年新建3600萬套保障房的任務,其中今年新增1000萬套,這樣的規模會不會對商品房市場帶來擠壓?
潘石屹:保障房規模擴大,會擠壓商品房市場的很多資金和人力。全國每年大約銷售700萬套房,現在光保障房一年就新增1000萬套,比商品房銷售規模還大,當然擠壓了很多市場。
另外,現在市場上的資金很充裕。去年商品房銷售額在5.25萬億元,前年銷售3萬億元,一共是8.25萬億元(據統計局數據,2009年商品房銷售額應為4.40萬億元)。我算了一下,這兩年花錢買地一共還不到3萬億元。除去建安成本和稅費等,還有相當大的資金量。
NBD:可去年國有土地使用權出讓收入就有2.9萬億元?
潘石屹:你說的2.9萬億元,有1萬億元是開發商的購地投入,另外接近2萬億元是其他行業的。前幾天有個開發商告訴我,他在中歐商學院的同學中,除了他本人看衰房地產,其他行業的老闆都看好房地產。
NBD:商品房市場這麼多的人和錢閒下來,會不會投向保障房,並推動保障房建設?
潘石屹:這要看盈利模式。以出售型為主的保障房(經適房、兩限房)有出口,即使售價跟成本有3%的差距,企業仍可回籠資金,就會願意去做。廉租房和公租 房是社會福利性質的很難盈利,以地方政府的財政狀況,也不可能補貼太多,企業的動力恐怕不足。我認為經適房是一個相對成熟的制度,值得在未來的保障房建設 中借鑑,最怕的就是一切都推倒重來。
房企的三條出路
NBD:您曾談到,在這輪調整中,將有50%的房地產企業在未來兩三年內被淘汰出局。這輪調控為什麼有這麼大的威力?跟以前的政策有什麼不同?
潘石屹:50%的房企出局,主要原因就是3600萬套保障房對市場的擠壓。我認為這次是一個劇烈的洗牌,未來3年之內(保障房建設規模最大的2011年~2013年)就會調整完。不像原來,市場每年淘汰10%~20%的開發商。
NBD:那麼剩下的50%企業,如何轉型才能度過這個關口?
潘石屹:房地產企業的轉型有3個方向:第一是走高端,跟保障房建設脫節,繼續建設商品房,包括高端住宅;第二是朝「岔路」上走,比如進軍旅遊地產、老年 地產等,另外現在醫院建設向民間放開了,可以去建醫院;第三就是資金實力比較雄厚的企業,配合政策要求,投入保障房建設。
商業地產不會調控
NBD:SOHO中國一直從事商業地產開發,您會不會擔心樓市調控會蔓延到商業地產?
潘石屹:商業地產不會受到調控影響。市場上那麼大的資金流動性,總要有個蓄水池。即使它流到商業地產,推高了商業地產的價格,也跟老百姓沒關係,因為投資商業地產的人都不是弱勢群體。
我認為政府應該讓商業地產、股市復甦,吸納點資金過來,不能總讓錢往住宅市場跑。
NBD:「限購令」擠出的那部分投資性資金,未來將流向哪些領域?
潘石屹:「限購令」從表面上看是個二套房的問題,背後更深層次的問題是,把投資性需求降為零。我瞭解到,在北京的很多住宅項目中,有1/3是投資型需求,個別項目甚至不止這個比例。如果這些錢沒處去了,就有可能誘發通貨膨脹,我認為應該重視這個問題。

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錢往哪兒投?

來源: http://www.infzm.com/content/119660

2016年6月27日,湖北武漢,10元猴年賀歲普通紀念幣第二批兌換正式開啟。不少市民一大早便來到銀行門前排隊等候兌換,長長的隊伍從辦理窗口一直蜿蜒到街頭。(東方IC/圖)

銀行理財收益率不斷下降,股市一時半會指望不上,實業投資又怕虧本。房子成了性價比最高的理財渠道。

偏偏就在此處,他們面臨著各種誘惑。市場上的各路資金如潮水般湧來,有的投給地產開發商,押寶未來;有的幫購房者加杠桿,熱炒當下。

焦慮的中產

長期來看,沒有比一線城市的房產更能保值增值的投資品了。

“從我做起,抵制房地產債券!——然而那是不可能的。”2016年8月底,閩系房企融信中國在上海靜安拍下史上最貴地塊後,一位上海債券經理在其朋友圈寫下一條分裂的狀態。

狀態的配圖是一連串的質問:110億元人民幣在中國能買什麽?就這麽一塊地皮。別喊貴,都問問自己,是誰幫房企發的ABS(資產證券化),是誰幫房企承銷的債,是誰幫房企成立的信托計劃,是誰幫房企弄出來的夾層、劣後。都是你們,傻了吧,自己都買不起房了吧。

當債券經理和他的同行們把手里的資金輸送給一個個房企的同時,他向南方周末記者承認,以他每月數萬元的金領階層收入,也已買不起上海市區均價過6萬一平的房子了。

9月12日,南方周末記者參加的廣州一個典型的中產家庭聚會上,幾對80後夫婦正在閑聊。他們大多來自銀行、保險、融資租賃等央企、國企金融機構。談到現在錢能幹什麽,大家都顯得有些無奈。

其中一位男士兩個月前剛在距離市中心有半小時車程的番禺區某知名大盤買了一套房,價格接近3萬一平。此前一直沒有買房,是因為他想和朋友合開一家餐館,也想過投資一家樓下的便利店,但考慮到這些投資畢竟跨了行業還有可能賠本,就覺得目前還是買房更靠譜。

現在是“資產荒”時期,他所在的主投制造業的融資租賃公司,也很難找到投資標的,公司從銀行拿到錢後,大部分輸送給了地方投融資平臺。

另一位男士三年前在高點買入了數十萬元的黃金,現在還巨幅虧著,他建議大家都把閑錢投到他所在保險公司的理財產品上,雖然該公司理財產品今年的投資回報率已從去年的7%下降到不到5%,“說明公司也沒地方投”。

融360提供給南方周末記者的一份報告顯示,2016年3月份,全國銀行的理財產品平均年化收益率是3.89%,又創新低。去年的平均收益率還在5%,今年可以說已經沒有收益率在5%以上的銀行理財產品了。

一位同在保險業的男士往事不堪回首。2015年,股市正繁榮的時候,他除了把自己工作3年攢下的全部積蓄50萬投入股市,還在一次午飯時間,把公司附近所有銀行的信用卡都申請了一張,通過提現功能,為自己加了一倍杠桿。他曾建立了一個小型的股市討論群,後來又親手解散了它。在眾人的嘲笑聲中,他坦白:“賠了一輛車。”

實際上,這些中產家庭大多參與P2P理財,因為在目前眾多理財手段中其收益率最高,即便今年利率有所下滑,也普遍在7%以上。但他們也知道,P2P只能少量配置,擔心風險。2015年以來,P2P平臺頻繁出事,“有時候都不敢看項目介紹,借錢的是一個從來沒聽說過的小地方的房地產開發公司,員工不到50人。”席間一位女士說。

一對有意賣掉廣州珠江新城一套房的夫婦不久前向中介公司報了一個價,結果僅僅兩天時間,蜂擁來看這套八十多平小公寓的人最高出價竟比報價高出100萬,達到520萬,但這對夫婦一邊感慨“被嚇著了”,一邊還是決定不賣,因為“賣了之後能買什麽呢?”

多位帶領客戶看房的中介向南方周末記者證實,在這個CBD地段,只要有房子放出來,現在幾乎都會遭“搶”,但即便如此,放出來賣的房子也越來越少。

正如網上的段子所言,土豪死於信托,中產死於理財,屌絲死於P2P,總有一款騙局適合你。人們最終發現,只有房產是靠得住的。

數據也顯示,長期來看沒有比一線城市的房產更能保值增值的投資品。近15年間,北京、上海和深圳的房價曲線是一條幾乎沒有回落的上揚曲線,上演了現實版的“京滬深房價永遠漲的神話”。

清華大學今年2月份的一份研究報告認為,從2006年第一季度到2015年第四季度十年間,深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%;上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%;北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。

誘惑與無奈

從2015年開始,首付貸、消費貸、房抵貸等各種名目的金融產品開始湧現,誘惑著消費者。

錢無處可投,房子就裹挾了許多大城市的居民和產業。偏偏就在此處,他們又面臨著各種誘惑。

“二套房也能幫你做成3成首付。”在上述番禺區新開樓盤,一位中介經理向南方周末記者拍胸脯說。

按限購政策,廣州居民購買二套房須拿出七成首付,三成首付屬於銀監會明令禁止範疇。但是從2015年開始,首付貸、消費貸、房抵貸等各種名目的金融產品開始湧現,幫助買房者加杠桿。

上述中介告訴南方周末記者,二套房首付差額的資金來源於銀行正規的商業貸款,只要個人征信顯示尚在貸款的首套房是公積金貸款,沒有用到商業貸款即可。貸款期限按照商貸標準,最長30年,利息也按照二套房的商貸標準,在基準利率的基礎上,上浮10%。

廣州一位股份制銀行高管告訴南方周末記者,這種差額貸款類似於首付貸,銀行比較謹慎,資金有可能來源於其他非銀機構,比如P2P、房產中介旗下的資金平臺等等,“現在很多機構都在做這個”。

除此之外,上述中介表示,還可以把差額貸款做成消費貸。也就是說,七成首付,購房者只需支付一半,其余貸款走銀行消費貸渠道,消費貸最長可以貸10年。

不過一位國有銀行信貸高管告訴南方周末記者,消費貸的用途有明確限制,不能用於買房,只能用於買車、裝修、教育、旅遊等。但實際上,由於部分銀行風控不足、中介配合消費者造假等原因,消費貸的真實用途亦包括買房。

知乎網上,一位供職於某城商行總行,負責審批後品控管理的匿名用戶寫道,在做貸款抽檢的時候,發現某家分行近兩個月有一個億左右的消費貸款,用途為購買珠寶,單筆金額在三百萬左右。從部分貸款的貸款用途憑證來看,“漏洞百出,真實性不足”。

南方周末記者幾個月前曾采訪過深圳樓市用房產抵押套現的火爆行情,專做“贖樓”生意的鄭鑫認為,房抵貸的好處在於,如果將來房價繼續上漲,房產仍然在業主手中,可持有增值也可出租;如果房價下跌,以現在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款,也可以為業主固定收益和轉嫁風險,最後大不了房子讓銀行收走;而炒樓的只要有名額、有現金流,就可以從銀行貸款,“一套變兩套,兩套變四套”。

中信銀行2016半年報披露,該行重點發展以核心房產為抵押的“房產抵押綜合授信貸款”產品,這部分業務比上年末增長48.7%,規模近1000億元,已占到全部個人貸款新增規模的66.7%。

“賣樓是賣現在, 拿地是拿未來”

“房子還沒賣,應收賬款就回來了,對於開發商來說,一點風險都沒有,反正不是自己的錢。”

焦慮之下,消費者在搶房子,開發商則早已搶起了地。

“匪夷所思。”廣州克爾瑞研究主管肖文曉不明白,芳村地塊已經快到廣州佛山邊界的城鄉接合部,而廣州全市的最新房屋均價盡管超越了歷史紀錄,也不過才1.8萬元一平。

最近一些地塊高價拍出後,在一個廣州開發商操盤手微信群里,操盤手們顯得有些迷茫,一個長嶺居附近樓盤的操盤手自問自答道:“不調價吧,我是不是傻?但是調價吧,應該調到多少呢?2.7萬?3萬?!”

黃埔周邊一處本該在當周日開盤的樓盤選擇了封盤,理由是受“極端”天氣影響。暫緩開盤後,該樓盤價格每平米上調了1000元,並且對外宣布,開盤1小時160套貨品全部拋出。但南方周末記者幾天後通過電話詢問該樓盤銷售,對方表示,仍有貨品在售。

據肖文曉測算,前述兩個地塊拍出後,周邊的樓盤確實有開發商漲價,但漲幅並不大,“也就三五個點。”而廣州均價創新高,也是因為荔灣區高端樓盤8月集中簽約900套,拉高了均值,並非廣州整體漲價。

“賣樓是賣現在,拿地是拿未來。”一位廣州知名地產分析師對南方周末記者說,越秀地產2013年在廣州拿的地塊,到現在還沒樓盤推出。即便是李嘉誠當年在廣州的項目,也是拿地十幾年以後才上市銷售。

在肖文曉看來,這一輪房地產熱與2009年那波非常相似,都是銀根寬松,開發商錢來得特別容易,並且融資成本極低。唯一的不同是,2009年那波只是部分“面粉”貴過“面包”,而這一次,絕大部分一二線城市都是“面粉”貴過“面包”。

據《21世紀經濟報道》報道,2016年上半年,銀行通過表內貸款、表外委托貸款、自營投資和銀行理財,向房地產企業提供了超過10萬億資金。其中銀行理財資金約2.09萬億元,上半年增加了5500億元。

微信公號“愉見財經”采訪的多名銀行零售業務人士透露,銀行內部推動房貸業務的機制包括,上級行年初就定下個人房貸“專項規模”和增速指標;調低風險內評法里的房貸計提;以及在內部資金轉移定價中,給按揭房貸以優惠計價等。某上市銀行在2016年年初的要求中,定下的全年個人房貸增幅為不低於17%。“按總行給的優惠政策算下來,房貸放個八三折就保本了,我們分行現在平均值是九二折,還是有一塊比較好的利潤的。”某股份制銀行一名分行人士表示。

與2009年相比,現在房地產企業獲取資金的渠道更加多元化。從拿地、開發、建設到最終銷售的每一個環節,都被包裝成了金融產品。比如幫開發商存量資產出表的契約型基金,就可以把開發商流動性較低、非證券形態的房產轉為資本市場上的證券資產,再進行募資,“不占用貸款額度,不計入資產負債率,不限定資金用途,非常靈活。”上述分析師說,除了銀行,P2P、證券公司等各類投資機構也在爭著借錢給開發商,“房子還沒賣,應收賬款就回來了,對於開發商來說,一點風險都沒有,開發不下去就爛唄,反正不是自己的錢”。

一位銀行資產管理人士向南方周末記者透露,2016年以來,其所在銀行給不少房企放過貸款,一些開發商拿地後,連拍地保證金都有銀行資金墊付,房企只需支付一定的利息,就可以置換出保證金征戰下一地塊。

2016年5月10日一大早,上海,市民冒雨到各銀行網點門口排隊購買2016年第二批憑證式國債。今年以來,無論是憑證式國債還是電子式國債,均受到投資者青睞。(東方IC/圖)

實業之難

企業正規經營沒有利潤;逃避社保、稅收,又很難從銀行拿到貸款。

當房地產吸附了金融機構與居民的大部分資金流入,實業就開始缺血。

徐有華是廣州一家汽車零配件生產企業的董事長,公司產品80%出口海外。兩年前南方周末記者見到徐有華時,他的企業剛剛登陸新三板,第一次增發股票時,遭到兩百多家機構和個人的搶購,他的4部手機都被打爆了。

然而到了2016年,徐有華感到前所未有的疲憊。全球經濟增速放緩和人力成本攀升,讓企業維持原有利潤率,變得十分艱難。盡管國家扶持實體經濟的政策很多,像他每年能拿到政府補貼300萬,但是銀行信貸這一最大頭的資金來源十分吃緊。

央行發布的2016年7月金融數據顯示,全月新增信貸4636億,同比下降68.7%,引起市場嘩然。國泰君安銀行分析師王劍通過對比2013-2016年1-7月銀行信貸數據證實,2016年私人部分(指居民和私營企業等)信貸非常疲弱,反映了有效信貸需求不足。

徐有華認為,銀行壓縮信貸也是現在民間投資大幅放緩的主要原因。比如企業進行固定資產投資,需要銀行配套流動資金,但銀行惜貸就沒有辦法支撐企業的投資和擴張,“這樣的話,民間資本也不能投資”。

實際上,徐有華屬於新三板企業,比沒有登陸資本市場的企業還多了一個融資渠道——股權質押。但是從2014年開始,股權質押的難度也在加大,質押率越來越低,附加條件卻越來越嚴苛,“要把個人、企業身家全部押給銀行”。

徐有華感嘆地說,企業也很矛盾,經營利潤低;逃避社保、稅收,又很難從銀行拿到貸款,也就更難做大企業。

“最近人太多了,好多同事都是新入職的。”劉月娥告訴南方周末記者。劉月娥曾是深圳龍崗區一家普通電子廠的女工,四個月前,一個老鄉叫她辭職來廣州,說新工作要比電子廠賺得多,她便與十來個在深圳的老鄉一同離開了工廠。

劉月娥的新工作是幫廣州番禺區一處新開樓盤拉客戶,她們被分配至樓盤附近的各個公交車站接駁點,遇到想去看看盤的人,便給人打著傘一路寒暄,再倒兩次車,帶往售樓處。

劉月娥希望廣州樓市能像小組經理告訴她的那樣“火起來”,這樣的話,一個月能賺七八千。當被問到是否會考慮在廣州買房時,劉月娥笑說“沒想過”,不過比起她在深圳的同學,她又覺得很知足,“他們連租都租不起。”

(應受訪者要求,徐有華、劉月娥為化名)

錢往 哪兒
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