2010 豪宅市場大豐收 10大炒家 賺逾廿億
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GS(14)@2011-02-13 14:04:092011-2-2 EW
「沒有最高，只有更高」，這句話正好形容去年豪宅價格迭創新高的火熱情況，山頂南區豪宅呎價等閒五、六萬，一個洗手間，隨時要上千萬。
富貴險中求，兩年多前一場金融海嘯，投資者碰得焦頭爛額。然而，機會往往伴隨危機一起出現，美國量化寬鬆政策，開動機器大印銀紙，加上內地豪客大手掃貨，為豪宅市場「火上加油」，兩年間樓價急升逾五成，售價完全超越九七歷史高位。
豪宅買賣屢創天價，投資者身家暴漲，年賺逾億的炒家「大有人在」，保守估計，市場上的十大豪宅炒家，期間共賺逾二十億元。
繼○九年整體豪宅樓價大升三、四成後，去年樓價升勢雖有所放緩，但全年豪宅價格也有近兩成升幅，個別超級豪宅升幅更超越兩成半以上，山頂南區的獨立屋，呎價屢次破頂，深水灣香島道三十七號Ｃ大屋，呎價已高達六萬二千元，創全亞洲最貴洋房紀錄。
「這兩年在豪宅市場所賺到的何止過億，兩、三億好閒，比外界所諗高好多。」有玩具鄭之稱的鄭躬洪這一句，正好代表着一眾炒家對近年豪宅升幅喜出望外的心情，買賣豪宅肯定成為近兩年「最好搵」的炒賣品。
回顧二○一○年，十位最具份量的豪宅炒家，各自賺到盤滿缽滿，本刊詳細披露各賺錢之神去年的戰績，以及其買賣攻略。
朱氏兄弟
轉炒洋房贏四億
莊士國際（0367）發展的香島道三十七號Ｂ，上月成交呎價超越六萬二千八百元，近年專攻洋房的朱慧恒雖非賣家，卻成為這宗交易最大得益者，因他早着先機，於去年四月已購入屋苑第一間屋，當時呎價僅五萬多元，目前升值逾兩成，帳面賺近一億。
要數近年賺錢最多的豪宅炒家，肯定是德豐集團朱慧恒及朱惠璋兩兄弟。朱氏兄弟於東莞設廠，從事電子零件生意，已有十多年炒樓經驗，「過去戰績唔算標青，有贏有輸。」認識朱氏兄弟的豪宅經紀Andy直言，朱氏兄弟大部分的洋房在○八、○九年入貨，「平均買入呎價約三、四萬，?家起碼五、六萬。」近兩、三年朱慧恒兄弟可謂「鳳凰無寶不落」，「以往朱氏炒開半山帝景園、愛都大廈、淺水灣道三號以至赤柱旭逸居，頂盡只賺二、三千萬元，不過近年投資策略明顯有變，專揀山頂南區超級洋房。」○九年，朱慧恒花上十二億元，接連購入山頂天比高、赤柱富豪海灣、山頂百祿徑十五號以至深水灣香島道三十七號的超級洋房，適逢樓市飛升，朱氏兄弟身家即水漲船高。
近半年朱氏兄弟趁高位出貨，先後售出山頂倚巒、壽臣山南源屋仔以至貝沙灣南灣頂層複式，淨賺約一點五億元。當中倚巒二十五號，三年前才以約一億元購入，兩個月前以一點五五億元售出，升幅超越五成，連同手持約近二十億元豪宅的帳面升幅，相信這兩年間淨賺逾四億元。
投資策略
物以罕為貴
朱氏兄弟的理念是：「買得大贏得大，揀屋最緊要買最豪華的大屋。」所以他們專掃山頂南區最貴重的超級大屋，每間至少價值三、四億元，貪其物以罕為貴。
「玩具鄭」鄭躬洪
狂炒豪宅賺三億
鄭躬洪近年主攻九龍站的中價豪宅，過去兩年九龍站豪宅價量齊升，兩年前擎天半島呎價不足一萬元，凱旋門呎價亦僅約一萬二千元，目前平均升至萬五至二萬，玩具鄭自然大有斬獲。
相比於朱氏兄弟，鄭所賺的確有點輸蝕，不過勝在出手頻密，過去兩年來身家亦增加逾三億元。鄭躬洪不諱言自己有過悲慘教訓：「九七金融風暴前，曾以一點六億元購入山頂屋地，最終要蝕成四千萬，現在不敢再買大碼貨。」經此一役，他轉攻二、三千萬的細碼豪宅。
這兩年間，玩具鄭成為投資快槍手，「只要有一成以上水位，不用睇樓就即買，兩年間在九龍站、灣仔會景閣購入逾二十個單位，大部分更是○八年撈底購入，目前已沽出逾十伙，獲利超過兩億元。」加上餘下的十伙帳面升幅，肯定賺逾三億元。
近日他以三千九百二十萬元沽出九龍站君臨天下二座高層Ｂ室，呎價二萬六千七百三十九元，較去年八月購入時，帳面賺九百七十萬，上升三成二，「實際上我只付上三成首期（即八百八十五萬），持有一年已獲利逾倍。」
投資策略
少食多餐
「我現時的策略是『少食多餐』，主攻細碼豪宅，絕不沾手五千萬元以上大碼貨，二、三千萬的物業屬『豪宅上車盤』，成交量多，風險較細。」玩具鄭認為豪宅供應不多，「有錢也未必買到心頭好，加上中國經濟好，國內有錢人多，只要少部分來香港，已可『買爆』市場了。」
豪宅過江龍蔡穗新
持貨逾十億
過去兩年豪宅升幅驚人，豪宅區舊樓亦有升值空間，位於跑馬地豪宅區的加路連山道兩幢六層高的相連舊樓，一年前內兩度轉售，令樓東俊安（0988）主席蔡穗新初嘗短炒賺錢的機會。
樓東俊安主席蔡穗新是市場上出名的「豪宅過江龍」，過去亦以長揸為主的蔡穗新，持有十多間大埔比華利山別墅的屋仔，兩間渣甸山名門的分層單位，加上一年多前以三點三億元購入赤柱富豪海灣的洋房，目前蔡穗新持有的物業總值超越十億元。
這位山西煤礦老闆，去年投資策略突作改變，嘗試短炒，去年五月斥資一點二億元購入銅鑼灣加路連山道兩幢豪宅舊樓，原以為他會自行發展，但持貨短短七個月，即以一點六八億元沽出，淨賺約四千八百萬元，升幅約四成。
蔡穗新
持貨量：淺水灣道3號、名門、富豪海灣、比華利山別墅等逾20伙代表作：轉售加路連山道舊樓，七個月賺4,800萬元
投資策略
揀傳統豪宅區
蔡穗新嘗試由長揸轉為短炒，所選擇亦屬於傳統豪宅區，他現時的投資全數位處赤柱、大坑、跑馬地等傳統豪宅區，貪其價格較穩定，租金有保障。
神秘收租佬翁文通
專炒貝沙灣
港島豪宅市場上，近年多了一名神秘收租佬，他就是中發置業翁文通，過去兩年他所賺的錢亦足以與朱立基及蔡穗新相比，「自○三年沙士時期開始，翁文通以六千三百多萬元掃入十一伙貝沙灣樓花單位，當時平均呎價僅約四千多元，以現時貝沙灣的平均呎租約達三十元計算，對於翁文通而言，貝沙灣的租金回報確實驚人。」早於七年前已看中貝沙灣的翁文通，過去五、六年在貝沙灣所賺到的租金收益，足以收回成本，現時樓價成為淨賺利潤。
他的投資已由貝沙灣擴散至全港各區，過去數年先後掃入君頤峰、富豪海灣、逸濤灣、逸樺園、嘉亨灣以至愉景灣的尚堤豪宅單位。近兩、三年更轉戰山頂南區，先後購入淺水灣道一百一十號、海明山以至山頂La Hacienda，最新持貨量已達七、八十伙，市值逾十五億元，成為新一代豪宅收租佬。」單是貝沙灣的投資，過去七年間帳面升值近一點五倍，淨賺逾一億元。
「他有自己經紀行，睇樓及買賣交下屬處理，不少經紀都未見過佢。」在代理眼中的翁文通絕對是神秘人，他開設自己的地產代理網頁Hong Kong Property Letting（
www.hkpl.com.hk），網頁內的租盤及買賣盤，全數為自己旗下豪宅，「完全學足摸王黎汝遠有自己網頁，不過摸王的盤愈賣愈少，相反翁文通以收租為主，盤源充足。」
翁文通
持貨量：貝沙灣（見圖）、淺水灣道110號、海明山、寶翠園、尚堤共逾80伙代表作：低價掃入貝沙灣分層
投資策略
長線收租
翁文通認為，投資豪宅首選回報高的項目，因為可以長線持有，進可攻、退可守。
「太子鄧」鄧鉅明
炒樓如炒表
影星梁朝偉去年底斥資六千多萬元購入淺水灣海峰園頂層單位，呎價達二萬六千多元，單位賣家是人稱「太子鄧」的鄧鉅明。
「兩年多前購入，當然無想過會賣畀梁朝偉。」太子鄧坦言，「自己過去兩年買賣唔太多，因為要相當好價先會賣。」梁朝偉購入的海峰園頂層戶，為○八年中以四千七百萬元購入，兩年間升值近三成，賺一千三百多萬。
過去十多年豪宅價「大上大落」，昔日活躍的炒家多已面目全非，目前十大豪宅炒家中，絕大部分均屬於這幾年間才活躍於市場。太子珠寶鄧鉅明是少量碩果僅存的炒家，「太子鄧肯定是豪宅市場的中堅分子，他與不少代理稔熟，遇上筍盤他往往第一時間知道。」「過去豪宅樓價真係升到你唔信，我完全估唔到可以有單位於兩、三年間升一倍，主要是因為美國狂印銀紙。」創立太子珠寶已逾四分一世紀的鄧鉅明，以鐘表角度來投資豪宅，他直言：「作為投資者自然希望貨幣弱，貨幣貶值令存貨價值提高，無論做鐘表以至投資豪宅，手上都會有一定存貨，存貨價值增加，有貨的人自然開心。」一隻價值近一百萬元的名廠鐘表，每年只會生產一、兩隻，跟豪宅一樣，價值在於罕有及供不應求。
鄧鉅明回想○一年美國發生九一一事件，「當時自己過於驚慌，急於沽貨蝕了少少，相反目前個市，我一啲都唔驚，價不好就一定不賣。」
太子鄧
持貨量：山頂南區、東半山、九龍站等約30伙代表作：低價購入周年茂怡晴軒複式，帳面賺價一倍
投資策略
頻換貨難賺多
太子鄧直言，「我未認真計過呢兩年賺咗幾多錢，不過今天的投資策略是一動不如一靜，頻頻換貨未必賺得最多，有租收就自然唔急賣。」
漫畫大王馬榮成
炒出彩虹
○七年僅以呎價二萬三千元購入山頂倚巒洋房，目前山頂洋房呎價已升至五、六萬，漫畫家馬榮成勁賺近一倍，這宗買賣成功令漫畫大王馬榮成炒出彩虹，打入十大炒家榜。
一本「中華英雄」令馬榮成名成利就，再將資金投資在「磚頭」上，保守估計，他在物業市場上的資產超越七至八億。
馬榮成直言：「過去兩年豪宅價升得太急，幸好自己當日決定夠快，以低價購入山頂倚巒，兩年前購入時呎價不到二萬三，目前起碼要五萬，升幅何止一倍。」當日以七千六百萬元購入倚巒，目前帳面賺近一億元，亦因這宗成交，為他贏取「撈底王」稱號。
馬榮成早於九四年已購入元朗加州花園屋仔作投資，過去曾經買過布力徑大屋，西貢溱喬屋仔、東半山嘉崙臺的分層豪宅，近年才主攻山頂南區，先後掃入山頂道八號以至淺水灣怡峰及雅柏苑，「港島區的優勢在於供應少，升值能力較強。」馬榮成近年物業投資，主攻山頂南區豪宅。
勝在不做按揭
對於目前豪宅市場是否存在泡沫，馬榮成顯得滿不在乎：「我的樓全部唔使做按揭，完全不用擔心，今日跌了終有一天會升番。」
越南首富朱立基
靠倚巒賺大錢
要數去年豪宅最大事件，非天匯莫屬，幕後撻定買家，即越南首富朱立基，他去年在豪宅市場也賺個滿堂紅。
山頂倚巒可說是近年來樓價升得最急的山頂屋，「物業開售時平均呎價約三萬多元，其後愈賣愈貴，短短四年間呎價已升至六萬元，越南朱立基單靠六間山頂倚巒大屋已經賺大錢。」在越南搞餐廳及投資地產起家的朱立基，早於十多年前已經在港買樓投資，持有多間半山雍景臺單位，經過倚巒一役身家暴漲後，近年愈買愈多，購入中環盈置大廈全幢寫字樓收租。
「過去朱立基並唔出名，大部分經紀都唔認得佢，直至去年天匯事件發生至出名」。
朱立基
持貨量：倚巒、騰皇居、天匯（見圖）等10多伙代表作：低價掃五間山頂倚巒
買知名豪宅
據經紀說，朱立基愛買知名豪宅，因該類物業交投多，買賣容易脫手，樓市上升時樓價升值也相對較快。
沙膽炒家施佳龍
未懼打壓續入貨
一年多前施佳龍以逾一億元購入貝沙灣五期大屋，去年初即以一點二四億元售出，短短七個月賺逾二千萬，成為施佳龍近一年來的代表作。
「兩年前施佳龍曾投資紅磡海逸豪園及南區富豪海灣，及後因遇上金融海嘯而損手離場。」早年活躍於九龍及西貢豪宅的他，至今已有逾十年炒樓經驗，雖然過去有賺亦有蝕，不過整體仍然輸少贏多，近兩年的買賣亦有斬獲。
不過施佳龍肯定是目前豪宅炒家中最夠膽者，因為自去年十一月政府推出額外印花稅後，絕大部分的炒家已按兵不動，只有他仍然入市，並於上月斥資六千六百多萬元，向嘉華地產連環購入沙田嘉御山兩伙複式單位，平均呎價近一萬。
施佳龍
持貨量：貝沙灣、半山壹號、嘉御山（見圖）、嘉柏山等十多伙代表作：貝沙灣5期大屋，七個月賺二千萬元
主攻特色單位
施佳龍投資重點專挑特色戶，主要揀供應較少的洋房或是複式單位，因為較罕有及設計獨特，買家多非富則貴，轉售時索價可更高。
豪宅化裝師岑啟基
炒大潭道賺一億
前身稱為君誠閣的大潭道九號，過去十二年先後三度易手，從九九年的八千萬元，勁升至三點二億元，物業於四年前易手時，為旭日集團蔡志明賺逾一億，當日買家岑啟基去年再將物業轉售，亦賺到約一億元。
「富二代」出身的岑啟基，父親係華僑日報的岑才生，不過岑啟基沒有沾手報業，反專注於設計。昔日是發展商「御用設計師」，目前已成為豪宅投資者，專吼市場上一些「不大起眼」的豪宅舊樓，將物業重新「化裝」轉售獲利，剛於月前售出大潭道九號，帳面獲利近億元。
「與其幫人化裝，不如自己搞埋一份，近年來便先後與多個海外基金合作投資豪宅，包括舂坎角道四十五號、大潭道九號、赤柱灘道八號Ａ及跑馬地東山臺五號等。」
岑啟基
持貨量：大部分已售出
代表作：大潭道9號，四年賺近一億元
最緊要地區
岑啟基揀豪宅有一個原則：「一定要揀傳統豪宅區物業，面積細一點不成問題，因為在靚區買一件『靚嘢』，好過喺差啲地區買『大嘢』。」
洋參大王楊永仁
轉炒屋地回報佳
楊永仁向來以短炒為主，盡量以摸貨形式出售，平均賺一成左右便離場，過去他大手購入元朗葡萄園、東九龍譽．港灣等新盤單位，絕大部分經已沽出。
去年他的代表作是以一點六億元，購入九龍塘林肯道屋地，保守估計目前已帳面升值約三千萬元。另外，他又炒賣多個半山物業，均有理想回報。
「近年豪宅樓價確實升得好高，政府接連出招，加上短期轉售的額外印花稅，新盤已經無得再炒，未來入市亦會以長線投資為主。」
楊永仁
持貨量：譽﹒港灣、樂景園、天巒、林肯道屋地等逾20伙代表作：摸出大量葡萄園、譽．港灣新盤單位獲利
短炒轉出租
向來以短炒為主的楊永仁，過去的投資以摸貨為主，不過面對政府額外印花稅打壓炒家，楊永仁坦言只好轉作長線投資。楊永仁直言，目前物業市場投資水位有限，過去兩年的賺錢高峰難以復再。
撰文：蔡慶佳、胡卓雯︱攝影：財經組資料：財經組︱設計：章可儀