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壽險公司祭出停售牌,儲蓄險越賣越熱 儲蓄險穩賺?拆解四大推銷話術

2016-05-23  TCW

國泰、富邦儲蓄險保單相繼停售,現在不搶會吃虧?

別急!先有正確觀念,才不會被業者話術牽著鼻子走。

央行頻頻降息,讓不少保險業者深感吃不消,最近兩大壽險國泰、富邦先前熱賣的儲蓄險保單都宣布喊停,業界預估,在利率水準還有可能走低的壓力下,之後會有更多業者停賣儲蓄險。

每逢此時,「停售效應」戲碼便會再度上演:理財專員們乘機對民眾搬出「正式停賣前,要搶要快」、「現在不搶,以後費用調漲才買會更吃虧」等話術,鼓吹民眾砸錢購買。

話術一:安全、穩賺不賠

但決定是否投保儲蓄險前,民眾應先破除錯誤觀念,別被理專或業者行銷話術牽著鼻子走,以免賠了夫人又折兵。

關於儲蓄險,一般民眾最常聽到的推銷話術之一是:「儲蓄險既是儲蓄,又有保險性質,是很單純又安全的商品,穩賺不賠!」換言之,業者或理專喜歡如此勸誘你:倘若你不懂投資理財,或有「強迫儲蓄」的需求,儲蓄險是不二選項。

事實上,民眾應建立

觀念:任何標榜利率超

過銀行定存的金融商

品,理論上都隱含比定

存高的風險和機會成

本,儲蓄險也不例外。

比方說,不少業者和學者都直言,儲蓄險並

非針對一般年輕人或上

班族的商品,因儲蓄險的保費堪稱昂貴,這可能是多數民眾沒察覺的。

「儲蓄險保費金額很高,常是有錢人拿閒錢買的。」永達保經董事長吳文永觀察,保儲蓄險的客戶,保費達一、兩干萬元者大有人在,泰半是有錢人為規避稅費而投保,或做為資產配置其中一環。

「一般儲蓄險的保費,年繳數十萬元跑不掉,躉繳的可到上百萬元。」淡江大學保險系副教授郝充仁提醒,以正常情況面言,儲蓄險非月薪寥寥數萬元的上班族能輕易負擔的。

話術二:保證拿回本金

中國信託人壽商品發展一部副總經理賴玉菁也說,一般小資族就算買儲蓄險,能投入的保費通常不高,累積財富效果不大,資金不多者,不建議優先考慮此商品。

關於儲蓄險,常聽到的話術之二是:「儲蓄險是保本商品,保證能拿回本金。」但,業務員或理專不會告訴你的是:投保後,要是在前幾年解約,幾乎都拿不回本金,更不必談利息。換言之,若提前解約,通常都虧錢收場。這與定存解約,僅僅是少拿一點利息的結果,是截然不同的。

保單中,常會附上「解約金表」,詳列每年的解約金,基本上,解約金都是隨保單年期遞增而逐年降低,民眾購買前應詳細比較,短期內若有現金需求,不宜貿然投入儲蓄險。

話術三:利息遠高於定存

第三種話術,也是民眾最易被沖昏頭的推銷說法:「預定利率逾二%」或「期滿N年後,以二%以上複利增值」,標榜利息遠高於定存,不買可惜。

尤其是二代健保制度上路

後,銀行定存的利息收入被納入課徵保費的範圍內,業者更順理成章的端出「與其放定存被迫繳費,不如轉入儲蓄險,省保費兼賺利息」的說詞。

不過,和其他保單一樣的是,所謂的「預定利率」,並不等於實質報酬率,而要看IRR(內部報酬卒,又稱折現率)而定。理財作家李柏鋒指出,市面上不少儲蓄險,十年內的IRR都沒有比定存高到哪裡去。

一般Excel軟體有內建IRR 公式,可供民眾試算。如某

張六年期儲蓄險保單:年

繳三萬六千七百五十四元,期滿後每年以二.二五%複利計息。該保單顯示,六年期滿後可領回二十二萬九千零九十五元,計算後發現:這六年內,IRR為一.〇九%,竟連現在一年期定存利率(一.一二%到一.

一三%)都不如。

就算六年過後繼續投入資金至第十年,以每年二.二五%複利試算後,該儲蓄險的利息也只比同期間的定存多了約一萬三千元,這還尚未計入這段期間若升息,儲蓄險利息收入不變、定存利率增加的可能性。過程中想解約、轉入定存,還要承受拿不回本金的風險。

話術四:組裝套餐超划算

第四種話術,是隨著近期業者推出的「組裝套餐」而生,聽起來也誘人:投保某儲蓄險,再拿儲蓄險提供的利息,去買長照、重大疾病、醫療其他養老商品,為退休做準備。

不過,吳文永提醒,以目前儲蓄險的利率水準,利息高到足以再買另一種保險,保費本金要達上千萬元,才有可能。

郝充仁也說,五十五歲以上、財力雄厚到一定程度且有養老規畫需求的保戶,較適合考慮這種組合方案。

最適有閒錢、險種完整者

到底要不要買儲蓄險?答案因人而異,不過做判斷前,應該先問自己:究竟想要透過「儲蓄」來累積財富,還是想替自己的人身安全、健康買一份「保險」?也就是說,不會有一種商品,滿足你所有需求,更不會有白吃的午餐。

「儲蓄險大部分都訴求

IRR比定存高,但其實保障不多。」賴玉菁建議,在所有純粹保障性質的保險,像是壽險、醫療險等,都已購買齊全後,再考慮儲蓄險。

多數專家都建議,手頭上有一筆「一定期間內確定不會動用」的閒錢,或已擬定一個十分明確的中長期理財目標,再考慮買儲蓄險,最為妥當。

撰文者張舒婷

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嵐山越賣越平 疑買家不滿 「1+親」同一組單位三週兩撻定

1 : GS(14)@2014-08-16 21:11:52

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140815/18832690


                              【本報訊】標榜提供實用面積細至僅177方呎「劏房」的大埔嵐山1期,除迄今先後錄得15個單位撻定之外,竟出現一組「1+親」單位,即三房連毗連開放式單位,於過去三週內先後經歷兩次撻定,兩組不同買家均於簽訂臨時買賣合約後,未有進展,該組單位日前第三度賣出,遂出現「三賣兩撻」事件,堪稱新盤市場罕見。
記者:湯家明 蔡家儀

              

                  嵐山1期神奇撻定兼兩次重售的單位,為9座16樓A及B室,實施面積分別195及905方呎,屬於長實以單位組合「1+親」方式出售的套餐單位,即包括一個三房連套房戶,以及毗連的開放式單位。
該類組合單位幾近分佈嵐山各座,由3至9座(不設4座)均有提供,惟上述兩度撻定的單位,長實先於上月22日公佈售價,定價分別214萬及966.7萬元,實用呎價分別為10,974及10,682元。其後,單位於上月26日錄登記售出,因獲折扣,成交價為1,003.6萬元。不過,買家於簽訂臨時買賣合約5天後未有進展,單位首次遭撻定。

              

兩買家各遭殺定約50萬

                事隔一週,該組單位再度獲承接,據一手住宅銷售網顯示,兩伙單位於本月2日撻定重售,成交價不變,惟該類單位「撻完再撻」,錄第二度撻定,第二次承接買家同於簽訂臨時買賣合約後,未有進展,兩組買家各遭殺定約50萬元。最新紀錄顯示,該組單位過去週三第三次賣出,造價不變,該組傳奇單位,三週內「賣三次、兩次撻定」。
市場有指,長實推售「1+親」越賣越平,不排除買家因深深不忿,覺得「買貴咗」而撻定。長實公佈9座16樓A及B室後,未計任何折扣,呎價1萬元,事隔近兩週,公佈3座同屬16樓的G及H室「1+親」單位售價,惟呎價降至僅9,024元及9,147元。
發展商昨隨即在記者會指出,嵐山10套7座的「1+親」單位,下週一加價約3%,但保留即供優惠15%。以7座17樓B室為列,以即供優惠計算,原售價770.1萬元,加價後售793.2萬元,加幅約3%。A室原價155.1萬元,調整後售價159.8萬元,加幅同樣約3%。
長實地產投資董事劉啟文表示,該類累售633伙,佔可推售單位逾八成,套現38.5億元。嵐山銷售策略仍維持買主單位可優先選購副單位的安排,下一步才會考慮拆售。今日會原價加推8個750方呎的三房戶,該批屬同類單位最後8伙。最平的5座1樓E室,折實價560.7萬元,呎價7,476元。
新世界發展(017)的元朗溱林,B1花園洋房,實用面積2,439方呎,連雙車位,以2,455.7萬元成交,呎價10,068元。項目累售208伙,套現逾12.7億元。另太古地產(1972)鰂魚湧新盤Mount Park Residence,最新錄7樓E室成交,成交價4,078.2萬元。                                                        
2 : GS(14)@2014-08-16 21:12:14

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140815/18832693


【分 析】



樓價高企,不少市民抱怨儲十多年錢也難以上車之際,新盤市場卻出現不少買家,買入單位後卻又「閃電」撻定,損失幾十萬元定金的個案。
樓市氣氛好轉,發展商乘勢散貨,推出旗下一手盤發售。惟自從一手住宅條例生效後,所有一手樓均須再開賣前至少三天公佈售價,讓大眾市民瞭解物業及售價細則,再決定是否入市,其遊戲規則與過往發展商於售樓處現場,有見銷售氣氛熾熱,遂即場加推加價單位,以營造熱賣氣氛「焗」買家加快入市決定有別。
不過,縱然買家有時間消化物業售價,但一手市場仍出現多宗撻定個案,以大埔嵐山1期為例,迄今已錄得15個單位撻定。市場人士認為,每個撻定個案背後可能有不同原因,但買家有時衝動入市,惟簽約後才發現銀行未能承造按揭,或按揭成數與預期有差距等失去預算,而被迫撻定,此乃其中一個原因。
再者,發展商賣樓又各有特色,各有規則,如長實(001)賣嵐山,要買家簽訂無參觀同意書,不排除有買家入了票抽籤,揀樓後才驚覺「唔對路」而撻定;亦有可能部份買家「衰衝動」,未有考慮清楚就貿然入市,後悔或驚買貴而無奈選擇撻定。
嵐山 越賣 賣越 越平 買家 不滿 同一 單位 三週 週兩 兩撻 撻定
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麥當勞越賣越平日本央行好頭痕?

1 : GS(14)@2016-09-17 17:25:37

到底漢堡包越賣越平有咩問題?日本人傾向減少外出用餐的費用,在日本有分店的快餐店,包括麥當勞、Burger King及吉野家等,過去6個月不停減價,又推出平餐及優惠午餐,麥當勞最新推出400日圓餐(約30港元),可買到一個巨無霸或脆香雞腿包,及一杯細汽水,希望吸引更加多客人。不過,日本央行致力要日本市民豪使錢,推動經濟及推高通脹,雖然未知快餐價錢會否繼續降低,但通縮意識仍然存在日本市民腦海中,令日本央行甚為擔心。日本央行下周三(21日)將討論議息,約早上11時公佈。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160916/19772419
麥當勞 越賣 賣越 越平 日本 央行 好頭
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啟德樓越賣越貴 挑戰市場承接力嘉匯1房索價585萬

1 : GS(14)@2017-02-12 13:50:13

■示範單位大廳以輕巧傢俬佈局,保留通道出入。



【新盤巡禮】啟德發展區私人住宅項目已經成為地價貴、呎價高的新一代市區地標,最新推出挑戰市場承接力的嘉匯,屬主打一及兩房戶的上車屋苑格局,首批180伙折實平均呎價17,589元,較上月發售的啟德1號2期首批呎價還要稍貴2.3%,如果今次市場繼續承受得起,區內另一首設開放式迷你戶的新盤天寰呎價水平只會更高,啟德發展區私人住宅邁向每方呎2萬元的標誌性癲價,可謂指日可待。記者:伍志輝攝影:黃耀興



嘉匯位處啟德1號2期東南面,相隔一條沐寧街,同樣採用高低座混合模式發展,規劃原意是加強通風效果及改善建築物之間的景觀,但嘉匯的低座物業被安排在兩組高座屏風樓之間,除了高樓壓頂的觀感問題,亦會有採光度不足可能。低座包括3、5、6及7座,標準樓層供應一至三房單位,頂層有三房及四房大戶,其中三個四房大宅平台附設露天按摩浴缸,雖然已被安排在內園方向,但高座中高層向內園單位一定可以清楚俯瞰這個低座頂層戶平台,享受露天風呂隨時被「睇全相」。嘉匯低座物業屬於貴價豪宅與上車單位夾雜的設計,其身價難以與大碼單位主導的啟德1號低座物業比較,每方呎突破3萬元的創癲價動力不強。而對樓層不高的低密度住宅有興趣的上車客,低座物業的一房及兩房戶可能是目標之選,不過首批180伙價單並不包括低座,需要有耐性等一等。

■露台面積22方呎,窄長形設計,只適宜站立賞景。

■浴室設西門子上置式洗衣機,屬於新盤少見配置。


首批180單位全為高座

嘉匯首批180個單位合數位於項目西北端的高座1及2座,折實售價最平的單位,俱屬向北或西北正對啟德1號高座大廈的選擇,而且都是1樓單位,望樓之餘亦直接承受前方沐寧街環境噪音影響。一房折實最平585.1萬元,兩房要776.8萬元,三房最低消費1,101.3萬元,這個樓價入場水平相信已經將大部份買家排除在外。物業1及2座以一及兩房戶為主,可以預期景觀質素不會有驚喜,另外兩幢高座為8及9座,位處項目的東南端,向南或東南單位前臨政府、機構或社區用地,遠方九龍灣一帶商業區建築物對景觀影響不大,預料嘉匯8及9座中高層向此方向單位可享開揚遠景,甚至是啟德遊輪碼頭特色景致,所以面積較大的三房戶亦集中在這個方向。不過,比較特別的是9座向正西的A室,為標準樓層最大碼的四房戶,這個方向正對旁邊保利置業住宅地盤,遠眺啟德河以西的另外6幅住宅地皮,遠景的可觀程度值得商榷。



■兩房戶設有獨立廚房,大廳地方得以盡用。

■廚房設曲尺形工作枱,鋅盆在窗前,佈局大路。



■大房具備9呎8吋闊衣櫃位,較新盤同類單位見使。








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170212/19925330
啟德 樓越 越賣 賣越 越貴 挑戰 市場 接力 嘉匯 索價 585
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=326489

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