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泰國印象 吳賓山

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去泰國,一是換下心情,二是看看是否有投資機會。想投泰國有三個原因:(1)人民幣對內購買力不行,對外購買力卻很高。泰銖9-11月又貶值了15%,物價房價看起來都便宜。(2)很有可能2014年中泰簽證互免,那麼對於旅遊業支柱產業又離中國只有2小時飛機的「小」泰國,肯定受惠於「大」中國開放的巨大客源。理論上旅遊渡假服務和房地產應該是有機會的。(3)傳聞為了反擊美國的重返亞太和孤立中國。有可能中泰會在泰國挖運河,廢馬六甲海峽,但這個可能性很小,雖然在經濟上,不饒行馬六甲,海運節約3天航時,但是在軍事上廢除了美國在新加坡幾萬億美元的軍事投入,要挖,阻力不是一點點,幾乎不可能。主要還是衝著前兩點。

   一行泰國一共十一天,旅遊帶考察。曼谷六天(大皇宮、玉佛寺、臥佛寺、大城、水上市場,市中心、考山路),普吉島三天,皮皮島兩天。

  (一)吃住行房價。

   除了旅遊點外(比如島嶼、考山路、景點),物價是比較便宜的。貴也只是相對的,其實整體物價並不貴。便宜的也就是幾塊、10多塊人民幣一頓飯,貴的也就70、80一百人民幣一頓,食物口味份量都還可以。靠海,海鮮多。住也不貴,就是行稍微貴點。這種價格對普通的遊客會有比較大的吸引。泰國這幾年的通貨膨脹不高。泰珠貶值倒是能刺激出口,但是對泰國人民來說,物價上漲並不大。

  房產,我分別談了曼谷地鐵線附近的小戶型公寓(帶租約出售),考山路的商舖(出租),以及普吉島邊上的新建公寓和別墅(期房出售)。曼谷市中心地鐵站的公寓房租金回報率大概在8%-10%,而考山路的商舖租金價格不便宜,主要都是做成客棧,按照周邊客棧價格,基本要做到70%以上的入住率,才能維持盈虧平衡。在普吉海島邊新開發的別墅和住宅價格並不便宜,給土豪準備的。別墅單價在人民幣4萬6千多一平,公寓在2萬3千多/1平。

  政策上,別墅是不賣外國人的,外國人只能買公寓,且只有永久使用權,沒有土地所有權。泰國人是可以買土地的,永久所有權,沒有房產稅。泰國人的邏輯是:「土地賣給外國人了,這塊土地就不屬於泰國了。」而且找泰國人代名購會被要求180天內處理掉資產並被驅除。而且給泰國的舉報人房產價值20%的獎勵。這。。。和中國用七大姑八大姨的名字買房子根本就是兩回事。

  (二)不穩定的政治、不穩定的匯率。

  泰國的物價低廉(生活成本低),房價租金回報率高,本來是吸引資金投資的。但是,其實這顛倒了邏輯。泰國不穩定的政治,才導致了資金的撤離,以至於留下的資金要求更高的回報率。換句話說,目前泰國高的商業資產回報率是蘊含著高風險的。

  我在世界中心廣場看到氣勢恢弘的紅杉軍選舉助陣,居然能把步行街封了。在考山路穿了條綠色沙灘褲,就被綠衫軍拉著問我政治信仰,是否支持他們。還有黃衫軍啥的,我本來還當稀奇一樣看看,以為是文明選舉。當我回國後不幾天,曼谷就爆發了騷亂。當然更為嚴重的是「據說」曾經發生過政變後不承認外國人房產的事情。我沒有查到歷史,所以只能「說據」。

 這樣的政治動亂經常出現的話,現在出租率和價格都會受影響,而且旅遊業也會受較大的影響,這都直接降低住宅和商舖的價值。加上政治動亂的時候,匯率也大跌,會導致投資大幅縮水。11月初我到泰國匯率是1:5,中間因為選舉,泰誅貶到1:5.4也就是說短短幾天,泰珠跌了8%,回國後,泰國動亂,泰國人也逃離曼谷,匯率進一步跳水。

 (三)中等偏上的旅遊資源。

  環境資源的好壞,是決定資產價值的重要因素。從氣候上講泰國屬於熱帶了,一年有幾個月是35-40度的高溫,氣候並不算太好。當然俄羅斯、韓國、日本、東北人、還有北歐的人民是喜歡熱帶的。另外泰國所處的海洋是容易受到自然災害影響的,海嘯,颱風。我在泰國的時候,颱風就直接侵襲了旁邊的長灘島。不過海邊本來就有這些風險。

  從海景資源來說,泰國的海灘保護要比我們三亞稍微好點,垃圾要少點,加上物價比三亞便宜,吸引力是高於三亞一點點(當然三亞的房價租金匯報率太低,房價太高)。但是海景資源大同小異,我並不覺得泰國的是稀缺資源。

  綜上,我認為泰國的資產收益率雖然看起來比中國高不少,但是不足以彌補他政治上匯率上的風險。加上對外國人的投資限制,投資並不適合。

  但是物價按照國內來看,確實是很便宜的,而且環境還不錯,可以在政治穩定,氣候好的月份去旅遊度假。

  瞭解下來,泰國已經是東南亞國家(新加坡除外)裡面政治,社會,人文比較好的國家了。要是去緬甸、老撾、或者阿三哥的國度,那就不說了。所以明年還是準備去歐洲看看,瞭解下歐洲的情況。

 最後是這次的一些照片:

考山路

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大皇宮
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水上市場
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