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點解每兩年買間樓? 樓市下的平均投資法 (答) Home Blogger

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偉哥: 
是的! 大部份人買股票都係輸錢為主。要獨有慧眼加上高心理質素先可在股海淘金。根據諗樣之前「身無分文,必須賭博」既道理,如果你必須在短時間搵舊大錢,放在股票或期指市場博一博是必須的! 否則以偉哥既portfolio,就好似三國故事中荀攸進言曹操一樣,曹操勢大人多,只要堅守及囤糧,假以時日,只會比吳蜀日益強大,同佢地距離只會越遠。所以偉哥只要做好工作,將錢放係有意義既地方,要上岸不難,當然要做老闆或成大富,又要一番拚博。 

股票或基金每月平均投資法差唔多大家都聽過,但係樓宇平均買入呢? 相信冇咩人提及。其一當然係香港多買賣完整業權既物業,二黎樓根本冇得拆開黎買。施老闆成立中原領先指數本可衍生更多樓房買賣工具(如散買),但樓宇買賣透明度不高令指數認受性被質疑。偉哥要平均咁買樓房,實在要手頭有番咁上下實力先掂。 

沙士升到而家既威力 
細心睇偉哥問題就知廿倍回報點黎。一間係沙士值1.1mil既樓而家升到3.0mil。如果你當時用十萬本金做九成上會,你而家賬面賺二百萬,真係好和味。所以投資最緊要睇時機,但係時機確實冇人肯定捕捉到,不如keep住投資係樓市,升同跌都有租收。 

大陸公幹人仕股票不宜 
其實樓絕不是唯一投資選擇,金、股、匯(外幣)皆可。但諗樣觀乎一眾至少星期一至五都係大陸工作既人,由於接收資料始終冇香港咁頻密,生活習慣令佢地trade港股都係輸錢收場。試下諗樣既方法幫唔幫到手。 

外國確實有公司成立投資項目(通常係爛地做起),做到真係買一呎樓都得! 香港未有此工具。以下假設每年用二百萬買入屯門市廣場,買入呎數就係用當年年尾呎價去計(2012年除外)

年份屯門市廣場呎價$買入呎數
19975000400
19984600434
19993400588
20003200625
20012700740
20022500800
20032200909
20042500800
20053000666
20063200625
20073200625
20083900512
20093500571
20103900512
20115500363
20126200322
  總買入呎數:9492
 十六年平均價:$3656買入平均呎價:$3371

如果用平均成本法買樓,十六年總投入36million,現值58million,增長83%。當然咁使係香港冇可能。但係證明左樓此一投資物,用平均成本法配合一樣奏效。當然你會諗三千六百萬我成世都冇,睇呢篇野做咩? 但用此一原則,套落偉哥個case又如何呢?? 

偉哥年收入RMB12*(8+5)=HKD1.87mil,減去家用,同假設偉哥出既糧可以完整咁帶到香港(好驚! 教人不法咁帶錢出境可能要打耙),偉哥減去5萬每月支出一年可儲1.15mil。建議偉哥每兩年係屯門區買入樓宇,以2.30mil樓價以下為主,照做按揭上會,但係大陸出糧既佢要留意: 要提供大陸出既證明如糧單加稅單。做按揭未必間間銀行認受你的海外入息。提供聘書,大陸稅單都有幫助,不過入息要打八折。偉哥你既case係借得越多越好,因為你比少D首期,淨低人仔係大陸都有3-4%定期年息,而香港樓按只約2%。

 

點解係每兩年買間樓?

點解係每兩年買間樓? 因為要實行買樓既平均成平法,你要買得密先可以得出平均入貨價,及於比平均超高時出貨。至於買屯門係因為大家錢銀有限,屯門樓始終size細同埋有二百餘元既樓賣,買入收租印花稅貴極幾千蚊。試問買「天璽」點去平均成平法呢? 但屯門區內百餘至三百餘萬既樓大把,潛力極高,仲有偉哥你應該未結婚前住左唔少年屯門,應該合你口味。

 

買樓收租都有野煩,可以做既係搵個相熟agent大家長做長有,agent知你有米唔怕幫你應付埋租客既。如果真係唔想做咁長mortgage,你先用1.15mil比首期,做五成按揭買間2.3mil既屯門市廣場兩房開始學下做收租佬,名正言順租出去,淨低五成1.15mil分五年按揭(最短tenor)每月都係還約$20000蚊。你過兩年又買一間咁既銀碼又係咁做。再過多兩年你去睇第三間樓既時候,第一間已經還哂,如此循環不息,保有手上cash又唔使供得太辛苦,一定上到會。

 

每兩年買間樓夾五年按揭tenor,以偉哥月薪十幾萬計落就剛fit到。你冇偉哥咁強勁就唔好亂試….

 

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農民城市化:不應只是進城買間房子

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4749525.html

農民城市化:不應只是進城買間房子

一財網 杜卿卿 2016-02-15 14:15:00

很大一部分農民,兒女進城難以找到高收入的工作,勒緊褲腰帶買房之後,住在現代化的樓房中,無事可做。當下,“劉五”們正不得不進行“農村反哺城市”,以種植或養殖的微薄收入,在緊衣縮食後,大幅補貼兒女的現代化消費需求。

窮是個相對的概念。一百一百賺,一百一百花,人不會覺得窮。但是,一塊一塊賺,十萬十萬花,這種收入能力與消費需求之間的巨大差距,就會把人“窮瘋”。

在農村城市化的的浪潮之下,每一位農民都在經歷著不同的故事。無論農村支持城市,還是城市反哺農村,農村與城市的關系,落在個體身上,都變成衣食住行與生老病死。

在魯中南丘陵地區,各地農村經濟差別較大。在丘陵起伏之地,發展大棚果園成為部分地區近幾年一項新的嘗試。劉五(化名)就是生活在這里的一個普通農民,他的經歷正是時代發展的一個縮影。

年前,劉五幹了件違心的事。去年秋天,他帶領村里四個人承包了隔壁村的一個桃樹大棚建設工程,約定包工費一萬八千元。工期總計一個月,完工後每人能分到三千多塊錢。因為無需外出,務工時間靈活,每日可以回家,家中農活也不會耽誤,一個月賺到三千多塊錢,是個不錯的工作機會。

但是出人意料的是,到了年底,大家卻沒有拿到工錢。前述大棚的主人張義(化名)與劉五是初中同學,雖然畢業之後的三十多年間聯系並不多,但是基於同學關系,雙方還是彼此更加信任。張義確實沒有拖欠工錢,不但提早付了工錢,還多給了幾千塊。劉五清楚其間原委,但另外四位村民並不知情。

眼看臘月二十三,北方小年的鞭炮聲已經響起,這過年的錢還沒有著落,心里著了急,於是相約找到了張義。張義感到意外,只好如實相告:“錢早就結給劉五了,而且只多不少!”

四人來找張義的事,劉五知道後,立刻給張義打電話,希望張義幫忙撒個謊,告訴四人,工錢要等到桃子賣了之後再給,現在沒錢。雖然是同學,但張義感到十分為難。無奈只好告訴劉五,早已將實情告知四人,無法隱瞞了。

顯然,工錢被劉五挪用了。在眾人眼中老實巴交的劉五,為何竟幹出這等有失信用的事情?張義很驚訝,但因對其家境略有了解,猜測他定是又被兒子的事情犯難了。

劉五有二兒一女,都已成人。有兒有女的他,並沒有太多機會享受天倫,更多的是無止境的壓力。大兒子出生不久就得了小兒麻痹,缺少足夠的治療,如今三十歲依然只能“爬行”,生活不能自理。大女兒在外打工後也嫁給了“打工仔”,自顧不暇。而二兒子,更是壓在劉五心頭的一座大山。

張義猜測,工錢就是挪去給了二兒子,以挽回其危在旦夕的婚姻。

在中國農村自古以來的文化傳統里,先有房再娶妻,幾乎是一個共識。不僅女方認為男方應準備好新房再迎娶媳婦,就連男方也認為應當如此。過去是給兒子蓋房娶妻,如今則是買房娶妻。

買房,已經成為一些農村父母的最大恐懼。在過去,勤勤懇懇辛苦一輩子,在村里擇一塊好地,蓋四間瓦房,並不會太難。但是如今,沒有姑娘願意回到農村住瓦房,進城買樓房是必選項。

於女方而言,買樓房首先是面子,因為大家都買;其次是里子,因為嫁人是決定自己未來命運的最後一搏。於男方而言,娶妻生子是天然選擇,傾全家之力就為子女成家立業。成家,甚至重於立業

劉五就是困在了這里。在兒子娶妻時,因為家境不寬裕,就算借錢也湊不齊首付,只好承諾先結婚後買房,且一定會買。因為輟學早,又不懂技術,兒子如今只是在市里的一間菜市場打工,幫菜攤賣菜,月收入一千多塊錢。相較於五千左右的房價,兒子的收入連一家三口的基本生活需要都無法滿足。一年又一年,房子還是沒有著落,隨著孩子越來越大,兒子兒媳的矛盾越來越激烈。

就在承建大棚期間,矛盾激化到頂點。正在大棚鋼架上焊接的劉五,無奈一次一次中斷工作,進城調解。張義知道劉五有難處,為解人所急,一次一次借錢給他。當然,他知道借出去的錢很難收回來了。幾年前他借給劉五的250塊錢,至今也沒有歸還,他早已不想再提。

臘月二十九,羊年最後一天。張義到了劉五家里,另外四位村民也相約而至。沒有太多埋怨,沒有過多指責。劉五的為人大家都知道,不是萬不得已,絕不會動此歪心思。最後,劉五向大家寫好欠條,承諾來年慢慢還清。

賬暫時了結,但劉五的苦日子還遠沒有完。張義從村里了解到,劉五多年耕耘的桃棚已經抵債給別人,留下妻子在家照顧大兒子和孫子。雖然已經年過五十,滿目滄桑的劉五還是決定來年進城務工,慢慢還債。

二兒子沒有回家過年,只有小孫子在家。即使違心動了大夥的工錢,劉五也依然沒能幫兒子留住兒媳,只能以離婚收場。

在劉五和張義生活的魯中地區,類似的故事比比皆是。

隨著手機、電腦普及,新一代農民有著與城市人同樣的物質和精神需求,他們渴望享受現代科技發展的財富,渴望分享文明進步的成果。他們希望穿時髦的衣服,買高檔的智能手機,開舒適的車,住現代化的房子,享受方便的生活。他們希望將通過網絡了解到的一切,變成實實在在的物質擁有。

但是,除了通過努力學習進入城市紮根的鳳凰男、鳳凰女,和勤懇創業步步為營進入城市的少數精英,多數底層的“打工者”,有了“城市化”的消費需求,卻沒能夠形成“城市化”的收入能力。他們的孩子需要上學,他們自己需要衣食住行,僅此已經不堪重負。

作為新世紀進城的第一批“新市民”,他們如何贍養自己的父母,很可能還會有更大的問題。

城市反哺農村的財富傳導鏈條正遭遇危機。在傳統的過去,農村人外出務工,賺錢後回家蓋房,完成娶妻生子這一人生大事,然後步入正軌,踏實勞作,樸實生活。近些年來,通過讀書、創業完成城市化的“後農民”一代,通過回報父母、資助親友,進行著“反哺”農村的過程。

張義比劉五幸運的一點,就是兒女都是大學畢業,在城市中有相對穩定的工作和略有寬盈的收入。兒女不但不會索取,還會經常對張義做些補助。

而與劉五類似的很大一部分農民,兒女進城難以找到高收入的工作,勒緊褲腰帶買房之後,住在現代化的樓房中,無事可做。當下,“劉五”們正不得不進行“農村反哺城市”,以種植或養殖的微薄收入,在緊衣縮食後,大幅的補貼兒女的現代化消費需求。

當賺錢是一塊一塊賺,花錢是一萬一萬花時,“窮瘋”的父母,只好無限度的壓榨自己殘存的生命。

城市化,不應該只是進城買間房子。

編輯:劉展超

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