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諗樣兄你好, 
本人將近四十歲,09年中賣出港島自住單位後在同區租樓住(因就兒子上學) ,現月租約一萬, 
2010年頭以180萬買入土瓜灣一單位收租(自己名),現值270萬,尚欠150萬,月供$5500,現租$8800 
2010年中再買以160及165萬買入牛頭角兩單位收租(自己及太太名各持一間), 
至今年年初,小陽春之前,太太的單位以220萬賣出,剩下的一個單位尚欠銀行108萬,現值260萬,月供$3700,現租$8000 
本人文職月入不到兩萬,太太自僱,今年環境不太好所以收入不穩,但每月定期入兩萬元到私人戶口作出糧, 
現持有現金50萬,及股票蟹貨、ibond等約$40萬。 
  
去年賣出了太太的單位,原意想在港島買回一層自住樓,可惜賣了之後才小陽春,賺少樓價又貴,所以沒有買回, 
有考慮過在深水長沙灣一帶買回200萬以下單棟樓收租,但考慮鎖兩年SSD及現在樓價較高,又擔心手頭上冇乜現金, 
所以想請教閣下意見,謝。 
– 
巴利 
  
雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。 

先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限 或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。 
  
假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即 有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200, 即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其 實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。 
  
反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢? 

都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀 息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年 歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。 
  

  買入 現值 尚欠 月供 現租 已售
土瓜灣單位 1.80 2.70 1.50 5500 8800  
太太牛頭角單位 160 n/a 0 0 0 220
自己牛頭角單位 165 260 108 3700 8000  
             
巴利自己係港島租樓住交一萬蚊月租。

至於巴利case,佢係09年賣左港島樓,佢應該賺左百幾萬而10年用黎買三間樓。呢個一拆三方法諗樣在早前已建議,最好仲係賣新樓換旺角較舊樓。因為舊 樓租金回報較高,旺區樓易出租(唔好買偏遠地方,你一季搵唔到租客回報率即大跌)。另一個建議原因係三間樓可以遂間放,分批賣,而家大部份賺錢既業主應該 趁SSD未加到四年期考慮此建議。可惜現時盤源真係少,就算你攤長成年買三間都難搵到野買落手。但保留此方法留待他朝採用,絕對有得著。呢個case係活 生生香港人既示範,唔好再怨冇錢人工低買唔到樓啦,努力起碼先行第一步吧!

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雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。 

先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。 
  
假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200,即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。 
  
反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢? 

都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。 
  

 買入現值尚欠月供現租已售
土瓜灣單位1.802.701.5055008800 
太太牛頭角單位160n/a000220
自己牛頭角單位16526010837008000 
       
巴利自己係港島租樓住交一萬蚊月租。

至於巴利case,佢係09年賣左港島樓,佢應該賺左百幾萬而10年用黎買三間樓。呢個一拆三方法諗樣在早前已建議,最好仲係賣新樓換旺角較舊樓。因為舊樓租金回報較高,旺區樓易出租(唔好買偏遠地方,你一季搵唔到租客回報率即大跌)。另一個建議原因係三間樓可以遂間放,分批賣,而家大部份賺錢既業主應該趁SSD未加到四年期考慮此建議。可惜現時盤源真係少,就算你攤長成年買三間都難搵到野買落手。但保留此方法留待他朝採用,絕對有得著。呢個case係活生生香港人既示範,唔好再怨冇錢人工低買唔到樓啦,努力起碼先行第一步吧! 

 

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儲局官員撐加息 美股失守萬八

1 : GS(14)@2016-10-14 06:46:38

【本報綜合報道】美國聯儲局多位官員認為短期內應加息。儲局9月議息會議紀錄顯示,儲局上月維持利率不變決定乃是僥倖通過的,多位官員暗示,只要美國經濟保持於軌道上,未來數月有可能加息。該份會議紀錄又反映儲局官員意見分歧。一些官員認為,如果就業市場持續好轉,且經濟活動增強,較早加息是合適的;另一些官員傾向於等待更多數據證明通脹向2%目標進發。議息會議紀錄公佈之後,聯邦基金利率期貨市場顯示,投資者預計,美國下月加息可能性為17%,12月加息機會率為68%。另外,費城聯儲銀行行長哈克表示,支持儲局今年底加息一次。哈克今年在美國利率調整上無決策權。他又表示,美國下半年經濟情況勝過上半年,儲局上月就應該加息。由於中國經濟數據遜預期,美股周四早段表現偏軟,道指跌144點,報17999點。標普500指數跌11點,報2125點;納指跌50點,報5188點。至於歐洲市場,英、法及德股周四尾段跌幅介乎1.2至1.6%。


新領失業金42年最少

數據方面,由於美國零售業前景樂觀,促使僱主保留人才,當地上周首次申領失業救濟人數為24.6萬人,不但少於市場預期的25.3萬人,而且更是42年以來最低紀錄。市場對美國12月加息憧憬升溫,刺激美元上揚,本周再升穿98關口,曾高見98.129,為7個月以來最高。截至本港時間昨晚8時,美滙指數略為偏軟,報97.861,下跌0.11%。美元走強,多隻主要貨幣滙價下跌。日圓兌每美元最弱曾見104.64,跌0.41%,逾四個月最弱。每百日圓兌港元回落至「7.4算」,低見7.4889元。歐元滙價曾失守1.1水平,低見1.0985,及後回升至1.1025,升0.16%。英鎊滙價持續偏軟,昨日下跌0.01%至1.2207,英鎊兌港元回落至「9.4算」至9.4704水平。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161014/19800337
儲局 官員 加息 美股 失守 萬八
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地緣政局降溫 港股再逼二萬八大行輪流唱好H指

1 : GS(14)@2017-09-17 16:35:10

■恒指昨收報27955點,升286點,成功收復10日線。



【本報訊】港股再逼二萬八,大行升H指目標!地緣政局大降溫,港股昨延續上周五升勢,高開逾二百點後升幅擴大,「三頭馬車」又發力,恒指最高見27976點,升308點,距二萬八關只有24點,最終收報27955點,升286點或1%,收復10日線(昨處27802點)。花旗及德銀先後調升H指目標價,專家亦指港股重現向上突破元素,對後市繼續樂觀。記者:莫亦熙 余倩敏



由騰訊(700)、友邦(1299)、滙控(005)組成的港股三頭馬車終於重拾動力,合力貢獻恒指149點,佔大市52%升幅。當中騰訊升2.8%;友邦漲1.5%;滙控則揚1.3%。內房股繼續熱炒,恒大(3333)大漲10.4%;融創(1918)飆5.9%又再破頂。另外,內地研究淘汰傳統能源車時間表,比亞迪(1211)飆4.6%。



專家料恒指上望28500

大市昨錄升,上下波幅亦未算大,只得117點,為本月最低。事實上,本月至今,恒指上下波幅只得694點的偏低水平。主板昨日成交額893億元,沽空佔9.1%,連續六個交易日沽空率不足一成。騰祺基金管理投資管理董事沈慶洪認為,恒指雖未重上二萬八水平,但港股有向上突破迹象,重磅股騰訊等有錄資金炒作,往後或能帶動大市挑戰28500點水平。
H指隨着大市向好,昨升71點或0.6%,收報11221點。繼恒指後,H指亦出現重估潮,大行花旗及德銀更先後上調目標,前者上周五把目標由11000點提高至13000點;後者則看11900點,較4月時所預測的11600點高,潛在升幅分別有16%及6.1%。


德銀看好中資金融股

德銀指,未來幾個月睇好H指多於MSCI中國指數,因宏觀經濟復蘇下金融股前景改善,而金融股在H指中有較高比重,料上半年的強勁盈利會持續至第三季。另外,花旗亦提到MSCI中國指數,認為該指數上半年每股盈利按年增長22%,為新興市場中最高,亦是2010年以來最勁。展望第四季,花旗認為市場已進入傳統上最強勁的季節,料MSCI中國指數成份股第四季盈利預測可獲進一步上調。沈慶洪亦指,不少中資企業業績不俗,加上H指將進行改革並增加10隻成份股,令H指有條件「追返貼啲恒指表現」,並相信A股在中共十九大會議召開前走勢偏強,可帶動H指錄較好表現。就投資部署,他認為市場聚焦內地「金九銀十」,投資者短期可留意受惠相關概念的板塊如內房、汽車、濠賭等。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170912/20150093
地緣 政局 降溫 港股 再逼 逼二 二萬 萬八 大行 輪流 唱好
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中產退休開支咪嚇親每月平均近萬八蚊

1 : GS(14)@2017-10-09 03:30:45

大新銀行(2356)調查顯示,8成準退休中產人士平均於35歲開始為退休財務作準備,但退休信心指數僅56分,8成人擔心資金不足應付退休支出。調查於4至6月進行,訪問500名擁有50萬以上流動資產的中產人士,當中100名年齡介乎55至75歲。退休前個人平均月入逾4萬元,當中近8成人物業已供滿。調查顯示,受訪的已退休中產人士每月平均開支約1.75萬元,當中45%支出為膳食、交通及住屋等日常生活開支;38%為娛樂及旅遊等消費;9%為醫療開支及醫保費用等。​大新財富管理處主管陳維堅指,若60歲退休時已供滿物業,則需要累積480萬元,再配合適當投資才能應付所需。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170929/20167882
中產 退休 開支 咪嚇 嚇親 每月 平均 近萬 萬八 八蚊
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比特幣期貨失守萬八美元

1 : GS(14)@2017-12-18 04:09:13

■比特幣1月份期貨昨下跌,但現貨則上升。資料圖片


【本報訊】比特幣期貨昨轉跌,美國監管機構提醒虛擬貨幣投資風險。芝加哥期權交易所(CBOE)的比特幣期貨(Bitcoin)面世第二天報跌,曾失守18,000美元關。另美國證券交易委員會主席Jay Clayton開腔,指虛擬貨幣對投資者的保障遠低於傳統證券市場。
Jay Clayton表示,虛擬貨幣及首次代幣發行(ICO)出現欺詐及操縱的機會較大,呼籲投資前要了解清楚,又提醒投資比特幣的資金,或會在不知情下被轉往海外,導致投資風險增加。與此同時,高盛昨發報告,指相信黃金的需求未有流失至比特幣,因無看到黃金ETF有走資情況,又認為比特幣波動性遠高於黃金,但前者流動性卻遠低於後者。

油價創兩年半新高

至於推出首天最多升近26%的比特幣期貨,昨日轉跌。截至本港時間昨晚8時30分左右,比特幣1月份期貨跌4.4%,報17,730美元;比特幣現貨昨則升0.8%,報16,835美元。期貨較現貨高水幅度,已由期貨推出首天的最多約2,000美元,大為收窄至昨日的不足1,000美元。其他資產方面,國際油價連升四日,北海有油管被發現裂縫,或需關閉最多三周時間。消息刺激油價上揚,布蘭特期油曾升1.6%,報65.75美元,創兩年半高;紐約期油昨亦曾升近1%,報58.56美元。經濟數據方面,美國11月PPI(生產物價指數)按年升3.1%,是差不多六年最大升幅。另聯合國昨發表2018年世界經濟形勢與展望,預測今年全球經濟增長為3%,是2011年以來最快增速,又預期明年及後年全球經濟增長將穩定維持在3%。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171213/20243031
比特 期貨 失守 萬八 美元
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曾逼萬八美元 七年升700萬倍

1 : GS(14)@2017-12-18 04:38:48

【本報訊】2009年初面世的比特幣(Bitcoin),最初一文不值,至翌年有用戶花了1萬個比特幣購買一塊價值25美元的薄餅,才奠定其價值。比特幣由七年前每個購買力相當於0.0025美元起步,至近日曾逼近18,000美元,累計升逾700萬倍,折合每個價值超過14萬港元。比特幣市值變化同樣驚人,據CoinMarketCap資料,2013年時市值僅10億美元,不足五年間已漲至2,800億美元左右。

以太幣一年漲90倍

按市值計,比特幣是全球最大市值虛擬貨幣。以太幣以694億美元排第二,但幣值升幅卻完勝前者。以太幣(Ethereum)由去年底約8美元,爆升至現時的700美元以上,累計升幅近90倍,遠遠跑贏比特幣同期的17倍升幅。另外,今年比特幣曾分裂出比特幣現金(Bitcoin Cash)及比特幣黃金(Bitcoin Gold)兩種新幣,但兩者都未能取代原版比特幣的地位。比特幣現金由7月面世的逾500美元升至昨日的不足2,000美元;但10月底分裂出來的比特幣黃金卻潛水至今,最新報338美元,低於最初分裂時的479美元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171215/20245510
曾逼 逼萬 萬八 美元 七年 年升 700 萬倍
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