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房市菜籃族停損 五月中是底限

 
2011-3-21  TCM




奢侈稅還未正式立法,房屋市場就 掀起了逃命波。原本的交易市場大亂,有人不想買到燙手山芋,寧可犧牲四百萬元頭期款毀約;有的賣方到手的四千萬元交易飛了,甚至還要陪著買方打毀約官司。

住在台北市黃金地段的羅太太(化名),農曆過年前發出售屋資訊,當天就接到電話,接下來幾天,「電話接到手軟,」最誇張的一次,一天曾經有六組人來看房 子。不到一個月,羅太太就談定了一個令她非常滿意的價格,四千萬元成交;若用二十多年前約一千多萬元的買進價格來說,等於房子翻漲了兩倍多。

緊接著,雙方迅速簽訂合約,沒想到在收到第一筆款三百萬元之後沒幾天,財政部宣布擬開徵「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅條例),這時,買方突然要求 第二次看屋,看屋後,以「房子漏水」、「陽台外推」,房子有瑕疵為理由,要求退款。

羅太太當然不甘心,滿心期待的好價錢突然落空,等於之前都白忙一場。「更何況,我的房子只是潮溼,根本不算漏水,」而且,雙方之前都未談及此問題,她認為 對方很可能是受到開徵奢侈稅影響,所以,決定收手不買。

不過,經過雙方協商後,決定各退一步。因為,買方發現,所持「漏水」的理由並不充分,即使將來進入訴訟,也不一定能拿回全部款項,賣方也認為,房子地點不 錯,還是找得到口袋深的買家,最後,買方同意賠付違約金。

投資客退縮 搶退場,竟檢舉賣方違建

羅太太的情況不是特例,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就說,最近有太多退訂、甚至是毀約的糾紛發生,「經濟好、房市熱的時候,大家都不會去在意,什麼都 不是問題,現在想退訂、毀約,就出現一堆問題,什麼花招都使出來了。」 莊孟翰舉例,除了海砂屋以外,還有檢舉賣方是違章建築,或是控告建商廣告不實,「原本說到捷運站只要三分鐘,結果根本需要花快十分鐘,」就連這種說法也被 拿來當成毀約的理由。

「房屋買賣中有很多『散客』,就像股市裡的『菜籃族』一樣,」莊孟翰說,像羅太太案例中的買方,很可能就是這種「短炒投資客」,原本預計持有一、兩年即脫 手賣出,沒有想到奢侈稅條例一出,不但買在高點上,又要負擔預期之外的一○%至一五%奢侈稅,若為了避開,就得撐過兩年,「很多口袋不夠深的投資客,就玩 完了。」

而這次打房也確實打擊到這批「資金不夠、信心不足」的短期投資客,台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,他就認識有位 朋友,一口氣訂了六戶林口的預售屋,每戶訂金十萬元,開了六十萬元的本票,聽聞開徵奢侈稅消息,馬上退訂,他慶幸的說,「還好還沒簽。」

邱太煊說,按規定,尚未正式簽約之前可拿回全部訂金,「一旦簽約就很難了,除非房子有重大瑕疵,否則想毀約通常是不容易成 功的。」他評估,類似羅太太的案例,最後的結果大概是雙方和解,賣方退還買方部分已付款,「但也有可能買方一毛錢都拿不回來。」

開徵奢侈稅已為台灣過熱的房地產市場降溫,一般預估,接下來將有一番價格修正,那麼,手上有房子的人到底該不該賣?

炒家求脫手 折價一五%,抵銷奢侈稅

信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮表示,從消息發布(二月二十四日)至今,委售的案子增加兩成,顯見市場上要賣房子的人變多了,甚至有「從買方轉為賣 方」的現象發生,這些人若不是怕擔心被課稅,就是有資金壓力,要趁房價下跌之前,趕緊脫手。

「先跑先贏,殺一點就趕快出手,」政治大學地政系教授張金鶚指出,房價不會跌這麼快,現在價格還沒有完全鬆動,「對買方(指自住戶)來說,再過半年以上才 有比較漂亮的價格,」換句話說,趁市場行情還在,對賣方來說是「越早賣越贏」。

莊孟翰表示,除了奢侈稅以外,在房價節節高升的環境下,每年一月一日的公告現值調整,也會增加房屋持有和交易的成本,「這表示,即使你不去動它(房子), 稅也會增加,」因此他建議「房市菜籃族」,要考慮這些因素後,自己設停損點,「如果發現撐過兩年有困難,就要趕在五月中以前找到買主,因為奢侈稅七月一日 就要實施,而一般交易過戶、登記約需一個半月的時程。」

依此推算,若有賣房壓力,不妨以去年第四季到今年第一季最高價的一五%,做為參考折數的最低底限,等於以房價的折扣抵銷了奢侈稅,而越接近五月中,將越靠 近這個數字。

「不過,好的地段如北市大安、信義區,不用(折)一五%照樣賣得掉,」大聲行銷顧問公司執行總監田大權表示,此時也是賣方檢視手上的東西,究竟是西瓜、還 是蘋果的時機,考量購入成本和資金流量,以及放兩年的風險和成本後,地段不好或泡沫過高區域的產品,只求保本,能夠不賺不賠賣出就好。

買房免追價 貨比十家,留電話慢慢談

至於有買房意願的人,此時或許是個好時機。永慶房屋研展室協理黃增福表示,現在議價空間變大,以前買方要追價才買得到的產品,現在部分投資客退場,屋主也 不敢抬價太高。

甲山林廣告副總經理徐永仁也說,過去銷售人員會說:「趕快下訂,再不買就沒有了!」現在買方更有空間靜下來理性分析。

莊孟翰則建議買方「貨比十家」,「還是要觀望,先打個七、八折,可以多看看,然後留電話,如果沒人打來,就表示還在賣方市場,如果很多人打來,就可以慢慢 開始談。」

房市 菜籃 族停 停損 五月 中是 底限
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《自住怎麼算》菜籃族用三姑六婆精神比價 精算「333法則」省200萬買好房


2013-01-08  TWM  
 

 

房價居高不下的年代,單純的自住客要如何買到適合自己又不吃虧的房子?

經營烘焙坊的柯玉甄精明算房,不但年紀輕輕就買到適合自己的好房,隨著房子增值,她這幾年房子越換越好,從小資女變為買房達人。

撰文‧梁任瑋、李建興

「我是自住又不是投資,沒要短期買賣,房價只要負擔得起就好,不用算太多!」這想必是許多自住型購屋者的心聲。但大家都忽略了,房子往往是一生最大一筆的消費,就算自住,買了「物超所值」的房子,可以讓人財富增值,房子越換越好;反之,買了「價不副實」的房子,除了資產縮水,還可能一輩子成為背債的房奴。

四十三歲的柯玉甄,目前在新北市蘆洲區經營烘焙坊,從她樸實的裝扮、婉約的對話,很難相信她有豐富的買屋、換屋經驗,更是親友們買賣房產時的最佳諮詢對象。接受採訪時,她仍靦腆、謙虛地說:「我只是一般的家庭主婦而已,頂多比較會為家裡打『算』!」其實,柯玉甄的話語中已透露出她的成功關鍵。多年來,柯玉甄憑的就是小市民為自己的窩精打細算的精神,使得家無恆產的她,從畢業剛出社會時,一個月領二萬元出頭的小資女,到二十多年後的今天,手上已擁有多棟住宅和一間店面。

購屋初期嘗到甜頭

再出手忽略訪價 竟買到全大樓最高價柯玉甄從小就喜歡存錢,還是學生時,就善用課餘時間打工、跟會理財,她第一次買房,亦是基於「逼自己存錢」的心態。一九九二年,她二十三歲,捷運中和線才剛開挖,她就在新北市中和南勢角附近以每坪二十一萬元買下一戶大樓住宅。雖是自住,但她同時考慮了增值性,儘管不久房市崩盤,但由於買在好地點,幾年後她結婚,房子轉手,還是小賺出場。

婚後,柯玉甄搬進先生在新北市新莊買的房子,但小時候夢想當店面包租婆的她,一有空就拉著先生到處看房子。二○○五年,柯玉甄拿著夫妻手上的五百萬元積蓄,如願地以二千五百萬元買下新莊一處預售大樓的店面。由於當時行情正好,店面才一交屋,就順利以三千五百萬元賣掉,足足賺了一千萬元。

初試啼聲就讓柯玉甄財富倍增,讓她一時以為房地產只要放著就會保值,根本不需要專業。○八年,一心想搬回娘家附近的她,拿著這一桶金,回到土生土長的新北市板橋娘家,以每坪三十四萬元買了大樓四樓的住宅。孰料,由於不懂得訪價、計算,交屋後才發現自己買到的居然是全大樓最高價。「我當時心想,四樓應該是全棟行情最低的,居然還比其他樓層貴一成,真是冤!」這一差就多花了一百多萬元,心有不甘的柯玉甄隔年決定賣掉,結果又因為功課沒作足、算盤沒打好,且在房仲的遊說下,說是全球金融風暴後,市場沒買氣,最後僅以每坪三十六萬元賣出,又低於當時三十七、八萬元的市價。柯玉甄這才體會到:「自住、換屋,都不能忽略估價的程序,即使是最熟悉的區域!」

算房守則一:

發揮三姑六婆精神 貨比三「價」自此,認真訪價、估價,成了柯玉甄買房的不二法門。有別於一般小市民總是很容易被房仲、代銷給糊弄,訪到假行情;柯玉甄發揮菜籃族三姑六婆的精神,用最土法的「貨比三家」進行比價,並把每棟看過房子的行情與心得記錄下來。

多年來,她歸納出一套「三三三法則」,也就是買一間房最起碼要比過「三」間類型相仿的房價,各找出一間略優於及劣於目標屋的房子,以得出該標的物的合理區間價;同時觀察區域近「三」個月內的趨勢,以了解行情的漲跌;最後則是評估房子的地段、屋況和社區管理等「三」個看屋元素,以修正買房的出價。

柯玉甄的訪價也有技巧,譬如明明是買中古屋,她卻會到預售屋案場諮詢,「因為銷售中心會將區域未來建設資訊整理得清清楚楚,我可判斷是不是買在低價。」而買預售屋,她則會跑到房仲店頭探聽,「房仲會告訴你,哪家建商蓋的房子在二手屋市場最有行情、最保值。」拿柯玉甄一○年買下現住的房子來說,是有一次在房仲介紹下,看了一棟位於新莊副都心旁的兩年成屋,屋主開價每坪三十四萬元。平常閱屋無數的她,腦中快速地將近三個月看過的房子掃描一遍,立即想到了兩棟最好比價的房子,一是在同區域,成交行情每坪二十九萬元的十年中古屋;另一則是新莊副都心,牌價每坪四十二萬元的預售屋。

柯玉甄算了算,以十年和兩年中古屋的行情相比,大概差兩成,回推起來屋主開價三十四、五萬元算是合理。再比較預售屋,這戶成屋的窗戶一打開就是有新北市「清溪川」的中港大排河廊,採光通風佳,又有無敵景觀,是預售屋沒有的。

因此,若以預售四十二萬元回估,降個一、兩成,她所看中的兩年屋,以三十五萬元進場也不致買貴。但精明的她心想,「屋主一開價就開在合理成交價,並沒提高售價讓買方殺價,一定是急售!」於是柯玉甄大膽再砍一成,以三十萬元議價,並表示立即可以下訂。當天,雙方就以三十一萬元成交,這一省,就省下近二百萬元,而兩年後的現在,這房子已有人出價四十二萬元了。

算房守則二:

使出多心多疑的態度 回歸實價由於三不五時就約姊妹淘去接待中心看屋,柯玉甄因此結識許多銷售小姐,只要一有新建案推出,她就會立刻接到訊息,掌握市場第一手動態。多年來,她更從專業人士的身上,學會了如何運用建商土地取得成本、基地的容積率、營造成本等訊息,換算建商合理的推案價;也善於利用房仲、建商同業之間互掀底牌的競爭心理,交叉比對出合理房價。

有一次,她看中新莊一棟工業住宅,屋主開價一坪二十萬元,還沒議價就比鄰近的成交行情便宜一成。乍看之下很划算,但後來她跑去諮詢其他房仲後才得知,那房子由於屋頂架了好幾個通訊基地台,光這一點就足以讓房價折一至兩成,算一算並不值二十萬元。

而在屢次與房仲交手中,柯玉甄發現,許多仲介都會以「使用坪數」,巧妙地膨脹房子的價值,讓購屋者錯估情勢。

她舉例,今年初,有一天路經台北市文山區,看到仲介張貼了一個標榜「使用坪數八十坪,總價一六八○萬元」的三十年老房子,柯玉甄眼睛為之一亮,「哇塞,台北市每坪只要二十一萬元!」立刻打電話說要看房。但一看才知道,原來八十坪中有六十坪是個超大的露台,而據柯玉甄多年的算房經驗,露台一般只值主建物的三分之一價,一回算,每坪單價其實高達四十二萬元,根本超出合理行情,「你能說仲介騙你嗎?只能說,不會算,就看不出話術中的玄機!」「就連實價登錄也會騙人!」對此,柯玉甄進一步提醒,目前實價登錄所揭露的總價和坪數,由於含停車位,以現行台北市的車位約三百多萬元,車位坪數動輒十坪計算,車位每坪約只有三十多萬元,遠低於主建物的每坪價格,若沒拆分計算,就會低估了單價行情。

算房守則三:

掌握常被忽略的稅費 聰明換屋值得一提的是,目前握有多筆房產的柯玉甄夫婦,對於稅費負擔管控十分嚴謹,這也是一般自住客最容易「失算」的地方。她指出,拿換屋來說,由於買賣之間,通常會被課到土地增值稅、財產交易所得稅、房屋稅和地價稅,但前兩者,一般自住客可以透過合理管道聰明節稅。

其中土增稅部分,由於稅法規定,只要房子是自住的,每個人一生都可使用一次五%最低的稅率。例如賣房時,原本土地評定現值已由五百萬元增值一千二百萬元,增值七百萬元,依規定須以七百萬元的二五%稅率課徵,得繳一七五萬元;但若使用優惠稅率五%來計,只須繳三十五萬元。

至於財產交易所得稅,可用賣房時實際的獲利作為報稅基準,但這必須拿出當初買進時的合約舉證,否則就得用公告模式來申報,公告標準各縣市稅率不一;以台北市為例,是公告現值的四二%,也就是說,若賣出時房子公告現值為一千萬元,政府認定的售屋獲利金額就是四二○萬元,「所以賣屋時,最好備齊資料,看看用實際獲利及公告模式哪個數值較低,選擇較低的來節稅。」柯玉甄說,「多一筆盤算,多一分保障,就算自住,也別和自己的荷包過不去!」

柯玉甄

出生:1969年

現職:烘焙坊負責人

學歷:元智大學應用外語系

給自住客的算房叮嚀:

1.下手前貨比三家,勤跑預售案接待中心了解區域行情。

2.調查建商購地成本,回推合理房價。

自住買房

不能不知的三套公式:

1.頂樓增建怎麼算?

頂樓加蓋雖能使用,但沒有權狀,因此一般認為其價格為主建物的1/3。

公式

房屋總價=權狀建物坪數×單價+頂加坪數×單價×1/3 如:房子權狀是20坪,頂樓增建10坪,每坪單價30萬元,房子總價為:20坪×30萬元+10坪×30萬元×1/3=700萬元2.陽(露)台怎麼算?:陽台露台除非有登記,也就是擁有權狀,否則一般保守認定其價值僅主建物1/3。

公式

房屋總價=主建物坪數×單價+陽台面積×單價×1/3 如:室內25坪的房子,外頭另有5坪沒登記的陽(露)台,每坪單價30萬元,房子總價為25坪×30萬元+5坪×30萬元×1/3=800萬元3.停車位怎麼算?

計算的方式為:平面車位等於房屋每坪單價乘以4~5倍;坡道機械式車位等於平面車位乘以0.6~0.7;機械車位等於平面車位乘以0.5~0.6,車位依所在樓層不同,每層價差約5~10萬元。

平面進平面停=每坪房價×4~5倍平面進機械停=每坪房價×4~5倍×0.6~0.7 機械進機械停=每坪房價×4~5倍×0.5~0.6

公式

平面進平面停=車位月租金×450至600 平面進機械停=車位月租金×250至350 機械進平面停=車位月租金×200至300 註:上述算式求出數值為大致行情,實際價位視個案而定。

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進化投資》從股市菜籃族 到上億身價的退休族

2014-02-03  TWM
 
 

 

Lillian:不跟股票談戀愛 才能穩穩賺19歲出社會當小職員,50歲從外商公司財務長優雅退休,Lillian的職場起步雖早,但「認真捧好每一個飯碗」的態度,讓她薪水翻漲50倍,同時勤於學習投資,累積上億元身價,讓她的退休之路很愜意。

撰文‧劉育菁

早上八點閱讀財經新聞,觀察國際股市;下午約幾位好友聊天喝茶;打算五月參加希臘郵輪深度私房團……,這是五十二歲楊小姐Lillian「退而不休」的小日子。對照過去「朝八晚八」的生活,現在的她雖然少了收入,但能隨心所欲的過生活,無價!

十九歲出社會工作,三十年未間斷,不到五十歲即能優雅地退休,歸納原因有二:第一是職場的工作態度,維持始終如一的進步能量;第二則是對追求財富增長的堅定意志,及不斷修正的投資心態。

穿著優衣庫平價服裝、出門搭捷運的Lillian,並沒有有錢人的排場,只有儉樸的傳統,「我擁有的一切都要歸功媽媽。」雖然媽媽不識字,但她要求孩子珍惜每一個工作機會而且不斷進步,道理簡單、難在執行,但Lillian卻做得夠徹底。

捧好每個飯碗

高職生當上外商公司財務長時光回到從前,Lillian的父親是碼頭工人,家裡有六兄弟姊妹,她排行老四。因為一份薪水養不活一家人,媽媽早上五點出門,身兼五家公司的打掃計時工,每周工作六天,平均一天賺二百元補貼家用。「小時候媽媽一領薪水,就會把一部分的錢放在信封袋,剩下的拿來跟會。」這是她從媽媽學習的美德之一。

媽媽的辛苦,Lillian看在眼裡,而她因為學業成績不出色,所以是家裡面最早出社會養家的孩子,「我的第一份薪水是五千四百元,但全部都拿來付兄弟姊妹的學費。」她對於這個「起薪」記得清清楚楚。

回想這段往事,Lillian口氣中沒有埋怨,反而明白先天學歷的不足,得更兢兢業業在職場上打拚,她曾經自嘲說:「以我現在的學歷,想要找到外商財務長的職位,幾乎是不可能。」但認真「捧好每一個飯碗」的她,努力不在話下,年薪因此三級跳。

Lillian的第一份工作在船務公司收款,因為薪水要拿來負擔弟妹的學費,老闆交辦的事情必定全力以赴,年終分紅十二個月起跳,等於「做一年領兩年薪水」。而在媽媽潛移默化下,她也懂得「以會養會」,很快地在二十五歲時,存下人生珍貴的第一桶金。

但隨著海運業走下坡,因緣際會,她轉換到國內前三大會計師事務所查帳,一年後,被客戶「挖角」進入外商公司,薪水再加二五%。

同事都用demending(要求很高)形容她,「歐系公司的內部規則巨細靡遺,加上二○一三年國際會計準則(IFRS)上路,Lillian發揮龜毛個性,不容許一點錯誤。」算一算,到退休之前,Lillian薪水翻漲五十倍,與初出社會時的數千元,不可同日而語。

聽信股市明牌

工作打拚的積蓄一夕歸零

管理大師大前研一在《後五十歲的選擇》一書中提及,五十歲後應先盤點工作庫存,如果專注在擅長的領域,別忘了將眼界放在充實第二個人生,而把對公司的期待降到最低標準。

Lillian是大前研一的追隨者,她的第二個人生就是「投資」。只是三十年前,她曾把存款全部賠光;但現在她住在台北市信義計畫區,靠著利息就能過優渥生活,粗估身價早已逾億元,而這番成績是她經過三次淬鍊,不斷堅定賺錢目標,並調整投資心態的成果。

Lillian一九八九年初入股市,隨便買、隨便賺的年代,懵懵懂懂的她像極菜籃族,聽別人報的明牌,買進當時最紅火的資產股,「我第一次只敢買一張,隨著股市天天紅盤,野心越來越大,最後每次下單五張、十張,把積蓄全部孤注一擲。」沒想到政府開徵證所稅,股市重挫,在職場拚搏累積的財富,一夕歸零。

「當時真想一頭撞牆。」她的心情既無奈又心疼,但靜下來後,媽媽的話言猶在耳、媽媽的作法躍入眼簾,「從儲蓄再起步吧!」Lillian繼續在職場戮力拚鬥,等存錢存到相當水位後,才又動念投資。

因為外商公司業務與台灣電子股相關,她從最熟悉的產業著手,開始研究電子業的基本面,小從公司背景、股東、產品,大到趨勢變化、購併等,她都能如數家珍,搭上九○年代台灣電子股大成長,她的財富快速累積,奠定了財富自由的基礎。

Lillian分享她的選股方式有三,第一先判斷產業前景,其次看公司治理,最後看財務報表等基本面,後者是她從工作學以致用而來。而她買的股票多數從未上市即開始切入,直到上市後脫手,像是IC設計的凌陽、瑞昱及聯陽等,平均賺進三、四倍。

只是,投資難免踩到地雷,Lillian也曾經買進一家未上市股,因為公司做假帳,最後變成壁紙,花了數百萬元買到一個教訓。也因此,她現在看財報,會特別重視現金流量表,檢視公司營運現金是否穩定維持淨流入,作為公司是否真正獲利的判斷標準。

檢視現金流量

投資成果進階到「大賺小賠」從聽明牌到基本面選股,影響她投資視野的就是呂張投資團隊總監呂宗耀。Lillian說,呂宗耀從看一場皮克斯動畫電影,都能找到國內藍光DVD的投資機會,開啟她的投資腦袋。比如,前幾年她帶媽媽就醫,發現血糖機產業受惠老年化,相關公司獲利穩定,於是她曾買進醫材股,當成定存私房股,年領數十萬元股息。

年輕時聽信明牌,進入中年,專注在基本面選股,Lillian投資成果已進階到「大賺小賠」;而隨著年齡與心境的改變,策略則從追求成長轉為穩健保守,最大的改變就是不與股票談戀愛。

能夠轉念,主要是受○八年金融海嘯衝擊。○六年Lillian曾經看好中國,特地開了一個香港帳戶,投資一檔未核備的中國A股基金,約二年績效就翻了一倍;但一場海嘯來襲,基金淨值曾跌到成本的一半,直到一○年才又回到成本,於是她脫手一半,把成本拿回來。

因此她也在退休前五年,開始做資產的調整,包括提高債券基金及買養老險,當成退休的老本;股票則改以定存股為主。目前她的資產組合,固定收益占三分之一,股票與基金占三分之一,剩下三分之一都是現金。

「小時候賺錢是為了養家,現在賺錢則是滿足興趣。」從Lillian說話的神情可以看出,她已脫離對金錢的不安全感;相反的,現在她正在享受金錢所帶來的喜悅,而這樣情緒的翻轉,完全來自投資的耕耘。

Lillian

出生:1963年

現職:已退休

經歷:外商公司財務長

資誠會計師事務所審計人員

船務公司職員

學歷:崇佑技術學院

(前身為崇佑企專)

改變財富的投資4心法

● 從美股找投資趨勢:比如美股特斯拉電動車上漲,第一波她先買美股,半年後回頭買台灣概念股,如和大、F-貿聯。

● 買定存股取代電子股:她偏好投資環保、醫材及食品股,原因是前兩者趨勢還很長,後者則受惠食安的重視,只要股價波動不大,買了放著領股息。

● 停利拿回本金:

不管基金或股票,只要上漲二或三成賺錢,她會先拿回一半本金,不會長長久久談戀愛;只要產業變壞或趨勢不對,他絕不留戀。

● 分批進場不追高:

買進前,算好預計投資金額,第一次先布局二成,之後以漲跌五%為單位,分批買進到足夠部位。

進化 投資 股市 菜籃 到上 上億 身價 退休
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人工智能還會賣菜,零售界的Uber如何顛覆你的菜籃子

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0301/161589.shtml

人工智能還會賣菜,零售界的Uber如何顛覆你的菜籃子
鄭倫 鄭倫

人工智能還會賣菜,零售界的Uber如何顛覆你的菜籃子

從簡單的搬運工變得更高效,Instacart或許可以為國內的同行們提供一些參考。

美國零售電商Instacart創辦於2012年,僅僅用了兩年多的時間做到估值20億美元,如今,Instacart的創始團隊又借助數據科學( Data Science)和機器學習(Machine Learning)幫助企業優化運營,實現正現金流並逐步走向盈利。

從簡單的搬運工變得更高效,Instacart或許可以為國內的同行們提供一些參考。

模式:不僅僅是零售商的搬運工

Instacart是自身不做采購倉儲的在線零售商,Instacart與美國著名的零售商合作,把這些零售商的商品搬到線上銷售,其中包括Whole Foods、Costco、Marsh等知名連鎖零售商。消費者可以通過電腦或者手機App下單, 然後由Instacart簽約的代購者(Shopper)去指定的商店采購,在1小時內配送到消費者家中。

下圖是消費者用手機App購物的流程:

Instacart的代購者(Shopper)很像Uber的司機,他們可以是全職也可以利用閑散時間兼職。下圖是一個代購者 用App接單並完成訂單的流程:

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單元經濟盈利:打破燒錢魔咒

對於這種創新的商業模式,能否盈利是最根本的問題。而早在2016年,Instacart就已經實現單元經濟效益(Unit Economics)盈利。

所謂單元經濟效益(UnitEconomics),是指在商業模型中, 能夠體現收入與成本關系的某個最小運作單元。在Instacart,這就是來自客戶的每一筆訂單,如下圖所示,在這每一筆訂單中,能夠帶來的收益有四類:送貨費、小費、產品合作方、零售合作方,而每一筆的成本來自:交易費(信用卡和保險)、購物時間和送貨時間。如果能壓縮購物時間和送貨時間,那麽,Instacart就能在單元經濟效益上盈利。

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在 Instacart的單元經濟效益模型中,只要平均完成訂單時間在最大時間的70%就可以盈利,如今他們已經實現了這個目標,Instacart在2016年中實現了正現金流,並預計2017年會實現財務盈利。

精準預測的重要性

要實現盈利以及企業的良好運營,精準地預測客戶需求,並且滿足客戶需求顯得尤為重要。

Instacart每天要應對來自消費者數以萬計的訂單,這些訂單都需要在客戶指定的時間完成配送,如何把這些訂單分配給同樣數以千計的代購者,每個代購者接哪些訂單,走什麽線路去指定的零售店,在每個零售店又如何快速尋找到指定的產品,采購完後,走什麽線路去配送給每個消費者……這些都需要精準的預測和規劃。

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(圖示:Instacart為代購者優化後的超市采購線路圖)

Instacart必須要為自己的預測準確率負責,如果預測準確率低,那麽結果就是客戶的訂單延誤,這不僅僅會造成履單成本的提高,也會讓客戶不滿意並造成客戶流失。

機器學習幫助提升

為了應對這些挑戰,Instacart選擇了利用數據科學(Data Science)和機器學習(Machine Learning)。

第一步,是建立大數據平臺。在Instacart,每天要處理和應對的是來自多方面的海量數據,比如,僅僅代購者每天的GPS定位信息就有1GB左右。Instacart要把這些數據分類部署,然後用RabbitMQ來處理各個數據庫之間的通訊,用PostgreSQL做生產數據庫,用Amazon Redshift做離線數據分析。

Instacart會建立多種預測模型來對客戶需求、超市購物時間、配送時間等進行預測。每個模型都會用歷史大數據進行回顧測試,去不斷的優化算法。模型每天做重複的訓練來提高預測的準確率。

當遇到惡劣天氣或突發事件時,會有偏離模型的警告,Instacart有一個監測市場變化的團隊,他們會在這個時候用自己的接口對預測進行調整。Instacart的數據科學團隊正在努力實現調整部分工作的自動化。

梯度推進模型優化配送預測時間

梯度推進模型GBM(Gradient boosting)是一種機器學習的技術,該技術可以提高現有預測模型的準確率。

比如, 在舊金山地區的Instacart辦公室,要在幾個小時之內完成數千個客戶訂單,那麽,如何給出一個最優化的方案,用最少的人力和時間去完成這些訂單呢?顯然需要更精確地去預測每個代購者每條可能路線的時間。此時,GBM模型就非常有用。更精準的預測可以讓系統用優化算法得出最優的完成訂單方案,這個方案可以比以往更快地完成客戶的訂單。

自然語言處理(NLP)提升用戶體驗

自然語言處理NLP(Natural Language Processing)實現人與計算機之間用自然語言進行有效通信的方法。在這里的用處就是分析用戶以往的采購行為,然後給用戶推薦可信的熱賣單品。

Instacart與全美數百家零售商合作,商品匯總起來,數量竟有數百萬之巨。這些產品的訂單頻次分布是長尾分布,那麽如何能夠給用戶推薦那些他們真正需要而不僅僅是熱賣的單品呢?Instacart 用NLP技術去歸納總結,然後推薦那些即使不常被購買但是對客戶有用的商品。比如某個用戶經常購買啤酒、奶粉、尿布和遊戲產品,那麽系統或許會推薦一本《一個奶爸的自我修養》給他。

也玩深度學習

Instacart也用到了深度學習(Deep Learning)技術,比如產品目錄團隊使用深度學習來進行圖片處理,以及代購者在商場某處,重新安排代購清單和線路。深度學習技術解決了以往機器學習中的很多棘手的問題,這為提升服務帶來了新的機遇。

最後,我們來看美國著名科技媒體TechCrunch對Instacart的采訪視頻,看看他們每天是如何快速處理和完成來自客戶數以萬計的訂單:

https://v.qq.com/x/page/j0377e9vska.html

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人工 智能 還會 會賣 賣菜 零售 界的 Uber 如何 顛覆 你的 菜籃子 菜籃
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做冬季的菜籃子果盤子,海南要打好熱帶特色高效農業這張牌

從建省前80%的糧食、畜禽需島外供應,到如今在冬季有力的保障和豐富全國人民的“菜籃子”和“果盤子”,這是海南農業在30年發展歷程中所經歷的滄桑巨變。

4月13日,在海南建省辦經濟特區30周年之際,中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在講話中指出,要做強做優熱帶特色高效農業,打造國家熱帶現代農業基地。

五年前,習近平視察海南時指出:要把中央制定的強農惠農富農政策貫徹落實好,使熱帶特色農業真正成為優勢產業和海南經濟的一張王牌,不斷開創“三農”工作新局面。

海南是中國唯一的熱帶島嶼省份,占全國熱帶土地面積42.5%。憑借在氣候上的優勢,海南具備了發展現代農業的極好條件。冬季瓜果菜和熱帶水果,就是海南農業最具特色的兩大品牌。目前,海南已經形成“五基地一區”(國家冬季瓜菜基地、南繁育制種基地、熱帶水果基地、天然橡膠基地、海洋漁業基地和無規定動物疫病區)為主導的熱帶特色高效農業體系。

在整個國家消費升級的大趨勢下,手握熱帶特色農業這張“王牌”的海南,致力於增加優質高效綠色農產品的有效供給,無疑將迎來巨大機遇。據統計,2017年海南省農業增加值達到1012.46億元,同比增長3.8%,其中,熱帶特色高效農業增加值占比超過75%。

2017-2018年海南(國際)瓜果菜新品種及配套農機資材展示會上,展出的品種僅西瓜、甜瓜品種就有173個。

海南熱帶特色農業的機遇

光熱資源是地處熱帶的海南所獨具的資源稟賦。在新中國成立之初,美國對中國實行經濟封鎖,天然橡膠不能進口。而天然橡膠屬於熱帶特產,於是,海南島就承擔起了種植橡膠樹,生產重要戰略物資橡膠,發展橡膠生產基地的重任。

1951年,中國政府對華南種植橡膠做出了部署,通過了《關於擴大培植橡膠樹的決定》。1988年海南建省以來,海南天然橡膠種植面積從535萬畝擴大至813萬畝。這為保障國家橡膠資源供應做出了重要貢獻。

2017年,天然橡膠被列為國家重要農產品並劃定保護區,明確海南將建設840萬畝天然橡膠生產保護區。

目前,全球天然橡膠市場持續低迷,導致海南不少膠農棄割、棄管,制約了天然橡膠產業的發展。據新華社報道,海南天然橡膠產業集團有關負責人介紹,作為中國天然橡膠生產龍頭企業,集團“內穩外拓”,鞏固天然橡膠基地、加快“走出去”,破解困局。該集團在打造200萬畝核心膠園同時,通過海外並購,全球天然橡膠資源控制能力、市場話語權迅速增強。

此外,隨著中國經濟迅速發展,市場消費實力大增,海南開始著力發展冬季瓜菜、熱帶水果和熱帶作物生產。當前,冬季瓜菜已成為海南農業支柱性產業,種植面積從1990年的108萬畝增加至2016年冬至2017年春的291萬畝,產量也從80萬噸提升至475萬噸,產值達159.6億元。

同時,以調整結構、標準化改造、產業融合為重點,海南熱帶水果產業進一步提質增效,在做精做優芒果、荔枝、菠蘿、香蕉等大宗水果的同時,還大力發展蓮霧、火龍果、龍眼、木瓜等特色水果。2017年,全省熱帶水果種植面積達245萬畝,產量291萬噸,產值128億元。檳榔、胡椒等熱帶作物產業同樣發展迅速,產量均占全國的95%以上。

隨著近年來的消費升級,綠色安全越來越成為消費者的共識,這推動著農業的供給側結構性改革,必須走綠色高效的發展路線。近年來,海南還著力保障農產品質量安全,守住農業發展的“生命線”。據前述新華社報道,海南省農業部門總農藝師黃正恩介紹,2017年,海南共檢測農產品樣品197.36萬個,合格率達99.54%。

在畜牧業上,2009年,海南成為全國首個無規定動物疫病區。得益於無規定動物疫病區建設,畜產品質量安全持續穩定。據了解,重大動物疫情連續18年零發生,“無疫區”金字招牌推動海南畜牧業健康快速發展,實現生豬從調進到調出,其他畜禽也基本實現自給並向島外大量銷售。

據統計數據顯示,2014年至2016年,海南農業產業增加值年均增速4.9%,對全省經濟增長貢獻率達到10.7%,排名全國首位。2016年,海南省十二個重點產業中,熱帶特色高效農業總產值1043.59億元,總量排名第1位,對十二個重點產業的增長貢獻率達10.4%,排名第5位。

隨著特色優勢產業的發展壯大,不僅有力保障和豐富了全國人民的冬季“菜籃子”和熱帶“果盤子”,也帶動海南農民的“錢袋子”更快地鼓起來。2012年,海南全省農民人均可支配收入僅有7408元,到2017年,已增長至12902元,並且,各市縣農民人均收入首次全部超過萬元大關。

優化升級特色農業產業結構

2017年7月,海南省委、省政府聯合印發《關於深入推進農業供給側結構性改革加快打造熱帶特色高效農業“王牌”的實施意見》。文件提出,海南省將重點建設好“五基地一區”,增加優質高效綠色農產品有效供給。

2015年,海南省下發《關於加快轉變農業發展方式做大做強熱帶特色高效農業的意見》,要求“加快種植業結構調整”。

具體來說,對甘蔗等低效產業,要大力調減,力爭到“十三五”末基本完成調減任務;對高端水稻品種,要推廣30萬畝以上,在西北地區發展晚稻制種業,提升綜合效益;對於天然橡膠產業,要優化布局、穩定產能、提高單產,推動向中西部地區轉移,推廣新品種、新技術,創建200萬畝核心膠園,實現橡膠單產提升10%以上,年產量穩定在40萬噸左右。

對於冬季瓜菜產業,要穩面積、調品種、提單產、增效益,做精做優這一產業,實施標準化菜田改造計劃,健全集約化育苗和綜合服務體系;對於特色高效熱帶作物和水果,要因地制宜發展,形成標準化和適度規模的區域性主導產業。同時,還要積極推動咖啡、腰果特色產業種植資源保護和恢複性發展。

正是由於淘汰低效農業產業和品種,“騰籠換鳥”使得國家冬季瓜菜生產基地、熱帶水果和花卉基地得以呈現。比如,累計調減甘蔗等低效經濟作物51.3萬畝,冬季瓜菜生產規模從建省之初的108萬畝擴大至300萬畝;打造樂東蜜瓜、陵水聖女果等高效益水果品牌,初步建成有全國影響力的熱帶菊花和鮮切葉生產基地……2017年,海南農業增加值1012.46億元,其中熱帶特色高效農業增加值占比達75%。

需要註意的是,盡管海南農產品已形成果蔬、水產、畜禽等為主導的農產品加工業格局,但由於加工品種單一,基本停留在粗加工上,缺乏精深加工產品、二次增值產品等。

比如,海南胡椒產量占全國的97.7%,但多以提供顆粒為主,深加工滯後。作為我國最大的“熱帶寶地”,海南生產優質的椰子、橡膠等熱帶農業經濟作物,但相對應的農產品加工業卻一直發展較為緩慢。數據顯示,從種植與加工對比來看,海南省農產品加工業總產值與農業總產值比僅為0.36:1,遠低於全國平均水平的1.7:1。

在漁業方面,目前,海南水產品加工企業有218家,但是加工產品品種單一、雷同性多,僅有羅非魚、金槍魚、蝦等少數幾種。據了解,目前海南水產品加工轉化率僅為47%,發達地區為70%,差距很大,特別是海南捕撈的海鮮產品,基本上沒有加工。

再比如檳榔產業,目前,中國檳榔產業總產值約500億元,湖南占300多億元,海南占100多億元,但是湖南檳榔產業發展的原料全部源自海南。業內稱,海南在原料上有極大優勢,但深加工環節才是擴大市場的關鍵。

中國熱帶農業科學院農產品加工研究所研究員、副所長李積華稱,2015年,海南省規模以上農產品加工企業數量在全國排名倒數第三;海南省農產品加工業經營性收入總額在全國排名倒數第三;海南農產品加工業總產值與農業總產值比遠低於全國平均水平。

他提到,依托資源優勢,雖然海南省熱帶農產品加工業在近些年取得了一定成效,培育出了一批實力較強的本土化加工企業,但整體來看,大多企業規模偏小,加工品種單一,依然停留在粗加工層面。而且海南農產品加工準入門檻較低,同質化競爭嚴重,也缺乏核心品牌概念。受東南亞一些國家的沖擊,在熱帶水果、橡膠等產品的加工上,海南的農田規模少,人工成本高,如果不走精深加工,想要分市場一杯羹多少會有些吃力,精深加工對種植規模和質量、加工技術和工藝都提出了很高的要求。

為此,李積華建議,要改善目前熱帶農產品加工小而散的局面,政府在“三產”上要有清晰的規劃,確定打造最有海南特色、最適合加工的幾大農產品,重點扶持,率先打出效應。為了拓寬銷路,扶持企業發展,政府也可以為待售的熱帶農產品建立綠色通道。

冬季 菜籃子 菜籃 果盤 海南 要打 打好 熱帶 特色 高效 農業 這張 張牌
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菜篮子里的CPI

1 : GS(14)@2010-08-08 12:19:17

http://www.yicai.com/news/2010/08/385968.html

一本面皮微皱、纸头发黄的笔记本,上面密密麻麻地记录着这两年来每天买菜的明细账目。在饱含生活气息的字里行间,透露的是老百姓越来越高的生活成本。

记账人叫何阿姨,来自四川,3年前为照顾生小孩的女儿来到上海生活。之所以记账,何阿姨说:“刚来的时候,女婿每月给我3000元生活费,我觉得挺多的,就用这个本记下来。”

“好歹也给女婿有个说法吧。”何阿姨指着那本已经发旧的账本,一项一项指给《第一财经日报》记者看,“还挺清楚的。你看,那个时候,肉是多少钱,菜多少钱。”

记者翻看账本发现,有些家常菜,特别是蔬菜,跟去年相比价格涨了接近一倍。这也导致何阿姨一家花在“菜篮子”上的开支增加不少。

“以前上街50块能买好些东西,今年上街100块不在意就花了,自己也不知道花哪儿了。” 何阿姨说道。

在居民消费价格指数(CPI)中,食品类占据较大权重,食品价格的上涨必然导致CPI的走高。昨日,上海市统计局公布的6月份数据显示,CPI总水平比去年同期上升3.2%,食品类价格则飙涨7%。但这一涨幅,与老百姓的实际感受仍有一定距离。

蔬菜价格涨近一倍

“我来这快3年了,基本上买菜都到这里。”上海万航渡路靠长宁支路的路边菜场上,何阿姨熟悉地和一些菜贩子打着招呼。

“买菜地点没变,吃饭的人没变,但今年菜钱却真多花了不少。”何阿姨说。翻开何阿姨的账本,一笔一笔的账目也证实了她的说法。账本记录:去年这个时候,每天买菜50元左右基本就够了,而现在平均每天都在70元左右。如果按月均消费计算,花在蔬菜、肉食等食品上的钱从去年的2000元已提高到了 2400 元,增长幅度达到了20%。

走到西红柿摊前:“西红柿多少钱一斤?”何阿姨问道,菜贩回答:“两块八。”“便宜点,两块五,我来两个。”菜贩也开始吐苦水:“现在这进价就贵,我也没办法,你再砍,我就没得赚了。”就这样你来我往,最后以每斤2.6元成交。

“今年菜真贵,”何阿姨说,“猪肉、鸡肉什么的涨得不算多,还比较稳定,但是这蔬菜还真贵。”

她举了一些菜为例:茄子去年是1.5~2元/斤,现在是3~4元/斤;藕去年是2.5元/斤,现在是4~5元/斤;丝瓜去年是1.5~2元/斤,现在是 3~4元/斤。“特别是绿叶菜,像上海人爱吃的鸡毛菜,去年最低的时候几毛钱一斤也能买到,现在简直是天价,要5块一斤。”

走着走着,何阿姨的菜篮子已经装了不少菜。“你看我今天骨头买了11块,菜买了33块,你说以后是多吃肉,还是多吃菜?”

买完菜的间隙,何阿姨认真地在笔记本上记下今天的支出:骨头11元,菜33元,水果17元,老嫩姜12元,合计73元。何阿姨抖抖钱包,里面出门时的100元只剩27元了,又从自己的“金库”里取出50元。“明天买完菜可能就一分不剩了。”

天灾还是流动性过剩

今年以来,农产品及菜价上涨的大戏已多次上演。当媒体把焦点集中在“蒜你狠”和“豆你玩”的涨价旋风中时,菜价的涨幅反倒被淹没在老百姓的切身体会之中。

7月17日,国家统计局刚刚公布的CPI数据显示,CPI同比上涨2.6%,在CPI计算的八大类商品中,食品上涨了5.5%,成为最高的增长幅度的类别。

国家发改委8月2日发布的数据显示,7月中下旬以来,受全国大部分地区持续高温、多雨天气影响,蔬菜价格出现普遍回升,尤其叶类蔬菜价格上涨更为明显。新华社全国农副产品和农资价格行情系统的监测数据也显示,蔬菜价格连续上涨了四周,21种监测蔬菜的平均价格上涨了11.9%,其中葱、姜、蒜和叶类菜上涨明显。

有机构预测,7月份受部分农产品近期价格上涨影响,CPI同比增长将突破3%,较6月有所反弹。

“冲”在市场第一线的何阿姨说她搞不清楚CPI到底是个什么东西,记者告诉她上半年CPI上涨了2.6%,简单来说就是物价总体比以前贵了2.6%。何阿姨连连摇头,“不准、不准,茄子从1~2块一斤涨到了三四元一斤,不是翻了一倍吗?”

CPI数据如何能更真实地反映老百姓感受到的物价上涨,这一直是个有待解决的问题。

究竟是何原因导致菜价疯涨?目前流行着多种说法,一种是“南方天气说”。去冬今春以来,我国气候反常,南方持久干旱,接着又是大面积洪灾。北方先是经历冰冻、雨雪天气,如今又是松花江流域大水,造成这些地区蔬菜产量下降。

万航渡路靠长宁支路路边菜场的菜贩说:“我们现在拿菜价比以前高了好多,蔬菜本身就是一种季节性,没有雨水蔬菜长不出来,产量就少了,过了那个季节,人工消耗的就会多,价格上涨也就会多,最近气温这么高,蔬菜容易烂,更不容易保存了。”

另一种是“成本需求说”。中国蔬菜流通协会会长戴中久在一次访谈中就表示:“过去蔬菜属于副食品,现在很多人为了保持身体健康,已经把主食变成蔬菜了,所以需求量增加了,供需矛盾增加也是推动蔬菜价格上涨的主要因素。”

还有一种是“游资炒菜说”。在股市、楼市低迷后,游资转而进入农产品领域,炒高了农产品价格。

餐饮业受成本所累

在今年下半年调结构、保增长、抑通胀三大政策目标中,通胀水平事实上是决定政策天平朝哪一端倾斜的重要指标。

面对农产品价格上涨给CPI造成的巨大压力,国家发改委、商务部、农业部等多个部委密集出台了多个农产品市场调控新政,四处扑火。

仅7月28日一天,发改委就联合多个部委一次性发布了三个政府文件,都与农产品相关,分别涉及大宗农产品市场调控体系和机制、粮食最低收购价和临时存储粮油收购政策以及《农产品冷链物流发展规划》。

分析人士认为,上述文件都与农产品的价格调控相关,凸显政府管理通胀预期的决心。诸多政策效果如何,还有待下半年的市场检测。

物价上涨的真正影响已经显现出来,受菜价的影响,上半年餐饮业的盈利能力已不容乐观。

上海昌化路一家快餐店的负责人莫女士向记者表示,自己2009年11月份开了这家店,现在工人工资涨了,菜价贵了,煤气等等都在涨,餐厅的成本已大幅度提高。

“我们隔壁那家餐馆,8个月的时间已经换了4个老板,”莫女士说,“他们就是没有预料到成本会这么高。”尽管莫女士餐厅墙上的价目表已经换上了新的价格,但客人并不“买账”。“现在中午吃套餐的人多了,点菜的人少了,所以收入总体来说还是少了。”

中国烹饪协会今年6月下旬发布了《中国餐饮产业发展报告》,也显示餐饮业进入了微利时代,而本轮菜价上涨无疑是一个重要的因素。
2 : tcw1984(3057)@2010-08-08 13:16:12

聽講內地好多有錢佬跟本唔信人民幣的value,佢地寧願將d cash轉做實物,最簡單就係樓
3 : GS(14)@2010-08-08 13:30:47

2樓提及
聽講內地好多有錢佬跟本唔信人民幣的value,佢地寧願將d cash轉做實物,最簡單就係樓


他們買的物業也是一種定期的租用權..是否實物也真難定奪...
4 : tcw1984(3057)@2010-08-08 14:22:48

3樓提及
2樓提及
聽講內地好多有錢佬跟本唔信人民幣的value,佢地寧願將d cash轉做實物,最簡單就係樓


他們買的物業也是一種定期的租用權..是否實物也真難定奪...


呵呵,唔知了,都係聽番黎ja!
5 : GS(14)@2010-08-08 14:25:28

4樓提及
3樓提及
2樓提及
聽講內地好多有錢佬跟本唔信人民幣的value,佢地寧願將d cash轉做實物,最簡單就係樓


他們買的物業也是一種定期的租用權..是否實物也真難定奪...


呵呵,唔知了,都係聽番黎ja!


同香港買樓差唔多,你買樓只是買了一個幾十年的租用權吧,特區政府是業主,發展商是包租公,你就是...。
菜籃子 菜籃 CPI
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