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深圳舊改讓業主說話

http://magazine.caixin.com/2012-06-22/100403286_all.html
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  連續多日的綿綿夏雨,令地處深圳福田區的南園新村更顯擁擠。「深圳市最早的福利房小區」,於半個多月前成為兩大房企——萬科和佳兆業爭奪的目標,這一舊城改造項目因萬科的強勢介入,成為地產界關注焦點。

拉票大戰

  5月29日,萬科高調宣佈將與深圳市恆豪實業有限公司(下稱深圳恆豪)合作開發南園新村地塊。翌日,另一地產巨頭佳兆業集團控股有限公司(下稱佳兆業)迅速反應,聲明佳兆業從2007年起便已著手南園片區的更新改造,誓將南園新村更新改造進行到底。

  隨著矛盾公開化,兩家房企開始了拉票戰。6月9日,深圳市萬科房地產有限公司在五洲賓館召開南園新村業主座談會,盛邀業主們參觀萬科大戶型樓盤 「璞悅山」。同日,佳兆業也在小區宣傳欄貼出了新的補償方案,在原方案基礎上每戶「勁爆讓利」50萬元,同時以拆賠條件決不低於任何競爭對手的鄭重承諾高 調拉攏業主,簽約即獎10萬元。

  萬科和佳兆業通過提高補償方案、多輪意願徵集,目的在於取得更多簽約率。萬科對外宣稱,項目合作方深圳恆豪已與南園新村住宅區中的368戶業主 簽署《南園新村舊城改造補償安置協議》,佔住宅區458戶業主的80.3%。佳兆業也不示弱,稱已全資收購其中一個地塊的權利人——深圳豐隆實業發展有限 公司(下稱深圳豐隆),同時與該片區內216戶業主簽訂拆遷補償協議。

  萬科何以一改昔日低調?財新記者獲悉,南園新村舊改項目只是南園城市更新片區一小部分。此次兩大房企競爭的項目一期,單從規劃方案來看,佔地面積3.2萬平方米,未來將建設住宅、商務公寓、商業配套以及其他社會公共設施,建築面積共約20萬平方米。

  南園城市更新片區體量龐大,才是吸引兩家房企的更大誘惑。按照規劃初步方案,該更新片區面積20萬平方米,東至上步南路、南至南園路、西至華強 南路、北至深南中路,位於城市中心區的直接輻射圈層,是繼深圳崗廈、大沖村舊改項目後,深圳城市核心地段罕見大型舊改項目,商業價值不可限量。深圳市城市 更新辦回覆財新記者稱,南園城市更新片區是深圳市2010年第一批城市更新單元規劃制定的重點研究片區,深圳市規劃國土委員會正組織研究包括更新目標定 位、更新方式,開發強度等,「會在優先保障業主利益基礎上,充分協調各方利益」。

複雜舊改

  深圳自2010年以來推行的「城市更新」,是對已不適應現代化城市生活的地區拆遷、改造,涉及五類用地,即國有合法用地、城中村用地、舊屋村用地、房地產登記歷史遺留用地和城市化歷史遺留違法建築處理用地。

  城市更新的特點是開發商主導,政府做可行性評估,明確開發商准入門檻,在確定開發商參與資質後,開發商和房產權益人達成合作開發協議,和業主談 判。按今年2月深圳出台的《深圳市城市更新辦法實施細則》(下稱《城市更新辦法》),舊住宅區改造中,佔建築面積90%以上且90%以上業主同意方能公開 選擇市場主體;市場主體須與所有業主簽訂搬遷補償安置協議。

  根據目前簽約情況看,萬科和佳兆業都還不具備開發主體資格。深圳市規劃國土委回覆稱,按照深圳市《城市更新辦法》,達到90%簽約率後,開發商要取得開發資質,還需政府機關審核。

  深圳《2010年城市更新單元規劃制定計劃》最初草案中,南園片區原本不在其中,因其位居中心區,國土部門特意添上,著力於引入有實力的開發實 體,並希望通過拆除重建、綜合整治等實施城市更新。南園新村業主也一直希望舊改及早推進,但南園片區權屬複雜、業主分散,各種利益訴求難以協同,舊改喊了 許多年,鮮有進展。

  接受採訪的業主代表表示,先是深圳恆豪開始小區業主的拉票工作,陸續簽了很多戶後,又悄無聲息。之後,海航置地突然加入,又很快被萬科取代。業 主們發現,南園新村邊的一片空地不知何時被圍了起來,打上了佳兆業的標誌,這個地塊要被佳兆業打造成為深圳第二高樓的說法也流傳開來。

  消息很快獲佳兆業對外證實。2010年,佳兆業在完成其全資子公司深圳豐隆權益地塊的開發申報後,做了興建深圳第二高樓的大膽規劃設計方案,即 518米的佳兆業環球金融中心。資料顯示,深圳豐隆主要資產為B124-0027地塊物業的實質權益。該物業緊鄰南園新村,總地盤面積約為1.44萬平方 米,統屬於南園城市更新片區,地上無建築物,因此很快通過申報。鮮為人知的是,佳兆業環球金融中心所屬地塊的權利人除佳兆業外,還有深圳市城市建設開發 (集團)公司。工商資料顯示,深圳城建為深圳市投資控股有限公司的全資子公司,後者實際控制著南園更新片區20萬平方米佔地面積中約20%地塊面積,合計 5.7萬平方米左右,是南園片區最大的「權益主」。

  該片區第二大地主為上步實業股份有限公司。作為上步村集體資產管理委員會的集體股及以林展強為代表上步村民合作股組成的集體所有制公司,上步實業在南園城市更新片區擁有約1.37萬平方米的土地權益。

  財新記者在調查中發現,南園城市更新片區的土地權屬情況很複雜,除上述兩大權利人外,被肢解成大小30多個地塊,房產權利人又另外涉及數十家公司,其地上建築物包括上世紀80年代的企業住宅樓、公司宿舍及統建樓等。

  深圳市人大常委、前深圳城市規劃設計研究院院長王富海表示,上述片區很多房屋,開始並不擁有合法房產權益,後來才逐漸完成了補交差價和產權分割,部分小業主產權實現分戶登記。

  「現在每家每戶都有本了。」一位業主告訴財新記者,南園片區業主僅上步村村民就達1400多戶,轉手者很多。

  值得注意的是,參與舊改的深圳恆豪6月5日剛完成股權變更,實際控股人海航華南控股集團有限公司,向另外三個自然人股東出讓了51%股東權益。海航華南去年年底剛剛入股該項目公司,其退出原因被地產評論人半求解讀為「權利人複雜、舊改項目難度大」。

  深圳市城市更新辦也表示,南園城市更新片區體量龐大,包括多個項目單元,市場開發主體將以項目為單位逐個申請,「不代表該更新片區僅由一家開發主體開發」。

萬科之壓

  萬科在土地市場一直遵循謹慎拿地策略,特別是進入「過冬模式」後,更注重拿地安全性和資金高周轉率。以南園新村項目舊改難度之大,加上佳兆業參與,萬科介入多少有些出人意料。

  萬科熱情參與,一來是南園片區位置非常好,二來也是出於轉型的壓力。如果萬科成為開發主體,這將是萬科進軍成熟商業地產,尤其是首次涉足核心城市大型城市綜合體的一次重大嘗試。

  萬科在2011年年報中透露,公司在專注於普通住宅基礎上,可能會探索一些其他物業模式,這指的是商業地產。

  萬科對進軍商業地產相當謹慎,董事長王石一直是反對者。但作為龍頭房企的萬科,多年偏重在中心城市郊區拿地。這某種程度上是事出無奈,而郊區拿 地策略也使萬科一直受益於實體經濟支撐下城市不斷發展的空間增值。不過新時代證券分析師裴明華認為,目前實體經濟下滑明顯,萬科傳統「城市周邊未來增值空 間較大區域」的拿地模式會有所切換——郊區地塊投入很大,要建學校、醫院及相關商業配套,如果核心地塊有拿地機會,萬科肯定盡力爭取。

  今年四五月份,保利地產分別以91.5億元、107.68億元的銷售額,實現單月銷售額連續兩個月超過龍頭萬科。「這在以前是很難想像的。」多位房地產分析師認為,這種壓力下,萬科應有探尋盈利模式多元化的考慮。■

深圳 舊改 改讓 業主 說話
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深圳賣地超千億多為產業用地 開發商爭食萬億舊改

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-01-01/1066439.html

2016年多個城市土地市場持續火爆,作為過去兩年房價漲幅最高的深圳也不例外。

臨近年尾,深圳土地入市更加快了節奏,2016年12月全市掛牌交易土地共計20幅,為當年單月供應最多的月份。

中原地產數據顯示,深圳2016年賣地收入已超千億,單價也達到1.26萬/平方米,雙雙創下新高。

不過,和其他城市不太一樣的是,深圳供地大幅偏向商辦和工業用地,顯示政府出讓土地在向產業傾斜。而居住用地的供應則越來越依賴舊改,不管是深圳本土還是外來開發商,在舊改領域的競爭越來越激烈。

土地“定向”產業類公司

據深圳中原研究中心監測,2016年深圳全市土地招拍掛市場共成交59宗地塊,總成交面積為229.5萬平方米,同比增長30.9%;土地出讓金額約為1044億元,同比增長140%;綜合樓面地價每平方米12651元,同比上漲49%,均創下近年新高。

其中,2016年深圳工業和商辦用地表現突出,全年共計27幅工業用地成交,用地面積約115.1萬平方米,占比50.1%。

由華星光電拍得光明新區最大的一塊工業用地,面積達50萬平方米,占了全年工業用地成交量的一半。

商辦用地方面,2016年深圳共計26宗入市,成交量為83.7萬平方米,較2015年占比翻了3倍,占比達36.6%。

帶有居住功能的綜合類用地以及規劃完好、地理位置優越的商業用地是拉高深圳土地出讓金額的主力軍,僅龍華上塘、光明和大空港三塊商辦地的成交金額就占據了總成交的60%。

2016年8月29日招商蛇口華僑城聯合體在深圳寶安大空港以總價310億奪下全球最大的展館地塊,更是刷新了全國總地價紀錄。

由於大部分地塊設置了嚴格的限制條件,深圳土地出讓越來越表現出“定向”的特征。

2016年12月26日,深圳土地交易市場4宗土地出讓,土地性質為商業用地和工業用地,均以底價成交。其中2宗商業地位於深圳灣超級總部基地,樓面地價僅不到2萬/平方米。分別由招商銀行、天音通信獲得。

另外兩幅地塊由海能達通信和深圳廣田集團拿下,也都是產業類公司。

多位深圳業內人士指出,深圳土地市場的出讓地傾向於工業和商辦用地,表明政府對發展產業的支持力度在加大,以及通過產業項目帶動多邊產業配套設施的發展。

深圳中原地產研究中心總監王飛表示,工業、商辦用地在土地市場的交易占比較高,是政府對產業發展的考量。通過整合小而零散的工業土地,包括“工改工”的改造,配合城市更新的進程,深入帶動深圳創新型產業、互聯網、金融的發展。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說,商業用地是城市產業轉型升級的需求。深圳這幾年初級工業退出,轉型高端工業、高端制造業,後者占比又相對較小。產業發展需要向高端過渡。

在招商蛇口聯合華僑城拿下大空港會展項目之時,招商蛇口董事長孫承銘表示,這不僅是一個房地產項目,也是一個產業項目。通過大空港會展來拉動會展業、旅遊業還有上下遊相關產業特別是第三產業的發展,這也契合國家在自貿區、深港合作、粵港合作的大戰略。

第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿認為,深圳政府掌握的土地資源少,所以對於重大土地出讓的方式日益成熟,設計得非常精細和富有策略性。

開發商暗戰城市更新

而在純居住用地方面,2016年深圳僅有4宗土地入市,分別位於龍華、光明、大鵬和坪山,用地面積約23.97萬平方米。據了解,2010年後宅地供應面積逐年減少,2012年後宅地供應一直在超低位水平。

在新增土地供應緊張的情況下,城市舊改成為土地供應的主力軍。深圳中原研究中心數據顯示,2016年全市新增土地供應面積580.7萬平方米,其中舊改面積達到330.7萬平方米,占比高達56.9%。

根據深圳發布的《城市更新“十三五”規劃》要求,在此規劃期內,全市要爭取完成各類城市更新用地規模30平方公里;完成100個舊工業區複合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。

據此推算,深圳未來舊改和城市更新市場規模在數萬億。

近年來,深圳本土開發商如佳兆業、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發商恒大、碧桂園等,均在加碼進入舊改領域,彼此之間競爭激烈。舊改項目將成為這些開發商的重要收入和利潤來源。

2016年12月26日,恒大簽約灣廈城市更新項目。其同時透露,目前公司已在深圳擁有房地產開發項目32個,其中6個位於南山,在深圳全部項目開發後預估總貨值約6000億元。

恒大這個“外來和尚”動作迅猛,深圳開發商也不甘落後。21世紀經濟報道調查顯示,目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發商,至少有華潤、佳兆業、華僑城、招商蛇口這四家。

佳兆業是深圳本土專註城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年年初,佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業公司。據了解,佳兆業的城市更新項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區域。

但是舊改本身也存在很多難題,拆遷和推出時間很長,增加了各種成本以及被拆遷方與開發商的利益博弈。

盡管宣稱有32個儲備項目,但恒大2016年中報顯示,其深圳市場的1200多萬平方米土地儲備,僅131萬平方米確權納入報表。

開發商之間的競爭也日益激烈。2016年12月8日,深華發的一紙公告,揭開了其控股股東中恒集團與萬科、華僑城之間關於深圳光明新區一幅舊改用地的糾葛。

這場舊改項目的爭奪中,華僑城半路殺出,即使知曉萬科與深華發的舊改項目深陷仲裁,仍要趟這個渾水,可見舊改項目之重。

“城市的住宅舊改項目問題比較多,而且複雜,個人比較看好深圳的工業、商業房地產市場的發展。”宋丁說。

深圳 賣地 超千 千億 億多 多為 產業 用地 開發商 開發 爭食 萬億 舊改
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探索舊改新模式 15城市將開展老舊小區改造試點

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-12-02/1167443.html

我國將在15個城市開展老舊小區改造試點,以探索城市老舊小區改造新模式,為推進全國老舊小區改造,提供可複制、可推廣的經驗。

住房和城鄉建設部1日在廈門召開老舊小區改造試點工作座談會。住建部部長王蒙徽在會上說,推進老舊小區改造,有利於改善居民的居住條件和生活品質,提高群眾獲得感、幸福感、安全感;有利於加強和創新基層社會治理,打造共建共治共享的社會治理格局。

他說,老舊小區改造試點要堅持以人民為中心,充分運用“共同締造”理念,激發居民群眾熱情,調動小區相關聯單位的積極性,共同參與老舊小區改造,實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

在試點中,要堅持問題導向,順應群眾期盼,先民生後提升,明確近遠期老舊小區改造的重點和內容。並堅持因地制宜,精準施策,結合本地和小區實際,共同制定科學的改造方案。

據介紹,這15個試點城市為廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花和寧波。

王蒙徽強調,老舊小區改造試點要著重探索四個方面的體制機制。一是探索政府統籌組織、社區具體實施、居民全程參與的工作機制。

二是探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照“誰受益、誰出資”原則,采取居民、原產權單位出資、政府補助的方式實施老舊小區改造。

三是探索因地制宜的項目建設管理機制。強化統籌,完善老舊小區改造有關標準規範,建立社區工程師、社區規劃師等制度,發揮專業人員作用。

四是探索健全一次改造、長期保持的管理機制。加強基層黨組織建設,指導業主委員會或業主自治管理組織,實現老舊小區長效管理。

(來源: 新華網 記者 王優玲 顏之宏)

探索 舊改 改新 模式 15 城市 開展 老舊 小區 改造 試點
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深圳最大舊改項目身高差:白石洲貨值2200億,綠景規模不足50億

白石洲舊改規劃(草案)正式公示的半年後,深交所和港交所聯合組織“走進港股通公司”的活動,其中一站是綠景中國地產(00095.HK,下稱“綠景中國”),一家以舊改見長的地產公司。

綠景中國年輕的董事會主席黃敬舒帶領著行政總裁唐壽春、執行董事鄧承英等管理層出席。在此前後,唐壽春等人的身影也閃現在其他大大小小的路演中。借殼上市三年,仍不被廣泛的投資者所了解、公司的市值和股價得不到提振,是綠景中國管理層焦慮的所在。

會上,投資者反複追問關於白石洲舊改的問題。綠景中國管理層在回答中用“巨無霸項目”來代替之。

心照不宣,又猶抱琵琶半遮面,白石洲項目之於綠景像一只將落未落的靴子。在未與原村民/業主簽訂搬遷補償安置協議、取得確認實施主體資格之前,來自項目內外的風仍可能改變靴子的方向。

機構已迫不及待地用NAV對之估值,白石洲項目的貨值約2200億元,如果綠景中國母公司綠景集團能吃下,再將其註入到綠景中國,無論是土儲水平、盈利水平還是股價都能得到提升。

關鍵是綠景集團在資金、開發、操盤能力方面能否順利拿下這個更新建面達348萬平方米的巨無霸項目。目前,綠景中國的總土地儲備也僅為400萬平方米左右。

白石洲一瞥 攝影/胡可

欲說還休白石洲

深圳白石洲片區北區,主幹道沙河大街人來人往,一座嶄新的建築物坐落街道一旁,潔白的墻體、綠色的裝飾方塊,與旁邊的老舊建築物形成鮮明對比。

這是白石洲城市更新辦公室,相比綠景中國管理層的欲說還休,鑲嵌在白石洲城市更新辦公室上的“綠景”LOGO顯然更幹脆。

事實上,綠景集團的官方網站上,早就有意無意地披露,2013年白石洲更新辦公室的城市更新計劃通過了南山區政府審批並上報深圳市國土資源委員會審核。

而至今,官方層面上,仍無文件證明白石洲舊改已屬於綠景集團。

深圳舊改流程複雜,僅是前期的立項流程就分為數個城市更新單元規劃制訂計劃申報、城市更新單元規劃審批、更新實施主體確認、實施計劃申報等多個節點。

2005年,深圳市政府確定沙河五村推倒重建。直到2017年6月,沙河街道沙河五村城市更新單元規劃(草案)才正式公示。沙河五村即白石洲項目,更新單元用地面積48萬平方米,拆除用地面積46萬平方米,計容積率建築面積達348萬平方米。

而從規劃草案公示,到實施主體確認之間,還隔著確權、賠償談判、簽約等前期工作。

第一財經在2017年12月“走進港股通公司”的會議後采訪唐壽春,他表示:“白石洲項目取得了重大的突破,重點難點都解決了,節奏比想象中好,但是註入時間不便透露。”

白石洲城市更新辦公室一名工作人員對第一財經表示:“2016年時項目已經測繪了,最近啟動確權工作,什麽時候才能拆沒有時間表,但今年肯定拆不動。”

一名接近白石洲舊改項目的消息人士告訴第一財經,今年6月上旬,白石洲舊改已經通過深圳市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會(下稱“建環委”)的專項會。“通過建環委,意味著舊改項目各項指標的落地,包括其中住宅、商業以及各種配套設施的建面。順序是,2017年6月,規劃(草案)公示。近日才通過建環委的專項會,接著是正式規劃的發布,然後開發商再拿著指標去做拆賠談判。這是一個重要的節點,證明白石洲項目已取得了階段性的成績。”

深圳一家同樣做舊改的房企報建負責人告訴第一財經,“如果拆賠方案、簽約合同等資料齊全,一個月左右就能拿到實施主體資格。”但釘子戶一詞的存在,充分說明談判簽約工作之難。

白石洲一瞥 攝影/胡可

項目註入工作啟動在即

綠景中國與母公司綠景集團形成了一種聯動開發的關系。

簡言之,綠景集團負責舊改項目的前期開發工作,直至項目的不確定性消除、項目成熟後才會註入上市公司體系中。

母公司把項目孵化成熟、瑣碎的前期工作已完成,上市公司拿到手的便是一個漂亮的舊改項目,可當作招拍掛得到的地塊一樣開發,且在期末能得到漂亮的報表。

多家從事舊改業務的房企均采用這種方法,如華潤置地(01109.HK)與其母公司華潤集團。

據了解,綠景主要以遞延支付的方式來支付交易對價。母公司把項目註入上市公司後,上市公司可以應付賬款先掛賬,等項目開發、有現金流入後才逐步向母公司支付,大大減輕資金壓力。

今年3月,綠景中國的年報發布會上,唐壽春多次提醒投資者,“要註意公司2017年年報的表述,與以往有所不同。”

綠景2017年年報指出:“2018年,集團將推動與控股股東在土地資源方面的實質性聯動,對首批成熟的舊改項目計劃在適當時候正式啟動註資工作。”

不過第一財經翻閱綠景中國過往年報,2016年報中也出現相近的表述——“集團母公司的各個舊改項目按照規劃進程,預計於本年將有突破性的進展,本集團將與母公司有更緊密的聯動,以落實母公司各個舊改項目逐步註入。”

安信國際在研報中指出,對白石洲舊改的貨值預估為2200億元。

那麽資產註入將對應怎樣的價格?國泰君安分析師劉斐凡告訴第一財經,“關鍵是看這塊資產如何註入綠景中國。價格屆時將由市場決定,上市公司有可能用現金、發行股票或其他方式支付資產代價。”

2015年6月,綠景中國收購大股東黃康境(黃敬舒之父)控制的綠景控股,代價為137.85億港元,便是通過發行新股+現金進行支付,作為綠景中國的主要股東之一,萬科便是在此時被引入。綠景控股是綠景經營房地產開發業務的主要經營實體,主要在深圳、珠三角其他城市從事物業開發工作。

綠景銷售規模不足50億

綠景中國是土生土長的深圳房企,開發過綠景香頌、綠景虹灣等數個知名項目,從事舊改,有外來資本大鱷無法企及的優勢。這種優勢也體現在佳兆業(01638.HK)等房企身上。

但同為在深圳做舊改起家的房企,綠景中國與佳兆業的成長路徑又殊為不同。綠景中國是一家與單個項目利潤、毛利率死磕到底的房企,這也導致公司的周轉率低、規模增長緩慢。

綠景中國在深圳福田的舊改項目紅樹灣壹號原定在2017年入市,但由於受到限價影響,這個項目遲遲未能面市,直接導致2017年綠景年收入、毛利出現較大幅度的下滑,公司也無法完成45億的年銷售目標。

執行董事葉興安解釋,“紅樹灣壹號這種優質物業留待合適時候入市。雖然收入下降了,但是毛利率很漂亮,體現了公司的策略——追求利潤最大化不是規模最大化。”

2017年綠景中國的毛利率驚人,高達65.3%。過往年份中,2015年、2016年,綠景中國的毛利率分別是52.5%、50%。但行業中,能保住30%的毛利率已算出色。

那如何顧及周轉?唐壽春回答,“我們的項目很多,一旦有大的項目進去,馬上把地塊分拆成很多小地塊來開發,一樣是高周轉。”

但事實上綠景每年開發的項目較少,甚至單個項目入市遇阻或順利便能決定整個公司年度營運數據的去向。因此綠景中國每年的銷售金額和收入等經營數據起伏較大。

來自綠景中國年報數據顯示,2015年、2016年、2017年,綠景中國的年銷售金額分別是:31.46億元、8.268億元和36.2億元。同期,公司年收入分別是12.1億元、45.9億元和29.68億元。

目前,綠景中國並沒有走向全國,僅在深圳、香港、珠海等少數幾個城市開發項目。第一財經追問,按照綠景的節奏,平均每年能拿幾個項目?

鄧承英表示:“沒有強行規定每年必須拿幾個舊改的,我們大股東(綠景集團)有很多資源是還沒有確定的。現在能公告出來的都是成熟的。上市以來,集團平均每年能獲取兩個舊改項目。”

目前,綠景中國土地儲備大約有400萬平方米,而綠景集團的土地儲備約有1200萬平方米。

鄧承英透露,“集團在東莞的土地儲備是最高的,有近500萬平方米,綠景集團是政府招商引資的企業之一。目前深圳已很少新增土地供應,隨著城市圈的發展,東莞的土地資源價值還將增加。”

NAV或能得到提升

不久前,唐壽春在一場路演活動上表示,公司面臨最大的困惑是上市不久,被人們不了解、不知道。

這種不被了解的困惑除了受上市時間影響外,應當也受公司開展的業務範圍、規模體量所影響。如今,白石洲項目或是打破投資者認知僵局之門。

安信國際發布的研究報告指出,基於綠景中國目前400萬平方米的土儲,估算公司NAV 每股3.47 港元。考慮到白石洲項目和珠海東橋項目(110億元貨值)或可於1~2 年內註入,提升公司NAV 每股至9.39 港元,攤薄後再折讓,目標價能達3.4港元。

劉斐凡認為NAV的估值合理。“NAV本身就是對未來項目的判斷,如果資產註入上市公司便宜,公司的EPS(每股盈余)和Book Value(賬面價值)都會改變,股價也會發生相應變化。”

事實上,經過今年一季度的一輪上漲,6月8日,綠景中國報收3.05港元,已接近安信國際給出的目標價。

今年初,綠景中國啟動公司融資。2月7日,綠景中國分別向兩名投資者配售約1.33億股可換股優先股及1.33億股新股,集資約7.79億港元;2月8日,綠景中國再宣布,對外配股8000萬股,所得款凈額約為2.33億港元。5月10日,公司又宣布建議發行1億美元的可換股債券,年利率為4%,於2023年到期,發行可換股債券所得款項凈額約為0.98億美元

據綠景中國公告,以上三筆融資基本用作一般企業用途及集團新物業項目撥資。鑒於白石洲舊改前期工作是綠景集團在主導,這兩筆融資大概率用於發展其他項目。結合綠景中國2017年年報,目前公司正在發展綠景美景、綠景黎光、香港流浮山等項目。

唐壽春此前表示,舊改前期大概需要3年。

距白石洲舊改開拆之日尚遠,居住其中者的生活並未因此發生明顯改變。日升月落,主導拆遷者應能更敏銳地感知變化。白石洲舊改對城市發展、城市功能的升級換代帶來的意義將超越單個公司發展和由此帶來的經濟價值,但這恰恰是市場本身關註白石洲舊改和綠景之因。

至於那被一條深南大道隔開的白石洲舊改項目南區,已經屬於另一家房企和另一個故事了。

深圳 最大 舊改 項目 身高 白石 貨值 2200 綠景 規模 不足 50
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深圳最大城中村舊改,15萬深漂人驚夢

深圳白石洲片區內的風和公寓拆遷在即,租客們被要求在6月5日前搬離,一個階段的生活將作鳥獸散。

這具備蝴蝶效應,白石洲舊改規劃(草案)在2017年中得到公示,目前正處於確權階段,此後談判補償方案、拆遷,這條深圳最知名的、握手樓密集的城中村將消逝在城市發展的浩瀚煙海中。

作為國內最年輕的一線城市,深圳多元、開放,有著深刻的移民城市烙印,依然是“闖蕩”的最佳代名詞。一句口號在深圳廣泛流傳:來了就是深圳人。

高房價使新深圳人的生存空間受到擠迫,還好有城中村。雖難免臟亂,但生活成本低廉,能提供庇護直到深漂有能力搬出。如果說深圳是一座圓夢之城,城中村就是一個巨大的夢想孵化器。

而現實是深圳無地可用,城市化浪潮席卷城中村。如今白石洲舊改正按流程推進,拆遷不在眼前,但已不遙遠。

美國城市規劃大師凱文·林奇在《城市意象》一書中指出,人們生活在城市中,對城市的理解不是固定不變的,而是與其它相關事物混雜在一起形成的,部分的、片斷的意象,綜合之後就成為對城市的意象。生活在城市中的人們,對城市來說,不僅僅是簡單的觀察者,而且還是參與者,是城市場景的組成部分。

大型城中村拆遷後,深圳包容的城市意象該如何安放?

6月5日,深圳市發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》,明確商品房和保障性住房的比例為4:6。

但在城市保障房系統暫未能有效覆蓋流動人口的情況下,因白石洲拆遷而失去廉價住所的15萬租戶仍面臨將往何處去的問題。幸好城中村開始被鼓勵綜合整治改造,來提供租賃住房,不再是簡單的推倒重來。

白石洲一瞥 攝影/胡可

做好離開白石洲的準備

6月初,白石洲內第一波被清退的租客逐漸離去,事發地點風和公寓並不好找。

白石洲地鐵站A口出來,是中海地產開發的小區物業,然而天天把守小區入口,望穿白石洲人來人往的年輕保安不識此公寓,直搖頭,說沒聽過。

跟著手機導航深入沙河街旁的巷子中,巷子蜿蜿蜒蜒,水泥地坑坑窪窪,行人很快就到了盡頭。盡頭處一棟出租屋樓下,老婆婆搖一搖手邊的蒲葵扇,說她也不清楚。

在白石洲找一座出租屋並不容易,這個深圳最著名的城中村、深漂的聚居地,星羅棋布著近2500棟出租屋。白石洲實際上是深圳沙河五村(新塘村、上白石洲村、下白石村、塘頭村、白石洲村)及沙河工業區一帶的簡稱,是不少外地務工者落腳深圳的第一站,住了近15萬人。

最後是一位特勤大叔向天邊一指,“你繞著這個圍擋建築走,對面粉紅色(的建築)就是風和公寓。”

風和公寓在白石洲新中路21號,工作日的下午6點過十分,租客尚未下班,公寓像陷於睡眠中,樓道暗黑,沒有一戶的大門打開。風和公寓的人氣來自樓道內雜亂的鞋架、廢棄的電風扇和散落在地的外賣宣傳單。但這一切已不可為繼。

4月底5月初,風和公寓的近200名租戶,收到管理處通知:“接上級通知本棟物業已納入城市更新範圍,請各租戶做好準備,於6月5日前搬離。”

通知來得突然,風和公寓多名租客表示,管理處並不願按合同賠償,只退保證金。但按租賃合同,風和公寓除退還租客保證金外,違約提前收房,還需要賠償租客違約金(兩個月租金)。

風和公寓的租戶多數在科技園一帶上班,沈女士也是。她在科技園上班,已在附近找好房源,同樣是一房一廳,月租金2600,與風和公寓的租金相近。5月底,沈女士搬離風和公寓。

沈女士告訴第一財經,租戶們建了一個維權網群,但並無實質性效果,風和公寓最終沒有賠償違約金。

對沈女士來說,風和公寓事件,是次小意外。她是僑洲花園的業主,但因“經濟有點吃力,便搬到風和公寓”。她把僑洲花園的房子租出去,自己在風和公寓租了一套一房一廳,月租金2500元,租金收入和支出的價差用以貼補生活。

風和公寓被僑洲花園、僑城豪苑、祥祺花園三個小區物業所圍合,環境略優於白石洲其他出租屋,在租金上亦略高於平均水平。

契約精神薄弱如斯,逼退並不罕見,但有一定資產的人士,往往能表現出更多從容。

白石洲一瞥 攝影/胡可

城中村房租跳漲

與沈女士相比,張鑫鑫很焦慮,他是個“無產階級”,大學畢業四年,一直住在白石洲,起初是和同學合租握手樓,兩房一廳,月租金2100元。後來同學結束深漂生涯,回老家發展,他在網上發帖求合租室友未果,一咬牙就獨自租下風和公寓的一房一廳,租金超過此前兩房一廳的整租金。

張鑫鑫的計劃是,去街對面找找房。

街是指沙河街。深南大道橫穿而過,把白石洲片區分為南北兩部分,南區是白石洲村,北區是沙河五村的其他四條村和沙河工業區。約十米寬的沙河街又把白石洲北區一份為二,靠世界之窗、華僑城的一側是密密麻麻的握手樓,靠科技園一側分布著白石洲的數個小區,環境稍好,風和公寓便位於靠科技園的一側。

華僑城一帶是深圳有名的豪宅區,科技園又是深圳互聯網科技企業的聚居地,騰訊便在此誕生。與周邊環境的巨大反差,勾勒了白石洲的輪廓。

因特殊的區位、足夠大的容納量,白石洲作為一個典型的城市意象被識別出來。只要提及“白石洲”三個字,便能銜接上一出出深漂奮鬥的苦情戲。

張鑫鑫發現,“街對面”的房租已經不便宜了。紮根白石洲的城中村中介李姐告訴第一財經,“去年,深圳城中村房租上漲速度驚人,趕追周邊小區租金。二房東在深圳多條城中村高價收房,改造成長租公寓出租,推高城中村租金,新出的房源以幾百元的幅度漲。”

2017年,住房租賃概念火遍江南江北,在國家政策支持下,開發商、中介、金融機構、創業大軍等紛紛進軍長租公寓領域,對長租公寓的房源保有量成為市場主體競賽的籌碼。

以一房一廳為對比對象。李姐說,“現在白石洲的一房一廳多數在1700元以上,但1700元租金的房源位置已不太好了。如果想要離地鐵近一點的,光線好點的,都要2500元以上了,再貴一點的3300元也有。”街對面的僑城豪苑一房一廳月租金是4500元。

白石洲見縫插針地分布著一塊塊居民告示欄,除了少數的招聘保姆、廚師、洗碗工等職業的招工啟事外,全是出租屋招租信息,有紅橙黃綠的手寫小紙片,也有打印出來的白紙黑字。

李姐自豪地笑著說,“你看到的(招租信息)很多都是我和我的同事貼的。”但李姐們貼出的告示,一房一廳價格低至1100元,實際上這個價錢在白石洲連單間都租不到。

應對的說辭李姐早已爛熟,若意向租客來電問,“告示上不是寫著1100元,怎麽貴這麽多?”她一般回答,“1100元的已經租完了。”

2014年,房地產中介業鏈家、樂有家等中介巨頭開始花重金推真房源,以提高行業透明度和客戶信任感。而城中村中介完全是另一個體系,在這個相對封閉的、需要降維的地方,品牌不甚重要。

白石洲一瞥 攝影/胡可

賺錢回家買房

李姐帶人看房先收10元“辛苦費”,成交後再收400元一套的中介費。她在暗無天日、密密麻麻的握手樓中來回穿梭,記得哪一棟有空房,也知道哪一棟出租屋里有幾個房東。

深圳初夏,偶有陰雨。李姐帶人看了一下午的房,口幹舌燥,看房人主動買了瓶飲料給她。隨後天下雨,她從包里掏出一把傘給對方,一個人淋著雨走在前頭。她說,“下雨不算什麽,有的人急著搬家,刮臺風都來看房。”

石生的房子也是在一個下著雨的傍晚找到。

他2013年來深圳,住過上下沙(深圳另一條城中村),住過白石洲,後來換了一份深圳鹽田區的工作,便搬到遠離市區的沙頭角。2015年,石生到一家開在科技園的公司上班,於是又回到白石洲看房。

“那天我在樓下看招租告示,剛好房東經過,他問我是不是要租房,他手上剛好有一個空房子。”石生租的房子在白石洲的塘頭村,一房帶一個小小的客廳,月租金是1700元。春節回來,不少房東都漲租金了,不過石生的房東並沒有。

石生是湖北人,畢業於一所“211”+“985”高校,現在在做財務工作,上班時間是“996”,只有周日休息。他和第一財經記者約在世界之窗地鐵口見面。

地鐵口前方的小巷子中,走過一輛垃圾車後,有家著名的烤生蠔店,原味蘸芥末,或者加蒜蓉剁椒烤熟,一打生蠔端上來滋滋地響,再叫幾罐生啤,可以告慰一個疲倦的夜晚。白石洲中人,不缺眼前的茍且。

沿深南大道走十分鐘便到白石洲,途中綠樹陰濃夏日長,不似握手樓的一線天,幾縷虛弱的光線從樓與樓的縫隙中穿過,照進逼仄的暗室。握手樓中望不到的風光讓人期待。

2018年1月,華潤置地舉辦新年答謝演唱會,陳楚生作為嘉賓被請到現場獻唱。他是從這座“看不見雪的冬天不夜的城市”走出的歌手,他說自己住過白石洲,送過外賣。

石生沒有這麽遙遠的夢想。“已經放棄在深圳買房的打算了,現在只希望能通過在深圳工作,存夠在武漢買房的首付。”退守家鄉所在的省會城市,已成為不少在一線城市買房無望的務工者的底線。

據深圳市規土委網簽數據,深圳新房住宅均價已連續下跌20個月,每月每平方米降價數十元元,同比降幅幾乎可以忽略不計。太巧妙的數據反而不具備參考的價值。實質上,有心人長期追蹤個盤,便可發現更真實的二手房市場中,價格依然堅挺。

鋪天蓋地的調控後,深圳購房難度並無下降,武漢等二線城市的房價還在攀升。石生的憂慮綿延了一千公里。

白石洲一瞥 攝影/胡可

離開白石洲後很想念它

預期內,白石洲的租房生態已不能維持很久。

2005年,深圳市政府確定沙河五村推倒重建,同年,深圳市政府確定華潤集團為大沖村改造合作開發單位。大沖位於白石洲和科技園之間,其曾帶給深漂的庇護不遜於白石洲。華潤用近十年時間把大沖改成華潤城,一個包含高端住宅、寫字樓、酒店、購物中心在內的綜合體項目。

2014年,深圳市政府批準沙河五村城市更新單元計劃,2017年,沙河五村城市更新單元(即白石洲舊改)規劃(草案)公示。

目前,白石洲舊改仍在確權,未到拆遷階段,但另一個華潤城把白石洲摧毀、覆蓋的畫面已可想見。那個有著深刻的移民城市烙印、濃厚市井氣息、接地氣的街頭文化的白石洲將不複存在,它將與大沖、蔡屋圍、崗廈村一樣,被拿作填充地產商的業務版圖。

實質上,白石洲片區的拆遷已在進行。除了沙河五村外,白石洲片區還有深業世紀山谷、深業金三角大廈等舊改項目。

深業世紀山谷項目已開始拆遷,部分土地現已經平整,上文提及的圍擋建築便是項目一期,僅挨著風和公寓。沙河街道辦舊改的相關負責人告訴第一財經,“風和公寓屬於深業世紀山谷舊改部分,與沙河五村舊改無關。”

但白石洲和租戶的命運已被決定,像搬出風和公寓那樣搬出白石洲,以十萬計的人數將引發一場城市性遷徙。

而作為租戶,在拆遷過程中唯一的參與感,可能僅來自於搬家。城市保障房系統偏向戶籍人士,暫未能有效覆蓋流動人口,失去廉價住所後,租戶要麽接受更貴,要麽忍受更遠。

石生對白石洲舊改感觸不深,只是把自己當作城市的過客。拆遷以後,他或會搬到上下沙、離科技園不遠的西麗,或者是寶安區的坪洲西鄉一帶。

已經走出的人反而更傷懷。2016年5月,離開白石洲後,周園很想念它,聽說拆遷的消息後,特意和朋友回來過兩趟。

那年大學剛畢業,23歲,正是一生中的黃金時代,她想用青春、氣力來換取在這個城市的出人頭地。周園在白石洲住了三年。還記得來到的第一晚,從二手家具店買了簡單的家具安頓好後,她和舍友走到白石洲的江南百貨廣場上吃燒烤,半途下起了毛毛雨,她和舍友撐著傘吃完那頓宵夜。昏黃路燈下,未來像傘翼一樣張開。

之後,遇上生活和工作中一些悵惘不甘的時刻,周園就會想起那個夜晚。

(文中張鑫鑫、石生、周園為化名)

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