樓市火了，杠桿瘋了。
在這波瘋狂的樓市行情中，金融機構無疑承擔了重要的角色。購房者通過銀行按揭、房抵貸、消費貸、網貸平臺借貸等各種杠桿渠道，最終如願以償地當上“房奴”。
中國工商銀行城市金融研究所《8月金融觀察》提到，樓市熱度依舊不減，如果將樓市與股市作對比，粗略估計目前樓市杠桿率已接近去年股市高點的2倍，隱含的風險較大。
各地政府已經紛紛采取應對措施，除了此前廈門、武漢、杭州等地先後出臺限購限貸政策之外，9月30日，北京市政府也決定出手,抑制火熱的樓市交易，將首套房的首付比例由不低於30%提高到不低於35%，二套房首付比例提高到了不低於50%。
騰訊財經曾以“你的房子杠桿加多大？”為話題發起問卷調查，在回收的7808份有效問卷中，71.8%的購房者表示，除了銀行正常的按揭貸款之外，他們連首付都需要借款。
按揭貸款激增
多家商業銀行在2016年上半年業績報告中提到，上半年加大了個人住房貸款投放力度，助力房地產去庫存。據騰訊財經統計，上半年工、農、中、建、交五大行共計新增個人住房貸款1.46萬億元，占全部新增個人貸款的88.6%。
此外，五大行的個人住房貸款均保持了兩位數的增幅。除了中國銀行之外，其他四家銀行的新增住房貸款，占到了全部新增個人貸款的九成及以上。
其中，以按揭貸款見長的建設銀行，仍保持著個人住房貸款余額、新增均居同業第一的位置。2016上半年建設銀行個人住房貸款增加4077.82億元，增幅為14.7%；而2015年同期增加為2165.64億元，僅為今年上半年新增的一半。
工商銀行的新增住房貸款規模緊隨其後，達到3454億元。值得關註的是，在個人貸款大類下，工行的個人消費貸款、個人經營性貸款均呈減少趨勢，下降幅度在4%—5%。而個人住房貸款增長13.7%，這導致工行上半年新增個人住房貸款超過了新增個人貸款，占比達到104.7%，在五大行中最高。
個人住房貸款上半年持續放量，是樓市行情火爆帶來巨大的需求，和銀行投入大量精力的結果。
浙商銀行總行個貸部人士向騰訊財經表示，個人住房貸款利率收益並不高，銀行還是從綜合收益的角度出發，通過住房貸款切入來獲取客戶，從而帶動銀行理財等其他業務的發展。在他們看來，“一個能買房的客戶算是優質客戶。”
一家大型銀行風險管理部副總經理也表達了類似的看法，他告訴騰訊財經，銀行的新增住房貸款能占到新增個人貸款的9成以上，是近幾年都沒有出現的現象。銀行資金壓力也很大，因為住房貸款的收益很差，再按照基準貸款利率八五折算，4%多的利率接近銀行理財產品的成本，“銀行差點就要虧本。”
而銀行之所以還願意在個人房貸上投入大量精力，在他看來不外乎兩個原因，一是優質資產越來越少，而銀行有貸款規模的要求，目前房貸不良率水平還很低，屬於優質資產；二是房貸客戶是他們的目標客戶，銀行可以通過房貸介入去做綜合營銷。
半年報顯示，五大行個人住房貸款的不良率約在0.4%左右，遠遠低於銀監會公布的商業銀行上半年1.75%的平均不良率。
“房抵貸”升溫
銀行投入精力在做的，除了按揭貸款之外，還有“房抵貸”業務。
“房抵貸”是指借款人以房產抵押作為擔保，向銀行申請一次性或循環使用的貸款，貸款用途規定僅用於消費或者經營。
一位股份行中層人士向騰訊財經介紹，“房抵貸”是銀行在房地產時長上行期通常會開展的業務，主要是針對購房者釋放出來的那部分房貸做二次抵押，各家銀行的叫法不一，部分銀行稱之為“整體抵押”。
舉例來說，假設購房者的房產評估價為500萬元，銀行按照6折給予他300萬元的信貸額度，購房者首次只用了200萬元住房貸款，剩下的100萬元額度則隨時可以用，此外，200萬元房貸釋放出來的部分（即購房者已經還完的那部分），也可以繼續申請貸款。
據他介紹，這類“房抵貸”產品額度一般是房產評估值的6—7折，利率較普通的住房貸款要高，一般至少為基準利率上浮10%，這也是銀行有動力做這一業務的原因。
此外，雖然“房抵貸”的用途要求，只能用於個人消費或者經營，不能用於購房。但據上述人士介紹，實際操作過程中並沒有那麽嚴格，例如他們銀行不會限制30萬元以下貸款的用途，有的銀行門檻甚至是50萬元。
目前“房抵貸”的規模有多大？尚不得而知。上述大型銀行風險部人士對騰訊財經表示，各家銀行統計的口徑不一樣，“房抵貸”在他們銀行是一個大的框架，會分成就業類、消費類、住房類等等，有的銀行則幹脆不叫房抵貸，因此沒有量化統計。
不過，從部分銀行公布的數據可見一斑。中信銀行上半年業績報告顯示，截至報告期末，該行房抵貸余額2283.99億元，比上年末增長48.7%，上半年增量占全部個人貸款增量的66.70%；房抵貸不良率0.47%，低於個人貸款平均水平。
此外，據財新網報道，農行、建行、民生、中信、平安、華夏、招行均推出了“房抵貸”產品。其中，農行發放給單一客戶“房抵貸”的額度上限是1000萬元；華夏銀行“房抵貸”最高可貸2000萬元。
網貸平臺“助攻”
銀行之外，不少網貸平臺也在從事跟房貸相關的業務，雖然上半年“首付貸”業務遭到叫停，但像贖樓貸、賣房貸、房抵貸甚至房地產眾籌等產品，依然活躍。
網貸之家首席研究員、盈燦咨詢總經理馬駿向騰訊財經介紹，據網貸之家不完全統計，今年1-8月有773家網貸平臺從事房貸業務，累計成交量為1256.5億元，約占行業成交量的10.33%，平均借款期限5.24個月，綜合收益率為10.96%。
而2015年同期的房貸業務交易量僅為650億元，2016年1-8月同比增長了93%。
據騰訊財經查詢，從成立之初就開始涉足房貸業務的搜易貸，目前官網上提供賣房貸、贖樓貸兩項業務。根據他們公開的數據，2016年第二季度，旗下的房貸交易金額為9.5億元，環比上升了45.3%。
另外一家由新浪、易居中國打造的互聯網房地產金融服務平臺房金所，目前提供包括房抵貸、房產眾籌在內的十多種房貸類產品，截至2016年7月8日，房金所累計成交額達20億元。
房金所官網介紹，房產眾籌是一款融合折扣買房和投資理財的金融產品。假設有一套市值100萬元的房源，開發商五折提供該房源，那麽將針對此房源籌資50萬元，共放籌500份，即1000元一份。若此套房源最終以7折優惠（總價70萬元）成功拍賣，每籌將有1400元收益，而眾籌最終獲益將達到20萬元，收益率高達40%。
據中國證券報、證券時報多家媒體9月29日報道，深圳市規劃國土委下發《關於開展房地產市場專項整治工作的通知》，旨在規範房地產市場交易秩序，降低房地產金融風險。
據悉專項整治共涉及五大領域，其中包括房地產開發企業和房地產經紀機構是否存在利用互聯網從事金融業務、與互聯網平臺合作開展金融業務及以“股權眾籌”等名義從事非法集資活動的行為，是否存在墊資購房首付、開展“首付貸”、“眾籌炒樓”、“眾籌購房”或其它“加杠桿”房地產金融業務的行為。
銀行風險幾何？
工商銀行城市金融研究所8月金融觀察預測，隨著樓市進入“金九銀十”的傳統旺季，市場供需兩端整體將持續上行，百城住宅均價的上漲趨勢有望延續。
對於銀行而言，持續放量的房貸業務是否也蘊藏著一定的風險？
多位銀行業人士對騰訊財經表示，目前來看，房貸的不良率很低，風險可控。按照銀行以評估價的6-7折授信方法計算，即便是房價下跌30%—40%，對銀行來說風險仍可控。
一位曾在大型股份行風控部門工作的人士告訴騰訊財經，銀行的風險管理體系中強調的是組合管理，意味著任何一種產品都不能占比過高。如果每家銀行的某一項業務占比都很高，就容易出問題，例如此前的政府平臺貸款，和鋼鐵業貸款。
在他看來，判斷風險的標準是，這項業務的占比突然從排名中遊躍居到前三名，例如，此前銀行個人貸款的占比一般維持在30%左右，突然提高到40%，這其中又主要是個人住房貸款增加所致。“這個時候就應該引起高度重視了。”
騰訊財經梳理銀行上半年業績報告發現，以四大行為例，雖然四大行普遍呈公司貸款占比減小，個人貸款占比增加的趨勢，但個人貸款占比的增幅均控制在2個百分點以內。目前個人貸款占比最高的為建行，占比34.89%，同比增加1.83個百分點。
據《證券日報》記者獨家統計，目前已經披露中報的三家上市銀行（平安銀行、華夏銀行、常熟銀行）合計的涉房貸款余額為5195.13億元，較去年年底的4512.91億元增長了15.12%。
“三家上市銀行的情況應該並非個案，從行業整體來看，涉房貸款的規模仍在提升，不過，增速確實明顯放緩；另外，從銀行的個體的數據還是可以看出來差異化的選擇”，有銀行業分析師近日對記者表示。此外，央行發布的今年上半年金融機構貸款投向統計報告也顯示，涉房貸款增長勢頭回落。
目前已經披露的上市銀行中報顯示，三家上市銀行合計的房地產業貸款（開發貸）余額為2553.8億元，較去年年底2375.82億元增長了7.49%。
具體來看，平安銀行房地產業貸款余額由去年年底的1467.34億元、占比9.94%，增至今年中期的1588.15億元、占比9.96%；此外，該項業務的不良貸款率由0.06%上升至0.63%。
華夏銀行去年年底的房地產業貸款余額為901.19億元，占比為7.41%，而今年中期貸款余額增加至955.24億元，但占比降至7.29%。
常熟銀行的房地產業貸款余額由去年年底的7.29億元、占比1.1%增至今年中期的10.41億元、占比為0.15%。
住房按揭貸款余額方面，三家銀行今年中期合計為2661.33億元，較去年年底的2137.09億元增長了24.53%。
其中，平安銀行去年年底的按揭貸余額為852.29億元（占比為5.78%），今年中期則上升至1244.79億元（占比為7.81%）；華夏銀行去年年底為1238.41億元，今年中期為1366.72億元，占比也由10.19%增至10.44%；常熟銀行今年中期為49.82億元，較去年年底的46.39億元增長了逾3億元，但是占比下降了0.37個百分點。
事實上，不僅是銀行的半年報繞不開房地產業的話題，上市房企的中報也多次提及銀行，部分房企與銀行的關系還在加深。
H股上市房企旭輝集團2017年中報顯示，該公司今年上半年總負債由去年年底的293.91億元增至395.57億元；融資成本總額約為人民幣11.29億元，較上年同期的8.61億元增加31.1%；今年上半年，該公司債務的加權平均成本（包括銀行及其他貸款、境內公司債券及境外優先票據）為5%，而去年年底為5.5%。
從該公司今年上半年的具體融資結構來看，境內銀行貸款總規模由去年年底的58.77億元上升至98.49億元；境外銀行貸款由去年年底的76.9億元上升至153.1億元；境內公司債券由去年年底的101.41億元降至97.74億元；境外優先票據由去年年底的56.83億元降至46.24億元。從上述數據可以發現，該公司今年上半年大幅度增長的負債由境內外銀行貸款支撐，而債券和票據融資規模都是負增長。
上述增長還是在宏觀調控收緊的背景下完成的。公司表示，今年上半年，超過40個城市密集加碼推出調控措施，包括收緊購房資格、房貸政策、嚴格限制預售、收縮銀行信貸額度、提高利率等等。
北京城建今年中期的長期借款由去年年底的102.46億元增至168.04億元，增幅為13.47%，公司對此的解釋是“銀行借款增加”。截止到今年中期，該公司總部及子公司可使用授信額度總計616.63億元，已使用額度302.53億元，尚可使用額度314.10億元；而截止到去年年底，該公司合計可使用授信額度279.4億元，使用額度181.49億元。
榮盛發展今年上半年共申請銀行授信總額度534.44億元，授信額度已使用287.44億元；去年年底，該公司共申請銀行授信總額度454.85億元，使用218.72億元。
陽光股份也強調，該公司在銀行等金融機構的資信情況良好，與國內主要商業銀行保持著良好的長期合作夥伴關系。
雖然今年上半年銀行與房企親密依舊，但是如果分季度觀察，二者的關系已經有了降溫的苗頭。
央行7月下旬發布的數據顯示，截至6月末，人民幣房地產貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上季度末低1.9個百分點；上半年增加3.04萬億元，占同期各項貸款的38.1%，比一季度占比低2.3個百分點。其中，個人住房貸款余額20.1萬億元，同比增長30.8%，增速比上季度末下降4.9個百分點。今年第一季度，個人住房貸款增速較去年年末低1.1個百分點。
央行有關人士表示，6月份發放的個人住房貸款平均合同期限為269個月，比去年12月份縮短了兩個月。此外，個人住房貸款抵借比率降低。今年6月份，金融機構個人住房抵押貸款平均抵借比，也就是當月批準的抵押貸款金額與抵押品價值之比為59.3%，比上年12月份低2.1個百分點。
該人士同時表示，房地產信貸增長勢頭回落，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利於抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。
（來源：證券日報 記者：張歆 本文有刪減）