📖 ZKIZ Archives

發水縮則 地產商總是大贏家(2015/10/1）

2015-10-01  NM

近年地產商趁政府放寬「辣招」，大量推出樓花應市，不少樓花期長達3年，單位實用面積不足200平方呎（包括外牆和露台），依然賣個滿堂紅。看見如此荒誕的樓市，不禁令人感到欷歔。 筆者出世時一家住在戰前舊樓板間房，之後舊樓變成危樓，要遷往木屋居住，等待輪候徙置區。五歲時一家獲安置到香港仔石排灣邨，當時屬港島郊區，巴士收費較 市區為高。一家七口就住在這個室內面積約200平方呎的公屋單位十多年，之後申請調遷至新落成的鴨脷洲西邨，居住面積增加一倍至約400平方呎。早期的石 排灣邨，設施已較其他徙置區為優，屋內至少有獨立廁所和煮食地方，不用在屋外走廊煮食，以及往公眾浴室及廁所洗澡及如廁。雖然生活環境擠迫，但鄰舍關係親 切，互相守望，讓筆者在徙置區度過快樂的童年。政府後來發現石排灣邨屬問題公屋，石屎嚴重剝落，需要提早清拆。重建後的石排灣邨已變成煥然一新的屋苑，採 用「和諧式」公屋設計，單位內可間成多間睡房，兼且享有落地大玻璃窗和向南海景，數十年間公屋的居住環境明顯得到改善。反觀香港的私人住宅市場，在華資財 閥壟斷操控下，市民的居住環境變得愈來愈擠迫，生活質素不斷倒退。 九七回歸前，樓價瘋狂颷升，數以十萬計家庭在高價入市，回歸後單位變成負資產，一生積蓄化為烏有。回歸前不少地產商高價投地，九七後樓價大幅回落，公司財 政陷入困境，瀕臨破產邊緣，要靠特區政府打救。負責特區政府財政及土地的高官，率先在1998年8月入市認購港股，推高地產公司的股價，方便它們融資，避 免無法償還債項。之後，高官又多次停止賣地，停售公屋和居屋，好方便地產商散貨。特區政府停止賣地救市，地產商卻不時以「八萬五」建屋目標為由，向政府申 請改變土地用途，以賤價補地價後增建大量私樓圖利。此外，高官以推動創新科技發展，增加公共設施和空間，甚至鼓勵環保等藉口，讓地產商不用公開競投（競投 後亦可額外獲批樓面）取得土地建屋，興建十多萬個發水單位，賺取數以千億元計的額外收益。 過去十多年，由於發水樓湧現，新樓實用率不斷下降，由以往八至九成，跌至只得六至七成（還包括近百呎的石屎厚牆、環保露台及工作平台）。後來高官眼見發水 樓破壞環境，讓地產商賺取不義之財，決定收緊發水樓，並強制地產商以實用面積計算一手樓售價。二手樓於是跟隨改用實用面積，早前以高價購入發水樓的業主損 失慘重，樓價升幅遠遠落後於其他實用率較高的單位。近年地產商見樓價大幅颷升，市民購買力銳減，於是改轅易轍，由興建發水樓改為興建縮則樓。地產商以支持 梁振英房屋政策為由，向政府申請把樓面用作興建更多單位，一幢大廈內的單位數目竟然倍增，興建大量只得200呎（包括露台及工作平台）的「劏房」，每層數 十伙，單位設計和間隔較公屋還要差。隨着「劏房」樓花數量激增，樓市一旦下滑，認購這些單位的業主肯定遭殃。香港的地產商不論升市或跌市，總是大贏家。小 業主只能自保，不要盲目搶購「劏房」，以免日後抱憾終生。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

新地也「縮則」 屯門建200呎戶

1 : GS(14)@2014-08-25 10:18:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140825/news/ea_eaa1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】細價樓當旺，發展商紛紛部署興建迷你單位，上半年已有至少4個大型項目申請「縮則」，涉及單位高逾9000伙；其中繼長實(0001)大埔嵐山設不足200呎開放式戶後，原來另一龍頭發展商新地(0016)旗下涉逾千伙的屯門掃管笏星堤2期，亦向城規申建實用面積不足200方呎開放式戶，該類開放式戶佔近一成，預料將成為未來新界另一個設有開放式戶的大型新盤。\r\n\r\n青山公路一帶近年來新落成住宅及招標地皮，單位主要是大型單位及洋房，絕少細單位供應，如已入伙的新地星堤分層及洋房項目、創新界區獨立屋新高的同系青龍頭海瀧珀獨立屋，以至早前由會德豐(0020)以13.8億元投得的掃管笏地皮，發展商早前亦透露有意打造低密度住宅項目，設獨立式洋房及分層豪宅，反映發展商及買家均看好區內大單位前景。\r\n\r\n上半年4項目「縮則」 涉逾9000伙\r\n\r\n不過，本年至今，有數個位於新界原屬低密度發展項目，紛紛向城規申請「縮則」，包括屯門掃管笏星堤2期、大圍香粉寮項目及元朗南生圍項目等，當中星堤2期項目興建細單位圖則上顯示，上址共提供406個實用面積小於431方呎的細單位，當中包括開放式及1房戶，根據發展商向城規申請的圖則顯示，分層單位設有約110個面積約200方呎的開放式單位，佔項目單位總數近一成。\r\n\r\n有業界亦認為，近半年發展商提出的「縮則」申請，公眾亦傾向支持發展，以上周五截收意見的新地南生圍項目為例，就接獲逾百個支持申請意見，當中不少人士均認為增加供應可紓緩市場住屋需要。\r\n\r\n開放式廚房設計成趨勢\r\n\r\n測量師學會副會長何鉅業指出，發展商紛改則轉而興建細單位，相信主要為迎合市場需求。有業界稱，以近期長實大埔新盤嵐山開放式細單位極受市場歡迎，可見細單位甚至約200方呎「蚊型」單位亦有市場，陸續令發展商「試水溫」式引入新盤之中。\r\n\r\n另一個大趨勢，就是在新盤中大量引入「開放式廚房」。以星堤2期為例，項目中不少單位均以開放式廚房取代傳統的廚房間隔，無論是開放式單位、1房甚至部分2房戶，都設開放式廚房；比例方面，分層單位共設450多個2房戶，4成單位設開放式廚房，而分層單位設開放式廚房比例高達58%，為市場上罕見。\r\n\r\n何鉅業則認為，近年來市場漸見有蚊型地皮推出，由於剪裁所限，發展商為求設計靈活，故多提供細單位及開放式廚房，增加室內空間感之餘，即使改為明火煮食及加設灑水系統亦不會令成本大增，故發展商樂於採用。\r\n\r\n明報記者 劉詠怡\r\n\r\n 下一頁 》

---

2 : GS(14)@2014-08-25 10:19:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140825/news/ea_eaa2.htm
現貨改細則 發展商早先機
2014年8月25日

【明報專訊】事實上，有發展商已早先機，為旗下已落成的物業申請「拆細」，以迎合市場需求。卓能(0131)旗下薄扶林趙苑2期餘貨已獲批「拆細」圖則，單位由原來的逾3000方呎，拆細至1000至2000方呎，有測量師認為新樓轉細則，由於銀碼細發展商面對的風險亦較低，預料未來新盤中細單位比例將成主流。

卓能旗下趙苑2期，屬分層物業，據了解共有24伙，面積由3000方呎至4500方呎不等，早前該公司主席趙世曾透露由於單位面積較大，項目餘貨已獲屋宇署批則拆細，相信改則後較易租出。

趙式芝﹕趙苑2期或再拆細單位

卓能董事趙式芝回應指出，2期中有3個單位已獲批出新圖則，分別為1座1樓B室，2座地下A室及1樓A室，單位面積由原來的3429方呎至3717方呎，拆細為6個單位，面積介乎1336方呎至2282方呎。她又提及涉及單位將根據市推出，或分拆更多單位。

建細銀碼單位風險較低

對於發展商部署推出更多細單位，測量師學會副會長何鉅業認為，皆因地皮成本及建築成本增加，部分發展商對後市取態亦較審慎，如果主力發展大型單位，則未來推售的物業涉及銀碼較大，市民較難負擔；即使未來樓價下跌，市民仍有能力購買細單位，反之主力興建大單位，則發展商面對的風險較高，考慮到成本及風險因素，料未來新發展項目會以細單位為主。

---

新樓縮則 就購買力 周顯

1 : GS(14)@2014-08-28 16:07:58

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm\r\n\r\n【明報專訊】根據《明報》的報道「細價樓當旺，發展商紛紛部署興建迷你單位，上半年已有至少4個大型項目申請『縮則』，涉及單位高逾9000伙；其中繼長實(0001)大埔嵐山設不足200呎開放式戶後，原來另一龍頭發展商新地(0016)旗下涉逾千伙的屯門掃管笏星堤2期，亦向城規申建實用面積不足200方呎開放式戶，該類開放式戶佔近一成，預料將成為未來新界另一個設有開放式戶的大型新盤。」\r\n \r\n\r\n為什麼單位會愈建愈小呢？答案是﹕當樓價愈來愈貴，但是市民的購買力則保持不變時(因為收入沒有增加)，只能夠把單位面積縮小，以保持價格「不變」，繼續吸引這些買家。\r\n \r\n梁振英上場 中高階層收入減\r\n \r\n這好比現時去吃飯，價格並沒有加，但是菜的分量則愈來愈小，這兩者的道理是一樣的。以前我很喜歡去銅鑼灣的新記美食去吃車仔麵，特別喜歡其雞翼，又肥又厚，但現在這雞翼已縮小了一半，我當然寧願它加價而雞翼的大小維持不變，但恐怕大部分的其他顧客都不會這樣想。老闆當然比我更加了解市場。\r\n \r\n為什麼細價樓會如此受歡迎呢？因為在梁振英上場之後，有錢人和上層的中產階級的收入普遍是減少了，但是窮人和下層的中產階級則不受影響，所以他們仍然擁有購買力。發展商打他們的主意，當然是聰明的做法。\r\n \r\n日前看周刊，看到了余均益辣椒醬的介紹，我當然也是余均益的擁躉，吃炒粉麵一定要落，但傳聞中的蘿蔔榚和余均益辣椒醬配搭，我則在不同的人的身上做過了多次測試之後，斷定蘿蔔榚加華南辣椒油，比余均益辣椒醬更加好吃。不過，華南辣椒油140元一支，比余均益還要貴得多！\r\n \r\n[周顯 投資二三事]

---

2 : greenleaves(893)@2014-08-29 10:10:19

「梁振英上場之後，有錢人和上層的中產階級的收入普遍是減少了」。
原因？
可能唔識得有錢人，真係唔多覺。

---

星堤縮則　單位增三倍

1 : GS(14)@2015-01-19 00:59:38





【迎合市場】細價樓當道，發展商積極開細則，其中位於屯門掃管笏的的新地（016）星堤二期，最近向城規會遞交最新資料顯示，單位平均面積由早前的近一千三百方呎，縮至不足六百方呎，單位數目因而大增逾三倍，至一千零四十四伙。



平均面積約六百方呎

城規會資料顯示，位於新地同系星堤附近，項目於去年中已申請「縮則」，地積比由原先一點三倍增至二點六倍，總樓面面積增至超過六十二萬方呎，提供單位數目由二百四十一伙大增至一千零四十四伙，平均面積縮至五百九十四方呎。市場估計，同區交通雖然差，但有國際學校名氣帶動，項目料吸引大批家長客路。此外，近期在地皮規劃上動作多多的恒地（012），系內元朗米埔錦壆路、豐竹路、下竹園路和下新圍路的洋房項目，共建三十二座兩層高獨立屋，早前已獲批，但發展商現再向城規會申請放寬高度限制至六點六米。但單位數量及逾八萬一千方呎總樓面，則維持不變。另一方面，曾兩度流標，再招標整批出售的長沙灣郝德傑道八至十號，共四十六個單位及四十六個車位於昨午截標，政府產業署表示，共收四份標書，反應一般。昨日現場所見，投標者包括信置（083）、遠展（035）及 K&K Property，全為獨資競投。整批單位連車位的市場估值約十億元，平均樓面呎價逾八千元。事實上，產業署在二零零五年及二零一五年曾兩度招標，但都沒有批出。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150117/19005482

---

太古城縮則戶七球樓下沽

1 : GS(14)@2017-10-09 03:11:47

■太古城低於「七」球易手。



【本報訊】市區指標屋苑鰂魚涌太古城低於「七」球易手，屋苑少有的兩房「縮則戶」、實用440方呎剛以676萬元易手，成交價創屋苑今年新低。美聯物業吳肇基表示，上述單位為洞庭閣低層D室，實用440方呎，成交價676萬元，呎價15,364元，成交價創屋苑今年新低。目前屋苑約350個買賣放盤，惟叫價最低要790萬元，為洞庭閣中層戶，實用489方呎。


第一城凶宅同層賣平一成


根據本港四大代理行資料，國慶三日假期十大屋苑錄8至19宗成交，錄得最多成交是中原地產，19宗成交之中，沙田第一城及天水圍嘉湖山莊分別佔5宗及4宗，若以周六日計則錄15宗成交，增逾1倍。沙田第一城其中一宗成交來自49座，一個凶宅同層單位，實用284方呎，以438萬元成交，呎價15,423元，較銀行估價低7%及10%。恒地（012）馬鞍山迎海5期迎海．御峰10座高層B室，實用1,632方呎，以2,650萬元成交，呎價1.6萬元，另車位300萬元沽。業主去年中2,421萬元買入，硬食稅及雜費近300萬元，料蝕62萬元，若計及車位，整體料賺100萬元。公屋再創新高，鴨脷洲利東邨東昇樓高層戶，實用381方呎，以綠表價300萬元沽，呎價7,874元，呎價創公屋居二市場新高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171003/20171291

---

星堤2期單位面積5年縮六成 縮則後由241伙申增4倍至1326伙

1 : GS(14)@2018-09-01 11:50:47

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3816&issue=20180901
【明報專訊】細單位備受買家追捧，發展商密鑼緊鼓向城規會申請「縮則」，將單位縮細發展。新地（0016）繼早前就西貢十四鄉項目申請縮則，令單位數目大增一倍至9500伙後，再就與興勝創建（0896）共同持有的屯門掃管笏多個地段項目，即星堤2期向城規會申建綜合住宅發展，縮則64%後，單位數目較最初發展方案增加4.5倍。

明報記者 甘潔瑩

平均面積1287呎大減至468呎

城規會文件顯示，上述地段涉及23.86萬方呎，新地等擬以發展地積比率2.6倍作發展，涉及64.49萬方呎，分兩期發展，整個項目擬建7幢11至20層高住宅大廈，提供1326個住宅單位，較2015年獲批建1044個住宅單位，增加27%，單位平均面積由2015年的594方呎，進一步縮細21%至468方呎，並以1房戶佔多；另設2幢2層高的會所，涉及面積約2.46萬方呎，整個項目總樓面面積不變。

資料顯示，新地等早於2012年已就上述地段

向城規會申請改劃，最初計劃以1.3倍地積比率發展，僅提供241伙，比較之下，新申請方案的單位數目1326伙較最初方案241伙，大增4.5倍，單位平均面積則由最初的1287方呎，更大減64%至現時的468方呎。

新地預計住客人數涉3422人

申請人指，擬議發展可增加房屋供應，與政府增加房屋供應的政策相符，有關發展不會對景觀、空氣流通、交通等方面構成負面影響，預計項目住客數目約3422人，並於2025年落成，而有關申請將於今年10月中審理。

此外，星星地產（1560）再就元朗東頭工業區宏業西街21號項目，遞交新申請闖關。城規會文件顯示，上述項目現為「住宅（戊類）1」用途的項目，擬議分層樓宇、商店及服務行業、食肆、公眾停車場及略為放寬地積比率限制。

星星地產元朗項目申建353伙住宅

上述項目佔地3.42萬方呎，擬建1幢樓高25層大廈（包括1層地庫），住宅部分以5.012倍地積比率發展，較去年申請以5.37倍地積比率略為降低，將提供353個、平均面積487方呎的住宅單位，較去年申請涉及450伙、平均面積409方呎，單位伙數減少97伙或22%，單位面積則增加19%。項目總樓面面積達17.6萬方呎，較舊方案18.83萬方呎，減少6.5%。上述項目預計於2021年落成，而有關申請將於今年10月中審理。

---

規劃署不反對星堤2期縮則

1 : GS(14)@2019-05-02 10:13:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9095&issue=20190502
【明報專訊】細單位備受買家追捧，發展商積極向城規會申請「縮則」。新地（0016）繼西貢十四鄉項目申請「縮則」，大幅增加單位數目一倍至9500伙，於今年1月成功闖關後，另與興勝創建（0896）共同持有的屯門掃管笏多個地段項目，即星堤2期亦申請「縮則」，而有關申請可望於本周五獲城規會審理。規劃署文件顯示，該處不反對其「縮則」申請，料可獲開綠燈通過。

單位伙數大增 平均面積縮至468呎

規劃署文作顯示，新地等於去年9月向城規會就上述地段申建綜合住宅發展，涉及地盤面積23.86萬方呎，擬以地積比率2.6倍發展，涉及64.49萬方呎，分兩期發展，整個項目擬建7幢11至20層高住宅大廈，提供1326個住宅單位，較2015年獲批建1044伙，增加27%，單位平均面積由2015年的594方呎，縮減21%至468方呎；另設2幢2層高、約2.46萬呎會所。

資料顯示，新地等早於2012年已就上述地段申請發展住宅，最初計劃以1.3倍地積比率發展，提供241伙，若與去年9月申請方案的單位數目1326伙比較，大增4.5倍，單位平均面積則由最初的1287方呎，大減64%至現時的468方呎。

新世界漢口大廈申強拍

此外，土地審裁處再接獲強拍新申請，包括由新世界（0017）或有關人士持有的尖沙嘴漢口大廈，該處文件顯示，項目地盤面積約1.16萬方呎，現為樓高11層的商住物業，新世界等持有88.6%業權，項目估值約9.55億元。另由資深投資者鄧成波家族持有83.33%業權的尖沙嘴柯士甸道太極大樓，亦申請強拍，項目估值約5.34億元。

---