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發水縮則 地產商總是大贏家(2015/10/1)

2015-10-01  NM

近年地產商趁政府放寬「辣招」,大量推出樓花應市,不少樓花期長達3年,單位實用面積不足200平方呎(包括外牆和露台),依然賣個滿堂紅。看見如此荒誕的樓市,不禁令人感到欷歔。

筆者出世時一家住在戰前舊樓板間房,之後舊樓變成危樓,要遷往木屋居住,等待輪候徙置區。五歲時一家獲安置到香港仔石排灣邨,當時屬港島郊區,巴士收費較 市區為高。一家七口就住在這個室內面積約200平方呎的公屋單位十多年,之後申請調遷至新落成的鴨脷洲西邨,居住面積增加一倍至約400平方呎。早期的石 排灣邨,設施已較其他徙置區為優,屋內至少有獨立廁所和煮食地方,不用在屋外走廊煮食,以及往公眾浴室及廁所洗澡及如廁。雖然生活環境擠迫,但鄰舍關係親 切,互相守望,讓筆者在徙置區度過快樂的童年。政府後來發現石排灣邨屬問題公屋,石屎嚴重剝落,需要提早清拆。重建後的石排灣邨已變成煥然一新的屋苑,採 用「和諧式」公屋設計,單位內可間成多間睡房,兼且享有落地大玻璃窗和向南海景,數十年間公屋的居住環境明顯得到改善。反觀香港的私人住宅市場,在華資財 閥壟斷操控下,市民的居住環境變得愈來愈擠迫,生活質素不斷倒退。

九七回歸前,樓價瘋狂颷升,數以十萬計家庭在高價入市,回歸後單位變成負資產,一生積蓄化為烏有。回歸前不少地產商高價投地,九七後樓價大幅回落,公司財 政陷入困境,瀕臨破產邊緣,要靠特區政府打救。負責特區政府財政及土地的高官,率先在1998年8月入市認購港股,推高地產公司的股價,方便它們融資,避 免無法償還債項。之後,高官又多次停止賣地,停售公屋和居屋,好方便地產商散貨。特區政府停止賣地救市,地產商卻不時以「八萬五」建屋目標為由,向政府申 請改變土地用途,以賤價補地價後增建大量私樓圖利。此外,高官以推動創新科技發展,增加公共設施和空間,甚至鼓勵環保等藉口,讓地產商不用公開競投(競投 後亦可額外獲批樓面)取得土地建屋,興建十多萬個發水單位,賺取數以千億元計的額外收益。

過去十多年,由於發水樓湧現,新樓實用率不斷下降,由以往八至九成,跌至只得六至七成(還包括近百呎的石屎厚牆、環保露台及工作平台)。後來高官眼見發水 樓破壞環境,讓地產商賺取不義之財,決定收緊發水樓,並強制地產商以實用面積計算一手樓售價。二手樓於是跟隨改用實用面積,早前以高價購入發水樓的業主損 失慘重,樓價升幅遠遠落後於其他實用率較高的單位。近年地產商見樓價大幅颷升,市民購買力銳減,於是改轅易轍,由興建發水樓改為興建縮則樓。地產商以支持 梁振英房屋政策為由,向政府申請把樓面用作興建更多單位,一幢大廈內的單位數目竟然倍增,興建大量只得200呎(包括露台及工作平台)的「劏房」,每層數 十伙,單位設計和間隔較公屋還要差。隨着「劏房」樓花數量激增,樓市一旦下滑,認購這些單位的業主肯定遭殃。香港的地產商不論升市或跌市,總是大贏家。小 業主只能自保,不要盲目搶購「劏房」,以免日後抱憾終生。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

 


發水 縮則 地產 總是 贏家 2015 10
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新地也「縮則」 屯門建200呎戶

1 : GS(14)@2014-08-25 10:18:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140825/news/ea_eaa1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】細價樓當旺,發展商紛紛部署興建迷你單位,上半年已有至少4個大型項目申請「縮則」,涉及單位高逾9000伙;其中繼長實(0001)大埔嵐山設不足200呎開放式戶後,原來另一龍頭發展商新地(0016)旗下涉逾千伙的屯門掃管笏星堤2期,亦向城規申建實用面積不足200方呎開放式戶,該類開放式戶佔近一成,預料將成為未來新界另一個設有開放式戶的大型新盤。\r\n\r\n青山公路一帶近年來新落成住宅及招標地皮,單位主要是大型單位及洋房,絕少細單位供應,如已入伙的新地星堤分層及洋房項目、創新界區獨立屋新高的同系青龍頭海瀧珀獨立屋,以至早前由會德豐(0020)以13.8億元投得的掃管笏地皮,發展商早前亦透露有意打造低密度住宅項目,設獨立式洋房及分層豪宅,反映發展商及買家均看好區內大單位前景。\r\n\r\n上半年4項目「縮則」 涉逾9000伙\r\n\r\n不過,本年至今,有數個位於新界原屬低密度發展項目,紛紛向城規申請「縮則」,包括屯門掃管笏星堤2期、大圍香粉寮項目及元朗南生圍項目等,當中星堤2期項目興建細單位圖則上顯示,上址共提供406個實用面積小於431方呎的細單位,當中包括開放式及1房戶,根據發展商向城規申請的圖則顯示,分層單位設有約110個面積約200方呎的開放式單位,佔項目單位總數近一成。\r\n\r\n有業界亦認為,近半年發展商提出的「縮則」申請,公眾亦傾向支持發展,以上周五截收意見的新地南生圍項目為例,就接獲逾百個支持申請意見,當中不少人士均認為增加供應可紓緩市場住屋需要。\r\n\r\n開放式廚房設計成趨勢\r\n\r\n測量師學會副會長何鉅業指出,發展商紛改則轉而興建細單位,相信主要為迎合市場需求。有業界稱,以近期長實大埔新盤嵐山開放式細單位極受市場歡迎,可見細單位甚至約200方呎「蚊型」單位亦有市場,陸續令發展商「試水溫」式引入新盤之中。\r\n\r\n另一個大趨勢,就是在新盤中大量引入「開放式廚房」。以星堤2期為例,項目中不少單位均以開放式廚房取代傳統的廚房間隔,無論是開放式單位、1房甚至部分2房戶,都設開放式廚房;比例方面,分層單位共設450多個2房戶,4成單位設開放式廚房,而分層單位設開放式廚房比例高達58%,為市場上罕見。\r\n\r\n何鉅業則認為,近年來市場漸見有蚊型地皮推出,由於剪裁所限,發展商為求設計靈活,故多提供細單位及開放式廚房,增加室內空間感之餘,即使改為明火煮食及加設灑水系統亦不會令成本大增,故發展商樂於採用。\r\n\r\n明報記者 劉詠怡\r\n\r\n 下一頁 》
2 : GS(14)@2014-08-25 10:19:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140825/news/ea_eaa2.htm
現貨改細則 發展商早先機
2014年8月25日

【明報專訊】事實上,有發展商已早先機,為旗下已落成的物業申請「拆細」,以迎合市場需求。卓能(0131)旗下薄扶林趙苑2期餘貨已獲批「拆細」圖則,單位由原來的逾3000方呎,拆細至1000至2000方呎,有測量師認為新樓轉細則,由於銀碼細發展商面對的風險亦較低,預料未來新盤中細單位比例將成主流。

卓能旗下趙苑2期,屬分層物業,據了解共有24伙,面積由3000方呎至4500方呎不等,早前該公司主席趙世曾透露由於單位面積較大,項目餘貨已獲屋宇署批則拆細,相信改則後較易租出。

趙式芝﹕趙苑2期或再拆細單位

卓能董事趙式芝回應指出,2期中有3個單位已獲批出新圖則,分別為1座1樓B室,2座地下A室及1樓A室,單位面積由原來的3429方呎至3717方呎,拆細為6個單位,面積介乎1336方呎至2282方呎。她又提及涉及單位將根據市推出,或分拆更多單位。

建細銀碼單位風險較低

對於發展商部署推出更多細單位,測量師學會副會長何鉅業認為,皆因地皮成本及建築成本增加,部分發展商對後市取態亦較審慎,如果主力發展大型單位,則未來推售的物業涉及銀碼較大,市民較難負擔;即使未來樓價下跌,市民仍有能力購買細單位,反之主力興建大單位,則發展商面對的風險較高,考慮到成本及風險因素,料未來新發展項目會以細單位為主。
新地 地也 縮則 屯門 200 呎戶
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新樓縮則 就購買力 周顯

1 : GS(14)@2014-08-28 16:07:58

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm\r\n\r\n【明報專訊】根據《明報》的報道「細價樓當旺,發展商紛紛部署興建迷你單位,上半年已有至少4個大型項目申請『縮則』,涉及單位高逾9000伙;其中繼長實(0001)大埔嵐山設不足200呎開放式戶後,原來另一龍頭發展商新地(0016)旗下涉逾千伙的屯門掃管笏星堤2期,亦向城規申建實用面積不足200方呎開放式戶,該類開放式戶佔近一成,預料將成為未來新界另一個設有開放式戶的大型新盤。」\r\n \r\n\r\n為什麼單位會愈建愈小呢?答案是﹕當樓價愈來愈貴,但是市民的購買力則保持不變時(因為收入沒有增加),只能夠把單位面積縮小,以保持價格「不變」,繼續吸引這些買家。\r\n \r\n梁振英上場 中高階層收入減\r\n \r\n這好比現時去吃飯,價格並沒有加,但是菜的分量則愈來愈小,這兩者的道理是一樣的。以前我很喜歡去銅鑼灣的新記美食去吃車仔麵,特別喜歡其雞翼,又肥又厚,但現在這雞翼已縮小了一半,我當然寧願它加價而雞翼的大小維持不變,但恐怕大部分的其他顧客都不會這樣想。老闆當然比我更加了解市場。\r\n \r\n為什麼細價樓會如此受歡迎呢?因為在梁振英上場之後,有錢人和上層的中產階級的收入普遍是減少了,但是窮人和下層的中產階級則不受影響,所以他們仍然擁有購買力。發展商打他們的主意,當然是聰明的做法。\r\n \r\n日前看周刊,看到了余均益辣椒醬的介紹,我當然也是余均益的擁躉,吃炒粉麵一定要落,但傳聞中的蘿蔔榚和余均益辣椒醬配搭,我則在不同的人的身上做過了多次測試之後,斷定蘿蔔榚加華南辣椒油,比余均益辣椒醬更加好吃。不過,華南辣椒油140元一支,比余均益還要貴得多!\r\n \r\n[周顯 投資二三事]
2 : greenleaves(893)@2014-08-29 10:10:19

「梁振英上場之後,有錢人和上層的中產階級的收入普遍是減少了」。
原因?
可能唔識得有錢人,真係唔多覺。
新樓 縮則 購買力 購買 周顯
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星堤縮則 單位增三倍

1 : GS(14)@2015-01-19 00:59:38





【迎合市場】細價樓當道,發展商積極開細則,其中位於屯門掃管笏的的新地(016)星堤二期,最近向城規會遞交最新資料顯示,單位平均面積由早前的近一千三百方呎,縮至不足六百方呎,單位數目因而大增逾三倍,至一千零四十四伙。



平均面積約六百方呎

城規會資料顯示,位於新地同系星堤附近,項目於去年中已申請「縮則」,地積比由原先一點三倍增至二點六倍,總樓面面積增至超過六十二萬方呎,提供單位數目由二百四十一伙大增至一千零四十四伙,平均面積縮至五百九十四方呎。市場估計,同區交通雖然差,但有國際學校名氣帶動,項目料吸引大批家長客路。此外,近期在地皮規劃上動作多多的恒地(012),系內元朗米埔錦壆路、豐竹路、下竹園路和下新圍路的洋房項目,共建三十二座兩層高獨立屋,早前已獲批,但發展商現再向城規會申請放寬高度限制至六點六米。但單位數量及逾八萬一千方呎總樓面,則維持不變。另一方面,曾兩度流標,再招標整批出售的長沙灣郝德傑道八至十號,共四十六個單位及四十六個車位於昨午截標,政府產業署表示,共收四份標書,反應一般。昨日現場所見,投標者包括信置(083)、遠展(035)及 K&K Property,全為獨資競投。整批單位連車位的市場估值約十億元,平均樓面呎價逾八千元。事實上,產業署在二零零五年及二零一五年曾兩度招標,但都沒有批出。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150117/19005482
星堤 堤縮 縮則 單位 增三 三倍
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太古城縮則戶七球樓下沽

1 : GS(14)@2017-10-09 03:11:47

■太古城低於「七」球易手。



【本報訊】市區指標屋苑鰂魚涌太古城低於「七」球易手,屋苑少有的兩房「縮則戶」、實用440方呎剛以676萬元易手,成交價創屋苑今年新低。美聯物業吳肇基表示,上述單位為洞庭閣低層D室,實用440方呎,成交價676萬元,呎價15,364元,成交價創屋苑今年新低。目前屋苑約350個買賣放盤,惟叫價最低要790萬元,為洞庭閣中層戶,實用489方呎。


第一城凶宅同層賣平一成


根據本港四大代理行資料,國慶三日假期十大屋苑錄8至19宗成交,錄得最多成交是中原地產,19宗成交之中,沙田第一城及天水圍嘉湖山莊分別佔5宗及4宗,若以周六日計則錄15宗成交,增逾1倍。沙田第一城其中一宗成交來自49座,一個凶宅同層單位,實用284方呎,以438萬元成交,呎價15,423元,較銀行估價低7%及10%。恒地(012)馬鞍山迎海5期迎海.御峰10座高層B室,實用1,632方呎,以2,650萬元成交,呎價1.6萬元,另車位300萬元沽。業主去年中2,421萬元買入,硬食稅及雜費近300萬元,料蝕62萬元,若計及車位,整體料賺100萬元。公屋再創新高,鴨脷洲利東邨東昇樓高層戶,實用381方呎,以綠表價300萬元沽,呎價7,874元,呎價創公屋居二市場新高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171003/20171291
太古 城縮 縮則 則戶 戶七 七球 樓下
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342053

星堤2期單位面積5年縮六成 縮則後由241伙申增4倍至1326伙

1 : GS(14)@2018-09-01 11:50:47

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3816&issue=20180901
【明報專訊】細單位備受買家追捧,發展商密鑼緊鼓向城規會申請「縮則」,將單位縮細發展。新地(0016)繼早前就西貢十四鄉項目申請縮則,令單位數目大增一倍至9500伙後,再就與興勝創建(0896)共同持有的屯門掃管笏多個地段項目,即星堤2期向城規會申建綜合住宅發展,縮則64%後,單位數目較最初發展方案增加4.5倍。

明報記者 甘潔瑩

平均面積1287呎大減至468呎

城規會文件顯示,上述地段涉及23.86萬方呎,新地等擬以發展地積比率2.6倍作發展,涉及64.49萬方呎,分兩期發展,整個項目擬建7幢11至20層高住宅大廈,提供1326個住宅單位,較2015年獲批建1044個住宅單位,增加27%,單位平均面積由2015年的594方呎,進一步縮細21%至468方呎,並以1房戶佔多;另設2幢2層高的會所,涉及面積約2.46萬方呎,整個項目總樓面面積不變。

資料顯示,新地等早於2012年已就上述地段

向城規會申請改劃,最初計劃以1.3倍地積比率發展,僅提供241伙,比較之下,新申請方案的單位數目1326伙較最初方案241伙,大增4.5倍,單位平均面積則由最初的1287方呎,更大減64%至現時的468方呎。

新地預計住客人數涉3422人

申請人指,擬議發展可增加房屋供應,與政府增加房屋供應的政策相符,有關發展不會對景觀、空氣流通、交通等方面構成負面影響,預計項目住客數目約3422人,並於2025年落成,而有關申請將於今年10月中審理。

此外,星星地產(1560)再就元朗東頭工業區宏業西街21號項目,遞交新申請闖關。城規會文件顯示,上述項目現為「住宅(戊類)1」用途的項目,擬議分層樓宇、商店及服務行業、食肆、公眾停車場及略為放寬地積比率限制。

星星地產元朗項目申建353伙住宅

上述項目佔地3.42萬方呎,擬建1幢樓高25層大廈(包括1層地庫),住宅部分以5.012倍地積比率發展,較去年申請以5.37倍地積比率略為降低,將提供353個、平均面積487方呎的住宅單位,較去年申請涉及450伙、平均面積409方呎,單位伙數減少97伙或22%,單位面積則增加19%。項目總樓面面積達17.6萬方呎,較舊方案18.83萬方呎,減少6.5%。上述項目預計於2021年落成,而有關申請將於今年10月中審理。
星堤 單位 面積 年縮 六成 縮則 則後 後由 241 夥申 申增 倍至 1326
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規劃署不反對星堤2期縮則

1 : GS(14)@2019-05-02 10:13:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9095&issue=20190502
【明報專訊】細單位備受買家追捧,發展商積極向城規會申請「縮則」。新地(0016)繼西貢十四鄉項目申請「縮則」,大幅增加單位數目一倍至9500伙,於今年1月成功闖關後,另與興勝創建(0896)共同持有的屯門掃管笏多個地段項目,即星堤2期亦申請「縮則」,而有關申請可望於本周五獲城規會審理。規劃署文件顯示,該處不反對其「縮則」申請,料可獲開綠燈通過。

單位伙數大增 平均面積縮至468呎

規劃署文作顯示,新地等於去年9月向城規會就上述地段申建綜合住宅發展,涉及地盤面積23.86萬方呎,擬以地積比率2.6倍發展,涉及64.49萬方呎,分兩期發展,整個項目擬建7幢11至20層高住宅大廈,提供1326個住宅單位,較2015年獲批建1044伙,增加27%,單位平均面積由2015年的594方呎,縮減21%至468方呎;另設2幢2層高、約2.46萬呎會所。

資料顯示,新地等早於2012年已就上述地段申請發展住宅,最初計劃以1.3倍地積比率發展,提供241伙,若與去年9月申請方案的單位數目1326伙比較,大增4.5倍,單位平均面積則由最初的1287方呎,大減64%至現時的468方呎。

新世界漢口大廈申強拍

此外,土地審裁處再接獲強拍新申請,包括由新世界(0017)或有關人士持有的尖沙嘴漢口大廈,該處文件顯示,項目地盤面積約1.16萬方呎,現為樓高11層的商住物業,新世界等持有88.6%業權,項目估值約9.55億元。另由資深投資者鄧成波家族持有83.33%業權的尖沙嘴柯士甸道太極大樓,亦申請強拍,項目估值約5.34億元。
規劃署 規劃 反對 星堤 期縮 縮則
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352599

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