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末代發水窗台 賤則掠到盡

2012-8-30  NM



樓市瘋狂,連「一樓一」單位都有 人爭着要;無樓在手的人,都喪失了安全感、都恐慌性地有樓就搶,不論一手、二手,但難道這就要買家任由發展商魚肉嗎?長實在屯門的新盤海譽,奉上可放上單 人床的「大窗台」,只是估不到這個所謂的睡房,地面面積是容不下一張床,別無他選之下,瞓窗台成了唯一出路。而信和及市建局的紅磡御悅,地盤面積細,窗台 發不了,由大量環保露台及工作平台「補位」,市建局作為政府資助機構,竟與發展商狼狽為奸。還有新盤愈建愈多的升降機,看似方便住戶,實際是加大公共空間 賣錢「呃秤」。這一大堆的發水一手樓,沒有最差,只有更差。海譽

地址:屯門青山灣段青榕街3號發展商:長實建築師:梁世雄(馬梁建築師事務所)單位數目:40個平均呎價:$8,000(開盤價 $7,218)入伙日期:2012年3月

海譽窗台就是工人房

近月在網上的facebook或討論區,都不斷流傳着一張相片,相中的房間,細得只剩下一個窗台!這個「窗台房」,是位於屯門的單幢樓海譽,屬發展商長實的巔峰之作,拆解其出現原因,原來與長實賺到盡又有關連。

原來根據《建築物條例》,每間被定義為「睡房」的房間,可配置一個窗台,而這個窗台的面積,又可豁免計入樓面面積,亦即「發水」。窗台的長度最大可相等於 該睡房的長度或闊度,但該睡房的地面面積、亦即間房實際有幾大,卻無任何限制。結果發展商為了讓窗台的數目「有幾多得幾多」,不斷炮製怪胎「睡房」。

翻開海譽的樓書數一數,物業一梯兩伙,A室一千五百呎,B室只有一千四百呎,但發展商竟然神奇地將單位間到五至六間房!記者走入海譽的不同單位睇樓,發現 其工人房的地面面積,只有二十三呎,但窗台卻有十五呎;由於地面闊度只有兩呎,要放得落一張六呎乘兩呎半的單人床,張床要「駁上」窗台就一定無走雞。不放 床,工人亦可如記者示範般,索性瞓上窗台,但畏高者可能會瞓得膽戰心驚。

政府許可 建特大窗台

原來早在八十年代,政府已豁免窗台面積計入樓面面積,亦即「發水」,而窗台最多可較房間兩邊的外牆牆身,凸出五十厘米,那何以近十多年發展商才將窗台「發 揚光大」﹖全因二○○一年二月,屋宇署、地政總署及規劃署發出《聯合作業備考第1號》。政府的原意是減少建造及拆卸廢料,故提倡發展商以「預制組件」來起 樓,而預制組件的外牆牆身,獲放寬可厚達三十厘米。發展商遂用盡舊有及新的豁免,製作可闊至八十厘米(即兩呎七吋半)的「單人床窗台」。屋宇署中人透露, 「窗台的結構,要承受本身的石屎重量,還有窗框、玻璃窗等,可負荷重量的要求,分分鐘高過一般樓層間的地板,一般而言,瞓上窗台沒有問題。」不過,業內人 士亦承認,窗台邊就是玻璃窗,颱風時瞓上窗台便很危險,「連靠近都唔好,漏水甚或碎玻璃都算,最驚是整塊玻璃窗被風吸走!」

窗台「售價」五十萬

另一間「超級窗台房」,位於主人套房旁,面積較工人房稍大一點點,地面面積近三十呎,不過要放床在地一樣有難度。而事實上,這間被發展商「命名」為多用途 房的房間,與主人套房只相隔兩步,以往發展商會將這空間闢為衣帽間,但如今為多賺一個窗台,加多一道門便變為房間;其巧妙之處,不得不讓人寫個「服」字。 對待工人相當「特別」的海譽,還創新猷,就是工人廁所竟然在工作平台外!工人有三急,要穿過工作平台才能如廁,須知道僅得十六呎的工作平台,受《建築物條 例》所限,只可以圍欄欄封,不能有蓋,遇上打風落雨,又或是冬天寒風勁吹,工人要擔遮或穿厚衣,才能走入廁所沖涼如廁。將工人廁所隔離於屋外,發展商長實 可謂別有用心。據業內人士指,長實副主席李澤鉅,對新盤的設計相當着緊,「長實有畫則的部門,但Victor鍾意坐埋落去,佢認為則師只重視單位設計的 function(功能),Victor自己就較重視點設計先賺到最多money。」海譽總共有四十伙,每戶窗台總共有六十五至八十呎,按開售價平均七千 三百元計,每戶「窗台費」平均五十多萬元。根據樓書資料計算,整個項目的窗台總共有二千九百四十五呎,價值二千一百五十萬元;小數怕長計,長實這樣起樓, 賺得一蚊得一蚊。

御悅

地址:紅磡必嘉圍8號發展商:信置及市建局建築師:梁幗平(周古梁建築工程師)單位數目:68個平均呎價:$7,676(開盤價 $6,868)入伙日期:2011年11月

御悅露台最闊落

買一手樓的大單位,擔心買埋大量「唔等使」窗台;買細單位,則連窗台都無,但做到如紅磡必嘉圍的御悅一樣,將迷你單位的空間,發揮得如此淋漓盡致,亦堪稱 典範。由信和與市建局合作發展的御悅,雖然貼近「大酒店」,卻因每伙涉銀僅二百萬左右,今年初開賣時,全幢六十八伙在三小時內便沽清。但記者上門睇樓,卻 被其「的骰」嚇了一跳。御悅每個單位的面積,平均只有三百呎左右,其中C室的建築面積僅二百七十二呎,實用面積更只有一百八十五呎,單位採開放式設計,甫 開門「一眼睇晒」,客廳就是飯廳,飯廳就是睡房,大概站六個人已覺得逼,若放下一張床,所餘空間更無幾。偏偏這個迷你單位,卻有一個正常兩房單位大小的廁 所,鏡櫃內還有交樓標準附送的小電視;相信發展商深知在客廳根本放不下電視機;坐在馬桶上看,還叫夠位,視線亦剛剛好。

一梯三伙多露台

行兩步踏入廚房,容得下一個人,企兩個人已「郁唔到」。發展商很窩心,洗碗盆配有一塊面板,要切菜將面板蓋上就可當砧板使用,一百八十度轉身後,是枱面式 的電子煮食爐,下面拉開是放廚具的櫃桶,再下面是微波爐,為方便住戶放「濕星嘢」,門後還加設多個層架以供使用。而單位大門與廚房之間的一個小「凹」位, 發展商由地板至天花,竟造出洗衣機、拉出式枱面、雪櫃、紅酒櫃及放雜物的入牆櫃,蔚為奇觀。原來整個單位,最闊落的是環保露台及工作平台,總共三十八呎, 是政府送出來、可豁免樓面面積的「禮物」。以往這類地盤面積細細的單幢樓,有良心的發展商只會造一梯一伙或一梯兩伙,但御悅則一梯三伙,可製作的露台及平 台等發水面積便更多,結果樓盤的外觀,就如被眾多露台包圍。整個樓盤計,涉及的露台及工作平台共二千四百七十六呎,以開售呎價近七千元計,值一千七百多萬 元,佔項目套現金額達一成有多,同樣小數怕長計。市建局「以人為先,地區為本,與民共議」的三大原則,與市建局主席張震遠經常掛在口邊的「實而不華」,明 顯從御悅中體驗不到。

露台平台 「大贈送」

窗台豁免是港英前朝留下的產物,環保露台及工作平台,則是特區政府慷慨送予發展商的「大禮物」!達三、四十年樓齡的美孚新邨、太古城及和富中心等,雖然都 有大露台,但這些露台都要扣地盤的可建樓面面積,直至二○○一年的《聯合作業備考第1號》通過,政府容許發展商建工作平台及環保露台,且豁免計入樓面面 積。「當初原意,露台可減少陽光入屋,加強通風,使室內溫度降低,從而達至環保;工作平台則是提供開放空間予住戶曬晾衣服,所以上面還容許擺放洗衣機。」 一名測量業界老行尊說:「回歸後樓價每況愈下,所以當年發展商及業界都非常支持,得到嘅掌聲比停賣地及停建居屋更多。」只是後來發展商濫用此招,成為樓盤 綽頭賣錢,讓政府的大禮發揮得「淋漓盡致」。巧合的是,當年拍板這份《作業備考》的屋宇署署長,正是退休後被指與發展商關係密切的梁展文;而翻查那些年的 剪報,原來在該《作業備考》落實前一年,長實副主席李澤鉅已高調表示,他個人很希望樓宇的窗台可改建為小型露台,讓空氣流通兼節省資源,有助保護環境,可 謂「早悉先機」。

尚豪庭

地址:元朗寶業街18號發展商:新地建築師:吳梓坤(新鴻基建築設計)單位數目:337個平均呎價:$6,250(開盤價 $6,383)入伙日期:2012年5月

尚豪庭工人瞓上洗衣機

早前我們的Purple姐姐,疑似在家中廁所搭上床架,要家中菲傭瞓入廁所,全城嘩然;原來標榜「以心建家」的發展商新地,亦不遑多讓。入伙約兩個月的元 朗尚豪庭,為新地於該區的「六星級」新作,標榜用料配套靚,管理費每呎近三元!八座包裝高貴的洋房,清一色二千二百餘呎,每呎索價逾萬元,但記者睇勻整本 樓書,卻見不到有工人房。記者遂以睇樓客身份,到現正開放的尚豪庭二號屋現樓參觀。兩層高的洋房,下層為廚房、客飯廳、花園等,上層則為三間睡房及平台。 走勻全屋都不知工人瞓邊,走近廚房旁邊,發現一個放有洗衣機及乾衣機的細小空間;在現場多次強調該洋房為交樓標準的新地職員,表示這裡就是工人房,記者反 問:「呢度放咗洗衣機同乾衣機喎,仲連地台都做埋,邊有地方放『姐姐』張床呀﹖」那職員笑笑口說:「叫佢瞓機上面咪得囉!」相信屆時工人會「有得震、無得 瞓」。

車庫深不見底

根據現時的《建築物條例》規定,睡房必須設有窗戶,即無窗的房間不可瞓人,工人亦是人,當然不可例外。新地顯然知道這規定,所以樓書上這個空間,寫明為 「士多房」,可惜其售樓員唔生性,說漏了嘴。有測量師看過示範屋的圖則後表示:「以新地的出品,二千二百多呎的屋竟然無工人房,實在是設計上的失敗!如果 業主唔想違例,只有分一間睡房俾工人瞓,或者長期與小主人同房啦!」而尚豪庭洋房的另一敗筆,是沒有車庫,就以開放的二號屋為例,雖然屋契附帶兩個車位, 但住戶每次攞車,原來要經由大廳的二十五級內置樓梯,才可以到達屋苑一樓的停車場。從大廳向樓梯內望,深不見底;若然買餸或購物後回家,拿着重物行這二十 五級樓梯都頗為吃力;三更半夜,身體疲累,更要小心碌落樓梯。

領凱

地址:將軍澳86區日出康城第2期C發展項目發展商:長實建築師:歐陽尚儉(何顯毅建築工程師樓地產發展顧問)單位數目:1,168個平均呎價:$5,502(開盤價 $5,584)入伙日期:2013年5月

領凱一梯八伙六部?

近年不少新盤,都愛將一座大廈分成A、B座,又或南、北座,將一層八伙一分為二,然後每四伙共用三部?,變相一梯八伙竟有六部?!對於住客來說,等?時間 無疑是減少了,但羊毛出自羊身上,因多幾部?而加闊的公用走廊及升降機大堂,亦為政府豁免的環保設施之一,亦即又是發水,故此現時一手買家所買的單位,實 用率只會愈來愈低。以近年最愛將一座樓一分為二的長實為例,明年中入伙的日出康城領凱,就是一梯八伙六部?;除了「例牌」的露台及工作平台外,買家還要買 入佔單位建築面積達兩成的「公用地方」。領凱樓書寫明,每戶攤分的公用地方面積,包括「住宅之各樓層之電梯大堂、電梯槽、機電房、垃圾房、會所面積等 等」。隨意抽查領凱任何一戶,不論是九百呎,又或是二千二百多呎的單位,共用地方面積佔建築面積都達五分之一。以十一座左翼六十六樓C室為例,建築面積二 千二百四十五呎,該單位公用地方面積達四百六十一呎!足足大過沙田第一城一個單位!以領凱平均呎價五千五百元計,這戶便付了二百五十多萬的「公用面積」, 最終最大得益的又是長實!雖然自去年四月一日起,政府已收緊新樓的發水上限至一成,然而全數發展商都在去年的死線前趕入則,令發水尾班車陸續有來。

比較新加坡港樓輸晒

港樓經常被拿來與新加坡組屋比較,兩地的房屋政策截然不同,港樓簡直無得比。現時新加坡超過八成人住在組屋內,當中僅有不足半成人為低收入家庭,要租住五 百至六百呎的「細單位」。在港住彩雲邨長大的蔡小姐,兩年前嫁到星洲,如今已與丈夫買下組屋樓花,等待三年後收樓,「以香港的準則來說,單位是三房兩廳, 這邊只計實用面積,一千一百餘呎,三十五萬坡紙(即約二百一十四萬港元)。」她笑言,當地沒有建築面積這個詞,一律只計實用面積;在當地亦從無聽聞有人將 窗台當睡床,「這邊大部分的組屋都沒有窗台,只有近三年新建的組屋才有窗台,但由於房間夠大,我沒見過有人把窗台當成睡床一部分。」當地組屋還有綠化,而 且以通爽寬敞為大原則;相較港樓密密麻麻,蔡小姐覺得現在很幸福。星洲的組屋,與本地居屋有點類似,都由政府興建,以津貼形式售予合資格居民,但新建成的 組屋一律設五年禁售期,之後轉售時完全不需要補地價,樓價升,小業主可以全數落袋,「或者是政府要面子吧,每五年就會為組屋翻新一次,外牆、走廊、升降機 等等公共設施都執靚一次。」而且,政府往往將交通最方便、最靠近商場等的靚地留來起組屋。

尚城

地址:元朗青山公路洪水橋段600號發展商:長實建築師:何顯毅(何顯毅建築師樓)單位數目:734個平均呎價:$4,894(開盤價 $4,977)入伙日期:2012年3月

尚城賤則配賤景

去年底開始收樓的元朗洪水橋尚城,全數單位不論分層或洋房,都有長實例牌的超級大窗台,而其中三十一至三十八號洋房,景觀更加是偌大的電子零件回收場,可 謂賤則配賤景。今年初才收樓入伙的單號屋業主何先生,本週一表示,買樓時完全不知道前面就是回收場,售樓書及經紀都無提及,「其實都覺得俾人呃咗!不過聽 聞入伙後一兩年塊地(回收場)會起嘢,唔知起咩,但話二○一五年完工囉。」何生指,該屋仔買給外父及外母住,自己平日並非同住。該屋仔的真正用家、何生的 外父曾先生大方讓記者入屋,他站在露台說:「久不久就見到有貨櫃車將一箱箱的電腦零件車入來,拆卸部分零件後又車走。每逢落完雨、太陽蒸一蒸,回收場就傳 來難聞的氣味,嗰啲唔係金屬味呀,係啲油罨住嘅味!好難聞o架!成三、四日先散!所以我呢邊啲窗都好少開!」他一邊叨着支煙,一邊俯瞰露台下的回收場說: 「呢啲膠唔易燒着嘅!火燭最多咪走囉,我喺天水圍同西貢都有屋住!」另一戶業主葉先生,買樓時亦對回收場全不知情,「我買樓花o架嘛,都唔知經紀需唔需要 講明。」他謂,現時有不少業主正追查回收場的地段號碼,想要查明該地可不可以做回收場,「好多鄰居投訴回收場好多老鼠、好污糟,我屋企都好大塵!」

火燭可大可小

長實賣樓時,售樓處擺放的尚城模型及樓書根本無指明該處為回收場,現場所見亦無招牌,即不知有否申請牌照,也不知會否搬遷。根據尚城樓書附印的地政署當區 分區計劃大綱圖,尚城及其對開回收場均為綜合發展區。而土地註冊處的記錄則顯示,回收場涉及三幅土地,最貼近該批洋房的土地由塘坊村村民鄧萬安持有,記者 透過電話接觸他,他稱塊地屬祖堂地,自己只是註冊司理,「租務啲嘢唔係我負責,邊個負責你哋自己查啦!」而另外兩幅土地,則是新世界附屬公司「祥邦發展」 於九六年買入,持有至今。對於該處土地是否租予合法回收場,新世界回應指該處被霸佔,已交由律師跟進。記者以市民身份向環保署投訴該場,環保署元朗西區的 盧生於巡視現場後回覆道:「按巡查時所見,該場運作並無不妥,而為免囤積過多電子零件而引起氣味上的污染,已向在場人士作出提示。」但記者進一步細問回收 場是否領有商業登記,甚或申請回收商牌照,他都以在場人士沒有提供作回應。對於電子廢物回收場與住宅屋苑「零距離」,地球之友高級環境事務經理朱漢強認 為,最緊要是知道工人把電子拆散時有否處理不當,「例如拆顯示屏,若處理得唔好,當中的重金屬及水銀就會於空氣之中揮發,好易損害人體的中樞神經,尤其對 小朋友的影響就更大。」他謂,就算工人按照指引拆件,若然失火則即時無害變有害,「全港每年有約十宗八宗回收場大火,常用的PPC膠料、重金屬鎘、鋇、 鉛、銅、水銀等,一燒就會釋出可以致癌的二噁英等氣體,到時就肯定會直接影響健康。」

末代 發水 窗臺 賤則 則掠 掠到 到盡
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地產商發水窗台掠水 豁免面積用到盡 一伙售價多 98萬

1 : GS(14)@2010-08-10 21:45:58

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14325496

【本報訊】政府最快明年 4月才落實規管發水樓宇,地產發展商肆無忌憚盡用豁免樓面面積的漏洞。「環保觸覺」最新的發水樓調查發現,形品.星寓、名城、 The Java及帝峯.皇殿這四個新落成樓盤,均採用窗台及預製組件豁免面積二合為一的設計,落成後的特大窗台計入建築面積出售,業主枉花高價購入佔去房間 25%面積的窗台,部份更被迫以窗台作為睡床一部份。
記者:蔡建豪

發展商一直以環保為名,興建深度達 50厘米的窗台及採用預製組件,政府以環保設施理由,一直豁免將窗台及預製組件納入地積比的建築面積內。不過,近年發展商卻將兩個豁免面積二合為一,售樓書標示 50厘米深的窗台,加上 30厘米的預製牆身厚度,造出 80厘米深的發水窗台。不但發水窗台計入建築面積出售,預計組件窗台更被納入實用面積中。
窗台較標示大 57%
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環保觸覺分析了四個樓盤新近的成交個案,發現新鴻基與市區重建局的樓盤形品.星寓,標示的窗台面積為 21平方呎,加入預製組件牆身後,實際窗台面積大 57%達 33平方呎,以成交價計,建築面積呎價為 7,410元,業主需耗逾 24萬購入窗台。該樓盤的窗台總面積逾 6,000平方呎,窗台的樓面價值達到 5,000萬元。
長實及港鐵樓盤名城原來 38平方呎的窗台,連同預製組件發水後,窗台發水至 57平方呎,以成交價推算,業主要用上逾 41萬購入窗台。
業主惟有「瞓窗台」

環保觸覺亦指,長實在售樓書清楚顯示實際窗台的厚度達 80厘米,有業主向長實查詢,該公司卻指窗台預製組件部份面積,並不算窗台,令業主無所適從。該會亦在帝峯.皇殿及 The Java兩個樓盤發現發水窗台情況, The Java的 70平方呎窗台,以成本價換算,價值更高達 98萬元。
環保觸覺主席譚凱邦指出,以名城為例,窗台面積佔整個房間 25%,窗台卻未如地面面積實用,不少業主為善用窗台,被迫將窗台設計成睡床的一部份,出現「瞓窗台」的情況。他指新加坡政府已承認窗台非有利環保設施,去年起取消窗台樓面面積豁免,發展局稍後公佈規管發水樓措施時,也應取消豁免,避免窗台繼續成為置業者噩夢。
發展商良心難敵現實

【本報訊】環保觸覺過去進行多次發水樓調查,發現新鴻基地產是鮮有出現樓宇預製組件發水情況,堪稱「良心地產發展商」。與市區重建局聯合發展的形品.星寓卻出現超級發水窗台,新地首次放棄原則。該會批評政府未就發水樓作出規管,良心發展商難敵競投土地價高者得的現實,最終要跟其他發水樓發展商同流合污。
取之有道 難以生存

形品.星寓樓盤出現發水窗台,環保觸覺主席譚凱邦坦言感到失望,作為公營機構的市建局興建發水樓固然令人遺憾,但一向表現令人讚賞的新地也首次失守,證明良心難敵現實。
他指目前出價競投政府土地、港鐵上蓋或市建局地盤,通常奉行價高者得原則,越懂得「發水」的發展商,出價可以更進取,以換取更多土地儲備,不懂「發到盡」的發展商,根本沒有能力競爭,最終只有妥協同流合污。
長實主席李嘉誠日前公開表示一直履行「取之有道」原則,譚凱邦直言對他的言論有保留,在現行豁免樓面面積的政策下,「取之有道嘅發展商唔能夠生存,取之無道嘅反而可以坐大」。
地產 發水 窗臺 臺掠 掠水 豁免 面積 用到 一夥 售價 98
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長實又搵笨 窗台報細數 盛薈樓書誤導 未計預製牆身

1 : GS(14)@2010-11-15 22:08:49

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14662826

【本報訊】最快本周開售的長實大圍新盤盛薈,又被揭發誤導買家。長實在網上剛公佈的售樓書平面圖,將窗台與預製牆身一律顯示為「窗台」,旁邊的面積表卻「報細數」只列窗台面積。以建築面積 911平方呎單位為例,長實稱窗台面積只得 38平方呎,但連同預製牆身實際是 58平方呎,換言之業主在不知情下多付逾 16萬元購買了特大窗台。
記者:黃偉駿、王家文

發展商近年均會將屋宇署規定最多 50厘米深的窗台,連同最多 30厘米厚度的預製牆身,組成 80厘米深的「特大窗台」售賣予小業主,長實當然不例外。不過,發展商在售樓書上,一般不會在平面圖清楚標明窗台與預製牆身的部份,旁邊的面積表也只會列出 50厘米深的窗台面積,避免引起法律爭議。
千業主共須承擔 2.8億


不過,長實在網上剛公佈的盛薈售樓書,平面圖的窗台位置(連同預製牆身),卻加了一個「 B.W.」(窗台英文 Bay Window簡寫)標示;但旁邊的面積表只列出窗台面積,沒有同時列出預製牆身面積。
以第一座 3至 49樓一個 D室單位為例,面積表列明建築面積 911平方呎,窗台只佔 38平方呎。不過,本報委託測量業人士根據盛薈的建築圖則量度計算,發現預製牆身面積應另外佔 20平方呎,換言之平面圖上的「 B.W.」部份,應該是一個 58平方呎特大窗台,絕非長實所說的 38平方呎。
長實上周四公佈盛薈呎價是 8,326元,換言之上述第一座 D室單位的買家日後付款時,會以為只付了 31.6萬元購買一個 38平方呎窗台,不知道另外花了 16.6萬元購買 20平方呎預製牆身。
該測量業人士計算,整個盛薈四座共 1,368伙單位,預製牆身合共面積 33,344平方呎,即逾一千名小業主將在不知情下,共同承擔近 2.8億元沒公佈的窗台(預製牆身)面積。
「相連九龍塘」涉誤導

事實上,盛薈的宣傳手法早被批評誤導買家,早前推出廣告時聲稱盛薈是「一脈相連九龍塘」,令人聯想到樓盤是位於豪宅林立的九龍塘,但其實樓盤只是大圍名城 2期,非但跟九龍塘完全扯不上關係,位置更加較名城 1期距離大圍港鐵站更遠。
環保觸覺主席譚凱邦認為,事件再度反映現時發展商售樓資訊不透明,因為窗台現時不計作實用面積,卻計在建築面積內賣給小業主。他又批評長實一而再使用不良手法售樓,只會徒增社會的仇商情緒。
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精裝筍盤:大角嘴奧朗.御峯 樓齡新 無窗台

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:42

■開放式廚房設於大廳一角,不會影響出入通道。








大角嘴奧朗.御峯為區內樓齡較新單幢物業,吸引追求新廈的用家及租客捧場,物業首批售出的單位,額外印花稅期限已經屆滿,放售盤源陸續出現,一般較原購入價加8%至10%,開價比同系物業奧柏.御峯同類單位略高,由於樓齡差距接近兩年,單位內櫳簇新的奧朗.御峯仍具叫座力。記者:伍志輝攝影:李潤芳


奧朗.御峯首次開售為2013年3月,當時僅售出少量單位,大部份單位於2014年7月減價一成重推時才售出,故現時市場上不受額外印花稅影響的盤源只佔少數,今次介紹的中層A室屬其中之一,開價538萬元,較原購入價加8.2%。



設備用料保養佳

單位間隔一房,亦是佔物業總數約六成半的戶型選擇,廳房不設窗台,大廳外連露台,睡房附設工作平台,細碼有窗浴室位於睡房內,開放式廚房設於大廳凹位處,令大廳間隔更工整,睡房僅較大廳略細,有衣櫃凹位,地方尚算見使。單位設備用料保養如新,可當全新樓看待,添置傢俬即可入住。中原地產林海燕表示,物業現時有4個放售盤,最平的低層一房戶,建築面積440方呎、實用面積321方呎,叫價520萬元。根據中原地產網上資料顯示,該單位於2014年7月購入,當時作價422萬元,現在仍受額外印花稅限制。物業放盤仍以租務主導,現時約有14個,建築面積351方呎、實用面積256方呎的開放式月租13,500元起,一房單位月租最平15,000元。物業2014年10月入伙以來,曾錄得一宗內部轉讓二手成交,中層D室,建築面積439方呎、實用面積320方呎,去年9月成交價502萬元,由於屬內部轉讓,成交價未能作為二手參考。奧朗.御峯2樓設園藝區,25樓設住客會所,提供健身室、休閒雅座、水療室等。物業座落大角嘴舊區,前往港鐵旺角站或港鐵奧運站一帶需要步行10餘分鐘,附近有巴士及小巴可以代步。



■睡房設落地大窗,另附工作平台。

■浴室位於睡房內,原裝有淋浴間。





■睡房門後有衣櫃凹位,佈局工整。

■單位露台向南,外望開揚鬧市景。



奧柏.御峯最平叫410萬

奧朗.御峯對面街的奧柏.御峯於2012年入伙,物業共建2座,會所提供泳池,成為吸引用家及租客的最大賣點。目前放盤叫價最平410萬元,為中層開放式單位,建築面積330方呎、實用面積264方呎。一房單位開價由520萬元起,為中層建築面積428方呎、實用面積334方呎單位。同區形品.星寓亦屬熱門新廈,2011年入伙,會所亦有泳池,目前低層開放式入場費460萬元,建築面積375方呎、實用面積296方呎。中層一房單位,建築面積418方呎、實用面積328方呎,最低消費510萬元。


■平面圖

大角嘴奧朗.御峯中層A室售538萬元;租1.65萬元

建築面積:441方呎實用面積:322方呎實用率:73%間隔:1房1廳;另露台及工作平台建築面積呎價:售12,200元;租37.4元實用面積呎價:售16,708元;租51.2元資料來源:中原地產奧運站奧海城分行電郵:mailto:carolhylam@centamail.com



奧朗.御峯Park Ivy【屋苑資料】

地址:大角嘴埃華街8號落成:2014年發展商:信置及市建局



■奧朗.御峯物業外觀典雅,吸引年輕用家捧場。

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582061
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299534

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