報章每隔一段時間就會分析一下樓市,按筆者觀察,無論樓市上升或下跌,報章總是傾向叫人不要買樓,樓市下跌當然不用說,輕易找到不少案例指出樓市仍未見底,至於樓市上升呢?不是說樓價就來會跌,就是說人工和儲蓄不足夠付首期,供樓更加不用說。
近日又有兩個買樓很危險的案例,其中一個是大公司高層一直擔心工作不穩定而選擇租樓,直到財政上稍為充裕,卻又追不上樓價令買樓計劃遙遙無期。另一個案例是有年青測量師,家庭總月入達到五萬,為了申請居屋而甘願減人工一萬。
很多人買樓只會從自住角度出發,揀樓只會從自己的喜好出發,例如作為公司高層,無論居住地區、單位面積,甚至物業硬件配套等都要中上水平,該等物業價格當然也屬市場上中上水平,本來要擁有都有一定難度,例如要有一定水平入息才能負擔每月供款,最近數年政府打壓樓市而收緊中上價樓的首期水平,想擁有中上價樓的置業人士,除了要有高收入外也要有能力付出高昂的首期開支,以1200萬的物業為例,現時銀行只可以按最高5成,也就是說,想買1200萬樓,請先準備600萬首期,再加上印花稅、律師費、經紀傭的開支,中六合彩頭獎(800萬)也只能夠俾首期。也難怪公司高層也要租樓。
可是只要改變買樓目標,由買樓自住改為買樓收租,再以租金津貼自己的住屋開支(即交租),情況就不一樣,舉個例子,假如公司高層改為買間600萬樓收租,雖然也要5成首期,不過首期開支就大幅降低至300萬,連同雜費開支大幅降低至330萬左右。現時價值600萬的樓大概可以每月收租1.8萬元左右,有了這筆收入,一方面可幫補自己的租金,另一方面又可以與樓市同步,避免樓價再升令置業夢再一步被拋離,也總好過純粹租樓只有消費沒有投資。
想實踐買樓夢想,其實有很多方法,下篇再分享下年輕測量師應該向上流還是向下流。
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自從人民幣改與一籃子貨幣掛鉤之後,匯價就一直保持上升,直至今年年初才有一次較像樣的調整,不過這個調整好快就結束了,現時匯價又重拾上升之勢。
加上人民幣的存款利息比港幣高,假如在國內開設定期戶口,再做一筆3年期的定期存款,其間的利息甚至可以跑贏通賬,套用周星馳在《整蠱專家》的一句對白:係好過去搶!
不過人民幣升值這麼多,以往香港人北上消費的模式開始改變了,即是說,香港人對人民幣的需求並不是很高,那麼儲這麼多人民幣有何作用?人家會答你:收息又好過儲港幣,就算唔擺銀行,等升值也好呀。只要香港人對人民幣仍然有升值預期,存款利息(回報)又好過港幣的話,香港人仍然熱衷買樓,而無關有幾需要。
到了這裡讀者朋友可能會問,筆者你談人民幣來幹甚麼?和買樓有關係嗎?筆者可以實在的告訴你,是無關的,不過把上文的人民幣一詞換成香港樓,居然又可以成為一個完全一樣的故事,不信的話就由筆者來二次創作一下。
自從香港的物業可以分層兼可以分期付款之後,樓價就一直保持上升,每隔一排才有一次較像樣的調整,不過這個調整好快就結束了,現時樓價又重拾上升之勢。
加上物業收租回報比港幣高,假如2013年2月才買,要持有3年才可避免繳交SSD,其間的租金收入甚至可以跑贏通賬,套用周星馳在《整蠱專家》的一句對白:係好過去搶!
不過樓價升值這麼多,以往香港人一定要買樓的模式開始改變了,即是說,香港人對樓宇的需求並不是很高,那麼買樓有何作用?人家會答你:收租又好過儲港幣,就算唔收租用來自住,等升值也好呀。只要香港人對香港物業仍然有升值預期,租金回報又好過港幣的話,香港人仍然熱衷買樓,而無關有幾需要。
所以香港樓價上升,純粹是大多數人覺得樓價會繼續升,於是順應民意而已。
同載於property.hk/
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人民幣匯率與美國升息時程,正主導全球股市發展。由於變數未除,專家建議,現階段只宜短打蘋概股,待市場消化衝擊,油價下跌、美國經濟復甦受惠股,可望重回市場主流。 撰文•歐陽善玲、唐祖貽 富蘭克林華美投信執行副總經理 李祖任台股多看少做 九月進場勝算高以時間點來看,九月之前台股策略只有四個字:多看少做。主因是台股價量持續下滑,全球股市成交量也在萎縮,現階段有任何風吹草動,市場多傾 向負面解讀,想要恢復元氣,必須再等等。就價值面及產業結構而言,仍需一段時間修正到較好的狀況,現在貿然介入,獲利表現未必能立竿見影。 眼前就有三大事件,有待市場進一步消化。首先是人民幣貶值,說穿了,全球貨幣貶值不是新鮮事,早在兩年前,原物料貨幣就已走貶;去年下半年,歐元也加入貶值行列。以軍事概念比喻,人民幣就像是中軍,扮演主力部隊,也就是在貶值道路上,現在是走到了中段。 人民幣正式加入貶值路線,這就是市場方向,只是時間、速度與其他貨幣有落差,就像任何資產都有表現順序,人民幣就是新加入這個行列而已。話說回來,貶值背後原因是中國出口表現不佳,同時引發外資陸續抽離,投資人此時應思考,如何因應人民幣走貶帶來的衝擊。 最直覺的想法,是人民幣貶值後,各國貨幣展開競貶大賽。依照台股過去經驗,新台幣貶值時大盤會下跌,但貶值後一個月,就能看到明顯上漲;因為資金會提前反映廠商獲利改善、甚至穩定營運情況。這樣算來,大盤反彈就有機會落在九月,如此也符合台股節奏,第四季翻多機會高。 換言之,要判斷九月指數反彈空間,匯率表現是重要參考;貶值幅度較大,有利出口產業獲利提升,在一般情況下,內資就會先進場布局。至於外資,則多了一層匯 率考量,深怕賺到利差,卻賠掉匯差。因此評估進出決策時,都會衡量哪個市場的貨幣較穩,匯率風險較高的市場,就會成為外資優先出脫的目標。 美國早升息 更有利後市另一個市場變數,在美國聯準會(Fed)升息時點。事實上,從六月以來,市場預期一直在改變;就股市操作而言,早升息比晚升息更有利後市,利空因素早日排除,投資人不再綁手綁腳,選股也將更容易。 一旦聯準會在九月正式宣布升息,台股應會先有一波急殺,之後才會強彈。急殺是為了反映全球資金撤離新興市場,回流美國;後續則會因為利空出盡,配合指數跌 深,以及貶值所帶來的企業獲利效益,造就一波讓人有感的強力反彈。反之,美國聯準會不在九月升息,那麼升息延至明年的機會將大增。 過去經驗顯示,美國當局很少在十二月做重大決策,因為包括十一月底的感恩節及十二月的聖誕節假期較長,聯準會應不至於在市場放假時宣布升息。但就算九月未 升息,台股也會有一波反彈,只是需求面下滑,全球股市、乃至台股能好到哪裡去,令人存疑。因為下半年指數突破九千點有一定難度,操作邏輯就必須建構在超跌 個股的投資價值。 鎖定蘋概股 賺區間價差例如,以股價跌幅與貨幣貶值幅度,當作兩個重要指標,鎖定蘋果供應鏈來回操作;在貶值幅度較大,且股價跌幅夠深的情況下,低接相關標的,再趁著股價反彈順勢出脫。 又或是看準原物料下跌受惠股,比方說航空股,就會因為油價持續下跌,成本價格降低而使獲利看漲。但要注意,橡膠、輪胎產業,因中國市場需求相對疲弱,即使原物料跌價,受惠程度也有限,投資效果不如美國經濟復甦概念股來得吸引人。 九月之前最後一個變數,是中國國家主席習近平將出訪美國,與歐巴馬總統進行會談。「習歐會」結束後,大盤表現應會相對穩定。在此之前,台股宜多看少做,畢竟全球總體需求不佳,把握蘋概股、油價下跌受惠股及美國復甦概念股區間操作賺價差,將是相對有利可圖的操作策略。 富蘭克林華美投信執行 副總經理 李祖任 下半年指數高點要突破九千不易,操作邏輯需建構在超跌個股的投資價值。 台新投信投資長 莊明書人民幣重貶+美國升息 台股盤整待變瞬息萬變的國際金融情勢,近期又發生兩件大事,一件與匯率、一件和利率有關,都對全球經濟與股、匯市產生衝擊。 先談匯率。人民幣近期急貶,引發全球股、匯市大震盪,背後原因,有人認為是中國經濟狀況危急,政府不得不讓匯率重貶以救出口;但從各項經濟數據來看,中國經濟似乎還沒有到這麼糟糕的地步。 較有可能的原因是,人民幣為了成為國際貨幣基金(IMF)儲備資產之一,也就是「特別提款權」(SDR),達到國際化目標,所以政府放寬了匯率管制的區間,讓人民幣逐漸回歸市場機制,並真實反映美元強勢的現況,造成了近期重貶。 人民幣是否如願取得SDR,關鍵在十一月底的IMF會議,但市場更關注的是,人民幣貶值會不會成為長期趨勢?從近期匯率變化看出,人民幣在急貶兩天後,第 三天就已止穩,代表人民幣貶值似乎並非長期趨勢。至於新台幣雖然也隨之急貶,但相對貶幅並不如其他亞洲貨幣,因此對出口助益也有限。 再看利率。近期美元走強,新興市場貨幣包括人民幣貶值,全球資金源源不絕流入美國,各項原物料價格也持續下探,加上美國就業數據良好,這些現象似乎顯示市場已預期,九月美國將正式升息。 美元獨強的後遺症,已顯現在今年全球包括台灣的經濟表現上,也形成「全球皆弱,美國獨強」的奇特現象。而美國若真的在九月升息,市場關心的是,美元還會繼續獨強嗎? 美國升息前 留意補跌壓力個人認為近幾年來,美國聯準會一直奉行前瞻指引(forward guidance)的基調,也就是藉由央行本身的預期,來影響市場對於未來基準利率水準的預期。因此目前美元走強、原物料價格下跌,應是市場預先反映的結 果;真正升息後,美元反而可能出現短期修正、原物料價格也有機會谷底反彈。 值得注意的是,基於預期美國升息、全球熱錢回流美國,全球股市從年初以來陸續修正,台股也從萬點回跌約一七%,目前只剩美股、日股仍「高高在上」,所以得留意接下來到正式升息前,美股潛在的補跌壓力。 以往升息前,美股修正幅度約為自高點回檔五%至八%,以標普五百(S&P五○○)指數今年高點二一三四點計算,預估修正滿足區,應落在一九六○至二○○○點。 從以上現象、加上主計總處預估台灣今年經濟成長率僅一.五六%,短期內台股大幅反彈恐怕不易;不過由於股市已反映景氣利空,且融資餘額降幅達二四%,遠超過指數跌幅,因此再重挫可能性也不大,預期指數將呈現區間整理,靜待人民幣匯率與美國升息時程明朗化。 紡織、製鞋 資金避風港後續觀察重點,當然就是人民幣走勢,以及美國正式升息後,美元與原物料價格的變化。若人民幣持續貶值、或美國升息後美元續強、原物料價格持續下 跌,代表全球經濟可能出現更壞的情況,台股才會有進一步下探的壓力,但個人認為,短期內出現上述變化的機率並不高。 至於類股布局,電子股由於是這次景氣走疲的重災區,建議多看少做;即使是最受矚目的蘋概股,由於蘋果對下半年展望較為保守,只能趁蘋概股在八、九月密集拉 貨期、營收跳升時,搶個短線的反彈。反而是跟隨美國內需穩定回升、出口到美國的傳產股,例如紡織、製鞋、房屋相關個股,在需求、匯率都有利的情況下,有機 會成為資金避風港。 台新投信投資長 莊明書 後市須留意美國正式升息前美股的補跌壓力,預估S&P500指數修正滿足區,應落在1960∼2000點。 |