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香港新盤也有去庫存壓力 投行稱樓價還將大跌40%

來源: http://www.yicai.com/news/5011644.html

昔日,香港尖沙嘴海港城是遊客常到的購物中心,而現在,海港城則成為地產中介的天下,隨著香港樓市的持續不景氣,地產中介為搶到一杯羹,不少還在公眾場合為搶客大打出手。

近日,香港會德豐地產在將軍澳有一個名為“Savannah”的樓盤已經開售,並在海港城港威商場開放示範單位給公眾參觀,第一財經記者在海港城發現,商場內的地產中介多過購物的遊客,每位地產中介都虎視眈眈地打量著每位路過的人流,不惜放過任何一個機會,有兩位地產中介為了向記者介紹樓盤,甚至起了肢體沖突,還有地產中介為搶客與商城保安起沖突,海港城突然變得氣氛緊張。

網絡資料圖

新樓盤庫存壓力大

由於樓市轉差,香港新樓盤的競爭關系遠遠不止於此,根據香港地政總署公布的最新數據,4月有接近3900個單位預售樓花(期房)同意書,創下了13年半的新高。不過,這樣的供應量卻遠遠大於需求量,去庫存的壓力非常大。

在樓市看跌的情況下,不少投資者都捂緊錢袋。今年首4個月一手樓盤的銷售大約只有2800套,同比減少超過一半,而截至今年第一季,樓花及現樓貨尾盤增加至9408套,同比增加一倍,而同期正在建築中仍未售出的新房增加了1.2萬套,累積升至6.5萬套的歷史新高,反映新盤銷售速度明顯追不上供應速度。

根據土地註冊處最新數據顯示,4月份香港住宅物業註冊有4820宗,環比增加84.5%,其中一手私人樓宇註冊達1274宗,環比增加了一倍。表面上看上去增長確實不俗,但在4月份有3900個單位申請預售樓花同意書的情況下,以4月份的一手住宅成交量1274宗遠遠不夠達到3900的量,意味著接下來的形勢將非常嚴峻,減價潮一觸即發。

有分析人士指出,由於香港發展商也看淡後市,所以大家趁樓價還未下跌得很嚴重的時候,盡快甩賣庫存,很可能會造成新樓盤的“踩踏”事件,造成惡性競爭。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,在買家市場下,準買家對價格的敏感度非常高,新盤如果要搶二手客源,開價可能會略低於二手價格。

嘉里建設執行董事朱葉培在公開場合承認,一手期房的數量上升,新盤之間一定有競爭,不過目前還沒有出現惡性競爭的情況出現。

而已經有不少二手房頂不住一手期房同步推出的壓力,在新盤一開盤後馬上降價。會德豐在將軍澳推出的“Savannah”首張價單顯示,平均每平方尺為14420港元(即每平方米15.52萬港元),折後價為每平方尺11680港元(即每平方米12.57萬港元),而這張價單出現後,同區的二手房天晉II中層戶馬上降價130萬港元,減幅達到10%。

隨著一手期房貨源的不斷累積,二手房的價格勢必隨之調整,中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱,香港經濟和樓市都不景氣,目前市區的新盤都要以郊區的價格推售,他預計新界的新盤平均每平方尺價格將跌到低於1萬港元的水平。

投行齊發報告唱衰香港樓市

在這種情況下,多家投行對香港樓市的看法非常負面,德意誌銀行在5月9日的報告中,也表示對香港當前的樓市相當不樂觀。

報告稱,截至目前,香港的住宅去化率及成交量均低於預期,意味著樓市現在距離平衡水平仍有一段距離,預計接下來樓價還將繼續下滑,未來3年跌幅將達到40%,而今年將下跌20%。

德意誌銀行認為,今年以來,一手住宅新盤在兩天內的去化率只有22%,豪宅更低至6%,是1998年以來的新低。如果把時間延長至開盤後的一個月,那麽一手住宅的去化率只有40%,豪宅只有19%,遠遠低於過去樓市的低谷時期,而在當時住宅的去化率都在41%至67%之間,而豪宅則在30%至74%的水平之間。

自從去年9月15日以來,香港的住宅市場已經下跌13%,但如果成交量持續萎靡,那麽樓價完全還沒有跌到位。德意誌銀行續稱,目前香港地產股價格反映出,香港的樓價於現水平將再跌30%至40%,資產流轉非常低,除非交易量上升,否則地產股難以跑贏大市。

高盛也在5月5日的報告中,預測未來香港的樓價在2018年前將再跌20%,不過該行認為未來香港樓市不會出現短期急跌,但會進入長達數年的緩慢下挫,預測今年樓價整體跌10%,明年至2018年再跌10%。

同時,由於未來兩年利率會上升1.5到2個百分點,住宅樓市也會受到借貸成本上升拖累,加上市場持續高價而成交低迷,業主降價賣樓的動力不大,政府也沒有意願撤銷印花稅等調控措施,導致市場長期“拉鋸”。

其實,高盛在過去兩年來多次下調對香港樓市的預計。2014年,高盛預測香港的住宅房價會在2015年下跌10%、2016年下跌5%,此後又對此進行調整,預測房價在2016年至2018年下跌10%。

野村證券對香港的樓市更為悲觀,在該行4月份發布的報告稱,到2017年第二季度,香港的房價將從高位累計下跌30%,如果人民幣出現顯著貶值或美國加息幅度超過預期,香港樓價在最壞情況下可能下挫60%。

香港差餉物業估價署於4月底發布的最新物業報告指出,2016年環球經濟發展情況頗為不明朗,香港經濟和物業市場在早已受到“一周一行”個人遊簽註的實施、美國在2015年底加息,以及本港股票市場波動的影響下,將無可避免地面臨愈來愈大的壓力。

物業估價署相關資料顯示,截至2016年3月份,香港的住宅售價指數報270.2點,環比下跌1.28%,六個月來累計跌11.7%,創下2014年9月以來新低。僅在2016年的第一季度,住宅房價的跌幅就已經達到5.2%。

香港 新盤 盤也 也有 有去 庫存 壓力 投行 行稱 樓價 還將 大跌 40%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=196033

青心直說:投行屠殺坐盤也遭殃

1 : GS(14)@2011-12-02 16:48:57

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 326&art_id=15812606
2 : 游浪潮(3792)@2011-12-04 01:42:53

投行炒人,易過借火,賠了一大筆以後,可能失業還未到半年,政府又揼水,公司們又撲水,又有人 CALL 開工
青心 直說 投行 屠殺 坐盤 盤也 遭殃
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276807

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