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【地產新玩法】WE+要為同誌做辦公室? 資本與人性結合的商業價值

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【地產新玩法】WE+要為同誌做辦公室? 資本與人性結合的商業價值

第一財經日報 羅韜 2015-11-03 22:38:00

有些已經具備清晰的商業模式,有些還在方向的指引下探索中前行。無論成功與失敗,創新是房地產行業走出轉折困境的唯一方式。創新也將成為房地產業的“新常態”。

編者按:

無疑,今年是房地產行業最為“花樣百出”的一年,不僅開發商紛紛嘗試新領域、新模式,各路非地產界人士也紛紛攜帶創新思維湧入地產行業——聯合辦公,成為地產行業創新最集中也最受歡迎的領域,WEWORK模式快速出現中國基因的各種變異,主題化、產業聚集化、更體現人性化商業價值等細分領域的聯合辦公空間橫空出世。有些已經具備清晰的商業模式,有些還在方向的指引下探索中前行。

無論成功與失敗,創新是房地產行業走出轉折困境的唯一方式。創新也將成為房地產業的“新常態”。

 

“我每天帶著面具生活,我在工作中非常優秀但是別人卻不能理解我為什麽不願意結婚,我只能通過優異的工作成果來證明我自己。”作為一名“同誌”,張凱(化名)一直有著自己的煩惱。

“目前的辦公室基本上是千篇一律,大家對於辦公的體驗並不太好,未來的社會是一個有充滿創意和想象的社會,未來的辦公也不會那麽的集中化,這個趨勢下如何通過聯合辦公去提前辦公室的服務價值,為這些客戶提供更多的增值服務顯得很有必要。”WE+首席執行官劉彥燊告訴《第一財經日報》記者。

在WE+位於上海新天地的辦公空間里面,因為一個同誌交友軟件ZANK的管理團隊入駐而讓這個空間更加熱鬧,這里面很多辦公者都對這個空間的人“出櫃”。因此很多外界傳言這里是為同誌而做的辦公空間,但是在WE+負責社區運營的萬紅萍認為這里更像是一個包容人性的空間。

個性化與人性化的商業價值

仲量聯行數據顯示,預計在2017年北京、上海寫字樓的存量規模將突破2000萬平方米,成都、廣州、深圳將突破1000萬平方米。這些大規模的辦公樓基本都是一個特點,那就是幾乎都是標準化的產物。就像一座座工廠一樣,占據了城市的大部分。但是這些產品顯然不再適合新一代的辦公人群,這些人追求個性和服務,願意更多的為服務支付溢價。

劉彥燊看到了這個商機,此前他一直在柯羅尼資本從事地產大宗物業投資工作,在這個工作里面他發現了目前中國有很多存量物業,而這些物業品質並不高卻占據了城市非常好的位置。“辦公空間有個很重要的需求就是位置好,而自90後開始對於辦公空間內部的要求也越來越高,從設計到社交這些需求不斷激發,通過找到一些物業進行改造形成適合市場需求的辦公空間的想法就誕生了。在美國等發達國家共享辦公已經開始流行,而中國似乎這個市場才剛剛開始。”劉彥燊告訴記者。

看到這樣的情況,WE+聯合辦公空間成立。這主要由於90後的新興辦公者對於辦公空間有了幾個需求:設計、移動、社交。

“由於我們每一個物業都是非標準化物業,因此我們更加重視社區的主題建設,其實我們這個空間叫彩虹空間,新天地板塊工作的人群多為時尚和設計師人群,他們這個群體本身就會出現更多的同誌,我們發現這個因素以後可能會更多的考慮這個群體的感受。”萬紅萍提到。

萬紅萍提到,同誌通常非常敏感,而且缺乏一種身份認同,在WE+的辦公室內他們更多的通過一些社交活動在建立這樣的身份認同,給他們溫度。“不僅僅是給他們提供”

《第一財經日報》記者多方采訪了解到,通常情況下同誌具備更高的創造能力,在工作中也表現非常卓越,但是目前為這類人群打造的城市配套並不多。如果是同誌酒吧,通常情況消費人群和消費能力都非常強,因為他們在這里可以找到認同感。因此有業內人士分析,認為這樣的主題式辦公空間可以聚集一群興趣一致的人,而這樣也可以帶來更高的產品溢價。

“我在這里很舒服,很多人知道我是同誌,但是大家的心態都很好,不會用奇怪的眼光看我,我的工作會更加放松,也會更有效率。”張凱提到。

在美國已經有專為女性企業家提供辦公服務的聯合辦公空間與平臺的HeraHub。為了專註定位於女性創業者,HeraHub從空間設計上增添了女性青睞的細節:空間中隨處可見的漂亮的裝飾細節,用來作為椅子的健身球,富有藝術氛圍的墻面設計。HeraHub同時也為入駐會員提供培訓、社交以及舉辦活動的空間。HeraHub憑借其平臺的搭建、社區的營造、活動的舉辦,吸引了各行各業的女性企業家,包括科技型企業家,律師以及其他商業合作夥伴等。

這樣的細分對於WE+就是一些不同的嘗試,目前聯合辦公還是處於“戰國時代”,群雄亂舞,劉彥燊認為這樣的嘗試可以積累更多的經驗,畢竟這個行業才剛剛起步。

商業模式:辦公產業鏈

“我們也會每天面對不同的問題,比如我們在新天地的項目空間設計過於密集,動線並不是那麽的活潑,很多角落的辦公者並沒有實際的社區參與感,我們也在不斷完善我們的解決方案。此外人力資源也是非常緊缺的,目前這個市場大家都在摸索,真正有經驗的人太少了,我們甚至也會有意識放慢我們布局(目前在北京、上海、杭州有聯合辦公空間)的速度,主要還是要完善我們的管理。”劉彥燊提到。

劉彥燊認為,像五星級酒店都會有服務和開店的一個標準流程,但是我們目前還建立不起來,如果未來真正要做到在全國重點城市的聯合辦公空間布局,那麽必然還需要更多的標準和規範。

但是未來的商業模式呢?共享經濟時代,WEWORK成為大家追逐的目標,但是中國這個產業剛剛起步,目前的基礎商業邏輯是什麽呢?

WE+首先賺取的是租金差價,其在北京的寫字樓普通租金是4元/天/平方米-4.5元/天/平方米,而WE+的租金標準是7.5元/天/平方米-8元/天/平方米。這意味著,同一棟寫字樓通過改造租金最大溢價可以提高100%。

劉彥燊認為租金溢價是通過幾個方面來完成的。首先,通過設計和裝修來提高空間本身的舒適度,這個就像精裝修房和清水房一樣自然租金不一樣。多位業內人士告訴記者,做這一類的升級每個平方米的裝修成本大概在2000元左右。再者,由於租賃的空間本身是“零售”性質,這個和整租相比自然要提高價格,這一點其實就是“二房東”賺取的租金差價。同時由於具備主題性質的辦公空間也可以提高租金價格。

這是基礎服務,而WE+更多是圍繞辦公打造增值服務。“目前我們開始內測的APP可以接入新天地的餐飲和外賣,滿足辦公以外吃的需求;此外我們還將鏈接進入打車軟件,保證交通需求;如果出差我們還有合作的酒店,可以滿足居住的需求。”劉彥燊提到。而這里面有個很重要的原因就是柯羅尼資本本身就開始圍繞辦公產業鏈進行投資,因為柯羅尼投資了一些餐飲、酒店,必然可以將這些資源互相打通。

“我們北京的空間目前還正在拍攝一部網絡劇《笑創水滸》,主要利用的是晚上的時間,這樣不僅提高了空間效率,還給這些在空間里的辦公者提供了客串的機會,這些資源的打通自然可以給辦公空間提供更高的附加值。”劉彥燊笑著說。

 

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【專題籽】居法香港攝影師 為同志花都拍婚照

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Febe成立網站Unique Couple,替他們留影記下甜蜜時刻,這天我們到一個有小孩的同志Morgan的家庭拍全家福。



【專題籽:法國五月】每個人去或留總有自己的理由,上述的陳志華廿年前為開眼界離港,結果花都奇遇結良緣。香港攝影師朱柏穎(Febe)移居巴黎將近七年,為的是一口自由空氣,以及歷史文化與藝術氛圍。



向來關注平權的Febe,是位婚紗婚禮專業攝影師,客戶不乏同志情侶,在跟他們相處時發掘了無數動人經歷,啟發她成立網站www.uniquecouple.com,分享理念。「我希望每個人都能真正享受法國的國家格言和精神:自由、平等、博愛。」Febe說,網站名為Unique Couple,其實是一個宣言。「我認為每對情侶都是獨特的,不論他們是何性別,我都想為他們留下美好回憶。」


法國看似開放其實不然

「法國對亞洲人而言,對LGBT(女男同性戀者、雙性戀者與跨性別人士的首字母縮寫)相對地有更大自由度,較開放也有很多相關活動,他們也較有自信,但法國是天主教國家,性小眾也難免受到不同觀點而來的壓力。」到本月29日,法國同性戀婚姻合法化滿四周年。法國報章報道,直至去年約有25,000對同性戀人登記結婚,其中以巴黎地區數量最多。「法國同性婚姻合法,法文寫法是 mariage pour tous,直譯就是每人都可以結婚,我覺得很正,因為比same-sex marriage(同性婚姻),這說法表達出更平等。」法國看似開放,但Febe說同性戀議題在社會上仍很容易引發爭議。這天,我們便安排Febe替一個同志家庭拍全家福,Febe坦言同志情侶她拍得多,還是第一次拍有孩子的男同志家庭。Jean-Luc Boyer與Morgan Lomenec'h的故事,正好反映法國社會對平權的真實迴響。Luc與Morgan相戀多年,早有共識希望有下一代,拍拖期間各自在墨西哥找代母人工受孕,誕下一子和一對龍鳳胎。因法國法律不容代母產子,龍鳳胎從墨西哥回國時,法國領事館拒絕向孩子發入境簽證,Luc與孩子滯留墨西哥,Morgan通報傳媒,驚動法國外長Laurent Fabius出面干預,最後全家巴黎團聚,引起軒然大波。



Febe鏡頭下的同志親密照。

除了性小眾,Febe也有替男女拍婚紗照,會聽他們的戀愛故事。


女同志故事感人 深受感動

問Febe拍攝Unique Couple過程中最深刻的個案,她想到一對分別來自美國和法國的lesbian couple。「她們數年前在美國結婚,但希望我替她們在巴黎拍攝結婚紀念影集。拍攝當天,她們再次穿上在美國婚禮特意訂做的禮服,重拾結婚的甜蜜回憶,顯得很高興。」Febe向我展示那對女同志的巴黎婚照,的確看到二人臉上的興奮神情,婚紗背後原來藏着許多的不理解,故事令Febe非常感動。原來美國女子的父親一直不認同她們的關係。「她們在美國舉辦婚禮時,母親和其他親友來了,可是美國女子的父親怎也不肯出現,以至親的身份親領她進場並祝福她們,令她非常遺憾、無奈和難過。」Febe說,多年後雙方父母終感受到二人長年的親密關係而改觀,令她倆非常感恩。近日法國誕生了新總統馬克龍,很多香港人談論他娶了比自己年長25年的太太,在法國卻不太當一回事。「與年紀相差遠的人結合在法國不是新奇事,法國人不是太理會別人私生活,只是笑話一下,或許這就是法國人與香港人價值觀的不同吧。」在巴黎開展了新生活的Febe,仍然關注香港新聞,三年前傘運期間她也有參加在巴黎舉行的聲援活動。問遊子最掛念香港甚麼?Febe答得爽快:「好朋友和家人,還有用廣東話自如地溝通的感覺。」



這對女同志在結婚周年找Febe替她們再拍婚照,還娓娓道來她們的感人經歷。

Febe向來關注平權,不時參與相關遊行。

記者:鄭天儀攝影:潘志恆(部圖片由被訪者提供)編輯:梁浩維美術:黃創泰




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170514/20019348
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