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港人港地不可行 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple_sub/art_main.php?&iss_id=20120109&sec_id=12187389&art_id=15964091&cat_id=255&coln_id=22

行政長官選舉候選人梁振英推出房屋政策,其中最引人注意一項係「善用短期可發展土地(二至三年):推出港人港地,以賣出地契條款限制新建成住宅後只可售予香港居民。」
點 解要有「港人港地」?背後原因係內地人來港買樓,產生擠出效應( crowding out effect),令本地人無法買樓(因為內地人更有錢,可出更高價),為咗抵銷(或說保護本地人)外人銀紙多嘅效果,就曾經有人提議過興建一啲樓宇只准香 港人購買,外地人不得沾手,此人就是施永青,梁振英並非首創「港人港樓」呢個概念嘅。
站在自由港,自由市場,摒棄保護主義呢個角度,左丁山自然反 對任何形式嘅保護主義,反對港人港地呢種借屍還魂嘅保護政策;外國當然有限制境外人士買官地物業嘅措施,但香港情形與外國完全不同,我地並無任何天然資 源,發達靠晒物資與資本出入自由呢個大原則,全無資格搞保護主義。
根據中原地產代理研究部發表過嘅買家調查,大陸內地人在港買樓,以豪宅為主,仲 未對中小型單位上車盤有大興趣,特區政府目前推出一啲「限量單位」、「限呎單位」,其實只係本地未有物業嘅人士會有興趣入市,換樓人士就未必嘞,換樓想換 一間大啲嘅啫,點會賣六百呎舊樓去買入六百呎新樓㗎,如住在四十年殘舊六百呎,自然係例外。既然如此,將來港人港地實施起嚟,操作問題甚多,第一就係誰人 可買?有無入息審查?如有,則與居屋有何不同?如無,則住在淺水灣、九肚山嘅富戶為子女掃貨入幾間,咁「港人港樓」又有乜幫助中產嘅意思?
解決目 前香港最多爭議之房屋及產婦兩大問題,長期解決方法係擴大供應,即林奮強所講「做大個餅」,而唔係搞保護主義,限制需求。幾十年前經濟學者關於經濟發展方 面,已有 inward-looking(內向)與 outward-looking(外向)政策之辯,如內向之中國印度變成大落後,外向四小龍贏晒,卒之中印現在都靠開放外向而衝番上嚟,香港斷不可能在二 十一世紀走回頭路,阻止內地人來港產子買樓,愈係咁做,愈係會引發「香港」與「中國人」之身份紛爭。


港人 港地 地不 可行 左丁 丁山
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地契鬆章 港人港地造假



 

2015-07-23  NM

啟晴邨含鉛食水風波,引發全城追擊承建商中國建築(3311),其姊妹公司中國海外發展 (0688),近年在港積極投地,以有北京撐腰的國企姿態,挑戰一眾老牌地產商。中國海外兩年前,以高價投得梁振英早在競選時就力推的「港人港地」而為市 場矚目,本刊翻查該兩幅位於九龍灣啟德的土地契約,發現地契條文原來沒有任何字眼提及「港人港地」,只說樓宇買賣要得到地政總署署長簽同意書批准。換言 之,689批予「688」的所謂「港人港地」,並不受地契法律框架限制,「港人港地」實情是造假,有如「八萬五」翻版。本刊進一步追查,發現梁振英與中國 海外關係密切,早在九十年代,中國海外委託梁振英測量師行進行物業估值,是梁振英的長期舊客戶。

由競選期間到做特首之初,梁振英開口埋口力推「港人港地」,當時他講明政府賣地時會加入《地契條款》,規定地產商建屋後,三十年內地皮上的單位,只能售予 香港永久居民,一手樓開賣及二手樓轉售都受規管。換言之,履行「港人港地」的最大約束力,來自地契白紙黑字法律條文。結果梁振英上任特首後,推出兩幅屬前 啟德機場的地皮,作為「港人港地」試行計劃,最終由中國海外發展的子公司高龍發展,在一三年六月,以四十五億四千萬元估價上限,擊敗長實、恒地、新世界、 信和等十多個香港老牌地產商,以「暗標」方式投得,政府指因其出價最高。但當時市場對中國海外,在有設限的土地上出價如此勇猛都覺得奇怪,更懷疑做慣大陸 人生意的國企,如何只賣樓給香港人。

只有同意書規管

政府批地予中國海外之後,發展局局長陳茂波在立法會談及「港人港地」時曾說:「在試行計劃下(指兩幅啟德地皮),政府選擇個別合適的住宅用地,透過《土地 契約條款》,規定在有關土地上興建的住宅單位由批出土地日期起三十年內,只能售予香港永久性居民。」破綻就在這兒。本刊翻查售予中國海外的兩塊地皮地契, 發現這份由中國海外第二把交椅、副主席兼高級副總裁肖肖代表簽署的法律文件,內文原來沒有白紙黑字列明,土地必須要售予香港永久居民,也沒有任何字眼提及 「港人港地」。法律界立法會議員、公民黨大律師郭榮鏗,看過地契之後亦指,地契只提及由批地起三十年內,中國海外在地皮建成的住宅單位,出售、轉讓、承造 按揭,都要取得地政總署署長的書面同意。但同意書的內容字眼,地契條文沒有規範。地契亦沒有指定同意書,一定要寫明單位「只能售予香港永久居民」。此外, 地契亦沒有列明,署長在什麼情況下可批出同意書,「換言之,一旦港人港地政策失效,署長仍可照批。」

外國成功限買家

梁振英的「港人港地」引發爭議,在外國卻有成功例子限制買家身份。在澳洲,近年有大批強國有錢人到當地移民或留學,推高樓價。澳洲政府二○一○年四月宣 布,境外人士只可購買一手樓,不可買二手。臨時居民、留學生須於買樓前,先取得澳洲當局批准,並於離開澳洲兩年內出售該物業,及繳付高達百分之四十五的資 產增值稅。英國今年四月推出新措施,打擊海外買家炒風。非本地居民須於出售住宅物業後的三十日內,繳交資產增值稅。個人名義持有者,須付物業升值總額的百 分之十八或廿八;公司或信託持有者,則分別付百分之廿及百分之廿八。新加坡早有規定,海外人士可在當地購買一手或二手樓,但僅限於公寓式大廈,不可以購買 獨立屋。

地契隻字不提

「港人港地」字眼不在地契正式條文內,與梁振英當日指用地契規管的說法明顯不同。本刊翻查梁振英的政綱,發現魔鬼原來一早埋伏在細節之中。梁振英在二○一 二年初的參選政綱,首次提出「港人港地」,他寫道:「如住宅市場過熱,選擇符合中產階層住屋需要的政府土地,在賣地條款中規定在建成後的住宅單位,只可出 售予香港居民(包括永久及非永久居民),以協助入息高於居屋上限的香港居民置業安居。」但政綱卻附註一行小字作為彈弓手:「建議只適用於政府新推出的土 地,可按樓市的供求情況靈活決定是否需要在賣地條款加入出售限制,發展商亦可按賣地條款出價投地。」到一三年三月兩幅啟德地皮開賣時,政府發出的新聞稿, 原來也沒有直接寫明,會用地契條文規管買家必須是香港人,只提及須取得地政總署署長的同意書,有六項「特點」,包括:一、單位只可售予香港永久居民;二、 聯合購買人如非香港人須為近親;三、單位不得售予法團或公司;四、須向指明機構承造按揭;五、發展商不得分租單位;六、個別業主可分租單位但每份租約不得 超過五年。本刊翻查中國海外的地契後發現,同意書的六項「特點」,全部都沒有列於地契的正式條文。

政策隨時改變

郭榮鏗進一步解釋:「若清清楚楚寫入地契,代表有清晰的法律權利與義務,跟由地政總署署長按政策辦事簽同意書,是兩回事。不寫入地契,即不能確保政策三十 年不變。現在用同意書,代表『港人港地』可以隨時變,萬一梁振英或之後的特首上場,話政策要改,同意書內容按新政策寫過,之後就可照批。」因此,他建議消 費者日後買「港人港地」樓宇時,必須要找律師留意條款。事務律師謝連忠質疑,若透過同意書去執行「港人港地」,地政總署署長是否有足夠權力去規管發展商, 如果地契無列明「港人港地」的細則,所謂「賣樓給香港人」則變得空洞,因同意書並無法律基礎。有法律界人士分析,若將「港人港地」或「必須賣樓給香港永久 居民」的字眼寫入地契,地產商一旦違反,最高刑罰是被政府收回土地,後果非常嚴重。但若用同意書規管,發展商或買家若被揭發簽同意書時作虛假陳述,只需根 據《刑事罪行條例》判監兩年及罰款,刑罰相對輕得多:「若果真的被人踢爆違規,發展商或者買家,有人出來頂咗佢就得,唔會去到公司名義上身。」地政總署回 應本刊,承認地契走數,指把執行細節寫入地契不合適亦欠彈性,同意書根據地契條款發出,屬「合適落實方式」。

大陸人買樓無難度

其實,早在曾蔭權做特首年代,政府已經研究過「港人港地」,但有指因當中涉法律產權問題,加上執行有困難,最後無推行。梁振英上任之初,有傳律政司及公務 員對他力倡「港人港地」都有保留,但當時樓價不斷升,梁振英為挽救低迷民望,決定要推他政綱講過的「港人港地」,之後再出「雙辣招」印花稅。「港人港地」 的法律爭議,包括《基本法》第廿五條列明,香港居民在法律面前一律平等,若在地契條文寫明只能賣樓給香港永久居民、又不能賣給在香港註冊的公司,可能會引 發連串訴訟爭議。此外,「港人港地」執行亦有困難,大陸炒家一旦授權香港人當「人頭」做業主,根本無辦法規管及難以搜證指控。今次中標者是中國海外,背後 是豐厚的紅色人脈,如果將來有大陸官員富商要入市,找個香港永久居民做「親戚」代表,買樓其實無難度,當局執法也成疑問,因地契條文亦不附帶任何巡查驗樓 機制。中國海外當日以「暗標」方式願意出高價投地,但高價的背後,是否有人早着先機,知道「港人港地」只是搭棚,引發利益輸送質疑。中國海外無回應本刊查 詢。

「港人港地」變「八萬五」

批地予中國海外之後,去年四月,梁振英突然指沒有計劃再推「港人港地」,原因是「雙辣招實施後樓價已恢復平穩」,日後會再按市況決定。啟德「港人港地」開 賣時,反映樓價走勢的中原城市領先指數為123.45,梁指沒計劃推「港人港地」時,指數的確回落至118.82,但如今最新已升至142.62,但他卻 無再提措施。「港人港地」恍如董建華年代的「八萬五」一樣突然消失。「港人港地」急速煞車背後似有玄機,郭榮鏗認為:「港人港地是梁振英參選時強調的,加 上房屋是他的重中之重,放棄必有重大原因。」「港人港地」最終只推一次並落入大陸國企手中,日後買家是否真正香港人、有幾多人因政策受惠,放長雙眼才知答 案。近年積極挑戰做香港地產界一哥的中國海外,具有雄厚的國企背景,一九七八年大陸改革開放之初,它藉來港當跳板,負起幫國家衝到海外的任務。集團出版的 廿五周年刊物中,記載鄧小平七十年代提出「建築業是國民經濟支柱產業」構想,並開始探索國家建築工程總公司,來香港開分部的可能,終取得香港興業創辦人查 濟民、黃克競家族成員黃振輝、原香港《大公報》社長費彝民等香港親中核心人物支持,之後便從總局抽調一批工程人員來港。一九七九年六月一日,中國海外正式 在港註冊,翌年由國家建築科學研究院副院長顧天訓,來港出任中國海外總經理。

許家屯搭線融資

顧天訓在刊物中提及,中國海外來港之初,先主攻建築工程。公司買了樓做宿舍(本刊翻查位於皇后大道西一幢舊樓),員工必須晚上十一時前回來,早、晚餐在內 吃,午餐由公司提供。中國海外初期的辦公室,在中環招商局九樓一個不到一千呎的房間,後來搬到灣仔華潤大廈二萬呎寫字樓。八○年,中國海外取得港府的私人 工程建築牌照,雖然當時有地鐵及海底隧道等大型工程,但都由外資建築商,例如:怡和的金門建築、澳洲的禮頓建築等港英友好包攬。中國海外首個在港投得的工 程項目,原來就是跟水有關,是文錦渡木湖泵房至大欖涌的東江水輸送工程,合約總值二億二千萬元。據顧天訓憶述,當時他們一班大陸人,不識英文根本不明白港 英政府的工程簡介會講乜,最後全憑低價中標。之後不斷承接輸水管道工程,現持有七成香港淡水輸水管線。中國海外之所以由工程承辦商變成地產商,顧天訓指, 因為在香港承包建築「低利潤、高風險」,相反地產能賺大錢,他於是找當時的新華社社長許家屯,提出借錢搞房地產,許當時說:「我不替你借錢,但我幫你組織 一次參觀活動,看你們的工程業績能不能說服大家。」之後就得中國銀行答應融資。其後中國海外即大展拳腳,八五年透過私人機構參建居屋計劃,在大圍以六千五 百萬元高價投地,建成海福花園後,獲政府以二億四千萬元買入,中國海外在項目中大賺。

梁振英測量師行估值

中國海外九七後幾乎無投過地,直至一○年起開始活躍,共斥百億元吸納六幅地皮,當中三幅(包括啟德「港人港地」)是在梁振英做特首後投得,與市建局有多個 合作樓盤又積極發展豪宅,例如一二年以二十五億元投得鴨脷洲地皮建「南區.左岸」,集團現在港有十一萬平方米土地儲備。中國海外九二年在港上市,當時的主 席孫文傑,被喻為「紅籌大班」。他在位時九四年,中國海外曾委託梁振英測量師行做物業估值,當時測量師行的股東為梁振英夫婦。梁振英掌舵戴德梁行、二 ○○○年後,仍有接中國海外生意做估值,可見他和中國海外關係密切。孫文傑與梁振英兩人,在香港房地產協會又有不少交流,該會在九十年代聯合港澳兩地地產 商、測量師、律師等專業人士,返大陸搞房地產。梁振英選特首時,有指該會三十張選委票全數投梁,孫文傑現為協會名譽副會長。有香港身份證的孫文傑,帶領中 國海外最漂亮的一仗,是跟英國及日本財團共同投得赤鱲角機場客運大樓工程,合約總額過一百億元,為香港工程史上最大的單一合約。二○○二年,孫文傑帶領在 港已穩打穩紮的中國海外「回流」大陸,成立中海地產在各省市開展地產項目,現在全國擁有三千七百三十五萬平方米土地儲備,當中瀋陽擁有最多,達五百九十八 萬平方米。孫文傑二○一○年退休,現任集團主席郝建民,去年袋八百七十萬元董事酬金。執行董事兼總建築師羅亮,酬金高達九百六十萬元,可見一班高幹在港待 遇非常「和味」。

「一帶一路」當紅

從中國海外在港的發展軌跡,可見它是一間根正苗紅的國企,如今中國海外在香港,另有三間姊妹上市公司,包括:中國建築國際、中國海外宏洋集團、遠東環球集 團。其中,中國建築國際,就是近日捲入鉛水醜聞的主角,二○○五年分拆上市,現為本港最大的工程承建商,最大客仔就是香港政府,亦即納稅人。本刊翻查政府 的投標公告,發現過去五年,中國建築共投得超過六百四十億元的政府工程,涵蓋道路、房屋、水務等範疇。十大基建項目中,有參與港深廣高鐵、港鐵沙中線、西 九文化區戲曲中心等。中國建築是政府工程的大贏家,有建築界行內人指,中國建築有多間子公司,可由生產建築物料作起點(例如公屋預製組件),一條龍式提供 服務:「而家所有物料都喺大陸嚟,同其他大陸公司有生意來往,都可能會有(價錢)優勢。」另一工程專家指,政府項目招標,會考慮承建商的技術、人才、經 驗、價格等因素,「行內很多有規模的承建商,好多時落標都有技巧,佢知一般市價係點樣,大把錢,咪落低少少,攞到個工程之後再討價還價。」中國海外最大資 產,是其頂頭靠山國企中國建築工程總公司,財雄勢大,其之下在大陸上市的中國建築股份,市值達二千四百億人民幣,目前當紅因習近平力推「一帶一路」概念, 令中國建築在巴基斯坦、非洲、俄羅斯等多個中國友好國家,都有形形色色的工程展開,並與國家開發銀行、亞洲開發銀行等合作,隨着中國領軍的亞投行即將上 馬,估計中國建築會再加大力度融資,在全球大展拳腳。鉛水事件發生後,港人才醒覺中國海外及中國建築與日常生活息息相關,且看這間龍頭國企如何落實投得的 兩幅「港人港地」項目。

 



地契 鬆章 港人 港地 造假
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理財第一波:港人港地有需要

1 : GS(14)@2012-05-05 14:46:18

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16309200
理財 一波 港人 港地 地有 需要
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利字當頭:港人港地港式限購令

1 : GS(14)@2012-09-07 12:37:07

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120907/18010060
港人港地,在當前香港的氣氛之下,這個命名,肯定是神來之筆。不過,包裝只不過是表面,最終,還是要看港人港地這個政策有甚麼效用。
究竟港人港地目的是甚麼?絕大多數人,就是要樓價平。香港的迷思之一,就是香港樓被大陸人買貴。也難怪。那些用粵語也念不出名字的後現代豪宅樓盤,電梯大堂總有一兩個普通話人在左右。直線思維告訴我們,港人港地排除了大陸買家,想貴都難。
自由市場vs鳥籠經濟
港人港地的市價最終有多大的折讓,如今很難說得準。但是以招標形式去發展這塊地,誰知道發展商開價能否到達政府目標最低價?又或者,最終政府又要房協之類的半官方機構出手,去完成這個政治任務?
說到底,宏觀經濟環境才是主導資產價格的最大因素。大陸人雖然不能買港人港地,但是錢卻是沒有戶籍的,只要相信大陸資金是問題,理論上,資產價格泡沫,仍然可以某種形式存在。再者,一旦宏觀經濟環境由膨脹變成冷卻,港人港地的折讓,即時由祝福變成詛咒。屆時,善變的政府,又會否放寬限購?要是開售前放寬限購,就是明益發展商,這個政治計時炸彈,希望這個政府有考慮過。
更深層次的問題是,香港是否要排拒外來的資金。先例一開,從根本改變了香港的基因。諷刺是,排外的情緒,促生了港人港地,但本質上,卻是大陸式的外地人限購令。究竟香港人是希望繼續維持獨特自由的資本主義,還是同化成鳥籠經濟的一部份呢?
利世民
2 : 鱷不群(1248)@2012-09-09 16:51:23

低能政策,有本事就加息
3 : GS(14)@2012-09-09 22:26:13

點解呢?
4 : 鱷不群(1248)@2012-09-09 23:03:07

無用的政策,愚民的政策,排外的政策

樓市的真正問題是利率太低
利字 當頭 港人 港地 港式 限購
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李兆基批港人港地「不重要」 辣招令內地客買少見少

1 : GS(14)@2013-06-08 15:25:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130607/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】兩幅位於舊啟德機場的港人港地,被中資的中國海外(0688)高價奪得,恒基地產(0012)主席「四叔」李兆基就認為,標價超出其他發展商預算,不太划算。他更向政府表態稱,近期內地客南來香港購樓大減,「有沒有港人港地根本不重要」。有證券商亦形容,由中資背景的中國海外高價掃入不許內地客沾手的港人港地,完全是諷刺。

在李兆基稱港人港地政策並不重要之際,發展局長陳茂波就指出,他注意到境外人士對香港物業投資意欲仍然存在,港府將會積極研究加快推出其他港人港地及進行立法。

發展局:將研究為港人港地立法

李兆基昨日在美麗華酒店(0071)股東會後見傳媒時表示,樓價不會因港人港地而有變化,這項政策並不重要。他指出,政府推港人港地的原意讓本地人能夠以較低價格買樓,但事實是不會因為有了這政策,價錢便會賣低或賣高。另一方面,港府近年先後推出額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)等措施,現在只剩很少內地人來港買樓,所以有沒有港人港地不太重要。

對於集團並沒有投得首兩幅港人港地,李兆基指出,集團有許多舊樓重建項目,土地儲備充足,本來便不急於投地,所以當其他發展商出價太高,超出恒地的預算,便會放棄。「日後售價起碼每呎要過萬,唔划算。」

九倉撐港人港地 指「不妨一試」

他認為其他人出價貴,但並非不合理。而只賣給港人的港人港地卻由中資公司投得,他認為「中資公司要在港立足亦無不可,價錢出貴少少,試驗一下並不是問題。」不過,他相信這次中國海外(0688)的出價已是最高,日後港人港地的投標價不會再這麼高。

雖然「四叔」認為港人港地價錢高,但是九倉(0004)主席吳光正昨於股東會後表示,中海外投得啟德兩幅港人港地,中標的作價即代表是市價,沒有存在不合理的情。

吳又指出,港人港地政策「不妨一試」,因為今次啟德地反應熱烈,中標的金額亦都相當吸引。

證券界方面,里昂證券稱,由具中資背景的中國海外以一敵十,奪得兩幅港人港地具諷剌意味。該行估計樓盤落成後售價為每平方呎9500元,毛利率及純利率分別只有19%及16%,比中國海外的2012年度純利率24.5%為低,對中國海外的投資者略為負面。

瑞信則認為,若該兩幅港人港地項目以現時二手樓價錢銷售,經營利潤率為19%。就算能夠以二手樓價溢價8%銷售,經營利潤率亦只25%,較其自己原有業務的平均經營利潤率36%為低。中海外股價昨天下跌2.84%。

明報記者 陳偉燊、廖毅然、葉浩霖
李兆基 港人 港地 重要 辣招 招令 內地 客買 少見
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沙膽虹手記:港人港地一團糟 沙膽虹

1 : GS(14)@2013-06-08 15:57:24

http://www.sharpdaily.hk/supplem ... E5%9C%98%E7%B3%9F/1
每日都思考香港房屋問題的梁振英,一直以提倡港人港地民粹政策為傲,連記者問六四都答非所問,大談港人港地,其實整個港人港地構思和推行都一團糟,連諗都未諗清楚。
首先,自政府在去年底推出買家印花稅,對非香港永久居民在港置業要打兩成釐印的辣招出台後,海外買家幾乎已絕迹香港物業市場,全香港的物業已變成港人港樓,還需要推港人港地嗎?
梁振英卻死撐,硬以港人港地方式推出兩幅啟德地皮招標。這兩幅地先天不足,限制三十年內只能賣給香港永久居民,日後一旦經濟逆轉,樓市下滑,政府撤銷買家印花稅救市,港人港樓價值就差一大截。由於發展商只能賣給香港永久居民,市道差亦不可以將單位轉租,落標當然非常審慎,執唔到死雞就算數,真不明白中國海外憑甚麼如此勇猛,以市場預期上限高價搶購,不是托價保住梁振英面子,亦想不出更好理由。
以每方呎實用面積地價五千元投得地皮,連建築費和利息開支,成本亦要每呎八千多元,一旦未來三年內政府將買家印花稅撤銷,到時中國海外推售樓盤就肯定有壓力。梁振英不知會否投桃報李,三幾年內都不撤銷買家印花稅!

沙膽虹
沙膽 膽虹 手記 港人 港地 地一 一團 團糟
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李嘉誠兩年來首拿港地 長實奪市建海壇街 市值料23億

1 : GS(14)@2014-12-23 12:16:37

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141223/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】市建局深水海壇街兩個商住項目昨日開標,兩年來未有投得地皮的長實(0001),是次力壓其餘8家財團,終成功奪深水「大海壇」項目,市傳是次以略低市場估值(早前市場估值約22億至24億元)成交,涉可建單位約845伙,預料將打造成區內第二個丰匯,並將成為深水近年最大型的私樓項目。


市建局昨日公布,長實成功投得海壇街/桂林街和北河街項目(即「大海壇」),成為繼丰匯後另一個投得區內市建局項目;市傳項目中標價略低於市場估值。據了解,雖然項目分紅比例簡單,局方只要求日後賣樓收益78億元以上才需與市建局分紅,比例由20%至50%不等;不過由於項目落成後市建局將保留27伙,另發展商需同時興建2.04萬方呎的機構或社區設施,及1.61萬方呎的公共休憩空間,令發展商出價較審慎。

傳中標價低於市場估值

事實上,回顧過去2年政府積極推地,長實近乎例必參與,但該公司對上一次投得地皮,卻要數到2012年11月,以逾29億買入馬鞍山白石地,每呎樓面地價逾5000元。上一次則於2012年4月投得中區卑利街/嘉咸街B的市建局地盤,可建單位共177個。

至於僅提供69個單位的海壇街229A至G號項目,早前截標時只收到2份標書,最終由遠展(0035)擊敗信置(0083)投得,遠展(00035)高級營業及市務總監方俊指,項目總投資額2億元,公司擬主力發展開放式及1房戶,並看好該區未來發展。該公司地產發展部總經理朱寶林早前則指,如投得擬建面積約300方呎細戶。市傳是次項目中標價大幅低於市場估值每方呎4000元約一半,按發展商總投資額推算,項目地價或僅數千萬元。市建局發言人則指,局方不會證實市場揣測。

遠展奪「細海壇」 傳低估值一半

據了解,項目售樓收益達3.5億元或以上便開始分紅,比例介乎20%至50%,而物業落成後,最低5層約15個單位須交予市建局作為樓換樓之用,意味未來可供發展商發售的單位僅約54伙。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指,「大海壇」早前截標時收9份標書,成績亦算理想,反映市區具規模用地亦是發展商眼中的搶手貨。至於作為首個先導計劃的「細海壇」項目,市傳以低市價一半批出,張氏認為,項目規模細,加上作為首個先導計劃可能涉及的程序或較繁複,相信局方是次以筍價批出,未來將可吸引更多發展商參與重建先導計劃項目。

明報記者 劉詠怡
2 : GS(14)@2014-12-23 12:17:38

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141223/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】長實(0001)近年無論買地及賣樓策略均與以往不同,除兩年來未投得地皮外,另一邊廂卻遲遲不推出新盤,以將軍澳日出康城3期緻藍天為例,今年初已獲批預售,但至今已近一年仍未推出,同時於2011年投得的兩大項目包括北角油街地皮及西半山波老道地王,明年亦未有計劃推出。


發展商今年積極推盤,長實賣樓收入亦大幅回升,住宅賣樓套現200億元,不過賣樓策略卻與過往一獲批預售便推樓花新盤不同,其中集團於2007年由港鐵(0066)手上投得、目前已近現樓的日出康城3期緻藍天,雖然發展商有計劃於本年12月推出,不過至今仍然只聞樓梯響,暫未推出市場。

油街波老道地王未擬明年推

另長實執行董事趙國雄早前接受訪問亦透露,明年推出多個樓盤,包括紅磡悅目、紅磡維港‧星岸、何文田亞皆老街項目及前元朗項目等。不過,身價較高的北角油街地皮及西半山波老道地王則暫時未見推盤時間表。

美聯住宅部行政總裁布少明認為,近年市場對中小型單位需求大,相對大型單位去貨較慢,故此部分持貨較多的發展商,亦已有策略地增推細單位,估計緻藍天至今仍未推出相信與合作伙伴的意向有關;至於北角油街地皮及西半山波老道地王,則同屬身價較高的港島優質地皮,由於市場罕有,相信發展商並不急於推盤,料明年市場供應仍以中小型單位為主導。
李嘉誠 李嘉 年來 首拿 拿港 港地 長實 奪市 市建 建海 海壇 壇街 市值 23
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中海港人港地項目 最快明年推

1 : GS(14)@2015-03-10 18:04:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150310/news/ea_eab1.htm【明報專訊】縱然金管局收緊按揭措施,但無阻發展商推盤。中海外(0688)持有兩幅啟德「港人港地」,名為「啟德一號」,將提供1179伙,間隔由1房至4房不等。中海外主席郝建民表示,項目現正申請預售樓花同意書,最快明年推售。集團亦計劃於今年推售鴨洲及馬頭圍兩新盤,合共約282伙。

啟德一號1179伙申預售

中海外於啟德持有兩地為該區首兩幅「港人港地」,所建單位只限售予香港永久性居民。集團於2013年以約45.4億元投得,兩地呎價分別為5427元及4913元。項目將涉4幢30至32層住宅,以及13座只有5層高的低密度住宅,估計後年次季峻工,預料發展商將以樓花形式推售。

另今年即將推出的鴨洲南區‧左岸,全為4房大戶,涉114伙,現正申請預售樓花同意書。馬頭圍喜點則主打開放式至1房,提供168伙,並已獲批預售。

中海外主席郝建民又表示,收緊按揭或對上車客影響較大,但相信對樓市不會造成顛覆性影響;集團亦會繼續參與在港投地,並看好市區地皮及中小型單位。

信置BOTANICA BAY推4屋招標

信置(0083)旗下大嶼山長沙洋房項目BOTANICA BAY亦以集團羊年頭炮的姿態登場,將於本周五推出4間獨立屋招標,本月31日截標。項目共有16間洋房,是次推出招標為7、12、15及19號屋,實用由3860方呎至5573方呎,全部採4房隔間,並設花園。

據銷售安排所示,賣方可於截標前接受要約,意味若有買家出價合適,信置即可售出洋房,毋須待截標後公布結果。正如早前嘉里(0683)旗下九龍塘義德道1號洋房,亦於截標前兩周,以3.6億元售出,呎價更達8.2萬元,打破九龍區洋房紀錄。

新地天璽最快本周開放示位

另新地(0016)亦即將推出羊年頭炮九龍站天璽。項目共有825伙,現只餘約129伙貨尾,市場消息稱,發展商將於本周公布銷售部署以及開放示範單位予公眾參觀。此外,市場消息稱,長實(0001)紅磡悅目暫收逾100票,相較推出76伙,足額認購;新世界(0017)旗下天后柏傲山上周四推出64伙,暫收近20票。
中海 港人 港地 項目 最快 明年
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港人港地項目啟德1號批預售

1 : GS(14)@2016-08-19 06:48:37

【本報訊】樓市回勇,發展商加速賣樓,近日有三個新盤獲批預售,合共1,872伙一手單位短期部署發售。位於啟德新發展區的首個私人屋苑、兼唯一一幅港人港地項目啟德1號1期,昨獲批預售樓花同意書,預計在短期內推出。中國海外(688)董事總經理游偉光表示,旗下啟德1號1期剛獲批預售,項目是區內首個私人住宅項目,是下半年九龍區的大型焦點新盤。1期共545伙,預期明年10月31日落成。啟德1號屬全港首個及唯一一個港人港地樓盤,只限香港永久性居民身份證持有人認購,全盤所有單位在30年內,亦不可以轉讓予非香港永久性居民身份證持有人,買家不能用公司名義購買。而單位放租、轉售及承造按揭前,都要向地政總署申請同意書。如單位作出租,租客身份則無限制,但租約期不可超過五年。


海翩滙最細249呎

南豐筲箕灣柴灣道33號Island Garden亦於同日獲批預售,共提供470伙,關鍵日期為2019年1月31日。另外,華懋集團將軍澳海翩滙樓書最快今日上載樓書,示範單位有機會下周開放,但本月內不會開售。項目共提供857伙,將設開放式至五房戶,亦有5間獨立屋。單位最細由271方呎起,但有特色戶連平台單位更細至249方呎。信置(083)營業部聯席董事田兆源表示,樓市近日交投暢旺,豪宅市場連錄大手成交,集團多個位於大埔白石角的樓盤上載新價單,包括逸瓏灣、天賦海灣等共5個樓盤部份單位加價達3%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160819/19742185
港人 港地 項目 啟德 號批 預售
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財經評論:港人港地一場誤會

1 : GS(14)@2016-09-01 06:10:03

當年梁特還未成為梁特之時,已好叻叻豬提出「港人港地」政策,口口聲聲要幫助港人上車,一班港豬當然嗒晒糖。及後梁特上任的確有兌現承諾,啟德發展區咁大,分兩塊「豬肉」畀你哋有乜所謂,更附送一堆煩到嘔的限制。有限制唔緊要,最緊要係個價!中海外2013年以45.4億元高價投得,明碼實價,冇因為「港人港地」四粒字投地有discount,講緊麵粉呎價達5,427元及4,913元。至日前項目開價,你以為「港人港樓有特惠?」唔好意思,啟德1號首批折實最平果個單位要492萬元,折盡均呎1.45萬元,日前加推的單位更進取,部份兩房單位定價逾千萬,直逼九龍站豪宅造價。不過發展商無呃你,人地好坦白咁話自己個盤定價係參考九龍站、奧運站上蓋望維港嘅豪宅。



記者再問發展商認為呢個價能否幫助港人上車,中海外一句「特首無話可以合理價錢畀香港人買到,只不過係港人優先買物業」。示範車位人龍,有!入票超額,都有!發展商寸得起,首批未開賣就加推兼加價。睇樓客話貴,平多幾千蚊呎會開心啲;更有睇樓客孫太突破盲腸,「你話港人港地呀嘛,我諗住拎住身份證有優惠,如果你同出面(其他新盤)一樣,使乜港人港地?」若再有港人港地樓盤,她回應:「唔好咁貴,真係畀優惠香港人,咁我哋先覺得有榮譽感。」上車嘅榮譽感人人想要,「港人港地」聽落好friendly,但只怪「港人港地」個名改得太好聽,你以為係「畀港人上車的土地」,事實上係「畀(有錢)港人上車的土地」。呢個故事教訓你,做人不能「too simple,sometimes native」,特別係做香港人。記者:陳家恩




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160831/19754710
財經 評論 港人 港地 地一 一場 誤會
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同區港人港地項目實呎見3萬

1 : GS(14)@2017-02-11 18:26:54

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5670&issue=20170211


【明報專訊】作為九龍市中心的大型發展區,加上未來港鐵沙中線,啟德已成為新盤市場的新星,區內除地價接連創新高外,由中海外(0688)發展的啟德1號,近期標售的低座單位,更以實呎3萬元售出,創下東九龍標準分層單位新高呎價。

呎價貴絕東九標準分層

事實上,政府大力推動下,市場憧憬啟德一帶可成為「另一個九龍站」,期望若干年後可成豪宅區,故即使早前推售的啟德1號II,售價較不足半年前推售的啟德1號I貴超過兩成,推出至今仍熱賣,而發展商亦乘勢推出部分低座單位招標,結果約一周時間兩破紀錄。

其中於大年初二截標的啟德1號I 7座全幢4個單位,便獲買家以超過1.64億元一手購入,以總樓面6546方呎計,實呎2.5萬元,無論成交金額或呎價,均屬項目新高紀錄。

在不足一周後,發展商再推出啟德1號II 8座2樓一個單位,實用面積1606方呎,本周初便以4819.8萬元售出,實呎達30,011元,為東九呎價最貴的標準分層戶。

近年區內地價升幅驚人

除住宅單位外,在內地資金追捧下,區內地價亦拾級而上,海航系在短短3個月內斥近200億元連購3幅地皮,每方呎樓面地價由1.3萬至1.36萬元不等,足足比3年多前啟德1號兩期的地價貴一倍多。

[睇樓手冊]
同區 港人 港地 項目 實呎 呎見
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陳啟宗﹕內房搶港地 中央或喝止 新參與者高價投地 「或擾亂行業秩序」

1 : GS(14)@2017-03-23 06:09:32

【明報專訊】近期中資高價搶港地引起關注,恒隆系主席陳啟宗昨日於恒隆集團(0010)年報撰文語出驚人,有一些觀點指這些新參與者「或許會擾亂這個行業的秩序」,不明白他們「如何賺取利潤」、「肯定知道一些我們不知道的事」。陳啟宗更預言,如果情况持續,雖然不太可能;不排除中央會出手阻止這種行為。

明報記者 陳子凌、李哲毅

在長達17頁的「致股東函」中,陳啟宗指出市場上出現了很多「或許會擾亂這個行業秩序」的新參與者,這些參與者可能認為,比起內地,香港只是小市場,所以易於掌握,才會願意付出驚人價格買地。

懷疑新參與者「帶着大批內地買家」

陳啟宗指有觀點質疑,「利潤似乎並不是這些新參與者的主要考慮」,搶地「或許另有原因」,然而就算銀根鬆動,但中資付出的地價超越融資成本,就算不用付息「亦難以想像他們如何賺取利潤」,懷疑這些中資「肯定知道一些我們不知道的事」。陳啟宗估計,其中一個可能性是他們會帶來一大批潛在內地買家來港「掃貨」。

本地地產商如何應對,陳啟宗看法是「等待市場下跌」,他以1997年前也曾高價搶地為例,最終本地地產商「上了沉痛一課」,今次高價搶地的中資,可能數年後「便會感到痛楚」。陳啟宗直言,對於這種「對香港不利的現象」,雖然不太可能,不排除北京會注意到並出手阻止,否則地價有可能持續上升。他又稱,地價被中資大幅推高,使恒隆於可見將來的買地計劃徹底受挫,又批評本地地產商「目光短淺」,從不考慮其他地方其他市場,直言唯一的出路是內地商用物業,尤其是高檔次的購物商場。

稱恒隆將來買地計劃徹底受挫

除了談搶地,陳啟宗也趁機會大讚被委任為恒隆執董的兒子陳文博,稱自己「成為董事長前,亦曾擔任此職」;認為兒子「為人明智,善於業務決策」。而在同系恒隆地產(0101)的年報,陳啟宗則自言對中美關係感樂觀,認為特朗普「很快便會發現,世界上其他地方如中東的問題,比亞洲更為棘手和危險」。

讚兒為人明智 善於業務決策

除陳啟宗外,昨日多家內房商也談及中資搶地,中海外(0688)主席肖肖強調過去投地是按照公司的計算方式,視乎合理回報來出價,至於其他中資出高價,可能「別人計算和我們不同」,他又指不會放棄在港買地。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3306&issue=20170323
陳啟宗 內房 房搶 搶港 港地 中央 或喝 喝止 參與者 參與 高價 投地 擾亂 行業 秩序
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保利拒高價與海航爭港地

1 : GS(14)@2017-03-23 06:20:10

【本報訊】中資海航來港連奪四地,作為央企的保利置業(119)卻表明不能出高價與海航相爭。集團董事總經理韓清濤昨於業績會上指,公司亦有參與競標,但無奈對方出價「不低」,公司作為央企不能拿地王,往後會通過其他合作方式在港取得項目。


擬靠市區重建奪地

近年內地房企、央企在中、港掀搶奪地王潮,像保利正開售的啟德項目龍譽,當年亦較另一內房中海外(688)所取的兩個項目高出兩成取得。目前是否已不能再造地王,保利副總經理蔡偉生卻與韓清濤口徑不同,笑指香港有「一國兩制」,惟稱「國內有時會講央企唔好做地王,香港我哋從來無收過任何呢啲訊息。」對於海航四奪啟德地,平均呎價均在1.35萬元水平,問到保利會否進取一點時,蔡偉生指,不會理會同行出價,會按公司情況出手,以往曾多次入標但無所得,未來會經市區重建等計劃獲得港地,繼續在港擴張,但目前保利於港僅得啟德及屯門項目。提及龍譽首批價單收飛反應一般,蔡偉生指,對首批180個單位已收飛約600張感滿意,收飛亦受不設大手買家優先揀樓等優先措施影響。相反加息、減息對賣樓影響不大,樓市氣氛仍佳,項目定價合理,主要想吸引更多人了解保利品牌,故無特別搶高或以低價開售。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170322/19965898
保利 高價 海航 爭港 港地
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路勁去年首投得港地 元朗凹頭獨資9.9億

1 : GS(14)@2017-06-22 14:50:16

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2912&issue=20170622
【明報專訊】路勁基建(1098)近期積極在本港投地,集團執行董事單偉彪表示,去年開始積極進軍本港房地產市場。至於路勁基建投地處女作,是去年8月爆冷奪得元朗凹頭住宅地皮,作價9.89億元獨資投得;以項目可建樓面36.76萬方呎,每方呎樓面地價約2690元,成交價屬市場預期之內。

上述凹頭地皮存有若干發展限制,包括西鐵的架空鐵路及地下排污管道等因素;地皮早於去年初推出,惟流標收場,但地政總署去年8月再度推出,最終由路勁投得地皮。

今年初伙平保奪黃竹坑站

至於港鐵今年2月的黃竹坑站1期發展項目,路勁伙拍中資中國平安保險(2318)旗下平安不動產資本,投得其發展權,同樣是爆冷擊敗本地一眾發展商,令市場嘩然;連同補地價金額在內,項目投資額高逾100億元。

此外,路勁與深圳控股今年5月已聯手競投啟德第1K區1號住宅地皮,於截標前已表示會入標,惟出價不及合景泰富(1813)及龍湖地產(0960),故未能投得地皮。

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路勁 去年 首投 投得 得港 港地 元朗 凹頭 獨資 9.9
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港人港地淪炒家樂園 36%業主非自住 租售申請一個月狂升83倍

1 : GS(14)@2018-01-15 03:23:24

■啟德1號1期於2016年9月開售,售樓處出現人龍。


【本報訊】前特首梁振英當年競選政綱「重中之重」的港人港地,最終變成豪宅盤啟德1號,似變質為炒家樂園。項目入伙只約兩個月,地政總署接獲業主出租及出售申請多達逾400份,一個月狂升83倍,數量相當於項目兩期單位總數1,169伙的36%,即10個人買樓,3個非自住。記者:朱連峰 陳家雄


啟德1號1期及2期去年11月入伙,早前被揭發逾百單位未經地政總署許可偷步出租。上月地政總署僅接獲5份同意書申請,但至昨天,申請數字突爆升至419份,一個月升幅83倍,反映業主出租或出售意欲高漲。


議員斥梁振英政策失敗


地政總署昨回覆本報查詢時稱,截至本月4日,共收到啟德1號236份分租或許可使用同意書申請,以及183份售賣同意書申請(其中分別只有112份及105份申請遞交齊備所須證明文件),合共發出19份出租及16份售賣同意書。業界普遍認為,不排除部份業主見樓市火熱,預早申請同意書方便日後賣樓,賺盡樓市升浪,用家變炒家。對於港人港地錄大量業主申請出售或出租,立法會議員涂謹申表示:「我哋啲上車盤,係上車嚟自住,唔係上車嚟投資,咁樣嘅數字證明港人港地失敗!」他續稱:「呢啲買嘅人,咁短嘅時間想出租或出售,證明其實我哋需要嘅係居屋,而唔係一啲可以唔攞嚟住嘅屋囉!好彩唔係繼續做,只係一塊地畸形,梁振英政府都唔打算繼續做,佢都feel到唔妥。我覺得畀到特首林鄭月娥引以為戒,尤其目前講緊首置上車盤,細節未出,考慮限制時,要以港人港地作為其中一個參考。」立法會議員尹兆堅亦批評此政策:「失敗!笑話!」他稱:「梁振英在任時,我哋已鬧過呢個係『假港人港地』,因為有關法規限制內容寬鬆、唔清晰,違背政策原意。」啟德1號1期於2016年9月開售,首批平均呎價14,471元,比現時新界新盤還要平(馬鞍山新盤雲海首批均價近1.7萬元)。


兩年升值四成 租金2.2萬


現時啟德區新盤平均呎價已升至逾2萬元,啟德1號首輪入市買家,物業不足兩年升值近四成,即使現時賣樓,扣除10%額外印花稅(SSD),賬面仍賺三成。香港置業黃民熹表示,啟德1號入伙兩個月終錄首宗租務成交,為2座中層E室,實用面積525方呎,兩房間隔,屬首個獲地政總署批出出租許可證的租盤,放盤一天「零議價」以2.2萬元租出,呎租42元。中原地產吳妙粧表示,業主陸續收到出租同意書,市場暫有4個租盤,包括一房及兩房單位。



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180109/20268650
港人 港地 地淪 炒家 樂園 36% 業主 非自 自住 租售 申請 一個 狂升 83
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長實兩年首奪港地 估值逾300億 中標黃竹坑站3期 商住樓面逾150萬呎

1 : GS(14)@2018-08-10 07:44:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7206&issue=20180810
【明報專訊】「超人」李嘉誠今年5月正式退休後,「小超」李澤鉅接掌的長實(1113)隨即出擊,勇奪港鐵黃竹坑站第三期發展項目,成為長實兩年來首度奪得地皮,項目涉逾150萬方呎商住樓面,補地價接近130億元,堪稱歷年最貴重的港鐵上蓋項目,連同入標價在內,市場估值超過300億元。

明報記者 林尚民

港鐵昨日公布,早前接獲5份標書的黃竹坑站第三期物業發展項目,由長實旗下附屬公司建鋒投資有限公司成功投得,並謂長實是本港具規模的物業發展公司,亦曾參與多項港鐵公司的商場及住宅發展項目,包括青衣站發展項目,以及日出康城第1、2、3、8期發展項目等。

吳佳慶:按項目潛質審慎出價

長實執行董事吳佳慶表示,對集團投得項目感欣喜,長實一直積極參與土地競投,按照每個項目本身的條件及潛質審慎出價,從不抱有志在必得的心態,是次成功投標的價錢十分理想,利潤合理。吳續指,黃竹坑站是港島僅餘最大型港鐵上蓋物業發展項目,住宅連商場合共約150萬方呎樓面,佔整個黃竹坑站發展面積約35%,為規模最大的期數,對第三期發展潛力深具信心,預期2023年落成。

料建綜合式豪宅 2023年落成

上述項目早前市場估值逾300億元,商住總樓面約150萬方呎,市傳補地價金額約129.71億元,折合每方呎補價8614元,較黃竹坑站第二期住宅項目每方呎樓面補地價10,576元低近兩成,但較第一期住宅項目每方呎樓面補地價8119元略高6%。至於分紅比例則固定為25%,為3期項目中最低,第一期及第二期分別為35%及30%。項目設有約50.59萬方呎商場,落成後須交還港鐵。

測量師料日後呎售3萬起

事實上,長實近年甚少在港投得地皮,對上一次投得之官地,已是2016年9月以約19.53億元投得的沙田九肚麗坪路住宅地,地皮可建24.4萬方呎樓面,每方呎樓面地價約8001元,若是港鐵項目,更要追溯至2015年10月,當時所投得的將軍澳日出康城8期,可建約104.4萬呎樓面,補地價金額約29.55億元,每方呎樓面補地價約2830元,當時長實指項目總投資額約100億元。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,長實一直有參與港鐵項目,故對長實中標不感意外,近年長實「貨如輪轉」出售多個樓盤,故現時也是時候補充土地儲備。他估計,住宅部分料以綜合式豪宅發展,除了中小型單位外,亦將提供大單位及特色戶,料落成後每呎售價3萬元起。
長實 兩年 年首 首奪 奪港 港地 估值 300 中標 黃竹 坑站 商住 樓面 150 萬呎
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