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私樓呎價較九七高四成 林本利


2012-11-15  NM
 
 

 

從不同的資料顯示,現時的樓價整體而言已超越九七年的高峰水平,問題是超越幅度有多少。市場人士一般採用三個不同的指標去量度樓價升跌,最常用的是中原城市領先指數。這個指數在每星期五公布,反映5至11日前預計簽署正式買賣合約時段的大型私人屋苑二手樓價(以建築面積計算)。一般而言,買賣雙方會在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。若以最新的中原指數116.07點計算,樓價便較1997年10月的高位102.93點,高出13%。

另一個常用的樓價升跌指標,就是美聯樓價走勢。這個指標是根據2008年之後全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案,去計算出平均呎價(以建築面積作準)。1995至2007年則以50個屋苑計算。今年十月,二手樓平均呎價是$6,667,較1997年8月的高位$6,170高出8%。第三個計算樓價升跌的指標就是差餉物業估價署提供的數字。差估署把私人住宅單位按照實用面積分為五類(A至E類),再以樓宇交易資料計算出每呎(實用面積)的平均售價。買賣日期以簽署正式買賣合約(或轉讓契)的日期為準,首次買賣及非交吉的單位不會用作計算樓價。根據差估署的資料,截至今年九月,私人住宅單位的平均呎價已較1997年10月的高位超出26%。實用面積小於430平方呎的小型單位,以及大於1,076呎的大型單位的呎價升幅,更超出33-36%。差估署的數字與中原及美聯所提供的數字,明顯出現很大差距。造成這差距主要有兩個原因。首先,差估署的數據不計算新樓首次買賣,但之後的買賣交易都會計算。而中原及美聯是計算指定大型屋苑的成交記錄,定期才會作出檢討,加入一些新落成的屋苑。美聯的數字只包括中小型屋苑,未計算一些豪宅的成交個案,以致拖低了平均樓價升幅。

另一個原因是過去十多年新樓的發水情況十分嚴重,實用率只得七成左右,故此差估署以實用面積計算樓價,自然計算得較高的樓價升幅。此外,我們若考慮到九七年前落成的二手樓,現時樓齡已增加15年,實際的樓價(包括樓宇折舊)升幅便不是兩、三成,而是四成或以上!過去15年,大型和小型單位供應不足,令樓價有較大的升幅。根據差估署數字,港島區的小型單位呎價,由1997年的平均6,800元一呎(實用面積計),升至今年九月超過10,700元一呎,升幅接近60%。港島區大型單位的平均呎價升幅,更達到一倍以上。去年底全港111萬個私人住宅單位中,只有21.6萬個實用面積大於753平方呎,而公屋單位一般小於753平方呎。去年人口普查顯示,全港共有237萬個住戶,換言之全港不足10%的住戶可以享用大於753平方呎的居所。由此可見,港人的居住空間實在與香港的經濟發展完全脫節。過去幾年政府為了壓抑樓價上升,要求發展商多建小型單位。若要改善港人的居住環境,政府實應多批土地興建較大面積的單位,令樓價回落,讓中產人士在住屋方面向上流動。這便可以騰出較多中小型單位給首次置業的年輕人,藉此改善全港市民的居住環境。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com


私樓 樓呎 呎價 價較 較九 七高 四成 本利
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深圳樓呎價$7,600 逼港樓 泡沫化嚴重 中央擬加辣遏升勢

1 : GS(14)@2016-09-07 08:07:03

【本報訊】香港樓價誇張,但其實內地更誇張,樓市泡沫化更日趨嚴重。據深圳市規劃國土委數據顯示,深圳上周(8月29日至9月4日)新樓的建築面積每平方米成交價逾7萬元人民幣(折實建築呎價約7,556港元),按月升54.5%,樓價直逼本港荃灣二手樓價。有調查發現,當地工人要約8個月不吃不用,才能買到10呎樓宇。記者:方楚茵



據另一調查單位、內地百城樓價指數顯示,深圳樓價已按年上升43%,按月亦升2%,當地部份新盤更直逼香港市區樓,此或與臨近金九銀十,內地發展商增加市區盤及豪宅供應有關。



賣地屢創新高價

例如華僑城旗下南山天鵝堡,在深圳市規劃國土委網站上的擬售價格介乎每平米7至9萬元人民幣(建築呎價7,500至9,700港元),與本港荃灣海濱花園建築呎價約7,476元,荔枝角美孚新邨建築呎價約7,484元相近。華僑城旗下南山天鵝堡亦有均價達每平米12萬至16萬元人民幣的單位推出。中原(中國)中國大陸區總裁賴國強指,上半年深圳樓市急漲,雖然近月成交已有所放緩。但每逢有土地拍賣均刺激樓價再創新高,加上許多開發商上半年銷售表現佳,無必要再跑數,故「睇好之後樓價,就會心雄要好價賣」,導致樓價企硬。就在上月底,深圳誕生了一幅全國地王,由招商蛇口和深圳華僑城聯手以310億元人民幣投得深圳新會展中心一期配套商業用地。為了壓抑樓市泡沫,內地近月已在蘇州、南京等熱點城市推調控政策,從無放寬限購的深圳、上海等城市會再加辣,而早在年初就曾傳出深圳限購升級至社保繳納由1年變3年。


深圳樓奴全國最苦

面對重重限制,深圳市民亦有應對的方法。據《財新網》引述數據指出,去年深圳的離婚數量按年增加46%至逾2萬對,離婚卻非因感情不合,其實只是為了繞過限購政策,故離婚後馬上置業的高達45%,估計近萬對夫婦為買樓「假離婚」。近期內地亦有調查指,深圳已成為內地「最苦」城市,按深圳近月平均樓價高達每平方米5.8萬元人民幣計(折實建築呎價約6,261港元),而當地平均月薪為7,467元人民幣(折實約8,662港元)計,當地工人要約8個月不吃不用才能夠買到10呎樓,成為「最苦城市」的榜首,痛苦程度直逼本港,其餘城市則分別為北京、上海、廈門、南京、三亞、杭州、福州、溫州以及天津。不過,有市場分析員指出,深圳樓市主要受消息炒作影響,今年三、四月份內地推出的調控政策亦存在滯後,故近月當地銷售已見放緩,預期下半年上市房企的銷售額將會因基數效應及推盤放慢而跌1至2成。




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深圳 樓呎 呎價 600 逼港 港樓 泡沫化 泡沫 嚴重 中央 擬加 加辣 辣遏 升勢
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港人港樓呎價3萬 貴絕東九 啟德1號標準戶一周兩創成交紀錄

1 : GS(14)@2017-02-07 04:56:23

【明報專訊】啟德地價屢創新高,區內新盤成交呎價亦屢破紀錄。中海外(0688)港人港地項目啟德1號,繼上周初以1.6億元連環售出4伙首期低座單位,並以實呎2.5萬元創項目新高後,啟德1號II昨日亦透過招標,首次售出該期低座單位,實呎破3萬元,即一周內兩度刷新項目紀錄,呎價更貴絕東九標準分層戶。項目毗鄰的嘉華(0173)嘉匯,亦趁勢最快周五開價。

明報記者 林可為、劉詠怡

上述最新售出的啟德1號II低座單位,為低座第8座2樓實用面積1606方呎標準分層戶、屬4房間隔,並非特色戶,以會所泳池和園林景觀為主;以成交價4819.8萬元計,實呎3萬元,貴絕東九分層標準戶。市場消息表示,該單位買家為本港首置客,毋須繳付15%辣稅。

首置客4819萬入市低座單位

中海外地產董事總經理游偉光回應查詢稱,啟德1號I、II高座的標準單位,以及低座的4房大單位,均錄得理想銷情,顯示市場剛需強勁,項目低座的4房大戶,會繼續採取招標方式出售;昨日售出的低座8座2樓單位,並不包括獨立電梯大堂和垃圾房。資料顯示,啟德1號I、II共設48伙低座單位(全屬4房戶),當中40伙設有獨立電梯大堂和垃圾房。至於東九龍分層物業最高呎價紀錄(包括特色戶),為新地(0016)新蒲崗譽‧港灣1A座的「天池屋」所創下,該單位於2012年以9008萬元售出、實呎3.8萬元。

眼見設有轉售限制的港人港地項目啟德1號,以東九新高呎價紀錄售出,區內其他新盤開售亦如箭在弦。

嘉匯首推180伙 最快周五開價

嘉華總經理(香港地產)溫偉明表示,旗下嘉匯最快周五開價,周六對外開放示範單位及收票;並會根據一手新例要求,首張價單涉項目兩成單位,即約180伙,擬下周開售。對啟德1號II有低座單位以實呎3萬元成交,溫認為由於個別用家有需求,相信有關成交只屬個別個案。

嘉華昨日向傳媒開放嘉匯兩個有裝修示範單位,以及兩個交樓標準示範單位,分別屬1房和2房間隔。嘉匯提供900伙,涵蓋1房至4房單位及小量特色戶,實用面積由325至2193方呎。

另新世界(0017)荃灣西柏傲灣1月推出至今累沽約690伙、套現65億元後,周五再推售114伙,消息稱暫收170張入票,獲足額認購。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8181&issue=20170207
港人 港樓 樓呎 呎價 貴絕 東九 啟德 標準 戶一 一周 周兩 兩創 成交 紀錄
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西半山單幢樓呎租最高105元

1 : GS(14)@2017-06-25 10:00:03

【本報訊】前地監局主席陳韻雲旗下V Group,位於西半山衛城道1號的單幢物業Castle One by V年初開始分階段招租,至今租出10餘伙,平均成交呎租約70元,當中造價最高的30樓單位呎租達105元。陳韻雲指全盤112伙至今約推出三成單位招租,形容對目前出租情況滿意,租客以外籍人士為主,內地客只有1組,覺得集團釐訂的租金水平「均真」。新一批推出招租的單位包括頂層32樓D室連天台單位,實用面積1,050方呎屬全盤最大,三房間隔,上方連873方呎天台,叫租10.8萬元,呎租約103元,每月管理費2,500元。上址屬該樓宇少數有獨立煮食空間的單位,而且大部份單位採用開放式廚房設計。


商廈造價料升兩成

陳韻雲指Castle One by V是集團首個自行興建項目,投資額逾10億元,有別於集團其他服務式住宅由舊樓翻新,希望藉此打造口碑,故只租不賣,至於已獲批入伙紙的山頂道20號項目則傾向明年初發售。對於本港樓市,陳韻雲認為樓價長遠看好,並預期快則3個月、慢則9個月內核心區商廈造價有望升兩成。不過,她認為商廈造價上漲只是「乾升」,因為商務電子化的趨勢下,企業未必需要於核心區租用大面積辦公室。同時間,她指出蚊型單位供應太多是樓市隱憂,但強調樓市無爆煲風險。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170623/20065754
半山 單幢 幢樓 樓呎 呎租 最高 105
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