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小面積分割商舖銷售:是高瞻遠矚還是殺雞取卵?

http://www.iheima.com/archives/49156.html

敝人認為商舖分割問題的本質是需要協調幾方利益:

1、投資人的利益。如果商舖不分割,只做成大開間的通鋪,這樣的高總價產品,多數市場投資人買不起。

2、房地產企業的利益。市場投資人買不起,意味著企業銷售困難,無法回現,企業無法滾動發展,僵死在市場上。

3、經營者的利益。所有商業經營者,都不願意看到一僕多主的現象。面對協調多個小業主的麻煩事,多數商家避之不及。

4、政府的利益。如若市場出現經營衰敗,必然會官司無數,最終兜底的還是政府。

企業又要發展,市場又有投資需求,又要保證商業經營者的經營利益,一線操盤手就遊走於這樣的多方矛盾中。

更為關鍵的是,這些問題必須在有限的時間內處理得當,否則市場預期將急劇改變,形成負循環,項目就會崩盤。

在中國商業房地產還沒有發展到歐美成熟市場的財團和基金時代,如今正在草莽間創業的商業地產開發商,從某種意義上說,就是跟時間的競賽。

今天跟大家分享一篇朋友傳給我的文章。具體作者不詳,只從尾部看出這位業內人士出自大摩,也就是摩根斯坦利,國際頂級投行。這篇文章最大特色是從實際一線工作出發,將一個項目開發從銷售到招商的每個過程進行分析。一線操盤手如履薄冰,一著不慎就滿盤皆輸的實際工作狀態在字裡行間裡表現得淋漓盡致。

對於那些剛入行想做開發的投資商來看,誰說商業地產不是技術活?

所以市場上出現大面積死掉的項目太正常了,因為真正懂行、懂得把握度和操作節奏的專業人才太少。

房地產開發,即將進入2/8市場規律階段。這行業的贏家將只屬於少數派的真正專業的公司。


《小面積分割商舖的銷售——是高瞻遠矚還是殺雞取卵?》

隨著近年來商業物業的大規模興建,房地產市場尤其是中小城市的房地產市場出現了「商業物業投資熱」,也就是我們常說的「投資商舖」。這種投資熱現象至今為止都受到熱捧,在很多中小城市內認購一兩間商舖作為家庭長期投資的狀況屢見不鮮,一時間開發商們一擁而上,各種類型的商舖遍地開花。不可否認,在短期內,小面積分割商舖的銷售在快速回籠開發商資金上功不可沒,但是從整個項目發展的長期角度來看,此舉在一些綜合類項目的操作上無異於殺雞取卵。

以一個我之前操作過的北方三線城市綜合類項目為例,總體量二十餘萬平方米,物業類型涵蓋了住宅公寓、寫字樓、酒店、住宅商業配套。其中商業部分規劃為7萬平方米左右,主要由寫字樓底商及酒店底商部分組成。

在項目操作之初,我們為其設定了以主體商業部分(酒店底商)為整個商業部分的中心,引進大型連鎖超市作為主力店,再配以其他多種業態,打造該城市尚不存在的一站式購物中心的策劃方案,並著手開始了具體的招商工作,項目前途被業界及該區域品牌商戶一致看好。但是好景不長,由於開發商看到了發展前景,認為大局已定,急於回籠資金,不顧勸阻地將沿著主要道路一側的所有一樓底商全部小面積分割出售,這一舉動確實在短時間內在該地區掀起了一陣瘋搶商舖的熱潮,所售商舖的價格一升再生,表面看來風頭一時無兩,但是很快,弊端接二連三,接踵而至。

首先,所售商舖區域內的非沿街商舖自出售之日起便乏人問津,沿街商舖銷售一空後更加陷入一片寂靜。原本已經規劃好的品牌客戶由於沿街形象店舖全部轉入小業主手中,今後的經營難以把控,紛紛退場。內街店舖的目標商戶由於主力品牌的離開,也立即表明立場,迅速離去。

其次是整個商業項目的關鍵,主力店的進駐受到了直接影響。主力店由於簽約期長且前期投入大,項目是否具有的長期可持續發展的能力是其決定是否在該項目開店的重要判定因素之一,而購物中心的規劃及經營的狀況直接決定著整個項目是否具有長期競爭力。當同類型主力店在該店周邊區域內出現時,該店所處的商業物業,無論是購物中心或是其他商業類型,參與競爭的主要力量是主力店以外的其他部分。是兩個商業物業間業態、品牌、規劃、管理的比拚,而不是全靠主力店本身的互相競爭和比拚。在這個案子中,考慮到沿街的形象點已經全部出售轉入小業主手中,也就是說今後的購物中心的「門臉」是什麼樣都已經不可預測,遑論長期發展?主力店也選擇了退出。整個商業部分的發展頓時陷入一片愁云慘霧。

然而,這些都還不是最糟的,綜合類項目的一大特點就是商業唱主角,一榮俱榮,一損俱損。當該項目的商業部分被一片看好之時,住宅公寓及寫字樓的售賣由於受到商業利好的刺激,形勢一片大好,投資的業主們普遍認為由於商業的大力介入,項目整體物業升值指日可待,所以銷售狀況堪稱火爆。然而當商業部分出現了大變動的消息一經傳出,各項銷售迅速下滑,甚至出現階段性停滯。

就這樣,短短的三、四個月,一個本來很有前景的綜合類項目由於商業部分的決策失誤,造成了整個項目的停滯不前。原本被一致看好的項目由於不能將商業部分的附加值發揮出來,整體價值大打折扣,原本的商業部分策劃方案全部洗牌,重新規劃。但是先機已失,項目的整體形象和口碑大大降低,很多商戶對該項目不再抱有當初的熱情和信心,報觀望態度的居多,這對招商工作的推進產生了很大的負面影響,使得整個招商周期向後拖延,租金收入回報的時間也相應延長。這一切災難性的後果只是因為開發商一時貪圖眼前小利,喪失了大好商機,殺雞取卵,因小失大,真可謂是大大的得不償失!

以上這種案例不單只在中小型城市頻頻出現,北京的商業地產界這樣的事例也不勝枚舉,即便是極具知名度的開發商也會在一些項目上因為商舖分割銷售引發的問題遭遇尷尬。

比如萬通新世界中心,定位為甲級寫字樓,一切硬件及配套設施都以甲級寫字樓為標準,但是其商業部分二萬餘平方米大部分割出售給了小業主。在商業規劃定位方面就失去了主動權,小業主的意願和開發商無法統一,也就無法按照既定的商業規劃操作實施。最終結果就是甲級寫字樓的商業部分變成了小商品批發市場,嚴重的商業錯位導致寫字樓的出租和售賣很難向前推進。小商品市場各類人群混雜的嘈雜環境和樓上甲級寫字樓的規劃可謂相去甚遠,真正大型公司或是對周邊環境有一定要求的知名公司都不會選擇這樣的寫字樓作為辦公場所,所以很快就出現了甲級寫字樓無法招來甲級商戶的問題,甲級的硬件辦公設施等於白白浪費了。不但沒利用到商業部分的附加值為項目增值,反而深受其害,被其牽制,這也是一種變相的物業貶值。在這個項目的操作上,開發商也嘗到了因小失大的後果。

再比如以新銳路線著稱的SOHO系列,我們都知道SOHO的項目在售賣這個環節上一向被各類小業主看好,投資SOHO商舖被看作是一種可靠的商業投資。可是近年來,小業主們發現,投資SOHO的項目屢遭「滑鐵盧」,甚至出現了大批小業主商舖租不出去聯名抗議的事件,所謂的SOHO神話將會就此放緩腳步,甚至停下嗎?

追根溯源,我認為問題還是出在業權分割上。隨著北京的商業項目越來越多,市場越來越成熟,越細分化,商業項目的操作勢必要越來越規範化,規模化,以往被大多數開發商忽視的商業規劃會越來越顯示其重要性,最終會成為一個商業項目成功的重要組成因素。而商業規劃最需要的就是業權的統一,只有在這個前提下,才能實現根據市場統一規劃佈局,安排不同業態,不同區域租金拉開檔次,最終達到平衡,得到收益。而目前SOHO商舖分割的業權根本無法實現任何真正的規劃。

以尚都SOHO為例,沿著金桐西路的街麵店應該是該項目的亮點之一,按照其策劃部的規劃應該是做成品牌形象店一類的「臉面」工程,可是最終還是租給了銀行和洗衣店,距其初衷相差甚遠。把銀行放在一個商業項目的門面位置可以說是標準的「殺雞取卵」行為,不可否認銀行確實是可以承擔較高的租金,但是人們的銀行行為是目的性行為,銀行通常是作為一種配套便民的設施存在於商業項目中的,在人流引導和項目形象上完全不可能有任何貢獻,甚至是起反作用。試想,晚間8點左右,商業項目人流最多的黃金時間段,整個項目的形象入口一片黑暗寂靜(銀行下班了),完全沒有任何氣氛,這種情景難道會對消費者導入項目起到幫助作用嗎?

然而這些問題卻不是小業主關心的問題,小業主作為商舖出租方,都希望自己的商舖出租給經營穩定,承租能力強的租戶。而大部分銀行作為一種國有資產,經營都十分穩定,租金的承受能力比一般的品牌客戶也都強,正是小業主心中的黃金租客。所以在出租過程中,小業主一旦有選擇餘地,一定是毫不遲疑的選擇類似銀行這樣的租戶。至於自己的租戶會對整個商業項目造成什麼樣的影響,由於利益關係,不在小業主考慮的範圍之內。

一個小業主這樣做可能不會造成太大的影響,一個項目沒有規劃也許不會對整個系列產品產生影響,但是,如果這種小業主現象稱為普遍現象,這種無規劃的發展走進死巷呢?那勢必會導致整個SOHO模式的進入瓶頸狀態。目前整個SOHO系列產品的「叫好不叫座」狀況已經是非常明顯,銷售狀況好但商業做不好,店舖出租率低,已是業界盡知,這種局面還會持續多久,這種業權分割操作商業的模式最終將走向何方,我們拭目以待。

那麼,真正好的商業項目要怎樣做呢,怎樣操作才能形成一個投資和收益的良性循環呢,在大摩工作這幾年,接觸了大量的上海商業項目操盤手,他們的操作模式給了我啟發和觸動。在上海,由於商業地產市場已經發展的相對比較成熟,商業項目之間的競爭非常激烈,可以說達到了白熱化的程度,項目之間比拚的不止是硬件,更多的是商業概念,商業佈局,商業規劃等軟件。在這種局面下,開發商們鮮有將商舖分割出售的,保持業權的統一性以便可以長久的發展是他們考慮的首要因素,努力的目標就是花大量的人力物力在策劃和招商及推廣的環節上以保證最終出爐的項目可以有良好的形象和口碑,吸引到目標消費群,在一定區域內成為商業中心。

以位於長寧區的「虹橋上海城」項目為例,開發商在項目啟動初期也遇到了資金的問題,但是他並沒有選擇靠出售小面積分割商舖這種辦法來走出困境,相反地,他增加了招商環節的人員投入和資金投入,吸引了一批熟練的商業操盤手對該項目進行規劃和招商,迅速引進了百盛購物中心作為項目主力店,發展以餐飲為龍頭的多業態商業模式,規劃了餐飲街,服裝區等人流的易聚集點,保證了聚客力,引導了人流動線。很快,這個項目在區域內聲名鵲起,人流如潮,大量的租戶資源慕名而來,租金水漲船高,良好的租金回報很快解決了資金的問題。然而這個開發商並沒有就此停步,一方面積極調整商舖,務求在租金和形象上都達到最高點,另一方面積極尋找國內外的合作夥伴進行融資,由於該項目的良好經營狀況,很快得到了國外商業基金的垂青,最終以高於成本價近10倍的價格售出了該項目。該開發商利用這筆資金再投入到了其他的商業項目中,按照「上海城」模式繼續操作。

這樣的案例和項目操作模式在上海及周邊地區很常見,一個成功的商業項目最終或是通過融資上市出售一部分股權或是整售來取得收益和再度發展所需的資金,無論最終通過什麼什麼渠道獲得收益,開發商們在最初操作該項目時追求的都是長期效益而並非靠售賣商舖來解決一時的燃眉之急,所謂的看問題的高度決定了最終的結果。

面積 分割 商舖 銷售 是高 高瞻 遠矚 還是 殺雞 取卵
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香港人搶購泰國住宅 都是高房價產生的擠出效應

來源: http://www.yicai.com/news/5021702.html

香港寸土尺金的地價令很多人蝸居於狹小逼仄卻價格高昂的公寓,樓市泡沫和房價的壓力讓更多的香港人開始考慮添置海外物業。近年來東南亞國家如泰國、新加坡等地被港人列為海外置業的首要目標,泰國長期以來為眾多香港投資者所熟知,加上巨大的價格優勢,其住宅項目無一例外引發港人的搶購狂潮。

近日泰國最大公共交通運營商BTS集團和泰國房地產開發商Sansiri合作的最新住宅項目THE LINE Asoke-Ratchada在香港舉行推介會。該項目位於曼谷新核心商業區內,因為地理位置和交通條件的便利,目前已有超過1000位買家登記參加下個周末的展銷會。

該項目在香港的獨家代理商、帝皇地產和亞洲銀行家俱樂部首席執行官賴遠方稱,新項目此次將面向香港買家銷售100-150個單位,約占單位總數的21%-31%。據以往經驗,他預測參加兩周後公開發售會的買家將會超過2000人,競爭將十分激烈。

地產商Sansiri的創始人及行政總裁Apichart Chutrakul談道,去年兩家公司曾合作推出多個住宅項目,在市場上引發極大回響,所有單位都在推出的第一天全部售罄,總價值超過29萬美元。它們吸引了不少海外買家青睞,據公司統計,這些項目的海外買家占10%,當中超過一半的買家來自香港地區。

數據顯示,2015年兩家公司合作的項目THE LINE Jatujak-Mochit和THE LINE Ratchathewi中,香港買家的投資比例分別占項目總值的10%和14%。關於這次的新項目,雙方預計香港買家的投資額將達1400萬美元,占項目總值的20%。

港人在泰投資有著很長的歷史,對泰國市場十分了解,這使得BTS集團、Sansiri公司和其旗下項目被香港投資者所熟知。Chutrakul表示,集團將海外業務的重點放在香港是因為他們希望能成為國際化的發展商。香港是他們海外最大和最優質的市場,他們將提供層數最好的單位供香港買家選擇。面對大中華地區的潛在市場,Chutrakul說,公司有在有在中國銷售相關項目的計劃,將來也會增加中國市場的投入力度。

Chutrakul指出,公司良好的聲譽是其銷售業績十分理想的重要原因,交樓時單位的實際情況往往能夠符合業主的預期,甚至超出預期,這是其他項目做不到的。此外,物業臨近交通樞紐,突出的設計、貼心的售後服務,以及豐厚的投資回報,都是吸引投資者的主要原因。此外,此次新項目的物業租賃回報率將高達6%。

賴遠方認為,雖然目前中國對海外資產的管控較為嚴格,香港投資者更容易進行海外投資。但從旅遊業的趨勢可以預測,若幹年後泰國將會成為中國人投資的熱門目標,屆時相關價格也會顯著上升。

Chutrakul介紹,泰國政府對於外國資金購房政策較為寬松,每100個單位中最多能銷售給外國人49個單位。外國買家可以擁有房子的產權,但是不能擁有土地所有權。關於今年的項目規劃,Chutrakul稱,包括THE LINE Asoke-Ratchada這一目標群體主要為CBD上班族的高層公寓在內,今年集團將與BTS公司繼續合作推出5個位於曼谷主要交通沿線的新項目。

據悉,這一新項目將於6月11至12日在香港萬豪酒店進行全球公開發售,屆時買家可於現場或透過電話等渠道進行認購,此次發售實行先到先得制。該項目單位售價為110萬港元(14.2萬美元)起,每平方米單價將於本周末公布。

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財稅專家:“年收12萬是高收入要加稅”純屬謠言

國務院近期印發的《關於激發重點群體活力帶動城鄉居民增收的實施意見》表示,進一步發揮稅收調節收入分配的作用。健全包括個人所得稅在內的稅收體系,逐步建立綜合和分類相結合的個人所得稅制度,進一步減輕中等以下收入者稅收負擔,發揮收入調節功能,適當加大對高收入者的稅收調節力度。

在信息傳播過程中,“高收入者”被替換為“年薪12萬以上”,“稅收調節”被替換為“加稅”。“年收入12萬元以上被稱為高收入群體,要加稅”的假消息在多個公眾號和朋友圈廣泛流傳。

但是,財政部、稅務總局多個專家表示,年收入12萬元以上只是自行申報個稅的標準,從來不是界定中高收入的界限。個稅修正案等多個文件中並未明確表示高收入群體是指年薪12萬以上的群體。而“12萬以上是高收入”純屬誤讀和推演。

專家表示,網傳的“個稅要分三步走”,也是空穴來風。國家確實會通過分步走的方式,逐步達到改革目標,但具體方案還未確定。

2005年國務院修改《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》時,規定“年所得12萬元以上的”、“從中國境內二處或者二處以上取得工資、薪金所得的”等情形,納稅義務人應當按照規定到主管稅務機關辦理納稅申報,並且年所得12萬元以上的納稅義務人,要在年度終了後3個月內到主管稅務機關辦理納稅申報。

國家稅務總局在2006年《關於印發<個人所得稅自行納稅申報辦法(試行)>的通知》中也提到, 年所得12萬元以上的個人所得稅納稅義務人,應於納稅年度終了後向主管稅務機關辦理納稅申報。但並未提到,年所得12萬以上屬於高收入群體。

也就是說,只是以12萬為標準進行個稅申報,納入綜合納稅申報的試點,並不是劃分中高收入的標準。網傳的“12萬以上是高收入”是屬誤讀。

記者了解到,國家財稅部門設置12萬元為個稅申報的標準是從便利征管、減輕征收成本的角度來考慮的,自主申報只是個人所得稅的一種征收方式,在世界各國也是通行做法,這麽規定只是為了堵塞征管漏洞的需要,並沒有任何加稅的意思。

此外,根據現行《立法法》規定,稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度只能制定法律,也就是說,只能通過全國人大及其常委會決定,國務院無權作出所謂的“加稅”決定。

財稅 專家 年收 12 萬是 是高 收入 要加 加稅 純屬 謠言
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同樣是高口碑電影 《天才槍手》距離《摔跤吧!爸爸》還有多遠?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/1023/165673.shtml

同樣是高口碑電影 《天才槍手》距離《摔跤吧!爸爸》還有多遠?
文創資訊 文創資訊

同樣是高口碑電影 《天才槍手》距離《摔跤吧!爸爸》還有多遠?

《天才槍手》好評如潮 卻難成票房爆款?

來源 | 文創資訊(ID:chuangyiyun

文 | 任珊

繼《摔跤吧!爸爸》和《看不見的客人》之後,又有一部非好萊塢引進片收獲了如潮的好評,那就是泰國電影《天才槍手》。截止到目前,該片的爛番茄新鮮度高達100%,IMDB評分高達8.3,豆瓣也給出了8.3分的好評。

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10月13日,《天才槍手》登陸內地院線。僅僅用了3天,該片就攬下了過億的票房,刷新了泰國電影在中國的票房紀錄。但從《天才槍手》第二周的表現來看,票房走勢明顯放緩,目前票房尚未超過2億,恐怕難以複制《摔跤吧!爸爸》的票房奇跡。

同樣是高口碑的批片,《摔跤吧!爸爸》能夠憑借高口碑實現票房逆襲,在內地狂攬12.99億票房,躋身年度票房十強。《天才槍手》卻難以複制這樣的票房神話,這是為什麽呢?

《天才槍手》好評如潮 卻難成票房爆款?

剛剛上映3天,《天才槍手》就斬獲了過億的票房,輕松打破了泰國電影在國內保持的票房紀錄。這不得不引發觀眾的聯想,難道這部電影將成為下一個《摔跤吧!爸爸》嗎?

《天才槍手》根據2014年轟動一時的亞洲考場作弊案改編,講述的是了天才學霸利用高智商幫同學作弊,從中牟取暴利的故事。這個題材看似小格局,卻拍出了諜戰片般的緊張刺激感。明快的節奏、淩厲的剪輯,恰到好處的配樂,讓該片把作弊戲拍出了行雲流水的感覺,驚心動魄的觀感比起近些年多數的盜匪片也是有過之而無不及的。

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影片中的作弊方式設計得非常巧妙,利用彈鋼琴的手勢來傳遞信息,在條形碼中暗藏答案等作弊手法,兼具娛樂性與可看性,讓觀眾看得瞠目結舌。影片中的三場重點作弊戲,從格局到作弊的難度和方法都不斷地升級,作弊人數從一個人到整個班,再到最後的隔海作弊,其觀感像是從校園電影切換到了好萊塢間諜片,令人拍案叫絕。

當然,這部電影不僅講述了一個精彩的故事,也擊中了泰國的教育體制和貧富差距等社會痛點。影片的主角設定為兩類人——貧窮天才和富有蠢蛋,貧窮天才在發現學校的陳腐黑幕後,想要通過作弊賺錢的方式,對抗世界的不公,最終卻只能向現實妥協。曾被他們幫助的富二代們,最後卻穿著考試滿分的T恤開香檳慶功、狂歡,這不得不引發觀眾的深思。

無論是從題材、劇情、制作水準或者口碑來看,《天才槍手》都可以被稱為一部“神作”。但相較於爛番茄100%,豆瓣8.3分的高口碑,該片的票房並非盡如人意。前三天攬下1億票房後,《天才槍手》的票房增速明顯放緩。上映近1周,票房仍不足2億。

就目前來看,《天才槍手》恐怕很難複制《摔跤吧!爸爸》的票房奇跡,票房落點可能會在3-5億之間,難以成為現象級爆款。不過,對於一部僅需50萬美金購入的批片來說,這樣的票房已經是相當可觀了。

“天才槍手”不敵“摔跤爸爸”,背後有何原因?

同樣是非好萊塢引進片,《摔跤吧!爸爸》能夠攬下12億票房,《天才槍手》卻很難複制這樣的票房神話,這是為什麽呢?文創資訊認為,主要有以下三個原因——

1、題材上的局限性:作弊題材受眾有限

《天才槍手》之所以能夠吸引觀眾,主要是在於別出心裁的題材。當國產青春片還在墮胎、出國、三角戀的輪回中感慨青春逝去的時候,這部電影選擇了一個另類的視角——通過考場作弊來講述青春故事,給觀眾帶來了耳目一新的感覺。

然而,考場作弊這個獨特的題材,註定了《天才槍手》無法成為一部合家歡電影,只能受到小眾範圍內的追捧。畢竟作弊並不是值得宣揚的行為,很難引發大規模觀眾的價值認同。尤其是對於追求“教育意義”的中國家長來說,僅僅看到這個片名,恐怕就很難說服自己帶著孩子走進影院。

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相較之下,《摔跤吧!爸爸》屬於體育競技題材,講述的是身為前著名摔跤手的父親訓練兩個女兒摔跤,最終拿下世界冠軍的故事。影片的節奏松弛有度,有溫情有喜劇有燃點,屬於合家歡題材。對中國觀眾來說,影片中展現出的“愛拼才會贏”的勵誌態度,以及永不放棄的體育精神,都很容易引發中國觀眾的共鳴。

另一方面,《天才槍手》雖然拍出了諜戰片的既視感,本質上仍然是一部青春片。近幾年,在大量國產青春片的“狂轟濫炸”之後,國內觀眾普遍對這種類型的電影產生了審美疲勞,客觀上影響了《天才槍手》的票房發揮。

2、主演上的局限性:缺乏知名主演的人氣帶動

與《天才槍手》相比,《摔跤吧!爸爸》有一個先天的宣傳優勢,那就是影片主演阿米爾·汗。

阿米爾·汗被稱為“印度劉德華”,除了樣子同樣俊俏、年齡相近外,也是中港臺知名度最高的印度明星。在《摔跤吧!爸爸》之前,他主演的《三傻大鬧寶萊塢》和《我的個神啊》,都在國內斬獲了超高的口碑。對於中國觀眾來說,阿米爾·汗已成為了某種“佳片保障”。有了這位知名演員的人氣加持,《摔跤吧!爸爸》很快就引起了觀眾的註意。

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相較之下,中國觀眾認識的泰國演員本來就不多,《天才槍手》的主演又全都是生面孔,很難引發普通觀眾的關註。由於缺乏知名演員的人氣帶動,《天才槍手》在上映前並沒有多少知名度。直到上映之後,該片的口碑在網上擴散開來,才能進一步激發觀眾的觀影熱情。

3、格局上的局限性:對社會弊端的批判淺嘗輒止

《摔跤吧!爸爸》不僅僅是一個簡單的勵誌故事,這部電影最可貴之處在於揭露了印度的性別歧視問題。印度是一個性別不平等的國家,女性被嚴重歧視,童婚盛行。正如片中表現的那樣,如果男主角馬哈維亞不把女兒培養成摔跤手,她們也會成為性別歧視的犧牲品。

針對性別歧視問題,《摔跤吧!爸爸》給出了自己的答案——想要告別歧視,女性首先要自己覺醒,通過努力改變自己的命運。在印度的社會背景下,影片中大女兒獲得的金牌有著更深刻的意義:女性不再是柔弱的被施暴的對象,她們也可以憑借自己的力量爭取到榮譽。

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《天才槍手》同樣是借助影片中的故事揭露社會弊端,立意和格局卻不及前者。該片雖然涉及到了教育制度的弊端和貧富差距等社會問題,但並沒有對其進行深入的探討,而是把更多的精力用在了講述緊張刺激的作弊故事上面。

尤其是在影片的結局中,小琳選擇“棄惡從善”,放棄了作弊行動。當然,這是出於“政治正確”的需要,畢竟作弊行為本身不具有正義性,不值得也不應該被提倡。但是在放棄了錯誤的反抗方式之後,主角並沒有去尋找更具正義性的反抗方式,而是選擇了向命運低頭,這使得影片對社會弊端的批判僅僅停留在表面,顯得有些虎頭蛇尾。

天才槍手
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同樣 是高 口碑 電影 天才 槍手 距離 摔跤 爸爸 還有 多遠
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大熱的九價HPV疫苗:效用是高的,但防癌還未有定論

坐飛機去中國香港或韓國接種九價HPV疫苗的人們,很快可以在家門口接種了。

4月28日,國家藥品監督管理局(下稱“國家藥監局”)有條件批準用於預防宮頸癌的九價人乳頭狀瘤病毒疫苗(即“HPV疫苗”)上市。九價疫苗適用於16至26歲女性接種,采用三劑免疫接種程序。

5月2日,重慶智飛生物制品股份有限公司(300122.SZ)發布公告稱,已與美國默沙東公司(Merck)簽署補充協議,確認獲得了默沙東九價HPV疫苗在內地市場的進口、經銷和推廣權。

默沙東方面在接受第一財經采訪時表示,“當前,我們正在與公司內外部相關方緊密合作、協調資源,逐步推進九價HPV疫苗在中國內地的上市銷售進程,力爭讓中國內地女性盡早擁有更多HPV疫苗的選擇。”

宮頸癌是目前人類唯一一個找到明確原因、可“消滅”的癌癥。全球已上市的HPV疫苗有二價、四價、九價三種,“價”代表了疫苗可預防的病毒種類。

被追捧的九價HPV疫苗在內地的上市已指日可待。

但是,專家對第一財經記者表示,這一疫苗到底能不能預防癌癥,臨床試驗的結果需2020年才能揭曉。對於HPV疫苗仍需理性對待。

並不是所有的HPV都致癌

宮頸癌是全球婦女中僅次於乳腺癌的第二位常見惡性腫瘤,在發展中國家則是婦女最常見的惡性腫瘤。在中國,宮頸癌每年新發病例約為15萬,死亡人數約5.3萬,約占全部女性惡性腫瘤死亡人數的18.4%。可見宮頸癌是危害我國女性健康與生命的重要疾患。

事實上,並不是所有的HPV都致癌,人類可以預防,但是不至於恐慌。

“感染HPV,有點像一個人得宮頸的‘感冒’,小感冒過了就自己好了。如果一個女性有性生活,超過80%都會感染HPV病毒,但是絕大多數病毒在一定時間內會排除,最終發展為宮頸癌的幾率只有十萬分之一。” 原衛生部副部長、婦科腫瘤專家曹澤毅教授近日在國家藥監局舉行的媒體座談會上表示。

HPV即人類乳頭樣瘤病毒,家族極為龐大,擁有一百多種亞型的家族成員。但是並不是所有的亞型都能導致宮頸癌,只有HPV16和HPV18這兩個亞型最為高危,70%以上的宮頸癌、80%的肛門癌、60%的陰道癌、40%外陰癌都與這兩者關系密切。

而事實上,即便感染了HPV,與宮頸癌的發生,仍然距離很遠。

原衛生部疾病預防控制局癌癥早診早治專家委員會副主任委員與子宮頸癌專家組組長喬友林表示,事實上,感染HPV的女性不一定最終會患上宮頸癌, 超過90%的病毒隱性感染後會被抗體清除掉,不會引發宮頸癌。只有長期持續感染HPV病毒,才會發生癌前病變,再發展到宮頸癌,這個過程通常需要10多年時間。而持續感染的比例不到10%,發展成宮頸癌的不到1%。

“並不是一沾上HPV病毒,就會得宮頸癌! (它們)多半自動離開!”北京協和醫院婦產科主任醫師譚先傑表示,“只有長期的、持續的、高負荷的親密接觸,才會引起宮頸的癌前病變和宮頸癌。但是,如果身體免疫能力下降、環境適宜(多個性伴、不潔性生活),HPV病毒就會定居了。”

即使如此,也不是必然致癌。從感染HPV到癌變,至少需要5~10年的時間,在這期間,只要進行宮頸篩查仍然可以戰勝HPV。

“早期發現很重要,所以在沒有疫苗的情況下,一生只需要對宮頸進行7次篩查,就可以防止宮頸癌的發生。事實上,更為重要的是要宣傳性衛生教育。如果從小養成好習慣,每天清潔一次,一半的HPV病毒就可以消滅。衛生習慣的改善,對所有的癌癥和疾病,都有積極作用。同時,良好的衛生習慣能提高免疫機能,HPV的清除率也會相應提升。”曹澤毅表示。

除此之外,在WHO(世界衛生組織)的三級預防中,篩查與疫苗同樣重要。

南方醫科大學南方醫院組織收集的中國部分地區(19個省市48個地區)宮頸癌臨床診療的數據顯示,中國宮頸癌的分布主要集中在中西部地區,農村高於城市、山區高於平原。從大數據來看,宮頸癌患者以農村人口居多。25547例宮頸癌患者中,農村患者占16483例(64.5%),城市患者占 9064例(35.5%)。

數據來源:中國大陸13年宮頸癌臨床流行病學大數據評價(中國實用婦科與產科雜誌)

南方醫科大學南方醫院婦產科劉萍分析認為,農村之所以發病率高,也一定程度上反映了我國城市和農村婦女參加宮頸癌篩查的不均衡性。

譚先傑強調,無論接種二價疫苗、四價疫苗還是九價疫苗,接種疫苗後仍然需要定期篩查。

“原因很簡單,現有疫苗,包括九價疫苗並不能預防所有的高危型HPV,可能還有一小撥高危型HPV目前沒有得到鑒定確認,當然更沒有針對性疫苗。”譚先傑說。

低價還是高價

隨著HPV疫苗預防宮頸癌的作用越來越被醫學證明,疫苗的價數也越來越高。但是不管高價還是低價,都不能把防癌的任務全部交給它。

“現有疫苗經過臨床驗證,可以產生抗病毒抗體,可以顯示降低癌前病變(HSIL)的發病率。不過,疫苗能不能預防宮頸癌,這個結果到2020年才能揭曉。”北京大學一醫院宮頸病變診療中心副主任趙健對第一財經表示,“所以現在這個疫苗不能叫宮頸癌疫苗,也不能稱之為抗癌疫苗,只能叫HPV疫苗,所以打完疫苗仍需要定期篩查。”

4月29日,國家藥監局在官網上對此做進一步說明:HPV疫苗是預防由高危型HPV病毒感染引起的宮頸癌,不是針對已經患癌的患者,所以稱它為抗癌疫苗是不確切的。

“大家會不會這樣認為:疫苗的價位每增加一價,保護效果也增加一個數量級?事實上不是這樣的。HPV疫苗保護效果並不是疊加的,HPV疫苗二價/四價的保護率在鱗癌達到84.5%,疊加另外五種型,在鱗癌只能上升7.7個百分點的保護,在腺癌從62.6%的基礎上也只提升7.6個百分點的保護。九價HPV疫苗不是疊加,是小小的累積作用,是錦上添花,要正確對待。”趙健表示。

國家藥監局在其官網上也明確指出了三種HPV疫苗的不同:二價疫苗,可以預防HPV16和HPV18型病毒感染。國際研究數據顯示,超過70%的宮頸癌都是由這兩種病毒引起的。四價疫苗可以預防6、11、16、18型HPV感染。二價適用於9至25歲的女性,四價適用於20至45歲女性。九價疫苗是針對HPV6、11、16、18、31、33、45、52、58九種亞型,國際研究數據顯示,九價疫苗能預防90%的宮頸癌。

利用國外臨床數據,有條件上市

九價疫苗審批速度之快,在中國藥品審批歷史上史無前例。

“收到九價HPV疫苗進口註冊申請後,國家藥監局將其納入優先審評程序,多次就產品在境外臨床數據及上市後安全監測情況與企業溝通交流,並基於之前四價HPV疫苗獲批數據的基礎,有條件接受境外臨床試驗數據,與境外臨床數據相橋接,在最短時間內,有條件批準了產品的進口註冊。同時,國家藥監局要求企業制定風險管控計劃,按要求開展上市後研究工作。”國家藥審中心專家表示。

2017年12月,原國家食品藥品監督管理總局發布《臨床急需藥品有條件批準上市的技術指南(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)。其中規定,“根據早期或中期臨床試驗數據,可合理預測或判斷其臨床獲益且較現有治療手段具有明顯優勢,允許在完成確證性臨床試驗前有條件批準上市”屬於“有條件上市”情形之一。

由此,九價宮頸癌疫苗的審批坐上了火箭,從4月20日提出申請到批準,只有8天。

事實上,作為有條件上市的九價宮頸癌疫苗,也面臨隨時被撤市的可能。

《征求意見稿》已經明確指出,在以下情況下,藥品監管機構可撤銷已經獲得的有條件上市許可:要求證實產品預測臨床獲益的試驗未能證實該獲益;其他證據證明產品在使用條件下未顯示安全或有效;申請人未能盡職開展所需的批準後藥物試驗;申請人傳播與產品有關的虛假或誤導性宣傳資料。

無論是藥品還是疫苗,依然存在種族差異——這是每個國家都有自己的藥品審批中心存在的理由。利用國外臨床數據的九價HPV疫苗,存在隨時被收回許可的風險。

“我們將嚴格遵照相關監管部門要求,制定風險管控計劃,開展上市後研究工作。一旦有更多確切信息,我們將及時公布。”默沙東如此回複第一財經。

大熱 熱的 的九 九價 HPV 疫苗 效用 是高 高的 防癌 未有 定論
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=263386

對比Groupon 買的呢項業務,中國鐵聯傳媒(0745)業務的價格是高得離譜

1 : GS(14)@2011-12-11 11:16:42

人地是全美國,他那個得香港,我想不通為何這樣貴,痴線

http://news.imeigu.com/a/1323411096519.html
有消息称Groupon对硅谷创业公司Clever Sense的收购谈判进入最后阶段。Clever Sense是Alfred这款“管家”应用背后的公司(于2008年成立,至今已经募得约150万美元的资金),该应用能根据你的口味偏好推荐餐厅和活动。Clever Sense拒绝评论此事,Groupon尚未答复。

Alfred和Yelp等其它推荐引擎不同的地方在于,它专注于用尽可能少的点击就能生成推荐——基于时间、以前去过的餐厅及其它因素,它能在一两次点击之内就给你推荐一个吃午饭或喝咖啡的地方。(对该应用的详细介绍请点击)

考虑到这一点,Groupon要收购它就不足为奇了:Alfred能帮Groupon把新餐厅介绍给用户(想必是正在搞促销的餐厅)。Clever Sense背后的科技可远不止这些——该公司曾讨论除协同过滤法(查看和你类似的用户,给出推荐),还使用基于模型的学习法(为每个用户建立独一无二的偏好描述)。Alfred在iTunes上有超过1000条评论及超过4星的评级,这种机器学习法似乎挺靠谱。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20111121570_C.pdf
代價
根據買賣協議條款,代價690,000,000港元將以下列方式支付:
1. 於完成後通過促使本公司向賣方或其代名人發行可換股優先股,以支付490,000,000 港元;及
2. 於完成後通過向賣方或其代名人發行承兌票據,以支付200,000,000港元。代價乃經本公司、買方與賣方公平磋商後釐定,並經參考(包括但不限於)獨立專業估值師豐盛評估有限公司所編製對目標公司之初步估值,而據此,目標公司於二零一一年九月三十日之市值約690,000,000港元。

主要業務活動及業務計劃
目標集團現時透過流動設備及在零售連鎖店網絡的液晶顯示器及平板屏幕數碼媒體網絡在香港提供廣告及增值服務。
...
借助Tera Age在技術方面之專業知識,FingerAd將率先透過以香港餐飲業為對象的流動解決方案提供廣告及增值服務。目前。將予提供之主要解決方案為Dining App。Dining App不僅為一套軟件,更是餐飲業之全新平台,方便業界為其業務作市場推廣及促銷,且與客戶保持聯繫。Dining App結合流動及雲端運
算技術,包括三個主要組件,分別為Apple iOS 及Android適用之流動應用程式(Mobile App)、系統管理工具(System Administration Tool)及內容管理系統(Content Management System,「CMS」)。Dining App將用作各餐廳的個人化Mobile App,消費者可從蘋果的App Store、Android Market或超鏈結下載。消費者將Dining App下載至本身之流動設備後,將能夠存取餐廳的位置及聯絡資料等主要資訊以及餐廳菜單等其他特別資訊。Mobile App顯示之所有資訊由餐廳透過CMS管理,餐廳可不時自行更新其菜單。利用Dining App創建的平台,FingerAd亦可提供增值服務,協助各間餐廳及零售商向目標顧客推廣本身的服務及產品。Tera Age將負
責Dining App之維修及技術運作。市場上之大部分可供零售商使用之流動應用程式乃透過聘用軟件開發商開發成整套承包工程,初期成本平均來說對衆多餐廳而且甚為高昂。相反,Dining App並不需要各餐廳推出個人化流動應用程式時付出任何重大初期投資。FingerAd將按月費或按使用率就Dining App服務向餐廳及零售商收取費用。餐廳由此可以實惠的月費使用Dining App服務與顧客保持聯繫。Dining App服務已於二零一一年九月十五日推出。為創造市場知名度以及加快市場滲透,FingerAd為新用家提供免費試用期。因此,於本公佈日期,Dining App服務並無錄得收益。


我自己不明白估值師的作用去了哪?
2 : GS(14)@2011-12-11 11:18:20

根據賣方提供之目標集團之業務計劃:
– 因智能電話市場之蓬勃發展,流動應用程式將為各行各業創造全新媒體平台以實現其創新意念;
– Dining App乃基於Tera Age各項內部開發技術(包括雲端計算、數據管理及流動平台)開發而成;
– Dining App包含之特徵及功能載於上文「主要業務活動及業務計劃」一節;
– 流動平台連同連鎖店集團之數碼媒體網絡為廣告客戶提供全面網絡;
– 目標集團能夠基於常規認購費用,以低設定成本為各餐廳及零售商提供個人化流動應用程式;
– 傳統廣告渠道難以衡量其有效性。然而,商戶可利用流動應用程式之通知功能,透過程式內置的廣告橫額直接向目標顧客發送信息或推廣產品,而此方式之結果乃完全可以計量;
– 香港飲食業具有巨大市場。供著名餐廳如米芝蓮星級餐廳使用之Dining App將對顧客有無窮吸引力;
– 目標集團將複製業務模式並應用於香港其他行業之零售商甚至擴及中國市場。

經考慮(i)上述之業務計劃;(ii)透過網絡媒體列登之廣告快速增長及越趨重要;(iii) 智能電話及平板電腦於香港及中國廣泛使用;(iv)上文「有關目標集團之資料」一節所載Dining App之特徵及功能以及(v)上文「代價」一節所述與目標集團估值相關之業務預期,董事認為目標集團之業務具有龐大潛力。

我都唔明點解囉,如果呢個是業務值6.9億的話,那個至少20億美元
對比 Groupon 買的 的呢 呢項 業務 中國 鐵聯 傳媒 0745 價格 是高 高得 離譜
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276845

蔡東豪:「投資銀行其實是高啤打的職業。」

1 : GS(14)@2012-02-29 22:40:01

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120229/60280
「投資銀行其實是高啤打的職業。」
著名財經書籍作者William Cohan

以啤打(Beta)來形容股票是指跟隨市場同步的程度,高啤打指股票隨着市場大幅波動。
根據彭博資訊,2011年20萬在華爾街投行工作的人被炒,當中有4萬是身居要職。
這些前MD前VP被炒後生活不好過,因為他們在投行累積的經驗,在其他行業不大適用。投行工作性質大都是單單清,在短時間內專注做好一單刁(Deal),可是大部份其他職業的性質具延續性,屬細水長流。
更大問題是心理障礙,投行人食慣大茶飯,習慣了高人一等的地位,失業後不容易接受另一種身份,繼續活在虛擬的投行世界中。
金融海嘯的後遺症,是製造了一大批被投行辭退的人,當中不少是年輕人,這些人日以繼夜地工作,生活圈子細,以為投行就是他們的世界,他們淺嘗過紙醉金迷的氛圍,但未搵夠上岸。
可肯定的是,他們永遠不可能再找到好像昔日投行這麼豐厚的待遇。

蔡東豪
蔡東 東豪 投資銀行 投資 銀行 其實 是高 高啤 打的 職業
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=278016

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