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最牛的咖啡是星巴克,比星巴克更牛的是國貿房東!

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6月底,北京苦夏的一個夜晚,位於東三環國貿一期的星巴克悄然搬家。作為在華擴張的第一站,星巴克國貿一期店為何「出走」引發關注。

對此,多位業內人士分析稱, 星巴克經營14年的國貿一期店的關閉背後,CBD區域飆漲的租金是罪魁禍首。7月2日,星巴克相關負責人向《華夏時報》記者證實,國貿一期的星巴克門店已遷至國貿三期,但對於是否因高房租搬遷,該負責人不願回應。

隨著房地產市場在近年日益升溫,對實體經濟的擠壓開始凸顯。高昂的租金正讓商業連鎖企業寢食難安,星巴克注定不是最後一家。記者瞭解到,從今年開始,國內首批外資連鎖店租約合同面臨到期,零售業或將迎來關閉潮。誰是下一個「星巴克」?

房租逼走星巴克?

針對京城CBD持續飆漲的租金,星巴克無奈選擇了妥協。

7月2日,記者來到國貿一期發現,原星巴克店面已經人去樓空,不過原來舊址的輪廓還存在,而原來標有星巴克字樣的店面也被黑色的油布圍了起來,背景板上印著「GOYARD」字樣。不難發現,原來的星巴克店將被這家成立於1853年的法國老牌奢侈品箱包設計生產製造商所取代。

相關資料顯示,成立於1999年1月的星巴克國貿店是星巴克內地首家門店,身處北京市最繁華的商業中心。北京國貿一期門店對星巴克和很多中國顧客而言有著特殊的意義,對於星巴克而言,這是其在中國蓬勃發展的起點,對於北京建設CBD伊始擁入的那批奮鬥者來說,這家店也是其青春時光的見證。

「西南角的星巴克是此前一個週末晚上搬走的,此前並不知道它搬遷的消息。」國貿一期的諮詢台服務人員告訴記者。而對於星巴克的搬遷,國貿一期的一位商戶顯得很淡然,對記者說,「星巴克走了,肯定有新的品牌進來,近幾天一直看到有人在裝修。」

7月3日,記者也從星巴克相關負責人處證實,國貿一期的星巴克的確已經搬離,「該門店已經搬遷至國貿三期」,而對於搬遷的原因,該負責人告訴記者,新的三期門店的面積更大,搬遷後的星巴克國貿三期店能夠容納更多的顧客進入門店享受純正的星巴克體驗。

對於星巴克的搬遷,業內資深專家丁利國直言,國貿一期的高額租金已讓星巴克無利可圖,消費者每消費一杯飲料,70%的費用主要用於房租,如果同樣的租金能獲得更大的利潤,就算星巴克搬到稍偏的國貿三期也是值得的。

記者從業內人士處獲悉,目前,國貿商城一期店舖租金月均每平方米每月已經超過1000元而國貿三期的租金平均每天每平方米僅為15元-20元,充斥奢侈品牌的國貿一期的租金價格大約是國貿三期的兩到三倍。

一位接近星巴克的業內人士告訴記者,國貿一期一層商舖的價格已經超過了33元每天每平方米,而北京星巴克最多能承受的最高租金是20元每天每平方米左右,很顯然,國貿的租金已經遠遠超出了星巴克承受範圍之內,國貿一期店的搬遷非常明智。

另據相關統計數據顯示,國貿一期星巴克店年租金及人工成本超過700萬元。而2012年星巴克相關財報顯示,在亞洲地區的平均單店營業額為82.9萬美元,約合人民幣509萬元。就算星巴克在國貿一期的業績超長,所面臨的壓力也非常的大。

採訪星巴克負責人過程中,雖然該負責人一再迴避記者提問的國貿一期店面搬遷是否是高房租的原因,但根據以上數據不難發現,該店面的搬遷與高額的房租確實有不可迴避的聯繫。

除此之外,一位不願具名的咖啡廳董事長對記者直言,「租金能力和每日的營收有直接的關係,以一個150平方米的標準咖啡館來說,如果說每月租金超過5萬,對於我們來說就要考慮一下。」

記者初略計算,150平方米的咖啡館每月5萬租金,折合每天每平方米的價格約11元。該董事長對記者表示,這是一個成熟的咖啡連鎖店所能承受的較高的租金。

以此看來,星巴克中國第一店撤店被外界解讀為高租金「逼遷」不足為奇。

事實上,不光是星巴克,中國餐飲業正普遍陷於「四高一低」(即租金價格高、人工費用高、能源價格高、原材料成本高、利潤越來越低)的困境。

據中國烹飪協會發佈的統計數據顯示,今年1-4月,全國餐飲收入7712億元,同比增長8.3%,近10年來同期數據第一次出現個位數增幅,租金高昂是主要「兇手」。

十餘年前的租約

在一線城市租金飆漲的倒逼下,外資洋餐飲的光環逐漸消退。星巴克從國貿一期搬至國貿三期,成為國際連鎖企業被租金「擠壓」的一個縮影。

星巴克並非國際一線品牌,為什麼商家當初會首選入駐繁華的高端商業圈?

相關資料顯示,在我國加入世貿組織前後,為了將新國貿打造成國際化購物中心,不惜開出多種優惠條件引入國際各大知名品牌入住。

「此前力求打造的商圈的地產商希望招攬星巴克、麥當勞、肯德基等大眾化的國際品牌,是為了更好地吸引其他品牌進駐,同時也是為了吸引一批對這些品牌有追求的顧客『聚人氣』。」丁利國告訴記者,而當初各大商圈引入世界各大品牌最大的代價就是商舖租金,甚至有些商圈推出簽訂長達十餘年的租約合同等優惠政策。

一位當初曾在北京的某商業中心做過招商經理的業內人士告訴記者,2001年的時候,北京某知名商圈為了將該地區打造成知名商圈推出,不惜出低價租金引入某國際連鎖品牌,曾以7元每平方米每天的價格簽訂了長達十幾年的租約合同。並在合同中約定,前兩年房租不變,此後每年以5%或6%的租金累加。

如果按照這張2001年的招商租約,記者計算發現,如果該租約用到今年,其價格也超不過每平方米每天15元,與今年北京高端CBD商圈的平均每平方米每天的租金價格29元的價格相比,真是很划算。

另有相關研究機構統計,2008年以來,北京的寫字樓租金年均增長將近40%,增速達到世界第一。

而英國房產服務公司第一太平戴維斯報告顯示,自2010年以來,北京商舖租金每個月都在上漲,截至2012年年底,北京優質零售物業市場,主要是指高端購物中心首層,平均租金已經達到了864.9元/平方米/月,即近29元/平方米/天,過去六年每年平均漲幅為7%。

高昂的租金正將大眾品牌擠出高端商圈。本報記者在走訪高端CBD商圈的過程中發現,此前曾經金光閃閃的品牌洋餐飲在CBD商圈所享受的待遇已經不復存在。

「現在看來,隨著如星巴克等品牌的市場網絡擴大,稀缺性已經不存在了。」丁利國告訴記者,隨著近年來星巴克、麥當勞、肯德基等國際大眾化品牌的迅猛擴張,此類品牌吸引力正逐步下滑。

據星巴克相關公開資料顯示,星巴克在中國的門店已超過了900家,2015年前要發展至1500家。

優質商舖資源僧多粥少,星巴克國貿一期的店面不會空置太久。一位不願具名的某高端商圈經理告訴《華夏時報》記者,近些年,中國已經成為世界經濟的重要引擎,國際各大品牌各大企業紛紛來中國淘金。一些高端的商圈店舖和寫字樓已經出現了資源緊缺的現象。

「在資源緊缺的情況下,現在我們很少和商戶簽訂3年以上的租約,一般最多簽訂三年,並且優惠政策很少。」該人士告訴記者,目前高端商場再也不需要靠一些連鎖店來驅動客源,因此公司也不會再出現更多的優惠政策。

對此,一位不願具名的業內人士對記者分析稱,星巴克「挪窩」顯示出,雖然房地產帶動了整個經濟發展,但對實體經濟的倒逼擠壓已經逐漸顯現。

「家樂福或成第二」

「隨著首批引入外資企業合同的相繼到期,一線城市或將迎來連鎖店的關閉遷移潮。」丁利國告訴《華夏時報》記者。

商圈店面高企的租金,早已為人所詬病,星巴克並不是個例,這一點在外資商超尤為明顯。

以家樂福為例,這家大型的跨國零售巨頭近年來明顯放緩了在中國一線城市擴張的步伐,因房租等成本的壓力,在過去三年,家樂福至少在國內關閉了6家門店。

「除了星巴克和家樂福外,包括沃爾瑪、7-11連鎖店在續簽合同時,都會考慮租金是否過高等。如果支付高昂租金,企業就難賺錢。」一位不願透露姓名的零售業研究人士對記者說。

實際上,最典型的例子就是太平洋百貨全面撤出北京市場。2011年底,位於北京東三環的盈科中心對太平洋百貨提出上漲租金要求,遭到後者反對從而撤出。

相關資料顯示,10年前,為了能夠招攬大牌商家入駐,盈科中心以低租金為代價招攬租戶。隨著10年租約到期,面對盈科中心上漲租金訴求,太平洋百貨撤出盈科店。

北京昭邑零商管理諮詢有限公司首席諮詢顧問劉暉曾對本報記者表示,前幾年,百貨商場的房租成本僅佔全年營業額的5%,而現在大多數百貨商場的房租成本已經突破10%,大量吞噬企業利潤空間。

另外,有媒體報導稱,受租金上漲影響最大的還包括實體書店。2010年,中國最大的民營書店「第三極」倒閉;2011年7月,北大南門「風入松」倒閉,2011年11月;「光合作用」倒閉……在與沒有租金壓力的網店進行的一場場摧枯拉朽的價格戰中,除了有自己物業的新華書店,幾乎所有的實體書店都成了房租飛漲的炮灰。有數據顯示,2007年以來,全國倒閉關門的民營書店至少有一萬多家。

房地產泡沫開始大範圍影響實體經濟,租金越來越高,星巴克已嚥下一口苦咖啡,誰是下一個「星巴克」?

一位不願具名的業內資深專家對本報記者直言:「很可能是家樂福。」據該人士透露,2014年,家樂福將有一批店面租約到期,能否承受業主大幅提租將是家樂福面臨的一個嚴峻考驗。

據瞭解,家樂福在全國65個城市有219家店面,其中2004年左右開設的店面約40家。根據大型商超10-15年租約慣例,家樂福門店將開始集中面臨新租約問題。

據某媒體調查顯示,對於大賣場來說,按照行業平均水平,可承受的租金範圍在2元至3元/平方米/天,一旦房租超過3.5元/平方米/天的價格已經成為門店所能負擔的紅線,盈利就非常困難。但實際情況是,隨著店面租金的上漲,目前在北京,已經很難在市中心區域找到日租金在3元每平方米以內的商舖了。

可見,如何解決高額的房租問題,已經是擺在家樂福面前的一道必答題。

對此,7月5日,記者致電家樂福相關負責人,該人士稱需向領導核實後再回覆。截至記者發稿,未收到相關回覆。

事實上,近期已經數次傳出「家樂福欲出售中國業務」的消息。雖然家樂福隨即對此消息進行了否認,並強調表示「十分看好中國市場」,但不可否認的事實是,曾經的「商超教父」如今已經掀起關店潮,輝煌不再。

根據家樂福2012年全年財務公告,2012年該集團全年銷售收入為865.58億歐元,同比僅增長1%,創2005年以來最低水平。「粗放式擴張」的後遺症正讓家樂福元氣大傷。2014年,是否真的成為家樂福一道門檻?

一杯苦咖啡,不止是星巴克在飲。


最牛 牛的 咖啡 是星 巴克 比星 更牛 的是 國貿 房東
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