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房地產信託想說愛你不容易之現金流預測 我為PE狂

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所有人都知道現金流是項目安全最重要的保障,項目盡職調查都會作現金流預測,可是大多數預測與真實的距離需要跨過銀河,這其中有預測時點的因素、有融資人信息不對稱因素、有市場變化的因素,當然也有預測者不切實際的原因,這裡我想一點反思。

1、預測時點

對於每個項目我們介入的時點不同(尚未開工、樁基工程、人為分期、主體完工、內裝乃至精裝),必然會導致對項目進程瞭解不同,引發對項目資金使用、銷售安排預測巨大的差異,同時也使得信託資金的匹配性存在問題,甚至導致融資人被動挪用。

2、信息不對稱

對於成熟開發商來說,一個項目在開始準備(至少是開工之時)的建設和銷售進度是由明確的時間節點的,同時對於資金的準備也會有相應的預案。但是通常情況,開發商是不會向金融機構真正敞開心扉,提供這張足以讓你對其未來進行掌控的武林秘籍,畢竟一旦你照「章」辦事,即使你具備靈活性,對於已經習慣用別人錢賺錢和項目間挪用的開發商來說將是痛苦萬分,也就是說你的幸福(安全)是建立在他的痛苦上。

如果我們真的想控制一個項目,就要知道基於建設流程、進度、施工單位及墊資等一系列考量上的資金使用進度表,精確到天有點過分,就到星期吧,靈活性不是沒有,不過要有充分理由。

3、市場變化

國家宏觀政策、貨幣政策、區域市場環境、按揭政策、消費季節性等都會帶來房產銷售的量價變化,一方面對於銷售資金回籠預測產生巨大影響,另一方面對資金的支出使用也會形成變化壓力(墊資變化等)。

這幾年,房地產市場火爆,房產價格上漲的趨勢不變,在對銷售預測中多數人採用銷售率100%,價格市價甚至未來上漲,收入等同現金流的預測方式,可事實未必如此。

首先,我們知道通常情況下,一個地產項目必然有尾盤,而且商服由於受到環境和價格等因素銷售緩慢。當然最可怕的是當調控政策密集出台之時,投資需求被打壓,剛性需求呈現觀望,市場陷入死寂的2011下半年;

其次,目前銀行開發貸偏緊,貸款到位時間明顯滯後;

第三,部分區域房產價格走勢出現滯漲,甚至在三四線城市出現較大幅度下降的區域;

第四,由於監管措施不到位,部分開發商利用高價捂盤、低價轉手自己或第三方、抵賬房等方式錯位現金流等等。

由於可變因素太多,對於銷售的預測難度的確很大,因此在基於大環境基礎上,保守預估銷售現金流入對自身是一種保護。

4、不切實際

目前在現金流預測中,對於銷售進度安排的預測是最不切實際的。最常見的就是三年銷售計劃4:4:2或者5:3:2,而且每季的銷售額呈現平均的局面。

我們都知道,銷售許可證的取得是與投資額、建設進度乃至各地預售政策相關的,同時多數本地開發商都會採用各種各樣的蓄客手段,一般來說一個樓盤在開盤當月內不能銷售推盤數量的50%就意味著失敗,未來銷售也將不容樂觀,可是我們預測中銷售進度呈現的是一個可笑的平滑現金流入。

同樣,在建安資金使用上我們看到也是如出一轍的扯旦,明明承包方的資金呈現節點(開工預付、正負零、年底、主體完工、竣工驗收)數量巨大,過程與進度相關的局面,可是該預測也是一如既往地平滑。

不考慮實際和時間價值的現金流預測表,實際已經成為一個現金流整體平衡測算表,對於具體到季、月的流入、流出失去指導意義,對於信託公司未來監控現金流和發現異常沒有太大作用。一個能夠保障信託資金安全的重要手段,就在大家的忽視中漸行漸遠,甚至成為更加盲目的壓力測試的工具。

真的希望所有人能夠重視起來,以客觀和務實的態度,依據項目的資金使用進度,合理的安排資金來源,保守預估銷售情況,讓現金流預測表能夠成為接近真實的規劃、監控的手段。

說句題外話,對於很多人青睞的壓力測試,真心的不敢冒,不管是單因素還是多因素,都是基於項目本身變化而不是環境變化。記得曾經和一個開發商聊過,為什麼資金緊張卻不降價,人家很中肯的說:

「第一我還要在這個圈子混,第二你以為就我會降價,第三降價損失的是我的真金白銀,和機構打官司還能拖個三年五載」,所以別說降價30%仍能保障我司信託本息這樣的無聊話,。
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