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財經專題:猴年三萬伙新盤吸金發展商為吸客招財 料低市價開售

1 : GS(14)@2016-02-10 13:54:26

【本報訊】猴年一手住宅單位潛在供應維持於超過3萬伙高水平,市況不濟下,市場人士普遍預期發展商推盤要以貼二手市價、甚至低市價一截定價,方有望順利散貨,料二手樓價受壓。當中重災區元朗供應最為龐大,8個項目提供多達5,466伙,而荃灣西鐵站周遭亦到供應高峯期,3個大型新盤涉及4,335伙住宅單位,另外屯門潛在供應亦達1,840伙。至於九龍方面,何文田將有多個豪宅新盤湧現,涉及多達2,674伙,而啟德新發展區亦開始有新盤推出,涉2,924伙,將軍澳南則有多個臨海項目有望推售,涉2,892伙。記者:陳東陽 朱連峰攝影:彭志行 許頌明


■Grand YOHO

《元朗 新地供應多》

元朗區目前仍有現樓項目尚悅及長實(1113)旗下世宙等新盤積存大量貨尾有待市場消化,而猴年海量供應裏頭,新地(016)佔比最多,當中Grand YOHO發展項目屬區內猴年最大型項目。




Grand YOHO擁逾千伙

Grand YOHO鄰近元朗站,第一期早前已入紙申請預售樓花同意書,1,114伙住宅單位2016年底將屆現樓。同系另一個大型項目峻巒目前僅有1A期經已開售,往後期數仍有大量單位有待推出,當中1B及1C期涉665伙。區內另一個較受矚目的項目嘉華(173)與信置(083)合作的朗屏站新盤朗屏8號,與Grand YOHO同為西鎳鐵沿線項目,4座大樓提供912伙,一房及兩房細戶佔項目單位總數逾半,惟朗屏8號預計落成日期為2018年初,樓花期較Grand YOHO長。同樣主打上車單位的元朗東頭德業街映御,2幢樓宇提供523伙。洋房方面,新世界(017)唐人新村項目柏巒將屆現樓,51幢洋房面積由2,834到4,278方呎,戶戶連私家花園,大部份屬五套房設計。百利保(617)及同系富豪酒店(078)唐人新村丹桂村路項目,分層住宅部份尚築去年經已一炮沽清,洋房部份富豪.悅庭36幢洋房則有望於猴年應市,遠展(035)同樣於丹桂村內有洋房項目發展中。二手造價方面,元朗站周遭樓齡較新的YOHO Town及YOHO Midtown,同由新地發展,近期實用呎價分別約1.13萬及1.15萬元,而位置略遠、鄰近元朗工業區的采葉庭,近期平均實用呎價不足一萬元。中原杜官賜指,YOHO Midtown有約170個二手放盤,最平兩房戶1座中層A室叫價550萬元,而YOHO Town入場戶3座中層C室叫價438萬元。至於朗屏站周邊較巨規模的屋苑要數至公園南路及公園北路一帶,例如御豪山莊、御景園、柏麗豪園、翠韻華庭、御庭居等。其中伙數較多的朗庭園,近期成交呎價約9,458元,而樓齡較新的翹翠峰,近期造價約8,328元。


■Mount Nicholson

《山頂 挑戰新高價》

農曆新年後多個新盤搶閘推出,當中由會德豐(020)與南豐合作的山頂「百億地王」聶歌信山道8號Mount Nicholson,被視為猴年全港最貴重新盤之一,料隨時開賣,看看能否在逆市下為樓市沖喜,再創天價,打破同區新盤目前最高呎價逾11萬元紀錄。




聚焦Mount Nicholson

山頂供應向來少,今年可供發售的全新盤只有Mount Nicholson,由19幢洋房及48伙分層物業建成,提供67伙,有指是山頂近20年最大規模物業。為凸顯樓盤的矜貴,富豪如欲參觀示範單位,據知也須接受發展商「驗身」,即查身家。例如要求睇樓人士提供「住邊」、「咩嘢人」、「有幾多物業」及「公司做邊行」等資料。據聞不少超級富豪已獲接待參觀現樓。據聞發展商希望首批推出小量洋房,不但要打破目前全港洋房呎價之紀錄,甚至挑戰全球洋房之紀錄。但發展商曾表示,Mount Nicholson價錢目標不是挑戰新高,而是會參考山頂物業水平。新地(016)同區加列山道Twelve Peaks售出的4幢洋房,成交呎價10.4萬至11.9萬元。Mount Nicholson的19幢洋房,實用面積約6,000至1萬方呎。至於48伙分層戶,實用面積約4,200至4,500方呎,一梯一伙,私隱度高。太古地產(1972)的東半山OPUS(傲璇),共12伙分層戶已沽清,呎價7.1萬至9.5萬元。會德豐與南豐於2010年以104億元投得該地皮,每呎樓面地價3.2萬元。樓市下滑,山頂豪宅能否再次締造神話,拭目以待。事實上,過去半年豪宅有追落後之勢,頻頻逆市錄得新高價。例如恒地(012)西半山天匯46樓(又稱88樓)A室頂層複式樓王,去年底以5.9476億元易手,呎價103,762元,成交金額及呎價均貴絕全亞洲。


■前北角邨項目

《北角 三盤大混戰》

今年市區不乏供應,港島北角或爆三盤搶客混戰。當中新地(016)於2012年以當年筍價69億元、每呎樓面地價不足7,700元投得的前北角邨地王,發展商於上月已入紙申請預售樓花,年內開售。




前北角邨項目提供細戶

港島區今年潛在供應有4,389伙,主要集中在港島東區,有2,913伙,佔港島全年供應的66%。北角三盤涉及1,713伙。除了新地的前北角邨地皮外,長實(1113)的油街及新世界(017)的Fleur Pavilia亦有機會在今年開賣。新地今年將會推出多達14個新盤,涉及逾6,000伙,當中較矚目的樓盤非前北角邨臨海地皮莫屬。新地副董事總經理雷霆曾表示,市區臨海地皮難求,形容這類土地集團「真係唔捨得賣,唔係個個東環(意思是全數推出發售)」,言下之意是不會平賣,及大有可能會沿用新地常用的「即牙膏」慢慢賣策略。北角邨地皮會分兩期推出,第一期涉約355伙已申請預售樓花同意書,計劃第三季開售。單位間隔由開放式及四房戶,並提供小量面積不足300方呎細戶。現時樓市逆轉,市場關注新地如何定價,其定價勢成後市指標。新世界的北角半山柏傲山於2014年開售時首批均價每呎約2.5萬元,其後越賣越貴,最高成交呎價逾4.6萬元,累售逾300伙。北角區兩個臨海主屋苑包括和富中心及城市花園,現平均呎價約1.3萬元。


■傲瀧

《西貢 傲瀧快推售》

多年未有大型新盤推售的西貢區,自去年底信置(083)率先推出逸瓏園後,市場預期今年將輪到新世界(017)推售清水灣半島項目傲瀧。傲瀧位於清水灣道663號,鄰近香港科技大學,總地盤面積約72萬方呎以低密度形式發展,提供680伙住宅單位,主打三房至四房間隔,實用面積介乎950至1,150方呎,當中近一半屬特色單位,包括三複式單位。發展商2016年1月已取得預售樓花同意書並上載售樓說明書,料短期內推出成為集團猴年頭炮。




信置項目主攻兩房戶

至於信置於西貢區內尚有康村路項目有機會於猴年推售,項目由3幢8層高樓宇組成,提供286伙住宅單位,兩房單位佔比較多。另國際集團白石窩新村路項目尚林,涉6幢洋房,現正待批預售樓花同意書。區內二手物業樓齡偏舊,逸瓏園往上一個開售的大型屋苑為2005年入伙的溱喬,惟屬純洋房項目,最近一宗成交經已是2015年8月份易手的單號洋房,呎價約16,981元。市場普遍視匡湖居分層單位作為新盤分層單位樓價參考,但屋苑樓齡達30年,且匡湖居分層單位對上一宗成交要追溯至2015年9月,呎價約1.24萬元。


■灣畔及城畔

《荃灣 鐵路盤搶鏡》

今年私樓潛在供應達3萬伙,當中新界供應最多,共42個盤,單位總數達1.8萬伙,佔2016年總供應61%。荃灣是供應最多地區之一,荃灣西站5區及6區三盤合共提供4,335伙,屬今年一手市場「鐵路盤」焦點。




荃灣西站三盤達4,335伙

荃灣區今年潛在供應,只僅次元朗的5,466伙。港鐵(066)項目也是今年一手市場主要供應來源之一。荃灣三個鐵路盤,全屬荃灣西站項目,分別是荃灣西站5區灣畔、荃灣西站5區城畔及荃灣西站6區項目。當中由長實(1113)於2012年8月以每呎樓面地價4,309元投得的荃灣西站5區灣畔最矚目,共2,410伙規模最大及今年伙數最多新盤,有望短期內申請預售樓花同意書,不排除上半年開售。長實同區環宇海灣共1,717伙,於2014年開售,平均呎價近1.1萬元。至於由內房龍頭萬科集團夥拍新世界(017)的荃灣西站6區項目,共983伙,有機會年內開售。該地皮於2013年1月以逾34億元超高價投得,樓面呎價5,088元屬區內「摸頂價」,並較長實的灣畔項目短短5個月搶貴18%。華懋的荃灣西站5區城畔項目,共942伙。近期荃灣二手樓價顯著回落。鄰近荃灣西站的貴價屋苑萬景峰,現時平均呎價約1.3萬元,較去年5月高位約1.5萬元回落逾一成。附近楊屋道三寶,包括樂悠居、爵悅庭及立坊,平均呎價約1.1萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160210/19481615
財經 專題 猴年 三萬 夥新 新盤 盤吸 吸金 發展商 發展 為吸 吸客 客招 招財 料低 市價 開售
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=295692

ADR急挫 港股今料低開逾600點31900牛證重倉區恐打靶

1 : GS(14)@2018-02-13 00:56:54

■港股今或低開逾600點,近22億份恒指牛證街貨將遭打靶。

【本報訊】港股ADR挫逾600點,近21.9億份恒指牛證街貨勢危!美國上月非農新增職位向好,通脹預期升溫,累美股大插。港股美國預託證券(ADR)走低,並預示港股今日或低開628點,連31900點的牛證重倉區隨時打靶。分析指,好友大本營勢失守,但港股基本面未算差,大市未見頂。記者:莫亦熙


強勢藍籌股ADR全線受壓,以騰訊(700)最傷,場外插約3.5%、中石油(857)下滑2.9%,綜合港股藍籌ADR場內外表現,相當於恒指今日低開628點,不但令收回價介乎32000點至32399點的13.8億份恒指牛證街貨或見光即死,亦已攻入收回價介乎31900點至31999點、涉及8.1億份街貨的牛證重倉區。換言之,若恒指今低開後進一步下跌至低於31900點,近21.9億份恒指牛證街貨將遭打靶,相當於逾4,100張期指合約張數。當散戶買入恒指牛證,發行商會買入一定數目期指作對冲,一旦牛證觸及收回價打靶,發行商須沽出期指平倉,加劇跌勢,變相助造淡大戶一把,殺落下一個重倉收回價牛證。

溫鋼城:31440點有支持

中投傲揚基金經理溫鋼城預期,牛證重倉區勢被攻陷。他解釋,「上月牛證收唔夠數」,且恒指今日若跟足ADR走勢,低開後只要再多跌數十點即可令好友大本營失守,「咁近好難唔掃埋」。溫鋼城補充,根據過往經驗,大市需同時符合多項條件方才見頂,當中包括指數單月大漲超過一成、9日RSI(相對強弱指數)升穿90見頂後,大市從高位回調至少一成、港交所(388)單月狂飆逾五成、美國國債孳息率曲線倒掛,以及恒指市盈率(P/E)高於美國。而觀乎目前市況,溫鋼城認為港股尚未見頂,且基本面仍向好,只要恒指未回落至低於29500點水平,投資者仍未宜過早離場。而按恒指於去年12月起的升浪按黃金比率回調0.382倍推算,溫鋼城料恒指是次回調應在31440點有支持。


黃國英:起碼跌三至四日

事實上,按恒指去年起的走勢推算,大市即使出現大幅調整,在插穿50天線後,最多只需兩星期便能收復失地並重拾升勢,現時恒指50天線處於30527點,若港股延續去年規律,50天線水平或為重大支持位。豐盛金融資產管理董事黃國英表示,債息抽升下,投資者應避免沾手利率敏感股如公用及地產,旗下基金亦有機會稍減磅以增加彈性,並待大市跌勢喘定、開始回升時方才追貨。他料大市「起碼跌三、四日」,更指現時不宜估底。不過,黃國英相信騰訊、內銀股,以及北水概念股的表現不會太差。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180205/20295890
ADR 急挫 港股 今料 料低 低開 開逾 600 31900 牛證 證重 重倉 倉區 區恐 打靶
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=348201

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