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天匯做媒交易入數四叔手尾長

2010-06-24  NM





去年以逾七萬元呎價成交的天匯六 十八A單位,上週三終於「穿煲」,買家證實撻訂,全球最貴分層豪宅頓成泡影;但這宗纏擾着政府、地產界及公眾近十個月的天價成交,仍未了結。

原 來在締造「天價」成交過程中,恒基為買家度身訂做的合約條款,除了對買家極之優惠外,最大鑊的是今年三月,四叔在力挺「天價」並非造假的同時,恒基在業績 公布上竟把已有「『火羅』」味的天匯單位交易入賬;此舉有損害恒基小股東利益之嫌,亦引起證監會關注進行調查,四叔今鋪認真手尾長。

繼天 匯,早前沙田名家匯也接二連三遭買家取消交易,亦進一步暴露恒基的賣樓蠱惑招。

上週五,李兆基一如以往回到國金上班,但精神明顯較為疲 憊,一對眼袋腫脹,對於有機會被執法部門調查,他下班時回應記者表示「都想查清楚」,歡迎政府調查,並會盡可能提供資料配合。

上週二是天匯 二十四個單位成交的最後日期前夕,恒基公布只有四個成交,其餘二十個取消買賣的單位,恒基會沒收買家已付的百分之五訂金,共一億三千多萬元,並且不向買家 追收日後出售撻訂單位的差價。

四叔並且表示買家以海外公司名義買樓,很難追收差價。恒基如此優惠撻訂買家,原來是因為當初與買家簽下超筍買 賣合約有關。

以六十八A秦善文的「天價」單位為例,去年十月十五日,他以四億三千八百萬購入該單位,並付上樓價百分之五,即二千一百萬元訂 金,並須於十一月五日及十二月十八日繳付樓價各百分之五訂金。但合約訂明,買家若然未有按合約付款,恒基只可以用書信去催促,怪不得秦善文「得戚」地說: 「我哋久唔久咪『賴皮』唔簽嘢囉,鍾意先去簽囉。(賴吓皮有冇減到價?)送咗個裝修囉,同下面幾層樓一樣之嘛,千幾萬到啦。」上週一他又道出與恒基的關 係:「咁大家都係合作夥伴,一齊做上去。」這亦解釋了恒基與天匯買家的買賣合約如此優惠。有熟悉樓宇買賣的測量師說:「如果係長實,唔如期付款,一早就殺 訂喇。」

「呎價勇闖七萬一」純粹炒作,「買家」秦善文當時已知無可能做足借貸上會,更在電話中向記者暗示,銀行估價只到一半左右。圖為恒地 營業部總經理林達民去年十月代表恒地宣傳此「盛事」。

極筍合約益買家

另外,恒基與買家所簽的買賣合約,亦訂明即使撻訂,恒基 只能殺樓價的半成。熟悉買賣合約的鍾卓成律師表示,此條款明顯為買家「度身訂做」:「呢個條款只係需要殺買家百分之五訂金,但按一般買賣合約,條文一定係 寫:『all sums pay by the purchaser should be forfeited……』,意即所有由買家所付的訂金都要被沒收。」現時恒基對廿個未能完成交易的買家殺訂共一億三千萬元,假如恒基按一般合約所訂把一成 半訂金殺掉,則可殺到四億七千八百萬,相差三億四千萬元。

至於成交期,按買樓的一般程序,恒基須在滿意紙批出後一個月向買家發信,並在十四 天完成。以天匯這個天價單位來說,理應在本年二月八日或之前完成交易,但秦善文卻沒有依期完成。

記者向秦善文展示天匯68A單位的買賣合 約,指合約內沒列明成交日期,恒基所提出的條件非常 「筍」時,秦善文得意地說:「所以咪可以賴吓皮,鍾意簽就簽,唔想去就扮病。」

恒基死 撐到底

今年二月份,恒基被踢爆天匯廿多個出售的單位只有一個完成交易,恒基沒有即時向違約買家殺訂或加收訂金,以保障自身利益,更竟將這宗 當時有「『火羅』」味的交易入賬!在今年三月三十日公布的恒地業績中第四十九頁,寫明「沒有理由相信該二十四個單位之銷售不會完成」,因而把恒基帶來九億 七千三百萬元盈利入賬。文內卻沒交代恒基為何對這批未能如期成交的買家這麼有信心。天匯這批買家,全部以海外公司名義買入,一旦取消交易,這些公司屬空殼 公司,追收差價難度高,恒基可謂無甚揸拿。在天匯備受觸目的敏感時刻,恒基仍然把出售天匯的單位入賬,有誇大賬目之嫌。

這時,政府亦開始盯 緊這宗天價交易,地政署於三月十八日首次去信恒基,要求就天匯交易提供資料,四叔仍然開口力撐說:「天價唔會假,我唔講假話,如果係假動作,用自己人錢去 買,我可以同你賭,你出一萬,我就賠一百萬。」為天價單位營造必定成交的氣氛。至四月七日,恒基才公布訂出六月十六日為成交期的死線。

銀行 從未估到價

上週二下午,四叔公布天匯撻訂後,代表天價單位的買家秦善文,不忿外間傳他的團隊因缺水而未能成交,回覆本刊記者時並說:「乜佢 (四叔)咁鍾意整色整水,賣樓使乜講咁多故事,成日講埋啲負面嘢,嘈喧巴閉!Day 1買樓嘅時候,計過晒數邊上到會呀,係人都諗到,估鬼到價咩,你可以睇吓而家成交嘅四個單位呎價幾多(平均三萬九千元)。」這更令人增添恒基為交易入賬的 疑惑。

繼天匯,恒基旗下曾創出新界天價成交的名家匯,亦同樣出現取消交易的結局。

今年三月中,天匯被外間窮追猛打之際,恒基 位於沙田的另一匯——名家匯出籠,售樓手法同樣花招百出,其中以買三個單位,可無條件回購其中兩個的招數最「出位」。名家匯曾創出萬九元一呎,創同區新 高。不過樓盤推售個多月,至上月中,因未能在今年三月三十一日前批出滿意紙,按買賣合約買家有權取消交易,最後名家匯共有十四名買家要求取消交易,共佔賣 出伙數一半。

然而,當中的一單取消交易成交卻頗為離奇。名家匯於今年五月六日取得滿意紙,在此死線前買家要求取消交易,可獲恒基發還訂金及 賠償利息,死線後要求取消者,則當違約計,恒基按合約所定要殺訂。但其中要求取消交易的一座十七C單位,在土地註冊處登記取消的日期,是今年五月十八日, 正是滿意紙獲批之後,理應當「撻訂」計,然而發展商恒基在六月初對外解釋,該個單位屬於限期內取消個案,主要是由於手續上延遲,才遲了在土地註冊處登記。 而買家王素媚於取消一座十七C單位交易的同日,亦購買了高十層,即一座二十七C單位。恒基發言人對此強調,成交不是「樓換樓」交易,而是該名買家於限期內 取消交易後,對樓盤依然有興趣,才在五月十八日重新再購入另一單位。

恒基愈補愈鑊

本刊找到其中一名負責此交易的經紀,她透露 另一版本,踢爆恒基原來講大話。據她表示,買家王素媚並非在五月八日的限期內提出取消交易:「佢唔係喺限期內o架,佢有時要返大陸,有啲私人原因趕唔切, 但過咗限期後佢又想退,於是就同恒基傾。」該經紀說,王素媚一心想自住,結果恒基不單無殺她訂,還讓她「樓換樓」,而她「換入」的單位,本身亦是一個已取 消交易的單位。該單位第一手的成交價為一千七百零二萬元,但王素媚這次只需以一千六百五十一萬元購入,即減了五十一萬多,減幅達百分之三。

恒 基與這名買家講掂數,但物業另外售出的十四伙,仍因該盤成交期特長而未完成交易,這批買家對現況都守口如瓶。如買入一座二十五B、C單位的許金祥,本刊五 月中訪問他時有問必答,並透露恒基賣樓招數,但上週五再找他,他已大耍太極,前言不對後語:「我取消咗交易啦,取消晒!(但土地註冊處登記你仍維持交 易。)係呀,我繼續完成交易呀!我無取消呀!(咁恒基其後有無找你?)無!(你有無找恒基?)有……呀,無無無!」

一直以來,恒基賣樓都極 具「彈性」,成交前後都條件任傾,人人不同。就如這次名家匯的成交個案,每個的成交日期、付款方法,及提供的優惠都不盡相同。買賣合約列明所需付訂金的日 期及金額,但本刊與多個買家接觸,部分指付多了或付少了,反映雖然有正式買賣合約,但私底下仍然「有數講」。

八四年長實旗下的國際城市,因 無條件取消與光大集團買入城市花園的協議,李嘉誠最後遭內幕交易審裁處譴責。

名家匯十四個取消交易

# 名家匯因斬樹問題,五月六日才取得滿意紙,不符合約中列明須於今年三月三十一日前批出滿意紙的規定,買家可要求取消交易,取消後原買家已取回5%至10% 訂金。

* 取消該日已過限期,同日王素媚以$1,651.3萬,即低於原價約$51萬買入1座27C。

首富賣樓惹官非

今 次恒基出售天匯時的賣樓手法,與廿六年前光大撤銷購買北角城市花園一役不無相似。八四年一月,當時王光英任董事長的光大集團,宣布以九億三千萬元向李嘉誠 旗下的國際城市購入一千一百個北角城市花園單位,原來在買賣協議中訂明,雙方可在半年內無條件取消協議;至八四年六月,買賣雙方宣布取消交易,國際城市並 向光大退還四千八百九十萬元本息給光大,令市場嘩然。

由於國際城市出售城市花園予光大集團的消息公布時,未有透露交易細則有退訂的優惠條 款,當時的長實董事周千和因出售五千三百萬股國際城市股份,在交易告吹後,被裁定內幕買賣。而李嘉誠亦於八六年被內幕交易審裁處裁定,因買賣國際城市股票 而觸犯內幕買賣條例,受到公開譴責,成為李嘉誠一生憾事。



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