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黃建業又套股換樓2億銀買大埔靚舖 李華華

2010-7-27  AD





 

呢排股市好悶, 但樓市就發晒癲!日日都話有屋苑呎價創歷史新高,估唔到連舖市都旺到發紫!早排大手減持美聯(1200)嘅集團主席黃建業,當人人都以為佢睇淡股樓之際, 華華收到風,佢最近竟然出手入市喎,仲一使就使咗2.06億銀,買咗大埔廣場一個超過3萬平方呎嘅舖,實行套股換樓咁話!

消息話,黃主席啱啱買嘅大埔廣場地下5同6號舖,夾埋成3.2萬平方呎,呎價成6438蚊,喺大埔區都算新高。呢個舖位o依家由5個客租緊,包括鐳射電器、日本城同Neway卡拉OK呢啲連鎖集團,每個月收62萬租,回報成3.6厘,一啲都唔弱。

黃 主席5月尾一鋪過減持5000萬股美聯,套現近3億,o依家持股量得番5.05%,係歷來新低。不過,黃主席07年10月個時已經奉行一套「套股換樓」說 法,成為個人金句。當年佢不斷減持股票,套現嗰筆密密掃入唔少靚舖靚寫字樓,使咗成5億銀;之後樓市展開大升浪,佢08年中用1.43億賣出銅鑼灣白沙道 地舖,一年咋,就勁賺4820萬,令人又妒忌又羨慕呀!

近呢年幾樓市勁旺,黃主席反而好忍得手,入市次數5隻手指都數得晒,今次突然巨額買靚舖,唔通預示樓市會大升?不過,睇番黃主席兩次入市,都只係買舖同寫字樓,唔通又係另一樣啟示?

李華華

LiWaWa@AppleDaily.com



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換樓鏈被打斷 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2011/12/blog-post_26.html

看了有線的樓盤傳真, 其中有一位嘉賓指出了樓市一個「不夠爽」的主因, 就是換樓鏈被打斷, 而打斷換樓鏈的不只政府, 還有銀行。

對經濟有認識的人都會知道金錢是要流動才會有經濟活動, 例如一個10蚊, 我拿來買買報紙及紙巾, 這個10蚊就到了報商販手中, 之後商販拿去買菜, 這個10蚊就落到菜販手中, 菜販又拿這個10蚊去交租...就這樣, 一個10蚊就做出很多的GDP。相反, 但如果這個10蚊不流動, 它永遠只會在我的口袋中, 沒有為今年的GDP付出過。

同樣, 發展商建出來的新樓動不動都幾百萬, 香港人哪來這麼多錢買呢? 先不要說內地人全買下。香港人要買的, 多是先以換樓客為主, 換樓客先賣掉自住的, 扣減未供完的按揭之後就拿著百多萬或更多, 就在市場換更新的更大的單位, 足夠付首期就行, 就這樣細屋換大屋, 另一家人就由無屋變有屋的買入他的舊單位, 一層一層連成一條換樓鏈, 整個經濟循環也是靠這樣的生態。

如今樓市成交漸近冰封, 主因有多個, 有中原指數到100令新買家卻步, 政府SSD使買家三思, 樓按借入成數收緊, 上會不一定能借足, 銀行又加按息計劃, 使原業主及新買家按息不同, 大大增加換樓成本, 非常多的理由, 大部份都是打擊成交, 打擊換樓鏈, 現有業主賣不出舊樓, 想買入新樓都有心無力。

總之, 一直都覺得政府打擊樓市對錯焦, 出的招都是打擊成交多於打擊樓價, 到現在為至, 除了不停賣地, 就不覺得那一招是真正打擊樓價的, 看他們的動作, 仍然覺得現有政策沒有問題, 就繼續讓樓市成交冰封吧。

換樓 樓鏈 鏈被 打斷 止凡
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換樓好唔好? Home Blogger

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Kitty: 你好!我年半前以$1700000買入金獅花園(9成按),現單位已升值至$2500000。因剛生了小孩,覺得地方不夠住,想換大一些的住宿環境。但現在私樓實在太貴了,我今年28歲,儲蓄只有$400000,月入17k,先生20k(自顧人仕沒有報稅),本人想賣掉單位,先租屋,等兩年後抽居屋,但又擔心抽唔到!你認為可行嗎?請指教還有其它方法嗎?

Kitty小組的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車,及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好),於是心中計數如何改善居住環境。 

方案一就係人都曉,就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短,買樓成交期長,咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走),所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況,如同賣家議價到3-5%內時可以點做,提前成交如何完成等,請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。 

Kitty如要一沽一買未必合適,始終手上現金及月入未見強大,等兩年後抽居屋,真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平,多左人爭居屋。

 

建議可以先將現樓租出,再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買),又唔使再行SSD(三年),更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000,買入三房至少都三百幾萬,又約$35000,最後新樓更要打印花稅約$70000,即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!

 

金獅花園租出去,都係比萬元傭金,月租收入都有八至九千。如果去一些半旺地方,三房租萬二蚊左右有可能。咁即係kitty補貼幾(四)千蚊就可以住係三房。如佢用此方法慳返十三萬,舊錢已夠佢比32個月四千蚊。32個月後都2015年,到時睇環境再算。現時現金流有限又有需要住三房既朋友,請考慮此方法。因夾硬係旺市谷盡買入三房單位倍埋風險。對於kitty辛勤努力撫養小朋友既香港人,此乃真心及良心上既建議!


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何時換樓? 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_4.html
止凡在中青的blog中又發現另一篇值得再看的文章, 當中討論有關在高低位樓市操作的分析。

其中有一個概念非常之好, 就是形容樓市就好比股市, 可以在好市時趁機換走弱勢股, 再換馬到強勢股。而在樓市, 強勢及弱勢往往會取決於地點及質素, 強勢樓往往升快跌慢, 而弱勢則相反。

這又是早前我討論過的觀察, 三個地區 (港島、九龍、新界) 的中原指數在97年一起都是100起步, 一直跌至03年, 再慢慢升至今天, 三個地區的指數大大地分開了, 簡單的強、弱勢顯然易見。

當然還有其他因素決定樓房質素, 不過樓市始終比股市簡單很多。


source: 迷茫中青的寫作空間

何時換樓? 2010年10月30日


在討論區看到一貼,討論「自住樓換樓的繆誤」,引起了頗為激烈的爭議。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13328016&extra=&page=1

文中大意是理論上樓市升並非換樓「升級」的最佳時機,反而跌市時才是較好時機。本來這是一個善意的提醒,但就伸延引發出是否應該「升市換細、跌市換大」的討論。中青也有點意見:

套用股市概念,「升市減持,跌市增持」是普遍的做法。由於一層樓不能分拆出售,增持減持只能以換大 /  換細樓來完成。

好市換大樓有其風險,背後其實是利用已供部分加上升值部分,套出首期,以更高的槓桿購買「升級」單位。

假設 200 萬樓,借140 萬,供了 3 年,假設只剩下 120 萬貸款。

樓價升到 300 萬時,賣樓可套現 180 萬。利用這 180 萬,業主可以買 600 萬樓 「升級」。樓價只升了一半,但就可以有一倍的「升級享受」,這就是槓桿的威力。但更大槓桿也代表更大的負債 (負債由 120 萬跳升? 420 萬),風險當然增加。加大了槓桿,樓市繼續爆升固然賺多了,但「萬一」 (說到風險當然不一定發生) 樓價下跌,賬面虧損就會變大。相信文中作者是基於這個觀點,指出好市換大樓的增持風險。


以上中青很認同,但從理論回歸現實則有很多侷限。

1. 對不少人來說,一層自住樓已經是其最大的資產。如果樓市下跌,跟本沒有多餘資金換大樓 (業主的資產增值極其量只是已供款部分);相反,就算深明以上道理,樓市上升也是唯一的機會讓該業主冒險「升級」。

2. 上文假設樓市是整體上落,大、細、平、貴樓的升跌幅度相同。現實世界卻並非如此,較優質的單位往往升得多一點,跌得小一點。這就把問題變得更複雜。

3. 自住樓也有很多其他考慮。例如搬得遠一點、細一點,家人是否同意?如果已經是買了小型單位,還有沒有空間向下換樓?

4. 這裡亦牽涉另一股市投資概念,就是在好市時趁機換走弱勢股,換馬到強勢股。因為股市低迷時,雞股無人理會,只有雞犬皆升時才是最佳逃生機會。在股市,這個「好市換走雞股」的概念跟「升市減持」沒有衝突,往往可以同步進行。但套於樓市,只有一層自住樓是不能分注的,減持就等於賣走一手好股來買一手雞股。這就是另一個現實世界樓市的限制。

總括而言,「升市減持」的道理顯淺而合理,勸大家不要輕易在好市盲目「升級」也是一個善意的溫馨提示。可惜對於自住樓,操作上有太多其它考慮。所以中青也不會鼓勵大家隨意賣樓「減持」。

大家換樓時,往往基於很多非經濟原因,只要明白以上的理論後,依然覺得可行,就可以啦。

P.S. 所有投資行為,甚至日常生活的行為,都一定有其原因。只要這個原因不是「人家這樣說」或「報紙這樣寫」,並且自己明白背後的經濟原理,就可以無悔而為之。這也是中青希望訓練自己能做到的。
何時 換樓 止凡
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努力儲蓄? 定加按? 還是現時樓換樓? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5077

Mr.L: 諗sir真係博學, 惠及萬民。本人想請教一下, 家庭收入為6萬餘, 自住港島東30多年屋苑, 2房屋小而住得開心。另幫家2老自住的單位供款, 掙銀行3mil.幾, 每月供樓開支合共約15-16k,兩邊都係供左3年幾。
家庭現金不多於30萬,現有一個小朋友, 希望1-2年生多一個。
想請問一下, 本家庭最理想的情況是, 多買一個3房住大d, 而2房放租, 現時樓市在高位徘徊, 現時是否好時機?
我自往的樓已升超過60%, 而家加按等樓市下跌也要成本, 因為做吾番咁靚的morgage plan … 吾知有咩建議?
努力儲蓄, 定加按, 還是現時樓換樓?
十分感謝!!

相信小眾人做左HIBOR PLAN都唔捨得為套現而轉去第間銀行做按揭,因一轉就要用新PLAN比成兩厘息以上。Mr.L 間兩房賺左五成以上,就咁睇都可以將二成樓價套出,放多七至八十萬現金係袋。其實有銀行提供原債同新債利息分開計既服務。即HIBOR PLAN可保持,新套出既錢要用兩厘幾息計,請Mr.L考慮。

如果Mr.L想盡用槓桿,佢應該持有現樓,再伺機買三房,即可完成四十歲前「擁有」(供緊)三間樓既部署。究竟應否租出兩房再買三房,取決於讀者自己供款能力。如Mr.L所講家庭月入有六萬,再買三房令自己重貨難當。當然你會諗頭兩間樓買得平而大家水位承受跌市,但係以一個月入六萬家庭持有三間樓夾埋市值千萬以上,再加上手頭上現金只有貨值既少許,實在令人擔心。諗樣覺得保有現局可攻可守,現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出,所得租金可七成或全數當作收入,趁跌市買入第三間樓時借貸力增加。

就算Mr.L有居住三房既需要,都唔建議買入。假設Mr.L買入三房市值五百萬,所付印花稅約近二十萬,經紀傭五萬,裝修點都要十來萬。除非你走去買新樓先會免傭有回贈,可惜以上所列item其實已price-in了新樓的呎價內。相反你租出自住樓而走去租三房,每個月都係比多六至八千蚊,最命既,係新買入樓宇三年內賣都要比10%印花稅。總括咁講,而家買一間三房要比既transaction cost已等於你兩年出去租樓要比多既錢。

如你家庭月入到十萬,現金有近一百萬,情況先會有唔同。由上段見要有幾十萬cash先夠換大屋洗費,換埋三房後絕對有能力係往後跌市再入貨「沖淡」。因月入十萬家庭約可承受每月四到五萬既按揭供款,手上三房加供比父母自往既樓夾埋只需兩萬幾,跌市下可趁低再吸納樓房。所以現時一動不如一靜,專心享受湊仔生活最為妥當。


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換樓好唔好?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5487

kitty小姐的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車,及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好),於是心中計數如何改善居住環境。 

方案一就係人都曉,就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短,買樓成交期長,咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走),所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況,如同賣家議價到3-5%內時可以點做,提前成交如何完成等,請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。 

Kitty如要一沽一買未必合適,始終手上現金及月入未見強大,等兩年後抽居屋,真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平,多左人爭居屋。

 

建議可以先將現樓租出,再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買),又唔使再行SSD(三年),更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000,買入三房至少都三百幾萬,又約$35000,最後新樓更要打印花稅約$70000,即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!

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樓換樓之抉擇。三房平價有乜盤?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5932

將現居轉按就要放棄hibor plan,真係令人唔捨得。如果你唔係要再用九成上會買三房,真係會因現居咁大cushion位而大膽試下租比人。不過你按出去而家都係比2.15%年息,以現時借貸額都係每月比多千餘蚊息。而最大原因莫過於你要再九成上會買三房,如果唔將現居申報投資用途,咁你係買三房時就要申報你有兩間自住樓。其實一對夫婦有兩間自住係可以的。做二間自住七成上會銀行一般都會接受(第三間自己就唔可以)。但係要做九成就難講,答案會因金管對按揭之鬆緊而變動,如有人知動態請說明。

 

現時如你持有一個或以上未完成償還按揭的物業,供款與入息比率上限由現時的五成,下調至四成。即我地成日會用開既負擔比率要用40%計先得。另外物業超過600萬不能用按揭證券公司做二按(即上九成),及買入單位超過700萬只借貸一半。種種措施你要留意。

 

再講點計budget,如買入550萬物業做九成上會,即借5.0mil。用現息率每還一萬可借2.65mil計算,你約每月要還$18800供款。緊記此數係預你分30年還,45歲人仕或樓齡超過25年要每月預還多些少。你地將現自住單位按揭加埋新買三房一齊還,每月$18800+6000~$24800,剛好符合供款與入息比率四成上限之要求,換言之已盡用彈藥。

 

睇開諗樣網都知筆者唔贊成咁做,就當你有$12000蚊租收都唔想你去得太盡,第時有寶都執唔到。如果居屋你接受到,何不搵些舊些少而在市區邊陲之三房? 有幾個屋苑筆者到過,亦是可以的。

 

 建築呎數最近成交(萬)
九龍灣麗晶花園623 (*居屋, 30年樓)408
青衣美景花園(只限少數座的D/E室)699380
荃灣荃景花園615呎(新鴻基樓)378
元朗蝶翠峰 799450
荃灣樂悠居753呎(傳說之窮人思物)420
黃大仙啟德花園756呎 *居屋430

 

如果可以住村屋,可留意下大圍附近,要駁程車先到港鐵站。至於上示如荃景花園,更是月內由筆者朋友買入的! 當然你見到以上例子有不同弊處,但慳返一百萬可令你輕鬆一點。

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自住樓點樣換樓?(答) Home Blogger

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見有blogger問如何能夠在只有一間自住樓之下,仍然能夠趁樓市上漲之際將之賣掉,可以賺到錢可以再上車不會降低居住質素呢?
 
面對呢個咁刁鑽既問題,筆者都會盡力去解答。首先要界定咩係「質素」。因質素係非常主觀的。由於香港地少人多,同時(香港地小人多),筆者自行將質素同住宅實用面積掛勾。
 
另外,本問題入面兩個可控因素又自相矛盾。「賣自住樓賺到錢」同「保持之前居住質素」實為近乎相反既考量。首先「賣自住樓賺到錢」係要沽出自住樓然後買一間市值較少的樓先可叫做賺錢。你沽完三百萬既樓賺左一百萬然後走去買番間五百萬既樓唔算係賺。在上述情況,沽出自住樓後買番間市值細而又提供同樣居住質素既樓係高市場效率下實不太可能。筆者思索現時香港各種情況,發覺只有一類人可以同時做到本段中兩樣近乎相反既野。
 

首先,你需要自住係(較)新樓
新樓定義: 係2000前後落成或比其更新樓齡既樓
新樓由於「睇落」較新淨,又有會所設計,可惜實用率一向較低。你可以利用呢個特點,沽出新樓,買返實用率較大,沒有會所同租值較平既樓,仲可以慳返些少管理費同差餉。
 
以下例子不包括搬屋同裝修費用,請你賣樓賺左錢就為家人好好裝修下新居吧!
 
*以下所示金額為港幣,全部假設業主當時借7成按揭購入現沽出單位。
**全部成交及買入價均貼近最近成交價
 
(舊文重發,時為2012年7月)
一次過攪埋「兩房換三房」
沽自住單位: 青衣灝景灣661呎兩房,實用率80%,1998年樓,08年9月2.84mil買入,沽出價4.80mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.96mil
再上車單位: 荃灣麗城花園896呎四房,實用率85%,1991年樓,買入價3.80mil
 
沽自住單位: 屯門時代廣場403呎兩房,實用率78%,1988年樓,08年3月1.08mil買入,沽出價2.12mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.04mil
再上車單位: 屯門居屋兆麟苑515呎兩房,實用率78%,1988年樓,買入價1.80mil
 
沽自住單位: 大角咀亮賢居710呎兩房,實用率73%,2009年樓,09年9月3.51mil買入,沽出價4.50mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺0.99mil
再上車單位: 美孚新村649呎兩房,實用率90%,1979年樓,買入價3.60mil
 
沽自住單位: 荔枝角泓景653呎兩房,實用率80%,2002年樓,07年10月2.58mil買入,沽出價4.75mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺2.16mil
再上車單位: 九龍灣麗晶花園621呎三房,實用率86%,1984年樓,買入價3.50mil
 
 
希望以上例子啟發到你住邊好!好多人因為咁有錢落袋之餘,仲可以兩房換三房!
港島樓市太「ahead」了,要咁做一定要搬返新界九龍。
另外要留意係建議屋苑呎價稍落後大市,未來如果樓市升你會賺少左。不過你有心連自住樓都放,應該是睇樓市跌吧!
自住 住樓 樓點 點樣 樣換 換樓 Home Blogger
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換樓鏈繼續被冰封 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/04/blog-post_29.html
說到樓市, 政府自知不能短時間內增加供應, 只好出招壓抑需求, 打斷換樓鏈, 令成交縮減。今天的樓市已經不像從前的自由市場, 政府出過很多招, (多到實在難以記住), 買樓時要注意的費用, 比從前多的是。

回想起來, 止凡又覺得很難怪今屆政府, 過去多年沒有造地, 建樓數字又低, 今屆政府要花時間追回過去的光陰, 同時大眾的羊群心理又起動了, 個個都見樓市升就估未來會繼續升, 突然人人都有買樓的急切需要。

看看政府推出的綠悠雅苑, 早前又話超額數十倍, 單人單位更超額300倍, 但中籤後有4成人沒有選擇購入, 之前不少年青人話如何有需要上車, 不少父母又話要幫子女上車, 需求突然大得可怕, 但現在大部份需求好像都消失了, 政府可算是成功地改變了大眾對樓市看升的期望。

不過大眾不看升, 不代表樓市會跌, 政府所出的怪招, 殺盡炒家, 用家沒有急切賣樓需要, 樓價難以下跌, 這個概念在早前的文章已經討論過了。
 那一邊箱, 一手樓又要跟新的賣樓條例, 發展商很多都封盤再作準備, 對換樓鏈又會有負面影響。加上額外印花稅等政策, 政府好像要冰封樓市, 希望等到新的「地」被造出來後才解封樓市。照計算, 樓市還要被冰封多三兩年, 在這樣的政策下, 成交很難回升, 換樓鏈很能起動, 投資者還是觀望吧。


另外, 有一個很有趣的觀察, 昨日看到有線電視的樓盤傳真播出屯門老牌居屋王兆康苑, 早前政府推出的5000個白表可免補地價買二手居屋政策, 原來限制甚多, 只能適合個別屋苑, 比如兆康苑這類, 樓齡29年, 在這個計劃之下就只能做1年按揭 (30年減樓齡), 加上補過地價的單位不能返轉頭, 兆康苑有9成單位已補地價, 所以實際對這個計劃的供應不多。

政府真有趣, 又要冰封成交, 令買樓難度甚高, 買賣相方不願交易, 同時又希望製造機會幫助上車一族, 但綠悠雅苑也好, 白表買居屋也好, 確實又不太受歡迎, 整個樓市不論不類, 何時回覆正常呢?
換樓 樓鏈 繼續 冰封 止凡
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以樓換樓 破印花稅辣招

2013-06-13  NM
 
 

 

為壓抑樓市,政府已推出了印花稅三招,包括:特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD);要交的總稅項,最高可達樓價的五成!樓市成交迅即被冰封,由於「效用」顯著,不少投資者無計可施,從此收山。但,看似「滴水不漏」的一招,是否就沒有破解的方法?一名住在港島區的小業主,有實際而迫切的換樓需要,苦苦思量,終讓她想出慳印花稅的奇招──找另一業主「以樓換樓」,並以差價繳交印花稅項。本刊翻查土地註冊處記錄及政府文件,發現此招合情、合法、合理,在重稅下成功殺出一個突破位。

日鰂魚涌康景花園的屋苑告示板上,出現了一張離奇告示。題為「交換樓宇」,告示上,業主郭小姐講到明手持六百七十多呎單位,想找同屋苑的八百五十呎以上單位業主,藉以「交換樓宇」。郭小姐在告示上直接道出想慳印花稅的意願,「交換樓只須就樓宇差價評估印花稅,免去雙重(倍)印花稅影響,能節省大額印花稅及仲(中)介傭(佣)金」作招徠。記者遂以告示上的電話聯絡郭小姐,並表明看過告示,希望詳細了解,她即急急說:「真係得o架!我一直都知係得o架!」可是說不到兩句,極度警惕的郭小姐就開始不停追問記者身份,當記者表明身份,她便堅決拒絕接受訪問,似不想把這奇招「公諸於世」。記者其後以附近住戶身份再致電,郭小姐即表現興奮:「你個單位喺邊度啊?幾大o架?有無露台?」記者表示是同屋苑有露台的大單位,她即開始分享自己的故事:「我係會計師嚟,有睇開稅例,一直想換有露台的大單位。」有日郭小姐諗吓諗吓,「叮」一聲諗到這「換樓」絕橋,她強調,「係我自己諗o架!」

成交差價繳稅

她又說:「其實就好似普通樓宇買賣,我哋都要搵律師同簽臨時買賣合約。我俾錢你,你還俾銀行,正路就無問題,不過最好你自己問番供緊按揭嘅銀行啦。」記者表示,怕將來把換回來的單位造按揭時,會出現困難,郭小姐即大派定心丸說:「正路就唔會有問題嘅!」記者大讚郭小姐有創意,想出此絕橋來慳稅,她即說:「係依家啲稅咁高,如果換到真係慳好多,所以難都想試吓!」一直滔滔不絕的郭小姐,始終不肯透露更多個人資料:「你真係有興趣先啦,我一出廣告就好多人打嚟問,所以都係唔講咁多住啦。」郭小姐仍在篩選合適「對象」;為了解此招「行唔行得通」,記者翻查政府文件。原來根據《印花稅條例》第29C(10)條,以任何不動產,交換任何其他不動產,只須將達至相等價值的差價徵收印花稅,差價的徵稅率與一般印花稅率一樣。簡單來說,即是政府只會在換樓的差價上,徵收印花稅;這樣較一般樓宇買賣,在整個成交價上徵收印花稅,稅額為之大幅度減少,亦即是此招是「行得通」。專攻物業買賣的律師鍾卓成表示:「這類成交叫交換契約(Deed of exchange),一直存在於印花稅條例當中。」交換物業的雙方,會在契約中寫明大家的權責及業權,獲政府認可,且銀行亦肯造按揭。究竟呢招慳幾多?以郭小姐為例,其六百七十多呎高層單位,市值六百二十萬元,而她心儀的換樓目標,是市值八百萬的八百五十呎單位。若用傳統的買賣方法,單是一買一賣的佣金連律師費,已要十六萬元,最甘是印花稅稅項,若郭小姐另有物業,她買入新單位要交百分之七點五的雙倍印花稅,即六十萬元。若郭小姐如她所願,找到業主交換單位,那兩個單位的估計差價為一百八十萬元,根據現行的累進式稅制,稅率只是百分之一點五,即印花稅是二萬七千元,且可由雙方平均分擔,即郭小姐僅須付一萬三千五百元;要是郭小姐連中介都不用,佣金都慳番;而相關律師費較一般買賣合約略貴,需約三萬元。這樣以樓換樓的使費,較一般物業買賣,最多慳近七十萬!

豪宅釐印減至一百

「以樓換樓」,就如一般男女拍拖,需要雙方都情投意合,不過難不代表做不到。據律師說,以往這類成交,多涉及親友想交換獲分配的先人遺產;但翻查土地註冊處記錄,過往亦曾有多個案例是交換雙方毫無親友關係,只是純看中對方物業並慳回印花稅。 例如○四年,恒基主席李兆基的兄嫂佘少鴻,看中投資老手黃靜敏的羅素街靚鋪,於是向對方放聲氣,表示自己現金不夠,但手頭有其他銅鑼灣靚鋪可與她交換,結果一拍即合,佘少鴻只須補差價八百萬元。根據雙方的交易合約顯示,因以換貨形式,印花稅按八百萬元差價釐定,結果只須付三十萬元,她倆各慳約三百多萬元!二千年,傢俬店G.O.D.老闆楊志超,及其母親、九巴後人雷覺雲,本買入愛都大廈二座單位,不久即與持有愛都一座、恒生銀行元老利國偉女兒利劍虹,交換單位,牽涉的釐印費只是一百大元。曾經做過「以樓換樓」成交的祥益地產老闆汪敦敬說:「我哋做過幾單都是屯門細價樓的,九八年我哋為搞gimmick,度出六種吸客招,如業主俾埋裝修費等。以樓換樓我哋當時叫做『以物易物』。最緊要係搵到情投意合嘅兩戶人家,其他過程同普遍買賣都係一樣。現時只要個客主動提出,我哋都會嘗試去幫佢配對。」這種交易風險低,難度在於要「matching」,或許可替正「吊鹽水」的地產代理,殺出一條生路!

兩奇招易惹禍

除了「以物易物」外,坊間還流傳其他招數對抗樓市辣招。其中一招,是「影子業主」。去年十月買家印花稅面世,非「三粒星」香港買家,須繳付百分之十五的買家印花稅。市場不時傳聞,有港人代大陸客持貨,做其影子業主,令真正業主可省回稅項。事實上,此招難度可謂零,只要真正業主及影子業主均願意「膽搏膽」就成事,「這種交易好講個『信』字,而且最好不涉銀行按揭,因銀行貸款係要借俾『現實業主』,以影子業主身份去借,就有機會涉及欺騙銀行。」黃國桐律師道。這類做法最常見的「非犯法版本」,是低收入甚至退休的父母變身影子業主,替子女持有物業;在銀行造按揭時,則以子女做擔保人。父母會立下平安紙,表明死後物業將留予作為擔保人的子女。「但平安紙可以隨時改、及改俾邊個都得,風險好大,始終個物業唔係自己名,隨時會無咗層樓。」鍾卓成律師更提醒,稅局只要對「業主」有懷疑,可要求其宣誓證明自己身份,若影子業主發假誓,則是刑事。另一招較實際的,是買入以公司名義持有物業的該公司股份;買賣公司股份,便不用繳交SSD、BSD及DSD。打理逾二百億資產的紀惠集團行政總裁湯文亮,亦同意重稅出現後,買賣公司股份的吸引力大增,「以一間逾二千萬的樓去計,正常買賣要俾百分之二十三點五的BSD加DSD,即四百七十萬元,但買公司股份只係要俾百分之零點二的交易稅。就算最終賣出有賺,利得稅是利潤的百分之十幾,計落點都慳好多!」不過他作出溫馨提示:「持有物業的公司,可以為任何人或公司做擔保,擔保分好多種,有白紙黑字,亦有口頭嘅,賣方存心唔披露,呢啲就係隱形債務風險,最大鑊可輸凸層樓o架!」

成交大冧各界叫苦

自從政府去年推出三招印花稅辣招,包括:特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、及雙倍印花稅(DSD)後,樓市成交宗數比前大跌逾一半,無論經紀、發展商、律師、以至傢俬鋪老闆及裝修工人,都叫苦連天。其實最慘的,是真正有需要換樓的用家。

四百經紀吐苦水

本週一,由將軍澳區議員何民傑牽頭的「107動力」,搞了個「額印稅苦水會」,有四百多人參與,當中自然大多為地產經紀。十個講者輪流發言「吐苦水」,現場氣氛愁雲慘霧。中原地產創辦人施永青說:「少咗八成交易,依家啲經紀少咗一半收入。經紀嘅收入係滯後嘅,依家都係收緊之前嘅佣,預計到一四年初就反映無一、二手佣金嘅情況,到時經紀最苦!」不少大行,現時要「做埋」大陸樓盤幫補,甚至連倫敦、澳洲及溫哥華的樓盤,亦在屋邨鋪落力推銷!有經紀舉手說:「根本一百個客先有幾個係炒家,依家個政策影響緊其餘九成人,好唔公平!」另一經紀黃先生跟着表示:「辣招令換樓成本同風險增加,無人去換樓,鎖死咗個市!我仲以為香港係一個自由市場!」最後一名經紀更聲帶哽咽而絕望地說:「啲稅搞到盤源收窄,小業主係咁同我呻換唔到樓,我四代人都住喺香港,從未見過咁嘅情況o架!」

傢俬店一鑊熟

辣招亦直接影響其他界別的生意;在傢俬店林立的馬頭圍一帶,據記者粗略點算,總共已執了十四家傢俬店,可說是「滿目瘡痍」。「去年十一月,我哋生意多到做唔切,依家起碼差咗五成!」馬頭圍道一間傢俬店的負責人林小姐說,「辣招加埋四月底嘅一手新例,上個月真係誇張到完全無生意。」林小姐指,辣招旨在打擊樓市,但成交雖然大縮,土瓜灣區的樓價卻不跌反升,「啲殘到咩咁嘅舊樓仲貴過新樓,你話政府請人係唔係食塞米!」林小姐續指,她的隔鄰已倒閉了六間。除了傢俬店,經常上電視的驗樓師詹濟南,亦大呻生意難做。「以前一個月都有十幾單驗舊樓;依家一個月先得一、兩單。」詹濟南說,曾蔭權年代政府不解決供求失衡問題,到現在才企圖以加稅解決問題,導致樓價高,成交少的困局。「政府唔只落錯藥,仲係謀殺市道!」他更指:「好在依家有十大基建,唔少無工開嘅裝修工人去咗地盤開工;不過遲幾年都唔知點,唔通個個走去橫琴開工咩!」現時不少裝修工人轉做地盤;做開樓按及樓宇買賣的律師,亦要轉做其他商業合約;而銀行則力谷人民幣等其他理財產品。

發展商霸氣不再

辣招之下,平時惡晒的地產商,「霸權」難展,尤其辣招配合《一手住宅物業銷售條例》夾擊。新例四月底生效以來,多個新盤因樓書不合乎新例要求,未能推出。一手單位賣出不夠一百間,連為梁振英站台的新世界發展主席鄭家純亦大呻,新例監管過於吹毛求疵,令發展商推盤工作量大增,建議政府簡化一手新例,以加快推盤步伐。代表地產建設商會發言的會德豐副主席梁志堅,以往與政府「企硬」,曾炮轟「政府咩都唔識!」結果換來政府出招「慢慢歎」。近期堅叔已收火:「唔可以再話我哋想要點,只可以講意見俾政府聽。現時成交真係少到得人驚!今次政府好insist,但都要聽意見o架,現時未見到好處,壞處卻出晒嚟!」立法會於本週四舉行印花稅修訂會議,地建會上週已遞交書面意見,要求四項修訂,包括每半年檢討一次、及持貨兩年未有轉讓者可獲退稅等。不過,預期政府會繼續企硬,長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝上週日一再強調,政府以樓價跌兩成為目標,否則「加辣」。

印花稅典故

印花稅(Stamp duty)是一種非常古老的稅種,它的起源有段古。在公元一六二四年,荷蘭政府面臨財困,當時的統治者摩里斯(Maurs),為了解決財政危機,打算開闢新稅,便要求大臣們出謀獻計。但由於仍想不出可廣為市民接受的徵稅方法;於是公開徵求徵收新稅的方案,最後脫穎而出的,就是「印花稅」。原理是,市民在日常生活中,時有機會使用契約、借貸憑證等,若交給政府,在文件上蓋印,打上一個「印花」,便成為合法憑證,以保障雙方的權益。由於「印花稅」成本相對低廉,而徵收的範圍廣泛,歐美各國隨即相繼仿效,在十七世紀「印花稅」已成為世界最普遍採用的稅種之一。香港早年已有印花稅,是香港政府主要財政收入來源之一。

 

以樓 樓換 換樓 印花稅 印花 辣招
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樓換樓要先fore水四百萬!?(答) Home Blogger

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由於讀者未提及清水灣半島現價沽出預計多少,看成交數據再用高層單位計應值五百萬。

 

讀者最主要問題是應否在旺市高價換更高價吧,那要看讀者現時的購買力,57000/10000*50%*2.59=7.38mil。如換入太古城單位,單靠一人能力是可購入該處細單位,但勉強。再加上現金只是十幾萬,等於三個月人工都冇,萬一有咩事都幾令人擔心。好處當然是可有15000為期10年之津貼,但每月萬餘元之津貼又點去抵銷連印花稅都近50萬之換樓支出呢? 再加上換樓是要比double stamp duty再退回,淨係呢個連裝修都要預備「一百個」係手,洗費都等於清水灣半島。

 

買入現值7.3mil樓房的洗費

首期(7.3mil-4.2mil)3.1mil
印花稅7.5%$547,500(如證實是樓換樓及在半年內完成,可退回一半) 
傭金$73,000 
三房簡潔裝修$300,000 
總計$4,020,500

 

可見支出已等於你現自住房的八成市值。由於前人換樓的時候冇BSD, DSD, 九成上會限借4.2mil,所以前人的經驗現時不適用。加上自身借貸力只一般,還是由理財基本儲錢出發,增加儲蓄份額為上。

 

如果真係不習慣儲錢,在未來不斷買樓當強逼儲錢是好方法。惟現時風勢不順,只好等。

樓換 換樓 樓要 要先 fore 水四 四百 百萬 Home Blogger
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理財信箱(8):樓換樓帶來無限悲傷 諗sir

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首先多謝諗Sir抽空

本人現年3x歲,
9年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居,買入價$180萬。現銀行估價大約$360萬。
x年前結婚,現在和太太及一歲女兒同住。
鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位,而且只喜愛區內居住環境。
已看中單位 $550萬(屬高層優質單位)
本人月入$35,000,欠現樓按揭$124萬,月供$6,100
現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣

其他主要支出:
人壽、醫療、基金儲蓄保險每月共$4,300
太太家用$6,000
另外有私人貸款大約$74,000,2015年中前要還。
一年後,女兒打算入讀幼兒班,每月學費大約$4,000
另外各樣雜費和生活開支大約$6,000
所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間

太太現在全職家庭主婦,間中有秘撈做私己錢。
已問現供中銀樓按只可多借$20餘萬貸款
想問諗Sir,我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現付新單位首期嗎?
現單位放售,希望$380萬能成交。
本人實在不懂計算,純粹靠網上按揭運算。請看看付件是否正確。
如果是,到時會付4成首期$220萬,扣除現樓按揭$124萬和成交各項費用,還有$2X萬,剩餘有差不多$10萬,對嗎?
而月供$14,229 應該可以通過壓力測試吧?
本人有感2014下半年樓市開始回落,到時現樓未必賣到$380萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。
另外想問,本人父母在觀塘居屋xxx,一手現金買入價$20萬自住至今,未補地價,兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎?

煩請諗Sir解答 。

 

答案

原本應承讀者星期五前回答此問題,看後發覺情況嚴重,提早作答,筆者亦希望自己睇錯。
讀者的月入對不少人而言已不錯,可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視:

  1. 四十不惑,可是儲蓄只幾萬港元。留意讀者應攬錯了「現金流」同「現金」的分別。
  2. 雖然男人是要擔起頭家,可以誤判自身能力及情況,過早叫太太唔做野會引致往後更苦生活。
  3. 都是筆者的錯,將之前本書叫作<樓換樓>。可以唔係人人都應該現時<樓換樓>的。

大家或會覺得筆者過份憂心,或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦星期一。看倌更心想自己情況比讀者更不堪,只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。
在洗費上如讀者要換樓要先付雙倍印花稅,及後再退回一半,計為550萬x6% = 33萬,再加兩間樓的經紀傭金及雜費,再添三十餘萬即換樓開支60萬為保守估計。
但係讀者賣樓後有(360-124) = 236萬回籠,幾十萬洗費算什麼?
可恨是此236萬已是讀者唯一籌碼,除此已沒儲蓄更有負債。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至550萬樓房,扣除幾項雜費讀者有220萬作首期殊不樂觀。如問中銀再借的20萬貸款,讀者能安然上會嗎?
用網頁計出的月供$14,229是用2.15%計出的(壓力測試下應為19,000左右)。那讀者要2015年前還清的私貸,再加上20萬中銀新貸會對借貸力構成什麼影響? 私貸每月約是4000元,新借20萬假設是分3年還,唔計息都要月供$5,555。此兩借貸對按揭上會有影響,將(4,000+5,555+14,229) = $23,784。已過讀者收入一半,不能上會。如要過壓測為(4,000+5,555+19,000) ~ $28,000

如讀者有其他財務資料未告知,最後真可樓換樓搬入三房,那往後的情況如何?

筆者看法是此事令情況更差。雖買550萬樓房只借三百萬餘,除非買入後跌超過40%否則讀者不會變成負資產。可是讀者早年買樓賺落的238萬會隨樓市下跌會由新買三房逐漸歸還,而身邊又冇現金在手。最後在財富路上只是打了個轉,猛然發覺四十幾歲人只賺得幾項負債,冇剩餘錢。如身體健康還可以捱落去,萬一要錢醫病情況不堪想像。知道讀者每月用$4300供保險,可是自己有花時間睇清楚當中的coverage是包什麼嗎?

如果換轉筆者有以下情況,筆者會加按現樓房套出128萬,將兩房租出再自己租三房。100萬適當利用可每月收息$7500,加上兩房收回租金,已夠補貼三房租金再加兩房月供之$6100。如果供係唔夠,cut左無謂既保險只剩有用部份吧!

居屋未補價是不可以套現,另外「本人有感2014下半年樓市開始回落,到時現樓未必賣到$380萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。」真係不予置評。除非讀者能提出未披露的財務情況,或有強大「水喉」幫補,否則讀者要加多多多點努力,才能扭轉往後人生。

當然如果今年買入後樓市再升30%,那讀者買樓的決定就十分正確! 今次見到有人在了解自身處境、執行方略、適當運用借貸、活用投資方案幾方面都未有理解,証明筆者開設課室辦課程之事實有用處。不敢說幫大家脫苦海,但提供了新想法、多點選擇予大家參考。

知道讀者愛女深切,可是不清楚自己情況,苦作事情反會因而害了大家。

理財 信箱 樓換 換樓 帶來 無限 悲傷 sir
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上車換樓(31):新樓實用率偏低並非無因 脫苦海

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獨立屋

據說某新界區獨立屋住宅爆出實用率不足四成,該盤入伙多時,有傳媒訪問業主,表示收樓時十分驚訝,2700呎樓宇室內實用面積只有800多呎,與賣樓時講有千一呎大有距離。

大家可以看到整體規劃圖,清楚地看到,每一個單位均附有獨立花園,屋苑的格式是地下車房、兩層住宅、一層天台。常識告訴我們,如果「實用面積」只計算室內面積,未計花園,兩層住宅減去一層車房及一層天台後,理論上「實用率」是低於50%(因為還要計算樑柱);再加上獨立單位,攤佔的實用率只有更加低。

如果只計算發展商聲稱的「建築面積」與業主覺得的實用面積,前者約1,100呎,後者約800多呎,粗略地計算一下,800/1,100=72.27%。這與多層式屋村的「實用率」接近,但與較舊的屋村如太古城、美孚,或沒有窗台及會所的居屋便有一段距離。主要原因是要每一個單位攤份公共面積(common area),如果公共面積越大,要攤分的面積就越大,間接拖低了實用率。

順帶一提「實用率」的計算方法,「實用率=出售面積/建築面積」。根據消費者委員會,「描述樓宇面積最常用的名詞有「建築面積」及「出售面積」(俗稱的「實用面積」)。住宅物業的「建築面積」,至今還沒有統一的定義,其涵蓋的範圍會因個別建築物而異,一般包括以牆壁圍繞,由個別單位所佔的樓面面積及獲攤分的公用地方面積,例如公用走廊及樓梯等。此外亦可能包括獲攤分的會所、電梯大堂及管理處的公用地方面積。現時大部份售樓書所載的「出售面積」數值,其實是包括了該所物業以牆壁圍繞,由個別單位所佔的樓面面積及連同單位一併出售的閣樓、窗台、平台、天台或花園(有些還包括冷氣機位)等地方的面積的總數值。較常見的現象是把窗台及冷氣機位所佔的面積計算入一個出售單位的總「出售面積」之內。因此,置業人士有意購入的樓宇單位,若是附有窗台、平台或冷氣機位等地方,就不應「照單全收」,把這樣的一個出售面積總數值當作該樓宇單位的「內籠樓面面積」或俗稱的「實用面積」看待。」

就算同一呎數單位,亦會因高低層單位而有別。多層大廈同一座向,低層的牆比高層厚,則高層理論上應比低層實用,但數字上卻是一樣。差距可以有幾大多呢?比筆者低十幾層的單位廚房少半塊磚,高十幾層多半塊,即是大約三十層就差一呎。整間屋的外牆厚度計算,其差異之大可想而知。因為建築時低層牆壁要承受更大壓力,所以較厚。但係呢個世界有時好公道的,低層單位較細,售價亦往往較平。

經常有人例如傳媒等引導觀眾這是「發水」,暗示發展商「騙」了小業主。當然,「發水」很多時是事實,一個幾百呎的單位吹到千一呎,但一個單位本身並不會因為報高或報低導致面積有任何改變,報上800呎每呎是$3,750,報上1100呎每呎是$2,727,但仍然是賣300萬。某些傳媒故意熱炒這類似是而非的質疑,除了同情地了解其「道德良心」之外,一些是貫徹「敵視李」作風,另一些作為另一發展商的屬下機構,難免瓜田李下之嫌,死唔信該發展商會贈送花園、車房、天台,甚至平台會所。

發展商雖然唔一定係騙徒,但肯定唔係開善堂。屋苑有平台、走廊、泳池、公園、私家路,甚至污水處理廠,最後必然是分攤給各個單位,而不是發展商送出來。何況獨立屋物業的獨立花園、車房、天台,業主聲稱這不是實用面積,難道他不會行自己的花園、不泊車、不在天台燒烤望天放狗或晒衫?強調「室內實用面積」,從而去計算出「超低」實用率,嘩眾取寵而矣!

另外一些例子是窗台及環保露台或工作台,並不計入地則比中,是典型的發水行為,但事實上小業主是可以使用的,窗台可視為樓底較低的部份(大約少三呎),露台及工作台只要不違反通風、採光等所謂環保原則,業主也是任意使用,是「利已不損人」。

貫穿本文的意旨是,既然買樓被視為人生一樣咁重要的事情,為甚麼只是聽信一方之言,而不去找資料及實地觀察?早前有遊戲節目發生「大朋友當眾流馬尿」事件,呢位好像未戒奶的哥哥,事後發現用370萬買了同一發展商的600呎單位,一年後市價跌到298萬,希望拿300萬去填數。用這種輕率的態度置業,才會經當發生「驚訝」事件。

莫講話樓書,網上亦大把詳細資料,筆者隨手就找到四間地產代理公司有資料。既然買樓係咁重要,點解唔去睇清楚自己用緊幾多錢買緊一間乜野屋。到簽約時,係有足夠的資料知道實際上個別單位的面積有幾多。如果有個人話收樓時感到驚訝,相信其他人亦會感到驚訝。實用率低是長久存在的社會現象,當我們無法改變,就要去適應,走去買實用率低的樓又要怨買家就責無旁貸。

某報在大多數報章沒有報導此事之下,為此而寫了一篇報導,以下是對買家的描述:

買家恨錯未細看價單

已接獲收樓通知,但因事務繁忙暫仍未收樓的小業主黎女士,得悉四季豪園實用率不足四成,反應錯愕,強調「唔知(實用率)咁低,知就唔買啦!」她憶述當日買樓時,只見現場墟,「手慢就冇」,心情好緊張,根本冇有時間留意價單所列的各項面積資料。

她補充,當日入市四季豪園,是貪屋苑空氣好,價錢2000多元一呎夠「抵」,在「羊群心態」下入市。黎女士指出,曾到現址睇樓,但只能在外面「望」,覺得用600多萬買入的洋房,「個600呎花園好細」。

──《蘋果日報》2006年12月23日

「又要住HOUSE,又要有前後花園,又要有車房,又要有獨立天台,又想高實用率」是繼「又要有會所,又要有高實用率」之後又一鉅獻。

附錄:「發水」與「實用率偏低」的關係

「發水」是發展商出售的樓宇,部份面積無需計算入「地則比率」,例如窗台、環保露台、工作台等。基本上八十年代發明「窗台」以後,所有私人住宅物業均有發水。會所係要計入地則比率,唔算係發水。

比如有一幅官地,面積十萬呎,地積比例係5倍。理論上,只可以建五十萬呎。
實際上,窗台、冷氣機平台、環保露台、工作台都可以唔計,最後建築左七十萬呎出來,咁呢二十萬呎,就係「發水」。

七十萬呎當中,預左十五萬呎係會所泳池走廊之類的「公共地方」,發展商唔會做善事,用得係五十五萬呎,賣就賣七十萬呎,一計之下實用率只有78.57%。

結果就係發水40%,實用率只有78.57%,原本五十萬呎,變成賣七十萬呎,住戶實際用到五十五萬呎。

仲有一樣野可以玩:如果一幅地有住宅有停車場有商場,仲可以將地積搬去自己果度,發水比小業主。

上車 換樓 31 新樓 用率 偏低 並非 無因 苦海
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上車換樓(33):「俄羅斯公仔」換樓階梯 脫苦海

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地產界常說一種叫「換樓階梯」的社會現象,即是先由公屋轉住居屋,再由居屋轉住私樓,然後私樓越換越大。在目前M型社會之下,再加上居屋不再興建,理論上這種房屋類型之間的換樓潮已一去不返。房屋市場就像M型社會那樣分開兩邊:左邊是公營房屋市場,包括公屋租戶、租者置其屋的公屋業主、綠表二手居屋市場、居屋自由市場,以及房協夾屋等;右邊是一眾發展商及私人業主之間的私樓市場。兩個市場界限分明,左M與右M之間的跳動從來不是主流。

收入及資產較低的階層受到公營房屋市場的保護,私樓市場尤其是置業者是社會上的奶油忌廉,可見坊間以全港人口的收入中位數或失業率分析地產市場「以全蓋偏」之弊。目前供款負擔比率據稱大約是30%,如「蘋果對蘋果」(apple to apple),只用收入較高資產較多的右M人口計算,數據應該遠低於此。過去政府人口統計並無專題報告兩個板塊人口之異同,希望統計署能在下次2011年人口統計時加以研究。

然則這種「換樓階梯」從來沒有消失,只是以另一種形式進行,皆因改善居住環境是人之常情,只要能力許可人們自然會做,現象就會發生。比如家庭成員因生兒育女而增加,由二房單位轉為三房甚至四房;又或者舊區重建由舊樓轉為較新式的屋苑;甚至純粹因為收入增加或財富效應而換樓。物業投資者可因而找到獲利機會,即使一般的用家也可分析到那區物業因此而受惠。

筆者發覺有些區域的屋苑同質性較高,最典型的例子是葵青區,葵興葵芳一帶的新葵興、新葵芳、葵涌廣場、恆景花園;葵涌的葵星、寶星;荔景的華景山莊、海峰花園;青衣站的盈翠半島、灝景灣等。當地居民如想「跳級」,唯有搬出區外,賣樓也每多賣給區外人,有錢的人走了,結果是該區的樓市塘水滾魚,致令樓價欠刺激。類似的例子是荔枝角四小龍,泓景、昇悅、宇晴、碧海,大家「咁高咁大」,只能成為換樓階梯的其中一截。

俄羅斯公仔

相反,如東區北角鰂魚涌一帶,或奧運站大角咀,屋苑分佈像「俄羅斯公仔」,有上車盤、中價盤、豪宅盤,區內自然形成一條換樓階梯,單幢舊樓換入上車屋苑,中產屋苑換上假豪宅,甚至有像賽西湖大廈、寶馬山花園一號銀海等呎價過萬的「貴宅」。不同屋苑之間因換樓潮而成交活躍,樓價因而互相頂托。因此這類區域的新樓去貨也較快,皆因多了區內換樓客捧場。

有人問筆者,何以某屋苑樓價跑輸大市?大家想一想,有些物業因各式各樣原因表現比大市強的話,其餘物業自然表現比大市差,才會計算到一個名叫「大市」的平均數出來。當閣下手上的物業並無跑嬴的理由,自不然要跑輸了!我的朋友笨發講得一針見血:「又無商業價值,又唔好住,唔知點解要買果度。」

其實「平」也屬於買入的理由,「平買貴賣」當然最理想,但當「平」的原因沒有改變,「平」的結果也不會改變,正如最近很多人跟風說屯門樓因九龍南線而起,而漠視那是由於「平」的因素改變了,最終當價格反映了新的因素後便會到位,屯門樓無論點升都好,都很難追及元朗荃灣。屯門樓市最大的缺點,正是物業同質性偏高,難以自成一條換樓階梯,大家只看到人們用較高價買入屯門樓,然則出了貨的人又去了那裏呢?莫非會去住交通更不便的青山公路沿線?

上車 換樓 33 俄羅斯 公仔 階梯 苦海
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六成業主供滿樓 長實劈價擒換樓大軍

2014-05-29  NM
 
 

 

香港從來都是畸形都市,「有樓」定「無樓」,分別很大。上車客永遠不夠首期上車,但換樓客因香港樓大升值,要換樓綽綽有餘!由長實(1)牽頭髮展的荃灣環宇海灣(下稱環宇),便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊,一招狠劈,撻著了一批換樓大軍。事實上,過去三、五、七年,樓價愈升愈有,不少在環宇睇樓的準買家,都在舊區住了多年,早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓,隨時可套現三五百萬做首期!加上政府數據顯示,全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕,配合政府減辣、新盤劈價,勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。

環宇海灣共一千七百多個單位,是今年以來最大新盤,亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四,近千名經紀逼到紅磡都會商場,等候長實公佈價單。識睇,一定睇三房價。首批三百五十伙中,逾半數是五百六十呎以上的三房戶,扣除樓價共百分之十五點七五的優惠,即供呎價最低只是七千六百餘元,最平三房單位只要五百三十萬元,「同區樓齡五年嘅御凱,最平三房都要九百幾萬元,其他樓齡舊啲嘅,都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠佣金開飯的經紀,很快參透長實「升呢價」的玄機,於是四出call換樓客。

換樓後更輕鬆

截至本週二,環宇收票已逾九千張,以每張票收十五萬元計,凍資近十四億元。現場觀察,絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客;幫他們計計數,換樓的輕鬆程度令人「咋舌」,其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生,現持有碧堤三房單位,於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元,現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價,即時「心癢癢」。「我喺荃灣返工,瞭解個環境。有人話臭呀、嘈呀,我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好,但價格同間隔都吸引,所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素,一定是「平」!按價單,環宇最平三房只需五百三十萬元;由於碧堤這數年已升值至七百多萬,賣出並還盡按揭後,套得三百九十萬現金落袋。全數做首期,陳先生的新樓月供,便只是五千三百多元!環宇交通較方便,月供又更低,陳先生完全計到數。他指出,如抽中環宇,並賣走碧堤套現,屆時會做三成首期,這樣推算月供一萬四千元,只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金,則可以「慢慢搣」!

一間換兩間

從事新聞工作的陳小姐,同樣對環宇看上了眼,「我剛從外地回港,又要埋稿,忙埋呢兩日就去睇示範單位!我覺得買樓要寧新勿舊,舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹,與其中一個居於新葵芳花園。○七年,陳家三姊妹的爸爸,將退休金當首期,買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高,我哋想慳息,只攤五年嚟供,月供不用七千元。」轉眼五年供滿,三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計,已有逾百萬儲蓄。同一時間,已供滿的新葵芳花園單位,升值至四百多萬。手持五百多萬現金,未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」?「經紀sell我,賣樓套現嘅錢,可以一拆二,買幾個單位方便分家。我其實早幾年,已諗過買兩間,又或先買一間投資。如果同阿爸住,就可以買間三房。而家阿爸住公屋,仲可以綠表買居屋,用盡優惠!」有資金,可謂組合無限!

先買後賣有風險

這樣「先買後賣」的風險,是賣樓時若市況波動,樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投,可見樓價只要調整百分之三至五,便有用家極速「吸」盤,反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」,樓花期內不計DSD,亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。根據一一年政府人口普查資料,全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶,已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區,達七成三,而多舊樓的九龍城區,達六成七;環宇所在的荃灣區,供滿樓的家庭亦佔總數五成,實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指:「類似荃灣嘅舊區,好多物業已經供完,加上多分支家庭,換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主,過去十年買樓嘅業主,身家都有幾成以上升幅。」所謂「造勢不如趁勢」,長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千伙大盤,包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天,都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位,分別佔項目七成及七成半,緻藍天更全數為「大戶」,以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓,時機往往夠準,拿捏市況及樓價,帶有指標作用。

年報露玄機

不過,長實對上一次投得地皮,已是一二年十一月的事。當時以近三十億元,投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮,此後投地無進賬,用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅,於今年業績後的分析員會議上,指長實一如既往貨如輪轉,但扣除今年已賣出的樓盤,現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一,土儲卻不足一千萬呎,反映其對長遠後市睇法。翻查過去六年長實年報,由誠哥發表的全年回顧,亦愈見悲觀。○八年金融海嘯,誠哥仍信心滿滿:「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年,誠哥都指利息低、失業率低,及建築成本上升,預料樓市「平穩發展」。直至去年,誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」,並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。

誠哥轉軚 淡出香港

樓價因政策調整

中原集團創辦人施永青斷言,未來發展商會繼續貼市價開盤,「現時新盤開價已沒有溢價可言,二手小業主的持貨能力比發展商更強,發展商要交數、要向股東交代,反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈,施永青認為:「其實一千方呎以下的三房換樓單位,向來都有本地人的剛性購買力支持,只係政府㩒住個市。」但他強調,這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢,並維持一年內,中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎,亦贊同樓市會向下走,「以往幾次跌市都係咁,目前美國收水(減少買債)及預期加息,以及中國收緊銀根,令本地通脹放緩,都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮,他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」,「去年二月雙重印花稅實施以來,就累積了一批驚被罰重稅的購買力,撞正本月中鬆綁,正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋,新盤的預售樓花期最長達三十個月,即換樓人士買樓花後,已可擁有三年的期權價值,不用急於賤賣舊樓。

同場加映收地未了踩場「燒衣紙」

興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地,○七年推出西鐵荃灣西站第七區(TW7,即環宇)作招標,但補地價金額達三十五億元天價,最終因出價不理想而收回。事隔一年,撞正金融海嘯,港鐵將補地價金額減至二十六點六億元,樓面呎價不用二千二百元,長實最終撈底中標。根據港鐵條款,長實須支付全數補地價,另加入場費二億四千萬,以及賣樓收益的零點七五個百分點,予港鐵作代理人費用。於同年年底,長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計,項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元,扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後,長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。不過多年來,當年政府強行徵地的賠償問題,至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業,明言會帶一批舊商戶,在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身,是華基工業中心,二千年,政府以實用面積計算賠償金額,每戶賠約數十萬元,商戶不滿而示威,更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議,手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言,早已簽收了樓價及搬遷賠償,無權再作追討,但他說:「仲有商業賠償呢?我下唔到啖氣!」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討,但又不想罷休:「佢哋當日唔簽,幾廿萬都無o架!收樓係災難,有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後,懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺!」環宇將於本週末開賣,屆時商戶現身燒衣紙「贈興」,長實有排煩。

 
六成 業主 供滿 滿樓 長實 劈價 價擒 擒換 換樓 大軍
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上車換樓(39):按揭ABC(1):按揭成數限制 按計劃

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不少人提起近年樓市成交量回落,都會說是港府三辣招的影響;即額外印花稅令短線炒家絕跡、買家印花稅令非本地買家減少、雙倍印花稅令換樓量下跌等。較少人為意,其實金管局對按揭成數的限制,對成交量回落的影響,亦「功不可沒」。

在上世紀90年代中期起,本地銀行可以提供的按揭成數上限,一般為樓價7成。一個作價一億元的物業,便可作為抵押品,於銀行取得7,000萬元按揭貸款。但在2009年10月起,金管局開始逐步限制高價物業的按揭成數。由初時「2,000萬元以上物業按揭成數上限為6成」;逐漸收窄,至2011年6月,調整至現時的限制:

樓價按揭成數上限最高貸款額
1000萬元以上50%不適用
700萬元至1000萬元60%500萬元
700萬元以下70%420萬元

 

另一方面,透過按揭保險,住宅市場買家可為物業取得較高的按揭成數。但同樣地,按保的適用範圍亦已收窄,由2009年以前逾千萬元物業亦可申請9成按保:調整至現時的限制:

樓價按保成數上限最高貸款額
400萬元以下90%360萬元
400萬元以上至450萬元80-90%360萬元
450萬元以上至600萬元80%420萬元

 

簡單來說,現時透過按保,400萬元以下物業最高可借9成按揭,600萬元以下物業可借8成按揭。如果不考慮按保,只有樓價600萬元以下物業,才可借足7成按揭。

按揭成數收緊,效果便是購買600萬元以上物業的買家,需要支付較高首期。除了那些現金不足應付首期支出的買家難以入市之外;即使有足夠現金支付較高首期的買家,其按揭槓桿比率亦下跌。

樓市成交量由過去每月約一萬宗回落至近月4千宗水平,除了印花稅之外,按揭成數的限制亦是不可忽視的原因。

 

王永偉

按計劃執行董事

上車 換樓 39 按揭 ABC 成數 限制 按計劃
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上車換樓(50):首期的作用

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九龍城

首期按金是保障了貸款者及銀行雙方面的利益,令到置業者可以「量力而為」。初次置業者往往因首期不足而煩惱,即使有足夠的月薪供款,也因為首期不足而局限了選擇,或者苦惱於是否使用按揭保險提高按揭成數來減低首期。有些人便埋怨為甚麼規定要有三成首期,這是忽略了首期的作用。

大多數人購置樓宇,均要向銀行做按揭,置業者以部分樓價作為首期,餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭,就是以三成為首期。一層200萬元的樓宇,就需要60萬首期,按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍,「七成按揭」是1994年時遏抑樓價措施的一部分。相信當年負責的官員也想不到,這個措施竟然在幾年之後拯救了數以十萬計的小業主,甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡,例如汽車分期、股票孖展均不會按十足,按到七成已經很進取。因為銀行或財務機構不能假定重售值(Resell Value)是100%沒有折讓,銀行只想做坐和望贏的生意,比如藍籌股極少跌足七成,跌到一半已經要求補按金(Call Margin),因為斬完倉銀行還要有數圍。例如$80的股票,按金$24,跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產?

前幾年樓市暴跌時,「負資產」這個名詞經常被掛在嘴邊,所謂「負資產」,即是抵押品價格減去貸款後仍是負數。例如300萬的樓宇,只要市價跌得低於210萬便是負資產。在九七年之前人們是完全想像不到樓價可以跌30%以上,何況是跌剩30%(中原城市指數1997年6月高點102.51,2003年8月低點31.77)?以目前中原城市指數約70點計,理論上絕大部分人已脫離負資產。實際上很多樓宇跑輸大市,便會出現負資產。

一般金融資產的按揭,只考慮市價與按倉值而不理會供款,只要市價跌到某個程度就Call Margin,不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中,絕大多數銀行並沒有因為物業負資產而要求即時還款(Call Loan),只要繼續供樓,甚至只要斷供不超過三個月,銀行也不會去收樓製造銀主盤。因為銀行的立場,物業市價是無意義的,銀行的著眼點是每個月有供款,該筆貸款就不會列為壞賬,不然就算樓價有升無跌,不供款也要收回。大家可能覺得銀行是鴕鳥政策,但既然銀行都肯做鴕鳥,負資產小業主為何要自怨自艾?

按金保障了貸款者及銀行雙方的利益,如果首期訂得太少,只要資產價格稍一變動,雙方的風險即時大增,例如按九成,只要價格下跌超過10%,該項貸款已經是資不抵債,銀行固然會抵押值不足,對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系,得力於金管局限制樓宇按揭成數,所以後期即使有所放寬,也要做按揭保險,目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的作用,是令到置業者「量力而為」。如果不設首期,或者把首期定得太低,實力不足的人就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流,沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足,或者是沒有儲蓄的習慣,或者是初出茅廬,置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘:有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位,後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會,又因為首期不足,結果被殺訂。

在最高峰時,全港約有106,000宗負資產,涉及1,650億元,之所以不用全數撇賬,只因為物業斷供的情況並不普遍。在香港人的世界觀內,樓價跌完最終會收復失地,甚至反敗為勝,否則又怎會咬緊牙關供下去?申請破產要四年才回復自由身,且終身有破產紀錄伴隨。四年,相當於半個牛熊循環,香港人參考過去的經驗,有得博,有得守,是不容易一走了之的。

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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上車 換樓 50 首期 作用
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套股換樓 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/04/blog-post_12.html

過去三天股市升到顛之後,連有線電視的樓盤傳真也討論了一些股市,談及「套股換樓」這概念,即投資者在股票市場賺了錢之後,就沽掉股票鎖定利潤,再把資金投入物業市場。節目先談談長實推新盤銷情熱烈,再從不同角度分析,更與2007年比較。


節目指出今天的樓價指數已經升至142以上,能否有投資者「套股換樓」的現象,拿2015年跟2007年比較一下。今年的經濟環境,一些基本面跟2007年有點相似,例如負利率環境、熱錢充裕等。然而,2007年還未有政府對樓市所推出的各種「辣招」,所以當時在股市賺到錢投資客可以把資金投到樓市「摸幾轉貨」,成為資金的一個好出處。今天在政府「辣招」之下,這些投資者都不可能存在。

另外,節目中有一個點子吸引我眼球,就是新盤的落成量走勢。有線電視分析了多年來的落成量,在2007年之時,新盤的落成量可算是低點。這屆政府不斷增加供應之後,預測下一年的新盤落成量將會是自2004年以來的新高,這又代表了什麼呢?


很簡單,這是供應量增加,以前在這裡都有發文討論過,建房需時,政府近年的政策動機是先出「辣招」壓益需求,凍結樓市,待供應到來時樓價自然回調,又不會令樓市「硬著陸」。而供應量陸續增加的時候,當時粗略計算過,大約在2015年慢慢出來了。

節目中還訪問了地產人士,進一步解釋這新盤落成量的連鎖反應,今年上半年預計已經有7000個單位交鎖匙,這些新盤大多好像長實推出的新盤一樣,市場反應熱烈。買入了新盤的7000個業主,可能是換樓客,在今天的政策之下,買第二套房是需要付雙倍印花稅的,若想扣除雙倍印花稅的話,就要在買入新盤的6個月之內放售本身的自住物業。

雖說今天的二手盤源不足,是其中一個推高樓市的原因,每一個都是業主,沒有炒家,又有實力,賣樓的取態一定叫價很強硬,不輕易讓步。然而,新盤落成量增加,部份需求的資金轉投新盤,而換樓客又有時限需要賣掉本身單位,推出來的供應絕對會影響樓市。

不過話說回頭,上面的例子,換樓客若在半年內不能賣出原有物業,最多都只是蝕多一份印花稅,實際金額及百分比就要看看成交價多少,照道理,就算是有時限地被迫減價求售,也不可能減得比這份印花稅更多,若減得多於這份印花稅,我認為今天的業主又寧願等好價才賣。

無論如何,看完這個節目得到一個畫面,就是樓盤供應開始慢慢增加。今天的業主,不少都持著「皇帝女不憂賣」的態度,可能等等下,新盤供應在不知不覺地增加著,樓市慢慢回落,今天叫價高得不可能成交的,可能真的不會有成交了。
套股 股換 換樓 止凡
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換樓、加按、轉租、按兵不動?──有樓在手何去何從

1 : GS(14)@2010-10-02 10:16:05

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上星期日看電視的財經節目,分析有樓在手人仕在此樓價高企之下為怎樣應對而煩惱,當中有建議郊區換市區,有建議加按套現,或一間變兩間其中一間收租等,當然亦可以先行獲利租樓住。筆者認為此中已有一大進步,皆因長久以來,電視樓市節目長期唱淡之餘,即使在此旺市,亦繼續發放負面訊息。如說政府多次出招仍然失敗(那些不是壓市措施,又何失敗之有?),或者說發展商新樓豪宅化不願興建中小單位助小市民上車(電視台大股東亦不見得會這樣做),講完聽完又如何? 讀者及觀眾最想從資訊節目中得到資料及意見,從而有助投資決策,一味描述及評論,而沒有可行建議,對於絕大多數壁上觀者或有自娛之效,但具真正需要的觀眾,只會覺得無奈。

那些一早在低位上車,已有樓在手的業主們說,手上樓宇已具有可觀升值,在此低息情況下本大息小按揭額亦顯著減少,按個人需要應對就無需自尋煩惱。究竟賣定不賣?筆者認為如果只屬安居而滿於現狀者根本就不會去想這個問題,問者當然就有改善居住環境甚至投資增值的目的。

就以筆者以前提過有人說中產也希望樓價跌,以便細換大,要不是別有用心,就是一種個人偏見。其實在升市當中,更容易換樓,有心細換大或平換貴者,大可襯銀行估值上升而按息偏低之下,加按套現,從而獲得流動現金。而此等加按一樣享有低息及長還款期,到換樓目標或時機出現時,就不用四處張羅首期,因為淡市時銀行往往收縮信貸。

乾脆賣樓轉為租樓又如何呢?租金佔樓價約3-4%,表面上即使交三年租也只佔樓價的9-12%,然而不可忘記,假定賣樓時減去按揭收到總樓價的50%(30%首期,餘下為供款及升值),比率即提高至18-24%(因為分母減半);如用高按揭成數或樓宇升值不多的話,比如只收到總樓價的30%的話,租三年樓的代價高達本金的30-40%!而筆者估計低息期遠比坊間各路人馬預期為長,而樓市要見頂下跌,可能要到2012年新樓供應大幅上升之後。一路租樓一路看市升,其感覺恐怕比負資產更難受。

筆者認為賣與不賣最重要的一點是究竟手持的物業是否優質,比如坐落在傳統豪宅區,或新興地區樓齡較新物業,又或是區內質素及檔次較高的龍頭盤,其實無需急於放售。就以東九龍為例,老舊物業如淘大、得寶理應換出,德福、麗港城之類可繼續持有,皆因不同種類的物業一如各種股票,強者越強弱者越弱,隨著市場升溫雞犬皆升之際,換出弱勢換入強勢,本身已是一種增值行動。

尤其是樓齡是樓價的最大敵人,樓市大約十年一個浪,錯過此浪,下次高潮已是十年後,到時樓齡又大十年,死抱管理不善的舊樓,樓價因折舊而跑輸大市,套現困難,銀行又在估值及按揭年份多方設限。大多數樓齡超過廿五年的舊樓,投資價值已十分有限,畢竟太古城美孚等長青樹是特例而非常例。
2 : GS(14)@2010-10-02 10:17:27

http://mytv.tvb.com/news/financemagazine/111705/114#page-1
該節目視頻
換樓 樓、 、加 加按 按、 轉租 、按 按兵 兵不 不動 有樓 在手 何去 去何 何從
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換馬也要計算機會成本──市建局樓換樓當然有差價(2011/03/26) 脫苦海

1 : GS(14)@2011-03-27 16:25:50

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=20615
      
經過個多星期,樓市比之前更加淡靜,不單少賣盤,連買盤及睇樓量都減少,
很多屋苑上周末均出現零成交。此乃人之常情:逆市而行、火中取栗的人畢竟是少數,多數人看到威脅生命的危機,即使是機會那麼小,距離那麼遠,一樣會影響入
市心情,所謂驚弓之鳥、杯弓蛇影,莫講大多數人作壁上觀,即使希望擇肥而噬者,亦會靜待較低價格出現。
市勢要逆轉的時候,往往就是價格偏高遇上突發利淡消息,眼前市況就是一例;為甚麼流感潮、杜拜危機、乜招物式,又不見如此看法?筆者以前講過,銀行閂水喉就是樓市罩門,因為此浪樓價上升,供應面固然重要,更重要是資金泛濫還要息低。銀行加H按,雖然影響只是半厘,而P按沒有大變動,但這表示銀行不願多做微利的H按生意,不是變相閂水喉嗎?
今次日本要自救,環球抽資班師回朝,令日圓匯價被炒高,究竟會否令到流動資金減少,甚而提早減息?還是像某些言論所講,日本政府也要量化寬鬆一下,央行不是注資入銀行體系嗎?筆者看到的是,資金泛濫之餘,還要看看究竟流到那裏,目今樓價估值高企,而恆指市盈率只有13倍,正正反映雖有資金,卻只願流入樓市及商品市場,股市遠沒有受惠。正因如此,即使日本也來量化寬鬆,製造出來的流動性也用於重建,對日本經濟或有提振作用,未必流入投資市場。
上周市建局推出「樓換樓」先導計劃,2011年2月24日以後住宅自住業主,可選擇購買在原址重建的單位或啟德發展區的單位,詳情可參看「住宅單位認購意向安排」(http://www.ura.org.hk/html/c906000t14e.html)。
事後有言論謂,樓換樓「應該」是淨換,要額外付出樓價差價,與部份小業主心目中
「不須花費一分一毫」的期望有所出入云云。市區重建局的前身是土地發展公司,之所以要改組,就是因為土發當年蝕得太厲害,不得已要變身為半官方機構,換言
之又是要政府「執手尾」。雖然近年樓市壯旺,令到市建局大幅盈利,但市建局亦要遵守市場遊戲規則,新舊樓宇有折舊差額,亦有設施上的不同,要求無需補錢就
能舊換新,未免太大想頭。雖然市建局以實用面積計賠償,被人認為是搵小業主著數,可是數十年樓齡的樓宇,現在以七年同區樓價計算,同樣地因為樓齡與設施上
的出入,達到一種微妙的平衡。
另一種聲音說樓換樓計劃面對樓價下跌時沒有補償,又是另一種的不公平,筆者認為,正正因為沒有選擇是十全十美的,所以才需要多種選擇!接受賠償的話可以即時買樓或作其他投資,接受換樓的就可以得回一個物業,只是不同的選擇,無所謂著不著數。再加上自置居所津貼(HPA)及補助津貼(SA),市值八十萬的單位,往往可以收到140-200萬(見附圖),需要補的差價已有所縮減。


住宅單位收購準則舉例(http://www.ura.org.hk/html/c906000t8e.html)
筆者又要拿西九龍頂心杉為例,當年的收購價比同區港灣豪庭還要高,事隔經年,港灣的樓價已由當時的三千多元升到現在六千多。即如看電視有觀眾問百多元時買了某股,現在三塊多應否賣,財演先生答曰三個幾與三個零幾差不多,不如等等有無新消息。筆者心中即時彈出一句:「輸oc都輸死!」甚麼是oc?請睇標題。      
    
換馬 也要 計算 機會 成本 市建 建局 局樓 樓換 換樓 當然 差價 2011 03 26 苦海
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