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中環在線:內房股老總異常表現 李華華

2008-04-22 AppleDaily
做內房股老總認真難,先要面對中央唔知幾時推出宏調,近排仲成日被人話「缺水(資金)」。唔知係咪呢個原因,以下兩位內房股老總表現似乎有啲異常,一個撩交嗌,一個就爆粗。碧桂園楊國強:銀行家信唔過碧 桂園(2007)主席楊國強冇跟到其他內房股老總去台灣考察,但就留番喺香港撩事鬥非。貴為亞洲女首富老竇,佢撩邊個?點解撩?咪就係恒生銀行(011) 副董事長兼行政總裁柯清輝囉!話說楊國強噚日出席貿發局個CEO論壇,同其他講者包括柯大班、紫金礦業(2899)董事長兼總裁陳景河、復星國際 (656)董事長兼首席執行官郭廣昌、國美電器(493)總裁陳曉,講中國企業嘅成長同挑戰。楊國強提到做生意嘅理念,話唔會只諗好事,一定預計埋最壞嘅 情況,好似「啲樓賣唔去會點?銀行唔借錢又點?」講到銀行唔借錢呢度,佢突然爆咗句,「大家唔好信晒啲銀行家,佢哋好多時話借(錢畀你),之後又唔借!」 前排有報道話,中央閂水閘內房股大旱,唔知楊總係咪有感而發。不過,正所謂言者無心,聽者……坐喺佢隔籬嘅銀行家柯大俠,亦反應速迅,回番句:「你講嗰啲 係國內銀行咋?」許榮茂激動爆粗內房股今年跌到四腳朝天,就連曾經當炒、交到業績嘅世茂房地產(813)都不能倖免,昨收報13.54元,比舊年11月歷史高位29.05元,唔見咗一半有多。難怪主席許榮茂一講到公司前景就非常肉緊,激動到爆粗,「仆街」二字衝口而出。彈起搶答為維護公司事 緣世房噚日開記者會講業績,順帶透露計劃明年將酒店業務分拆上市,今年會先出售部份股權,引入策略投資者,明年上市再賣部份股權,等兩年都有特殊收益咁 話。華華就奇怪,世房喺上海經營緊3間酒店,都未真正有錢賺,咁心急明年搞上市攞特殊收益,唔通賣樓生意有阻滯?但又話今年打算賣樓套現170億元人仔, 增長85%o架喎。許榮茂聽到條問題即刻彈起搶答,話公司未來賣樓前景秀麗,土地成本又平云云,講得激動,佢吐咗句:「唔係因為出年仆街,就將酒店業務分 拆上市補番條數。」分拆嘅主因,係酒店資產價值被低估,要透過上市反映出嚟咁話。其實大家都明嘅,許主席又使乜咁激動呢。電郵:mailto: LiWaWa@AppleDaily.com

中環 在線 內房 房股 老總 異常 表現 華華
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英之見:避開高負債內房股 黃國英

2008-09-10 AppleDaily

原 來自8月開始,恒指從來未試過連續兩日上升,攤路極之強勁。有不少人仍在期待另一次熊市反彈,最佳策略還是破位追買,21000應該是關鍵位。不過看來再 創新低的機會是比較大,好消息效力只得一日,最慘是一大堆中資股已破新低,呈現絕望式下跌,中資銀行股、內房股及資源股全部都被轟炸,唯一是成交甚低,沽 壓未算太重。如果以股份的氣勢來分析,恒指遲早重試上周低位,一旦失守20000點,便可以確認新一浪的期指淡倉攻擊。

買股不如博金銀期貨

對 股票已有恐懼症,上周四五的新歡,部份打算坐長一點,又要由贏變輸,基本上高位只得15分鐘左右就一瞬即逝。雖然仍然是有心水博資源股,對冲基金洗倉效應 下是抵博,可是既然資源股回升的大前提是相關商品價格要造好,便索性直接趁低買黃金白銀期貨,至少成交較大,又差不多全日交易,勢頭不對隨時平倉,值博率 明顯勝一籌。何況收檔的對冲基金一樣是滿手商品期貨好倉,因此近日的低迷也可能是洗倉效應。最應該避開是內房股,不應該死板看NAV折讓率,9月開始的劈 價潮可以令NAV大幅下調,而做生意要看現金流,一時周轉不靈就要賤賣家當甚至執笠,高負債的要極之小心,隨時這個浪中元氣大傷,價值大跌。作者黃國英為 證監會持牌人士電郵:alex@amplecap.com
之見 開高 負債 內房 房股 國英
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立論:內房股選股策略 林少陽

2009-05-25  AppleDaily






 

上 落市應對策略是「揀股不揀市」,股海茫茫,點揀法好?雖云本欄不提供股票貼士,給予一些方向性提示以供參考,實有必要。原則上,在預期通脹上升的前提下, 磚頭是當然之選。篇幅關係,今天只談內房。內房相關股在這一潮升市中大幅跑贏大市。由去年10月底到現在,中國建材(3323)及九龍建業(034)股價 高低位相差超過十倍。能夠錄得這麼大的波幅,當然是各有前因:一來之前股價跌得多,二來淡倉被挾倉亦應記一功。事實上,龍頭股中國海外(688)在今次升 浪表現只是中規中矩,非因企業質素差,只因之前跌幅小。累積升幅那麼大,按「道理」是時候有獲利回吐的壓力,然而股市短線升降,那有「道理」可言?退而求 其次,個人的選擇是從二三線地產股中尋寶當買沒有時間值的期權,若大市回落可分段加注。對沒有時間做資料研究的普羅投資者,再退而求其次,目標應該是逢低 吸納一線龍頭地產股,除了中海及華潤置地(1109),在內地做得不錯的恒隆地產(101)及瑞房(272),亦應在購物名單之列。

酒店收租股可追落後

上 周末英美兩國主權評級,分別被評級機構列入或可能列入負面觀察名單。早已轉弱的美元再遭狂沽,英鎊遠離市場焦點,暫避一劫。每逢美元弱勢,美元區的樓市、 出口及旅遊業都會興旺。今年3月初歐美股市跌穿十年新低,以出口為主的台灣及南韓股市,卻向上突破移動平均線。受惠於旅遊及內部消費的二奶磚頭(收租及酒 店)股,升市表現未必及得上「大婆」(地產發展股),在美元明顯轉弱下可望追落後,縮窄兩者估值差距。林少陽以立投資管理投資總監



立論 內房 房股 選股 策略 少陽
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內房股中的極品? 味皇


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http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=2531


(08年數字)市賬率     負債比率   流動比率

中國海外       3.9             67%              2.4

華潤置地       2.7             70%              3.22

世茂房地產   2.0             77%              1.45

碧桂園            2.1             62%             1.71

遠洋地產        1.7             89%             2.46

雅居樂            2.3             78%              2.03

瑞安房地產    1.1             49%              1.93

SOHO        1.4             30%              2.77

方興地產        1.3             96%              0.71

綠城中國        1.8            196%             1.72

合景泰富        1.4              71%             2.27

富力地產        2.6             138%            1.12

越秀投資        0.6              70%             1.36

嘉華國際        0.8              62%             2.53

中國奧園        0.5              31%             3.47

首創置業        1.2             162%            1.75

我不理解香港人為何如此偏愛地產股,可能同香港的環境有關...

以上一批內房股,以藍籌的中國海外估值最高,但其財政只是合格的水平,不見特別優秀,現在的股價是說,在相同財政能力的水平,中國海外的地皮升值能力會高過碧桂園的1倍,合景泰富的3倍,嘉華的4倍咁話,事實是不是如此?

按安全性排列,最強的的是:奧園,SOHO,瑞安

這是由於近期有悲情股東進貢,其實好多公司都有,但佢地好彩一時未趕的切用先咁有錢

按財政能力排列,最強的的是:SOHO,瑞安,奧園

除左安全性外,金錢的絕對量也要考慮,錢多先可以標到大地皮,SOHO有100億,瑞安都有34億,奧園14億

按估值排列,綜合又平又安全的的是:奧園,SOHO,瑞安

財政水平奧園同SOHO同級,但SOHO的估值為奧園的兩倍,如果買SOHO就是期待佢主席的能力是奧園的兩倍,而SOHO同瑞安比,財政財力都有 優勢,負債比率相差19%,當利率為9%,瑞安的盈利股東權益回報值要少1.7%,因此貴少少是應該的,以現價來看,買這3隻的人都食左聰明豆

負債高的公司,賺到錢優先是要還債,而唔係分比股東,好似有人認為邊間值8蚊咁,資產係有,但冇考慮到還債,其實賣完再還錢之後有少大截了

作為投資,這3隻是當然之選(08年的數字)

至於方興,綠城,富力,首創看來都有極高的破產機會,至少集資就肯定要了,碧桂園,世茂,雅居樂,瑞安,合景泰富,越秀都有集資壓力,因為流動比率比起負債比率不足,這都已經是上年的數字了,投資時想迥避其實好容易

但作為投機,最好的卻是首創

首創係官股,唔駛還本,只需還息,本金到期可以用新債券代替,銀行見佢冇錢還,收借據當還錢,又唔當不良貸款,至少唔會破到產,呢點得首創同越秀可以,而首創負債比率高,利息支出多,盈利基點低,市況反彈就會顯得增長特別高的假象

首創由低點已經反彈左5倍,而且是在安全情況下的,比起碧貴園等不安全的好得多

不過內房股仲唔止呢d,其實仲有隱藏的內房股,就好似地鐵咁,有人真係以為佢係鐵路公司?

果類隱藏內房股,估值低之餘,有d仲可以淨現金添,邊d?下回分解



內房 房股 股中 中的 極品 味皇
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隱藏內房股(補充) 味皇


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http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=2543


上回提到,內房股都有隱藏的,有人估到,就係東方海外

東方海外排除本業同外房業務,內房項目有:

上海盧灣長樂路住宅項目-8萬平方,2011年完工

上海盧灣長樂路酒店項目-500房酒店,工期未知

上海徐匯衡山路項目-150房酒店,2012年完工

上海長寧路綜合項目-18萬5000平方的寫字樓,3萬平方商場,400房酒店,2012年完工

上海浦東南碼頭住宅項目-10萬平方,2011年完工

江蘇昆山花橋住宅項目-54萬平方住宅,5萬平方商場,11萬平
方寫字樓,2011年完工


天津「國貿中心大廈」項目-23萬平方爛尾樓

北京之「北京東方廣場」8%股權-57萬3000平方,包括商場,寫字樓,出租單位及一所五星級酒店

基本上2011年落成的數量較多,現只講住宅,齋上海已有18萬平方,早前咪有一單新聞話上海霉都有外星人推倒大廈嘅,被推倒果間野要賣12000蚊一平方米,因此東方海外剩係呢一批住宅都值22億了,何況仲有其他

大部分工程已在動工,因此首期款項已經支付,未來的起樓支出會少於只得空地的內房股,而東方海外有20億美元現金同每年4億美元以上的現金流,比起 未賣到樓時就要食穀種的地產公司好得多,雖然都有23億長債,不過公司還得起(況且其中15億為財務租賃,性質同負債有根本分別),而且2011年內到期 的只有4.6億

運輸公司的好處是可以將舊車站,碼頭,倉庫等地方轉商住途,愛瞞也有巴士公司用建巴士總站的名義標土地回來,轉頭就轉售比大股東起海X天等例子

另一個隱藏內房股係湯臣,蟹金也在1.84時買過,後來發現佢實際上係地產股,我唔鍾意先賣走,湯臣名義是酒店股,但同時又搞地產,定位等於鷹君咁,湯臣的財政無可挑剔,處於淨現金狀態,內房項目賣剩的仲有:

湯臣湖庭花園2期-38000平方,下年落成,湯臣佔70%股份

湯臣一品-117000平方,正在賣

同樣用12000蚊一平方米計,值17億,湯臣一品由於已經完工,再冇支出,賣出就全部落袋,湖庭花園起左大半,要比的尾數有限

湯臣08年有的固定資產合計為66億,其中上面提到的部分爛可以收回12億現金計,根據錦江酒店的招股書資料,06年湯臣錦江酒店值12億,當現家值16億計,湯臣佔到8億,加上湯臣現有現金15億,現在46億的市值是傻的

不過湯臣也有缺點,"其他長期負債"太多,佢有大量董事認股權,達現有股數的3成咁滯,異常惡劣(對董事來說,當然這也成為湯臣"有必要升"的原因),另外甚麼遞延利得稅以後也要交

 

*後來補充:睇錯左,認股權唔係3成,3%先啱,關於湯臣原來仲有一則舊文:

  "當年,湯臣集團(當時稱湯臣太平洋)是他與何鴻燊收購物業的融資平臺,並寫下了兩年內七度配股的壯舉。1990年,湯君年看中了處於財務困境 中的澳洲公司奔達集團(後兩度易名,包括世貿中心集團、鵬利國際,現已私有化)。當時,奔達集團已被匯豐接管,但卻坐擁20億-30億港元的現金,湯君年 計劃透過10億元收購奔達集團34.5%股權,以避開全面收購。

  湯臣頻頻配股集資卻引起了香港政府的注意,並於1992年委任獨立調查員調查湯臣與世貿集團兩間公司。1994年,調查報告指出湯臣為回避收購,遂安排將31.5%世貿股權在市場配售,但部分當時聲稱獨立第三者的配售對象,卻與湯臣的董事有關。

  “湯臣案”歷時六年,案件牽連甚廣,當中包括何鴻燊及邱達昌,涉及證人超過一百人。于1996年,湯君年、徐楓妹妹徐傑、前渣打證券要員賴焯群等五人被控串謀訛騙。于1998年中正式開庭,經過82天的聆訊後,于同年11月6日,法院宣佈湯君年等五人無罪獲釋。"

 

非常感謝ckm的提醒,原來又係同叉燒何有關,咁就係老千股了,湯臣買不得!



隱藏 內房 房股 補充 味皇
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低吸內房股 東尼


2010-06-10  NM





人生總是時晴時雨,股市亦然。就 以美國股市的表表者道瓊斯指數為例,在一九三二年只得四十一點,當時正值一九二九年股災之後;惟到○八年已達一萬四千點,可以想像美股這些年來一直穩步上 揚。

美股當然也曾經歷風浪,例如在一九三七至一九四三年的戰爭時期,以及一九七三年的石油危機,股市都曾下挫一半以上。大家也許仍記得八 七年金融危機及○二年科網股爆破,市場一度恐慌。所以,麻煩總是少不了的。

短暫調整不礙發展

惟人總是要往前走,而種種的災 難,亦隨着時間過去,而被人遺忘。次按引起的金融海嘯,亦令道指下跌五成,由一萬四千點跌至七千點,當時大家以為世界末日,金錢世界已經完結。然而,不過 一年光景,道指由七千點急彈五成,儘管過去數月曾下挫近千點,但我認為調整即將完結,股市將重拾動力。即使美國人仍為最近的跌市而痛苦,惟就業及房地產市 場已開始重整。

何況,根據以往經驗,美國金融海嘯對中國和香港的影響似乎較小,刻下中國經濟越來越倚靠內需,其刺激經濟措施甚至太過寬鬆, 令房地產及其他資產的升幅再次失控,中央又要再次出招收緊,以防經濟過熱。

內地房屋需求高

香港現時的情況與國內類似,大量資 金流入、企業盈利增長強勁,失業率低企,但同時要抗衡泡沫爆破。香港仍沒有被投機充斥,就算中國有,香港也不一定會有。

今年首季的企業盈 利,對香港市場有很大的鼓舞作用,除了之前已經說過的銀行股之外,地產發展商的盈利潛力令人更有信心。今年新地(16)、長實(1)及恒地的盈利,應該貼 近其歷史高位,其他發展商亦然。此外,出口公司如利豐(494)及創科的利潤亦逐漸恢復。

其實,要找一間並非比之前表現得更好的大藍籌公 司,應該很難。

港股正受一些不明朗因素影響,大家恐懼一些未知的環境,甚至是一些幾乎不可能發生的事。內地樓市亦不會長久停滯不前,因為隨 着國內中產不斷增加及越來越富裕,對新屋的需求只會上升,而情況需要數年而不是幾個月便可紓緩。

中資銀行是中國富起來的受惠者之一,其股價 已自高位下跌兩成,預測市盈率只是約十一倍,它們應該獲得更高估值。不過,這個市場正被種種不明朗因素困擾,擔心買家不敢買樓,而這種心態現時相當普及。

所 以,除了中資銀行股外,我近來還十分留意備受打壓的內房股。

東尼Tony Measor

在證券界有五十年經驗,八七年股災及 八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元 資金。
 



低吸 吸內 內房 房股 東尼
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情傾小型內房股 東尼


2010-07-1  NM





問:你曾表示會多買一些內房股, 請問除了瑞房外,哪間公司較好?華潤置地(1109)的前景如何?

答:華潤置地聲譽良好,亦有母公司華潤在背後撐腰,不過作風帶點官僚。其 市值近八百億元,相對其資產淨值而言,略為偏貴。

相對而言,一些小型內房股對我更有吸引力,例如基地設於湖南省的建業地產(832),新加 坡淡馬錫便持有兩成七股權,現時市值三十五億元,預測市盈率約十倍。

另外一隻由新加坡資金持有的星獅地產(535),市值更細,只有十三億 元。我貪其每股資產淨值達兩毫半,惟股價只是一毫八。

除此之外,還有其他內房股同屬吸引,例如世茂房地產(813),但我對它們並不大熟 悉,所以暫不考慮。

問:我打算買入長實(1)或和黃(13),請問你認為哪一間較好?

答:長實是和黃的母公司,同屬李嘉誠 的王國,長實以發展地產為主,而和黃則是綜合企業。

經歷多年變遷後,和黃的市值已超越長實,尤其是○○年,和黃以天價賣出電訊業務予德國機 構,不過李嘉誠最終決定以大部分賺到的資金,用作競投多國的3G牌照,導致刻下和黃前路茫茫。由於3G業務的投資龐大,和黃惟有不斷變賣其他資產粉飾賬 目。

即使和黃賣了不少家當,它仍有不少資產,例如港口業務,其零售業擁有百佳、屈臣氏及豐澤等品牌,此外還有加拿大的赫斯基石油。和黃已投 資3G接近十年,前景仍然未能看清,故此我認為買入和黃帶有賭博成分。

長實是香港著名的地產發展商,而且持有和黃一半股權,因此我傾向長實 多一點,即使和黃盈利急升,長實亦可水漲船高。

長實現價九十四元,市值二千一百七十億元,我預期今年可賺二百二十億元,市盈率約十倍,相對 其他發展商而言價錢合理,有大幅上升的空間。和黃現價五十元,預測市盈率十五倍。

問:近期歐元大跌,你認為會否令思捷(330)受損,你對 這公司有何睇法?

答:外匯走勢反覆無常,我是門外漢,不敢預測。不過歐洲多國自身的消費力下降,勢必影響思捷的營業額。此公司不俗,在○九 年之前,曾連續十年盈利遞增,其大股東邢李『火原』亦進身億萬富豪,數年前更逐步退出思捷的管理層。如我像他般這麼富有,我亦會頻頻減持股票套現。

思 捷現價四十五元,市值六百億元,市盈率十二倍,我預期今年盈利跟去年相差不遠。

問:你常說睇好內需股,請問你對春天百貨(331)有什麼評 價?

答:春天百貨上市時間仍短,初步看業績不錯。此行業充滿生機,但缺點是競爭激烈,如你有多餘的資金,這無疑是不錯的投機選擇。

中 國未來的發展,必須倚賴內部消費,揀中優質公司便會帶來豐厚收益。不過,這市場確實龐大,就算不少巨企亦曾損手,故此必須小心選擇。

東尼

在 證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。

他之前是財經網站Quamnet的總編。在 此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。



情傾 小型 內房 房股 東尼
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三線城市崛起 香港內房股估值提升

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-14/xOMDAwMDIzMjQxOQ.html

持續的限購令下,不受影響的三四線城市迅速崛起。4月12日,恆大地產(3333.HK)發佈一季度業績報告,其佈局二三四線的戰略優勢顯現,一季度實現198億銷售額,佔年度銷售計劃近30%。

2011年3月恆大新開盤4個項目,分別為中山恆大綠洲、景德鎮恆大名都、南充恆大綠洲、遵義恆大城,全月合計銷售8億元。4個新開盤項目均位於三線城市。

這是恆大二三線城市戰略的縮影。恆大項目所處的大部分地區不屬於調控熱點區域,恆大已進入62個城市,三線城市佔比63%;集團擁有的112個項目中,39.3%的項目位於三線城市。年內,集團三線城市尚有30多個項目計劃陸續開盤。

恆大之外,碧桂園(2007.HK)、佳兆業(1638.HK)等深入三四線城市的地產商也取得不俗業績,三四線城市對房企的銷售和利潤貢獻佔比越來越大。

中房信報告指出,受益三、四線城市房地產業蓬勃發展,部分提前佈局的企業表現突出。如碧桂園一季度銷售約93億元,同比增長45%;一季度銷售面積約150萬平方米,位居全國房企前三。

碧桂園控股公佈的2010年報顯示,其二、三線城市的土儲佔總土儲約84%,其位於增城市(未限購)的碧桂園豪園在3月中旬推出200餘套全新洋房單位,連續數日佔據廣州樓盤簽約榜首位。

開 發深入到鎮一級的佳兆業,於2011年首季實現累計合約銷售收入約12.07億,其中大量的三線城市項目拉低了成交均價及總價,合約銷售面積約 14.5652萬平方米,同比增長20%。由第二季開始,佳兆業計劃每季度推出可銷售總建築面積約142萬平方米,大部分位於三四線城市。

一季度房企的市場表現和分化,引起了香港資本市場對於內房股的估值分歧和轉向。多家券商表示,中資概念股有機會成為港股新一波升浪的火車頭,尤其中資銀行及房地產,在去年大受打擊後,今年或將否極泰來。

其中,業績增速明顯、去化率高、佈局二三線的房企首獲認可。

自3月29日年報公佈以來,恆大地產股價連漲6天,從4.00元港幣漲至4月7日5.04元(股價為港幣,下同),漲幅高達26%。4月8日盤中最高衝至5.15元,第三次刷新盤中最高價紀錄,相比歷史最低值反彈高達181.4%。

過去一個月來,27只香港內房股已平均上漲了7.3%,除恆大外,中海外(0688.HK)等在3月也大漲了20%左右。

但香港證券分析師亦提醒,雖然恆大等公司目前在三四線城市發展,但財務增長的壓力也相應變大,尤其是在獲取了較多的土地儲備之後,其財務方面的槓桿也會增長。


三線 城市 崛起 香港 內房 房股 估值 提升
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減持內房股 股壇老兵鍾記

http://blog.yahoo.com/_W7IRY52UUXB7Z6MXPPNXD2UOR4/articles/624444/index

 

當全世界都憂慮歐債還債高峰期而看淡港股上半年的走勢時,恆生指數偏偏從年初開始上漲了8%,再次證明短期股市是不可測的。關鍵是中國總理溫家寶說要支持國內A股二級市場的發展,令投資者相信股市已見底,基金急急補貨,因為之前實在看得太淡。

 

 

 

作為價值投資者,我從來不喜歡追貨,也不會急於沽出手上的愛股,尤其是那些擁有經濟專利而估值合理或便宜的股票,千萬不可因為蠅頭小利而沽出,必須長線持有。

 

 

我在去年十一月份,當股民非理性拋售的時候,趁低買入了一些二線內房股。這個星期,我把握機會沽出部份內房股獲利,其中包括雅居樂世茂,回報不錯。我認為如果中國政府打壓房價的前題沒變的話,內房股的股價不可能持續攀升,所以決定減持內房股在個人投資組合的比重。


減持 內房 房股 股壇 老兵 鍾記
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九倉是內房股嗎? 林智遠

九倉是內房股嗎?  
 

 

熟悉九倉(4)的朋友,相信一看標題:《九倉是內房股嗎?》後,立刻就會答:「不是!」然而,分析員可以不用思考,就答「不是」嗎?仍以物業業務為主

上週,九倉(4)公布2014年全年業績,對比2013年,營業額增加20%,營業盈利增加8%,在投資物業重估盈餘280億港元帶動下,除稅前盈利達400億港元,上升17%。分析員對九倉業績像發現新大陸一樣,不是立刻降目標價,就是即時下調評級,所持理據主要是:核心盈利下跌7%,及物業銷售營業盈利下跌超過三成等。可是,部分分析懷疑誇大,或失去焦點。業務廣泛的九倉,投資物業收入一向佔總收入約三成多,相關營業盈利佔總營業盈利卻持續上升,2014年上升至76%;同時,發展物業收入也佔總收入約四成,相關營業盈利佔總營業盈利卻持續收縮,2014年收縮至只佔12%。兩項業務佔總收入和總營業盈利約七至九成,一增一減主導九倉業績,分析員應不是今天才知此發展,為何像發現新大陸一樣?九倉投資物業收入在2014年上升21%,幅度比2013年更高,但相關營業盈利率微跌,由83%下降至81%;發展物業收入也上升35%,但相關營業盈利卻下降,營業盈利率由23%下跌至11%。兩項比率下降是什麼地域的業務導致?

地域分析揭示內地因素的重要

以業務地域深入分析九倉,可看到在投資物業方面,香港營業盈利率不跌反微升,下跌的僅只內地營業盈利率,按年由60%下跌至50%。在發展物業方面,九倉收入主要依賴內地,近兩年從香港而來的收入不足兩億港元;而內地的營業盈利率是持續下跌,由2012年的37%,輾轉下跌至2014年約一成。九倉內地收入持續上升,2014年已升至接近總收入約五成,可惜內地營業盈利卻未能同步。2012年前,九倉的內地業務營業盈利率超過三成,但2013年開始下跌,2014年更只剩19%。此分折顯示九倉或正面對一些內房股的問題:內地宏觀環境因素,無論推論是否成立,九倉或也是時候想想在內地的下一步發展策略。

投資物業公允價值的啟示

看投資物業業務不能不看投資物業的公允價值變動,以九倉為例,投資物業的公允價值持續上升,產生的重估盈餘在收益表中反映,佔九倉過去多年除稅前盈利超過五成,2014年更達七成。有些分析員或會撇除考慮這些估值變動的啟示,但估值反映投資物業將來現金流的變動,任何估值變動不但影響收益表,也反映管理層、專業測量師及核數師對企業投資物業將來收入的評估,當中雖然牽涉不少「估值的藝術」,但分析地產企業又怎可完全不考慮這些估值變動呢!分析九倉2014年的投資物業重估盈餘,發現香港物業的重估盈餘佔香港物業價值超過一成,而內地物業的重估盈餘佔內地物業價值僅0.7%,接近無升跌。此重估盈餘差異,是否反映了專業測量師,預測香港及內地物業收入的不同走向?分析應是大膽假設,小心求證,九倉不是內房股,但也要面對內房股的問題。何況九倉也曾表示,如價錢相宜,有興趣收購綠城(3900)的內地項目,那時九倉可能不只收入有一半來自內地,盈利或也會有一半來自內地!

林智遠

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香港内房股的黄金时代已然来临 等着蚂蚁变大象

http://xueqiu.com/7351106301/41945583
首先说下地产大环境:地产在12年火爆上涨后,接连遭到政策拼命打压,包括限购限代,提高首付比例,提高贷款利率等等,随后一两年时间,政策效果显现,房价回落,成交减少,观望情绪严重,而副作用带来经济开始快速下滑,这是政府不愿看到的,新经济在未来5年内都很难填补地产下滑带来的经济影响,这个直接体量每年8万亿,相关行业60多个的行业一旦减速,基本百业萧条,经济休克。
所以从今年初,政策开始转向,由限制变鼓励,降准降息降首付,除一线城市外都取消限购,成交出现回暖迹象。人们最关心的是地产还能否刺激起来,下面我就简要说下我对地产行业的理解。
中国现有城市住房总量在200亿平,现在每年完工量在12亿平,以发达国家85%的城市化率,中国未来城市人口大约12亿人,以人均33平算,最终会有400亿平城市住宅。以现有开发速度,大约15年将趋于饱和,400亿平总量达成后,年均住宅更新率依发达国家数据看,每年在2%到5%之间,也就是每年仍然有12亿平左右的旧改,所以,永远不要担心房屋没市场,衣食住行是人类生活永恒的主题。城市化后期,高端人士会逃离市中心,在郊区形成富人聚集区,豪宅别墅成主趋势,这是新增部分,另外商业地产随着人口的聚集会迎来黄金收获期。
综合以上因素,我认为当前房地产市场是需求被压抑了,不是消失了,在政策转向后,信心会逐步恢复,消费能力会逐步培养,出现地产新常态。中国目前有5万家房企,其中80%未来将被淘汰,最终不会超过10000家,悲观预期也就3000家,就算只有三千家,行业前200名企业也会活的很滋润,而上市公司大部分是行业前200名之内,所以无需过分担心。行业集中度的提升,必然带来优胜企业规模的不断扩大和业绩的逐步提升,作为将来世界最大的经济体,房产永远会占有重要的一席,包括美国在内,房产都是支柱产业之一。
说完大环境再说市场机会,国内股市在银行放水等政策利好下,已成功翻倍,估值水平基本处于历史高位,而中小市值公司股价已飞天,风险巨大。国家出台港股通政策,并允许公募基金投资港股,这是放水,避免国内决堤,而被外资蹂躏多年的港股,扭曲的估值成为最大的历史投资机会,相信大陆水一到,被压缩成一个个压缩饼干的股票,必会迅速膨胀。
随着沪港通的开启,大市值股票开始普涨,相信深港通后,中小市值股也会遭到更猛烈的抢购,定价权之争会精彩纷呈。最近大市值地产股融创和恒达,接连创出历史新高,大戏已经开演。解放军完胜外国投行。
由于地域限制,中小市值地产股被外资关注较少,价值被长期以倒闭破产价评估,出现三倍市盈率的可笑估值,而同规模国内上市公司都是给予远高于大公司的估值,这个差别在解放军过去后必然纠正,所以也是下步布局的重点。
下面简要说下自己关注的几家地产企业。
恒大地产:恒达梦,中国梦。恒大以高负债,高周转,高增长,高分红,多元化为特点,其中高负债和多元化被外资不认同,长期看空,股价被压制在历史低位几年,随着沪港通大军过香江,四大国内券商接连公开力挺,股价已扶摇直上。正加速价值回归。恒达在大地产行业不用多言,银行已给予国企待遇,这从今年1600亿新增贷款额度就可看出,其次介入的快销和大健康等等产业也是承载了中国梦的产业,长期看真成功有望成为巨象级别的世界级大公司。所以股价会随时间反复向上。
新城控股:小万科+小万达,住宅周转速度不输于万科,商业产品质量不输于万达。这是一家不段学习进步的优秀民企,快速复制能力得益于高效的企业执行力,最新预计2017年建设40家商业广场,建成15家,每年新增10块商业用地,2020年跻身商业地产第一梯队,从已建成商业看,客户体验一级棒。将来一个自持几百万平物业,年租金几十亿的新城呼之欲出。
花样年控股:世界最大的物业管理O2O服务商。拥有1400万平土储的地产商华丽转身,未来彻底退出地产主业,改为以物业管理公司为主,以增值服务为利润增长点的O2O社区服务商,把住小区入口,以最后100米的优势实现服务价值的突破,在小区金融,购物,养老,旅游,聚会等方面实现线上与线下互通。现在以科技为主导的低成本优势席卷109个城市,托管面积2.5亿平,以每年1亿平的速度快速拓展,把住小区,抓住人的要素做文章,继彩生活后,培养一批子公司单独上市,成为公司努力的方向。
宝龙地产:专注商业地产,在建和建成已达55个项目,全部完工自持面积500多万平,最新策略聚焦上海,全面服务于上海的城市发展,拓展区域商业和社区商业,未来价值不可限量。
莱蒙国际:高端商业和住宅开发商,扎根深圳和南昌与南京等一二线城市,以品质获取利润,精研产品,物业收租和住宅开发并重。积极实施转型,做好地产+的文章,以医疗服务为突破口,携手世界著名医疗机构,拓展中国医疗服务行业,最新又介入海洋牧场,开发海洋旅游休闲资源。公司的深圳莱蒙新都会和深圳布吉国际商贸中心项目,都是重量级待建项目每个利润都会以数十亿计。公司和农产品合作的天津农贸综合市场项目规划面积360万平,一旦建成可成利润加速器。
时代地产:次新股,上市一年,年销售额150亿,专注广州珠三角区域,擅长旧改项目,土地成本很低,最近几年销售额飞速发展,盘小绩优高分红。
禹州地产:厦门合肥为主的开发商,去年销售额120亿,毛利高达36%,现价股息率可达7%,今后三年内年业绩增长40%,土地储备优良。
以上是我对地产行业的个人认知和对自己关注的个股的粗浅看法,带有严重个人色彩,不对之处见谅,权当一笑。
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內房股也掀回歸潮? 萬達商業地產擬A股上市

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4640479.html

內房股也掀回歸潮? 萬達商業地產擬A股上市

一財網 蔡胤 2015-07-03 14:06:00

眼下內地房企在香港資本市場融資的最佳時機已經過去,難以像過去一樣以高估值發行股票。對於一家內地房地產公司來說,A股平臺無疑更接近自己的市場。然而,雖然內地房地產融資松綁,回歸A股仍然並非易事。

在中概股掀起A股回歸潮之時,香港上市的內房股也開始積極尋求A股融資。

繼富力地產(02777.HK,下稱“富力”)之後,大連萬達商業地產(03699.HK,下稱“萬達商業”)7月3日通過公告宣布,將向中國證監會及其他相關監管機構,申請發行最多3億股A股,預計總募集資金不超過120億元。同時該公司將進行改制,申請轉為境內外上市的股份有限公司。

募集資金不超120億元

萬達商業是大連萬達集團旗下的商業地產上市平臺,2014年12月在香港上市。根據公告,萬達商業於2015年7月3日舉行的董事會會議上作出決議,待股東於臨時股東大會、內資股類別股東大會及H股類別股東大會批準後,該公司將向中國證監會及其他相關監管機構申請建議A股發行。萬達商業同時聲明,建議A股發行須待監管機構批準及獲股東批準後方可作實。

萬達商業在公告中提到,上市地點將為上海或深圳證券交易所,將由董事會經股東授權後根據監管規定或市場狀況厘定。 根據萬達商業的計劃,A股集資所得將優先用於南京、濟南、合肥、成都及徐州的項目,余額用於補充營運資金。萬達商業7月3日港股開盤微跌,截至《第一財經日報》記者發稿時下跌1.81%,至57.05港元。

這並非萬達首次考慮A股融資。此前,萬達已經在董事長王健林的帶領下,走過了長達5年的A股上市之路。早在2004年萬達有機會在香港上市,但王健林當時接受了麥格理建議,選擇以REITs(房地產投資信托基金)的形式融資,隨後的2006年紅籌上市被相關部門禁止,通過REITs在香港上市的計劃擱淺。2009年萬達正式啟動A股上市計劃,但又遭遇了房地產調控無法IPO(首次公開募股)。

直到2014年7月1日,證監會發布公告稱,包括大連萬達商業地產股份有限公司在內的32家企業,因未按規則要求報送預先披露材料,且申請文件中的財務資料超過有效期達3個月,被終止審查。當時輿論普遍認為,證監會的解釋並不是萬達商業地產A股上市失敗的真正原因,原因也許是王健林不想繼續等待從而選擇了赴港掛牌。

一直以來,對於上市這一融資渠道,王健林的說法是:“萬達上市並不是為了錢的問題,主要是為了建立企業制度,更重要的是為了高管和長期跟隨我的小股東有一個流動性。”

內房股回歸潮?

實際上,近兩個月以來,面對A股同類公司動輒百倍的市盈率,一些在海外資本市場市值被低估的中國企業正在尋求在海外資本市場撤退。繼暴風科技在A股受到熱捧之後,在美國上市的邁瑞醫療、世紀佳緣等也相繼選擇私有化。國內外資本市場對企業估值的巨大差異,被認為是此輪中概股退市的動力。

在中概股遊戲公司、電商公司等宣布作別美股的同時,內房股也傳出回歸A股的聲音。6月26日,富力公布了回歸A股的最新方案,擬向中國證監會及其他相關監管機構申請在上交所或深交所,發行不超過10.8億股每股面值人民幣0.25元的A股。富力稱,該公司擬將募集的資金用於9個項目,該等項目部分資金需求約人民幣350億元,發行A股將募集的金額尚未能確定,但預期不會超過350億元。

這被稱為富力八年來第五次向A股發起沖擊,也被認為是受到H股流通性不足、融資受限困擾之後,富力向A股牛市尋求財務狀況改善的舉措。

而針對萬達商業建議A股發行的原因,萬達商業的說法是,該公司董事認為發行A股將增強公司的企業形象,進一步拓寬公司的融資渠道及增加萬達的運營資金,同時通過吸引大型機構及中小型投資者來增強資本市場的認可度。同時,A股的發行將有助於公司業務發展、融資靈活性及業務開展,有助於萬達獲得更多財務資源,有利於其長期發展。

內房股在港股融資的黃金時代似乎一去不返。據蘭德咨詢統計,2012年以來,已有多家中國內地房企通過招股形式進入中國港股市場,其中,2013年有7家,多數都為中小房企。在這家機構看來,眼下內地房企在香港資本市場融資的最佳時機已經過去,難以像過去一樣以高估值發行股票。

“香港資本市場對內地房地產市場和房地產企業不是太看好,所以認購不積極,超額認購的時代一去不複還。”蘭德咨詢總裁宋延慶對記者分析,香港是較為缺地的城市,在港股市場,土地儲備相對來說比較好講故事,另外,近兩年,也有幾家企業上市時打高周轉的概念。但他認為,進入2014年之後,一些內房股並未收獲較好的認購倍數。

對於一家內地房地產公司來說,A股平臺無疑更接近自己的市場。然而,雖然內地房地產融資松綁,回歸A股仍然並非易事。協縱國際集團聯合創辦人黃立沖分析,目前內房股主要分為兩類:一類是富力等少數註冊地在內地的H股,這類公司要回歸A股不存在技術難度;另一類則是以恒大為代表的紅籌股,雖然這些公司的業務範圍也在內地,但由於它們在境外註冊,目前A股有關紅籌股回歸的制度尚未建立,因此這類型公司並不具備回歸A股的條件。在他看來,一年多以來除極少數國資背景房企能通過借殼等形式在A股上市之外,還沒有其他地產企業完成在A股IPO的案例,即便是符合條件的H股,最終能否回歸A股懷抱尚不能完全確定。

與此同時,也有分析師提醒,目前國內資本市場已醞釀泡沫,A股近期調整幅度較大,在這種情況下,回歸A股的時機顯得非常關鍵。

編輯:吳狄

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內房 房股 股也 也掀 回歸 萬達 商業 地產 上市
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內房股摸底的衝動 林智遠

2015-09-10  NM

過去兩個月,恒生指數反覆下跌,由6月底至上週收市已跌了21%,如以4月最高28,588點計算,更跌了27%。大家都反覆問何時是「摸底」的好時機?甚至已經摸底!內房股愈摸愈低?

恒 大地產(3333)上週一公布中期業績,對比去年同期,收入上升23%,利潤更上升40%,朋友間就引發內房股摸底的衝動。朋友更用手機按程式,分析內房 股的市盈率及市賬率,說碧桂園(2007)的市盈率僅3.9、雅居樂(3383)的市賬率僅0.3等等。現今資訊氾濫,用程式或網頁要拿到資訊非常容易, 但大家也要格外小心。就是可靠的資訊,也要明白那些資訊是怎樣計算。以市盈率為例,程式或網頁都是按股票最新的報價計算,但市盈率當中的「盈」代表盈利, 每每卻僅按歷史盈利計算。如以最新中期業績計算,市盈率或已不一樣,代入內房股的最新中期業績亦然(見附表)。

雅居樂的中 期收入對比去年同期僅升0.1%,毛利率及利潤率持續下跌,利潤率由去年中期的14%,大跌至今年中期的8%,利潤因此下跌了四成多,下半年還會繼續下跌 嗎?碧桂園中期收入較雅居樂優勝,比去年同期升了23%,與恒大並肩。可惜,碧桂園一樣面對毛利率及利潤率收縮的現實,利潤率由去年中期的15%,持續下 跌至今年中期的11%。如以中期業績估算市盈率,雅居樂應是5.8,碧桂園應是4.8,已沒有程式中找到的那麼低,但現實是還要面對利潤率持續收縮的風 險。

恒大利潤強勁增長的背後

眾裡尋他,恒大的利潤及收入都強勁增長,估算市盈率僅3,可考慮嗎?先不論恒大持續擴大的債務及 與其他內房股的相反趨勢,就看看所謂的利潤增長。大家有否留意,恒大中期收益表中的「透過損益按公平值列賬之財務資產之收益」,達25億元人民幣。從恒大 2014年的年報,可看到此財務資產就是「若干A股上市公司之權益投資」,可說是「炒股」收益。此外,恒大中期收益表中的利息收入亦不知何故,升了6億元 人民幣。另一令恒大利潤增長的,是靠估算師估算的「投資物業公平值收益」,對比去年同期上升達11億元人民幣。有趣的是,碧桂園及雅居樂同期相關「靠估」 收益都是大跌,分別減少六成至八成;反之,恒大相關「靠估」收益卻上升25%。市場一向關注內房股的債務,大家或未留意恒大廣泛業務的其他方面,當「炒 股」、利息及「靠估」收益主導了中期利潤增長接近八成的同時,其他業務包括營運連奪中超四冠的足球隊,雖有16億元人民幣收入,卻仍持續虧損,中期就虧損 了15億元人民幣。從小股東及公司管治看,持續虧損的業務應怎樣處理,是愈營愈低?還是冷靜分析後,引入如馬雲的投資者?再看看本地地產股的市賬率,領展 (823)的較高是0.8,九倉(4)的較低是0.4,恒大的是1,哪些較相宜?衝動是要控制的!摸底也是投資,也要冷靜分析,否則或會愈摸愈低!

林智遠 Nelson Lam執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。


內房 房股 摸底 衝動 林智 智遠
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對內房股的看法 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/12/blog-post.html

上年油價大跌,有blog友在facebook留言話除了留意油價大跌之餘,還覺得一些內房股正在下跌周期,更會留意其他版塊,希望止凡給點意見。




Marco留言:

不單止石油,內房下跌週期中也影響內房股,現在都轉向基建同能源。止凡怎樣看?內房比石油更值得睇好嗎?


止凡回覆:

我沒有好好研究過內房股,感覺上內房板塊正是戰國時代,誰勝誰負還未知,太政策性,又有不少亂發展,到3、4、5、6線城市發展了不少「鬼城」,所以投資者要小心,還是先了解後投資,不是你財不入你袋呢。


Marco後續留言:

研究過一些內房,真的是「戰國」,他們現在轉型,什麼都想做,美容、零售、酒店等等。 但每一家負債都還是很高,還在發債。

其估值與回報都下降了,但息率仍然好吸引,這方面同內銀一樣好。


止凡回覆:

息率、市盈率這類東西,都可以一夜變天,最重要是看其公司運作如何,如果公司變質了,吸引的息率不代表什麼,小心。


後記:

我很少看有關內房的資料,所以沒有一個很清晰的版圖,例如哪幾家重點發展什麼地方?哪家負債水平多少?哪家公司的效率水平如何?哪家是走什麼路線的?其實,話自己在投資內房股的人,又有多少個了解呢?

換轉是香港的地產發展商,由於從前的工作關係,加上一向都對樓盤有所留意,每一家地產商的生意模式,市場定位,有時連正在發展及賣樓花的項目都算略知一二(因為不時都有看有線電視的樓盤傳真)。其實,這都不算什麼出奇,我想家住香港多年的中產人士,大部份人都或多或少地了解新鴻基及長江樓的分別,漸漸變成常識。

人家常說投資股票乃高風險,因為其升跌波幅,我則常說風險來自你對所投資項目的認識不足。何為認識呢?從以上例子觀察所得,一般香港人對香港地產發展商的整體認識應該較多,但偏偏香港人就喜歡投資內房股,為什麼?主因是人家說內地經濟雲雲,人家說內地房價會上升雲雲,人家說下一個版塊輪到內房股雲雲,資產下跌周期應該見底了雲雲。其實,想深一層,為何大部份人都是在股市中賠錢呢?主要原因就是買入自己根本不太認識的東西。

當然,還是有高手投資內房股賺得大錢,因為了解,若這高手能對內房這個戰國形勢分析得很好,對不同公司的地位規模發展方向都瞭如指掌,就比我對本地地產商的認知還要熟稔百倍,這的確是高手,這些錢更值得他去賺。對於我這些沒有在這領域下過苦功,不是自己能力圈,賺不到這些錢是應該的,blog友也請留意。
對內 房股 股的 看法 止凡
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對內房股的看法

上年油價大跌,有blog友在facebook留言話除了留意油價大跌之餘,還覺得一些內房股正在下跌周期,更會留意其他版塊,希望止凡給點意見。




Marco留言:

不單止石油,內房下跌週期中也影響內房股,現在都轉向基建同能源。止凡怎樣看?內房比石油更值得睇好嗎?


止凡回覆:

我沒有好好研究過內房股,感覺上內房板塊正是戰國時代,誰勝誰負還未知,太政策性,又有不少亂發展,到3、4、5、6線城市發展了不少「鬼城」,所以投資者要小心,還是先了解後投資,不是你財不入你袋呢。


Marco後續留言:

研究過一些內房,真的是「戰國」,他們現在轉型,什麼都想做,美容、零售、酒店等等。 但每一家負債都還是很高,還在發債。

其估值與回報都下降了,但息率仍然好吸引,這方面同內銀一樣好。


止凡回覆:

息率、市盈率這類東西,都可以一夜變天,最重要是看其公司運作如何,如果公司變質了,吸引的息率不代表什麼,小心。


後記:

我很少看有關內房的資料,所以沒有一個很清晰的版圖,例如哪幾家重點發展什麼地方?哪家負債水平多少?哪家公司的效率水平如何?哪家是走什麼路線的?其實,話自己在投資內房股的人,又有多少個了解呢?

換轉是香港的地產發展商,由於從前的工作關係,加上一向都對樓盤有所留意,每一家地產商的生意模式,市場定位,有時連正在發展及賣樓花的項目都算略知一二(因為不時都有看有線電視的樓盤傳真)。其實,這都不算什麼出奇,我想家住香港多年的中產人士,大部份人都或多或少地了解新鴻基及長江樓的分別,漸漸變成常識。

人家常說投資股票乃高風險,因為其升跌波幅,我則常說風險來自你對所投資項目的認識不足。何為認識呢?從以上例子觀察所得,一般香港人對香港地產發展商的整體認識應該較多,但偏偏香港人就喜歡投資內房股,為什麼?主因是人家說內地經濟云云,人家說內地房價會上升云云,人家說下一個版塊輪到內房股云云,資產下跌周期應該見底了云云。其實,想深一層,為何大部份人都是在股市中賠錢呢?主要原因就是買入自己根本不太認識的東西。

當然,還是有高手投資內房股賺得大錢,因為了解,若這高手能對內房這個戰國形勢分析得很好,對不同公司的地位規模發展方向都瞭如指掌,就比我對本地地產商的認知還要熟稔百倍,這的確是高手,這些錢更值得他去賺。對於我這些沒有在這領域下過苦功,不是自己能力圈,賺不到這些錢是應該的,blog友也請留意。
對內 房股 股的 看法
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內房股經營地區 (12 Oct 2009)

(News / Report consolidated by www.redmonkey.hk)

(節錄自香港經濟日報)

內房 房股 經營 地區 12 Oct 2009
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內房股不宜重倉

網誌分類:股票經
網誌日期:2016-03-17

為了幫助地產商「去庫存」,中國政府2016年初推出了多項刺激樓市的措施,包括減少部分契稅和營業稅及下調首付比例(首置房首期從25%降到20%,而第二套房的首期則從40%降到30%,北京、上海、廣州和深圳除外)。加上人民銀行自2015年以來多次降低存款準備金率和減息,國內的房地產市場因而出現「小陽春」,量價齊升,一線城市(尤其是深圳和上海)的房價更大幅上揚,「泡沫」跡象明顯。

雖然內房股的銷售和基本面略有好轉,但我認為該板塊的前景還是不明朗,不宜重倉。主要是基於以下的考慮:(1)為了減低房地產行業整體的風險,人民銀行會否嚴厲打擊不合法的首付貸(購房者首期資金不足時,地產中介或金融機構為其提供補助資金拆借)?(2)一線城市的房價升幅過快和過高,泡沫會否爆破?(3)三、四線城市的庫存問題還是非常嚴重及(4)人民幣會否持續貶值?人民幣貶值對外幣債務較多的內房股不利,因為會出現匯兌虧損。

個股方面,SOHO中國(410)於2012年下半年開始轉型,從「開發-銷售」模式轉到「開發-自持」模式。由於沒有銷售物業,引致2015年純利大跌87%,真的未見其利,先見其害!

雅居樂(3383)的股價於2011年11月份被過份拋售後,隨即快速反彈至2013年初的11港元以上,之後便反覆回落至2016年初的4.2港元水平。股價疲弱,反映公司2015年的業績不理想--核心淨利潤下跌約40%,主要由於平均售價較以往低(公司為了削減庫存,在2014和2015年積極降價),導致毛利率下跌,以及2015年下半年人民幣貶值導致重大的匯兌損失。

萬科(2202)於2014年6月以介紹形式來港上市,為投資者在房地產板塊提供多一個良好的選擇。2015年底,萬科被捲入股權爭奪戰。公司於2016年3月擬向深圳市地鐵集團發行股份,購買後者下屬公司(持有部分優質地鐵上蓋物業項目的資產)的全部或部分股權,未來大股東誰屬最令投資者關注。
內房 房股 不宜 重倉
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人民幣貶值如何影響內房股 [工作坊Q&A]

如果早幾年,可能未必有太多人意識到人民幣會有貶值的可能,更不會問及人民幣貶值會對投資有何影響。不過近年,大家都看到人民幣的確在貶值,更曾經試過被暴力貶值,一下子貶掉2%,都別說不可怕。



王先生:

人民幣貶值對內房企業之影響。

止凡兄你好,小弟研究604深控有一段日子,覺得是一間不錯的公司,但最近人民幣貶值,對它有重大盈利影響,想了解止凡兄如何看?


回應:

我對內房股沒有研究,印象中內房股還在戰國時代似的,香港的地產版圖,大地產商分明得很,但內房就好像還是各據山頭,互相爭取版圖,打得火熱。一個行業在這個情況之下,很多時都會靠融資進攻,增加發股及借貸,這也是內房股借貨水平普遍偏高的其中因素。

人民幣貶值,以人民幣計價的企業,是否就一定盈利大減呢?這點值得商榷。試想想,一家企業,如果沒有太多進口的東西,所有本地制造與生產,人民幣貶值更會刺激生意,為何會影響盈利能力呢?

所以我很認同巴黎兄於工作坊上的分享,好的公司團隊會對不同的市場環境作最好的應變,股東最重要是把資金投到這些公司之上。


後記:

以前都分享過,人民幣貶值,不代表生意難做,反而升值後企業的競爭力隨時減弱,見《人民幣升值世界會怎樣》。

對於貨幣,感覺上其勢頭對投資項目的影響未必嚴重,如果經過多年時間緩緩向上或向下,做生意的多能適應,尤其有好的團隊,對匯率變化更能好好處理。

然而,一個貨幣的穩定性反而影響更大。還記得當日人民幣被暴力貶值之時,有香港時裝生意短時間內損失數千萬,更要發出盈警,主因是在貶值前買入人民幣對沖升值風險。

其實,這本來是一個很好的對沖動作,看見人民幣上升勢頭,買入人民幣,如果勢頭回落就慢慢減輕人民幣比重,對生意本業的穩定性可謂相當有幫助。這有如航空公司買入原油期貨作對沖的做法,是有效減輕風險的。

可惜,人民幣受中央操制,隨時人為升跌,做出這麼大的短期變動,這風險比長時間緩緩升值或貶值大得多,這反而是投資者需要考慮的風險所在。

對投資者來說,一個地方的貨幣穩定性是十分重要的,這令投資行為少了一個匯率風險的擔心。還記得當年不少人要求港元應該跟美元脫鈎而掛上人民幣,如果考慮點只限於人民幣會升,美元會跌,那麼這幾年應該有不同的睇法了。

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碧桂園恒大等內房股大漲 因預期三四線城市樓市要火?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-25/1088255.html

2017年以來,沈寂多年的香港內房股忽然集體“暴動”,中海宏洋、碧桂園、雅居樂、旭輝控股等個股年初以來大漲50%,中國恒大、富力地產、綠城中國等個股漲幅超40%。

3月22日,碧桂園發布2016年財報。在強勁的業績助推下,23日碧桂園以6.06%股價漲幅領漲港股地產板塊,報收7港元;除中海宏洋微跌0.23%以外,其他內房股也有不同程度上漲。合景泰富漲幅5.44%,綠城中國、雅居樂、中國恒大、保利置業等個股漲幅逾3%。

23日,恒生地產建築業指數收盤上漲1.23%,報3456.87點,年初以來累計漲幅21.70%。恒生中國內地地產指數年初以來更是大漲超29%,22日收盤上漲2.26%,報4007.04點。

在內地房地產調控頻出的當下,是什麽推動了低迷的內房股忽然大漲?

資金推動上漲

長期以來,內地在香港上市的房地產個股估值偏低,市盈率、市凈率都不高,與內地差了大半截。

近期內房股的大漲,首先必然與資金的推動有關。“內房股股價大漲是由於滬港通、深港通的開通,內地資金的流入,他們買的時候勢頭比較猛,所以推高了股價;另外維護自己公司股價的一些主力也趁勢推高,制造熱烈氣氛。”香港地產及金融資深評論人黃立沖表示。

“內房股”雖然在海外投資人眼中,是人民幣資產,因他們的利潤來自內地,如果人民幣貶值將影響其港幣計價的利潤。但在內地投資者眼中,港股是“準美元資產”,因為港幣跟美元掛鉤。到海外配置資產,最方便的就是買港股。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,“過去香港資本市場對房地產股有一些誤解,認為國內房價存在一定的風險泡沫,但是在政策的打壓下國內房地產市場卻表現得很強勁,很多業績表現好的房企就成了他們的投資標的。”

除了滬港通、深港通開通後內地資金的流入,在美元加息靴子落地後,海外資金也明顯回流到香港。“港股本身在全球估值較低,美聯儲加息資金有所回流,對於香港內房股上漲有一定的正面影響。”中國投資協會城鎮化投資專業委員會副秘書長王德勇向記者表示。

房企業績的基本面良好也是股價上揚的重要因素。2016年可以說是內房股業績最好的一年。彭博數據顯示,20家香港上市的中資地產商去年合同銷售額合計增長56%,推動其核心凈利潤同比增長18.2%,2017年預計將增長22%。

“房地產信心提升,中國崛起勢頭越來越確定,之前大家不看好房地產是認為其泡沫大,遲早會崩盤。從一些企業的業績,尤其是1-2月份的銷售業績看來,沒有跌反而漲,整體的業績表現還算不錯。”王德勇說。

“房地產企業自身的業績表現對其股票的影響比較大。一些上市房企市占率在提升,越大的企業可能越有較好的表現。”嚴躍進說。

房企樂觀的銷售目標也是一種推動力。比如近期富力地產、雅居樂均提出了三年千億的目標,恒大和碧桂園的目標更是超過4000億。“很多企業1千億、2千億、3千億這樣的銷售目標,我不認為是激進的,這些企業在市場上表現得可能更好。”嚴躍進表示。

上漲能否持續?

在深圳一位大型地產商人士看來,內房股並非是全部大漲,而是有分化的,一些業務集中於三四線城市的內房股漲幅較大。比如專註三四線城市房地產市場的中國海外宏洋集團、碧桂園、恒大等房企都是內房股領漲的龍頭。

在一二線城市調控收緊的前提下,兩會期間,國務院總理李克強提出今年繼續因城施策去庫存。這意味著,目前房地產庫存仍處於高峰的三四線城市樓市有望得到政策支持。

安信證券研報顯示,1 月份市場成交和房企銷售數據超預期。雖然各熱點城市樓市調控不斷深化,但未調控強三線城市成交持續走高形成對沖,推動1、2月份市場銷量好於預期,主流房企年初以來的銷售數據仍十分亮眼。

嚴躍進認為,一二線城市政策收緊,需求外溢到三四線城市,使得最近三四線城市的房地產表現不錯,呈現環比正增長和同比正增長。比如說滁州等地的房地產業績創下歷史新高。

王德勇也表示,內房股的大漲與國內房地產市場業績有關,房地產企業的交易量上升,使得凈資產上了一個大臺階。預計在政策調控下,三四線會持續火熱一段時間。

目前內房股已經上漲了一段時間,一些個股股價已經翻倍。對於未來內房股是否持續上漲,業內人士說法不一。

“政策明確說會對一二線城市房地產行業進行管控,對三四線城市會有一些支持,這跟企業的區域分布有關系,很多配置在三四線城市的房企,業績增長還是有保障的。”王德勇認為,內房股的上漲與否,與後續政策有關系,如果政策繼續打壓導致一二線城市銷售量下滑,不排除政策還會有放松的可能。

樂觀者還認為,投資者結構上,港股市場以境外投資者為主,其中機構投資者所占比重超過七成,個人投資者占比不到三成。海外投資者“喜歡”的是輕資產、運營型的公司而非重資產的房地產企業,所以過去內房股往往得不到好的估值。

但是近期,香港投資者在發生變化,越來越多內資機構、銀行、投資人成為港股的投資者,尤其國有資本和險資。

比如,在華潤置地、恒大、融創等內房股的上漲中,主要貢獻來自內地的資金,尤其是偏好銀行、地產等藍籌股的險資。

深圳一位房地產人士則表示,內房股上漲的趨勢未來很難延續,因為一二線城市房地產政策收緊,一些深耕三四線城市的房企受益,但並非對所有內房股都有正向的效應,內房股是否上漲跟房企的銷售業績相關。

興業證券也指出,從長期角度看,一二線城市長期向上的大趨勢基本不會改變,因為銀行必然給地產加杠桿的強邏輯,壓倒了人口、城鎮化率等其他邏輯。在金融自由化背景下,銀行核心利益就是在一二線核心城市配置按揭。短期內政府強行壓制核心城市房價帶來的短期抑制,以及貨幣政策帶來的擾動,不會改變長期大趨勢。

“如果這一波大漲的核心助推力是三四線去庫存,那麽這種上漲就不可持續”,前述開發商人士指出。

黃立沖則認為,內房股的後續表現取決於國家政策和解套資金會否回流,目前看來解套資金回流可能性不大,因此需要源源不斷的新錢從內地流入,否則這批錢會被套住。

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香港內房股走強 中國恒大大漲12%再創新高

周五,內房股早盤發力,截至發稿,中國恒大大漲11%,再刷歷史新高,最高報價9.77元,融創中國漲8%,碧桂園漲近7%,世茂房地產漲近5%,龍湖地產漲超3%,中國海外發展漲2.5%,華潤置地漲超2%,萬科企業漲超1%。

消息面,國家統計局周四發布的70個大中城市房價數據顯示:受政策影響,4月70個大中城市中,30個城市新建商品房價格同比漲幅回落,31個城市環比下降或漲幅回落,包括北京、上海、廣州和深圳在內15個一線和熱點二線城市新建商品房價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平。總體來看,漲幅回落的城市個數增加,不過另外一個趨勢是一二線熱點城市房價降溫,熱度轉向三四線。

此外,5月16日晚間,深圳世聯行地產顧問股份有限公司發布公告,為獲得恒大地產重組上市資本收益以及與恒大地產保持業務戰略合作,擬1億元投資蘇州工業園區睿燦投資企業(有限合夥),該合夥企業擬以現金認繳恒大地產集團有限公司新增註冊資本。

在此之前,包括老板電器、萬和電氣、顧家家居、友邦吊頂在內的4家企業共出資11.025億元參與恒大地產增資。

香港 內房 房股 走強 中國 大大 12% 再創 新高
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