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立論:地產商有幾發睇恒隆就知

1 : GS(14)@2012-08-01 10:42:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120801/16564616
究竟在香港做發展商有幾發?恒隆地產(101)昨日中午公佈的中期業績,就告訴了大家,懂得坐貨惜售的恒隆,可以為股東創造幾多的價值。
賣樓邊際利潤率達63%
恒隆於上半年,合共出售了9個九龍站君臨天下及108個大角咀浪澄灣貨尾,錄得12.72億元的銷售額,而稅前溢利竟高達7.98億元。該批貨尾單位,成本價只是區區4.74億元,平均邊際利潤率達63%。扣除所得稅後,淨利潤仍高達7億元,大約相當於成本價的1.5倍!
此外,集團於期內,分別出售了葵涌紅 A中心及銅鑼灣栢景臺商舖及停車場,錄得2.2億元出售投資物業收益。
由於2011年同期恒隆並無售樓收益入賬,上半年的售樓收益大幅推高集團基本純利,按年急升72%,報25.2億元。
恒隆主要的業務,是經營中港兩地的零售及寫字樓收租物業。單計收租物業收益,恒隆上半年租金收入按年升12%,報29.6億元;稅前溢利按年升14%,報24.22億元。
以地域劃分,於回顧期內,中港兩地租金收入各佔一半,惟內地租金收入按年急升近26%,而本港業務則只是微升5%。
期內,集團終止金鐘廊衞蘭軒的物業管理業務,亦減持了部份本港收租物業。若扣除相關因素,來自本港持續經營的租金收益,是按年上升7%。
由於內地稅率較重(內地有效稅率21.5%,相對香港是12.4%),以及內地收租物業較新,經營效率暫時略低於恒隆香港較成熟的項目。扣稅後,收租業務分部純利約20億元,香港及內地純利應佔比率,大約是54:46。
半年結之後,恒隆繼續在市場放售多項本港投資物業,主要項目包括藍田麗港城商場、鰂魚涌樂基中心、荃灣汀蘭居。其中汀蘭居已以6.25億元售出,至於麗港城及樂基中心物業,叫價分別為20億元及24億元。
上述多項物業,均由恒隆於多年前興建或向第三者購入。一旦出售成功,預期獲利超過一倍。於半年結,恒隆的資產負債表共持有總值59億元待售物業,現正善價而沽。
內地收租業務 料拋離本港
預期經過今年大舉沽售本港投資物業套現,加上內地收租物業逐步進入收成期,明年開始,恒隆內地收租物業純利,將開始拋離本港市場。
恒隆擁有出色的管理層,可惜的是,該公司的股價亦已反映了相關的管理層溢價──恒隆是目前唯一一隻,股價高於賬面值的港資地產商。
恒隆過往賣樓,往往都能掌握市場高位出貨。過去一年,恒隆加速賣樓,難免令人猜疑,恒隆是否認為本港樓市,正進入摸頂的倒數階段。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
林少陽
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