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有錢擱買嘸!工業區搶地「秒殺」

2011-10-10  TCW




股王大立光、上銀科技和台中精機 在內的六百一十九家廠商,共計四百二十七公頃的土地總需求面積,竟都打算搶進一塊可供設廠用地只有十五.一四公頃的工業區!

這塊僅占需求面積四%,卻是眾人眼中一位難求的「發財寶地」,正是最快十月底公告銷售的台中市精密機械科技創新園區二期開發計畫。

原因一:工具機業大好上銀等業者積極擴建廠房

早在此開發案受各界關注前,近年來包括台中精密機械科技創新園區一期、台中神岡豐洲科技工業園區一期及嘉義大埔美智慧型工業園區後期一區(精密機械園區) 等工業區土地,同樣在短時間內銷售一空;大埔美工業區去年最熱賣時,當天不下訂,該筆土地就沒了;台中精密園區一期儘管遞件購地,仍要和其他上百家廠商一 家家按評選條件角逐,有錢也不見得買得到。

國科會統計,截至今年九月九日,全台科學園區平均土地出租率達八七.八八%(不含開發中與規畫中園區),其中中科虎尾園區的出租率五二.五七%為最低。

當全台科學園區因稅負等政策優惠不再而魅力漸失,三座向機械業招手的新興工業區土地卻要用「搶」的。冷熱兩樣情,工具機業大好、可享土地增值誘因,是兩大 關鍵因素。

工具機業的景氣,從今年九月全球規模最大的德國漢諾威工具機展台廠參與家數較上屆成長四七%,可窺一二。人在漢諾威現場的台灣區機器公會理事長徐秀滄對媒 體說,台灣工具機出口金額今年預期可成長三成,上看四十億美元(約合新台幣一千二百億元),有望超越義大利,居全球前三大工具機出口國。

景氣大好,讓方圓六十公里的機械業大本營台中,熱鬧起來。九月下旬,走進大肚山麓精密機械園區一期所在地,上銀在內的獲選進駐廠商正趕建廠房,工程車進進 出出,逾三十家廠商已陸續完工。

原因二:土地可以購買提早卡位能享受增值好處

除了受惠景氣拉抬工業區熱度,和竹科等全台科學園區土地只租不售不同,廠商進駐熱門工業區,可取得土地所有權,若取得價格相對合理,就能逐步布局未來擴產 等營運需求,且提早卡位享受土地增值好處,進可攻、退可守。

「台中擁有機械產業聚落,但工業用地少,精密機械園區土地價格又合理,何樂不為?」台灣土地開發協理鄭綺麗透露,台中精密機械園區一期每坪土地約四萬元出 頭,○六年招商時,對照當時每坪六萬元起跳的台中工業區土地至少便宜三分之一,公告三十天便銷售一空,超過五十家遞件廠商落選未取得土地。

鄭綺麗說,即將公告銷售的二期土地近三十七公頃,只有一期的三成,扣除公設用地,生產事業設廠用地約僅餘十五公頃,推估每坪土地售價約六萬五千元,較目前 台中工業區每坪土地動輒十二萬元起跳,更奇貨可居。

驅車來到台中神岡豐洲科技工業園區,站在服務中心四樓頂樓眺望,中科三期后里基地的友達廠只在約一.二公里距離外。在豐洲工業區去年九月陸續交地後,同樣 以機械業為主的七十二家進駐廠商,正加速蓋廠,一棟棟建造中的廠房鋼骨,在烈日下閃閃發亮。

總開發面積不到五十公頃的豐洲工業區同樣搶手,不只訴求工具機、機械零件加工等產業群聚,平均每坪四萬七千五百元的土地取得成本相對合理,還兼顧非法工廠 轉型需求。

「(豐洲工業區)創立目標最早是三到四成保留給違法工廠,現在進駐廠商六、七成原本是非法工廠,」順天建設協理王宇宏解釋,台中豐原、神岡、后里地區,約 有九千家因工廠設在非工業用地成為非法廠商,便規畫五百坪小坪數區塊,供中小企業轉型。

鏡頭再轉往嘉義大埔美精密機械園區,過去此園區受金融海嘯衝擊招商不順,○九年五月專業開發商德昌營造接手,去年底土地全預售完,區位與土地成本優勢也是 這個開發面積近三百坪工業區最大賣點。

德昌營造副總經理林輝武指出,大埔美工業區就在國道三號旁,包含供應商到大埔美交通時間與到台中工業區時間相近,車程差距最多不超過三十分鐘,但大埔美平 均每坪一萬六千元的購地成本,甚至能讓廠商把原有三千坪廠房改成六千坪,且廠蓋好還有週轉金。

可別小看眼前仍黃土一片,目前只有一家寶特瓶外膜包裝廠旭源廠房矗立其中的大埔美工業區。插旗台灣工業區土地,連世界最大不鏽鋼螺絲廠東徽集團也捧著現 金,買下僅次於上銀,大埔美第二大的四萬二千坪土地。

九月二十六日,台灣佳能等大廠陸續動土,依嘉義縣政府預估,當八十三家廠商全數進駐,將貢獻約三萬名就業人口,等同再造一個鄉鎮的規模。另一工業區的傳 奇,正隨一座座廠房興建拔地而起。

【延伸閱讀】新興工業區一地難求 ——全台3大熱門工業區土地

台中精密機械科技創新園區一期開發面積(公頃):125 平均土地成本(每坪╱元):41,563 廠商類別:精密機械、光電、工具機等 進駐廠商數(家):93 代表廠商:上銀、大立光、海德威、友嘉等 完銷時間:約30天

台中神岡豐洲科技工業園區一期開發面積(公頃):48 平均土地成本(每坪╱元):47,500 廠商類別:工具機、機械、零件、木材加工等進駐廠商數(家):72 代表廠商:銀泰、如崴、如隆、元貝等 完銷時間:約9個月

嘉義大埔美智慧型工業園區後期一區(精密機械園區)開發面積(公頃):1298平均土地成本(每坪╱元):16,000廠商類別:精密機械、光電、金屬、 零件、包裝等進駐廠商數(家):83代表廠商:上銀、台灣佳能、程泰、亞崴、東徽等完銷時間:約1年半

*相較工業區土地完銷,全台科學園區土地平均出租率僅87.88%註1.嘉義大埔美園區完銷期,僅計算開發商德昌營造2009年5月後接手招商時間註2. 科學園區平均土地出租率(不含開發、規畫中園區)統計至2011年9月9日資料來源:台灣土地開發、順天建設、德昌營造


有錢 擱買 買嘸 工業區 工業 搶地 秒殺
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工業區開發教父 密織藍綠人脈網 解密大埔美案關鍵人物潘忠豪


2012-8-13  TWM




嘉義縣大埔美案關鍵人物潘忠豪,是工業區開發教父,極盛時同時有六件開發案在手,總開發金額超過五百億元。他是什麼樣的人?為何大自總統候選人、小到村里長都收到他的捐款?

撰文‧張瀞文、林麗娟

由嘉義地檢署主導調查的嘉義縣「大埔美香草藥草生技園區」疑似官員收賄弊案,七月三十一日當天出動十三位檢察官及八位檢察事務官,大陣仗動員調查局台中市 調處、中機站、北機站、南投及彰化縣調站共約一百五十人,搜索嘉義縣政府並約談包括縣長張花冠、其女曾郁嵐、立委陳明文、經建會前副主委張景森以及春龍開 發公司負責人潘忠豪等嫌疑人、證人共六十人。

藍綠關係好 「有錢大家賺」其中最關鍵的潘忠豪在檢調訊問時,坦承曾拿約三千萬元給張花冠,約一千多萬元給陳明文等人,但指稱此為政治獻金及借款,絕非賄賂。

無獨有偶的是,潘忠豪所屬的春龍開發公司,也曾涉及台糖前董事長吳乃仁賤賣台糖台中土地案,潘忠豪今年三月還被台中地院依背信罪判刑四年,目前仍在法院二 審,現在又爆出香草藥草生技園區弊案。外界傳出,潘忠豪和嘉義縣府為了開發工程解約打官司,心生不滿轉「汙點證人」檢舉,才會讓案子爆發。

雖然潘忠豪否認自己是「汙點證人」,但他與多位綠營政治人物往來密切,格外引起矚目。

潘忠豪是什麼人?為何捲入如此多的弊案?根據與潘熟識的朋友表示,潘忠豪在朋友心目中,是個很豪爽的人,與藍、綠關係都很不錯,向來主張「有錢大家賺」。

如果有候選人或民意代表向他要求捐助「政治獻金」,他也從不吝嗇。據稱,他相當佩服清朝有名的紅頂商人胡雪巖,能夠建立如魚得水的政商關係。所以他的捐款幾乎是雨露均霑,大自總統候選人、小到村里長都有他的影子。

據了解,潘曾私下誇言中部絕大多數立委、縣市議員和村里長,都接受過他的政治獻金,可說是中部的現代胡雪巖。

早期潘忠豪與民進黨新潮流系關係匪淺,二○○四年陳水扁尋求總統連任時,潘忠豪就出馬擔任台中市競選總部的財務長,出錢又出力。而在綠營失去政權之後,他 也和藍營越走越近,出手相當大方,他的口頭禪就是「大家都是好朋友!」潘忠豪出手大方,廣交政治朋友,其實與他從事的事業有關。他的父親潘中龍是台中市早 期少數幾家的甲級營造商之一,一九七六年之前開始長期參與國內公共工程建設,搭上公共設施興建、房地產飆漲的順風車,投資獲利頗豐,留下可觀的財產。潘忠 豪的春龍公司成立於一九九七年三月,取父親及母親林春珠名字中的各一字為名,資本額三億元,潘的事業目標就是要超越父親的成就。

春龍開發目前由潘忠豪擔任總經理,母親林春珠擔任董事長,潘忠豪常與母親一起出入重要投資合作案的協商場合。潘常常對朋友說,他做生意就是奉行父母所說的「與人方便」哲學和「交朋友」的企業文化。

版圖擴張快 涉入官司也多二○○○年潘忠豪開始大舉投入工業區BOT案,七年前春龍旗下主導的工業區或休閒農場開發案多達六件,包括台中霧峰工業區、台中經貿園區(原 環隆科技園區)、彰化鹿港打鐵厝工業區、台中后里聚興工業區、彼得潘休閒農場及大埔美香草藥草生技園區,總開發金額號稱逾五百億元,堪稱工業區開發教父。

在意氣風發那幾年,潘忠豪除了位在台中市西區忠明南路上的春龍開發公司,還有大埔美開發公司、兆沅開發公司、兆沅投資公司、彼得潘休閒事業公司、金龍工程顧問公司。

其中大埔美開發公司,當時就是潘為了要取得嘉義縣政府的開發案,而特別設立的。另外,為了大埔美案,他還特別向劍湖山「挖角」,聘請原王子飯店協理曾慶欑,擔任大埔美開發總經理,展現集團進軍休閒觀光產業的企圖心。

但由於潘忠豪的版圖擴張太快,加上大環境不景氣,由環隆科技帶頭,面積高達三十八公頃的台中經貿園區首先停擺。該園區最初計畫進駐的廠商有三十餘家,投資 金額逾四百億元;但因附近居民抗議與住宅區太接近,環評無法過關,廠商也陸續退出,最後草草收場,潘的銳氣及財力大受影響。

台中經貿園區失利後,春龍又投入位於台中沙鹿大度山上的彼得潘休閒農場開發案。沙鹿地方人士透露,○三年潘忠豪提出申請開發休閒農場,名為彼得潘休閒農 場,限期四年,因面積近二十公頃,得以申請展延兩次共四年;這案子也有台中縣官員因貪汙案遭起訴,且整個案子在去年一月到期,春龍並未如計畫開發,現已遭 取消資格。

屋漏偏逢連夜雨,連霧峰工業區也讓他捲入台糖購地弊案,一件件的開發案都與官司扯上邊,讓潘忠豪的處境雪上加霜。

潘忠豪原本想靠得標的大埔美香草藥草生技園區預定地BOT案翻身,也因為不景氣,資金籌措困難,動工不到一年半就停工。最後嘉義縣政府甚至終止契約,還沒收春龍一.五億元的履約保證金。

表面上看來,過去幾年春龍事業版圖擴張猶如滾雪球,但是涉入的弊案也如同滾雪球,加上之後又遭遇金融海嘯,台中建築業界形容潘忠豪是在「苦撐」!連最近新開的一家泡沫紅茶店都結束營業,顯然身陷官司的潘忠豪,正面臨人生最大考驗!

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工業區土地每坪上百萬元 製造業者一地難求 職業炒手新樂園 奢侈稅打不到的角落

2013-03-25  TWM
 
 

 

當政府停止標售國有土地、都市更新停滯不前,大台北地區大面積住宅區與商業區土地取得愈來愈不易,頓時讓過去被視為票房毒藥的工業區土地成為養地大戶新樂園,其影響,是讓真正有需求的製造業者﹁無地自容﹂。

撰文‧梁任瑋

奢侈稅開徵即將滿兩年,當外界以為短線炒房投資客已銷聲匿跡之際,䒷面下,卻有一塊死角是奢侈稅課不到的禁地,這正是過去被視為房地產市場票房毒藥的工業區土地。

新北市一家工業電腦上市公司老闆,近日為了尋找擴廠土地,廣泛蒐集各處地價,這才發現,新北市工業區土地貴得嚇人,以五股工業區為例,每坪地價已漲至近一百萬元,較兩年前上漲了一倍。

原本想用時間換取空間的他,曾經向外圍往新北市邊緣林口華亞工業園區、土城頂埔找地,「沒想到那裡工業區土地也不便宜,一坪喊至三、四十萬元,土地愈找愈貴,真的是一肚子火!」「破銅爛鐵」悄悄漲二、三○%「那個價格吞不下去啦!」他拿出計算機按了按數字,以林口、土城工業區土地容積率二一○%換算,每坪三十萬元的土地,容積單價就要十五萬元,再加上每坪營建成本十萬元,等於每坪興建廠辦的單價高達二十五萬元。這個數字,對毛利率不超過五%的電子廠來說是不可承受之重。

這位電子廠老闆無奈表示,製造業很依賴資深技術人員,很多人建議他往桃園、中壢設廠,但他也要考慮員工上班通勤距離,深怕廠一遷走,員工連帶流失,「現在已經不好找人了,如果還要搬到中南部,解決土地問題,恐怕還要擔心缺工問題。」如今,北台灣工業區土地究竟有多夯?

今年初,新北市政府為了替回台設廠的台商媒合找地,特別成立了「工業用地供需服務資訊網」,網站開張沒多久,點擊次數已經超過一萬多次。

此外,三月七日,鋼鐵業者青鋼金屬以三.二億元處分五股工業區廠房,以土地面積三四八坪換算,每坪單價高達八十六萬元,寫下五股工業區土地新天價。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出,最近這一年,北台灣工業區土地產生結構性變化。台北市內湖科技園區地段好的第三種工業區土地,一坪都開價二百六十萬元,五股也漲至八、九十萬元,連去年才十三、四萬元的中壢工業區,現在都站上二十萬元,這些土地以前是不被市場重視的「破銅爛鐵」,不過,今年已上漲二、三○%,他直接用「凶悍」兩字形容工業區土地的漲幅。

實際走一趟新北市五股工業區,只見新五路兩側蓋滿了不起眼的鐵皮屋工廠,除了出租倉庫之外,甚至還有人在經營垃圾資源回收場,完全看不出來這個區域的地價已經站上每坪百萬元行情。

「別小看五股、泰山一些外觀不起眼的鐵皮屋,台商搶這些土地可是搶瘋了,三年前這裡不過一坪五十萬元,因為供需失衡,讓這些工業區土地價值翻倍。」專營五股廠辦買賣的仲介業者地王不動產業務員透露。

集資買進再切割 轉手獲利高「大家都是在養地!」當地一位土地代書說,在五股、泰山經營工廠的老闆都不是真正的地主,因為五股地理位置處於捷運環狀線西、北段銜接處,未來捷運機場線也將通車,成為大新莊重要的交通樞紐,「慶祝行情」早已提前上演一、兩年。

甚至有「職業級炒手」知道新北市的工業區物流土地極缺、廠商的需求強烈,以集團式手法收購工業區土地囤積,所以才會看到一坪百萬元的土地,卻拿來當資源回收場的浪費景象。

事實上,工業區養地的亂象新北市政府並非毫無所悉,連新北市經發局都清查出,目前新北市閒置的工業區土地有四五五筆、約十九公頃;廠房二四六筆,約八公頃。但也因為向民間徵收土地的困難度愈來愈高,此刻要新北市政府再開發新的工業園區,更加不易。

據了解,這群工業地職業級炒手鎖定新北市、桃園一帶的農地或工業地,因為背景多半是當地的不動產業者,對於區域行情、地主身分瞭若指掌,也比外地人敢投資。

最常見的手法就是以「集資」方式合夥,鎖定遭法拍的舊廠房,買進後先將建築物拆除,再切割成十數筆「素地」銷售,因為是「非都市計畫內的工業地」,所以在兩年內交易,一毛奢侈稅都不用繳。

更誇張的是,這類型案件如果是一年內交易,土地公告現值未調整,根本不用繳土地增值稅,再加上我國土地交易不用繳營業稅、所得稅,一年內轉手獲利率可高達五、六成。

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華說,北台灣工業區土地飆漲的另一個原因,是建商看好土地變更的機會,只要是在都市計畫範圍內的大面積工業區土地都很搶手,這個現象,在原本就是傳產業大本營的桃園縣更明顯。

去年曾幫偉聯科技處分中壢廠土地給中壢客運的吳瑤華說,現在桃園超過萬坪以上的工業區土地,根本沒有地主拿出來賣,不只地主惜售,桃園本地的開發商也積極收購,甚至還有投資客專門買大面積工業地,再切割成小塊地出售,每坪單價都喊至十三至十八萬元。

桃園甚至有房仲業務員每年光靠服務幾位大咖投資客買賣農地,就連年拿下全公司業績第一名,「一塊土地一年內轉手五、六次,投資客完全不用繳稅。」場景轉到台中工業區,中部製造業者同樣面臨一地難求的困境,在看似工具機業景氣大好的強烈需求下,不為人知的卻是工業區廠商嚴重的養地問題。

放任搶地、養地、炒作地價台中工業區廠商協進會理事長張光瑤指出,很多台商向他抱怨,中部幾座新興工業區,每次招商就搶破頭,甚至有廠商抱持新股上市抽籤的心態進場搶地,只要搶到土地之後就轉手出售,讓真正急著建廠的廠商被排擠在外。

他說,中部三大新興工業園區招商兩年時間過去了,甚至還有得標廠商無任何建廠動作,至少有一半空地閒置在那裡,主管機關視而不見,不去抓養地的廠商,放任地價被炒作。

他甚至更直接地表示,目前只有中科沒有養地的情形,因為主管機關是國科會,不容許廠商炒地皮,但其他針對機械業招商的新興工業區,都有養地的問題,最好的作法是政府應該祭出公權力介入,「不開工,就收回。」事實上,台灣工業區土地浪費的問題,監察委員早已發現。

二○一二年監委周陽山、李炳南、馬以工就曾公布一項調查報告指出,全台已開發的九千五百餘公頃工業區土地,還有五○二.一二公頃在養蚊子,而尚未公告租售的設廠用地有一一五六.一五公頃,顯見工業區土地閒置的問題有多嚴重。

監察委員認為,造成台灣工業區土地閒置的原因在於政府開發工業用地缺乏整體規畫,又缺乏跨部會協調機制,造成各園區間相互競爭及供需失衡。如今,奢侈稅造成的「工業區養地」風潮日熾,恐怕會讓台灣工業區土地浪費的情況雪上加霜。

綜觀工業區用地閒置怪象,從房地產市場探討,政大地政系教授張金鶚批評,奢侈稅開徵以來只讓交易量下滑,但房價依舊在高檔,很明顯,就是有辦法的人還是不用繳稅,尤其非都市計畫內土地居然不用繳奢侈稅,更是稅制上的一大漏洞。這個破網如果不在奢侈稅滿兩年之際檢討,只會造成更大的居住不正義。

工業區土地被投資客與養地大戶控制,讓真正有需求設廠的廠商無立足之處,政府卻視而不見,完全無法可管,背後所衍生的產業衝擊,恐怕已不是只單純設置一個供需服務資訊網站,就可以解決的問題!

漲很大!

——北台灣工業區土地行情在奢侈稅開徵前後變化區域 奢侈稅前(2011年) 目前(2013年) 漲幅(%)新北市五股工業區 48 8679.00 桃園縣平鎮工業區 6~7 10~13 40.90 新北市林口工業區 10~15 15~20 40.00 台北市南港經貿園區 6590 38.00 新北市土城工業區 27 37 37.04 桃園縣龍潭工業區 3~4 5~6 36.40 桃園縣中壢工業區 8~10 12~1635.70 台北市內湖科技園區 100 130 30.00 新北市樹林工業區 18~20 20~24 15.79 單位:萬元╱坪 資料來源:台灣房屋

工業區 工業 土地 坪上 百萬 萬元 製造 業者 一地 難求 職業 炒手 新樂 奢侈 稅打 不到 角落
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「戰爭險」加持 開城工業區還是不保險

2013-04-15  TWM 
 

 

北韓四月九日決定關閉境內的開城工業區,成為外界衡量南北韓戰情的風向球。為什麼開城在戰火中成為注目焦點?因為這個由北韓政府和韓國現代企業合作的工業區,占地六十平方公里,年產值雖只有約四億美元(一二○億新台幣),卻對北韓格外重要。

「開城是六十年來南北韓首次合作,象徵了和平共存的希望。」開城工業區官網上的介紹詞,在廠區關閉後更顯諷刺。與宣傳詞相反,開城大概是唯一有「戰爭保險」的工業區。根據資料,在工業區的企業若受到戰爭等情況而損失時,北韓政府將補償損失額之五○%。

而從二○○四年成立以來,工業區從未和平過。○八到一○年,北韓發生扣壓人員、限制入出境或中斷往來,紛擾不斷,第一家在開城投資的外資──德國Prettl Group,老早在一○年撤出工業區。

其實北韓關閉工業區可能重傷經濟,因為工業區產值僅韓國GDP的萬分之三,但相當北韓GDP的一%、外匯收入的一半,也難怪韓國經濟分析研究所會說北韓關閉工業區是「自殘行為」。究竟北韓是破釜沉舟、還是另一個空包彈?開城會關多久,說明了一切。

(楊卓翰)

戰爭 加持 開城 工業區 工業 還是 保險
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誰縱容八大建商在工業區蓋豪宅?

2013-09-30  TCW
 
 

 

工業區,想像中應該廠房、商辦林立。但在台灣,許多工業區,冒出來的卻是氣派的高級豪宅。

近年來,政府以拚經濟為由,透過徵收農地與民間私有地,來發展新的科學園區或工業區,苗栗大埔案就是典型案例。

幌子!訴求「經濟發展」事實是三步驟豪奪民地賺暴利

只是,在經濟發展的大帽子底下,許多工業區的開發,經濟發展僅是表象,地方政府真正目的,檯面上是要讓土地增值,獲利進庫;檯面下,則有綁樁、分配利益等種種好處。

其做法,第一步,透過一般徵收或區段徵收,將民間私有地變成政府所有。若是一般徵收,民眾只能拿錢,不能分地,土地全數歸政府所有;若是區段徵收,民眾可拿補償費、或取得「抵價地」,但最高不會超過原持有土地的四成,亦即政府拿六成以上。

第二步,透過土地重劃或都市計畫變更地目後,進行標售。其中變更為住宅用地利潤最高、商業用地次之、工業用地最差。

但是不管變更為哪一種用地,土地只要賣得出去,對地方政府來說就像是「無本生意」,支付少少徵收費,成本固定住,往後賣價越高,獲利就越多。

第三步,如果建商、財團與地方政府交好,透過標售,取得變更後價格較便宜的工業用地,以蓋廠、設商辦為由,游走法律邊緣,先蓋住宅販售,之後再透過地目變更成為住宅用地,低買高賣,取得暴利。就算暫時無法變更地目,違法興建住宅出售,通常也只是被罰款,影響不大。

各縣市對工業用地蓋住宅的規範不同,某些縣市法規較嚴(如台北市),建商雖難以透過地目變更取得合法住宅資格,但「每次」最高不過罰三十萬元,相較於「每坪」動輒六、七十萬起跳的豪宅成交價,這罰款實在不符比例原則。

如果在某些法規較寬鬆的縣市(如新北市、高雄市),工業用地要變更地目為住宅用地,依照目前法令,建商只要繳怠金(公告現值加四成),或是透過捐地,就有機會從違法變合法。

「工業用地蓋住宅不管能不能合法,可說怎麼算都划算,」台大經濟系教授林建甫說。

怠惰!依法可強制拆除事實是連斷水斷電都沒執行

根據《都市計畫法》規定,都市計畫土地與建築物的使用,若違反內政部或所屬縣市所發布命令者,可處六萬元以上三十萬元以下罰款,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀,若不依,可按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除等。

雖執法有據,但依據本刊調查,目前尚未有任何縣市,針對工業區蓋住宅祭出鐵腕,實施拆除、斷水斷電的重罰。反倒是想讓其就地合法,睜一隻眼、閉一隻眼者比比皆是。

由於執法寬鬆,目前工業區違法蓋住宅,在台北、新北、桃園甚至高雄都已經是司空見慣。

以台北市內湖五期重劃區來看,驅車行經內湖五期行善路、石潭路一帶,一棟棟氣勢磅礡的豪宅林立眼前。最早,這批土地多數為民間私有農地,北市府透過市地重劃,在二○○七年七月進行標售,當初市政府規畫以明美公園為界,分隔住宅及工商、辦公服務用地,沒想到現在整區幾乎都成了豪宅建築。建商從二○○七年下半年取得土地到二○○九年推出建案銷售,短短兩、三年數億獲利輕鬆入袋。

「這附近的豪宅,交通方便、生活機能強,住宅區已經有每坪百萬成交的案例,其他建案因區位不同,每坪至少也都是六十五萬起跳,」一位當地的房仲業者說。但房仲業者沒說出口的是,部分豪宅華麗外觀的背後,隱藏著「違法」問題。

因為,在這片高樓林立的內湖五期重劃區,石潭路兩側明美公園以東都是工商混合區、辦公服務區、工商展售服務區,這些地區上的建物只能當作一般零售業及一般事務所,不能做住宅使用。

「但是現在這裡卻有多個建案,建商都是以較低價取得用地,然後悄悄把『辦公場所』違規改建為豪宅,再以高價出售賺取暴利,」台北市議員王鴻薇說。

豪宅的售價、賣相本來就比商辦好,加上建商當初是以工業區地目取得用地,單價也比一般住宅用地低(約三成),「這一來一回就成為暴利,」台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說。而附近取得合法住宅建地的建商,認為有業者「用低價的工業用地推住宅破壞當地房價,相當不公平」,因此向北市府檢舉,北市府開始注意到內湖五期「商辦變豪宅」的問題。

其實北市內湖五期重劃區的違規豪宅僅是冰山一角。二○○二年,因經濟不景氣,內政部為活化工業用地,修法規定建商可「有條件」在乙種工業區建築一般商業設施,不過因法令配套未完善,讓部分建商有機可乘。許多建商將工業區一樓蓋成店面,二樓以上全數以住宅出售,甚至在工業區上蓋了大片集合式住宅,如今,違規的「工業住宅」在全台全面擴散。

目前台北市的南港、大直,新北市三重、中和、新莊、樹林、蘆洲、新店,以及即將成為第六都的桃園,工業區違規蓋住宅案例可說層出不窮,其中新北市共有一百零八件領得、未領得使用執照的工業住宅建案,共一萬二千多戶(居全台之冠),南台灣的高雄也有一百零四件、八百多戶違法工業住宅,甚至在高雄三民、左營一帶,早有建商直接將獨棟透天厝蓋在工業用地上面。

偷渡!建商就地合法監察院明確點名內政部失職

對於違規的工業或工商綜合住宅,台北市建管處在今年四月及九月,兩度針對內湖五期重劃區及南港共十處違規建商開罰,單次、每棟三十萬元,同時要求限期改善。但新北市、高雄市政府都曾針對工業區蓋住宅建案,向內政部提出申請,企圖讓建商透過「繳交怠金」,讓非法的工業住宅取得就地合法資格,但內政部並不同意。

由於工業區蓋住宅的問題實在過於氾濫,監察院在二○一一年十一月對主管機關內政部提出糾正。監委劉玉山表示,工業住宅本來就違法,內政部卻未有效管理、嚇阻及查處,放任都市計畫工業區土地變相規畫,興建做為住宅出售使用,實有怠失。

追根究柢,監察院認為,現今工業區住宅、豪宅氾濫的問題,來自當初內政部大幅鬆綁工業區土地活化,結果反而導致適法性及合理性的質疑,活化結果讓工業區的劃設有名無實,反而假借興建一般商業設施,變相開發及違規使用工業住宅,這有違公平正義原則。

現在地方政府運用「土地徵收」與「地目變更」兩大魔法,以低廉價格取得民間私有地,轉為工業、工商用地再招商、標售,而後讓建商在工業、工商用地上,違規蓋豪宅,賺取暴利,甚至只要付一點代價,便能就地合法。這一連串「把你家變我家」的操作手法,正在台灣各地進行。

如果政府以「拚經濟」為由,要民眾「犧牲小我」,所以拆民房、毀田地一切都是為了設立工業區、經濟發展,結果從民眾手中取得土地所設立的工業區、工商綜合區,最後蓋起來的卻是小老百姓再也買不起的豪宅,那我們不禁要問:

當政府以建造各類園區為由,徵收民間私有地的同時,為何不先處理工業用地上的豪宅,讓土地回歸原本用途?為何放著手邊土地不管,卻費盡心機另徵民地?

如果你以為:我的土地、房子既不會被徵收,也不買豪宅,苗栗大埔、工業區豪宅兩件事跟我有何關係?那就錯了。因為,政府徵收這些土地的錢,其實都是你繳的稅金。

當你、我辛苦賺來的血汗錢繳了稅,卻讓政府拿去徵收不必要的土地,最後這些土地還被炒高,對周邊地價產生漣漪效應,最後你、我想圖個安身立命之所,還要花大錢去向建商買房,「這不是劫弱濟強的資源掠奪戰,什麼才是資源掠奪戰?」律師詹順貴說。

搶救!阻擋不公不義挺身而出才能建立遊戲規則

我們支持經濟發展,但是反對不透明、不公平的遊戲規則,反對政府透過行政手段,讓某些人明顯得利,某些人卻深受其害。

因為經濟發展有其必要,我們並不反對徵收,但反對沒有必要性、需求不明、浮濫的徵收。

內政部以及旗下營建署、地政司所轄區域計畫委員會、都市計畫委員會、土地徵收審議委員會,應該擔任起嚴格把關、監督各地開發、徵收案的責任,而非動輒推給地方政府。否則,不公平的土地遊戲,削弱民眾對政府的信任,怠忽職守的執政者,終究會付出代價。

【延伸閱讀】一般徵收:只能領取補償費,2011年修法前,以土地公告現值加4成為徵收補償費。修法後,改以市價徵收,惟「市價」高低仍由地方政府決定。

區段徵收:可領取補償費(計算方式同上)或是選擇領取「抵價地」,通常被徵收者最高只能領回原面積4成的土地。

【延伸閱讀】工商辦用地轉手變豪宅,建商賺很大!—內湖五期重劃區與南港工業區違規10建案

地區:內湖五期 建案:維多利亞嘉醴 建設公司:維多利亞建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:70~75萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:新潤悅峰 建設公司:新潤建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:新潤峰哲 建設公司:新潤建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:合康捷境 建設公司:合康建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:65萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:興富發領袖 建設公司:興富發建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:忠泰恆美 建設公司:忠泰建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:忠泰至美 建設公司:忠泰建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:遠雄藝朗 建設公司:遠雄建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:南港工業區 建案:世界心 建設公司:英德建設 土地分區類別:策略性工業區 該建案目前售價行情:50~55萬元╱坪

地區:南港工業區 建案:鼎峰 建設公司:兆鑫建設 土地分區類別:第三種工業區 該建案目前售價行情:—

註1:內湖五期工商綜合區,以附近業者2008年7月取得土地成本每坪約68萬元,根據宏大不動產估價估算,建商推出36~40萬元╱坪左右建案,就可以取得合理利潤。

註2:內湖五期辦公服務區,以當初得標土地每坪達97.2萬元,根據宏大不動產估價估算,建商推出45~50萬元╱坪左右建案,就可以取得合理利潤。 資料來源:台北市建管處、房仲業者

【延伸閱讀】兩度變更地目,京華城地價飆升十三倍!

地目變更的利潤有多大?看京華城案就知道。

位於北市八德路四段的京華城購物中心,原為唐榮鐵工廠土地、屬工業用地,一九九一年威京集團取得該地,並以促進經濟發展為由,向北市府申請專案變更地目為「第三種商業區(特)」,即限定只能做國際購物中心等六種商業用途、但不能蓋住宅。

不過京華城近年因生意不佳,向北市府申請擬拆掉改建豪宅,北市府也基於時空變化,目前正研議放行其基地面積中,有三成比率可興建住宅,目前全案尚未經都委會審議通過,京華城能否蓋豪宅仍有變數。

房仲業者認為,若此案最後經都委會通過,將創下「工業用地轉百貨、再轉蓋豪宅」首例,當初威京集團用十三億元取得近五千坪基地,該區現每地坪三百五十萬元,預估土地總值約達一百七十五億元。從地目由工業用地轉變為住宅用地,價格翻漲約十三倍之多,可見「地目變更」是地價飆漲的最佳潤滑劑。

縱容 八大 建商 工業區 工業 豪宅
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不抄捷徑 賴瑞昌花八年變更工業區土地 從負債七百萬 變新北最大推案建商

2014-05-12  TWM
 
 

 

大台北建地一地難求,建商已將觸角延伸至工業區土地,有別於同業,新大皇建設董事長賴瑞昌為了讓工業區土地合法蓋住宅,花費八年,將自己位於中和二八張工業區的土地完成變更,讓人見識到他的毅力與執著。

撰文‧梁任瑋

沿著新北市中和區中山路一路南行,兩側林立的工廠象徵早年主要生產電子零組件的產業樣貌;但隨著台灣近年工廠外移,這一大片工業區土地猶如一塊新大陸,成為建商眼中的新開發標的。

在這塊稱為「二八張工業區」的範圍內,去年新北市政府通過第一件依都市計畫程序,獲准從乙種工業用地變更為住宅用地的合法案例「映像太和」,是新北市目前單一最大建案,也替區域內另兩個正在規畫推案的工業區地主 ── 大洋塑膠與取得華隆紡織土地的馥華建設,注入了一劑強心針。

推動「映像太和」這宗工業區土地變更為住宅用地的靈魂人物,正是有「中和土地公」之稱的新大皇建設董事長賴瑞昌。

初創業 槓桿過高失敗收場中永和不少建設公司是當地士紳組成的家族企業,沒有背景的賴瑞昌則是異類。他靠著與幾位好朋友合資,包括家麒建設董事長許良助、將捷建設董事長林長勳等,在中和地區推出不少建案,雖然後來大家各立門戶,卻仍維持良好互動關係,在業界傳為佳話。

八年前,日商汽車零件廠關廠,長期深耕中和的賴瑞昌得知後,積極爭取購買;有別於其他建商為了趕搭景氣列車,違法將工業區土地推出住宅案銷售,他反而花上比別人多五年的時間申請環評、交評等手續。

甚至為了讓這個花費八年心血規畫的土地創造更高附加價值,將五千六百餘坪基地捐出三七%的地作為回饋,加上基地內的中庭、步道綠化面積,換算有近三千六百坪綠地。

賴瑞昌說,合法還是值得的,不僅消費者買得安心,他也可以純住宅規畫給住戶更好的生活品質;因此他堅持去除店面空間,規畫多樣公設,達成「零店面」、「一二樓全公設」的目標。

在公務員家庭出生的賴瑞昌,大學念的是國貿系,退伍後原本在紡織公司擔任報關員,後來同學介紹他進入前國大議長陳金讓家族經營的建設公司,開啟他近四十年從事房地產的開端。

賴瑞昌在這家建設公司待了三年之後,就自立門戶,「當時經常與三重幫接觸,很嚮往他們做的規模,我以為自己可以獨當大局了,就向家人籌借三、四百萬元,到宜蘭羅東買了六千坪土地,準備蓋透天厝推案。」雖然賴瑞昌有初生之犢不畏虎的勇氣,但缺乏風險控管概念。原本以為羅東是宜蘭的首善之區,利潤應該比較好,但忽略了當地人口外流因素,房子蓋好後銷售不佳,銀行建築融資高額的利息成本讓他吃足苦頭;最後只好以一戶六十萬元賤價銷售,負債七百萬元鎩羽而歸。

「那次失敗讓我學到欲速則不達的教訓。」回想起二十九歲那年的跌跤經驗,賴瑞昌口氣裡反而充滿感激。「還好我很年輕就體會到挫折,還有從頭再來的本錢,所以讓我後來經營事業更謹慎小心。」他分析自己創業初期的問題就是野心太大,因為自有資金不多,導致財務槓桿過高,只要景氣稍有變化,光繳利息就壓得自己喘不過氣。

好人緣 朋友合資減輕壓力三十二歲回台北後,賴瑞昌並未放棄經營建築業,他回到自己最熟悉的中和,從零開始。資本額沒有大型建商多的他,專找地主合建分屋,才慢慢東山再起,「與地主合建,一開始不用投入大筆資金買土地,也不用建築保證金,讓我可以從一塊塊小工地累積實力。」賴瑞昌說,因為當年創業的慘痛經驗,讓他堅持有一塊錢就做一塊錢的事;另外他最自豪的是自己人緣好、朋友多,很多朋友願意與他合資,讓他資金壓力減輕不少,終於在三十七、八歲時事業步上軌道。

「賴瑞昌是用人緣取代人脈。」中華民國不動產開發商業同業公會祕書長於俊明說,賴瑞昌對人很客氣又很熱心,二○○二年當選台灣省建商公會理事長、新北市建商公會理事長,因為他廣結善緣,任內會員數呈倍數成長,目前更擔任中華民國不動產開發公會常務理事,為同業發聲。

今年六十二歲的賴瑞昌,在建築界打拚了四十年,儘管已有數十億元身價,但仍過著樸實的生活,出入沒有司機,住在中和秀山國小旁的普通大樓。平常喜歡爬山、練太極拳的賴瑞昌,身上看不到一般建設公司老闆有的大肚腩,黝黑的皮膚也不見贅肉。

「我習慣每天早上五點就出門爬山兩個小時,回家沖個澡後再到公司上班。」賴瑞昌說,透過這個休閒活動,認識更多一般民眾對住宅的需求,「我想瞭解大家的想法,蓋房子就是要給需要的人住。」目前也安排三名子女進入新大皇建設開始接班的賴瑞昌說,現在他已不再像當年不斷拚規模、追求財富,他更嚮往的是能夠做更有意義的事,蓋出來的房子能讓消費者滿意,所以他努力推出「安全、健康、低碳、永續」的優質建築。他也期望自己花費八年規畫的映像太和完工後,可以成為區域型的地標,這樣他的努力就值得了。

賴瑞昌

出生:1952年

現職:新大皇建設董事長

經歷:台北縣商業會常務理事、新北市建築開發公會名譽理事長

學歷:大學國貿系

不抄 捷徑 賴瑞 昌花 花八 八年 變更 工業區 工業 土地 負債 七百 百萬 變新 最大 推案 建商
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上海化學工業區打造危廢處置“蘇伊士模式” 促進資源循環利用

每天大量的生活垃圾無處掩埋,焚燒難度不斷加大。更具環境風險的工業危險廢物無法處置,帶來諸多隱患。這是眼下許多城市面臨的棘手問題。

一份有關我國固體廢物管理現狀的報告稱,目前,一些地方危險廢物末端處置能力緊張,焚燒和填埋處置的兜底保障能力不強;危廢處理處置產業局部結構失衡,特定廢物的處理處置矛盾突出;一般工業固體廢物信息平臺有待建立,末端規範化處置壓力大。

但第一財經記者16日在上海采訪時卻發現,上海固體廢物處置已基本做到了“遊刃有余”。上海市環境保護局的統計數據顯示,2015年,上海市危險廢物市內轉移處置約40.43萬噸,危險廢物跨省市轉移10.96萬噸,較2010年分別上升了41.4%和77.6%,有效防範了環境風險。

2016年頒布的《上海市環境保護和生態建設“十三五”規劃》也介紹,目前,上海市“一主多點”的生活垃圾無害化處置體系基本形成,運行、在建生活垃圾(含餐廚垃圾)末端處理能力達到27000噸/天,危險廢物、醫療廢物基本得到安全處置。

化工區的“蘇伊士模式”

在上海金山、奉賢兩區的交界處,距市中心約60公里的地方有一個規劃面積為29.4平方公里的上海化學工業區,這個工業區一期項目總投資達1500億元人民幣,是中國改革開放以來第一個以石油和精細化工為主的專業開發區,同時也是上海六大產業基地的南塊中心。上海化學工業區全部建成後工業產值可達1000億元人民幣,被譽為“上海工業騰飛的新翅膀”。

該化工區管委會主任馬靜介紹,目前,英國石油化工、德國巴斯夫、德國拜耳、德國贏創德固賽、美國亨斯邁、日本三菱瓦斯化學、日本三井等跨國公司,以及蘇伊士集團、荷蘭孚寶、法國液化空氣集團、美國普萊克斯等世界著名公用工程公司落戶區內。

專門為這些企業處置工業廢料的是一家名為上海化學工業區升達廢料處理有限公司(下稱“上海升達”)的企業。上海升達2006年正式投產,一期設計運營的兩套大型工業危險廢棄物焚燒處理裝置年處理能力為60000噸,為目前國內最大焚燒處理量的企業。由上海化學工業區發展有限公司、上海化學工業區投資有限公司、升達廢料處理有限公司(隸屬於法國蘇伊士集團)、香港新創建集團有限公司,共同投資5.75億元人民幣組建。

上海升達采用法國蘇伊士環境集團的先進廢物處置技術,為各類客戶提供27大類廢物類別,271小類廢物代碼的工業危險廢棄物的包裝、收集、運輸、檢測及焚燒等綜合管理服務。

3月16日,上海升達投資3.5億人民幣的第三條危廢處置生產線正式投入使用,每年的廢物處置量因此擴大了一倍。

“全部投入使用後,不僅可以全部處置工業區的危險廢物,而且處置能力還有富余。”上海化工區管委會規土建處環保辦負責人朱斌對第一財經記者說,“這條生產線的投產,有助於緩解上海危廢處置壓力,提升處置能力和水平。”

“作為化工區的配置項目,上海升達承擔了全區所有企業的危險廢物處置任務。這條生產線的投產,也進一步改善了上海化工區的投資環境,提升了化工區的綜合競爭力。”馬靜說。

16日上午,蘇伊士集團在上海化工區的危廢處置研發中心也進行了揭牌。蘇伊士集團全球高級執行副總裁兼國際業務CEO鄧瑞安(Marie-Ange DEBON)表示,該研發中心將致力於優化危廢處置工藝及能源回收效率,以支持集團在中國這個快速增長市場的發展。

3月16日,蘇伊士在上海化工區的危廢處置廠第三條生產線投入運營。攝影/章軻

3月16日,蘇伊士在上海化工區的危廢處置研發中心揭牌。攝影/章軻

實現各類資源高效循環利用

固體廢物在一定的條件下會發生化學的、物理的或生物的轉化,對周圍環境造成一定的影響,如果采取的處理方法不當,有害物即將通過水、氣、土壤、食物鏈等途徑危害環境與人體健康。

《上海市環境保護和生態建設“十三五”規劃》規定,到2020年,上海市生活垃圾無害化處理率保持100%,工業固廢綜合利用率達到97%以上。以“減量化、無害化、資源化”為核心,加快推進生活垃圾分類和資源綜合利用,強化一般工業固廢綜合利用,提升再生資源回收利用水平,實現各類資源高效循環利用。

“為實現循環經濟,上海升達在處置危廢過程中所產生的熱量將全部被回收利用,用於生產蒸汽輸送給園區內的企業使用。”上海升達執行董事古山介紹,此舉可降低園區對化石燃料的消耗和減少溫室氣體的排放。第三條處理線所產生的蒸汽能源每年可減少4萬噸標準煤的消耗量。

鄧瑞安對第一財經記者表示,中國是一個極具潛力的市場,“2013年中國產生了4000萬噸危廢,而這一數字在2020年將可能達到7600萬噸。”中國各地政府及工業企業已意識到這其中的環境風險,並積極在現有環境政策引導下調整自己的發展模式。

鄧瑞安認為,蘇伊士集團在上海化工園區創造的危廢處理模式,應該能夠在中國其他地方進行複制。

截至目前,蘇伊士集團在大中華區已擁有6個危廢及市政廢棄物處置項目,其中有3個項目已投入運營。在南通經濟開發區,蘇伊士集團運行著一座廢轉能工廠,該廠具備年處理30000噸危廢及3300噸醫料廢棄物的能力。

3月2日,蘇伊士集團又為其在泰興市經濟開發區新建的危廢處置工廠舉行了奠基儀式,該廠亦具備每年30000噸的危廢處理能力。南通及泰興兩廠均設有能源回收裝置,用以生產蒸汽並回供給周邊工業企業使用。

蘇伊士亞洲區首席執行官郭仕達表示,目前蘇伊士正在建設中的項目包括計劃於明年投入運營的江蘇啟東、常州及泰興危廢轉能項目,以及正在香港建設的首個有機廢棄物處置廠及澳門全新的水處理廠。

蘇伊士在上海化工區的危廢處置廠第三條生產線投入運營。攝影/章軻

蘇伊士在上海化工區的汙水處理廠。攝影/章軻

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工業區多間廠房倒塌

1 : GS(14)@2015-09-22 02:28:26

【仍未修復】天津爆炸事發點所屬的濱海新區,去年國內生產總值(GDP)佔天津整體的56%,為當地經濟重心,天津港則為全國第三大港口。大爆炸不單令當地樓市、商場重挫,金融業發展飽受打擊,企業營運亦大受影響。爆炸過後,天津港一度停運,在爆炸點附近的豐田汽車亦一度停產。記者在事隔一個月後,來到天津濱海區的工業區視察,見到多處廠房被毀,足見破壞力驚人。其中,位於爆炸點附近英資葛蘭素藥廠,多處廠房倒塌,至今仍未修復。在豐田汽車廠房對面的一家材料廠,整個廠房被炸毀,顯示當時爆炸衝擊波威力驚人;由於豐田車廠禁止外人入內,無法得知其受損程度。位於爆炸中心1.5公里處國家超級計算天津中心,曾在2010的全球超級電腦排名第一,爆炸後被迫關閉。記者見到該處多處門窗毀爛仍未修復。至於在附近的渣打銀行科營中心,有10多位員工受傷,至今未恢復營運。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150918/19300007
工業區 工業 多間 廠房 倒塌
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新盤速遞:元朗工業區新盤 與明渠為鄰朗屏8號 3分鐘到港鐵

1 : GS(14)@2016-03-19 22:14:42

■朗屏8號位處工業區及大坑渠之間,毗鄰港鐵站享地利。








元朗朗屏8號坐擁毗鄰港鐵朗屏站地利,由最遠座別步往朗屏站約3至5分鐘步程,位處工業區的感覺略為淡化,前往元朗市中心舊區購物搵食亦較為方便,不過,物業單位景觀以工廈、明渠、港鐵路軌為主,環境難言心曠神怡,莫說外區客要花時間適應,就連區內街坊亦需要想一想,是否值得以呎價逾萬元搬到工業區及大坑渠邊居住。記者:伍志輝攝影:鍾偉德 朱家俊 江俊豪


朗屏站F出口設有行人天橋直達東頭工業區,而此天橋亦將成為日後朗屏8號住客出入港鐵的通道,由於項目各座入口大堂設於地下,意味出入港鐵有需要「撐上撐落」。朗屏站以南為區內舊式社區所在,唐樓洋樓及學校密集,街坊商舖選擇多。由朗屏8號「撐上」朗屏站再到這個舊式社區搵食購物,步程約8至10分鐘,對舊街坊而言,朗屏8號無疑是「搬離」中心區的選擇,「行遠了」是無可避免的感覺。



部份低層單位望橋底

物業以西是連接山貝河的明渠,亦即俗稱的元朗大坑渠北端,這條人工石屎渠道頗寬闊,但絕對談不上風光明媚,大坑渠對岸為佔地極廣的公屋朗屏邨,北面是遍佈山野間的村屋群,以及沿山貝河而建的元朗工業邨及污水處理廠,堪稱大西北美景的南生圍濕地則在山貝河以東,與朗屏8號相距甚遠,中間還有整個東頭工業區高低錯落工廈及新建住宅群為隔,是否看得見美景可能要講緣份。物業最近港鐵站行人天橋的1及2座,單位景觀最無可觀之處,部份向港鐵站單位低層戶會望列車橋底,部份與港鐵路軌成水平視線,每一日列車數分鐘一次橫越家中窗戶的視覺動感一定羨煞鐵路迷。另外,亦有部份樓層與通往港鐵站的行人天橋成水平視線,日後家居生活可能要日日落簾度過。向港鐵中高層單位可眺望元朗市中心舊廈,日後會由朗屏站以南多組新住宅發展屏風樓景逐漸取代。1及2座向宏業西街方向單位正望廠廈,2座部份向西北單位與3座向東南戶近距離對望,選購這批單位要留意。物業3及5座景觀相對較佳,同時亦是最多大單位供應的座別,向西北單位享有開揚的明渠全景,但冬天的西北寒風、夏天的西北炎陽,都是香港樓盤公認的座向缺點。



設泳池 健身室 遊樂場

物業的康樂配套沒有特別的話題性,採用獨立會所大樓設計,位處3及5座旁,面積18,963方呎,提供設施包括室外泳池、兒童嬉水池、健身室及兒童遊樂場等。圍繞各座而建的地下花園面積約37,060方呎,有室外兒童遊樂場及休憩空間。停車場設於地庫,提供80個住客車位、9個電單車位及122個單車位。物業5座旁有一幢政府樓宇,將提供寄宿安老院暨日間護理所、日間護理中心及專用車位,政府大樓旁將會是一個發展商負責重設的巴士總站。


■5座18樓G室平面圖

朗屏8號5座18樓G室【三房戶示範單位資料】

實用面積:719方呎(包括25方呎露台及16方呎工作平台)間隔:3房





■大廳長度達21呎7吋,惟闊度不足10呎。

■套房外連工作平台,天然光源充足。

■長形廚房配備爐頭、蒸焗爐、雪櫃及洗衣機。


■2座18樓E室平面圖

朗屏8號2座18樓E室【兩房戶示範單位資料】

實用面積:484方呎(包括22方呎露台及18方呎工作平台)間隔:2房





■長廳闊8呎5吋,長度17呎8吋,空間感算不俗。

■廚房選用法國Scholtès爐頭。

■大房外連工作平台。



戶型多元化 兩房佔36%最多

【單位間隔】物業單位總數912個,戶型選擇多元化,惟絕大部份採用無窗黑廁設計。56個開放式分佈1、2座B室及5座1至9樓J室,面積分別246及203方呎,1、2座B室正對港鐵路軌及樓花新盤屏風樓景,一律浴室有窗,5座1至9樓J室正望政府樓宇,僅設細小無窗浴室。



一房面積最細337呎

一房單位一律開放式廚房設計,總數184伙,面積337至392方呎,分佈1、2座C、K室及3、5座E、J室,景觀不是望廠就是望鐵路,其中面積337方呎的1、2座C室,採用特長玄關、細窗直廳、睡房外連露台的非一般設計,站在睡房露台上可以隨時跟旁邊開放式單位住戶打招呼。兩房單位總數328伙,亦是比例最多的戶型達36%,當中192伙屬開放式廚房設計,單位面積481至493方呎,散佈1、2座G、H室及3、5座B、C室,另外136伙為獨立廚房設計,單位面積484至503方呎,僅1、2座A、D及E室供應。三房間隔總數288伙,細分多款戶型,三房一廁間隔總數192個,面積533至622方呎,分佈1、2座F、J室及3、5座A、D室。5座1至9樓H室為三房一廁單位,採用開放式廚房設計,面積537方呎,全數8個,近望設有老人院的政府樓宇。三房連套房單位有40個,面積699及702方呎,分佈3座H室及5座10至28樓H室,套房浴室座廁旁外接工作平台。面積一律719方呎的三房連套房另貯物室單位,為數48個,分佈3、5座G室,一律向西北兼且浴室無窗。最大碼四房連套房另貯物室連廁間隔,分佈1、2座25至28樓A室及3、5座F室,貯物室一律無窗,3、5座F室套房浴室座廁旁外接工作平台,享有單邊地利,向西北前臨明渠及公屋,1、2座25至28樓A室則以東北面工業區遠景為主。



朗屏8號The Spectra【屋苑資料】

地址:元朗擴業街8號座數:4座樓層總數:24層每層伙數:9至10伙單位數目:912個實用面積:203至888方呎間隔:開放式至4房預計關鍵日期:2018年1月31日發展商:嘉華、信置及港鐵管理公司:港鐵設施:停車場及會所;另有1幢安老院及巴士總站校網:小學74網;中學元朗區物業網址:http://www.thespectra.com.hk銷售詳情:首批208伙,折實平均呎價11,588元;加推188伙,折實平均呎價11,784元;3月19日發售338伙。



■朗屏8號地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160319/19535399
新盤 速遞 元朗 工業區 工業 明渠 為鄰 朗屏 分鐘 到港 港鐵
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【專題籽】觀塘工業區變燦爛的舞台 後巷過千米外牆壁畫

1 : GS(14)@2017-10-09 03:20:41

區內雜貨店店主人像。(德國藝術家Addison Karl作品)



【文化籽:港情講趣】周末時,我們都是文青。我們會到PMQ觀看藝術家作品展,會到JCCAC參加藝術市集。香港人,似乎都漸漸變得很懂藝術。但若果把作品展搬到入後巷,沒有冷氣,只有冷氣機滴水時,有誰還願意賞臉?一條後巷,神秘而冷清。除了污水和垃圾桶,還能有些甚麼?



社會企業「全城街馬」的「the BackStreet街後」計劃,以「敢於夢想」為主題,邀請14位藝術家及中小學生,圍繞整個觀塘工業區一條接一條的後巷,創作出一張過千米壁畫畫布。「一個本身沒有人理會的地方,就是它的好玩之處。」外牆噴畫藝術家4Get說。原來後巷,也可以是一個燦爛舞台,令一條後巷,變得不再只用來過路,這些種種,就是街頭藝術的生命。「路過的人做的每一件事,都影響着我。」本地藝術家Bo Law說。夢想,就是發夢時候想想,常與不切實際掛鈎。我們常控訴香港不讓年輕人發夢,對於藝術家來說,的確。因為夢,不是用來隨便發的。本地藝術家Cecilia Ho說:「我們生活在一個現實世界,很老實,買桶油都要錢。」我們常說,玩藝術的,就要與現實妥協。這是真理,也是事實。為藝術令到自己完全沒有收入,是生存不了的。「我只能說,在我堅持藝術創作的同時,我亦努力去發掘其他可以令自己繼續生存的方法。」因為,你不能盲目地要求社會讓你發夢,而你就真的只懂睡覺。


以夢想為題 藝術本應連繫着人

藝術,無分高低,沒有看懂與看不懂,當下作品讓你感覺到甚麼,就是甚麼。Bo Law畫中的主角是一個全身身穿橙色衣服的人,有點像漫畫龍珠中的悟空,又有點像失去自由的囚犯。像活潑的,也像寂寞的。他說:「我不太介意他們是否看懂我的畫,他們自行想像,想到甚麼,就是甚麼。」因為藝術,是共享的,是屬於你,屬於我,也是屬於他的,這就是真正的無價。有深度的才是藝術?能夠連繫着人的,才是藝術。我們都說,香港政府在抹煞藝術發展空間。2014年,法國街頭裝置藝術家Space Invader在金鐘的作品被路政署以「維修及保養」為由遭移走。政府抹煞香港街頭藝術發展空間,毋庸置疑。幾年過去。香港街頭藝術的創作空間,是否依舊少得可憐?「不只香港,就算在日本,一樣不可以隨街畫的。始終在一個公共空間,大家是應該互相尊重,不是想做甚麼就做甚麼。」Bo Law說。4Get,是一個外牆噴畫藝術家,對於他來說,大廈、後巷、天台、橋底,通通都是他的畫紙。合法與違法,只在於你有否做多一步。他說:「你要去問,問別人的鐵閘可否給你畫,外牆可否給你畫。大部份人都會趕你走,但你願意繼續問,總會有的。」我們都無法改變,這是一個石屎森林,但就從這個森林中,發掘存在中的可能性。空間,是有的。但會欣賞的人,又有多少?觀塘工業區的後巷一條接一條,午飯時候,下班時候,熙來攘往。人們呢?都總是低頭急行。拍攝時的打燈腳架,反而比牆上的壁畫更能吸引他們的目光。「我不介意的,不可能強迫所有人都留意牆上面有甚麼。」Bo Law說。我們會到PMQ元創方觀看各大街頭藝術家的作品展,會拍照,會分享,會打卡,會跟身邊的人說:「我噚日去咗PMQ睇Invader個作品展,好好睇啊!」那就是說,當作品身處在展覽廳時,我們就突然懂得欣賞了,我們香港人,是懂藝術的。但後巷牆上的壁畫呢?希望一百個人當中,總有一人會停低欣賞吧。


空間有了 你會駐足欣賞嗎?

Space Invader的馬賽克作品2014年遭移走時,香港人都懂得控訴政府抹煞街頭藝術發展空間。但在作品被移走的報道出現前,Space Invader早在2010年已經開始留下作品,至2014年,先後留下達73幅作品。我們撫心自問,有為其中一幅停下過腳步嗎?還看我們本地的藝術團隊,在2014年開始為中上環街道旁的鐵欄杆「織冷衫」,以Yarn Bombing針織毛冷創作街頭藝術的La Belle Epoque。幾年過去,好像又回歸沉寂?其實沉寂與否,只在於我們看與不看。
La Belle Epoque曾經在一次專訪中提及到,一個可能是香港街頭藝術的根本問題,就是香港人「心仍是冷」。街頭藝術是無價的,所說的無價,深是價值,淺是金錢。的確,不需要付出一分一毫已經可以觀賞這些藝術作品,但正因如此,香港人根本沒有空浪費一秒駐足停留?今個2017,我們又有觀塘的過千米畫布了,你又會否抬起頭望一望?還是要等這張畫布搬到入PMQ,才會懂得欣賞?



呼喚各人盡力,集結微小力量。(本地藝術團隊& dear作品)

小孩象徵新地標的發展如箭在弦。(馬來西亞藝術家Renny Cheng作品)

用色彩,填滿灰白後巷。


向上爬吧,你又近了一步。

午飯時候觀塘工業區的後巷,熙來攘往。有多少人抬頭望過牆上的壁畫?

花花世界,充滿色彩,藝術就是要跟人分享。


本地藝術家Cecilia Ho說:「我的夢想很簡單,我希望身邊的人都快樂。」

後巷垃圾桶的另一邊,是Cecilia Ho的創作舞台。

本地藝術家Bo Law的想法古靈精怪。


外牆噴畫藝術家4Get(中)感嘆:「空間有了,觀眾有了;但後浪,難求。」旁為兩名參與計劃的大專學生。

有人會介意弄髒衣物,同樣會有人樂此不疲,用心地畫呀畫。

採訪:文雅兒攝影:黃健峰編輯:謝慧珊




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20171001/20168147
專題 觀塘 工業區 工業 燦爛 的舞 舞臺 後巷 巷過 千米 外牆 壁畫
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342162

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