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「消失的首富」談不消失的土地財富 蔡辰男:小帝寶建豪宅萬戶有屋住

2011-1-17  TWM




︽今周刊︾七三二期封面故事〈消失的首富——國泰集團大王子二十五年興落告白〉刊載蔡辰男的故事後,得到廣大讀者的回響;其實,蔡辰男在不動產上有其獨到的見解,本期將其長年對台灣不動產的觀察,完整呈現,以饗讀者。

如今國泰集團仍執台灣房地產界牛耳,其實名下龐大的不動產,至少超過一半以上都是蔡辰男在十信事件未爆發前打下的基礎。三十年前,位在敦化南路的台北第一豪宅、地位比起如今﹁宏盛帝寶﹂有過之而無不及的﹁一品大廈﹂,也是蔡辰男所建,如今他自己仍住在這裡。

對台灣房地產,蔡辰男總有自己簡單親民的邏輯判斷;聽來容易,其實這背後,隱藏著看盡三十幾年房地產景氣循環後的市場哲理。

魚翅貴翻 無關滷肉飯價格例如他看現在所謂的﹁高房價﹂,覺得實在﹁不算貴﹂,他用他最愛的美食做比喻,﹁因為一般的房價是滷肉飯,你講魚翅燕窩幹嘛?那是豪宅市 場。現在是魚翅一直在漲,但滷肉飯還好,滷肉飯是跟著國民所得、人均所得在比的;台灣國民所得漲,滷肉飯跟著漲,還算合理。

﹁但魚翅燕窩不是,這個市場是人在『頂』的,就像現在粉紅鑽一克拉要價上千萬元,你說太貴,沒道理嘛!

﹁有些人不懂,一邊在電視上罵高房價的不合理,但其實自己這幾年卻也在買房子,這樣就不對了。﹂論起近期一直被探討的社會住宅——﹁小帝寶﹂,他用幾個簡單的數字計算,證明政策不可行。

他說,這塊空軍總部基地大約一萬五千坪,容積率用四百計算,可蓋面積就是六萬坪,再加上獎勵一五%,大約可蓋七萬坪。但這個緊鄰帝寶的燙金地段,如今的新 成屋市價每坪用二百五十萬元計算,等於如果拿來做豪宅開發,國庫可進帳將近一千五百億元。就算扣掉目前豪宅的建造成本行情,以每坪四十五萬元計算,至少讓 國庫在這塊地上淨賺一千億元。

一千億元可以拿來蓋多少真正的﹁社會住宅﹂?因為所謂社會住宅,應該是以最基層民眾的生活需求作定義,因此坪數不需要大。

如果以目前新北市平均房價每坪三十萬元、每戶二十坪計算,可以給一萬六千戶家庭居住;就算以三十坪做計算,也能讓超過一萬戶家庭因此有個遮風避雨的住 所,﹁但現在政府只打算在這塊地上蓋二千戶,不只可惜,而且浪費!﹂三言兩語,點出政策的錯誤,卻也隱然看出蔡辰男當年執掌企業的身影:頭腦清楚,條理分 明,不流於無謂謾罵。

事實上,蔡辰男名下至今仍擁有龐大的土地資產,但這些土地多半受限於法令,都有開發上的困難。

土地養久了 價值就出來了其中最接近開發階段、市價最高的,當屬在桃園航空城邊擁有一萬二千坪的土地,市價估計二十四億元;以及去年剛打贏官司、從長億集團楊天生手上拿回新北市新店大台北華城約二萬坪的土地,最保守估計也有十億元的市值。

此外,他在自己蓋的﹁一品大廈﹂裡,擁有五戶,是其中最大的住戶。許多名人例如連戰等,都是當初房子一蓋好就住到現在的住戶。但蔡辰男自己卻不是,他說當 時房子全賣光了,自己也沒想到要保留,後來是有人要賣,他才一戶一戶買回來。但還好買得早,現在早已是奇貨可居,買不到了。

一品大廈已是三十年的老房子,至今還是市場搶手貨,近來還因為有都市更新題材,頻頻躍上新聞版面,這也證明蔡辰男眼光的精準,薑是老的辣!

儘管擁地不少,看似身價驚人,但由於多半都還有待法令鬆綁,這也是讓他幾十年來還債還得辛苦的原因。蔡辰男形容這些土地對他而言,是﹁歹子養老父﹂;言下 之意是,好的土地早就在償債過程中賣光了,剩下來的,多半都是眼前無法開發的、或價值較差的土地。﹁但有些土地就是要養,養久了,價值就出來了,不用急。 ﹂他說。

例如,以大台北華城的地來說,蔡辰男表示,﹁我幼稚園時就有了。﹂但以前光禿禿的山坡地,經過時間流轉,﹁如今上面有很好的學校(康橋雙語實驗高中)、也 有管理非常嚴謹的別墅社區,一般人完全進不去;兩年前有人來談,每坪三十萬元,我沒答應,但現在漲到六十萬元了。﹂要不要開發呢?他笑而未答,顯然這位﹁ 市場老手﹂已心中有數,老謀深算依舊。

但談起土地開發,他說市場上他最佩服宏泰集團創辦人林堉璘;他又以食物做比喻說,「土地開發就像蛋黃與蛋清,如果手上有一塊地就像一顆蛋,過去包括我自己 在內的傳統作法,都是把整顆蛋都開發完畢,再找尋下一顆來開發。」但後來他發現林堉璘卻不是這樣做,而是,「先把蛋清開發完,留著蛋黃在手上,就繼續開發 下一顆蛋;等到全部的蛋清都開發完了,整塊土地價值都大幅提升了,回過頭再來開發蛋黃,此時價值早已不可同日而語。」蔡辰男描述說。

﹁一山還有一山高啊!﹂這位年逾七十的長者笑笑。也許是因為人生曾經歷難以想像的風暴,因此在一般經營者身上很少看到檢討自己的不足,學習別人的長處,他卻能泰然自若地誠實以對。這是人生的歷練,也是長者的智慧。

一旦開發 價值驚人

——蔡辰男名下房地產

地點 面積

(萬坪) 目前行情

(億元)

新北市新店大台北華城山坡地 2 10 新北市汐止山坡地 50 10 桃園縣桃園航空城土地 1.2 24 台北市大安區敦化南路巷內

一品大廈 5(戶) 6

合計 50

資料來源:房地產估價師事務所 資料整理:梁任瑋

 


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鐵皮屋住上山頂樓 忍辱袁嘉敏登台任抓胸

1 : GS(14)@2015-06-11 12:35:36

2015-06-11 NM




喺娛圈捱咗六年,34D袁嘉敏最終決定動出「胸器」拍三級片《鴨王》,結果脫出錢途,包括四十萬起跳「應酬價」,皮肉錢啃唔落,袁嘉敏寧願靠自己,北上登台。打正脫星旗號,捧場客難免唔留手,賣唱不賣身依然經常遭突襲,忍辱賺登台「肉金」,只為達成住山頂樓的虛榮心願。「班客隻手直接抓落嚟!」準備夏日影寫真的袁嘉敏說。

山腳搬上山頂

憑《鴨王》叫到胡的袁嘉敏,兒時在鐵皮屋長大,選美時住劏房,今日已經上樓,住進中環四百呎唐樓,但她仍未滿足。住緊中環山腳,按部就班的話,袁嘉敏下個目標該是半山!上星期三(六月三日),記者見她現身中環歌賦街,會合一名地產經紀,出發睇樓。但地點不是半山區,而是位於老襯亭旁,月租要四萬多的山頂樓。「山頂個盤有七百呎,係就係好大霧,夜晚搭的士返屋企,仲要摸黑行一段路,但唔緊要,因為我鍾意住山頂。」為追求優越感,袁嘉敏寧願跳級住山頂平單位,都唔想留低在山腳。在《鴨王》露34D「乳出驚人」的袁嘉敏,食住個勢返內地密密登台,平均每月演出四場,騷錢十萬起跳,較偏遠的夜場可加碼至十二萬,對比昔日在大台每月底薪四千七,收入十級跳。

夜場客唔留手

擺明靠副偈做生招牌,一班夜狼自然「唔留手」,登台錢有血有淚,袁嘉敏想住好啲,或多或少是心理補償。「我盡量開解自己,搵呢啲錢唔辛苦,我要食住《鴨王》條水走埠搵錢,內地觀眾對我好熱情,我唔係好介懷……抓我(做出揸胸動作),係直接俾佢哋咁……(再做一次揸胸動作),我擋唔住,但唔怪佢哋,始終唔知佢係邊個,可能佢有背景,所以費事嘈。最多自己努力啲做嘢,請多幾個保安。」袁嘉敏說。登台預咗俾人揸胸,袁嘉敏認為同所謂「應酬」的肉金,有好大分別。「咁又唔係場場俾人揸胸!試過最難受反而係有男人捉住我隻手係咁錫,佢片朱唇、鬍鬚同好濕嘅脷,就真係俾佢嚇親。又試過有個男人用隻手,喺我塊面三百六十度咁摸,我覺得好污糟,但又要撐住上台,我好驚如果對方攞住把刀咁點算,所以我要使錢發洩定驚!(點使錢?)睇樓囉!」

財來有方

袁嘉敏自言靠自己,由山腳爬上太平山頂,但亦有指曾簽約太陽娛樂兩年的她,與公司其中一個股東(太陽娛樂有三個股東)關係非比尋常,有水喉射住,財來有方。直至接拍《鴨王》時,甩拖失碼頭連約都冇再續,對於是否同過太陽娛樂老闆拍拖,袁嘉敏靦覥回應:「冇呀!係冇再續約,其實應該話係轉個合作形式,好似agent咁。公司嘅嘢我唔係好想提,冇需要交代。」

再脫想恭碩良做對手

一脫成名!但拍戲時不被尊重,跟對手何浩文鬧不快,《鴨王》後未有再下一城的袁嘉敏說:「如果再拍,個對手一定要係成熟同粗獷型,仲要有才華,好似喺《殺破狼II》做我老公嘅恭碩良,我好欣賞佢,喺片場時我一直拖住佢隻手。」

劏房走向山頂

現年三十歲的袁嘉敏有三兄妹,父母是雞販,在鐵皮寮屋長大,十三歲留學澳洲墨爾本,靠捧餐賣鞋甚至在餐館洗埋碗供養自己,搞到患上主婦手,半工讀到大學一年級,再冇能力撐下去,被迫回港,其後於香港大學文學院取得文學士。袁嘉敏曾於陳可辛的電影公司做秘書,經吳君如提名參加《2009年度香港小姐》並奪得「最上鏡小姐」,當時她一個人住九龍城劏房。選港姐後,由劏房搬到將軍澳日出康城,為了慳錢,全屋傢俬都是二手貨,半夜收工,由電視城行返屋企的她,不時擔心會遇色魔。12年離開無綫簽約太陽娛樂,袁嘉敏由將軍澳搬到中環蘇豪區,屋企的牆是一手一腳髹,前後六年,上進心強的袁嘉敏便從劏房搬到中環山腳,逐步進駐夢想的山頂地段。

成個童年都失眠

有自己一套的袁嘉敏,拍三級片登台受盡難堪,甚至遭人歧視杯葛,都無阻她向上爬決心。捱過經歷和出身,對她亦有深遠影響。「細個到十一歲住喺鐵皮屋,日曬雨淋,就算死咗都冇人理我哋,覺得係社會上係隱形嘅一群。嗰時對住四面都係鐵皮,啲貓狗行過,樹上啲果實跌落嚟都會好嘈,夜晚根本好難瞓到覺,成個童年我都係失眠。所以自小我就渴望有白色嘅牆圍住我,打風唔使驚,我立志將來要所有鏡頭對住我,燈光完全打喺我身上,因為細個冇人睇到我,到大個要所有人注意我。人望高處係應該,啲人可以住喺度(山頂),點解我唔可以。」袁嘉敏說。

剝得過

因為時間關係,有人會選擇趁後生有樣有身材放手一搏!九十年代三級片當道,不少女星投身三級行列,撈一筆後結婚或轉型,成功例子不少。

嫁富商葉玉卿

為求突破,91年開始連拍幾部三級片,之後鳴金收兵,搖身一變成為無綫司儀、拍戲出碟,大受歡迎。98年與美籍富商胡兆明結婚,移居美國退出娛圈,現時一家五口,住在佔地廿七畝的長島堡壘。

國際化舒淇

舒淇96年被王晶睇中拍《玉蒲團之玉女心經》,再憑《色情男女》升呢攞獎,然後成為影后,逐步邁向國際。

金馬影后李麗珍

突破玉女形象,李麗珍94年裸露拍攝《李麗珍寫真集》及接拍三級片,96年暫退影壇,99年復出拍《千言萬語》成為金馬影后。
鐵皮 屋住 上山 頂樓 忍辱 袁嘉 敏登 登臺 臺任 任抓 抓胸
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