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楊格:諗Sir你好!拜讀閣下之文章只三個月已令小第獲益良多。現有一些問題希望諗Sir賜教:

小弟與太太剛3字頭,冇兒女,月入共$5.8萬,手頭現金約$100萬。5年前用140萬買入一屯門兩房單位自住至今(現樓齡10年),現已升值至$310萬,尚欠銀行80萬。因太太於觀塘上班,交通十分不便,最早6時收工返回屯門家已經7時半(好彩的話),但街市已經關門,往往未能自己煮飯需要幫親茶餐廳,要做冇飯夫婦…….

小弟眼見自己單位已升值已過一倍,望能否運用升值單位加按向第二層樓進發之如亦希望能搬住巿區,現心怡牛池灣曉暉花園一約$410萬兩房單位,現有以下諗法:先把屯門單位加按至5成,套出現金$75萬($310/2-$80) + 手頭現金約$100萬=175萬,再以手期3成(約$140萬連其他費用)買入曉暉月供$1.1萬,但只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄。屯門單位作放租收入約$8500,減去供樓$6000及管理費$1000,除下每月約$1500落袋。

問題如下:1 .屯門單位加按作出租是否按盡只有5成?

2. 買入曉暉後只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄,如估價不足亦要自己貼錢是否太危險?照你的見解如樓市下跌是否未能有足夠彈藥補貨溝淡。

3. 購入兩單位後(一按5成,一按7成)如在樓市下跌下是否還安全?

4. 如真的現金不足,新樓能否按至8成?比按揭保險金是否值得?

5. 真的計唔惦數,是否建議要考慮把屯門單位放售?因小弟不想先賣舊居才搬,怕換樓中間時間沒有地方落腳,市面是否有銀行能提供一些換樓按揭能先把現金按出昨新樓的首期,換樓後才把舊單位放售?賣樓後現金應放係新樓把按揭減至5成?還是放自己袋作保本投資? 謝謝!

答:

首先重回最基本問題諗,就係楊格你應否再買樓加注? 如果楊格買入曉暉花園,先付三成首期而分廿五年還,每月$12000,分三十年都要$10800。由於你屯門單位剛租出,恐怕新收租金$8500(市價)未必咁快計得落核實收入,用差餉估值又差什遠。所以你完成換樓出市區後,負債比率為$(10800+5658)/$58000=28%,假設夫婦冇其他重大債項。因負債比率不高,28%表示佢完成今次換樓後仲有能力添置第三間樓,今次換屋完成後不會錯失下次低吸機會,所以諗樣對改善居住環境方面表支示。

但楊格自己都發現在一問題,就係換完樓之後cash已耗盡,得番幾十萬(錢)加兩間(一按5成,一按7成)樓,在現時市況會否過份兇險? 其實只要你工作穩定,每月收入仲可以有一至兩萬蚊儲起,現時間樓按到7成應有相當不錯之安全系數。此鑑於97年跌勢最急為一年跌三成,而你自己又有錢儲起去增加cash,就算銀行萬中冇一咁call你loan,你都應該頂得住,當然先決條件係你唔可以斷供。

基於楊格現時情況,佢可按自己情感類型,去作下列部署:
a.        情感顧家型
如果楊格見plan左換屋咁耐,係上段計過佢又買得起,真係「心動」不如行動」啦,但cash個位可以做得靚d,比四萬幾蚊一筆過按保費,做八成按揭加借埋保費上會,分三十年還咁借多幾萬蚊又唔係咩事。屯門樓唔好賣,佢同九龍灣係現時香港較有朝氣之兩個地段。4.10mil借八成分三十年還月供$12300,計埋月供屯門$5628,負債比率不高仲可收租$8500。

反而筆者對買曉暉有意見,曉暉當然新淨但返工放工時間會否大排人龍? 還掂你係為交通而搬不如一搬就搵個方便地方,淘大期數多而當中有新有舊,雖然樓齡比曉暉至少大一倍,但買樓確實係買地段,買周邊配套,切記唔好買向正地盤既就可。另一個考慮係價錢,曉暉新淨所以價位站得住,新麗花園(居屋)就舊些少但價錢平20%因而有其客路,唔想一次過用咁多cash可以考慮。

b.        投資搵錢型
呢個類型唔代表你唔顧家,搵到錢同家庭和睦係香港社會確實有莫大關係。當然搵錢就要冒風險,需要做既係放棄現時買樓機會,將屯門樓套到七成再租出,手執二百萬cash希望振英幫你質低個位入貨。但切記同楊格你現時相同情況既人唔少(係樓市賺左一百幾十萬既人),所以市跌只不過會「人入你又入貨」,終歸跌唔落。你要希望有金融風暴加上振英發功先可以比到chance你。

改善居住環境可以照做,租出屯門自己又租入淘大即可。每月比多兩千蚊租但裝修筆錢可以慳係袋。兩百萬可買入穩定收息債券基金,月派息六千六港元可隨時贖回。風險為預計一年上下10%波幅,10%以外波幅發生率應不多於15%。

係市低時兩百萬可以狼死到買四間樓都得! 原因係你夫婦可先每人一間自住,做九成上會。市況差時更可九成上會樓都容許出租,你睇番19997年至現時按揭政策由緊到鬆,由鬆到現時緊便知! 祝投資順利!

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【皇室添B】英國皇室第二胎 究竟係女定係boy

1 : GS(14)@2015-04-25 09:03:45

雖然英國劍橋公爵夫婦可能是摩登父母,但他們的孩子生於皇室世家,幾項有關出生傳統始終要尊重。-曾幾何時,內政大臣應該要在場見證潛在皇位繼承人的誕生。此傳統隨著雅麗珊郡主於1936年誕生而中止-威廉王子見證著佐治王子的誕生,預計今次他亦會觀看凱蒂整個分娩過程。阿爾伯特親王(維多利亞女皇丈夫)、愛德華七世(阿爾伯特親王及維多利亞女皇兒子)以及查理斯王子,全都見證過太太分娩-英女皇、高級皇室成員、凱蒂父母及家人將會獲最先通知喜訊-向公眾公佈的消息,最先在皇室官方的Twitter及Facebook公佈。之後才是用傳統方法,在白金漢宮前庭,擺放放有皇室醫生簽署的公告的畫架,此畫架曾宣佈威廉王子及佐治王子的誕生-禮炮會在整個倫敦發放:倫敦塔鳴放62響、格林公園鳴放41響。國旗將會在全國政府建築物飄揚。-不論家世,在英格蘭以及威爾斯出生的寶寶,均須在出生後42日內在醫院或當地註冊處登記-內政大臣會知會倫敦市市長;英女皇的私人秘書會知會海外總督-皇室新成員的芳名,可能要等幾日才公佈。威廉王子的名字在出生後一周才公佈、查理斯王子的名字在出生後一個月才公佈,佐治王子的名字則在出生後兩日就公佈-皇室新成員將會是劍橋王子或公主,享有「殿下」頭銜,而劍橋公爵夫婦可為孩子選擇姓氏-在軍中威廉王子使用「威爾斯」做姓氏,來自父親查理斯王子的「威爾斯親王」頭銜;威廉王子的子女亦可用父親「劍橋公爵」頭銜中的「劍橋」做姓氏-皇室新成員將會以英國國教會成員身份、穿上1841年專為維多利亞女王長女而製的蕾絲緞袍複製品受洗-本來的蕾絲緞袍最後一次在2004年使用,出於保育原因,英女皇御用服裝師凱莉(Angela Kelly)受託製作複製品-皇室寶寶通常有6名教父母,他們都同意支持教子或教女,特別在信仰上。佐治王子就有7名教父母法新社





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皇室 英國 第二 二胎 究竟 係女 女定 定係 boy
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要沖個靚涼朝早定係夜晚好?

1 : GS(14)@2015-12-17 08:55:25

洗澡可以清潔皮膚,晚上洗澡會睡得更舒適,早上洗澡會提神醒腦。到底該應該甚麼時間洗澡?這主要取決於具體情況,從皮膚類型到接觸的污染物等因素,都會對洗澡時間產生影響。適合早上洗澡的人:1.油性皮膚的人。有內科醫生指,油脂會在夜間堆積,而早上洗澡能很好地清理毛孔。2.早上需要剃鬚的人。對於男性來說,早上洗澡能軟化胡鬚,讓剃鬚變得更順暢。3.習慣早起的人。早上起床後洗個澡,能讓人神清氣爽、精神飽滿地開始一天的工作。4.夜間出汗多的人。5.沒有接觸到過多病菌的人。晚上洗澡的最大好處之一,就是能清除一整天堆積在身體上的污垢。如果開車上下班,辦公室又有中央空調,就不需要在晚上做太多清洗工作,只需徹底洗手和臉,換身衣服就行。適合晚上洗澡的人:1.上床睡覺前需要冷靜放鬆的人。睡前洗澡能舒緩、鬆弛身心,有助於睡眠。2.白天化妝的人。如果白天化妝,晚上洗澡就顯得格外重要,洗澡時的熱氣和持續的水流能更好地清除殘留物。3.乾性皮膚的人。對於濕疹患者和乾性皮膚的人來說,皮膚上的神經在夜間較為鎮靜,此時洗澡最為適宜。4.周圍環境並不完全無菌的人。如從事建築行業或生活在空氣污染嚴重城市的人,最好晚上洗澡。5.白天鍛鍊的人。有醫生指出,如果白天經常運動或處於非常活躍的狀態,晚上就應該洗個澡,徹底清洗汗漬。但洗澡次數別太多,否則會令皮膚過度乾燥,引發感染。前膽網





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要沖 沖個 個靚 靚涼 涼朝 朝早 早定 定係 夜晚
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《致命復活》終極Boss係郭晉安幻想定係…

1 : GS(14)@2016-12-03 04:42:50

上回講到《致命復活》終極Boss係邊個,有人估係Signal Wong、黃德斌、萬綺雯及古明華等,個個都相當有嫌疑。網上流出n個版本,有網民認為韋逸昇Vincent(郭晉安)老婆阮喬(萬綺雯),知老公同Ivy(陳庭欣)姦情,為奪保險金而行兇;另有網民覺得係Vincent生意拍檔張國強做嘅;亦有版本係話郭晉安陷入十年野人生活,當返番香港仲要患上創傷後遺症,回想起不見天嘅慘痛日子,仲出現幻覺。




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致命 復活 終極 Boss 係郭 晉安 幻想 定係
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日圓試7算又升過!唱Yen要快定係要忍?

1 : GS(14)@2017-02-08 22:11:22

日圓滙價近期轉強,昨早曾見6.9510的去年12月以來高位,較1月初低位6.5算回升6%!如果錯失之前6.6算低位,再喺日圓突破6.8算、確認升勢重拾之際,錯失埋良機,去到目前6.93算,究竟點好?橫豎都差不多7算心理關口,不妨博7算有阻力回落,然後才唱錢,因為7算上升阻力不小。7算阻力有幾大?第一,整數位本來係重大心理關口;第二,呢個位亦係2016年1月至5月嘅密集阻力區及支持區,反映日圓好友往往喺升至7算就停一停、諗一諗,正所謂「有糊唔食、罪大惡極」,總有日圓好友於7算左右選擇獲利,因此博日圓上7算然後《蘋果日報》即時新聞大字標題嗌咪時,隨時會出現回吐,到時睇回吐到乜嘢位先唱yen亦未遲。




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日圓 算又 又升 升過 Yen 要快 快定 定係 係要 要忍
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每個男人心裏面都有一個......黃翠如定係唐詩詠?

1 : GS(14)@2017-05-06 11:38:39

前年因為一張拖手相,唔少港男對洪永城又羨慕又?忌,只因佢左手拖住「好兄弟」翠如BB,右手拖實正印女友唐詩詠,左右逢源。加上潮文《每個男人心裏面都有1個黃翠如》同潮語「有一種女朋友叫唐詩詠」帶動下,令翠如BB同詩詠BB被逼要嚟個正面較量。入行17年嘅唐詩詠,外形清純,宜古直今,可惜唔係演人哋細妹就係人哋閨蜜,未有機會成為當家花旦。視愛情大於一切嘅唐詩詠,早年同雜食男友崔建邦陷入膠著狀態,面對對方多次不忠,唐詩詠選擇大方原諒,直至15年遇上同樣口花嘅洪永城,唐詩詠終於捨得放棄前度,投入新戀情。如此全情投入、義無反顧付出嘅性格,難怪被網民封為最佳女友。相對唐詩詠,今年35歲嘅黃翠如,事業運可謂搖搖領先,12年由有線轉投無綫後,喺處女作《心路GPS》已經擔正做女二,儘管坊間批評演技幼嫩,但到13年《師父·明白了》中更擔正做女一,自此成為被捧花旦之一,往後嘅《愛我請留言》、《舌劍上的公堂》都同樣揹重飛做女一,更喺年尾頒奬禮角逐提名最佳女主角。感情方面,黃翠如同洪永城一直份屬多年好友,到12年二人合作主持《走過浮華大地》系列,緋聞進一步升溫,坊間認定二人情侶關係,點知喺14年,翠如BB拍攝《師奶MADAM》時,同蕭正楠撻着,令佢同洪永城嘅「戀情」瞬間冷卻。




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每個 男人 心裏 裏面 面都 都有 一個 黃翠 翠如 如定 定係 唐詩
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689馮煒光洗版式反擊係解釋定係掩飾?

1 : GS(14)@2017-05-21 00:55:36

特首梁振英被揭發曾私下接觸民建聯周浩鼎,二人打龍通,修改立法會UGL專責委員會調查範圍的文件。梁特卻反咬專業議政梁繼昌正被自己告誹謗,認為梁繼昌應避嫌不參與委員會工作。他連續兩日在網誌中發文,強調自己從沒有收過任何地方的稅務局就UGL協議的接觸,遑論調查。梁振英在網誌中針對梁繼昌,指UGL協議至今已兩年半,「這樣簡單的稅務問題,如果要查,需要兩年半嗎?」,又指稅局不會披露是否調查任何個案,惟梁繼昌仍然堅持稅局現仍調查事件,顯示梁繼昌對事件有既定立場,「有偏見,定見和成見」,認為梁繼昌不適宜繼續擔任委員會成員。新聞統籌專員馮煒光今在報紙專欄加入戰團護主,批評立會調查UGL事件為政治炒作,稱只需20位議員同意,即可成立調查委員會,即可說特首被立法會調查,「這不是政治炒作又是什麼?」。文章題為「UGL事件的本和末」,馮煒光試圖為醜聞轉移視線,稱UGL事件近日被反對派炒得沸沸揚揚,但問題根本卻被刻意掩蓋。他重提梁特曾為自己辯護的理據,包括香港稅局未有向他追究任何款項、外國的執法機構未有跟進事件等。他又反問UGL於過去5年未有獲特區政府發出牌照、土地或經營權,「若有,即使政府不公布,UGL是澳洲上市公司,能不公布嗎?即使UGL不公布,其他人不會洩露嗎?」。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




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689 馮煒 煒光 光洗 版式 反擊 解釋 定係 掩飾
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NASA火星影到神秘金屬物係ufo定係乜?

1 : GS(14)@2017-07-01 10:50:10

美國太空總署(NASA)火星探測器「好奇號」(Curiosity rover)在火星表面拍攝到一件神秘物體,引起網民熱烈討論,有人深信它是外星人產物,但亦有人認為只是「好奇號」的碎片,毋須過多猜測。這張高清照片是「好奇號」今年3月拍攝,直至本周才由網民上載到社交網Reddit,發文道︰「噢,NASA?火星任務拍到UFO?真的嗎?」照片立即引發激烈討論,有網民指該神秘物體「看來是外太空星球上,閃閃發亮的太空船」,堅稱是外星人存在的證據。但有網民認為該物體其實只是「好奇號」的碎片,UFO迷沃森(Nigel Watson)稱「它看來像飛船,但一如以往照片失焦,又無對照物讓大家印證究竟物件的大小,其中一個解釋是,物件其實是好奇號本身或其著陸系統的碎片。」「好奇號」在2012年8月登陸火星,至今快將5年,過往採集了不同的岩石及土壤樣本,經分析後發現多種可構成宜居環境及生物的化學物質,如硫磺、磷、氮、氫、氧及碳等,有助科學家了解火星。英國《每日郵報》/《蘋果》資料室




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NASA 火星 影到 神秘 金屬物 金屬 ufo 定係 係乜
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識時務定係忘本?藝人香港出道北上搵銀

1 : GS(14)@2017-07-05 03:42:31

現年28歲嘅Janice Man(文詠珊),早喺14歲時被星探發掘成為當年香港第一代o靚模始祖,2007年客串電影《十分愛》從而開始電影事業,2009年加入黎明旗下公司,喺香港都叫做有唔少知名度。而近年佢就轉戰大陸市場,第一部電視劇就係抗日神劇《畢業歌》,之後接拍咗武俠劇《蜀山戰紀之劍俠傳奇》,形象深入民心而成功打開大陸市場越拍越有,嚟緊就會有一部古裝魔幻劇《九州‧海上牧雲記》。其實Janice Man已經算係遲入大陸市場搵錢嘅香港藝人,同Janice Man同期出道嘅Angelababy、「宇宙巨漿」G.E.M.、「而我不知道」嘅陳偉霆同埋跳出大台嘅王祖藍等,都已經一早打入大陸市場,仲非常風生水起。
Angelababy同樣28歲嘅Angelababy一樣係o靚模出身,同Janice Man一樣被譽為o靚模始祖,兩人當年可以話係紅極一時,吸納咗唔少fans。2010年同大陸男星黃曉明拍拖,2014年參加大陸版《Running Man》(《奔跑吧兄弟》)被大陸民眾熟悉,2015年同黃曉明喺上海結婚令佢喺大陸人氣更盛,及後2017年1月17日喺香港養和醫院產下一子。鄧紫棋(G.E.M.)今年25歲嘅鄧紫棋當年喺香港以16歲之齡出道,仲即刻橫掃各大樂壇頒獎禮嘅新人獎,得到唔少樂壇前輩公開讚揚,被稱為「巨肺小天后」,成名之後佢喺2014年參加大陸節目《我是歌手》令大陸民眾認識到佢,仲吸引咗大量fans,之後就一心一意喺大陸發展從而成為「宇宙巨漿」。陳偉霆31歲嘅陳偉霆早喺2003年參加《新秀》以歌手身份出道,不過就一直彈唔起,最為人熟悉都應該係同Angelababy同埋蔡卓妍(阿Sa)拍拖嘅兩段情,而當年因為黃曉明介入而同Angelababy分手,事後黃曉明一句「而我不知道陳偉霆是誰」更成為明句,到o依家一提陳偉霆都一定會有人講。而佢就喺2013年開始將事業重心轉向大陸,憑一套古裝仙俠偶像劇《古劍奇譚》彈出成為大陸「男神」,之後接拍嘅《老九門》更加將佢推向高峰,喺大陸紅到發紫。王祖藍37歲嘅王祖藍喺演藝學院畢業後加入大台,早期都係靠上《獎門人》而打響知名度,之後越做越紅,更開拍自己嘅劇集《老表,你好嘢!》,2014年同Angelababy一齊加入大陸節目《奔跑吧兄弟》而成功喺大陸入屋,之後開始喺香港減產但大陸工作就密密接長做長有。




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識時務 定係 忘本 藝人 香港 出道 北上 搵銀
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