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大嶼紅番營霸賭王地賺錢

1 : GS(14)@2012-11-05 23:23:55

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121105/News/ec_gaa1h.htm

本報記者以顧客身份在棕櫚灘與股東兼董事李玉英(圖)談話,李玉英稱今年中秋節曾舉行多達600人參加的派對。(明報記者攝)


棕櫚灘度假村由Beach Action公司營辦,該公司股東兼董事李玉英上週被本報致電問及該村涉犯6宗罪(見表)時,李回應﹕「你叫地政總署找我吧!」被問該村違反《城規條例》﹕「你叫規劃署找我吧!」對於該村也受《旅館業條例》規管,「我們的營也是旅館?那你叫政府找我吧!」至於賭王名下公司指該村佔用了其土地,李玉英說﹕「這不關你事,你叫相關業主找我吧。」
根據政府資料及圖片,棕櫚灘約於3年前開始營運,分為「紅番營、南非營、棕櫚灘」三部分,當中懷疑初期只佔用一幅2.5萬方呎農地,違例營辦紅番營。根據註冊紀錄,營運者與該土地的地主並非同一人。該營更霸佔了1000呎官地;近一年連毗鄰的賭王名下農地,都遭其「侵佔」,涉佔1.5萬方呎地皮,並開拓名為「南非營」的營地。故該處共佔地4.1萬方呎,相當於9個NBA標準籃球場。至於棕櫚灘則提供水上活動。
營業額料年逾600萬
棕櫚灘現有約8個「紅番營」帳幕及12個「南非營」帳幕。每個紅番帳幕最多可住20人,日租高達3200元,房租媲美五星級酒店。而涉霸佔賭王土地搭建的南非式帳幕,最多可住6人,日租1200元。
本報記者上月底以客人身份致電查詢週末訂房情,原來所有帳幕都幾乎租出,反映其出租率甚佳。若按保守方式計算,20個帳幕日均出租率只得六成,平均日租1500元,全年營業額可達650萬元。相比偏遠農地年租每方呎僅3元計算,營辦者透過多項違例每年可能多收逾600萬元營業額。
賭王公司震驚 將發律師信
就棕櫚灘涉嫌侵佔賭王1.5萬呎農地一事,本報聯絡持有這幅農地的公司Earlwood Development,並前赴其位於上環信德中心的辦事處,該公司董事代表黃女士對土地被用作非法營地表現十分震驚,指「公司絕對沒有出租、授權他人使用該批土地」,並稱會對佔用人發出律師信。上述公司由何鴻燊及二太藍瓊纓持有七成股權。
至於棕櫚灘違例使用的2.5萬呎農地,由於本報暫未能聯絡有關業主,故無法判斷究竟是租用抑或涉及霸佔。
律師:海岸區租營 多重規管
地政總署證實,棕櫚灘所佔土地絕大部分是農地,未經批准搭建建築物,同時在實地視察後,發現有官地被非法圍封,會向有關業權人發出警告信。另外,根據城市規劃條例,上址被劃為海岸保護區,搭建帳幕營地須先得城規會批准,但本報翻查城規網頁,未見有關批准。
大律師陸偉雄表示,上述個案涉違反多條法例,搭建營地出租便受《旅館業條例》監管,若非法經營旅館,最高罰款20萬元及監禁2年。他說,於海邊搭帳幕出租在香港受很多部門監管,「若無監管,香港便會很亂」。
審計署今年4月就非法佔用官地發表報告,批評地政總署常靠傳媒或投訴揭發事件才處理,並無盡力捍衛政府土地資源。
2 : GS(14)@2012-11-05 23:24:47

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121105/News/ec_gaa2.htm
週末入住率七八成

根據最近註冊資料,度假村營辦公司Beach Action股東為梁滿棠、李玉英、曾廣健(譯音),各佔三分之一股權。據媒體報導,梁滿棠年前與拍檔合租下長沙一處石屋,發展成水上活動中心「浪高長岸」,也有提供出租營地。而記者在棕櫚灘「放蛇」期間,李玉英向記者表示,梁其後把「浪高長岸」售給合作夥伴,近年轉來此處,發展成現在的棕櫚灘。

李玉英續說,梁滿棠是「浪高長岸的創始人」,「浪高始終範圍有限,僅七八千呎,現在這裡(棕櫚灘)達四五萬呎,可以更長遠的發展」。李玉英還補充,棕櫚灘不僅租給散客,也可作為機構「包場」舉辦活動的場地,以及開派對和酒會等,有專門公司提供訂購食物。

另一活動中心同違地契

李所指的「浪高長岸」,距離棕櫚灘約1公里遠,本報翻查紀錄及查詢地政總署發現,浪高長岸所處土地同屬農地,同樣違反地契。由於地處海岸保護區及經辦住宿營地,一樣涉嫌違反《城規條例》、《旅館業條例》等。記者上週以電話聯絡目前營辦「浪高長岸」的負責人,對方就本報提問一概拒絕評論。

記者發現,棕櫚灘住客大多數是攜同小孩的家庭,以外國遊客為主,也有小量本地人專程前來度假。

3 : GS(14)@2012-11-07 00:01:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121106/News/ec_gcc1.htm


【明報專訊】本報昨日報導,大嶼山長沙的棕櫚灘(另稱「紅番營」)度假村,涉及霸佔官地和侵佔賭王何鴻燊農地等多項問題,地政總署除了已證實「棕櫚灘」觸犯有關問題,昨天重申將到棕櫚灘度假村佔用的官地上張貼通告,勒令停止佔用。

地政總署較早前據本報查詢,特意派員前赴「棕櫚灘」視察,證實「棕櫚灘」大部分位處農地(小部分為官地),且在沒有獲批下在農地上搭建營地帳幕出租等,同時又涉霸佔官地等問題,故違反《城規條例》、《建築物條例》等條例。

發言人稱,離島地政處將前往度假村佔用的官地張貼通告,勒令停止佔用官地。對於度假村在農地上搭建的違規構建物,署方亦會向業權人發出警告信,要求糾正。

地署派員視察 證違多例

大約3年前有人開始在大嶼山長沙一帶的海岸保護區內,搭建了一個佔地達9個標準籃球場的度假村,並獲昂坪360推介為「大嶼山之旅」宿舍營地。然而,本報偵查發現,聲名鵲起的「紅番營」原來涉嫌干犯上述條例,把農地搖身一變成等同旅館的帳幕營地,並出租牟利,由於農地租金低廉,估計營辦者每年違例多收營業額逾600萬元。
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陸振球﹕「明日大嶼」可催逼棕地農地業主合作

1 : GS(14)@2018-10-14 08:26:44

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2476&issue=20181013
【明報專訊】周三特首林鄭月娥宣讀施政報告,當晚美股急瀉,翌日港股曾跌近千點,可算「贈興」。施政報告有關土地及房屋政策若能落實,將徹底改變香港樓巿過往供不應求的局面,但一向要求增加房屋供應的政客又有異議,最有趣是批評是「明日大嶼」填海計劃會耗掉庫房一半儲備!

有時候,香港同一批政客的評論可以不斷改變立場,如果香港政府限制造地賣地,庫房地價收益大漲,他們會批評只顧高地價政策,不理民間疾苦,反過來若用公帑大規模填海造地,又會掉轉槍頭說政府亂花錢。

公私營房屋比例 不會推高樓價

其實,縱使「明日大嶼」真的要花數千億元填海造地,但之後透過賣地也能回籠不少,當然,至於堅持要先發展棕地,最後才填海,那便只會令棕地擁有人有更強的談判本錢,更難推動,反而本欄一早提過,如政府先動手大規模填海,不論棕地也好,農地及鄉郊地的業主也好,自然會搶先在填海土地出籠前和政府商討補地價等問題,以免他日填海土地到位,其土地價值大跌。

林鄭的施政報告,還提及要將公私營房屋比例由六四改至七三,有評論擔心反而會推高私人住宅樓價,但看看新加坡的例子,縱使當地組屋和公營房屋比例高達九成,但因過去數十年願意不斷填海增加土地供應,當地私人樓價和租金水平還不是遠低過香港?

數據滯後 CCL跌勢趨急

本周股巿表現可用「驚心動魄」來形容,中原樓價指數也進一步下挫,製訂指數的負責人直言「樓價明顯由早前的反覆微升,轉為見頂回軟。樓價調整已經開始,但下調信號仍未夠全面。9月中旬,中美貿易戰升級,全球經濟轉淡,將會引發本地樓價進一步向下調整。預計整體樓價出現較明確的下調信號需要到10月下旬公布的CCL才能開始反映。」即是說因滯後效應,樓巿實况將較現時指數反映的更差,稍後指數再跌的速度和幅度,將會更急勁!

香港股巿大跌, 樓巿也開始跟隨,最重要原因自是中美貿易戰不斷惡化,加上美息上升而香港終也加息,自然不利樓巿。

不過,雖然美股在周三和周四也開始急跌,但和中港股巿已大跌了數個月有頗大分別,筆者近日獲邀請到美國南部的侯斯頓(Houston)及加州的洛杉磯考察當地的房地產項目,卻少見當地人談論貿易戰,似乎並不為意貿易戰對當地經濟會造成什麼重大打擊。

當然,貿易戰起,加上中國政府加強控制資金外流,自會減少中國資金到海外投資的意欲。萊坊第四次推出中國對外房地產投資報告,主題為《挑戰中,尋機遇》 ,看到2017年中國在海外的地產投資涉及金額達439.8億美元,但今年以來卻減至232.4億美元(圖1),而投入至美國的房地產金額也在2017和2018年大跌(圖2)。

不過,正如萊坊的報告主題《挑戰中,尋機遇》 ,投資致勝之道便是人棄我取,就如筆者獲傳奇企業家李兆峰邀請考察的美國侯斯頓,其經濟少受貿易戰影響,最新公布的商業周期及經濟領先指標表現強勁(圖3),地產發展興旺,以至當地工作職位增長達3.8%,建造業職位增長達27%!

「藏富於外」先掌握正確資訊

李兆峰對筆者表示,侯斯頓巿鄰近中心房價僅香港十分之一,數千萬美元已可購入數十層商住物業地盤,中資減少投入美國,反而是發展良機,他在加州和侯斯頓已發展和計劃中的項目便有十多個,並會配合推出相關的投資移民(EB-5)計劃,相信對打算移民和投資美國的港人會有吸引力。

事實上,在香港樓價高企的情况下,樓巿專家湯文亮早有「藏富於外 水向低流 」的投資見解,筆者亦因應港人投資海外物業需求強烈,剛和地產基金經理楊書健合作完成新書《環球置業 最強天書》,其中的序言頗有參考價值,現摘錄部分如下:

「不要將所有雞蛋放在同一個籃子內,可說是投資的金科玉律。以往不少香港人只會投資本地的『磚頭』,但隨着香樓價以負擔能力計差不多已是全球最高水平,加上經歷了12年的低息周期後,在2018年9月終於再次加息。 樓巿雖然需求仍然旺盛,但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情况之下,考慮投資海外地產屬明智且有分散風險作用。

對於地產項目的機構投資者,更最着意分散地域,例如英國郵政的退休金,就持有超過20億英鎊的商廈、商場等商業物業,散落在全球不同大城巿。如此分散投資,主因是地產供求受限於距離。例如一旦投資興建了一幢商業大廈, 就不能將大廈搬遷,只能服務因為當地經濟活動而產生的需求。就算售賣資產,再將資金投放到其他地方,需時亦往往以年計,不及股票債劵等流動資產方便。

考慮海外地產的要訣,其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不過香港的海外投資之風極盛,旺季的時候,可能每周都有這類會議。如果投資者沒有自己的分析框架,只是人云亦云地吸收資訊,或會出現囫圇吞棗的情况。」

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 明日 大嶼 催逼 棕地 農地 業主 合作
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資深物業投資者張翹楚:大嶼填海僅需5年 應盡快落實

1 : GS(14)@2019-01-31 07:50:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9334&issue=20190131
【明報專訊】農曆新年前二手樓市轉旺,中原地產統計十大屋苑上周末錄得18宗成交,不單較前周末增加7宗或63.6%,而且屬去年4月以來新高。資深物業投資者及測量師張翹楚分析,本港住宅持續供不應求,料租金堅挺可支持樓價向上,預測樓價今年全年可升3%至5%。他認為,港府應該盡快增加土地供應,而填海屬有效的造地方法,因為其造地成本較低,其實工程亦僅需時5年,建議港府應該盡快拍板「明日大嶼」計劃,並開展相關的規劃及環評工作。

談到張翹楚,一般人會想到他是資深測量師,曾任職高力國際亞洲區估值及諮詢服務副常務董事多年,期內不少房策建議亦獲港府認同採納;例如他去年7月曾教路,港府應將未來10年公私營房屋比例由六四比調整至七三比,結果運房局在去年底亦採納建議。

張翹楚近月已離開高力這家總部位於加拿大的國際房地產服務公司,轉投本地企業從事地產及證券業務,本周二他接受訪問,暢談個人地產投資心得、預測今年樓價走勢及提供房屋政策建議。

籲正視樓價高 大幅增供應

近日本港樓市的熱門話題是,根據Demographia統計,截至去年9月底止,本港樓價對收入比率達20.9倍,即港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付一個普通住宅樓價,屬全球最難負擔。張翹楚指出,本港樓價已高至拋離大多數港人購買力是不爭的事實,他認為如果目前仍有人建議年輕人「努力些工作便買得起樓」,可能會被視為「離地」及「講風涼話」,目前社會各界應該正視樓價高的問題,籲港府調整房屋政策及大幅增加供應。

在測量界有逾20年經驗的張翹楚回憶道,他早年買入荃灣細單位後,2005年再以300多萬元買入畢架山花園千呎單位,當時建呎僅3000多元,約等於人工的十分之一,即他一個月工資可買10呎,100個月(約8年)工資便可供滿該九龍塘物業。根據地產代理數據,目前畢架山花園建呎約1.1萬元,較張翹楚14年前的買入價高逾2倍。他認為,在可見將來,畢架山花園跌回他的買入價機會微乎其微,這是須正視的現實,例如他父親在1970年代以5萬元買入美孚新邨單位,他也沒有等樓價跌回該低位便入市買樓。

中美貿戰可和解 料今年樓價升3%

本港樓價於去年第三季見頂回落,原因是中美兩國開始互徵關稅,而中美貿易戰為投資市場帶來不明朗因素。張翹楚認為,中美不止打貿易戰,也打科技戰,關鍵是美國不想國力、尤其是科技實力被中國追上,故是次以貿易戰作把柄對付中國,但從近日蘋果公司、Caterpillar及Nvidia等多間美國上市公司發盈警可見,中國市場對美國企業相當重要,「例如中國網民減少打機及開採比特幣,Nvidia上季盈利隨即大跌」。故他估計,即使中美對峙可能長達數十年,但期間也會「打打停停」,包括是次料短期就貿易戰停火達成協議。

張翹楚估計,隨着中美貿易戰和解在望,利好本港樓市氣氛,故他相信樓價在今年餘下時間可掉頭回升,全年上升3%至5%,「今年本港實質通脹約3%,若樓價今年升幅小於3%便跑輸通脹,我覺得情况不會這樣差」。

有需要有能力可上車 吼新界二手樓

因此,張翹楚認為,年輕人若有需要組織家庭置業,並且具備負擔能力,可把握近月樓價調整的機會,買入新界新市鎮一房或兩房二手樓,但也不應沾手劏房新盤,「目前天水圍嘉湖山莊呎價已回落至約1萬元,即500方呎的兩房單位售價約500萬元,假如年輕人有自住需要又有能力,我覺得是可以考慮的,因為結婚有家庭將來便可能會有小朋友,需要一房及兩房單位才夠住,這肯定比購買不足200方呎的劏房新盤好」。

記者計算,以上述購買500萬元單位為例,繳付樓價兩成首期涉100萬元,再向銀行借400萬元按揭貸款,還款期30年,按揭利率2.375厘,每月供款額為15,546元,相信部分年輕家庭仍可勉強負擔。不過,根據港府的《香港 2030+:跨越 2030 年的規劃遠景與策略》研究, 本港未來整體土地需求逾4800公頃,惟所有現有、已承諾及已計劃的發展僅可供應約3600公頃,故長遠將缺乏最少1200公頃土地。而土地供應專責小組認為,考慮到現行的土地供應項目存在相當大的不確定性,加上計及市民希望「住鬆一點、住大一點」的訴求,小組預計實際土地短缺數字應遠高於1200公頃。張翹楚認同土地小組的觀點,指本港住宅土地供應嚴重不足,而只要供不應求的基本面不變,樓價近月輕微調整後,中長線走勢仍然向上。

港樓全球最貴 填海造地最有效

因此,張翹楚認為,港府應該大幅增加土地供應,而填海是最有效的造地方法。事實上,特首林鄭月娥去年10月便在施政報告提出「明日大嶼」計劃,建議在大嶼山填海興建1700公頃的人工島,目標可住110萬人,成本初步預算達5000億元。

張翹楚透露,他曾就填海問題深入研究,亦與本港及外國相關機構了解其運作情况,指港人需要認清楚一些關於填海的事實。他分析,本港是全球樓價最貴的城市,而填海是成本最低及最有效率的造地方法,故若有人認為政府斥巨資填海是「倒錢落海」,屬很不合理的說法。

菲律賓填海407公頃 兩年半竣工

至於填海造地的工程到底需時多久?張翹楚引述菲律賓首都馬尼拉核心區現正進行的填海工程為例,指該用作興建「新馬尼拉灣國際社區」的407公頃土地料可在兩年半內完工,指即使本港的「明日大嶼」填海面積較大,而且屬深水港,填海工程料僅需時4至5年。他指出,不止菲律賓,近年東南亞多個國家亦積極填海,故填海所需要的原材料海砂現正供不應求,建議是次港府推進「明日大嶼」計劃時,須留意如何以合理價錢買入大量海砂。

發展局局長黃偉綸曾表示,「明日大嶼」計劃要攤分15至20年期進行,與張翹楚上述所說的填海工程僅需4至5年差距很大。張翹楚解釋,在填海工程開始前,相信港府要進行詳細規劃及環保評估,估計這些因素才是「明日大嶼」計劃要長達20年才能完成的原因;既然本港社會主流意見認同填海造地屬當務之刻,能否壓縮規劃及環保等前期工作的時間,是應該研究的課題。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-01-31 07:50:30

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0114&issue=20190131
【明報專訊】張翹楚指出,根據目前九龍區的物業重建規劃,純住宅項目地積比率僅7.5倍;而綜合發展物業地積比率則是9倍,當中約83.3%(按7.5除9計算)面積作住宅,餘下16.7%作商業用途 ,原意是希望住宅底層設有商場,滿足居民日常生活所需;他表示,因應上述規劃要求,過去多年地產商在九龍區重建綜合發展物業,一般做法是把地下、一樓及二樓作商場,再在上層興建住宅。

網購日趨流行 可降商舖樓面要求

根據張翹楚的分析,隨着近年本港網上購物愈來愈普及,對商舖需求大減,地產商在九龍區綜合發展物業內的一樓及二樓商舖,租金及估值亦大幅下跌,並且拖低整個項目的投資回報。因此張翹楚建議,港府可因應時代變遷,調整九龍區綜合發展物業重建的規劃要求,例如在保持9倍地積比率要求的情况下,容許當中更高比例的面積作住宅用途;此舉可鼓勵地產商更積極發展區內重建項目,亦可增加住宅供應。

[名人樓市論壇]
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前新界地政專員蘇振顯:「Letter M」發展農地棕地勝明日大嶼

1 : GS(14)@2019-03-28 18:21:35

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8727&issue=20190328
【明報專訊】政府正在力推的「明日大嶼」填海計劃,有被批評為遠水難救近火。在港英時代曾在地政總署任職新界地政專員、後自行開設測量師行的蘇振顯接受訪問時建議,港府可以透過發出Letter M(money)方式向新界棕地及農地業主「以地換地」,指此舉可以在較短時間釋放逾2300公頃土地作住宅發展用途。

土地供應專責小組去年12月向政府提交經廣泛公眾諮詢後的報告,棕地發展不論在問卷(87%)或電話調查(79%)均是市民最支持的造地選項,其次是利用私人的新界農地儲備,但港府在上述兩項暫無新政策出台,反而正積極推動在交椅洲附近填海1000公頃的「明日大嶼」計劃。此外,運房局去年12月公布《長遠房屋策略》周年進度報告,把未來10年公私營房屋供應由六四比調整至七三比,令期內平均每年私樓供應減至1.35萬伙,結果樓價今年以來已掉頭回升,一些分析更認為樓價再創新高只是時間問題。

蘇振顯接受訪問時表示,本港土地短缺問題嚴重,結果是公私營房屋捉襟見肘,港人普遍要面對「貴」、「細」、「擠」的生活困境,各類經濟用地以至交通基建及社區設施用地供應亦長期滯後,他支持以明日大嶼計劃增加土地供應;但曾任地政總署新界地政專員及產業管理總測量師、了解政府體制運作的他強調,不應低估明日大嶼的發展難度。

明日大嶼住宅2032年落成 遠水難救近火

根據蘇振顯的分析,港府就明日大嶼的方案作顧問報告及前期勘探工作,至少需時兩年,跟着即使順利獲立法會通過法案可就此刊憲,仍然面對市民司法覆核的風險。假設港府能克服阻力展開工程,由填海、動工至地皮落成料需時3年,地皮落成後需要約1至2年抽離水份才可動工建屋,再加上4至5年的樓宇建築期,項目發展期長達12年。發展局長黃偉綸本月曾表示,明日大嶼最快2032年有首批居民入伙,與蘇振顯上述預測一致。

蘇振顯續稱,明日大嶼填海所創造出來的土地,「附近甚麼也沒有」,港府需要投入大量資源興建道路、鐵路、鋪設渠道及供電供水,「全部基建都要重頭去起」,他擔心假如有關基建出現延誤,首批入住明日大嶼的居民日後可能需要以渡輪接駁出入。

綜合上述分析,蘇振顯認為,明日大嶼「供應最快在10多年後才到位,而且有很多不明朗因素」,稱此計劃屬「遠水」,不足以撲滅樓價飈升的洪洪烈火;作為比較,他建議港府根據土地小組的報告,優先發展新界棕地及農地,認為這是更有效短期增加土地供應的方法,有關社區亦更適合港人居住。

發展農地棕地 利新界分支家庭住近父母

蘇振顯表示:「很多新界棕地及農地便在新市鎮的旁邊,只要修橋築路建渠起樓便可發展為住宅項目;而且大部分的年輕人分支家庭都希望住近父母,他們到底鍾意搬去元朗、屯門或大埔附近由棕地及農地改用途興建的住宅,抑或會選擇住在偏遠的明日大嶼呢?這問題是很容易有答案的。」

可發展農地棕地達2300公頃

根據土地小組報告的資料,現時新界約有1300公頃的棕地,大部分由私人擁有;各大型私人發展商相信擁有不少於1000公頃的新界農地。

因此,新界棕地及農地面積至少達2300公頃,已是明日大嶼填海造地1000公頃的2.3倍,如何釋放前兩者的價值,發展住宅項目,實在值得港府及社會各界聚焦研究。

棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地,其並非閒置用地,大部分正用作本地必需但難以在市區覓得空間的經濟用途,包括露天儲物、貨櫃車場及貨櫃場、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。

Letter M提供誘因 由棕地業主收地

蘇振顯指出,雖然目前在棕地上的作業者大部分並非業主只屬租客,有關租約亦一般僅3至5年,但政府若要把棕地作住宅發展用途,往往需要收回及清理棕地,過程需時,而棕地作業者亦不時有重置的訴求,屬重大發展阻力。

他認為,若要解決此一問題,港府可以提供誘因,讓業主自己向租客收回及清理棕地,料更有效,「若棕地作業者的談判對手是政府,肯定會對政府開天殺價要求巨額補償;但若由市場機制處理,棕地業主在租約到期前一段時間已向作業者表明不會續約,作業者自己便會去找解決方法」。

至於如何促使業主積極向港府交回棕地呢?蘇振顯就此有破格建議,指特區政府可參考1997年前港英政府在新界收地時發行可以地換地的「Letter B」推出「Letter M」,在新界收回棕地時發行Letter M,給業主現金賠償以外的一個選擇,「Letter M是政府發給業主一份有價值的承諾書,面值相等於收地當日現金賠償額,例如當日棕地現金賠償是每方呎1000元,業主持有100萬呎棕地,便獲發等同10億元的Letter M,日後可用於政府土地有關的付款,例如投標、修改地契補地價、交付政府短期租約租金等等。此外,Letter M亦可在市場上自由買賣」。

收購農地特惠補償呎價 18年升2.6倍

蘇振顯指出,目前港府向業主收回新界農地及棕地時提供的特惠補償金,每年調整兩次,過去20年大漲小回,從2000年4月的每呎311元上升至去年10月的每呎1124元,累升2.6倍,複合年增長率達14.52%;正正由於特惠補償金增幅如此可觀,業主目前亦根本沒有誘因向港府交回農地及棕地,寧願坐地等升值。因此,他強調,Letter M的價值亦應該像特惠補償金般每年調升兩次;持有者日後向政府繳付土地款項時,就以Letter M行使當日的特惠補償金為行使價。

若要進一步增加Letter M的吸引力,蘇振顯可以設立僅可用Letter M競投的土地儲備,「若發展商想要這些土儲,便要收購Letter M來競投」。至於有關土地儲備從何而來呢?

不花庫房分毫 符合審慎理財原則

蘇振顯指出,只要港府能夠吸引棕地及農地業主大量交回土地,根本不用擔心缺乏土地儲備,而且亦可坐享巨大的土地增值,「假設港府以每呎地價1000元收回100萬方呎棕地,涉資10億元;跟着以5倍地積比率發展住宅,可建樓面面積達500萬方呎,每呎售價5000元,賣地收益是250億元」。他續說,港府發行Letter M不需要花費庫房一毛一毫,而明日大嶼填海則涉資6240億元,從審慎理財的角度去分析兩個方案的利弊,亦屬顯然易見。

蘇振顯總結,由於港府發行Letter M向棕地及農地業主收地屬土地管理的行政措施,他相信此舉不需要立法會審批,只要政府內部有共識,特首會同行政會議拍板,可以在短期內執行。他強調,本港土地短缺問題十分嚴峻,Letter M是短期有效的解決方法,他擬把Letter M詳細建議提交政府,希望社會各界討論,港府也能就此回應。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-03-28 18:21:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9304&issue=20190328
【明報專訊】本港於1997年7月1日回歸中國後,當年10月亞洲金融風暴令股市樓市雙雙急跌,加上時任特首董建華在當年施政報告推出「八萬五」房屋政策(即每年提供85,000個公私營住宅單位),樓市展開漫長跌浪,至2003年第二季始見底,累積跌幅近七成。

港府在2002年11月為了穩定樓價,由當時任房屋及規劃地政局孫明揚推出俗稱為「孫九招」的一系列救市措施,包括結束居屋計劃,停售停建居屋。

「孫九招」沒諮詢房委 屬行政命令

蘇振顯當年是負責興建居屋的房委會委員,他在是次專訪中,表示自己當時聽到停售停建居屋此一消息,已認為是「很大的錯誤」,「因為當時地產市道很差,政府若繼續出售居屋會推冧樓市,故停售居屋屬合理,但我認為不應該停建,因為香港經濟上落很快,即使暫時處於谷底,可能半年後便可以嘭嘭聲彈返上來」。

蘇振顯強調,他當年支持房委會繼續興建居屋,等市况好轉才出售,但「孫九招」屬沒有向房委會委員諮詢的行政命令,「This is an order」。

他表示,雖然現在重提逾16年前舊事屬事後孔明,但由於該政府失誤房策的後遺症延續至今,他對此現仍不無感慨。

[名人樓市論壇]
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