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地鐵「新貴」,又新又貴 「獲益最大的開發商為何不多付點」

http://www.infzm.com/content/82525

從深圳、成都、蘇州到最近的杭州,幾乎每座地鐵城市都會遭遇票價貴的市民抱怨,輪番被冠上「史上最貴」的稱號。

一張小小地鐵票的背後,是各地巨大的地鐵建設和運營虧損。貸款建設、虧損運營,高票價成「慣例」。

不少地方政府已經知道,昔日費盡周折爭取到的地鐵,一旦進入運營,會是多大的燙手山芋。

最新的一個燙手芋頭是杭州地鐵1號線。

在2012年上半年土地財政出現罕見的負增長後,杭州市政府正面對著尷尬的雙重困境——自從8月公佈地鐵票價兩套備選方案以來,素來被宣傳為「惠民工程」的地鐵,卻一直頂著「最貴票價」的頭銜;另一方面,財政日益捉襟見肘,卻還得疲於應付地鐵運營後的巨大虧損。

2012年10月18日,杭州市政府公佈了最終方案:起步價2元、最高8元。與最高9元的另一方案相比,降低票價和隨之推出的打折方案,無疑是一次讓步。然而,卻依然難以消除市民的反對聲。

杭州曾因高調引進「地鐵+物業」的香港地鐵運營模式、以地鐵拉動周邊房產而聞名。「我已支付高房價,不應再付高票價。」一位市民在新聞發佈會場外的抱怨代表了部分不滿的聲音。

難收回的成本

官方並不這麼認為。「這是根據杭州實際,經過反覆論證、幾經權衡作出的決定。」杭州市物價局局長郭初民說。

杭州市物價局提供的數字或許可以解釋何為「實際」——杭州地鐵1號線總投資為236.42億元,每公里造價接近6億元。「根據測算,地鐵1號線初期的年運營成本是5.78億元,而包括折舊、貸款利息等在內的完全成本則為18.58億元,按確定的地鐵票價和預測客流量來計算,運營初期2013年的票價收入為3.04億元,與運營成本的缺口為2.74億元,與完全成本的缺口為15.54億元。」

每公里造價接近6億元——這與此前杭州地鐵1號線施工時,預估僅為約4.6億元/公里的造價相比,無疑有巨大差距。

「杭州的地質條件太複雜了,過江,穿越河流、房子,土塊中甚至還有沼氣層……建設難度超過了我們當初的想像。」杭州市物價局收費管理處處長任方宏抱怨說,更何況,這幾年「人工、物料……成本都在大幅度上升」。

「一些地方的地質條件本身並不好,但還是力爭地鐵項目。」中國工程院院士王夢恕接受南方週末記者採訪時反覆說。

深圳、大連、杭州等地的地鐵無疑是其中的典型。為了爭取項目上馬,地方政府開始時壓低成本,但最後卻不得不在地質防範方面投入更多資金,最終拉高了地鐵建設成本。

「沒有地鐵的城市是不完整的城市。」在過去,這樣的口號響徹各地。現在地鐵有了,官員們卻發現,這看起來更像是個燙手山芋。

「不管採用什麼方案,收益都趕不上運營成本,政府還得貼補大筆費用才能保證地鐵的正常運營。」任方宏說。政府在承受虧損方面,已經到了一個極限。

這或是實情。隨著中央房地產調控政策一再收緊,杭州市政府的財力已越來越力不從心。3年前,杭州的土地出讓收入曾經創下1200億元的全國紀錄。而2012年前6個月過去了,預算中完成土地出讓收入430億元的目標,卻只完成了106億元。在浙江省的11個地市中,杭州成了唯一財政收入負增長的城市。

賣票填「窟窿」?

「在這種情況下,杭州市政府不可能拿出巨額財力,像北京一樣搞2元一票制,也不可能學習南京等地的低票價。」杭州市交通系統的一位官員解釋說。

為了彌補票價之外的「窟窿」,杭州市開始寄託於引進「地鐵+物業」的香港地鐵模式——政府出讓土地,由地鐵經營方開發物業來彌補運營虧損。

2012年9月,杭州市交通運輸局代表杭州市政府,與香港地鐵集團持股的杭州杭港地鐵有限公司簽署了杭州地鐵1號線「特許協議」。

市交通運輸局綜合運輸管理處處長陳捷拒絕透露協議具體內容,杭州市地鐵集團也三緘其口。不過根據此前的報導,港鐵將為25年的特許經營權掏出22億元的「嫁妝」。杭州地鐵集團此前曾表示,包括1號線的廣告代理經營項目、自助終端、鳳起路商業空間等關鍵資源在內,其未來商業資源平均年收入將達到1.5億元。

但物業開發並不能消弭高票價。「我們進行票價監審時,地鐵的物業收入還難以量化,但根據規定,應該要優先彌補經營的虧損。」任方宏說。

杭州市政府正努力說服市民接受最後方案。「地鐵票價的決策過程非常慎重。」任說,從2011年底開始,他們就組團考察了蘇州、成都、深圳、廣州四地的地鐵票價方案。

為了提前體驗聽證會的氛圍和爭議焦點,杭州市的一位領導甚至帶團全程旁聽了蘇州地鐵票價的聽證會。

訪問團的一位官員向南方週末記者回憶說:「(蘇州)主要的批評是價格過高,不考慮中長途客流出行。」

或許是吸取了蘇州聽證會的教訓,在杭州聽證會召開前,組織者提前召開了一次懇談會。「22名聽證人受邀試乘了地鐵的部分區段,地鐵集團也介紹了地鐵的建設與營運成本等情況,解答了他們的疑問。」任方宏證實。

政府說服效果不彰。此時起步價、最高價分別為2-9元和3-8元的兩套方案,在網絡上已是罵聲一片。8月3日的杭州地鐵票價聽證會上,出現了一邊倒的局面。「聽證會的核心問題,就是杭州的票價水平高。」任方宏承認。

聽證會代表胡永祥證實,與會的22名聽證人員中,除了來自杭州公交集團有限公司、出租車行業協會、財政局和地鐵運營方的4名代表認為兩套方案「合理」外,其餘18人都表示反對或提出要修改。反對者多建議合理票價應定位為「2元起步,5至6元封頂」。

杭州市民的抱怨自有其道理。對比鮮明——相比8個站起步價2元、最高4元的南京地鐵,最高4元的成都和蘇州地鐵,杭州地鐵的票價顯得鶴立雞群。

「杭州這樣的高票價,恐怕沒什麼人會坐。」家住市郊下沙的胡永祥告訴南方週末記者,同樣進城,公交只要4元,而地鐵最少要6元,走完全程,則要8元。

被房產商牽著鼻子走?

「羊毛應該出在羊身上,從地鐵中獲益最大的開發商為什麼不站出來多付點錢?」網民們在論壇的帖子裡抱怨說,「看看杭州地鐵線路就知道,地鐵線路設計的主要目的是為了提升沿線房地產,而不是為了緩解交通擁堵。」

浙江大學區域與城市規劃系退休教授周復多同意這樣的說法。「杭州地鐵造價這麼高,跟地鐵規劃線路不合理有關係。」以連接城郊蕭山的地鐵為例,本來只需一條線路,但為了拉動湘湖地塊的房產開發,地鐵1號線把終點延伸至偏遠的湘湖,而決定另造2號線再延伸至蕭山。

這並非孤立現象。周復多在分析多份相關城市的地鐵方案後發現,「地鐵線路本以居民的客流需求為主,但現在正變成被開發商的意見牽著鼻子走。」由於城市規劃與軌道交通建設缺乏配合,地鐵項目正成為地方財政的巨大負擔。

「地鐵純交通經營要虧損,但可以減少虧損。」王夢恕說,香港模式被推崇,正是以周邊房地產開發補償損失,得以降低地鐵票價。但香港模式卻難在內地複製:內地一些地鐵線路所經之處,多是已售出的土地,常常造成政府投資地鐵卻無地開發,房產商因囤地升值而獲利的現象。

同濟大學交通運輸工程學院教授葉霞飛提出了「受益者負擔」原則。這一原則的特點是將城市軌道交通項目建設和運營成本,由乘客、政府和房地產所有者3類受益主體按各自的獲益量等比例劃分承擔。

「由於乘客這一群體的特殊性,可將票價收入從總成本中扣除,而主要將沿線房地產所有者和代表全社會受益的政府作為分擔主體。」葉霞飛說。而這正是日本地鐵私營仍能盈利的主要原因。

在日本,不少地鐵都由私鐵企業開發,由於很少能得到政府補助,它們主要通過沿線區域的一體化開發,獲取沿線地塊的升值利潤。同時,它們重點集中於終點站和沿線各中間站站前大樓的建設與經營上,靠房地產租賃取得穩定的經營收入。

改變正在發生。在2012年8月國家發改委對深圳的批覆中,明確表示佔總額50%的投資主要來源為「軌道交通上蓋及沿線土地的開發收入」,在土地收益不能滿足需求的情況下,才由市財政資金投入。

兩個月前,國家發改委再度批覆了全國25項軌道交通建設規劃,總投資規模預計超過8000億元。根據這些規劃,近期建設項目的資本金通常佔總投資30%-50%不等,均由各自當地財政資金解決,此外的資金採用國內銀行貸款等融資方式解決。

這筆錢如何籌集,虧損如何壓縮,對於徘徊於地鐵熱和巨額虧損間的地方主政者而言,「受益者負擔」原則、深圳「以地養路」的模式,或許是一種借鑑。


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[am國際人物] 蓋茨 ~ 富者多付 天經地義 (2012年01月30日)

1 : GS(14)@2012-01-30 21:55:53

http://www.am730.com.hk/article.php?article=90337&d=1673
am 國際 人物 蓋茨 富者 多付 天經 經地 地義 2012 01 30
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地產商高成數按揭 利息高銀行逾倍供848萬單位 買家須多付500萬

1 : GS(14)@2017-09-17 17:36:30

■消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文



【本報訊】地產商睇準港人對住屋需求殷切,以高成數按揭計劃吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家;惟消委會調查按揭計劃利率,以一個售848萬元單位實例,踢爆地產商貸款「賺到盡」,買家向地產商借錢會較銀行多付高逾500萬元利息,足以買多一層樓。消委會又提醒巿民即使向銀行借錢買樓也需貨比三家,借款300萬元,利息可相差20萬元。記者:蔡朗清



消委會上月向21間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭資料,17間銀行回覆共69個按揭計劃,涵蓋香港銀行同業拆息按揭(H按)、最優惠利率按揭(P按)、按揭保險計劃等。



不同銀行利息可差20萬

消委會宣傳及社區關係小組主任許敬文指出,巿民選擇按揭計劃首以利率考慮因素,以8月22日H按實際利率計算,由最低匯豐銀行的1.79厘,至最高大新銀行2.32厘等。假設供款期內H維持不變,貸款人購買500萬元物業,按揭成數60%(即借款300萬),供款20年,以1.79厘計,全期利息總開支約57萬元;若以最高2.32厘計,利息總開支達75萬元,兩者相差近20萬,「精明買家一定要比較各銀行按揭計劃,善用銀行網上按揭計算機」。許強調地產商亦會推出高成數按揭計劃,吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家,惟準買家必須留意該等按揭計劃的利率會較銀行高一倍或以上,總利息支出隨時較銀行按揭多出數百萬元。消委會以一個售價848萬元的單位實例,踢爆地產商「賺到盡」。銀行按揭計劃最多只能貸款500萬元,買家付首期348萬元,如以P減2.75%利率計,供款25年,全期總利息支出約154萬元,每月供款約2.1萬。若以地產商的按揭計劃計,可借出樓價八成即約678萬元,首期只需支付170萬,但利率則要P加1%計,首3年只供利息。供款25年總利息開支達667萬元,較銀行多付逾500萬利息,首3年每月供款約3.3萬元,其後22年每月供款高達4.6萬元,足足是銀行按揭供款的一倍多。


應一併考慮優惠手續費

消委會建議,如果資金不足以支付物業四成首期,可選擇香港按揭證券有限公司或由其他保險公司提供的按揭保險,將貸款額最高調升至樓價的九成。但準買家要留意申請限制,如要按揭成數達九成,樓價必須低於400萬、申請人是首次置業等。消委會又指,準買家亦應一併考慮銀行提供的優惠、各類手續費及個別計劃中特定的限制。17間本地銀行中,有16間提供最高貸款額1%至1.6%現金回贈,但如回贈金額高於貸款額的1%,相關現金回贈就需於總貸款額中扣除,很多時要待按揭手續完成後才會發放。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170915/20153688
地產 商高 成數 按揭 利息 銀行 逾倍 倍供 848 單位 買家 多付 500
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341211

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