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墾丁溼地第一排 即將失守?

2013-09-02  TCW
 
 

 

第一排景觀、每年有多達二百七十多種水鳥在這裡過境或過冬,不必出門,站在落地窗就可以賞鳥……,這樣的訴求相信很多人看了都會心動;但如果這樣的美景,需要緊鄰國家級的重要溼地,會是什麼樣的景象?

龍鑾潭緊鄰著墾丁國家公園,是南部最大的候鳥棲息地,南台灣最重要的一片肺葉。到這裡賞鳥的遊客很難想到,潭面東岸一大片平地,已被永豐棧集團看上,預定投資三十億元,打造全台唯一緊鄰國家重要溼地旁,「潭面第一排」就可賞水鳥的國際級生態度假觀光飯店,這個開發案,正面臨籌設許可「最後一關」的審查。

九十八年六月,永豐棧拿到觀光局推薦函之後,進入到屏東縣政府非都市計畫開發計畫審查委員會,永豐棧打算在這裡蓋一間占地約八.○二公頃,一百八十三個房間、三十二間Villa的全台唯一水鳥生態飯店。

但因為飯店環境區位緊鄰龍鑾潭,在審查委員一再質疑下,頻頻觸礁,由於開發地區的土地還未從農地變更為可蓋飯店的都市用地,因此至今都還沒拿到籌設與開發許可。

今年四月永豐棧再度提出第六次開發計畫書,從厚重的計畫書中看到,前次(第五次)審議會參加的委員八成都對開發案有意見,案子遲遲過不了審議委員那一關。

但這個開發案審議委員會的組成成員,在今年年中出現大換血,多位委員都沒接到續聘通知,新任委員最近已經到任,接著第六次的審查會即將在近期召開。

這個案子,為何需要六度闖關,其中存在什麼樣的爭議?

爭議一:許可未過,就掀炒地歪風

案子還沒拿到開發許可,但附近一帶農地,已經以舉辦熱氣球活動為由,搶先一步暗地進行整地。《商業周刊》記者與屏東環保聯盟理事長洪輝祥,站在距離永豐棧墾丁度假飯店預定地旁不到一百公尺處,遠遠望去屬於開發案旁一帶的農地已經被填平,農地上不斷有推、壓土機來來回回的把從其他地方運送過來的填土給壓平。洪輝祥說,這些農地都沒有經過土地變更就先整地,已經違反《農業發展條例》以及《非都市計畫土地使用管制規則》。

「你們是要來看土地的嗎?」跟上來的民眾問著。緊接著這位民眾比著右前方一大片地說:「那有三甲地最近賣了,左前方也被高雄的金主買了,你們如果要買動作要快,因為有飯店的開發案要過了,到時候大家都不想賣,你想買也買不到啦!」

根據當地民眾說法,這裡原本一甲三百萬元的農地,現在已經喊到上千萬元。為何台灣最南端的土地可以一下子大漲?「若飯店的案子過,旁邊其他的土地也一樣可以開發,農地即將變建地,當然先炒再說。」一位熟悉土地仲介買賣的不動產經理人說。

龍鑾潭西岸以及潭本身都屬於國家公園範圍內,不得任意開發,東岸雖然不屬於國家公園範圍,但因為地勢低、沼澤遍布、微生物豐富,是農委會認定相當優良的國家一級農地。

但目前龍鑾潭東岸的土地,大部分已被財團或金主相中或買下,接下來勢必面對開發角力的宿命,而永豐棧就是東岸開發的第一個指標性案例。

一旦永豐棧的案子過,一連串土地變更開發案子勢必接踵而來,等於宣告「龍鑾潭將死」曾經擔任國家公園計畫委員、長期關心國內溼地環境的蠻野心足生態協會秘書長林子凌說。

爭議二:政策矛盾,中央地方互踩

其實為了維護國家重要溼地的生態多樣性,墾丁國家公園管理處這幾年來相當的用心,以賞鳥為例,民眾想進入到西岸賞鳥,必須先將車子停在外頭停車場,再徒步穿越大約兩公里的樹林小徑才能進到賞鳥亭,怕的就是會驚動到對於環境相當敏感的季節水鳥跟候鳥。

「但西岸這樣的用心維護,東岸竟然可以把飯店就大剌剌的蓋在面潭第一排,這簡直荒謬至極,」墾管處技士蔡乙榮說。對於屏東縣政府一直想開發龍鑾潭以東這塊地,蔡乙榮覺得「很無奈」。

蔡乙榮在墾丁住了四十多年,有墾丁鳥類守護者之稱,一直到現在,他每日清晨五點起床到社頂公園「數鷹」,假日也會帶著一大群年輕朋友賞候鳥,甚至會為前來龍鑾潭賞鳥的小朋友們進行鳥類生態解說,長久以來他記錄著恆春一帶鳥類生態,當地找不到第二個比蔡乙榮更懂鳥類的專家。

過去龍鑾潭是可以捕魚的,但是國家公園成立後,為了維護溼地完整不被破壞,墾管處用人民的納稅錢從水利會手中把魚權買回來。經過多年維護與努力,現在終於看到成果,根據墾管處調查,龍鑾潭的鳥類已從二十多年前的一百多種增到今天的二百七十多種。

然而生態復育腳步蹣跚,但另一端開發之手已經忍不住伸進來準備大興土木。「如果東岸真的可以蓋飯店,那墾管處二十多年來在龍鑾潭周遭投入的心血都將全部付之一炬,」蔡乙榮說。

蔡乙榮的憂心並非空穴來風。過去二十多年來他長期記錄著高雄澄清湖(大貝湖)以及龍鑾潭水鳥的變化,他很清楚的知道當年澄清湖是怎麼從「南部候鳥最重要棲息地」演變到現在「一隻雁鴨都不願意來」的一頁滄桑史。

根據蔡乙榮紀錄,七十四年高雄鳥會在澄清湖舉辦第一屆「大貝湖水鴨觀賞季」時,還有上千隻水鴨,但是十年後(八十三年起),澄清湖水鴨從千餘隻減少到只剩下零星幾隻,種類則只剩下一種,「觀賞季」辦不起來只好改為「生態季」。

而導致澄清湖水鴨數量及種類大幅減少的主要原因就是,棲息地的破壞、覓食地的消失及水公司缺乏保育觀念。過去二十年來,澄清湖周圍建築物、高樓大廈一棟棟的蓋起來,大家都想要搶占「水岸第一排」的想法,讓澄清湖水不再清澈,鳥也不再來,南部重要雁鴨度冬地的稱號成為歷史。

與澄清湖的對照組就是位於墾丁國家公園境內的龍鑾潭。蔡乙榮說,在七十四年以前龍鑾潭度冬的雁鴨數量不到千隻,但經過了十幾年,到了八十六年,每年都有上千隻的雁鴨在這裡度冬,而且種類都在十種以上,雁鴨數量及種類仍持續在增加。

當年因為澄清湖的過度開發,破壞雁鴨的棲息地,讓過冬的雁鴨全部都飛到龍鑾潭來,目前的龍鑾潭,鳥類多樣性、生態系相當完整,已是南部最重要的雁鴨度冬地。說到這裡蔡乙榮話鋒一轉,「如果沒顧好,過去澄清湖的悲劇,很快的就會在龍鑾潭上演」。

爭議三:破壞滯洪功能,恆春恐淹水

但是龍鑾潭東岸的土地開發,只會影響到鳥類?對當地居民公共利益、居家安全不會造成影響?

整個恆春半島的出海口,就在海生館一帶,而龍鑾潭以及周邊的土地,就是恆春半島最低的地方, 「龍鑾潭是恆春半島一帶最重要的滯洪池。」屏東科技大學葉一隆教授說。他說,龍鑾潭溼地就像海綿,先吸收地上多餘的水儲洪,之後再慢慢把地面多餘的水排到大海,既能調節水量、補充地下水,又能減輕當地的洪害。

換句話說,龍鑾潭除了是水鳥的最愛,對於減輕恆春地區的洪害也是功不可沒。但這幾年龍鑾潭「滯洪池」的功能逐漸在退化當中,因為東岸的土地已經大量被填起。

蔡乙榮就說,這幾年龍鑾潭東側溼地陸續有一大片農地遭到以大量土方填平、墊高,大量土方填入農地,已經直接毀了農地及季節性調節恆春縱谷平原地表逕流的滯洪功能。

根據統計,過去幾年南瑪都颱風、莫拉克颱風,因從各地流過來的水一下子宣洩不及,造成整個台二六線沿線大淹水,去年天秤颱風,恆春創下百年最大雨量,龍鑾潭周邊及恆春一帶再度淹水,「龍鑾潭東岸的民宅全部淹水,水深約有一公尺,水甚至都已經漫流到恆春鎮上了。」洪輝祥說。

「但現在一大片一大片的溼地、農地陸續被填土永遠的改變,恆春縱谷平原的滯洪區持續的減少,未來東岸若蓋飯店,土地只會越墊越高,但水不會消失,只會往其他地方跑,到時候飯店蓋起來,淹水的地方就會變成是恆春街上的一般居民。」對於恆春一帶、地質、水文相當有研究的台大地質系教授陳文山提出警告,且飯店基地距離恆春斷層很近,由於恆春斷層是活斷層,陳文山提醒這一帶恐會發生規模七.一級的大地震。

度假村開發案影響到龍鑾潭溼地,影響到恆春地區滯洪,甚至位於核三以及斷層地帶卻不用環評,這點在過去數次審議會中,不斷有委員提出質疑。

爭議四:開發免環評,難服眾

屏東縣政府特別在七月二十二日,找來中央的觀光局、環保署官員及該案的審議委員,在縣府召開行政會議,進一步釐清「永豐棧墾丁度假村到底需不需要環評。」但根據了解,當天會議後中央與地方初步定調是「此案不需要環評」。

不過根據九十八年十二月修正通過《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》第三十一條,位於國家重要溼地,或開發基地邊界與溼地邊界之直線距離五百公尺內,就須進行環評,因此林子凌表示,以龍鑾潭開發案的位置來看,若免環評,簡直是悠活案翻版,顯示中央、地方都在放水。

對於環保人士的說法,永豐棧經理陳育琳表示,這個案子是九十八年六月送審,當時觀光局告知非都市計畫範圍內農牧用地規定十公頃以上才須環評,並送屏東縣府審查,法令更改是在送件審查之後,所以免環評是一切依法,且在一○一年八月十三日第四次審查會,也已再次確認不用環評。

環評主管機關環保署綜合計畫處葉俊宏處長則認為,業者是九十八年六月向交通部觀光局進行興辦事業計畫土地變更等事項,開始審查程序,後來雖然環評法子法修正,但依新舊法令交替過程中,以有利當事人的「從優、從寬」原則,此案應可免環評。

不過熟悉環評及相關法令的律師詹順貴則質疑,永豐棧墾丁度假村拿到的僅是觀光局的同意推薦函,到現在都還沒有拿到同意籌設及營運許可,「難道推薦就等於許可」?以「程序從新、實質從優」原則,現在整個開發案的行政程序都還沒走完,詹順貴認為,環評主管機關環保署,應該從嚴認定「需不需要環評」的時間點,而不是輕易的就拿「同意推薦」讓業者過關。

但陳育琳強調,這是私人土地的合法開發權益,且他們一切照規定來,甚至做了環境監測,就是擔心影響到附近生態。幾次的審議都在需不需要環評上打轉,讓他們很困擾。

兩造之間的說法,顯示這一場「維護全民賞鳥勝地」與「私人水鳥度假飯店」之間的戰爭,不會那麼輕易平息、落幕。究竟是保護水鳥和國家級溼地優先,還是開發第一排景觀讓人們休憩娛樂重要,環保署、屏東縣政府之間的拿捏,將會影響重要環境資源的保護原則該如何走下去。

【延伸閱讀】開發龍鑾潭3疑慮!

1、滯洪功能重要,開發影響民生

龍鑾潭一帶,是屏東恆春地區最重要的滯洪池,一旦周邊大舉開發填土,恐造成恆春市區淹水。

2、地處敏感區位,開發影響生態

飯店基地緊鄰龍鑾潭溼地,此處鳥類、植物等生物豐富多樣,鳥類約275種,爬蟲類約17種,其中還包括保育類的食蛇龜。

3、臨近危險地帶,開發影響安全

緊鄰恆春斷層(不到100公尺),且距離核3廠不到2公里。

註:此圖淹水區域為南瑪都颱風淹水範圍資料來源:永豐棧墾丁渡假酒店開發計畫書

墾丁 溼地 地第 第一 一排 即將 失守
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新地第三代薪酬3級跳

1 : GS(14)@2017-10-08 21:56:38

【明報專訊】近期曾經有傳新地(0016)郭氏兄弟又有拗撬,不過三叔郭炳聯當家,對董事局入面兩名家族第三代就無話差別對待,上年齊齊加人工。郭炳聯個仔郭基泓(圖)第一次做足一年董事,年薪三級跳由40萬升到467萬;但講人工仲係郭炳江囝囝、即郭基泓堂哥郭基煇高啲,年薪818萬,比上年多咗189萬,兩個都主要係花紅多咗200幾萬。

雖然後生仔夠搏,但最高人工嘅,始終係打咗咁多年江山嘅一班老臣子,包括同為執董兼副董事總經理嘅黃植榮同雷霆、執行董事董子豪,仲有馮玉麟,前兩者年薪超過2000萬,其中雷霆嘅花紅高達1234萬;後兩者年薪差少少就過2000萬,單計花紅已經佔咗年薪超過一半,齊齊袋過千萬花紅。

email: piano@mingpao.com

[小琴密語]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9663&issue=20171005
新地 地第 三代 薪酬 級跳
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嶼南道地第二標價 低中標價12%

1 : GS(14)@2019-01-05 17:16:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9468&issue=20190105
【明報專訊】由信置(0083)於上月初以約2.04億元投得的大嶼山長沙嶼南道住宅地,地政總署昨公布,落選投標者的投標金額,標價由7030萬至1.8028億元,每方樓面地價介乎6070至15,566元,較中標價低12%至66%。信置副主席黃永光當時投得地皮後表示,項目擬興建兩層高向南、並連1.9萬方呎花園的洋房大宅。

大嶼山長沙嶼南道地皮鄰近大嶼山南分區警署,地盤面積28,977方呎,最高可建樓面11,582方呎,項目覆蓋範圍不得超過地盤面積25%,建築物限建最多2層。根據賣地章程,發展商須就地盤北面的不可建設構築物範圍進行保養,並在將來交還給政府,另中標發展商須在地盤範圍內及附近一帶自費且自行設置所需排水口及管道。
嶼南 南道 道地 地第 第二 標價 中標 12%
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