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房市︾嗅出房市谷底 大膽進場陳麗鳳逆勢操作 從業務員成房市贏家


2011-9-12  TWM




「機會是自己給自己的。」房地產 投資達人陳麗鳳,從一間三百萬元的老公寓起家,因為掌握危機入市、逆勢操作法則,如今已替自己攢出超過億元的身價。

撰文‧梁 任瑋

擁有一頭浪漫的鬈髮、身材嬌小的陳麗鳳,說起話來輕聲細語,很難想像今年四十七歲的她,房地產投資資歷已二十二年,經歷台灣房地產四波 景氣循環,都可以安然度過的主要心法就是,「當眾人恐慌的時候勇於進場,耐心等待景氣翻轉,機會就是你的。」一九八九年,為了把母親接來台北一起住,陳麗 鳳在中和南山路買下人生的第一間房子。在多數人眼中,陳麗鳳買到的第一間房子價格並沒有特別便宜,因為一坪十二萬元,這個價格當時已經可以買到台北市的中 古屋。 「雖然房子位於五樓頂樓,但樓上還可以再加蓋,我二話不說就以總價三百餘萬元買下。」買下來之後,陳麗鳳又花了五十萬元替剛結婚的弟弟在頂樓加蓋了二十坪 的住家,原本三十坪的公寓變成五十坪的「樓中樓」。

「雖然公寓要爬樓梯,我不怕苦啊!我用體力換取空間。」這間「起家厝」讓陳麗鳳一家人住 了十幾年,直到幾年前,生活條件變好而搬離,但她依然沒有把房子賣掉,房價也增值了一倍多。

不自亂陣腳 三間房投資法邁向富裕房地產景氣有起有落,只要沉得住氣,遇到風暴時不要自亂陣腳,忍耐是通往財富的必經之路。「錢準備好了,就不怕景氣拖磨。」陳麗鳳最 經典的危機入市案例是SARS(嚴重急性呼吸道症候群)爆發之前,買進永和「銀河水都」預售案。

當時房地產不景氣已經長達十年,房市在谷底 盤旋許久,在一片低迷中,因新增的房屋供給數過多,加上房價持續下跌,有意購屋者都採取觀望態度,購屋需求持續銳減,建商餘屋庫存去化也十分緩慢,但站在 市場第一線的陳麗鳳發現,永和旁邊的舊社區每坪都已經賣十四萬元了,新大樓二十萬元,設備比公寓還好,房價下跌空間有限,加上河岸景觀住宅是未來趨勢,當 時口袋裡有閒錢的陳麗鳳,因此一口氣進場買了四戶。

後來SARS爆發,房市瞬間急凍,不過,在二○○三年底,房地產市場受到「低利率、低自 備與低總價」三低效應刺激,購屋需求復甦,銀河水都房價也一路起漲,每坪最高賣到二十八萬元,陳麗鳳的房子兩年多就漲了四成,她以每坪二十九萬元賣掉其中 一間,獲利四五%,其他三間則繼續持有,現在更漲了一倍以上,讓她堅信「手頭隨時保持三間房子,一間自用、一間投資、一間收租,布局中長期標的,因持有時 間長,一旦轉手,投資報酬率以倍數計算。」○八年金融海嘯爆發時,大家都不敢買房,陳麗鳳研判,金融危機的震央是發生在美國,台灣人儲蓄率又高,台灣房價 要崩盤不容易,因此當時觀察到三峽一坪才十萬元出頭,三十幾坪總價才三百多萬元,她認為這輩子應該很難再遇到這種行情,因此鼓勵身邊剛出社會的同事勇於進 場,買下人生的第一間房子,結果現在三峽的房價漲了近一倍。

房產會像變魔術 可以把錢愈變愈厚當時,陳麗鳳也看好剛崛起的三重重陽重劃區,「那裡有大街廓,又有面積廣大的公園,跟老三重擁擠的街道不一樣,一坪才二十幾萬元為什麼不 買?」重陽橋旁的水岸景觀,讓她想起當年買銀和水都獲利的經驗,心動之餘,以每坪二十萬元出頭買下一戶預售屋,如今也上漲至每坪三十餘萬元,投資報酬率近 五成。

陳麗鳳說,過去四、五年房地產景氣大好,房價一季就漲兩成,經常過了一個農曆年,每坪五十萬元的房價就開價賣六十萬元,自從政府打房 之後,投資客就縮手,房價開始修正,她覺得這對房地產市場是件好事。

陳麗鳳認為,今年房市遭遇奢侈稅風暴,政府打房政策又一波波出籠,影響 買氣,但她對於明年總統選舉結束後的行情樂觀看待,「凡事物極必反,今年景氣走修正波,但我相信一至二年市場一定會否極泰來。」對於想買屋的薪水族,陳麗 鳳建議,「頭過身就過!」有了第一間房子,就會把費用省下來,當習慣把錢儲蓄在房地產後,「房子就會像變魔術一樣,替你把錢愈變愈厚。」房市景氣一定有多 空循環,只要抓住逆勢買進的要點,就可以當個房市贏家。

陳麗鳳

出生:1964年

現 職:翰昌廣告董事長

投資資歷:22年

操作經典戰役: 曾在SARS爆發前,買進銀河水都預售案,在SARS結束後,出售一間獲利45%。

危機入市投資心法

1.可觀 察餘屋、法拍屋供給量,若餘屋去化殆盡,表示谷底已過,房價即將起漲。

2.金融或政治危機造成的低檔,可視為時機點,但若基本面有問題,就 不宜貿然進場。

3.人為因素干擾房市,通常也會造成回檔,只要基本面好,就是買進時機。

4.觀察看屋人潮的回籠率,人潮變 多,可視為信心恢復。

抓對時機點入市,房價一路上漲進場時間 地點 標的 買進價格(萬元/坪) 目前價格(萬元/坪)1989年 中和 五樓公寓 12 25 2000年 永和 銀河水都 20 45 2008年 三重重陽重劃區 水岸住宅 20 30


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老闆篇 》 聯強國際總裁的獨家將才識人術 杜書伍:從一身穿著嗅出精緻決斷力


2012-6-18  TWM




領導亞洲第一大電子通路,擁有三十五年統御將才經驗的聯強國際總裁杜書伍,從月薪二萬元的職員做起,並身兼多份工作,累積出上位的能量,閱人無數的他,找將才的訣竅之一就是看穿著,他有什麼獨門見解?

口述‧杜書伍 整理‧燕珍宜一個人成為將才的第一關鍵,在於他對自己的了解程度,明白自己要什麼?不要什麼?我很重視思考分析能力,對自己愈了解的人,表示他這方面的能力愈強。

人是否有潛力變成將才,除了他的專業能力之外,「Supporting Knowledge」(輔助知識)也很重要,意即態度、積極度與正面思考能力等等的人格特質,都是對專業能力很重要的輔助力量。

怪東怪西就是不怪自己 無法擔大任例如,有些人對於職掌內的工作,會反射性地挑喜歡的做,不喜歡的便拒絕或推託,對於非分內的工作,更是能避就避。依我的經驗,這種人會因此喪失更多學習的機會。

以我自己為例,做第一份工作時,公司的業務主管離職,沒有人接手。主管就問我,願不願意做業務?我答應了,但那時沒有人接我原來技術部門的工作,所以我就白天做業務,晚上再繼續研究技術資料,一個人做兩份工作,做了一年多。

除了身兼業務、技術工作外,後來,我甚至跑去做行政。那時只是覺得行政的步調趕不上我的業務需求,為了解決問題,我就跳進去管,沒想到學了好多東西,日後當上主管,這些因「多做而多學」的經驗,都正好派上用場。因為當層級愈高,所需要的經驗面向就要愈廣。

有些員工,很自然地認為「公司應該如何如何」、「主管應該如何如何」、「其他單位應該如何如何」等,這樣的想法代表著「別人應該把一切準備就緒,等著他去 上班」。這種態度背後,其實是一種依賴性,也容易延伸成推卸責任的習慣。這類人若當上主管,就會變成老是怪罪部屬辦事不力,或是其他單位配合度不佳等。

反之,具有獨立人格特質者,會主動把主管交代的事項了解透徹,不清楚時也會詢問主管;與主管意見不同時,會設法溝通,甚至掌握主管的優點與弱點,以調整自己做更充分的配合。

我會觀察員工如何看待責任的歸屬情形,來判斷他是否有擔當,一味地推卸責任,或是完全攬在自己身上都不好。

想當主管的人,必須要有更長遠的眼光。我剛出社會時,當時月薪約兩萬元,有別家公司的老闆用五萬元挖我,那時候,這筆錢很誘人。他還對我說:「我給你五十 萬元,你就跟我去國外跑,幫忙推銷產品。」當時我冷靜一想,天上從來不會平白有好康的事情掉下來,這個人出手這麼大氣,代表他的行事風格不踏實,這筆錢我 能拿六個月,還是一年?所以最後我就沒有去。

因此,我會觀察,如果一位員工能夠忍受短期效益不明顯的工作,而選擇長期耕耘,追求長遠效益,那麼他就是一個「有遠見」的人,是屬於將才型人物。

至於溝通能力,我認為重點不在於口才或演說技巧,溝通要成功,必須要能夠了解你的對象。

換位思考溝通順暢無阻 具領導魅力「對牛彈琴」的問題,不一定是牛的錯,而是方法錯誤。同一件事,對象不同,溝通的方式就要有所調整。和主管、客戶溝通時,一定要先了解對方的立場與需求。很多溝通不良的狀況,都是因為「雞同鴨講」,或是用「簡答」取代「詳答」。

愈會溝通的人,「換位思考」能力就愈強。能夠從對方的背景、環境、思惟模式與所處的立場,模擬對方在這件事可能的態度與反應,以及自己該如何說明,對方才聽得入耳,進而順勢導引到能認同你的想法。

此外,穿著得不得體,也可以看出一個人的判斷與定位能力。例如,出門前,能夠先想清楚當天的場合為何,選擇適當的服裝。假以時日,生活上的練習反映在工作上的效果,則是對於每一項事務都能精緻地判斷出差異來,並用最適當的方法去處理,掌握情勢的精確度也會隨之提高。

杜書伍歸結將才應有的基因,不僅思考要深、視野要廣,更要有學習的熱情, 這些能力必須從工作與生活當中,一點一滴打造而成,才能昂然面對世界的變化與挑戰。

杜書伍

出生:1952年

現職:聯強國際集團總裁兼執行長經歷:聯通電子總經理、神通集團副總經理學歷:交通大學計算與控制工程系

最討厭的NG行為

1.會挑工作,非分內工作就不碰,自私自利。

2.面對壓力不求協助,意圖獨扛一切,卻愈做愈糟。

3.穿著不得體,無法拿捏分寸,判斷力會失準。

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美潮興嗅出有情人

1 : GS(14)@2012-06-25 23:48:39

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20120625/16455688
男男女女一見鍾情,是因對方樣子英俊索爆、性格相似?科學家近年研究指出,人類愛情感受的決定因素其實是氣味,只要「臭味相投」,男女可擦出愛火花。美國現時男女擇偶,就潮興用鼻子「嗅」出真愛!在所謂「費洛蒙派對」( pheromone parties)上,男男女女發揮「原始本能」去嗅他人的睡衣,尋找伴侶。這種新玩意,勢將驗證科學家「臭味相投」的研究結果。
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