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今年房市在連串政府打房政策抑制下，全年交易量預估為十四年新低。但是，更戲劇性的轉折或許才要降臨，二○一五年一過，奢侈稅、證所稅退場，兩者帶動的效應，都會讓明年房市變動加劇。

幾年前，有位大媽投資客於新北市搜尋合適的購買標的，看上了淡水某建案。由於她是資深投資客，同社區住戶的取得成本大約每坪四十萬元，但她靠著和建商的合作關係，拿到「友情價」每坪三十五萬元。

當年，雙北房價如日中天，大媽直覺「賺翻了」，下重手一次就買兩戶總價一千多萬元的預售屋。然而過去兩個月以來，別說賺錢賣，大媽只求以成本價脫手，至今卻遲遲找不到適當買家……。這位大媽的遭遇，切實反映了今年房地產慘況。

脫手潮年後湧現

投資客硬撐 等奢侈稅退場宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華預估，二○一五年的交易量大約二十八萬戶，不僅比去年的三十二萬戶少上一成三，也遠遠低於二十年長期平 均的三十五萬戶，是近十四年來最低的成交量。「但接下來，投資客的壓力會更大。」台灣房屋研究中心前執行長、目前自營房地產買賣業務的邱太煊這麼說。

他表示，現在之所以沒有崩盤，「是因為利率實在太低，賣方還可以硬撐。」另一方面，若手中持有房產未滿兩年，現在賣房，無論賺賠都得繳付「售屋總價」一○％至一五％的奢侈稅，也讓不少賣家靜待奢侈稅退場之日再求脫手。

但在二○一五年十二月三十一日之後，賣方市場的壓力將瞬間變大。為什麼呢？

重點就在於稅制影響持續發酵。首先是奢侈稅退場，並由房地合一制取而代之；兩者的主要差別之一，在於房地合一制僅針對「交易利得」的部分，課徵一五％至四 五％的稅負，賠錢賣則不課稅。在此之下，手中持有房產未滿兩年、目前房價低於成本的投資客，自然會選擇等到房地合一稅上路後再求脫手。

簡言之，明年奢侈稅退場，就是受困閉鎖期的投資客們，選擇即時下莊的最佳時機。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨坦言，「大家都在觀察年後奢侈稅退場，會不 會出現一波賣壓。現在房市是買賣方拉鋸，但其實所有條件都不利賣方，只是卡在賣方不願認賠。」過去幾年，新北市、台中重劃區推出的建案量最大，這幾區的衝 擊將最顯而易見；其中，三峽皇翔玉鼎為近期經典案例。此案於二○一三年交屋，卻在今年中、約莫就是奢侈稅兩年閉鎖期過後，於知名房屋交易網「591」爆出 倒貨潮，共八十一戶賣盤。尤其，當年成交價約為每坪二十八萬元，但網站每坪單價僅約三十二萬元，與成本價相去不遠，顯然屋主對房市走向「心知肚明」，所求 不多。

當然，如果投資客對未來房市看好，賣壓或許不致大量出籠；可惜，無論從稅制及利率環境的變革方向來看，投資客恐怕都沒有看好的理由。

資金由房轉股

證所稅廢後 吸引大戶進場在稅制上，明年除了奢侈稅退場之外，另一個重頭戲，是廢除證所稅。當房市衰退，受稅制影響，滿手現金的投資客會怎麼做？按理來說，投資客極可能轉戰稅制相對寬鬆的股海。證所稅的廢除，將成房市跌幅加劇的另一變因。

利率環境轉變也是壓在投資客心中的一塊大石。房地產市場有句響亮的口號：「利率不升、房價不死！」過去七年，在美國維持零利率的環境下，國內利率也始終偏 低，但美國預料將在十二月中旬進行十年來首度升息，從過往歷史來看，台灣央行在一年內跟進的機率極高（見左圖）。利率環境的變化，無疑也讓房市蒙上陰影。

DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，除上述因素外，總統大選必然對房市造成不確定性。整體來說，由於奢侈稅退場，房地合一稅接續上路，加上台北市房屋持有稅翻倍，預計未來幾年房價將經歷長期打底盤整，過去十年的多頭，至少在數年內難再復見。

這些偏向悲觀的預期，其實也已在相關業者的經營上有所反映；一位不具名代銷業者表示：「代銷公司以前還會包銷部分建案，現在只願意幫建案負責廣告企畫，不 願意承擔包銷風險。至於公司內部，現在也遇缺不補，一人身兼數職，主管都想請無薪假。」卓輝華也認為，房市氛圍在現階段是「慢慢轉空」，但即將面臨重要轉 折點，「明年房價跌幅會比今年更明顯，全台房價平均大約下修二％至三％。」這些房地產市場「山雨欲來」的現象，隨著二○一五年結束，新稅制、利率環境改 變，會不會演變成一場真正的風暴，後續值得繼續觀察。

撰文 / 蔡曜蓮、梁任瑋

四十三歲即當上花旗（台灣）銀行董事長的管國霖，二十多年來屢在職場締造佳績，包括最年輕的外銀負責人、最會賺錢的銀行總經理、最創新的銀行高階主管，近年職務角色的轉變，讓他對於向上管理的體會更深。

「不，我不認為是這樣！」「那麼，你認為該怎麼做呢？」在職場上，勇敢對長官說「不」，消極的意義在於拒絕不合理或者不夠成熟的要求；而從正面積極的角度 看，則是堅壁清野，騰出能讓自己想法實現、立下戰功的空間。換言之，準備一套更周延、更具開創性的作法，才是大聲說「不」的先決條件。

花旗（台灣）銀行董事長管國霖，一路走來立下無數「讓老闆驚豔」的戰功，每一次的開創過程，都免不了面對「舊習慣、老作法」的直接挑戰。他為何這麼「敢」？在全球知名的外商公司裡，他一次一次挑戰既有作法、在眾人質疑眼光中落實自己的想法。

關鍵，是從說「不」之後的溝通開始。

不賣高風險商品

閃過雙卡、連動債風暴

二○○六年雙卡風暴、○八年金融海嘯所引發的連動債風暴，台灣花旗都沒有受傷，管國霖解釋，因為花旗沒有發行現金卡，也沒賣不保本的連動債產品。為何不賣？「對於任何高成長，但也伴隨高風險的業務，經營層要有勇氣說不！」這是管國霖的回答。

但對他來說，只是「沒有受傷」還不夠，在當年雙卡風暴逐漸平息後，他再一次準備挑戰主流思惟。

當時銀行業為了降低虧損，無人願意繼續投資信用卡業務，管國霖卻不這樣想，他反而努力思考如何把信用卡業務救起來，讓產業朝健康化邁進。

負責消費金融業務的管國霖，主動跳出來與銀行同業、立委、銀行公會、銀行局等共同討論因應對策，導入美國債務協商機制和《債務清理法》，協助台灣重新建立總額控管的信用制度。

他印象很深，有長達近一年的時間，他與中信銀前副董事長羅聯福，總是在立法院、銀行公會兩地奔波，挑燈夜戰到十一點才回家是家常便飯，一方面重新定調產業生態；對內，他則是一個禮拜固定打三通國際電話，與花旗銀行亞洲區域總部及紐約總部討論信用卡業務進度。

不放棄消金業務

主動出擊，與同業、官方找對策「你必須全盤掌握變化，讓老闆對你信任，才有爭取資源的空間。」管國霖口氣堅定地說。在那個金融業者聽到信用卡就避之惟恐不 及的氛圍裡，當時才三十八歲的他，竟然主動向總部提出大膽要求，「請重新投資信用卡業務，讓台灣可以開始找新的信用卡客戶。」管國霖並非毫無緣由地自信滿 滿，事實上，他早已做足功課，掌握消金市場領先風險指標已開始轉佳；也因為那年不放棄信用卡業務，花旗銀行信用卡市占率排名，從雙卡風暴前的第五、六名， 在○七年躥升至前兩名。

「只要你把東西有架構地合理化，向老闆提出你的解決方法，經過一、兩次之後，自然就會獲得老闆的信任，也許下次你看到一個新機會，可以主動向老闆建議，這在過程中會很有說服力，我相信老闆一定會很喜歡你，而不是每次去找老闆只會怨天尤人。」管國霖說。

當然，屢屢挑戰新想法的他，對於「向上溝通」也甚有心得：「請訓練自己，在一分鐘內跟老闆把事情講完！」管國霖說，在對上溝通時，很多人習慣性把問題講得 很長，但想要讓老闆答應你的要求，最好在一分鐘的時間之內說明問題，再有條理地提供給老闆「兩個」解決方法讓他選擇，「與其期待老闆幫你解決問題，不如好 好花時間去想清楚怎麼克服困難，再去敲老闆的門。」「你有沒有清楚表達自己的想法？為什麼你要這麼做？其中的戰略和思考邏輯是什麼？」管國霖回憶，十六年 前擔任花旗銀行台灣零售事業群類似幕僚長的角色時，他大膽提案，建置全球花旗銀行的第一套客戶關係管理系統。

一九九九年，電腦尚未在金融業普及，當時不過三十出頭的管國霖發現，銀行理專在銷售過程中，花太多時間處理文書作業，每天透過書面報表聯絡客戶，「效率不 佳就算了，更嚴重的問題是，所有客戶資料都存在理專的腦袋與筆記本裡，從來不是銀行的資產，很可能因為理專離職而被帶走。」

不姑息機制漏洞

爭取開發CRM，提高理專效率當時市面上已有一些套裝軟體提供一般公司管理客戶資料，但所費不貲，銀行客戶眾多，若要採用須斥資上百萬美元，管國霖認為，既然這是公司長期發展所需，而且最了解客戶的是銀行，不如自己研發。

於是，他主動向總部爭取資源，請區域主管派資訊人員來台協助撰寫程式，就此在台灣建立了花旗銀行全球第一套客戶關係管理系統（CRM），也架構起銀行業大數據分析的雛形。

這套由台灣花旗銀行摸索出來的CRM系統，讓理專每天上班只要打開電腦，就可以看到今天必須優先服務的客人，而不是看心情決定要和哪位客戶聯絡。

此外，理專與客人的對話都被要求記錄，同時也記載了客戶投資屬性偏好，例如，客戶有開外幣帳戶，在公司推出投資商品，就可以從客戶資料庫中挑出最適合的客人聯絡，縮短了以往資訊處理的時間，這其實是大數據運用的開端。

管國霖利用科技力量深度維繫與客戶之間的關係，不但翻轉了過去理專個人化的業務形態，更驚人的是，公司只花數萬美元就建立一套專屬花旗的SOP（標準作業流程），果然獲得主管大大讚賞，並推廣至花旗其他二十幾個國家採用，自然在老闆心中建立起他的戰功。

正是憑藉心中一股持續做對的事的信念，不僅讓公司度過危機，這也是他持續帶領花旗（台灣）營運奔向高峰的不二法門。

撰文 / 梁任瑋