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合宜住宅賄賂案會發生，最核心的關鍵：這幾乎是一個「無本生意」，才會惹來官商勾結，上下其手。

一位桃園中型建商老闆形容：「這是不花一毛錢的案子。」一個建案，從土地取得、興建、完工，建商幾乎不用花錢。

一、土地成本低。以土地來說，桃園八德的行情，五、六年前，一坪才十萬元，經過都市重劃，現在漲到三十萬，但，為鼓勵建商投標，合宜住宅的地，每坪比行情價低，像「八德案」遠雄約以每坪二十萬元標下，當地已經找不到這種價格的土地了。

二、貸款成數高，利率低。建商可以拿土地去銀行融資，一般可借到七成左右，等於建商最多只出三成自備款，但，因為是政府合約，融資成數可能更高。利率部分，也因為是政府的案件，利率會比一般建案低一個百分點，約二．五％。建商拿到資金後，可以當成週轉金使用，賺利差。

三、銷售成本幾乎等於零。一般建商賣房子，得花錢找代銷公司、蓋樣品屋來吸引客戶上門，合宜住宅因售價低於市價，大家搶著要，還得抽籤才拿得到，等於是政府幫你賣房子，成本至少省下一成。

四、建材成本約少一成。合宜住宅的客群，不像一般買屋客挑剔，他們對建材、裝潢的要求不會太高，這部分也可以省下約一成。

從土地取得、融資、銷售、建造，最主要花錢的幾個流程，幾乎都有政府的一隻手打點好了，等於是政府開了合宜住宅這扇送鈔票的大門，才會讓趙藤雄為了這件得標金額不到十三億元，不惜涉嫌賄賂官員，取得位於非都會區的桃園八德合宜住宅，讓遠雄四千億的王國重傷。

搶無本生意只要得標，就能現賺兩成

「至少賺兩成！」這位建商老闆說。以八德案來看，總銷售金額約七十億元，兩成利潤，就是十四億元左右，合宜住宅，是政府掛保證的「無本生意」，幾乎都是大型知名建商的天下，因為只要得標，就是穩賺不賠，中小型建商看得到吃不到。

合宜住宅是行政院長江宜樺在內政部長任內，為瞭解決年輕人買不起房，推出的平價住宅方案，「其實，就跟過去的眷村改建、國宅、勞工住宅是一樣的，」淡江大學產業經濟研究所兼任教職的莊孟翰說，「都是提高供給，來解決高房價問題。」當時的經建會（今國發會）主委劉憶如曾經率團赴新加坡考察取經，帶回「現代住宅」的方案，仿新加坡出租地上權方式，後因內政部主導合宜住宅而未成案。

有了這個打著「居住正義」旗號而產生的新商機，政府等於順理成章變成了莊家。莊家的特性就是沒有錢，也不出錢。地方政府有地的，可以透過都市計畫，提高價值；沒有地的，也可以靠土地徵收、加上都市計畫，巧妙點石成金，利用「無中生有」的手法，誕生出的新國宅。

一個沒地沒錢的政府，如何「無中生有」，創造出平價住宅？莊孟翰說，第一步，農地變建地。以桃園八德的合宜住宅為例，這塊六千多坪土地，之前是農地，若比照A7，桃園縣政府向農民以每坪四萬元徵收，經過地目變更後，農地變建地。公開招標後，每坪四萬土地，以約廿萬元賣掉，這筆錢還掉向銀行借的土地徵收款後，剩下的拿來充實縣庫，對窘困的地方財政，不無小補。

新平民國宅地方要政績，建商乾脆用錢打通關

最重要的是，對政績的貢獻。合宜住宅蓋完後，嘉惠無殼縣民，德政一件，年底選舉時又多一條有利政見，於是，桃園縣縣長吳志揚請來「合宜住宅」專家葉世文，打造出八德案，迅速完成標售，趕在年底選舉前釋出利多。

政府無中生有，憑空得利，那建商圖的是什麼？有利可圖，貪婪的人心，就營造出上下其手，打通關節的特殊管道。

「沒花什麼錢，就賺十幾億，拿個一、兩億出來（打點），很正常。」一位建商說，「要給錢，還不是很容易的事，還得人家願意拿，才是重點，這要看交情。」營建業內人士說，拿錢打點，這已經是業內「潛規則」，因為，一張建照，一個月核准下來、三個月下來，還是六個月下來，牽涉的是資金成本多寡，建商為避免夜長夢多，通常會用錢來解決，這就是檢調查出趙藤雄涉嫌交代主管，「這款以後尚好是用錢解決啦！」（台語）的原因。

但，有錢不一定有用，因為，一、得送對人；二、得有交情，對方才會收。

官商「交情」，正是趙藤雄能夠拿到「合宜住宅」案子的主要關鍵。趙藤雄、葉世文兩人的交情，並非是在桃園八德合宜住宅標案才開始的，「他們早在二十多年前，葉世文擔任陽明山國家公園管理處處長時，就認識了。」惜根台灣協會秘書長林子凌說。

比政商交情趙、葉20年交情，合宜住宅再聯手

長達二十年的交情，才能讓官商勾結埋下種子，在二十年後開花結果。

一九九○年代，當時遠雄的規模還不算大，但趙藤雄眼光已經看得很遠。他看好未來台灣休閒旅遊商機，開始在台灣幾處重量級觀光景點獵地，除了花蓮壽豐鄉面海大片山坡用地，二十多年前，也才從指南宮管委會主委、忠信遊樂公司董事長高忠信手中，購置部分位於陽明山國家公園內馬槽遊憩區土地。

林子凌表示，趙藤雄取得陽明山國家公園內大部分馬槽西區私有地時，葉世文就是當時陽明山國家公園管理處處長。趙藤雄在花蓮打造遠雄悅來飯店及遠雄海洋公園事業，馬槽的土地，則是成立陽明山娛樂事業公司，預計在馬槽遊憩區興建一座陽明山國家公園內唯一的國際級溫泉旅館。

但，多年後，花蓮海洋公園早已完工，陽明山溫泉飯店則因為受制於國家公園內的建築規範，屢次在內政部營建署闖關受阻，讓趙藤雄很惱火，資金也押在這裡不得動彈。

二○○○年政黨輪替，綠營執政，當時遠雄馬槽案屢次在內政部營建署卡關，但，「卻有來自內政部前部長余政憲，及總統府前副秘書長陳哲男兩股護航的勢力，」瞭解內情的人士說，因高層極力護航，最後導致力抗馬槽案的營建署前署長林益厚遭到降級，最後逼得林益厚選擇提前退休，離開是非地。

走了一個營建署長，遠雄馬槽案也因為扁案爆發，以及內政部長易人，一度沉寂下來。不過，這個案子在葉世文當上營建署長後，又開始蠢蠢欲動。

二○○八年藍營執政，葉世文在內政部營建署建築研究所擔任主任秘書，受到同為逢甲統計系校友的內政部前部長廖了以拔擢，成為營建署署長，環保界也開始聽聞，「葉世文要重新開始運作遠雄馬槽案」。

結果，這個案子繞了二十年，最後居然落在二十年好友葉世文的管轄範圍內。難怪有一句老話，朝中無人莫做官，放在今天的解讀，成了朝中無人莫從商。

果然，在葉世文擔任營建署長期間，二○○九年九月及二○一三年三月底，遠雄針對馬槽開發案再度送件，企圖闖關，後因內政部要求補件、評估，而不了了之。葉世文還沒在這個案子上幫上忙，不過，合宜住宅又讓兩位老友，再度聚首。

爆八德弊案廉政署扳倒趙，第一戰就抓到大尾

遠雄在林口A7時參與投標，當時因為出價「精準」，比另外三家每坪價格低，一度引發議論。葉世文這條人脈也因此被檢方盯上。

八德弊案中，學者角色很吃重。蔡仁惠是八德案的白手套，他協助將一千六百萬元現金，用行李箱從遠雄搬給葉世文，震驚學界；蔡仁惠是台灣綠建築的重要推手，學界風評甚佳，經常安排學界、商界、政界人士聚餐，房地產界人士要認識葉世文，也透過他牽線，是官商的重要橋樑，此次他捲入行賄案，遭到羈押，羈押後，他更供出，林口A7也有賄賂，讓合宜住宅弊案，繼續延燒。

肅貪立大功的「廉政署」，是總統馬英九下令成立的組織，目的就在抓貪官，人員從全台灣各政府單位的政風處徵調而來，搭配地檢署檢察官一起辦案，八德弊案則該署第一個大案子，又抓到大尾的，廉政署走路有風，對黑金小組造成壓力。

合宜住宅真的是燙手山芋，無法可監管？「關鍵在土地」，台大財金系兼任教授劉憶如說。如果把土地因素去除，純粹賣「地上權」，讓年輕人有「住屋」權利，而不是賺錢發財用的，房價就不容易走高。因為，一間七十年地上權的房子，隨時間過去，價格走勢是會下跌，不會上漲的。

合宜住宅、只租不賣的社會住宅、地上權的現代住宅，都是近年政府提出解決高房價的方案。然而，從八德弊案來看，任何方案都不是問題，最大的問題，在於人心，貪念，讓官商勾結像野火一樣，燒也燒不盡。

【延伸閱讀】建商只要標到案，現賺2成——合宜住宅無本操作法

1.農地：政府向農民徵地，款項向銀行借，政府不花一毛錢2.建地：政府把農地變建地，土地行情大漲3.合宜住宅用地：規畫合宜住宅，讓建商投標4.合宜住宅興建：向銀行土地融資約7成，最多出3成自備款，利率低5.合宜住宅銷售：建商不花錢，不用找代銷、不用蓋樣品屋6.建商獲利：每坪售價約僅15萬元，但因成本低，利潤比一般建案高

資料來源：各建商 整理：賴寧寧

【延伸閱讀】廉政署緊盯葉世文，意外揪出大咖趙藤雄——八德合宜住宅弊案索賄流程圖

2011年，葉世文被盯上葉世文早在營建署長任內，因為「喜歡吃喝」，就被廉政署盯上

2013年7月，葉世文主導合宜住宅葉世文擔任桃園縣副縣長。桃園縣政府宣佈推出合宜住宅，由葉主導

2014年1月28日，合宜住宅公開招標桃園縣政府公告八德合宜住宅公開招標，遠雄、國揚、麗寶、皇翔、日勝生參與招標 在整個標案進行期間，遠雄副總魏春雄不斷透過白手套台北科技大學建築系前教授蔡仁惠，頻頻與葉接觸

2014年4月7日，案子結標結標日遠雄、國揚、麗寶、日勝生參與開標

2014年4月9日，遠雄得標遠雄、國揚參加評選，最後由遠雄以十二億九千五百萬元得標 遠雄透過蔡仁惠買通葉世文（標案評選會召集人）以及評選委員，讓遠雄取得有利訊息

2014年5月8日，簽約合作縣政府正式與遠雄簽約

2014年5月29日，葉世文收賄證據浮現當天蔡先帶著行李箱赴遠雄總部，離開時，又帶出此行李箱，與葉世文在北市東區某日本料理店見面，葉步出該店時，竟拖著行李箱

2014年5月30日，趙藤雄等人遭到聲押葉世文、蔡仁惠、趙藤雄與魏春雄四人遭聲押 在葉的住處搜出一千七百萬元、在其辦公室搜出一百二十萬元，另在遠雄集團搜出相關請款單

2014年5月31日，企圖滅證葉世文、蔡仁惠遭羈押禁見，趙藤雄、魏春雄分別以五百萬、一百萬元交保 檢方對趙藤雄等兩人交保提出抗告

2014年6月1日，遠雄疑消滅證據高院撤銷原交保裁定，發回台北地院遠雄委託銷毀處理數十箱機密文件，檢方認為有滅證之虞，即時攔截查扣

2014年6月2日，趙藤雄遭收押禁見趙藤雄、魏春雄遭羈押禁見

6/3抗告被駁回趙藤雄、魏春雄提起抗告，遭台灣高等法院駁回抗告。並裁定趙藤雄等人不得再提抗告，並且羈押兩個月

整理：張瀞文

政府興建的合宜住宅傳出弊案，輿論批評多集中在官員及建商。然而合宜住宅還有另一個後果，那就是傷害窮人。

首先，合宜住宅想讓窮人買得起房，於是以低於市價出售。當價格低於市場水準，買者想買的數量大於賣者願提供的數量，這時就須在買者間進行配給。誰來決定哪些買者能買到房？答案是官方。那些能買到房的人，乃是符合官方設定的標準，若是有人用人頭裝窮、有錢人僱人排隊、或透過討官方歡心來買到房，真正無權無勢的窮人，反而更難買到房。

其次，合宜住宅的出發點，是認為市場不會照顧窮人，於是需要政府蓋低價房。這是錯誤的。事實是市場不可能放棄窮人的需求。窮人吃飯並非只能選五星級飯店的萬元料理，路邊攤三十五元的陽春麵，就是市場自發性滿足窮人吃的需求。當然，路邊攤的陽春麵也許既不衛生也不營養，但是夠便宜。若路邊攤像飯店料理那樣精緻衛生，就很難賣這麼便宜，窮人也負擔不起。

如果政府廣設路邊攤賣陽春麵，結果會如何？答案是有些賣陽春麵的民營小吃攤會被淘汰。因為政府的路邊攤是用納稅人的錢來營運，即使虧損，也可打著「為窮人服務」的旗號繼續經營。那些用自己財富來經營的路邊攤，不像公營路邊攤有無限資本來玩，某些民營路邊攤就會被淘汰。

合宜住宅也一樣。如果窮人只買得起便宜房子，那麼建商就會去蓋以滿足這種需求。每個建商都想爭取窮人口袋裡的鈔票，競爭會逼使他們儘可能的去滿足窮人需求。在窮人願付的價格下，建商會儘量提供窮人更多東西，也許是空間大一點、設計精美一點、附送一些家具等，這樣他們才能打敗其他建商，吸引窮人掏腰包。

但政府的合宜住宅，卻沒有這種誘因。合宜住宅是用政府徵來的地蓋的，犧牲了原本可做其他用途所帶來的收入。負責興建的建商是向分配預算的官僚負責，而非向消費者的口袋負責。他們沒有誘因讓消費者付最少錢而享受到最多服務。所以和市場自發性提供的廉價住宅相比，政府興辦的合宜住宅相較之下恐是質劣價高。

同時，政府興建合宜住宅，也迫使一些原本打算提供廉價住宅的建商，退出這個市場。因為有政府這個不計盈虧的對手在，一般建商蓋廉價住宅無利可圖，他們就會改去建那些沒有政府插手、可以滿足富人需求的豪宅。原本窮人可以享受市場提供品質較好、價格較低的廉價房，如今，卻被政府提供的合宜住宅排擠掉了，富人則因為有更多建商搶著蓋豪宅服務他們而獲益。因此，合宜住宅的客觀結果，就是傷害窮人、造福富人。合宜住宅就是這樣一種對窮人「愛之適足以害之」的政策。

在二○一○年對高房價的民怨中，馬英九總統宣示合宜住宅政策，並由當時的行政院長吳敦義拍板定案，內政部長江宜樺全力推動。豈知，卻是一場以抑制高房價之名、行圖利建商之實的騙局，除了桃園八德弊案，由中央推動的板橋浮洲案、林口Ａ７案，也是疑點重重。

撰文‧賴若函

五月底至今，隨著桃園縣前副縣長葉世文、遠雄集團董事長趙藤雄相繼收押，桃園八德合宜住宅的行賄弊案曝光，合宜住宅被大眾看清是「打著協助弱勢旗幟，實質圖利建商」，加上涉嫌擔任白手套的台北科技大學退休教授蔡仁惠，也供出林口Ａ７案有行賄弊端，這個問題百出的政策是否該走入歷史，引發各界熱烈討論。

近日，中央已出面對合宜住宅喊停，營建署長丁育群表示，將不再推行新的合宜住宅，但不排除地方政府自行出資、出土地興建。

「這是中央政府不負責任的說法！」專業者都市改革組織祕書長彭揚凱表示，本來桃園縣和台中市都還有幾個合宜住宅案子要推動，中央應施展決心全面喊停，不應怕擋人財路，繼續放任地方推行錯誤的政策。

彭揚凱認為，當前之計，除了已經蓋好、也標售完成的板橋浮洲合宜住宅，技術上不可逆，其餘林口Ａ７、桃園八德合宜住宅，應當全面喊停，轉往只租不售的社會住宅發展，才能解決台灣的居住問題。

地政學者出身的台北市副市長張金鶚也表示，合宜住宅以出售為主，建商利潤較高，合約和競標過程若不謹慎，產生許多圖利空間，無法真正幫助弱勢者，這個政策應重新檢討。

問題一

不當的土地徵收 等同搶劫回溯合宜住宅的歷史，來自於高房價下、民怨四起的社會氛圍中，政府推出的住房政策。

二○○八年，馬英九在競選總統時提出政見，要推動《住宅法》立法，使社會住宅政策法制化。一○年，研考會調查顯示，房價高漲是十大民怨之首，四月，在行政院長吳敦義主持下，行政院會通過「健全房屋市場方案」，決定持續推動都會地區規畫興建合宜住宅。十月十三日，馬英九接見社會住宅推動聯盟，允諾提高社會住宅的比例，來協助弱勢、年輕族群成家，要求當時內政部長江宜樺，提出社會住宅規畫報告，並指示國有財產局、國防部等單位釋出土地以作為興建社會住宅之用。

江宜樺隨即於十月底宣佈重啟國宅政策，當中就提到要透過合宜住宅方案，提供一定比例只租不售的社會住宅。之後，江宜樺多次公開表示，興建合宜住宅可有效抑制房價。

「最後，吳敦義拍板定案，在相關部會提出的建議中，唯一通過成為中央住房政策的，就是內政部營建署推的合宜住宅。」彭揚凱認為，要為整個政策負最大責任的，非吳敦義、江宜樺莫屬。

在上級的全力護航下，內政部營建署陸續推動新北市板橋浮洲、林口Ａ７合宜住宅兩案。不過，在營建署的規畫下，這個不合理的制度，開始以公共建設之名被合理化。

第一個問題，來自於不當的土地徵收。率先於一二年六月公告的林口Ａ７案，以「預標售」的方式，在政府未完成民地徵收程序下，就把土地標售給財團開發。

「這樣的作法，和搶劫有什麼兩樣？」被徵收的村民楊明財曾無奈表示，居民手上還有土地所有權狀，政府就已經把土地標售出去了，非常不合理。

問題二

忽視環境破壞帶來的惡果

淡江大學建築系教授黃瑞茂說，Ａ７案徵收的土地多為私有地，總共二三六公頃，卻只有不到五％、十公頃的地，用來作為合宜住宅，其他作為「產業專用區」、住宅區與商業區使用，「提供低價住宅，根本只是個幌子。」忽視環境開發的破壞可能性，則是第二大問題。林口Ａ７在環境、水土保持的規畫上也大有問題。

交通大學土木系副教授單信瑜曾在臉書公開質疑，推動林口Ａ７案時葉世文態度強硬，帶頭違法，忽視既有山坡地的開發法令，免去做水土保持、環評，大興土木，假公共建設之名、大舉圖利建商。

問題三

政府執行態度傲慢、強硬

Ａ７合宜住宅問題不斷，板橋浮洲案又浮現第三大問題，就是中央執行的傲慢與強硬，在浮洲案開發過程中，完全忽視地方既定的都市計畫，強行轉彎。

「一一年，因著營建署強行插入合宜住宅，浮洲的都市更新計畫，整個毀了。」黃瑞茂說，浮洲地區因為多年的淹水問題，被禁限建二十多年，當時，新北市政府正在進行全面通盤檢討，希望給予浮洲地區新的都市機能想像，例如生態、娛樂科技城等規畫。但行政院突如其來選浮洲為合宜住宅基地下，打亂了地方發展的計畫與期望。

黃瑞茂說，當時新北市空屋量高達九萬戶，合宜住宅這四千多戶一蓋下去，徹底斷絕了浮洲居民透過市場需求而都市更新的機會。

「新北市副市長許志堅在協商會議上還曾經拍桌，對於中央強硬的態度表達不滿。」黃瑞茂說，浮洲合宜住宅還衍生出公共設施不足、環境品質下降等問題，過程中，卻從不見營建署有任何實質的計畫、承諾。

問題四

建商從中謀取暴利

曾參與浮洲案「都市設計審查會議」的彭揚凱，形容這是一場極度弔詭的會議，雖然審查委員對於浮洲合宜住宅的量體太高、老樹保存等問題提出質疑，但與會營建署官員強硬表示，這是已經明訂好招標日期的案子，容積率都已訂好，完全沒有討論的空間。「最後他們答應要修改的，都是一些不痛不癢的東西。」彭揚凱說。

第四大問題，就是合宜住宅給建商謀取暴利的空間。

彭揚凱表示，營建署儼然成為建商的打手，為了「保證投標者獲利」，給予過多的容積獎勵，讓建商最終蓋出來的面積，遠超過合理範圍。

根據德明財經科技大學教授花敬群以合宜住宅的建商成本去比對、精算，Ａ７合宜住宅「至少獲利百億元」；八德合宜住宅建築成本七十億元，至少有十億元的利潤。

又一次，合宜住宅成為政府「合法圖利」建商的工具。

引發貪瀆弊端的桃園八德合宜住宅，是一三年葉世文從營建署長的職位退休後，轉任桃園縣副縣長時開始推動。檢方調查指出，葉世文在其中收取超過兩千萬元的賄賂，護航遠雄得標，另在Ａ７合宜住宅案則進帳六百萬元。

從需求面來看，「社會住宅」原本用意在於為買不起或租不起房屋的弱勢族群解決居住問題，但合宜住宅九成以上為建商銷售，僅有的五％至一○％暫時出租房屋，最長十年後都可以轉售，無法長期租用。

「台灣的社會住宅需求量為十九萬戶，但合宜住宅只要求建商劃出一○％做社會住宅，換算一下，等於要蓋一九○萬戶合宜住宅才夠。」內政部前部長李鴻源對於政府是否有這麼多錢買地，畫上很大的問號。

「這是從一開始就錯誤的政策！」彭揚凱說，八德合宜住宅弊案，絕非只是葉世文個人的操守問題，更嚴重的是，合宜住宅從頭到尾一點都不「合宜」，不但對紓解國內高房價狀況無效，更是將國有土地標售、濫徵民地，成為圖利建商的工具。

政府應回歸社會住宅的本質，參照各國作法，建立只租不售的住宅，才是落實居住正義的方法。

爭議不斷的合宜住宅

總統政見 2008年

馬英九在競選總統時提出政見，要推動《住宅法》立法，使社會住宅政策法制化。

政院核定 2010年4月行政院核定「健全房屋市場方案」，選定新北市板橋浮洲作為合宜住宅的第一個興建基地。

總統承諾 2010年10月13日總統馬英九接見社會住宅推動聯盟，允諾由雙北先推動社會住宅政策，再擴及到其他縣市。

內政部宣佈 2010年10月30日內政部長江宜樺宣佈重啟國宅政策，包含社會住宅、合宜住宅。

吳揆拍板 2011年5月12日行政院長吳敦義拍板定案合宜住宅為中央住房政策，含林口A7及板橋浮洲兩案。

不當變形 2011年8月5日營建署修改承購戶轉售年限，由5年提高至10年；出租住宅提高至總戶數10％，仍被批出租比太低。

爆發收賄 2014年5月30日桃園縣副縣長葉世文因八德合宜住宅案收賄被解職。

中央棄守 2014年6月2日營建署宣佈不再蓋合宜住宅，但地方可自行決定；桃園縣長吳志揚宣佈與遠雄解約。

台灣現有四大合宜住宅

建案

位置

建商

單坪價（萬元） 戶 數（戶）轉售限制（年） 交屋日期

主管單位

板橋浮洲

台北捷運亞東醫院站

日勝生

19.5

售：4009

租：446 10

2015年

內政部營建署

林口A7

機場捷運A7站

遠雄、皇翔、名軒、麗寶 15

售：4238

租：225 5

2015年

內政部營建署

桃園八德

桃園捷運藍綠線匯流

遠雄

14.9

售：1021

租：102 已解約

已解約

桃園縣政府

台中幸福好宅

台中市南屯區台中工業區南側

新業建設

12

售：200

租：20 10

2017年

台中市政府