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喊了五年要推出，卻始終雷聲大雨點小，毫無下文的「皇翔Ｆ４」，堪稱北市最牛、蓋得最久的豪宅，一連串的意外加上老闆沉得住氣，Ｆ４將成為台北今年最受矚目豪宅之一。

撰文‧梁任瑋

台北市信義計畫區新建豪宅非常稀少，號稱每坪將開價三百萬元的信義計畫區豪宅「皇翔Ｆ４」，動工逾五年，卻始終不願公開銷售。事實上，早在去年十一月二十六日，Ｆ４就已竣工，當天並向台北市政府申請使用執照，而且迅速在今年一月十二日拿到使用執照，但公司為何否認到底？

命 好不怕運來磨，皇翔Ｆ４的故事，堪稱台北市豪宅一頁傳奇，從買地到興建風風雨雨不斷。二○○四年時，皇翔建設董事長廖年吉以每坪一百四十萬元天價，自國產 局得標編號Ｆ４的二千六百坪土地，因較底價每坪七十萬元高出一倍，而且預估每坪房價至少得賣八十萬元才有利潤，比當時大安區豪宅成交價六十五萬元還高兩 成，同業都等著看皇翔如何創高價。

為了降低成本，皇翔後來又花了四億元購買不少大稻埕古蹟容積率，移轉近千坪建築面積到基地。但又被市議員 質疑合法性，甚至連住在台北花園豪宅的「鄰居」、前匯豐中華投信台灣區負責人宋文琪，都跳出來向市府抗議，指Ｆ４興建二十層大樓會破壞信義計畫區的天際 線。為了擺平民怨，皇翔最後主動「變矮」，只蓋十七層，可售戶數縮減為四十九戶。

經過一連串風波，廖年吉為了不讓命運多舛的Ｆ４再被外人挑 毛病，乾脆先建後售，走低調路線。這五年興建期，從未對外做廣告，但依舊有不少富豪探詢，在此期間，價格一直變，一路從每坪一二○萬元、一五○萬元，最新 數字是喊到二五○萬元，「因為老闆不賣，得罪很多大老闆」，皇翔內部員工透露。

為什麼成本早就可以回收，甚至可以賣得比宏盛帝寶還貴，廖年 吉卻要封盤惜售？以Ｆ４總樓地板面積一．○五萬坪、每坪單價兩百萬元保守計算，總銷金額至少二百億元，扣除一百億元土地與營建成本，獲利金額高達一百億 元，等於「五年翻一倍」，對每股稅後純益貢獻度更驚人，每股可賺三十五元；若以每坪售價兩百五十萬元到三百萬元預估，獲利還會更高，等於是「放得愈久，賺 得愈多」。

一家上市建設公司董事長指出，皇翔這幾年陸續以相對高價買進北市台汽北站、民生東路土地，背負龐大財務及股東壓力，但現在台北市 的建商都在煩惱買不到地，皇翔反而是土地庫存太多，擔心政府實施空地稅。最重要的是，一連串的意外加上廖年吉沉得住氣，讓他成為這波房價大漲下的贏家。

「皇翔也要靠這個案子翻身！」法人指出，皇翔去年沒有業績入帳，每股稅後純益可能在○．五元以下，創八年新低，但股價卻維持八十幾元高檔，本益比高達一七○倍，遠高於其他營建股，都是靠Ｆ４這個案子支撐，皇翔當然要把這隻金雞母養得更肥再出手。

房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。

在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？

事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。

多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買房絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。

撰 文．林心怡、梁任瑋 研究員．葉揚甲全台房價高漲，想購屋自住或投資的民眾﹁既期待又怕受傷害﹂，既怕買錯、買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會﹁捶心肝﹂？ 薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。

﹁ 先求有再求好、由外而內、再由小再換大。﹂這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走 勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢﹁壓力﹂，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反 映在換屋族尹皓的購屋模式裡。

換屋族尹皓

勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域﹁我終於搬到信義區了！﹂去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成﹁小屋換大屋﹂的夢想，從西門町八坪夾 層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的﹁理想宅 ﹂。

﹁還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！﹂尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。

家 住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二 ○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套 房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車 等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十 元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：﹁總有一天，我也要在黃金地 段，換一間至少二房的『黃金屋』！﹂十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市 房價居高不下的氛圍中，仍決定換屋。﹁理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這 邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！﹂因此這次換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬 元以下正常的二房產品，﹁為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這 間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。﹂說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。

至於已婚的吳南 山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年 三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為房屋首 購的標準。

首購族吳南山

減少享受換幸福 保值、自住兩相宜經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七 十萬元的三房公寓。﹁這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。﹂。

吳 南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他 們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買得起房子？令人好奇。﹁很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？﹂吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我 們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！﹂這樣的數字的確讓人很驚訝。

﹁因為我們不外食、不買名牌奢侈品、 假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。﹂因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛 好足夠支付二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，﹁而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實購屋壓力，並不 像朋友想像中的那麼沉重！﹂因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。

場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。

因 為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間 對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。

房市理財曾文衍

以 自住為出發點 穩定理財更精打細算曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬 元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。

「雖然有成功經驗，但我認為高雄房 市買賣賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五 千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲 目地追高房價。

首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪 宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術 館」。

曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧 願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰 有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以自住的角度做房市理財。

二○一一年趨勢

業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面 對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基 本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經 濟成長而放量。

薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。

展 望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪 開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差 不多。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有 史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機 會，導致資金大量流入股市、房市。

莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。

此 外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐 漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔，他稱這群買方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不 出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。

至 於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」 利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。

不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。

在 購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，台北市中心五個核心行政區捷運宅，過去因房價漲太多，漲勢鈍化，漲幅大都在一○％以下；反而是二線新北市 三環三線捷運路網概念成形後，具有補漲的優勢，根據台灣房屋調查，今年第一季捷運住宅漲幅約一一．三三％，前三名依序為，第一名中和線永安市場站，第二名 新店線大坪林站，第三名新店線新店市公所站。值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅也高達一七％。

建商信心足

五 都升格帶動房價 都會區仍夯邱太煊指出，台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間，一般以這樣的價位，買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅，不僅可 以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多。此外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間也比較有限。

「對於首購自住的 人來說，只要勤看標的，現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調，雖然台北市房價漲幅高，但租金漲幅卻較為遲緩，資金有限者不妨先租後買，但有自備款要買 來自己住的話，可朝市中心周圍的都會區，或北市捷運末段的區域開始找起，例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品。

購屋達人親授

高房價時代下的聰明買屋四招在高房價時代，購屋要更為謹慎，在這裡，暢銷書作者Sway，提供了聰明購屋四招，要讓讀者在高房價時代，也能聰明買好屋。

招式一：從熟悉的地段開始找起房市專家總會說，好地段是購屋的首要考量，但越是在高房價時代，Sway認為購屋自住者，更該考慮自己的實際生活需求。例如，首先考慮工作地點的距離，或從父母住所周邊地段的房子開始找起，再來就是盡量找離市中心較近的區域會越保值。

比 方說，現時買不起信義計畫區豪宅，可以先買周邊信義區吳興街、永吉路段上的舊公寓，一樣可以享受信義計畫區的便利生活機能；買不起新板特區，每坪開價動輒 七、八十萬元的新成屋，一樣也可以先買周邊的老公寓，﹁寧可住市區的小房子，也不要換郊區的大房子﹂，是Sway對於還在市中心工作的上班族買屋建議，﹁ 因為可能通勤幾個月後，你就會為每天需要來回二、三個小時的通勤時間，大喊吃不消！﹂招式二： 定總價多找仲介購屋前，最好能先鎖定幾個你有興趣、符合你期待的區域，先設定總價預算的一．五倍，至各大房仲搜尋適合的標的。

Sway舉例，經過計算，你想買七百萬元的房子，就要先設定總價一○五○萬元的標的做篩選，並且針對有興趣的幾個區，開始研究當地市場行情，才不會被房仲視為門外漢，而硬是要把﹁難賣的物件﹂推銷給你。

在 中古屋行情判別上，通常只要附近有豪宅案、都更案要推，周邊老公寓或舊大樓都可望有一波比價效應。Sway說，可透過各家房仲網站，並從不同房仲業者那裡 了解市場行情，且最好能不經意間透露，還委託不少仲介在媒合看房子。在競爭者眾，為了有成交才能賺取服務費的心態下，房仲可望更積極，甚至以低於市價的行 情，幫忙買到物美價廉的好房子。

招式三： 掌握臨場看屋訣竅到了現場看屋，購屋者最好當場掌握幾個看屋重點。Sway舉例，例如房子的採光、通風是否良好？地板平整與否？社區管理是否符合需求？以 及屋子內外的建築品質、評估公設的實用性、建材的優劣，都是值得現場觀察的重點。另外，也最好不要買投資客太多的社區，因為轉租的住戶流動性太高，對居住 品質多少會有影響。

在周邊環境觀察上，包括周邊的棟距，以及前面的空地、公園的永久性與否與未來的用途等，﹁這些細節都關係到房子的景觀，會不會被未來的新建物遮住，或者直接影響到採光問題。﹂Sway說，這些因素不但會影響到你的居住品質，也可能影響到未來購屋的轉手性。

招式四：擬殺價策略

雖鮮少有房仲會向客戶透露賣方表價與底價，但根據Sway的觀察，一般來說，中古屋的定價方式通常是：屋主預設底價+房仲賣屋的仲介費(二％至四％)+兩成以上的議價空間。

而 對於中古屋的殺價技巧，Sway建議，可以先打聽買方的來頭，如果買方是自住客的話，可以殺總價的七五折，若是投資客，由於通常是以賺較高的價差為目的， 因此可以先從七折開始砍價後，再以﹁十萬元﹂為單價慢慢調整成交價位。例如換屋族尹皓，一開始就是先從總價的八百八十萬元砍了七五折，最後才順利殺價，以 總價七百五十萬元成交。

總之，再高的房價，還是會有自住購買的需求，專家們普遍建議，既然長線通膨趨勢不變，只要購屋眼光夠長遠，事前做好準備功夫與資金規畫，持續累積看屋專業與經驗，不要一味地躊躇不前，即使是一般上班族也有機會找到符合自己期待又可保值的黃金屋。

Sway現場看屋密技

—— 看屋時間掌握「38原則」「38原則」也就是下午3點是看屋的第一個好時機，尤其是夏天更為明顯，由於此時通常是一天當中最熱的時刻，在看屋時，有沒有通 風、異味跟涼風都可觀察得出來，如果有嚴重西曬問題的房子，此時也可以明確地體驗一下自己有無承受此高溫的能耐，午後有雷陣雨水是否容易潑進來等。

再 來，最佳的看屋時點就是晚上8點了，此時是觀察房屋周邊是否有噪音，樓上鄰居素質好壞的絕佳時機，例如樓上是否傳出搬椅子聲音、鄰居傳來的8點檔電視劇聲 音等，來判斷隔音效果好不好？窗戶打開看看噪音是否無法忍受？並且在樓梯間上下走動，看有無鞋櫃與鞋子外放？從垃圾處理問題，觀察社區管理是否有一定的水 準等，都是自住購屋者一定得留意的細節。

尹皓

出生：1974年

現職：資訊業公關職務

購屋時間：2010年5月間購屋未來期待：2至3年後計畫換更大的三房產品

吳南山

出生：1973年

現職：出版業

購屋時間：去年底

購屋未來期待：盡可能及早清償房貸

曾文衍

出生：1973年

現職：聯合鋼鐵負責人

購屋時間：投資房地產長達13年，名下有7幢不動產，市值超過1億元購屋未來期待：以自住的角度做保守型的房市理財

Sway

出生：1975年

簡歷：土資系畢業，任職過建設公司、代銷公司業務員、地產記者，並且擁有不動產經紀人執照

捷運站周邊

仍 是大台北最被看好的標的忠孝新生 53.5 76.4 42.8% 大橋國小 34.6 44.6 28.9% 東 門 63.6 80.8 27.0% 古 亭 46.5 58.0 24.7% 南 港 36.9 43.2 17.1% 行天宮 43.6 50.4 15.6% 南港展覽館 37.4 42.5 13.6% 松江南京 46.3 52.1 12.5% 民權西路 41.7 46.5 11.5%

資料來源：永慶房仲集團

五 都未來有上漲潛力的區域——1年來的房價表現 單位：元/坪地區 2010/01 2010/02 2010/03 2010/04 2010/05 2010/06 2010/07 2010/08 2010/09 2010/10 2010/11 2010/12 2011/01 年漲幅％台北市 士林區 47.8 50.8 53.2 56.0 52.1 49.7 51.2 53.5 51.9 53.3 56.1 54.4 56.8 18.9% 內湖區 41.3 42.9 44.0 46.9 46.4 47.6 45.3 45.1 46.4 47.1 48.7 49.1 48.8 18.2% 新北市 汐止區 17.9 18.0 18.2 18.1 18.0 19.1 18.3 19.2 19.1 18.7 19.7 20.9 21.3 19.0% 林口區 14.6 15.0 13.9 13.7 15.0 14.0 14.2 14.7 16.3 16.1 16.6 17.1 17.2 17.8% 台中市 西屯區 10.2 10.6 8.8 9.2 10.3 9.6 12.2 11.8 11.0 11.6 12.6 12.0 11.8 15.7% 南 區 7.6 8.0 7.1 8.1 8.6 8.5 8.1 9.0 8.3 9.1 8.1 8.8 8.6 13.8% 台南市 北 區 5.8 5.6 5.4 5.3 5.5 5.2 5.7 6.2 6.6 6.7 7.1 6.9 6.8 17.2% 東 區 6.9 7.2 6.8 7.3 7.6 7.3 8.2 8.3 7.9 7.4 7.9 7.7 7.8 13.0% 高雄市 左營區 7.9 7.6 8.4 8.0 7.4 8.5 7.5 7.9 8.1 9.3 9.1 9.2 9.1 15.2% 鼓山區 10.7 10.9 10.3 9.6 9.9 10.9 11.5 11.3 11.5 12.4 11.7 11.8 12.1 13.1% 住宅統計為電梯大樓或華廈，不含1樓部分 資料來源：永慶房仲集團

林心怡、梁任瑋、葉揚甲

《聯合報》才剛在九月慶祝走過一 甲子，董事長王文杉就積極將忠孝東路四段的大樓舊址，改建為每坪一百五十萬元起跳、總銷金額至少一二四億元的豪宅開發案，這步棋可說賺很大。

撰 文．梁任瑋

位於忠孝東路四段、基隆路口《聯合報》舊址，二○一○年拆除後，在寸土寸金的信義區內，變身為罕見的千坪大公園。不過，這個公園 在一年半後即將消失，而且將改建為台北市最貴的頂級豪宅，地主《聯合報》至少可獲利百億元。

這座「臨時」公園是《聯合報》申請「台北好好 看」專案，按規定可獲一○％容積獎勵。據了解，《聯合報》向台北市政府爭取都市更新容積獎勵，希望可以維持原容積約六○○％，加上其他開放空間等不同容積 獎勵，總計最後可獲八○○％容積率。

台北市政府都市更新處長林崇傑說，「台北好好看」綠化時間要超過十八個月，才會獲得原容積的一○％容積 獎勵，未來《聯合報》最後究竟可拿到多少總容積率，仍要經都市更新審委員會開會決議。

目前《聯合報》一、二、三大樓分為Ａ、Ｂ基地處理，Ａ 基地因申請「台北好好看」專案，目前改建為公園供大眾使用，未來將興建商辦與豪宅結合的住商混合大樓；Ｂ基地目前經營聯經書局，未來將整棟改建為豪宅。

由 於可拿到高容積率，Ａ基地將興建樓高三十層的複合式住辦大樓，不過，商辦只是配角，豪宅才是主角。原來，Ａ基地中低樓層設計為辦公大樓，但高樓層二十一樓 到三十樓的部分，將興建豪宅對外銷售，依目前國父紀念館周邊房價每坪一百五十萬元計算，將是一二四億元的開發案，四年後完工，若每坪房價翻一番，站上三百 萬元，總銷金額高達二五○億元，這些房子賣後「賺很大」。

由於《聯合報》土地使用分區原本就屬住宅區，曾有人建議《聯合報》全棟改建為豪宅 銷售，但考量到「社會觀感」，為避免外界扣上賣祖產的帽子，才將低樓層設計為只租不售的商辦。

受《聯合報》委託辦理都市更新程序的財團法人 都市更新研究發展基金會規畫師謝志達表示，不便回應《聯合報》都更的細節。

都市改革組織（OURs）祕書長彭揚凱批評，《聯合報》利用老舊 建物都市更新、「台北好好看」申請一大堆容積獎勵，根本就是利用假公園削政府容積，而且這些容積率全部「灌」成高樓層，變成豪宅來賣，實在有違公平正義。

《聯 合報》舊址都更小檔案基地位置 台北市忠孝東路四段555號

基地面積 1846坪

使用分區 第四種住宅區、第四種住宅區之一樓層高度 A基地：30F/B5，B基地：27F/B7 建築規畫 A基地：1~20F商辦，21~30F住宅

B 基地：全棟住宅

法定容積率 350%

原容積率 近600%（爭取容積獎勵可達800%）資料來源：台北市政府都市更新處

基地位於台北市羅斯福路三段與辛亥路口的「台大OPUS ONE」，在近日平淡房地產市況中異軍突起，每坪開價一百七十萬元，兩個月幾近銷罄。讓這件磨了二十年的都更案重見天日的幕後推手，竟是走在路上看不出來是有錢人的歐吉桑︱︱保強建設老闆陳壬發。

撰文‧梁任瑋

這是一個磨了二十年的都更案，漫長的等待歲月，不少老地主陸續賣屋走人，連最初整合的建商也已辭世，直到近日壯麗的接待中心矗立街頭，才讓這段塵封往事重新被發掘。

北市兩大地主都相信他

故事的地點發生在台北市中心羅斯福路三段與辛亥路口的「台大OPUS ONE」，占地約八八三坪，這裡曾是國內最大的文成補習班大本營，如今已成北市極為稀有的大面積都更案，未來更將以豪宅面貌問世。

但就像其他土地難以取得的都更案一樣，這塊土地的背後，也有一段曲折的整合過程。

時間拉回二十年前，眾多建設公司爭相整合這塊土地，不過，尚未與地主談成，中途就遇上亞洲金融風暴，房地產業一片哀鴻遍野，讓全案一度停擺。然而，這塊坐落羅斯福路、辛亥路口兩面臨路的燙金土地，十餘年來，有不少建商私下打探，但都不得其門而入，吃了閉門羹。

直到七年前，兩大地主台頤建設董事長黃月英、信德開發老闆陳重琪攜手合作，並找保強建設擔任都更實施者，才讓這件瀕臨破局的案子重露曙光。

黃月英與陳重琪在一般大眾眼中知名度不高，但在房地產業界，兩人可是大有來頭。

黃月英被同業封為「房地產媽祖婆」，在信義路二段至三段上擁有不少精華地，不少建商見到她都得禮遇三分，開發土地還得向她買地；至於信德開發老闆陳重琪，出身迪化街大稻埕，是前台北一○一大樓董事長陳敏薰的叔叔，同樣是北市大地主。

出身迪化街 捷運宅始祖能讓這兩人信服的陳壬發更非泛泛之輩，他是位於迪化街一段霞海城隍廟隔壁的保強建設老闆，也是強盛染整董事長。

就像大多數的老字號傳產業老闆一樣，行事低調的陳壬發，幾乎未曾在媒體前公開露面，但鮮少人知道，他就是大台北地區「捷運共構宅」的鼻祖。

陳壬發的父親陳澤創辦強盛染整，育有三子一女。一九九一年，交棒給長子陳壬發後，強盛開始跨足建築、寵物疫苗等多角化投資，並推動強盛股票上市。但染整業景氣江河日下，反而轉投資的房地產成績勝過本業。

雖然陳壬發從事紡織，但對於房地產卻一點也不陌生，早在一九八九年台灣房地產全盛時期，他就以個人名義投資台北市建案，甚至還到泰國蓋房子。加上紡織染整業當時也處於高峰期，讓陳壬發的迪化街金主地位穩若泰山。

一九九七年，陳壬發結束東南亞房地產投資，將資金轉回台灣營建業，並以上市的強盛轉投資保強建設，找來好友林武健擔任董事長，搭上台北捷運聯合開發案的起步階段，保強建設變成強盛的小金雞母。

保強建設成立十七年，只推出七件建案，平均三年推一案，每件總銷金額都不超過十億元，但地點不是捷運共構的聯合開發住宅案，就是緊鄰捷運站出口。「因為地點太好，幾乎不用打廣告，就靜悄悄地賣光。」一位房地產代銷業者如此形容。

冠德建設副總經理洪錦欽說，十年前，捷運共構宅沒人做過，也沒人敢做，但保強早於二○○一年就在捷運頂溪站推出共構案，是這類產品的鼻祖。

保強當時公司規模小，也較無品牌優勢，陳壬發主動找上冠德合作，推出了捷運新店區公所站的「都會通」，沒想到市場反應熱烈，快速銷售一空，也讓冠德自此開始投標捷運共構案。

當眾家建商積極搶進捷運聯合開發案市場之際，七年前，一向穩健經營的保強建設另闢藍海，將重心轉向剛萌芽的都市更新案。

陳壬發曾向朋友透露，強盛不是資產股，房地產推案是賺「加工財」，一個建案銷售完才繼續開發下一塊土地，所以不會將資金押在土地上，連迪化街辦公室都是向一銀租的。

陳壬發買土地推案抱持著替紡織本業找出路，在沒有持續推案壓力的情況下，保強建設從未盲目追價買地，反而將心力投注在需長時間琢磨的都市更新案，除了台大OPUS ONE，目前還在整合中山北路台新銀行總部後方的三七三坪都更案，另外也參與一些北市整合中的都更案。

熟識陳壬發的紡織業者說，「他是那種走在路上看不出來是有錢人的歐吉桑，遇到陌生人顯得木訥，一旦熟稔起來，話匣子一開就停不住。」一如他古意的個性，他賣房子同樣不浮誇。

「當時，黃月英與陳重琪找上陳壬發，共同開發羅斯福路三段都更案，甚至將都市更新實施者的頭銜主動讓給保強，兩人退居幕後，看上的就是保強三十年在傳產業建立的殷實形象與穩健的財務基礎。」一位土地開發人士透露。

然而，陳壬發介入後發現，產權之中還有兩百多坪的土地屬於國有地，整合過程仍有變數，於是又投入五億餘元買下國有地，慢慢將基地擴大至八百餘坪，可見口袋之深。

鴨子划水 不曝光宣傳

十餘年前就參與台大OPUS ONE規畫的創意家廣告董事長王明正，原以為這個案子因業主轉換與他無緣，但最後卻峰迴路轉又找他銷售。

王明正透露，「這個案子圓滿完成，三大建商都願意各退一步是關鍵。」例如，地主都想要分配到價值上億元的一樓店面，但是如果都做店面就少了氣派的門廳，其 中一位建商看到陳壬發都掏錢買地，心想應該互相退讓，於是把名下的一戶店面讓出當大門入口，解決紛爭，荒廢多年的都更案才起死回生。

除了業主齊心協力促成，台大OPUS ONE土地整合成功的另一個關鍵，更在於保強建設鴨子划水、不強出頭的處事哲學。

這幾年北市不乏精華地段的都更案，在整合過程發生地主與建商無法達成共識的新聞，但台大OPUS ONE從未有任何新聞與消息曝光，低調到讓不少同業忽略。直到台北市政府核准都更事業計畫與建照之後，外界才驚覺，這宗長達二十年之久的都更案已整合完成。

服務過不少建商的王明正說，每件案子的銷售過程，業主都會趁勢宣傳建設公司品牌，但保強建設卻將對外發言權交給他，三大建商不願曝光宣傳。

不過，畢竟坐落公館與師大商圈中心點，今年四月，王明正只在台大OPUS ONE接待中心外牆貼上一組電話號碼，一個月內就接到兩、三百通詢問電話，加上創意家廣告長期耕耘高總價住宅市場，累積不少客戶名單，六月中旬正式銷售，不少客戶慕名來看屋。

只花兩個月時間，可售的八十戶住宅幾近售罄，而且每坪開價一百七十萬元，坐上北市單價最貴都更案寶座。

隨著銷售進入尾聲，台大OPUS ONE預計年底動工，二○一五年至一六年完工，屆時才入帳。在地產界鴨子划水的陳壬發，終於等到大爆發時刻。

陳壬發

出生：1945年

現職：強盛染整董事長、保強建設董事

經歷：佳和實業副總經理

學歷：政大法律系

台大OPUS ONE

投資興建：保強建設、台頤建設、信德開發基地位置：北市羅斯福路三段、辛亥路一段口基地面積：882.75坪

規畫戶數：148戶

保強建設

成立時間：1995年

負責人：林武健

資本額：2.09億元

推案重質不重量 成立17年僅推7案

推出時間（年） 案名

位置

2001 捷運保強大樓 捷運台北車站出口2004 都會通大廈 捷運新店市公所站出口2005 卡第兒大廈 捷運台電大樓站出口2006 卡第雅大廈 捷運頂溪站出口2009 紀汎希大廈 中山北路一段2012 台大OPUS ONE 捷運台電大樓站出口2013＊ 中山都更案 中山北路二段44巷28號註＊：中山都更案為2013年預定計畫。

資料來源：保強建設

免稅天王昇恒昌董事長江松樺近來傳出跨足百貨業，知名老牌百貨公司欣欣大眾已被江松樺夫婦悄悄吃下一○％股權，未來動向備受矚目。

創立四十年的欣欣大眾最早為退輔會持股四九％的百貨公司，擁有台北市林森北路欣欣百貨一二四四坪的土地，近年經營績效平平。

江松樺妻子許麗鳳負責的圓方投資二年多前就已陸續買進欣欣三．二三％股權成為第五大股東。今年四月欣欣大眾的年報更揭露，江松樺不但以個人名義持股一．八六％，圓方投資持股更一舉增加至八．二％，總計江松樺夫婦持股一○．○六％，成為退輔會以外最大股東。

對於江氏夫婦持股突然大增，欣欣發言人孫中強表示，「不知其購買動機，純屬股東個人買賣行為。」一般推測，江松樺插旗欣欣著眼於土地開發的利益，但是昇恒昌執行副總江建廷不予置評。

短期內欣欣雖無土地開發計畫，但是在ＱＥ３大潮下，被歸類為資產股的欣欣大眾自九月以來已大漲逾七成，股價來到四十六元，江松樺帳面獲利就超過一．四億元。

免稅天王不只生意做得精明，投資眼光也相當精準，近來更獲得行政院工程會金擘獎，可說是喜上加喜。

（葉揚甲）

成立五十九年的嘉新水泥，正式進入第三代接班時代。在公司經營寒冬期之際接任董座的張剛綸，致力活化資產拚轉型，首役就是整合八千坪的都更案，他能帶領嘉新水泥走出悶局嗎？

撰文‧梁任瑋

六月十九日，老牌水泥公司嘉新改選董監事，董事長張安平交棒給姪子張剛綸，宣告成立五十九年的嘉新水泥企業團，正式進入第三代接班時代。

二○一一年，張安平的二哥、嘉泥前董事長張永平因涉嫌內線交易請辭，長期擔任嘉泥副董、素有「企業最佳救援投手」之稱的張安平，臨危受命接任董座，雖然任期只有短暫的十八個月，但這段時間對嘉泥來說，卻是變革最劇烈的陣痛期。

去年虧損 面臨經營寒冬期近年台灣公共工程銳減，水泥需求量趨緩，中小型水泥廠愈來愈難生存，嘉泥去年每股稅後虧損一．一三元，讓公司面臨成立近一甲子以來最嚴酷的經營寒冬。

儘管張安平上任後，在內部厲行撙節開支、人力精簡政策，去年甚至一口氣裁員二三％，但在股東會前夕仍遭市場派大股東點燃委託書收購大戰。

為了讓股東感受活化資產的決心，張安平還在股東會前夕將原本老舊的嘉新大樓一樓改裝為房地產銷售中心、擺出建築模型，趁著股東會首度將嘉新大樓的都更計畫對外公布。

「未來嘉泥的重心是台北市中山北路的嘉新大樓都市更新，最起碼要整合七、八年以上，我希望讓年輕人從頭到尾進行。」張安平坦言，過去他重新整頓一家公司，至少要五至六年才會見到成果，他接手嘉泥才一年半，無法繳出一張漂亮的成績單，他認為嘉泥未來只有資產活化一路可走。

攤開嘉泥的土地資產報表，二十筆資產中，土地資產約二十二．五萬坪，帳面金額約五十五．六億元；建物資產約一萬六四七一坪，帳面金額約二．一億元。在嘉泥眾多不動產中，最具價值、也最受矚目的就是占地一七四六坪的中山北路二段嘉新大樓的開發案。

一九六七年完工的嘉新大樓，是台灣第一棟中央空調、雙層隔音鋁窗辦公大樓，剛完工時，為中山北路最氣派的商辦大樓，全盛時期甚至有二十多國外商公司承租，所以在大樓一樓仍看得到許多國家的國旗，代表房客的國際化。

本案二○○七年原本只打算拆除自地重建，但張安平上台後，轉向進行大街廓都市更新，為此，還請來曾設計過東京六本木之丘森大廈、中國第一高樓上海環球金融廣場的美國知名建築師事務所ＫＰＦ規畫設計，顯見他想將父親嘉泥創辦人張敏鈺的起家厝變身為西區地標的企圖心。

挑戰都更 讓周邊效益放大今年五月，嘉新大樓改建計畫正式命名為「台北世紀城中城」，預計整合中山北路、錦西街至捷運雙連站共八千坪土地，光現住戶就有四百三十戶，將創台北市最大面積的都市更新案。然而，值此台北市都市更新正陷入文林苑引發的整合僵局之際，負責整合的張剛綸要面對的挑戰也不小。

娃娃臉的張剛綸，四十二歲，外人看不出來他進入水泥業已近二十年。「他很早就被父親（嘉泥前董事長張永平）培養接班，大學畢業後僅在美國工作一年，二十四歲就被派駐嘉泥中國參與建廠，兩年就為嘉泥蓋了江蘇京陽廠，以及上海浦東和浦西的兩座儲運廠房。」張剛綸的表妹、嘉泥副總經理王立心說，張剛綸適應新環境的能力很強。

「我們大可以直接賣掉土地，快速顯現效益給股東看，但卻無法發揮改善周邊環境的最大效益。」站在嘉新大樓二樓會客室祖父張敏鈺的自畫像前，張剛綸回憶，小時候每次到嘉新大樓，爺爺的辦公室裡總是亮著一盞枱燈，透過淡黃的光線坐在辦公桌前翻閱報紙，對於張家人來說，這棟建築物是張家的精神地標，為了延續這份精神，他選擇了一條較艱難的路傳承家族企業。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析，嘉新大樓整合周邊土地的規模愈大，所創造出來的商業價值愈高，若參與都市更新還可申請到容積獎勵，有助於推升改建後的房價增值空間。

嘉泥內部估算，若順利整合八千坪土地都更，將規畫為五棟結合商辦、購物中心與住宅的複合建築量體，可興建的樓地板面積有六萬坪，以目前開給住戶每坪一百五十萬元房價條件換算，總銷金額高達一千億元，嘉泥可分回約三百億元。

嘉新大樓所在的台北市中山區集英里里長何喜雄說，過去也有很多建商想要整合中山北路二段、錦西街都更，但沒有一件成功過，去年底，嘉新資產總經理祁士鉅登門向他說明都更案規畫，他很贊同整體街區的改造概念，所以當下他就同意參與都更。

據了解，目前嘉泥已接觸到全區六○％地主，其中有六八％支持，換句話說，還有近六成的地主需要說服，「這個案子絕對不簡單。」誠如張安平在股東會上表示，看來張剛綸要帶領嘉新轉型的另一波挑戰才剛開始。

張剛綸

出生：1971年

現職：嘉新水泥董事長

經歷：嘉泥副總、台泥監察人、嘉泥（中國）控股公司首席執行長學歷：美國麻省理工學院碩士家庭：已婚，育有二子

台北世紀城中城

位置：台北市中山北路二段至錦西街口

投資興建：嘉新水泥

基地面積：約8000坪

建築設計：美國KPF建築師事務所建築規畫：５棟建築物（辦公大樓、商場、住宅）、一座媒體塔

歷史會輪迴，此時的連勝文，竟像一九九七年時的馬英九。

當年，連勝文父親連戰所領導的內閣聲望低迷，白曉燕命案後，更是怨聲載道，導致民進黨在該年底縣市長選舉大勝，席次首度超越藍營。馬英九在那年突然辭去法務部長，以「不知為何而戰」一句感言，讓連戰形象更為下挫。

隔年，馬英九便以清新形象，宣布參選台北市長，成為國民黨士氣大振的「救世主」。

十六年後，連勝文面對成為過街老鼠的馬政府、風雨飄搖的國民黨，而他個人形象卻如日中天，藍營許多人等他宣布參選。如同當年的馬英九，連勝文對於是否參選台北市長遲遲不肯鬆口，吊足眾人胃口。彷彿明星總要在久候的歌迷盼望情緒醞釀到臨界點時，才一躍而上舞台。

此情此景，讓如今在「馬王鬥」風暴中傷痕累累的總統馬英九，越發惡夢連連。比起王金平，馬英九恐怕更不願意看到連戰家族在政壇再攀高峰。

相較於馬王矛盾，連馬對立更是源遠流長。

連馬對立多年連勝文替父親加倍奉還？

連家成為台灣權貴世家，一般從上個世紀初的文人連橫起算，他曾在台灣「五大家族」—基隆顏家、板橋林家、霧峰林家、鹿港辜家、高雄陳家之一的板橋林熊徵（華南銀行創辦人）家裡擔任處理書信的工作。

連家的大富大貴，是從連橫兒子連震東擔任主管台灣土地事務的官員開始，家族房產財富隨著台灣經濟起飛而快速累積，加上與五大家族以及後來崛起的永豐餘何家等本土、外省財團成為世交，私人情誼兼投資關係，讓連震東獨子、學者從政的連戰，在擔任行政院長、副總統時期，成為政商權貴網絡最綿密的核心。

一九九三年起，實施官員財產申報制度後，連戰多年蟬聯「官場首富」，負面新聞不斷，使他始終無法勝選總統，後來就被馬英九給「長江後浪推前浪」了。如今，四十三歲的連家第四代長子連勝文，將是替父親「加倍奉還」、推倒馬英九的那股滔滔「後浪」？

優勢一：人脈家世雄厚，兩岸形象鍍金

許多人的疑惑是，貴氣十足的連戰難以適應民主選舉，而曾有「泡名模、混夜店」的公子哥兒形象的連勝文，又為何能在各家機構的北市長潛在人選民調中，高居第一？

因為，連勝文有三大優勢。

首先，他承繼了父親大部分的政商資源，卻未遺傳到連戰讓人覺得「高攀不上」的身段。

與連家世交的財團家族（詳延伸閱讀）中，永豐餘何壽川是金脈關係最直接者，從連戰太太連方瑀到兩個兒子連勝文、連勝武，都曾任永豐銀行（前身為台北國際商業銀行）董事，代表連家也早自北商銀時代就投資持股。

鹿港辜家第四代的辜仲諒比連勝文大六歲，是與他一起長大的好友，連勝文曾獲辜仲諒爸爸辜濂松掌控的艾森豪獎學金之邀，赴美進修。金融圈人士觀察，辜、連兩位豪門「大阿哥」的風格近似，含著金湯匙出生的兩人，從小就養成善交際、分資源、維繫家族人脈關係的作風和責任。連勝文雖然曾在摩根士丹利、奇異資融等著名國際金融機構短期任職，但金融圈對他的投資戰績實在沒什麼印象，感覺就像「來交朋友的」。

連戰當年在颱風後乘直升機視察災區時，因穿西褲、皮鞋而遲疑不敢下機的畫面，曾深植人心，相形下，連勝文走入人群則顯得自在親切。不過，因立委謝國樑、國民黨中常委李德維等好友常與他相伴，被哥兒們簇擁著的情景也是一絕。

連勝文這幾年勤跑兩岸，最常出現的公開活動，是幫朋友事業站台造勢，包括「帝寶幫」許雅鈞的各種投資名店開張、香港明星劉嘉玲代理的手表店開幕等等。

目前，他的事業主體為設在香港的EvenStar基金公司，他是創辦人兼資深顧問，旗下資金投入的金衛醫療、鐿鈦科技等生技業，IPO時都拜他名氣加持而大漲過。一旦連勝文在政壇站上高位，這群「連勝文概念股」，肯定會演出一波慶祝行情。

連戰準備交棒給長子的最重要資源，就是中國高層人脈。從最後一次「連胡會」到第一次「連習會」，連戰與中國最高領導人會面，人高馬大的連勝文都跟在身邊，成為胡錦濤、習近平親切寒暄的對象。而這些場合，從尹衍樑、郭台銘、林伯實、嚴凱泰到焦佑鈞等A咖台商，也都如影隨形。

父親的「兩岸財」，將是連勝文從政路上最大的資產，卻也是負債。因為連家人在對岸活動頻繁，包括連勝文姊姊連惠心，在台商圈的生意傳聞不斷，必將成為連勝文競選對手緊咬不放的話題。

優勢二：禮數藍綠打通關，里長也交陪

其次，連勝文低姿態經營基層、議會人脈，禮數細膩周到。

表面上，他對政治職位顯得滿不在乎，既說要慎重思考參選的人身安全，又說「我不必做到什麼官來光宗耀祖」。

檯面下，他自從三年前卸任北市府轄下的悠遊卡公司董事長以來，雖然已不需要為了推動業務而與市議員套交情，但他每年三節禮數未曾少，對四十位藍綠議員送月餅、送玉米，甚至細膩到送生日蛋糕、花籃。

他不但經常與多位友好的藍營議員如歐陽龍、陳彥伯、秦儷舫等人餐敘，即使台北市的里長們，每年也會與連勝文分區聚餐；鄰里活動邀請他時，如果不能親自參加，也會請幕僚李德維或徐弘庭等人代為致意，或送禮提供摸彩。若不為選舉準備，很難想像須做到如此程度。

「他的交際手腕，比馬英九、郝龍斌高明太多了，」民進黨台北市議員徐佳青說，身高逾一百九十公分的連勝文看起來像憨厚的大個子，但她觀察他在議會被質詢時的應答頗為機伶，跑活動碰到綠營議員時也能聊得上話，政治靈活度優於馬、郝。

優勢三：盟友摸熟市府底細，無縫接軌

再者，連勝文與現任市長郝龍斌高度結盟，市府幕僚群幾乎可以「無縫接軌」。

郝龍斌年紀比連勝文大上一截，兩人私交不算親密，但資源人脈上「魚幫水、水幫魚」，連勝文除了常幫市長活動站台，雙方幕僚也接觸頻繁，諸如郝龍斌主張特赦陳水扁、反對核四公投等重要政治動作，他都會事先知悉。市府年輕機要有的離開去創業，他還會贊助數十萬元不等的資金，在圈內頗獲好評。

台北、上海的城市交流，在郝龍斌與上海前市委書記俞正聲（現任中國全國政協主席）主政時期最為密切，連勝文一直有深度參與，以他目前掛名北市府經濟發展委員會副總召集人，往返上海各機構也非常方便，「他跟上海官方的關係，好到出發前兩三天打電話約一約就OK了，」市府幕僚透露。

此外，藍營選戰愛用的政治公關—威肯公司，有一批人馬散在市府或其他外圍機構，以約聘人員的方式協助推動政務。這批選戰部隊，從馬英九到郝龍斌選舉都曾機動性的集結幫忙，如今也傳出連勝文陣營規畫在近月內招兵買馬，他們「準備好了」。

這種局勢，難免要讓馬英九「剉咧等」（台語害怕之意）。幾乎所有攀上政治權力頂峰的人，接下來最擔心的就是自己的歷史定位，以及下台後會不會遭到政治清算。

偏偏國民黨內對馬政權最不假辭色的，就是連家。

從一九九七年辭官參選，馬英九被譏為「踩著連戰的頭往上爬」，到二○○四年連戰參選總統，馬英九身為藍營最亮眼明星，輔選態度卻被黨內私下指責「心不在焉」；連戰敗選後，馬英九更乘勢把連戰「拉高出貨」，拱為榮譽黨主席，再自己選上黨主席。

到二○一○年底，連勝文在輔選時遭到槍擊頭部，大難不死且神奇的只有小傷，事後的司法調查過程，讓充滿懷疑的連家人，憤憤指責馬政府辦案不力。

連馬關係盪到谷底，從連勝文去年直言批評，馬執政讓經濟變差，他就算選上市長也不過是「丐幫幫主」，到上個月連戰第一時間在「馬王鬥」中發聲批馬，種種冤仇，馬營怎會不擔心連勝文掌握政治權勢後「加十倍奉還」！

以連勝文目前的氣勢，馬英九很難阻擋他代表國民黨參選。即使連家擔心安全問題，不讓他到第一線選舉，等著明年選後逼馬辭去黨主席的黨內勢力也不在少數，屆時以「少康中興」之勢掌握黨權，是連勝文從政的第二個選項。

連家不從政，會是第三條路？但一個世家的延續，不是只有生兒子、賺銀子那麼簡單，沒有權，哪有貴？連勝文躍上政壇舞台，只是遲早而已。

【延伸閱讀】政商、名門入列，挺連幫勢力龐大—連勝文人脈關係一覽

政商二代（哥兒們）：

立委 謝國樑國民黨立委，父謝修平為三功集團、基隆謝派掌門

國民黨中常委 李德維父李志鵬為前立委、大法官，母尹緒瑛為復興中小學董事長

徐立德侄子 徐立曄前行政院副院長徐立德為連戰最核心班底

中信接班人 辜仲諒中信辜家接班人，與連勝文從小一起長大

裕隆掌門人 嚴凱泰與連勝文世交(母吳舜文為連戰、方瑀的媒人)

世交叔伯（父執輩）：

華南金副董座 林明成板橋林家後代，連戰好友

台玻集團總裁 林伯實連戰好友

永豐金董座 何壽川連戰好友，連勝文為永豐銀董事

華新掌門 焦廷標接班人焦佑倫兄弟亦為連勝文好友

日月光創辦人 張姚宏影接班人張虔生，亦為連勝文好友

親上加親（聯姻網）：

姊夫 陳弘元元隆電子總經理，青果大王陳查某之孫

姻親 王文堯台塑王永在二房長子，妻林仟惠為連勝文連襟林靖倫的姊姊

姻親 蔣友松蔣經國之孫，母蔡惠媚為連勝文妻蔡依珊的姑姑

政治盟友（反馬營）：

台北市長 郝龍斌邀連勝文任悠遊卡公司董事長、台北經發會副總召集人

立法院長 王金平二○○五年連戰支持王選黨主席、馬王鬥時率先嗆馬

前立委 顏清標兒子顏寬恆參選時連勝文為他站台造勢

事業人脈（概念股）：

謝國樑母親 謝林曼麗上市公司大魯閣董事長，連勝文為董事

維格餅家董座 孫國華連勝文為其上海旗艦店開幕剪綵

金衛董座 甘源連勝文旗下投資公司EvenStar為股東，連並出席在台TDR掛牌典禮

鐿鈦董座 蔡永芳連勝文旗下投資公司EvenStar為股東，連並出席上櫃前法說會

帝寶鄰居 許雅鈞投資業富二代、藝人小S丈夫，連曾為許家投資的胖達人麵包、JORYA服飾造勢活動站台

瑩輝集團老闆 徐振森連勝文出席徐旗下西安皇城豪門酒店開幕典禮

兩岸咖啡董座 楊進發連勝文出席相關活動捧場

七折價，買到全新屋，且搶進台北市中心精華地段，但你要付出的代價，是只能住「七十年」，買這樣的房子划算嗎？

政府為了打房，禁止標售大面積國有地，讓台北市土地成「稀有財」，因此，國產署、財政局、中油、台電等公部門或公營事業，近年為活化資產，改以「僅有土地使用權」的地上權方式標售住宅用地，遂開發為沒有土地所有權的「地上權住宅」。

這些沒有土地所有權的地上權住宅，近年來也成為建商的新興目標，今年更將大舉進入房地產市場。依全球資產管理公司估算，四年來，建商總計已砸下約兩百億元、取得超過二十件地上權案。經過規畫，目前已有四案進入推案階段。

以去年下半年公開、位於台北市民生東路的吉美璞立為首，今年預計有位於板橋的昇陽寓見、日勝生的仁愛本真及華固的景美財訓所案將陸續開案。除了位於台北Sogo復興館附近的仁愛本真，傳言開價將接近市價外，其他皆以當地行情價的六至七折為號召，讓地上權住宅在今年正式成為消費者的購屋選項之一、重新挑戰國人「有土斯有財」的傳統觀念。

事實上，地上權住宅並非新產品，諸如京站，信義區的台北花園、塔悠路的寶成河畔皇家，都是過去十五年來推出的地上權產品，卻始終未成市場主流。

除沒土地所有權，且有五十或七十年使用年限、期滿須拆屋還地外，過去因住戶不能取得物權（地上權持分、建物所有權），導致銀行不願承辦貸款業務，也是一大阻礙。不過去年九月底，國產署解禁地上權分割限制後，已為未來新地上權標案打通任督二脈，但也導致廣義的地上權住宅區分為地上權住宅、使用權住宅兩種，其貸款條件、買賣成本皆不盡相同。

比起投資客，更適合自住者別碰豪宅區，以低總價、小坪數優先

「所有權住宅是老大，地上權住宅是老二，使用權住宅是老三！」高力國際估價及諮詢服務部董事袁嘉隆分析，目前如京站及市面上新推案，多是去年九月前的標案，即沒有物權的使用權住宅案，住戶僅有建物使用權。住戶貸款則由建商做東，和銀行合作提供融資，因此，轉手時，接手者仍須面對貸款問題，因此條件最差。

國泰建設協理陳仁澤認為，沒有增值空間，才是地上權住宅接受度偏低的關鍵因素。「台灣房地產會漲，是因為土地在漲。只買建物，交屋那刻起，價值就開始遞減！」他說，沒有土地持分的地上權住宅，建物折舊，造成價格下跌是必然。他建議，若對地上權住宅有興趣，首先須拋開房價增值、轉賣獲利念頭，因現階段，地上權還是百分百的「自住產品」。

「五十年、七十年，其實很長，」面對地上權住宅，潤泰新董事長簡滄圳相對樂觀，他說，三十年老房就能都更，所以七十年絕對保證能「住滿兩輪都有剩」。

他分析，只要地段好，價格合理的地上權住宅對首購族仍有一定吸引力，因此若想保留轉手機會，建議消費者避開豪宅區，選擇低總價、適合小家庭的二十坪至四十坪案型。簡滄圳解釋，對能花上億元購屋的豪宅客來說，價格已不是最大考量，「畢竟，要花一億四買地上權，或兩億買所有權，有錢人當然選後者！」

比起「購屋」，它更像「租屋」購入成本低，但保證可入住兩代以上

信義房屋企研室經理蘇啟榮也分析，在房價過高的氣氛中，六至七折出售的地上權住宅，有絕對優勢，但他建議購屋者在評估時，必須將地上權住宅視為「租屋」，而非「購屋」：「地上權應該想成一次預付五十年、七十年的房租。」

他解釋，地上權因未持有土地，且即使擁有房屋所有權、期限到仍須返還，所以比起買房，更接近「可自由裝潢」、保證入住兩代以上的租屋方式。不過，袁嘉隆提醒，地上權的隱形成本：地租、房屋稅、管理費等，仍不可忽視。

他說，地上權雖無須繳付地價稅、土地增值稅，但每年須另繳地租給建商，約是公告地價的三％至五％不等。若以五％計算，與自用住宅地價稅的優惠稅率千分之二相比，便足足是後者的二十五倍。而且，隨著公告地價逐年調漲，地租的負擔只會越來越重。因此，雖地上權購入成本較低，若有意出租，租金報酬率相對能上看三％，但依他估算，不到四％恐無法回本。