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坐擁百億地產 台北市鑽石地主人辭世 低調富豪杜萬全傳奇

2010-5-10  今周刊





四月下旬,台北市仁愛路二段邊、「仁愛鴻禧」大樓隔壁的630坪日式建築主人杜萬全辭世,這位擁地百億元的神祕富豪走了,他留下的是人們對第一代企業家的 敬重,但同一時間,也掀起全台北市一線建商的搶地大戰。

撰文‧劉俞青

如今在台北,多少總價才算豪宅?二億?三億?還是五億元?就在距離帝寶不到五百公尺的地方,多年來,有人不靠炒作、不見奢華營造,靜靜地擁有一棟市價至少 五十億元的豪宅,這個價位,足以買下二十戶的帝寶,恐怕也是全台最貴的豪宅。

精準地說,這不僅是﹁豪宅﹂,而且是台北市少見的﹁大宅﹂。這棟市價令人咋舌的大宅,就位在寸土寸金的仁愛路二段的馬路邊,占地六百三十坪。從外觀看,只 是一棟雅致樸實的日式平房,透過矮矮的圍牆往裡頭看去,有著疏落有致的庭園,打理得十分整潔,以及如今台北街頭已經不易見到的木造房子,一棵茂密的槐樹探 出了圍牆外。

與它一牆之隔的鄰居,是台北市著名豪宅之一的﹁仁愛鴻禧﹂大樓,不過比起來,仁愛鴻禧的基地面積還要略小一點,足以想見主人的豪氣。

坐擁豪宅

住家市價保守估計上看五十億很多人經過這裡,常以為這是哪位高官的官舍,事實上,這座大宅的主人,正是低調至極的台灣第一代企業家杜萬全。四月下旬,他以 九十五歲的高齡辭世,消息傳出,這幾天,杜家大宅前的仁愛路上,黑頭車經常一輛輛排開,許多政商聞人紛紛前往弔唁。

但同一時間,消息也在地產界迅速傳開,台北市許多一線建商、仲介,第一時間紛紛動員起來,因為這塊﹁台北市中心僅存﹂的六百三十坪鑽石級土地,早就被許多 建商鎖定,幾乎所有建商都曾經來按過杜家的門鈴,看上的無非是這塊土地的開發價值,但過去幾十年來杜萬全在這裡住得很習慣,因此登門的建商都是鎩羽而歸, 但如今杜老走了,宅子即將空出來,看在建商眼裡,機會來了!

事實上,這座大宅坐落於此,已經半個世紀之久,從資料顯示,杜萬全是在民國四十九年就買進這塊土地,五十年來,台北市的風貌有了翻天覆地的變化,農田不見 了,一棟棟豪宅蓋了起來,近五年來,房地產更是一路飆漲,豪宅風席捲全台,只有這座大宅,無論市況更迭,始終安安靜靜地在這裡。

今年一月底,國產局標售仁愛路、臨沂街口的一塊角地,這塊角地只和杜家大宅相隔一個門牌號碼,結果以每坪六七九萬元的史上最高價售出,市場譁然之餘,也讓 緊鄰的杜家土地價值,更加誘人。

德高望重

與新光吳火獅、台泥辜振甫齊名據了解,根據建商估計,杜家這塊土地基地面積比起這次標售的角地更大、土地也更為方正,如果杜家真有意願出售,行情站上每坪 八百萬元不是問題,甚至已經有人私下喊出更驚人的價格,但即使僅以每坪八百萬元計算,市價就要五十億元,而杜萬全就在這個價值五十億元的宅子裡生活了大半 輩子,堪稱最低調的富豪。

這位低調到近乎神祕的富豪,在外的知名度遠遠不及他所擁有的財富。事實上,人稱﹁杜伯﹂的杜萬全出身基隆八斗子,早期在台灣企業界是響噹噹的一號人物,他 的個性就像這聲﹁杜伯﹂的稱呼一樣,除了是他的姓氏之外,也取其﹁度量大﹂的意思,在市場上說話行事頗受人敬重。

民國四十年代,台泥、台紙、工礦、農林等四大國營公司轉民營化,杜萬全的名字就出現在首批民營股東名單上,他和許多台灣第一代企業家包括新光吳火獅、台泥 辜振甫、板橋林家林本源、香蕉大王陳查某齊名,然而,這些人多半已經歸西,他的好友如今﹁碩果僅存﹂的大概只有中和紡織葉山母,與台玻的林玉嘉。

杜萬全主要的事業有二,一是在民國四十九年成立的謙順行,在基隆港邊經營船務代理業務起家,賺進不少財富,因此後來杜萬全的財富日益累積,他對家鄉基隆的 回饋沒有減少過;根據基隆市政府估計,多年下來,杜萬全透過名下的杜萬全基金會捐給基隆市的錢,至少超過一億元。

另一則是在民國五十四年成立萬源紡織,早期生產利基型產品,業績不錯,但後來萬源沒有隨紡織業大量西進,業務才逐漸下滑。但即使如此,至今只要在五股一帶 提起﹁萬源紡織﹂,當地人都會指出﹁工業區一帶土地都是萬源的﹂。據了解,萬源紡織在五股成泰路一帶擁地超過一萬兩千坪,如果以當地土地行情每坪約六十萬 元估計,市值超過七十億元,若再加上仁愛路這塊鑽石級土地,這位低調的富豪,名下光是土地資產,就超過一百億元。

財力雄厚

每年光是配股配息就可領上億有趣的是,儘管擁地一百億元,如此驚人,但這位老人家卻不相信﹁有土斯有財﹂這番道理,他的土地都是民國四、五十年代因緣際會 買進,此後只有緊抱不放,沒有太多作為,也沒再買進其他土地,對其他所有的投資事業,也一概秉持嚴謹保守的態度。

因此,比起其他財團家族陸續在台灣市場上大鳴大放,杜家後來的發展則顯得低調而沉潛,杜萬全獨子杜恆誼曾經跟友人說,﹁爸爸就是不要(投資)﹂,這位老一 代的企業家始終覺得,凡事不須強求,只要行得正做得直,賺錢的機會自會上門。

但即使如此,直到辭世之前,杜萬全仍是國賓飯店的常務董事,而杜恆誼目前則是味王的常駐監察人、中興保全的董事、東華合纖董事,以及華南金控子公司華南產 險的董事,而這些持股,杜家幾乎全數都是原始股東,根據杜恆誼友人表示,﹁多年來,杜家持股只進不出﹂,而每年光領到的配股配息,﹁絕對上億元﹂,足夠過 很好的日子。

杜萬全育有一女一子,女兒杜恆芬負責船務代理業務,而杜恆誼目前負責紡織和創投,他就住在與杜家大宅一牆之隔的﹁仁愛鴻禧﹂大樓裡,方便就近照顧老父。

杜恆誼傳承爸爸的好性格,父子倆待人處世都是謙沖有禮的好脾氣,即使居喪期間,杜恆誼接到記者來電,仍然好言表示:﹁讓我調整一下好嗎?目前仍有很多事在 忙,等我調整好了再跟大家談。﹂

後繼有人

兒子杜恆誼在創投業表現活躍儘管主要事業沒有太多發展,但杜恆誼近年來在企業界其實還算活躍,尤其在創投上,由於過去在台灣經濟發展過程中,錯過不少上門 的投資佳機,因此後來杜恆誼試圖從創投中尋找新的機會。民國八十年代末期,在美國矽谷的創投華人圈裡,常可見到杜恆誼高壯的身影,他曾和幾位同是紡織業第 二代共同成立﹁啟峰創投﹂,以及後來的﹁連勝創投﹂,在創投業表現積極。

熟識杜恆誼的友人表示,杜家當然最深刻了解仁愛路二段這塊寶地蘊含的開發價值,因此這幾年來,杜恆誼其實也試圖結合周邊土地,希望整合出更大的土地價值。 三年前,他出手買下隔壁臨沂街四十九號大約四十來坪的土地,面積雖不大,但顯示了整合的決心,而今年一月底國產局標售仁愛路、臨沂街口這塊角地時,杜恆誼 所屬的﹁謙順行﹂也參與投標,結果以第三高標落榜,不過,得標的﹁賴雪﹂也住在仁愛鴻禧內,和杜恆誼是樓上樓下的鄰居,未來雙方如果能夠研擬出合作機會, 恐怕又將是台北豪宅界的一大盛事。

杜老走了,至此台灣第一代的企業家幾乎凋零殆盡,但這座看盡市場起落的大宅子依然矗立在仁愛路邊,不會改變,甚至可能風雲再起,這段土地與人之間的故事, 還將繼續吟唱下去。

杜家事業版圖

公司 資本額(億元) 代表人 設立日期中台通運 0.2 杜萬全 39年3月27日

林記理貨 郭廷碧

萬源紡織 1.98 杜萬全 54年4月1日謙順行 1.9824 杜恆誼 49年3月1日廷芳投資事業 0.98 杜恆誼 77年4月1日廷謙投資 3 杜萬全 85年6月4日廷信投資 1.95 杜恆誼 86年6月25日衍源實業 1.31 杜恆誼 81年11月17日英屬維京群島商Karbo Holding Ltd.

英屬維京群島商Cheerway Holding Ltd.

註:林記理貨為日商,杜家為大股東杜家台面上持有上市櫃公司股票股票 持有張數 市值(萬元)1418東華合纖 918 1248 1902台紙 3174 4031 2704國賓 10 35 9917中興保全 8,441 43049 1203味王 8154 20548 註:市值以4/30收盤價計算!

 
 



坐擁 擁百 百億 地產 北市 鑽石 地主 辭世 低調 富豪 萬全 傳奇
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台銀賤賣北市精華地 潤泰花8千萬暴利48億

2010-06-24  TNM





馬政府爆發公營行庫賤賣土地圖利 財團弊案,整個案子形同元大一品苑翻版!

潤泰集團以19億8,888萬元向台灣銀行標得台北市中正區的精華地,再以土地向台銀質押貸款19 億800萬元,亦即潤泰僅出資8千萬元,就取得1,244坪土地,規劃推出總銷案量達65億元建案,獲取暴利高達48億元。

尹衍樑 小檔案

生日 1950年8月16日

學歷 文化大學歷史系學士、台大商學碩士、政大企管博士

家庭 妻子王綺帆為潤泰全球董事長,育有1子1女

現職 潤泰集團總裁,跨足紡織(潤泰全球)、營建(潤泰創新、潤泰營造)、量販通路(大潤發、喜士多便利店)、醫療教育(尹書田紀念醫院、北京大學光華管理學 院)等事業

陳水扁時代,土地銀行將緊鄰總統官邸的九百多坪土地,賤賣並高額貸款給元大建設興建二十三樓的一品苑,引發外界質疑扁政府利益輸 送元大,但接任的馬政府也不遑多讓。

貸款九成六 逾行情

二○○八年十月間,台灣銀行標售緊臨植物園、距總統官邸僅二百公尺的 一二四四坪土地,最後由與藍營關係甚佳的潤泰集團旗下建設公司潤泰創新,以十九億八千八百八十八萬元得標。離譜的是,隨後台銀又同意潤泰創新將標得的土地 抵押回台銀,並同意給予土地售價近九成六、總金額十九億零八百萬元的貸款。

潤泰集團仿元大一品苑模式操作,得標後立刻將土地質押 回台銀取得貸款,等於只需出資八千萬元,相較於一般民眾以不動產向銀行設定抵押,最多不過七成的市場行情,台銀明顯有圖利財團、賤賣國土之嫌!

長 期擔任立法院經濟委員的立委潘孟安直言,這是國民黨圖利財團、官商勾結的典型案例!他表示,這個案子正凸顯馬英九和財團的關係,眾所周知潤泰集團總裁尹衍 樑和藍營關係深厚,他更是馬英九的大金主,馬政府一面由行政院長吳敦義站出來宣布打壓房市,卻又同時縱容財團圈地;更過分的是,即使是八八水災的受災戶要 申請各項貸款,都得面臨政府機關的層層關卡,但財團向公營行庫借錢,卻如此輕而易舉,政府這種作法只會害慘公營行庫。他擔心過去國民黨執政時,公營行庫逾 放比過高,最後靠金融重建基金打消呆帳的歷史會再重演。

一品苑翻版 監委批

監察院調查時也發現,相較土銀以十五億二 千餘萬元賣地給元大,再給予十三億餘元高額貸款,台銀作法更離譜,將原本接收自日產的原屬公有土地,以十九億八千多萬元賣給潤泰創新,卻又同意將同一土地 抵押貸款十九億八百萬元,等於潤泰創新只花了八千萬元購地。

監委認為,「這根本是財團只要出押標金,就形同無償取得大面積稀有的公有土地, 再獲得暴利。」監察院調查報告中強烈質疑,公營行庫有協助建商以財務槓桿操作,力助建商炒作房地產價格競飆之嫌。

國土凍賣後 顯珍貴

這塊土地形狀完整,位置絕佳,座落在台北市中正區最精華的博愛路上,臨博愛特區,距離總統官邸只有二百公尺,更緊貼綠意盎然、占地達八公 頃的植物園,鄰近又有中正紀念堂,因此業者莫不視這塊土地是「精華區中的絕世精品」。

潤泰創新在馬英九上任之初,於二○○八年十月十四日標 下這塊土地,其後行政院長吳敦義宣布不再標售台北市區內五百坪以上的國有土地,更讓這塊大面積住宅用地顯得奇貨可居。

房地產業者估算,潤泰 創新以平均土地單價一百五十九萬元的極低價格取得土地,如扣除計畫道路用地,實際是以總價十七億六千零三十四萬元標得,平均每容積坪單價更僅約八十六萬 元。以近期台北市土地公開標售價格每坪超過四百萬元來看,業界粗估,就算潤泰集團什麼都不做,將這塊土地標售轉手,至少可淨賺三十億元,若興建豪宅,則每 坪售價將可輕易突破三百萬元。

暫定十層樓 弭維安

二○○九年四月間傳出,潤泰創新將依原訂都市計畫,在博愛路大門旁 開闢八米道路,自推建案,此舉將使植物園內的「裸子植物區」因此限縮一百多坪,引來附近居民和環保團體抗議,潤泰集團因而修改都更案。台北市政府都市計畫 委員會已悄悄地在今年三月間,通過潤泰創新提出的都市計畫變更案。

因馬英九擔任台北市長時,同意元大以停車獎勵方案取得五百多坪容積,得以 蓋起二十三層高樓,引發總統官邸維安爭議,此次,台北市政府都委會明確表示,潤泰創新的案子不適用停獎要點,但將原本潤泰打算開闢八米道路的用地變更為公 園用地,也同意潤泰在基地南側的私有土地下闢建八米道路,並捐贈台北市政府,而這近五百平方公尺的道路用地容積,就可移轉到建案上。

依現有 住三容積率,潤泰創新約可興建十層樓高,未達國安單位維安疑慮高度十一層樓,因此在北市都委會審查此一都市計畫變更案時,列席的國安局官員表達沒有意見。

舊宅換容積 暗增高

只是,潤泰集團的企圖當然不只十層樓高。據知情人士透露,潤泰創新今年四月間將相關建案送台北市政府都審時,不 同於一般業者標得公有土地後,立即將老舊建物拆除,反而向台北市文化局主動申請,要求將三棟日據時代的台銀員工宿舍列為歷史建物。未來只要文化局認可列 管,歷史建物的容積將可移轉至建案上,則潤泰創新可望再加高樓層,目前文化局正加緊審查作業中。

市府官員估計,潤泰創新會將建案樓層至少上 揚到十三、四層樓,以符合經濟效益。

依據潤泰創新規劃,整個建案總銷案量將達六十五億元,預計今年取得建照,年底到明年初推案。看來,潤泰 集團不只在中央和馬英九關係甚佳,和郝市府間亦頗有交情,才能打通中央到地方的任督二脈,以獨到眼光笑傲業界。

潤泰創新 近期建案

1. 鐵南港與松山車站BOT案:2011年興建、2013年底營運,可收租金50年。

2. 重站與內湖站捷運聯合開發案:2010年推案、2012或2013年完工。

3. 和圓通寺的潤泰曉山青案:先建後售的住宅案已全部完工,總銷案量35億元。

4. 華與中華電信合建的萬囍案:推出時創下萬華地區預售案的最高單價,總案28億元。

5. 物園豪宅案:2008.10.14以19.8888億元標下1,244坪土地,總銷案量65億元。

6. 莊副都心住宅案:土地是集團內興業建設持有數十年的土地,總案量44億元。

台銀:只貸潤泰創新8成

台銀副總經理楊豊 彥表示,依台銀內部規定,標購行有地最高借款8成,所以台銀貸給潤泰創新的金額應該是15.9億元,監察院調查報告顯示的9成多貸款金額,可能是土地登記 謄本的最高限額,將設定的15.9億元再加2成,才會出現9成多的貸款額度,造成監院誤會。

潤泰創新總經理簡滄圳說,潤泰創新是貸款8成, 銀行怎麼敢放貸到9成多。現在潤泰創新已不在靠近植物園的西側開路,也放棄申請停車獎勵容積了,就配合政府政策和地方民意。

不過,監察院調 查報告清楚載明,潤泰創新於2008年10月14日以19億8,888萬元標得植物園旁台銀土地,隨即再抵押回台銀獲得最高限額19億800萬元貸款,實 有協助建商財務槓桿操作,助長建商炒作房產地促使價格飆高之嫌。立委潘孟安也指出,就算潤泰創新向台銀貸得8成,也比一般民眾優惠許多,整個賣地、貸款模 式,確如元大一品苑翻版。



臺銀 賤賣 北市 精華 潤泰 泰花 千萬 暴利 48
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台北市命運最坎坷豪宅終於完工 五年封盤惜售 皇翔打什麼算盤?

2011-1-31  TWM




喊了五年要推出,卻始終雷聲大雨點小,毫無下文的「皇翔F4」,堪稱北市最牛、蓋得最久的豪宅,一連串的意外加上老闆沉得住氣,F4將成為台北今年最受矚目豪宅之一。

撰文‧梁任瑋

台北市信義計畫區新建豪宅非常稀少,號稱每坪將開價三百萬元的信義計畫區豪宅「皇翔F4」,動工逾五年,卻始終不願公開銷售。事實上,早在去年十一月二十六日,F4就已竣工,當天並向台北市政府申請使用執照,而且迅速在今年一月十二日拿到使用執照,但公司為何否認到底?

命 好不怕運來磨,皇翔F4的故事,堪稱台北市豪宅一頁傳奇,從買地到興建風風雨雨不斷。二○○四年時,皇翔建設董事長廖年吉以每坪一百四十萬元天價,自國產 局得標編號F4的二千六百坪土地,因較底價每坪七十萬元高出一倍,而且預估每坪房價至少得賣八十萬元才有利潤,比當時大安區豪宅成交價六十五萬元還高兩 成,同業都等著看皇翔如何創高價。

為了降低成本,皇翔後來又花了四億元購買不少大稻埕古蹟容積率,移轉近千坪建築面積到基地。但又被市議員 質疑合法性,甚至連住在台北花園豪宅的「鄰居」、前匯豐中華投信台灣區負責人宋文琪,都跳出來向市府抗議,指F4興建二十層大樓會破壞信義計畫區的天際 線。為了擺平民怨,皇翔最後主動「變矮」,只蓋十七層,可售戶數縮減為四十九戶。

經過一連串風波,廖年吉為了不讓命運多舛的F4再被外人挑 毛病,乾脆先建後售,走低調路線。這五年興建期,從未對外做廣告,但依舊有不少富豪探詢,在此期間,價格一直變,一路從每坪一二○萬元、一五○萬元,最新 數字是喊到二五○萬元,「因為老闆不賣,得罪很多大老闆」,皇翔內部員工透露。

為什麼成本早就可以回收,甚至可以賣得比宏盛帝寶還貴,廖年 吉卻要封盤惜售?以F4總樓地板面積一.○五萬坪、每坪單價兩百萬元保守計算,總銷金額至少二百億元,扣除一百億元土地與營建成本,獲利金額高達一百億 元,等於「五年翻一倍」,對每股稅後純益貢獻度更驚人,每股可賺三十五元;若以每坪售價兩百五十萬元到三百萬元預估,獲利還會更高,等於是「放得愈久,賺 得愈多」。

一家上市建設公司董事長指出,皇翔這幾年陸續以相對高價買進北市台汽北站、民生東路土地,背負龐大財務及股東壓力,但現在台北市 的建商都在煩惱買不到地,皇翔反而是土地庫存太多,擔心政府實施空地稅。最重要的是,一連串的意外加上廖年吉沉得住氣,讓他成為這波房價大漲下的贏家。

「皇翔也要靠這個案子翻身!」法人指出,皇翔去年沒有業績入帳,每股稅後純益可能在○.五元以下,創八年新低,但股價卻維持八十幾元高檔,本益比高達一七○倍,遠高於其他營建股,都是靠F4這個案子支撐,皇翔當然要把這隻金雞母養得更肥再出手。


北市 命運 坎坷 豪宅 終於 完工 五年 封盤 惜售 皇翔 翔打 什麼 算盤
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月薪3萬也能在台北市買到好房子 2011 我的幸福馭屋術


2011-2-28  TWM




房價高漲,早已不是新聞,政府也多次祭出打房政策,但房價似乎仍居高不下。

在這樣的趨勢下,薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩?

事實上,在高房價時代下,不論是購屋、換屋,甚至於用房子做為理財工具,只要掌握趨勢、用對方法,創造財富、擁有屬於自己幸福的窩,並非夢想。

多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗,資深投資者告訴你看房、買房絕招,讓你也能聰明駕馭高房價。

撰 文.林心怡、梁任瑋 研究員.葉揚甲全台房價高漲,想購屋自住或投資的民眾﹁既期待又怕受傷害﹂,既怕買錯、買貴,又怕等下去越貴越買不起,究竟該如何買屋才不會﹁捶心肝﹂? 薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢,多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你,如何聰明買屋。

﹁ 先求有再求好、由外而內、再由小再換大。﹂這是中信房屋副總劉天仁,對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為,長線來看,台灣房地產都是多頭走 勢,有自住需求的,只要符合自我期望,隨時都是進場買進的好時機;而且買屋後有存錢﹁壓力﹂,是年輕人強迫儲蓄最好的方式,而這樣的觀念,也確確實實地反 映在換屋族尹皓的購屋模式裡。

換屋族尹皓

勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域﹁我終於搬到信義區了!﹂去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓,終於完成﹁小屋換大屋﹂的夢想,從西門町八坪夾 層屋小套房,搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明,在高房價時代,月薪五萬多元的上班族,依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的﹁理想宅 ﹂。

﹁還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子,我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下,若以附近目前開價九百萬元來看,短短九個月,我的房子就增值了一百五十萬元!﹂尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。

家 住桃園的尹皓,大學畢業後,為了避開舟車勞頓的通勤生活,就選擇了月付八千元在台北市租屋,但精打細算的他,很快就發現,與其幫人養房不如自己買一戶。二 ○○○年,尹皓仍是一位年僅二十六歲,月薪二萬八千元的上班族,但他抱著省吃儉用存下的五十萬元,在西門町買下了總價二百多萬元,有挑高夾層的八坪小套 房,每月本利攤還八千元,他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸,每月還規畫扣繳八千元做基金投資,為了省錢,後來尹皓賣掉了汽車,改搭乘捷運、公車 等大眾交通工具;另外,由於大學時就有與共同租屋的同學,「集資」買食材做飯省錢的經驗,尹皓維持自己下廚煮的習慣,不得已外食時,一餐也盡量不超過五十 元。如此,每月可存下一萬元至一萬四千元不等,一年半下來,好不容易多存二十萬元繳房貸,將每月房貸負擔減輕五千元,他心想:﹁總有一天,我也要在黃金地 段,換一間至少二房的『黃金屋』!﹂十年後,隨著尹皓的工作收入日益增加,定時定額的基金投資,每年平均也都有三到四成不等的報酬率,於是,即使在台北市 房價居高不下的氛圍中,仍決定換屋。﹁理由很簡單,我想換大一點的房子,而且現在住的房子當年的每坪房價,和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後,這 邊的房子一坪漲到五十萬元,我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元,價錢真的差很多!﹂因此這次換屋,尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區,總價設定在八百萬 元以下正常的二房產品,﹁為了物色適合物件,我可是花了很長的時間,了解當地區域行情,並在短短一個月的時間,密集看了超過三十間房子,才得以物色到這 間,一層一戶、幾乎零公設,且三面採光的稀有公寓。﹂說起這間鄰近捷運永春站,步行只要三分鐘的自用住宅,尹皓頗為自豪。

至於已婚的吳南 山,原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓,但隨著哥哥的小孩出生,家中成員變多,居住空間逐漸不敷使用,夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年 三十七歲,月薪約莫五、六萬元的吳南山,一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓,但是在高房價時代,吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點,作為房屋首 購的標準。

首購族吳南山

減少享受換幸福 保值、自住兩相宜經過三個月的密集看屋,吳南山終於在去年十一月,在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離,以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七 十萬元的三房公寓。﹁這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘,加上鄰近捷運站,不但具保值性,也相當符合我們對買屋自住的期待。﹂。

吳 南山計算過,扣掉頭期款二百萬元,每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元,幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是,吳南山的太太幾個月前已經辭去工作,他 們家變成典型的單薪家庭,一份薪水,如何還買得起房子?令人好奇。﹁很多人會問,現在只有我在賺,負擔會不會很大?﹂吳南山透露,「其實在計畫買屋前,我 們夫妻日常開銷就很節省,每月花費大約五、六千元,最多不會超過一萬元!﹂這樣的數字的確讓人很驚訝。

﹁因為我們不外食、不買名牌奢侈品、 假日出遊的頻率少,也幾乎都不上館子的,平日休閒就到附近的公園走走,不用花一毛錢。﹂因此將多年來基金理財的錢贖回,再加上二人之前每月省下的薪水,剛 好足夠支付二百萬元頭期款,吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力,﹁而且如果經濟情況允許的話,我還打算一有錢就先攤還房貸本金,其實購屋壓力,並不 像朋友想像中的那麼沉重!﹂因為對財務有規畫,吳南山對未來滿篤定的。

場景拉到高雄,從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍,則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具,是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人,投資房地產資歷長達十三年的他,目前名下有七間不動產,取得成本約七千萬元,市值已超過一億元。

因 為鋼鐵貿易只有二%、三%不高的利潤,因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產,對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子,多數都是自用或家人居住,唯一一間 對外收租的中古屋,買進時每坪單價十萬元,每月以四萬元的租金,租給高雄外籍工程師,投報率近一○%,就像他的小金雞母。

房市理財曾文衍

以 自住為出發點 穩定理財更精打細算曾文衍一九九八年第一次投資房子,一開始是為了自住,父親介紹朋友的餘屋給他,地點在高雄火車站所在的三民區,一間三十坪公寓才八十萬 元,換算下來一坪二.七萬元,曾文衍覺得很便宜,一次就買五、六間,三年後轉手,一戶都賣兩、三百萬元。

「雖然有成功經驗,但我認為高雄房 市買賣賺價差的空間實在不大,不過,買屋抗通膨的理財方式,我仍然會持續進行。」曾文衍分析,高雄前一波餘屋去化得差不多了,但未來三年至少會新增一萬五 千戶供給量,多數甚至都還沒有完工,龐大的推案量,恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則,一切以自住的角度買屋理財,並不會盲 目地追高房價。

首先,曾文衍買屋更精打細算,也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋,很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪 宅「美術之星」,並且每坪出價三十四萬元,但建商姿態高,沒有四十萬元不成交,他最後決定不買,轉向美術館第二排看屋,後來又選擇京城建設的「京城美術 館」。

曾文衍認為,買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯,但是相對的也會被噪音干擾,尤其他常常早出晚歸,公園美景對他而言,並非最重要,他寧 願買第二排豪宅,不但房價省一半,生活品質也較高。此外,曾文衍堅持買通風、採光佳的房子,不碰大樓二、三、四樓層,因為常有排水管阻塞問題發生,也不碰 有西曬的房子,並重視風水問題,完全就是以自住的角度做房市理財。

二○一一年趨勢

業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣只是,房市是否還會持續走多?信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解:「現在的房市就好比是一口灶,灶裡的柴火還很多,火怎麼會熄?」面 對房市未來行情,他認為,今年政府雖然還會繼續打房,且力道只會更強不會減弱,但就資金面、基本面來說,仍有利房地產景氣持續復甦;也就是說,台灣經濟基 本面好轉,對於未來房地產的買氣有正面加持,但是政府房市管制措施可能壓抑交易,可望造成階段性的盤整,預計今年房市交易量可能與去年持平,將難以隨著經 濟成長而放量。

薛健平認為,兩岸未來長期房市的發展,在經濟的成長下,將有不錯的基礎,但政府有必要減少市場的投機行為,避免房市脫軌失序。因此,他也贊同政府應該加大打擊投機的力道,並且開玩笑地說,自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。

展 望房價未來走勢,薛健平指出,即將登場的房市三二九檔期,包括預售與新成屋的推案價格,依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如,頂級豪宅市場就有每坪 開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等,而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化,他保守預估,今年全年買賣移轉件數不會暴增,與去年四十萬件差 不多。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為,一一年房價持續飆漲有三項主要原因,第一,全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期;第二,有 史以來最多的氾濫游資進入房市炒作,又以華僑、台商、港資為主要買方;第三,遺贈稅大幅調降至一○%,是有史以來最大的租稅減幅,卻未相對提供產業投資機 會,導致資金大量流入股市、房市。

莊孟翰分析,這一波台北市、新北市部分地區,個案投資客比率高達五、六成,政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」,投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加,要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅,交易量萎縮,將會壓抑房價走勢。

此 外,政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響,但對資金雄厚者來說,似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出,五年前開始,一些客戶看著房價逐 漸高漲,而會一直猶豫不決的投資者,目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔,他稱這群買方為「置產客」,他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不 出租,購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅,這些「置產客」不乏上市公司股東,因為分紅頗豐,因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

展望今年,廖本勝認為,沒有什麼特別的利空因素,一方面,明年要選總統,政策上會偏多,但「高房價是選票殺手」,政府也不可能讓市場太熱,他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣,若預售市場仍有不錯反應,下半年市場會明朗化,反之則會高檔震盪。

至 於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析,五都升格後,地價翻升帶動房價效應下,台北市今年預售案不斷飆漲,尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」 利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動,來自國際買盤加持,多方一致看好,一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。

不過,元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面,今年他只看好都會區房地產市場,「房價要人多的地方才會漲」,要炒房不會到鄉下去炒,像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地,但需求沒有增加,房價較難上漲。

在 購屋選擇上,台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析,台北市中心五個核心行政區捷運宅,過去因房價漲太多,漲勢鈍化,漲幅大都在一○%以下;反而是二線新北市 三環三線捷運路網概念成形後,具有補漲的優勢,根據台灣房屋調查,今年第一季捷運住宅漲幅約一一.三三%,前三名依序為,第一名中和線永安市場站,第二名 新店線大坪林站,第三名新店線新店市公所站。值得留意的是,台北市文山區過去房價漲幅不多,連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應,漲幅也高達一七%。

建商信心足

五 都升格帶動房價 都會區仍夯邱太煊指出,台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間,一般以這樣的價位,買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅,不僅可 以減少房貸支出,通勤時間也不會差太多。此外,北市有些捷運宅雖然很便利,但戶數多、投資客多,房價上漲空間也比較有限。

「對於首購自住的 人來說,只要勤看標的,現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調,雖然台北市房價漲幅高,但租金漲幅卻較為遲緩,資金有限者不妨先租後買,但有自備款要買 來自己住的話,可朝市中心周圍的都會區,或北市捷運末段的區域開始找起,例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品。

購屋達人親授

高房價時代下的聰明買屋四招在高房價時代,購屋要更為謹慎,在這裡,暢銷書作者Sway,提供了聰明購屋四招,要讓讀者在高房價時代,也能聰明買好屋。

招式一:從熟悉的地段開始找起房市專家總會說,好地段是購屋的首要考量,但越是在高房價時代,Sway認為購屋自住者,更該考慮自己的實際生活需求。例如,首先考慮工作地點的距離,或從父母住所周邊地段的房子開始找起,再來就是盡量找離市中心較近的區域會越保值。

比 方說,現時買不起信義計畫區豪宅,可以先買周邊信義區吳興街、永吉路段上的舊公寓,一樣可以享受信義計畫區的便利生活機能;買不起新板特區,每坪開價動輒 七、八十萬元的新成屋,一樣也可以先買周邊的老公寓,﹁寧可住市區的小房子,也不要換郊區的大房子﹂,是Sway對於還在市中心工作的上班族買屋建議,﹁ 因為可能通勤幾個月後,你就會為每天需要來回二、三個小時的通勤時間,大喊吃不消!﹂招式二: 定總價多找仲介購屋前,最好能先鎖定幾個你有興趣、符合你期待的區域,先設定總價預算的一.五倍,至各大房仲搜尋適合的標的。

Sway舉例,經過計算,你想買七百萬元的房子,就要先設定總價一○五○萬元的標的做篩選,並且針對有興趣的幾個區,開始研究當地市場行情,才不會被房仲視為門外漢,而硬是要把﹁難賣的物件﹂推銷給你。

在 中古屋行情判別上,通常只要附近有豪宅案、都更案要推,周邊老公寓或舊大樓都可望有一波比價效應。Sway說,可透過各家房仲網站,並從不同房仲業者那裡 了解市場行情,且最好能不經意間透露,還委託不少仲介在媒合看房子。在競爭者眾,為了有成交才能賺取服務費的心態下,房仲可望更積極,甚至以低於市價的行 情,幫忙買到物美價廉的好房子。

招式三: 掌握臨場看屋訣竅到了現場看屋,購屋者最好當場掌握幾個看屋重點。Sway舉例,例如房子的採光、通風是否良好?地板平整與否?社區管理是否符合需求?以 及屋子內外的建築品質、評估公設的實用性、建材的優劣,都是值得現場觀察的重點。另外,也最好不要買投資客太多的社區,因為轉租的住戶流動性太高,對居住 品質多少會有影響。

在周邊環境觀察上,包括周邊的棟距,以及前面的空地、公園的永久性與否與未來的用途等,﹁這些細節都關係到房子的景觀,會不會被未來的新建物遮住,或者直接影響到採光問題。﹂Sway說,這些因素不但會影響到你的居住品質,也可能影響到未來購屋的轉手性。

招式四:擬殺價策略

雖鮮少有房仲會向客戶透露賣方表價與底價,但根據Sway的觀察,一般來說,中古屋的定價方式通常是:屋主預設底價+房仲賣屋的仲介費(二%至四%)+兩成以上的議價空間。

而 對於中古屋的殺價技巧,Sway建議,可以先打聽買方的來頭,如果買方是自住客的話,可以殺總價的七五折,若是投資客,由於通常是以賺較高的價差為目的, 因此可以先從七折開始砍價後,再以﹁十萬元﹂為單價慢慢調整成交價位。例如換屋族尹皓,一開始就是先從總價的八百八十萬元砍了七五折,最後才順利殺價,以 總價七百五十萬元成交。

總之,再高的房價,還是會有自住購買的需求,專家們普遍建議,既然長線通膨趨勢不變,只要購屋眼光夠長遠,事前做好準備功夫與資金規畫,持續累積看屋專業與經驗,不要一味地躊躇不前,即使是一般上班族也有機會找到符合自己期待又可保值的黃金屋。

Sway現場看屋密技

—— 看屋時間掌握「38原則」「38原則」也就是下午3點是看屋的第一個好時機,尤其是夏天更為明顯,由於此時通常是一天當中最熱的時刻,在看屋時,有沒有通 風、異味跟涼風都可觀察得出來,如果有嚴重西曬問題的房子,此時也可以明確地體驗一下自己有無承受此高溫的能耐,午後有雷陣雨水是否容易潑進來等。

再 來,最佳的看屋時點就是晚上8點了,此時是觀察房屋周邊是否有噪音,樓上鄰居素質好壞的絕佳時機,例如樓上是否傳出搬椅子聲音、鄰居傳來的8點檔電視劇聲 音等,來判斷隔音效果好不好?窗戶打開看看噪音是否無法忍受?並且在樓梯間上下走動,看有無鞋櫃與鞋子外放?從垃圾處理問題,觀察社區管理是否有一定的水 準等,都是自住購屋者一定得留意的細節。

尹皓

出生:1974年

現職:資訊業公關職務

購屋時間:2010年5月間購屋未來期待:2至3年後計畫換更大的三房產品

吳南山

出生:1973年

現職:出版業

購屋時間:去年底

購屋未來期待:盡可能及早清償房貸

曾文衍

出生:1973年

現職:聯合鋼鐵負責人

購屋時間:投資房地產長達13年,名下有7幢不動產,市值超過1億元購屋未來期待:以自住的角度做保守型的房市理財

Sway

出生:1975年

簡歷:土資系畢業,任職過建設公司、代銷公司業務員、地產記者,並且擁有不動產經紀人執照

捷運站周邊

仍 是大台北最被看好的標的忠孝新生 53.5 76.4 42.8% 大橋國小 34.6 44.6 28.9% 東 門 63.6 80.8 27.0% 古 亭 46.5 58.0 24.7% 南 港 36.9 43.2 17.1% 行天宮 43.6 50.4 15.6% 南港展覽館 37.4 42.5 13.6% 松江南京 46.3 52.1 12.5% 民權西路 41.7 46.5 11.5%

資料來源:永慶房仲集團

五 都未來有上漲潛力的區域——1年來的房價表現 單位:元/坪地區 2010/01 2010/02 2010/03 2010/04 2010/05 2010/06 2010/07 2010/08 2010/09 2010/10 2010/11 2010/12 2011/01 年漲幅%台北市 士林區 47.8 50.8 53.2 56.0 52.1 49.7 51.2 53.5 51.9 53.3 56.1 54.4 56.8 18.9% 內湖區 41.3 42.9 44.0 46.9 46.4 47.6 45.3 45.1 46.4 47.1 48.7 49.1 48.8 18.2% 新北市 汐止區 17.9 18.0 18.2 18.1 18.0 19.1 18.3 19.2 19.1 18.7 19.7 20.9 21.3 19.0% 林口區 14.6 15.0 13.9 13.7 15.0 14.0 14.2 14.7 16.3 16.1 16.6 17.1 17.2 17.8% 台中市 西屯區 10.2 10.6 8.8 9.2 10.3 9.6 12.2 11.8 11.0 11.6 12.6 12.0 11.8 15.7% 南 區 7.6 8.0 7.1 8.1 8.6 8.5 8.1 9.0 8.3 9.1 8.1 8.8 8.6 13.8% 台南市 北 區 5.8 5.6 5.4 5.3 5.5 5.2 5.7 6.2 6.6 6.7 7.1 6.9 6.8 17.2% 東 區 6.9 7.2 6.8 7.3 7.6 7.3 8.2 8.3 7.9 7.4 7.9 7.7 7.8 13.0% 高雄市 左營區 7.9 7.6 8.4 8.0 7.4 8.5 7.5 7.9 8.1 9.3 9.1 9.2 9.1 15.2% 鼓山區 10.7 10.9 10.3 9.6 9.9 10.9 11.5 11.3 11.5 12.4 11.7 11.8 12.1 13.1% 住宅統計為電梯大樓或華廈,不含1樓部分 資料來源:永慶房仲集團

林心怡、梁任瑋、葉揚甲


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王文杉活化資產 賺很大《聯合報》舊大樓將成北市最貴豪宅

2011-10-24  TWM




《聯合報》才剛在九月慶祝走過一 甲子,董事長王文杉就積極將忠孝東路四段的大樓舊址,改建為每坪一百五十萬元起跳、總銷金額至少一二四億元的豪宅開發案,這步棋可說賺很大。

撰 文.梁任瑋

位於忠孝東路四段、基隆路口《聯合報》舊址,二○一○年拆除後,在寸土寸金的信義區內,變身為罕見的千坪大公園。不過,這個公園 在一年半後即將消失,而且將改建為台北市最貴的頂級豪宅,地主《聯合報》至少可獲利百億元。

這座「臨時」公園是《聯合報》申請「台北好好 看」專案,按規定可獲一○%容積獎勵。據了解,《聯合報》向台北市政府爭取都市更新容積獎勵,希望可以維持原容積約六○○%,加上其他開放空間等不同容積 獎勵,總計最後可獲八○○%容積率。

台北市政府都市更新處長林崇傑說,「台北好好看」綠化時間要超過十八個月,才會獲得原容積的一○%容積 獎勵,未來《聯合報》最後究竟可拿到多少總容積率,仍要經都市更新審委員會開會決議。

目前《聯合報》一、二、三大樓分為A、B基地處理,A 基地因申請「台北好好看」專案,目前改建為公園供大眾使用,未來將興建商辦與豪宅結合的住商混合大樓;B基地目前經營聯經書局,未來將整棟改建為豪宅。

由 於可拿到高容積率,A基地將興建樓高三十層的複合式住辦大樓,不過,商辦只是配角,豪宅才是主角。原來,A基地中低樓層設計為辦公大樓,但高樓層二十一樓 到三十樓的部分,將興建豪宅對外銷售,依目前國父紀念館周邊房價每坪一百五十萬元計算,將是一二四億元的開發案,四年後完工,若每坪房價翻一番,站上三百 萬元,總銷金額高達二五○億元,這些房子賣後「賺很大」。

由於《聯合報》土地使用分區原本就屬住宅區,曾有人建議《聯合報》全棟改建為豪宅 銷售,但考量到「社會觀感」,為避免外界扣上賣祖產的帽子,才將低樓層設計為只租不售的商辦。

受《聯合報》委託辦理都市更新程序的財團法人 都市更新研究發展基金會規畫師謝志達表示,不便回應《聯合報》都更的細節。

都市改革組織(OURs)祕書長彭揚凱批評,《聯合報》利用老舊 建物都市更新、「台北好好看」申請一大堆容積獎勵,根本就是利用假公園削政府容積,而且這些容積率全部「灌」成高樓層,變成豪宅來賣,實在有違公平正義。

《聯 合報》舊址都更小檔案基地位置 台北市忠孝東路四段555號

基地面積 1846坪

使用分區 第四種住宅區、第四種住宅區之一樓層高度 A基地:30F/B5,B基地:27F/B7 建築規畫 A基地:1~20F商辦,21~30F住宅

B 基地:全棟住宅

法定容積率 350%

原容積率 近600%(爭取容積獎勵可達800%)資料來源:台北市政府都市更新處


王文 活化 資產 很大 聯合報 聯合 大樓 將成 北市 最貴 豪宅
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標題陳壬發整合台大學區精華地推豪宅 低調歐吉桑推動北市最貴都更案


2012-9-10  TWM




基地位於台北市羅斯福路三段與辛亥路口的「台大OPUS ONE」,在近日平淡房地產市況中異軍突起,每坪開價一百七十萬元,兩個月幾近銷罄。讓這件磨了二十年的都更案重見天日的幕後推手,竟是走在路上看不出來是有錢人的歐吉桑︱︱保強建設老闆陳壬發。

撰文‧梁任瑋

這是一個磨了二十年的都更案,漫長的等待歲月,不少老地主陸續賣屋走人,連最初整合的建商也已辭世,直到近日壯麗的接待中心矗立街頭,才讓這段塵封往事重新被發掘。

北市兩大地主都相信他

故事的地點發生在台北市中心羅斯福路三段與辛亥路口的「台大OPUS ONE」,占地約八八三坪,這裡曾是國內最大的文成補習班大本營,如今已成北市極為稀有的大面積都更案,未來更將以豪宅面貌問世。

但就像其他土地難以取得的都更案一樣,這塊土地的背後,也有一段曲折的整合過程。

時間拉回二十年前,眾多建設公司爭相整合這塊土地,不過,尚未與地主談成,中途就遇上亞洲金融風暴,房地產業一片哀鴻遍野,讓全案一度停擺。然而,這塊坐落羅斯福路、辛亥路口兩面臨路的燙金土地,十餘年來,有不少建商私下打探,但都不得其門而入,吃了閉門羹。

直到七年前,兩大地主台頤建設董事長黃月英、信德開發老闆陳重琪攜手合作,並找保強建設擔任都更實施者,才讓這件瀕臨破局的案子重露曙光。

黃月英與陳重琪在一般大眾眼中知名度不高,但在房地產業界,兩人可是大有來頭。

黃月英被同業封為「房地產媽祖婆」,在信義路二段至三段上擁有不少精華地,不少建商見到她都得禮遇三分,開發土地還得向她買地;至於信德開發老闆陳重琪,出身迪化街大稻埕,是前台北一○一大樓董事長陳敏薰的叔叔,同樣是北市大地主。

出身迪化街 捷運宅始祖能讓這兩人信服的陳壬發更非泛泛之輩,他是位於迪化街一段霞海城隍廟隔壁的保強建設老闆,也是強盛染整董事長。

就像大多數的老字號傳產業老闆一樣,行事低調的陳壬發,幾乎未曾在媒體前公開露面,但鮮少人知道,他就是大台北地區「捷運共構宅」的鼻祖。

陳壬發的父親陳澤創辦強盛染整,育有三子一女。一九九一年,交棒給長子陳壬發後,強盛開始跨足建築、寵物疫苗等多角化投資,並推動強盛股票上市。但染整業景氣江河日下,反而轉投資的房地產成績勝過本業。

雖然陳壬發從事紡織,但對於房地產卻一點也不陌生,早在一九八九年台灣房地產全盛時期,他就以個人名義投資台北市建案,甚至還到泰國蓋房子。加上紡織染整業當時也處於高峰期,讓陳壬發的迪化街金主地位穩若泰山。

一九九七年,陳壬發結束東南亞房地產投資,將資金轉回台灣營建業,並以上市的強盛轉投資保強建設,找來好友林武健擔任董事長,搭上台北捷運聯合開發案的起步階段,保強建設變成強盛的小金雞母。

保強建設成立十七年,只推出七件建案,平均三年推一案,每件總銷金額都不超過十億元,但地點不是捷運共構的聯合開發住宅案,就是緊鄰捷運站出口。「因為地點太好,幾乎不用打廣告,就靜悄悄地賣光。」一位房地產代銷業者如此形容。

冠德建設副總經理洪錦欽說,十年前,捷運共構宅沒人做過,也沒人敢做,但保強早於二○○一年就在捷運頂溪站推出共構案,是這類產品的鼻祖。

保強當時公司規模小,也較無品牌優勢,陳壬發主動找上冠德合作,推出了捷運新店區公所站的「都會通」,沒想到市場反應熱烈,快速銷售一空,也讓冠德自此開始投標捷運共構案。

當眾家建商積極搶進捷運聯合開發案市場之際,七年前,一向穩健經營的保強建設另闢藍海,將重心轉向剛萌芽的都市更新案。

陳壬發曾向朋友透露,強盛不是資產股,房地產推案是賺「加工財」,一個建案銷售完才繼續開發下一塊土地,所以不會將資金押在土地上,連迪化街辦公室都是向一銀租的。

陳壬發買土地推案抱持著替紡織本業找出路,在沒有持續推案壓力的情況下,保強建設從未盲目追價買地,反而將心力投注在需長時間琢磨的都市更新案,除了台大OPUS ONE,目前還在整合中山北路台新銀行總部後方的三七三坪都更案,另外也參與一些北市整合中的都更案。

熟識陳壬發的紡織業者說,「他是那種走在路上看不出來是有錢人的歐吉桑,遇到陌生人顯得木訥,一旦熟稔起來,話匣子一開就停不住。」一如他古意的個性,他賣房子同樣不浮誇。

「當時,黃月英與陳重琪找上陳壬發,共同開發羅斯福路三段都更案,甚至將都市更新實施者的頭銜主動讓給保強,兩人退居幕後,看上的就是保強三十年在傳產業建立的殷實形象與穩健的財務基礎。」一位土地開發人士透露。

然而,陳壬發介入後發現,產權之中還有兩百多坪的土地屬於國有地,整合過程仍有變數,於是又投入五億餘元買下國有地,慢慢將基地擴大至八百餘坪,可見口袋之深。

鴨子划水 不曝光宣傳

十餘年前就參與台大OPUS ONE規畫的創意家廣告董事長王明正,原以為這個案子因業主轉換與他無緣,但最後卻峰迴路轉又找他銷售。

王明正透露,「這個案子圓滿完成,三大建商都願意各退一步是關鍵。」例如,地主都想要分配到價值上億元的一樓店面,但是如果都做店面就少了氣派的門廳,其 中一位建商看到陳壬發都掏錢買地,心想應該互相退讓,於是把名下的一戶店面讓出當大門入口,解決紛爭,荒廢多年的都更案才起死回生。

除了業主齊心協力促成,台大OPUS ONE土地整合成功的另一個關鍵,更在於保強建設鴨子划水、不強出頭的處事哲學。

這幾年北市不乏精華地段的都更案,在整合過程發生地主與建商無法達成共識的新聞,但台大OPUS ONE從未有任何新聞與消息曝光,低調到讓不少同業忽略。直到台北市政府核准都更事業計畫與建照之後,外界才驚覺,這宗長達二十年之久的都更案已整合完成。

服務過不少建商的王明正說,每件案子的銷售過程,業主都會趁勢宣傳建設公司品牌,但保強建設卻將對外發言權交給他,三大建商不願曝光宣傳。

不過,畢竟坐落公館與師大商圈中心點,今年四月,王明正只在台大OPUS ONE接待中心外牆貼上一組電話號碼,一個月內就接到兩、三百通詢問電話,加上創意家廣告長期耕耘高總價住宅市場,累積不少客戶名單,六月中旬正式銷售,不少客戶慕名來看屋。

只花兩個月時間,可售的八十戶住宅幾近售罄,而且每坪開價一百七十萬元,坐上北市單價最貴都更案寶座。

隨著銷售進入尾聲,台大OPUS ONE預計年底動工,二○一五年至一六年完工,屆時才入帳。在地產界鴨子划水的陳壬發,終於等到大爆發時刻。

陳壬發

出生:1945年

現職:強盛染整董事長、保強建設董事

經歷:佳和實業副總經理

學歷:政大法律系

台大OPUS ONE

投資興建:保強建設、台頤建設、信德開發基地位置:北市羅斯福路三段、辛亥路一段口基地面積:882.75坪

規畫戶數:148戶

保強建設

成立時間:1995年

負責人:林武健

資本額:2.09億元

推案重質不重量 成立17年僅推7案

推出時間(年) 案名

位置

2001 捷運保強大樓 捷運台北車站出口2004 都會通大廈 捷運新店市公所站出口2005 卡第兒大廈 捷運台電大樓站出口2006 卡第雅大廈 捷運頂溪站出口2009 紀汎希大廈 中山北路一段2012 台大OPUS ONE 捷運台電大樓站出口2013* 中山都更案 中山北路二段44巷28號註*:中山都更案為2013年預定計畫。

資料來源:保強建設

標題 陳壬 壬發 整合 大學 精華 地推 豪宅 低調 歐吉 推動 北市 最貴 貴都 都更 更案
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布局欣欣大眾 免稅天王插旗北市精華區

2012-10-08  TWM




免稅天王昇恒昌董事長江松樺近來傳出跨足百貨業,知名老牌百貨公司欣欣大眾已被江松樺夫婦悄悄吃下一○%股權,未來動向備受矚目。

創立四十年的欣欣大眾最早為退輔會持股四九%的百貨公司,擁有台北市林森北路欣欣百貨一二四四坪的土地,近年經營績效平平。

江松樺妻子許麗鳳負責的圓方投資二年多前就已陸續買進欣欣三.二三%股權成為第五大股東。今年四月欣欣大眾的年報更揭露,江松樺不但以個人名義持股一.八六%,圓方投資持股更一舉增加至八.二%,總計江松樺夫婦持股一○.○六%,成為退輔會以外最大股東。

對於江氏夫婦持股突然大增,欣欣發言人孫中強表示,「不知其購買動機,純屬股東個人買賣行為。」一般推測,江松樺插旗欣欣著眼於土地開發的利益,但是昇恒昌執行副總江建廷不予置評。

短期內欣欣雖無土地開發計畫,但是在QE3大潮下,被歸類為資產股的欣欣大眾自九月以來已大漲逾七成,股價來到四十六元,江松樺帳面獲利就超過一.四億元。

免稅天王不只生意做得精明,投資眼光也相當精準,近來更獲得行政院工程會金擘獎,可說是喜上加喜。

(葉揚甲)

布局 局欣 欣欣 大眾 免稅 天王 插旗 北市 精華區 精華
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嘉泥第三代接班 挑戰台北市最大都更案 張剛綸 要讓起家厝變西區地標

2013-07-01  TWM
 
 

 

成立五十九年的嘉新水泥,正式進入第三代接班時代。在公司經營寒冬期之際接任董座的張剛綸,致力活化資產拚轉型,首役就是整合八千坪的都更案,他能帶領嘉新水泥走出悶局嗎?

撰文‧梁任瑋

六月十九日,老牌水泥公司嘉新改選董監事,董事長張安平交棒給姪子張剛綸,宣告成立五十九年的嘉新水泥企業團,正式進入第三代接班時代。

二○一一年,張安平的二哥、嘉泥前董事長張永平因涉嫌內線交易請辭,長期擔任嘉泥副董、素有「企業最佳救援投手」之稱的張安平,臨危受命接任董座,雖然任期只有短暫的十八個月,但這段時間對嘉泥來說,卻是變革最劇烈的陣痛期。

去年虧損 面臨經營寒冬期近年台灣公共工程銳減,水泥需求量趨緩,中小型水泥廠愈來愈難生存,嘉泥去年每股稅後虧損一.一三元,讓公司面臨成立近一甲子以來最嚴酷的經營寒冬。

儘管張安平上任後,在內部厲行撙節開支、人力精簡政策,去年甚至一口氣裁員二三%,但在股東會前夕仍遭市場派大股東點燃委託書收購大戰。

為了讓股東感受活化資產的決心,張安平還在股東會前夕將原本老舊的嘉新大樓一樓改裝為房地產銷售中心、擺出建築模型,趁著股東會首度將嘉新大樓的都更計畫對外公布。

「未來嘉泥的重心是台北市中山北路的嘉新大樓都市更新,最起碼要整合七、八年以上,我希望讓年輕人從頭到尾進行。」張安平坦言,過去他重新整頓一家公司,至少要五至六年才會見到成果,他接手嘉泥才一年半,無法繳出一張漂亮的成績單,他認為嘉泥未來只有資產活化一路可走。

攤開嘉泥的土地資產報表,二十筆資產中,土地資產約二十二.五萬坪,帳面金額約五十五.六億元;建物資產約一萬六四七一坪,帳面金額約二.一億元。在嘉泥眾多不動產中,最具價值、也最受矚目的就是占地一七四六坪的中山北路二段嘉新大樓的開發案。

一九六七年完工的嘉新大樓,是台灣第一棟中央空調、雙層隔音鋁窗辦公大樓,剛完工時,為中山北路最氣派的商辦大樓,全盛時期甚至有二十多國外商公司承租,所以在大樓一樓仍看得到許多國家的國旗,代表房客的國際化。

本案二○○七年原本只打算拆除自地重建,但張安平上台後,轉向進行大街廓都市更新,為此,還請來曾設計過東京六本木之丘森大廈、中國第一高樓上海環球金融廣場的美國知名建築師事務所KPF規畫設計,顯見他想將父親嘉泥創辦人張敏鈺的起家厝變身為西區地標的企圖心。

挑戰都更 讓周邊效益放大今年五月,嘉新大樓改建計畫正式命名為「台北世紀城中城」,預計整合中山北路、錦西街至捷運雙連站共八千坪土地,光現住戶就有四百三十戶,將創台北市最大面積的都市更新案。然而,值此台北市都市更新正陷入文林苑引發的整合僵局之際,負責整合的張剛綸要面對的挑戰也不小。

娃娃臉的張剛綸,四十二歲,外人看不出來他進入水泥業已近二十年。「他很早就被父親(嘉泥前董事長張永平)培養接班,大學畢業後僅在美國工作一年,二十四歲就被派駐嘉泥中國參與建廠,兩年就為嘉泥蓋了江蘇京陽廠,以及上海浦東和浦西的兩座儲運廠房。」張剛綸的表妹、嘉泥副總經理王立心說,張剛綸適應新環境的能力很強。

「我們大可以直接賣掉土地,快速顯現效益給股東看,但卻無法發揮改善周邊環境的最大效益。」站在嘉新大樓二樓會客室祖父張敏鈺的自畫像前,張剛綸回憶,小時候每次到嘉新大樓,爺爺的辦公室裡總是亮著一盞枱燈,透過淡黃的光線坐在辦公桌前翻閱報紙,對於張家人來說,這棟建築物是張家的精神地標,為了延續這份精神,他選擇了一條較艱難的路傳承家族企業。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析,嘉新大樓整合周邊土地的規模愈大,所創造出來的商業價值愈高,若參與都市更新還可申請到容積獎勵,有助於推升改建後的房價增值空間。

嘉泥內部估算,若順利整合八千坪土地都更,將規畫為五棟結合商辦、購物中心與住宅的複合建築量體,可興建的樓地板面積有六萬坪,以目前開給住戶每坪一百五十萬元房價條件換算,總銷金額高達一千億元,嘉泥可分回約三百億元。

嘉新大樓所在的台北市中山區集英里里長何喜雄說,過去也有很多建商想要整合中山北路二段、錦西街都更,但沒有一件成功過,去年底,嘉新資產總經理祁士鉅登門向他說明都更案規畫,他很贊同整體街區的改造概念,所以當下他就同意參與都更。

據了解,目前嘉泥已接觸到全區六○%地主,其中有六八%支持,換句話說,還有近六成的地主需要說服,「這個案子絕對不簡單。」誠如張安平在股東會上表示,看來張剛綸要帶領嘉新轉型的另一波挑戰才剛開始。

張剛綸

出生:1971年

現職:嘉新水泥董事長

經歷:嘉泥副總、台泥監察人、嘉泥(中國)控股公司首席執行長學歷:美國麻省理工學院碩士家庭:已婚,育有二子

台北世紀城中城

位置:台北市中山北路二段至錦西街口

投資興建:嘉新水泥

基地面積:約8000坪

建築設計:美國KPF建築師事務所建築規畫:5棟建築物(辦公大樓、商場、住宅)、一座媒體塔

 

嘉泥 泥第 三代 接班 挑戰 北市 最大 都更 更案 張剛 剛綸 要讓 起家 厝變 西區 地標
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連勝文從公子哥到最夯北市長人選

2013-10-07  TCW
 
 

 

歷史會輪迴,此時的連勝文,竟像一九九七年時的馬英九。

當年,連勝文父親連戰所領導的內閣聲望低迷,白曉燕命案後,更是怨聲載道,導致民進黨在該年底縣市長選舉大勝,席次首度超越藍營。馬英九在那年突然辭去法務部長,以「不知為何而戰」一句感言,讓連戰形象更為下挫。

隔年,馬英九便以清新形象,宣布參選台北市長,成為國民黨士氣大振的「救世主」。

十六年後,連勝文面對成為過街老鼠的馬政府、風雨飄搖的國民黨,而他個人形象卻如日中天,藍營許多人等他宣布參選。如同當年的馬英九,連勝文對於是否參選台北市長遲遲不肯鬆口,吊足眾人胃口。彷彿明星總要在久候的歌迷盼望情緒醞釀到臨界點時,才一躍而上舞台。

此情此景,讓如今在「馬王鬥」風暴中傷痕累累的總統馬英九,越發惡夢連連。比起王金平,馬英九恐怕更不願意看到連戰家族在政壇再攀高峰。

相較於馬王矛盾,連馬對立更是源遠流長。

連馬對立多年連勝文替父親加倍奉還?

連家成為台灣權貴世家,一般從上個世紀初的文人連橫起算,他曾在台灣「五大家族」—基隆顏家、板橋林家、霧峰林家、鹿港辜家、高雄陳家之一的板橋林熊徵(華南銀行創辦人)家裡擔任處理書信的工作。

連家的大富大貴,是從連橫兒子連震東擔任主管台灣土地事務的官員開始,家族房產財富隨著台灣經濟起飛而快速累積,加上與五大家族以及後來崛起的永豐餘何家等本土、外省財團成為世交,私人情誼兼投資關係,讓連震東獨子、學者從政的連戰,在擔任行政院長、副總統時期,成為政商權貴網絡最綿密的核心。

一九九三年起,實施官員財產申報制度後,連戰多年蟬聯「官場首富」,負面新聞不斷,使他始終無法勝選總統,後來就被馬英九給「長江後浪推前浪」了。如今,四十三歲的連家第四代長子連勝文,將是替父親「加倍奉還」、推倒馬英九的那股滔滔「後浪」?

優勢一:人脈家世雄厚,兩岸形象鍍金

許多人的疑惑是,貴氣十足的連戰難以適應民主選舉,而曾有「泡名模、混夜店」的公子哥兒形象的連勝文,又為何能在各家機構的北市長潛在人選民調中,高居第一?

因為,連勝文有三大優勢。

首先,他承繼了父親大部分的政商資源,卻未遺傳到連戰讓人覺得「高攀不上」的身段。

與連家世交的財團家族(詳延伸閱讀)中,永豐餘何壽川是金脈關係最直接者,從連戰太太連方瑀到兩個兒子連勝文、連勝武,都曾任永豐銀行(前身為台北國際商業銀行)董事,代表連家也早自北商銀時代就投資持股。

鹿港辜家第四代的辜仲諒比連勝文大六歲,是與他一起長大的好友,連勝文曾獲辜仲諒爸爸辜濂松掌控的艾森豪獎學金之邀,赴美進修。金融圈人士觀察,辜、連兩位豪門「大阿哥」的風格近似,含著金湯匙出生的兩人,從小就養成善交際、分資源、維繫家族人脈關係的作風和責任。連勝文雖然曾在摩根士丹利、奇異資融等著名國際金融機構短期任職,但金融圈對他的投資戰績實在沒什麼印象,感覺就像「來交朋友的」。

連戰當年在颱風後乘直升機視察災區時,因穿西褲、皮鞋而遲疑不敢下機的畫面,曾深植人心,相形下,連勝文走入人群則顯得自在親切。不過,因立委謝國樑、國民黨中常委李德維等好友常與他相伴,被哥兒們簇擁著的情景也是一絕。

連勝文這幾年勤跑兩岸,最常出現的公開活動,是幫朋友事業站台造勢,包括「帝寶幫」許雅鈞的各種投資名店開張、香港明星劉嘉玲代理的手表店開幕等等。

目前,他的事業主體為設在香港的EvenStar基金公司,他是創辦人兼資深顧問,旗下資金投入的金衛醫療、鐿鈦科技等生技業,IPO時都拜他名氣加持而大漲過。一旦連勝文在政壇站上高位,這群「連勝文概念股」,肯定會演出一波慶祝行情。

連戰準備交棒給長子的最重要資源,就是中國高層人脈。從最後一次「連胡會」到第一次「連習會」,連戰與中國最高領導人會面,人高馬大的連勝文都跟在身邊,成為胡錦濤、習近平親切寒暄的對象。而這些場合,從尹衍樑、郭台銘、林伯實、嚴凱泰到焦佑鈞等A咖台商,也都如影隨形。

父親的「兩岸財」,將是連勝文從政路上最大的資產,卻也是負債。因為連家人在對岸活動頻繁,包括連勝文姊姊連惠心,在台商圈的生意傳聞不斷,必將成為連勝文競選對手緊咬不放的話題。

優勢二:禮數藍綠打通關,里長也交陪

其次,連勝文低姿態經營基層、議會人脈,禮數細膩周到。

表面上,他對政治職位顯得滿不在乎,既說要慎重思考參選的人身安全,又說「我不必做到什麼官來光宗耀祖」。

檯面下,他自從三年前卸任北市府轄下的悠遊卡公司董事長以來,雖然已不需要為了推動業務而與市議員套交情,但他每年三節禮數未曾少,對四十位藍綠議員送月餅、送玉米,甚至細膩到送生日蛋糕、花籃。

他不但經常與多位友好的藍營議員如歐陽龍、陳彥伯、秦儷舫等人餐敘,即使台北市的里長們,每年也會與連勝文分區聚餐;鄰里活動邀請他時,如果不能親自參加,也會請幕僚李德維或徐弘庭等人代為致意,或送禮提供摸彩。若不為選舉準備,很難想像須做到如此程度。

「他的交際手腕,比馬英九、郝龍斌高明太多了,」民進黨台北市議員徐佳青說,身高逾一百九十公分的連勝文看起來像憨厚的大個子,但她觀察他在議會被質詢時的應答頗為機伶,跑活動碰到綠營議員時也能聊得上話,政治靈活度優於馬、郝。

優勢三:盟友摸熟市府底細,無縫接軌

再者,連勝文與現任市長郝龍斌高度結盟,市府幕僚群幾乎可以「無縫接軌」。

郝龍斌年紀比連勝文大上一截,兩人私交不算親密,但資源人脈上「魚幫水、水幫魚」,連勝文除了常幫市長活動站台,雙方幕僚也接觸頻繁,諸如郝龍斌主張特赦陳水扁、反對核四公投等重要政治動作,他都會事先知悉。市府年輕機要有的離開去創業,他還會贊助數十萬元不等的資金,在圈內頗獲好評。

台北、上海的城市交流,在郝龍斌與上海前市委書記俞正聲(現任中國全國政協主席)主政時期最為密切,連勝文一直有深度參與,以他目前掛名北市府經濟發展委員會副總召集人,往返上海各機構也非常方便,「他跟上海官方的關係,好到出發前兩三天打電話約一約就OK了,」市府幕僚透露。

此外,藍營選戰愛用的政治公關—威肯公司,有一批人馬散在市府或其他外圍機構,以約聘人員的方式協助推動政務。這批選戰部隊,從馬英九到郝龍斌選舉都曾機動性的集結幫忙,如今也傳出連勝文陣營規畫在近月內招兵買馬,他們「準備好了」。

這種局勢,難免要讓馬英九「剉咧等」(台語害怕之意)。幾乎所有攀上政治權力頂峰的人,接下來最擔心的就是自己的歷史定位,以及下台後會不會遭到政治清算。

偏偏國民黨內對馬政權最不假辭色的,就是連家。

從一九九七年辭官參選,馬英九被譏為「踩著連戰的頭往上爬」,到二○○四年連戰參選總統,馬英九身為藍營最亮眼明星,輔選態度卻被黨內私下指責「心不在焉」;連戰敗選後,馬英九更乘勢把連戰「拉高出貨」,拱為榮譽黨主席,再自己選上黨主席。

到二○一○年底,連勝文在輔選時遭到槍擊頭部,大難不死且神奇的只有小傷,事後的司法調查過程,讓充滿懷疑的連家人,憤憤指責馬政府辦案不力。

連馬關係盪到谷底,從連勝文去年直言批評,馬執政讓經濟變差,他就算選上市長也不過是「丐幫幫主」,到上個月連戰第一時間在「馬王鬥」中發聲批馬,種種冤仇,馬營怎會不擔心連勝文掌握政治權勢後「加十倍奉還」!

以連勝文目前的氣勢,馬英九很難阻擋他代表國民黨參選。即使連家擔心安全問題,不讓他到第一線選舉,等著明年選後逼馬辭去黨主席的黨內勢力也不在少數,屆時以「少康中興」之勢掌握黨權,是連勝文從政的第二個選項。

連家不從政,會是第三條路?但一個世家的延續,不是只有生兒子、賺銀子那麼簡單,沒有權,哪有貴?連勝文躍上政壇舞台,只是遲早而已。

【延伸閱讀】政商、名門入列,挺連幫勢力龐大—連勝文人脈關係一覽

政商二代(哥兒們):

立委 謝國樑國民黨立委,父謝修平為三功集團、基隆謝派掌門

國民黨中常委 李德維父李志鵬為前立委、大法官,母尹緒瑛為復興中小學董事長

徐立德侄子 徐立曄前行政院副院長徐立德為連戰最核心班底

中信接班人 辜仲諒中信辜家接班人,與連勝文從小一起長大

裕隆掌門人 嚴凱泰與連勝文世交(母吳舜文為連戰、方瑀的媒人)

世交叔伯(父執輩):

華南金副董座 林明成板橋林家後代,連戰好友

台玻集團總裁 林伯實連戰好友

永豐金董座 何壽川連戰好友,連勝文為永豐銀董事

華新掌門 焦廷標接班人焦佑倫兄弟亦為連勝文好友

日月光創辦人 張姚宏影接班人張虔生,亦為連勝文好友

親上加親(聯姻網):

姊夫 陳弘元元隆電子總經理,青果大王陳查某之孫

姻親 王文堯台塑王永在二房長子,妻林仟惠為連勝文連襟林靖倫的姊姊

姻親 蔣友松蔣經國之孫,母蔡惠媚為連勝文妻蔡依珊的姑姑

政治盟友(反馬營):

台北市長 郝龍斌邀連勝文任悠遊卡公司董事長、台北經發會副總召集人

立法院長 王金平二○○五年連戰支持王選黨主席、馬王鬥時率先嗆馬

前立委 顏清標兒子顏寬恆參選時連勝文為他站台造勢

事業人脈(概念股):

謝國樑母親 謝林曼麗上市公司大魯閣董事長,連勝文為董事

維格餅家董座 孫國華連勝文為其上海旗艦店開幕剪綵

金衛董座 甘源連勝文旗下投資公司EvenStar為股東,連並出席在台TDR掛牌典禮

鐿鈦董座 蔡永芳連勝文旗下投資公司EvenStar為股東,連並出席上櫃前法說會

帝寶鄰居 許雅鈞投資業富二代、藝人小S丈夫,連曾為許家投資的胖達人麵包、JORYA服飾造勢活動站台

瑩輝集團老闆 徐振森連勝文出席徐旗下西安皇城豪門酒店開幕典禮

兩岸咖啡董座 楊進發連勝文出席相關活動捧場

勝文 公子哥 公子 到最 最夯 北市 長人
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7折價入住北市 地上權住宅能買嗎?


2014-02-17  TCW
 
 

 

七折價,買到全新屋,且搶進台北市中心精華地段,但你要付出的代價,是只能住「七十年」,買這樣的房子划算嗎?

政府為了打房,禁止標售大面積國有地,讓台北市土地成「稀有財」,因此,國產署、財政局、中油、台電等公部門或公營事業,近年為活化資產,改以「僅有土地使用權」的地上權方式標售住宅用地,遂開發為沒有土地所有權的「地上權住宅」。

這些沒有土地所有權的地上權住宅,近年來也成為建商的新興目標,今年更將大舉進入房地產市場。依全球資產管理公司估算,四年來,建商總計已砸下約兩百億元、取得超過二十件地上權案。經過規畫,目前已有四案進入推案階段。

以去年下半年公開、位於台北市民生東路的吉美璞立為首,今年預計有位於板橋的昇陽寓見、日勝生的仁愛本真及華固的景美財訓所案將陸續開案。除了位於台北Sogo復興館附近的仁愛本真,傳言開價將接近市價外,其他皆以當地行情價的六至七折為號召,讓地上權住宅在今年正式成為消費者的購屋選項之一、重新挑戰國人「有土斯有財」的傳統觀念。

事實上,地上權住宅並非新產品,諸如京站,信義區的台北花園、塔悠路的寶成河畔皇家,都是過去十五年來推出的地上權產品,卻始終未成市場主流。

除沒土地所有權,且有五十或七十年使用年限、期滿須拆屋還地外,過去因住戶不能取得物權(地上權持分、建物所有權),導致銀行不願承辦貸款業務,也是一大阻礙。不過去年九月底,國產署解禁地上權分割限制後,已為未來新地上權標案打通任督二脈,但也導致廣義的地上權住宅區分為地上權住宅、使用權住宅兩種,其貸款條件、買賣成本皆不盡相同。

比起投資客,更適合自住者別碰豪宅區,以低總價、小坪數優先

「所有權住宅是老大,地上權住宅是老二,使用權住宅是老三!」高力國際估價及諮詢服務部董事袁嘉隆分析,目前如京站及市面上新推案,多是去年九月前的標案,即沒有物權的使用權住宅案,住戶僅有建物使用權。住戶貸款則由建商做東,和銀行合作提供融資,因此,轉手時,接手者仍須面對貸款問題,因此條件最差。

國泰建設協理陳仁澤認為,沒有增值空間,才是地上權住宅接受度偏低的關鍵因素。「台灣房地產會漲,是因為土地在漲。只買建物,交屋那刻起,價值就開始遞減!」他說,沒有土地持分的地上權住宅,建物折舊,造成價格下跌是必然。他建議,若對地上權住宅有興趣,首先須拋開房價增值、轉賣獲利念頭,因現階段,地上權還是百分百的「自住產品」。

「五十年、七十年,其實很長,」面對地上權住宅,潤泰新董事長簡滄圳相對樂觀,他說,三十年老房就能都更,所以七十年絕對保證能「住滿兩輪都有剩」。

他分析,只要地段好,價格合理的地上權住宅對首購族仍有一定吸引力,因此若想保留轉手機會,建議消費者避開豪宅區,選擇低總價、適合小家庭的二十坪至四十坪案型。簡滄圳解釋,對能花上億元購屋的豪宅客來說,價格已不是最大考量,「畢竟,要花一億四買地上權,或兩億買所有權,有錢人當然選後者!」

比起「購屋」,它更像「租屋」購入成本低,但保證可入住兩代以上

信義房屋企研室經理蘇啟榮也分析,在房價過高的氣氛中,六至七折出售的地上權住宅,有絕對優勢,但他建議購屋者在評估時,必須將地上權住宅視為「租屋」,而非「購屋」:「地上權應該想成一次預付五十年、七十年的房租。」

他解釋,地上權因未持有土地,且即使擁有房屋所有權、期限到仍須返還,所以比起買房,更接近「可自由裝潢」、保證入住兩代以上的租屋方式。不過,袁嘉隆提醒,地上權的隱形成本:地租、房屋稅、管理費等,仍不可忽視。

他說,地上權雖無須繳付地價稅、土地增值稅,但每年須另繳地租給建商,約是公告地價的三%至五%不等。若以五%計算,與自用住宅地價稅的優惠稅率千分之二相比,便足足是後者的二十五倍。而且,隨著公告地價逐年調漲,地租的負擔只會越來越重。因此,雖地上權購入成本較低,若有意出租,租金報酬率相對能上看三%,但依他估算,不到四%恐無法回本。

折價 入住 北市 地上權 地上 住宅 能買 買嗎
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北市長大選前哨戰出身權貴、家住帝寶 領導能力被質疑 連勝文選北市 得先通過市民檢驗

2014-03-03  TWM  
 

 

二月二十四日上午,不太寬敞的台北圓環中庭,硬是塞進數十台攝影機,近百名媒體記者與無數圍觀民眾,忍受著室內騷動悶熱的空氣,引頸期盼即將到來的盛會。

突然間鎂光燈一陣亂閃,一名身著西裝外套與牛仔褲的高大男子走進會場,周圍隨即爆出陣陣歡呼,怎麼看都像是追星粉絲遇見偶像時的場景。

這不是某超人氣韓星的來台見面會,而是國民黨榮譽主席連戰兒子連勝文宣佈參選台北市長的日子。

登上講台,連勝文深深吸了一口氣,神色顯得有些緊繃:「這個場合,讓我想起生平第一次演講??」開口之後的他,展現沉穩的颱風,近二十分鐘的不看稿演說,口齒清晰流利、肢體動作充滿自信。

「他的表現真的很沉穩,氣勢也非常好。」在場觀察的國民黨立委賴士葆如此評論。

有備而來 展現超高人氣連勝文顯然有備而來。一開始細數連家四代與大稻埕的淵源,接著解釋自己是為確認身體完全健康才遲遲未宣佈參選,隨後暢談歷經槍擊意外後的心情轉折;就連屢遭質疑「權貴子弟」,他也毫不迴避,強調「我沒辦法選擇自己的出身,只能選擇成為什麼樣的人。」談到對台北市的期許,連勝文主張,任何政策與制度都須重視使用者經驗(User Experience),並且歡迎創新的想法與建議,「我們不會動不動跟你說『NO',一定會問你『HOW',這個城市的未來,靠的是有創意的想法,而不是一成不變地固守過去的經驗。」高人氣的連勝文獲國民黨提名幾乎已成定局,社會上卻有另一股聲音,質疑他的家世背景與個人操守能力。連勝文舉行記者會同時,就有綠營民代在場外高舉標語,批評連戰和連勝文父子與北京當局交往甚密;資深媒體人周玉蔻也同步舉行記者會,直指連勝文可能涉嫌多檔股票內線交易案。

而早在二○一三年十二月,《壹週刊》即報導連勝文特權圈購頂新康師傅TDR(台灣存託憑證股票);今年一月,周玉蔻爆料連勝文在美求學生活豪奢,曾參加《花花公子(Playboy)》雜誌舉辦的兔女郎派對;民進黨人多次質疑連家在中國有不當的政商關係,要求公佈連家在對岸資產。前副總統呂秀蓮也批連戰為了兒子參選,先到北京「刈香」領聖旨。

儘管相關爆料未對連勝文造成重大傷害,賴士葆也認為,缺乏具體證據的爆料,無法撼動連勝文的選情。但藍營內部也有人憂心,迄今從未全面接受檢視的連勝文,能否安然度過殘酷的選戰考驗。

「凡走過必留下痕跡,連勝文應該回想年少輕狂時,有沒有不適當的行為舉止。如果有,應該評估有多少證據可能被掌握、到時該如何誠實回應。」不願具名的國民黨高層人士指出,選戰到了政黨對決之際,綠營勢必千方百計想找出不利於連勝文的資料,「整個連家的底一定會被攤在陽光下,也許他們真的沒有問題,但絕對不能大意。」除此之外,該高層人士指出,連家與中國政商界關係良好,是眾所周知的事實,連勝文去年在父親引薦下,與中國國家主席習近平握手的畫面更令人印象深刻,「父親介紹兒子給朋友認識本應理所當然,但兩岸關係、尤其是政治問題,在選舉時非常容易被扭曲,連勝文應該做好心理準備。」

階級議題在選戰不易發酵

「出身權貴」、「家住帝寶」,更是對手攻擊重點。律師顧立雄在連勝文正式參選後就在臉書揶揄:「為什麼不從帝寶出發?」至於連勝文宣佈若當選將捐出任內薪資所得,則被綠營斥為矯情。網路媒體也報導連勝文助理傳簡訊給政論名嘴,稱帝寶只是「集合住宅」,若消息屬實,更讓人質疑連陣營是否具備庶民百姓視角出發的能力。

但綠營主打的階級議題,並不太讓藍營內部憂心。立委林郁方表示,連勝文待人親和,不會予人紈褲子弟的負面形象;賴士葆也認為,連勝文是在槍擊案後,考量人身安全入住帝寶,並非刻意炫富,帝寶議題不會在選戰中發酵。

但賴士葆觀察到,不少基層藍營支持者對連勝文有「好命仔」的印象,意味著民眾認為連勝文的人生經歷來自家族庇蔭,他必須更積極證明自己的領導能力。不願具名的國民黨高層也直言:「家族人脈對連勝文來說,是助力也是阻力,只要有一、兩個重大錯誤,選情就可能一夕翻轉。」正如連勝文在參選宣言所說:「我的人生將從此走向一條完全不同的道路,我將肩負起更重大的責任。」台北市民對連勝文的疑問與挑戰,隨著選戰鳴槍,才正要開始。

市長 大選 前哨戰 前哨 出身 權貴 家住 帝寶 領導 能力 質疑 連勝 文選 北市 得先 通過 市民 檢驗
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打房雙箭齊發 北市房價估跌一成

2015-03-02  TCW
 

今年的房市會更冷!台北市長柯文哲又有驚人之語,這次他將矛頭指向房市。

他今年一月接受《建中青年》訪問,針對台北市房價,他認為房價要降,只要規定第二棟房子不准貸款,房價就會跌;另外,為了解決囤房問題,他認為可設定一個人享用坪數的上限,超過即加重課稅,若一個人可享用坪數是二十坪,五口之家享用總坪數就是一百坪,超過百坪就要加重課稅。

針對柯P的房市新觀點,德明財經科技大學副教授花敬群認為,第二房不准貸款,是「過度操作」;但限定自用住宅的免稅面積,背後是因台灣房屋稅等囤房成本太低,有其道理。

除了柯P丟出另一種打房的想法觀點,今年五月,台北市房屋稅震撼彈也要丟出來了!

近半年剛買台北豪宅的「好野人」不太開心,因為今年豪宅房屋稅,將大漲六倍多。這是中央、地方兩箭齊發,讓房屋持有成本──房屋稅,水漲船高,希望達到打房效果的政策。

標準單價提高房屋現值增,等於稅基變大

第一箭,是來自台北市政府。台北市因為房屋稅的計算基礎:標準單價,三十年未調整,房屋稅偏低,造成建商、投資客囤房成本低,某信義區知名豪宅更發生建商完工後,只出售兩成房屋,剩下八成未出售,短短一、兩年內每坪房價卻從一百多萬元漲到兩百多萬元,讓市場咋舌。

因此,去年一月,台北市不動產評價委員會決議通過,調高新屋標準單價,自去年七月一日實施,即七月一日後取得使用執照的房屋將適用新房屋稅,通常使用執照取得後半年到一年會交屋。

「標準單價」是指房屋的建造成本,由稅捐單位依照房屋的建材等條件,評估建造成本,例如,鋼骨結構的房子,會比鋼筋混凝土的房子建造成本高。標準單價提高,經公式計算出的房屋現值就會提高,房屋現值就是計算房屋稅的稅基,現值提高,房屋稅就提高。

以大安區鋼骨結構的大樓,市價二億七千多萬元豪宅(台北市豪宅定義為一戶八千萬元以上)為例,如果是在去年六月三十日前取得使用執照,依舊制計算出來的房屋現值約三千二百一十萬元,乘上房屋稅率一.二%,房屋稅三十八萬多元;新制,若屬非自用,房屋稅最高達二百八十六萬多元,增六.四四倍。(見上表豪宅案例)

八千萬元以下的非豪宅,情況也類似。以士林區鋼筋混凝土、市價三千一百多萬元大樓為例,依舊制計算出來的房屋現值僅一百一十四萬元,房屋稅僅一萬三千七百元,新制,若屬非自用,房屋稅最高將達十萬三千元,增加六.五倍。(見上表一般房屋案例)

標準單價提高,也影響買屋契稅,因契稅是按照房屋現值六%計算,以上述大安區豪宅來看,房屋現值七千九百多萬元,契稅就達四百七十七萬多元,過去房屋現值僅三千二百一十萬元,契稅不到兩百萬元,同樣一間房子,差一天買,契稅相差一倍多。

「標準單價」提高,並非房屋稅飆高六倍多主因。去年底,中央(財政部)又發出第二箭,更讓豪宅投資客「重傷」。

稅率課更重非自住,最多增2.4個百分點

第二箭,是指調高房屋稅稅率。財政部去年修正《房屋稅條例》,住家用房屋稅的法定稅率分自住、非自住,自住法定稅率維持一.二%,非自住法定稅率由一.二%至二%,提高為一.五%至三.六%,實際稅率由各縣市自行訂定;此即俗稱囤房稅。

台北市政府據此修正《台北市房屋徵收自治條例》,自住房屋稅率為一.二%;非自住則大幅調高,兩戶以內,每戶稅率為二.四%;三戶以上,每戶為三.六% 。

自住屋的標準為何?財政部規定,本人、配偶、未成年子女的總自住戶數,最高為三戶。因此,假設A先生有五戶位於台北市的房屋,三戶符合自住條件,這三戶房屋稅均為一.二%,其餘兩戶房屋稅則為二.四%;若A先生持有六戶台北市房屋,則非自住的三戶,稅率均為三.六%。

標準單價提高一倍以上,加上房屋稅提高一至兩倍,讓去年七月後取得使用執照的新房,都須適用新制。

不過,「新版房屋稅影響不大,」台北市財政局長蘇建榮說,財政局今年一月統計,今年五月受影響的戶數約有二千一百九十八戶,占台北市總房屋數僅○.一九%,其中,豪宅占二百四十四戶,一般房屋占一千九百多戶,這其中適用三.六%最高稅率的新豪宅,估計低於一百戶。

淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰認為:「台灣房屋稅確實偏低,有調高必要,」但,他也認為,一次將稅率拉這麼高,市場會適應不良,反而讓市場交易更冷。

政府對房市下重手,對今年房價影響有多大?

「好地段跌一成,如台北市,台北市以外跌一五%至兩成。」莊孟翰說,房市進入買方市場,想買房的人,多看多打聽,就能買到好房子。

【延伸閱讀】新制房屋稅,稅金最多比舊制高6倍!—以台北市最新政策計算

案例1》百坪豪宅地段:大安區敦化南路一段樓層:17層樓鋼骨造大樓坪數:面積118坪市價:2.74億元

●舊制房屋稅

房屋現值3,210萬×稅率1.2%=38.52萬元

●新制房屋稅

A.自住:房屋現值7,956萬×稅率1.2%=95.47萬元(比舊制增1.48倍)

B.非自住2戶內:房屋現值7,956萬×稅率2.4%=190.94萬元(比舊制增3.96倍)

C.非自住3戶以上:房屋現值7,956萬×稅率3.6%=286.41萬元(比舊制增6.44倍)

案例2》50坪電梯大樓

地段:士林區延平北路五段

樓層:13樓鋼筋混凝土大樓

坪數:面積53坪

市價:3,100萬元

●舊制房屋稅

房屋現值114萬元×稅率1.2%=1.37萬元

●新制房屋稅

A.自住:房屋現值286萬×稅率1.2%=3.43萬元(比舊制增1.5倍)

B.非自住2戶內:房屋現值286萬×稅率2.4%=6.86萬元(比舊制增4倍)

C.非自住3戶以上:房屋現值286萬×稅率3.6%=10.3萬元(比舊制增6.52倍)

打房 房雙 雙箭 齊發 北市 房價 估跌 一成
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稅制跟上國際標準 但相關配套仍未完善 兩大衝擊 讓北市房屋稅美意打折

2015-04-20  TWM
 
 

 

台北市房屋稅新制上路,終於讓台灣長久以來過低的不動產持有稅朝國際標準靠攏;但本次改革也造成兩個影響,因房屋標準單價以去年七月一日作為課稅分界點,除了可能拖緩都更進展,也阻礙商業的公平競爭。

撰文‧蔡曜蓮

五月要繳房屋稅,身為台北市民的你,被加稅了嗎?

為什麼指名台北市?原來在一片改革房產稅制的呼聲中,台北市率先在年初針對由地方掌管的房屋稅進行調整。從調高路段率、房屋標準單價、祭出三戶以上就調高稅率(囤房稅)等措施;而且所有的調整立刻生效,在今年五月的房屋稅單中,就可看到調整結果。

台北市財政局長蘇建榮指出,全台北市大約只有一成五的家戶被加稅,其中,增稅達百萬以上的有三十五戶;被加稅的家戶中,七六%增加的稅額不到五千元。

儘管有部分很有感的「受災戶」哀哀叫,例如,富邦金控副董事長蔡明興日前跳出來為朋友抱屈,認為台北市的房屋稅調太高了,一口氣漲了十倍,一年要多繳幾百萬元。

但是,蔡明興所言的暴漲十倍,必須是去年七月後取得執照的新屋,並處於路段率調高的街區,同時持有人名下的房產須六戶以上,具備上述等條件,才會出現的極端例子。

以實際的數字來看,台北市中山區的指標豪宅松江一號院來說,一戶面積一七二坪,實價登錄揭露的預售價為二.四三億元起跳;若單純自住,納稅額大約一一二.五萬元,實質稅率(總售價除以稅額)為○.四六%。台北市前副市長張金鶚評論,「國外的房地產持有成本,平均實質稅率約為一%到二%,相較之下,台灣的持有稅並不高。」即使課以囤房稅的最高稅率(持有六戶以上為三.六%),實質稅率為一.三九%,仍在合理範圍內。

中研院院士王平是去年中研院提出賦稅改革建議書的主要負責人。他認為,台北市經過這番房屋稅調整後,終於可以跟上美國等先進國家水準,對台北市的作法大表贊成。

只不過,多數人按讚的改革案,在相關配套措施沒有完善下,恐怕有兩個副作用是台北市政府始料未及的,值得進一步關注。

衝擊一:拖慢都更

適用新標準單價 稅負倍增此次台北市大幅調高房屋標準單價,增加幅度約一到三倍,平均幅度一.六倍。

房屋標準單價已三十二年未調,原本大幅調漲也無可厚非;但是因為新的調整單價沒有溯及既往,而以二○一四年七月一日作為新舊制的分界點,導致七月一日後取得使用執照的建物,需要繳交的房屋稅,就因標準單價提高而可能暴增兩倍以上。

「在持有稅增加後,如果都更戶不願負擔新屋的納稅額,推動會很困難。」電視節目《豪宅旗艦王》主持人夏慧麟說。因為對都更居民來說,所住的地段、室內坪數條件都差不多的情況下,只要房子一都更就適用新屋的房屋標準單價,每年房屋稅可能增加一倍。

台北市目前屋齡高於三十年的房屋比例高達五七.八九%,無論是從住戶安全或是台北市容的角度看,都市更新其實是台北市迫切的市政之一。只不過,因住戶意見整合難度高,台北都更已經是牛步進行,若加上房屋稅的因素,恐怕讓都更難上加難。

雖然《都更條例》四十六條規定,都更後兩年內的新屋,包含地價稅與房屋稅都將減半,但過了兩年,房屋稅就回到原來水準。

針對此問題,蘇建榮表示,市府將針對都更戶規畫補貼稅額的配套措施。王平則建議參考國外作法,「補貼之外,讓稅負備註都更條款,給予退稅等優惠。」以去年七月一日作為劃分界線的作法,也造成明明是性質相近的建物,稅額卻天差地遠。

衝擊二:影響投資

同地不同稅 廠商怨不公永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛以豪宅為例,分析新制造成的畸形稅額。位於台北市敦化南路一段、市民大道口的新地標「敦南樞苑」,與相隔一個街廓、一○年完工的同為豪宅「元大栢悅」相較,因為前者適用新制,標準單價調漲幅超過兩倍,在稅基計算上比鄰居吃虧不少。兩者的每坪房屋評定現值分別為六十二.一四萬與二十七萬元,加乘坪數後,敦南樞苑的屋主要繳交的房屋稅多上百萬元。

而坪數越大的建築,受到新制房屋標準單價的影響就越明顯,尤其是飯店、辦公室,新舊制的稅額差到千萬元以上。

典型商業競爭不公的受害者當屬今年七月即將開幕的宜華萬豪酒店。萬豪酒店與美福大飯店同為大直的新飯店,但是美福在去年四月就取得使用執照,萬豪在十二月,前者仍可沿用舊制,後者則適用新制。按照永慶房屋提供的試算結果,八個月的差距,美福大飯店節省稅額大約五千萬元,萬豪酒店付出的代價是,房屋標準單價由每坪約新台幣三萬六千元躍升到八萬元,稅額由五千八百多萬一躍破億元。

稅額的差異,使萬豪酒店董事長劉文治心生不滿,「(和美福)要繳的房屋稅差了一大截。我是要跟它比什麼?還沒開始比賽就先趴下去了!」當然,就國際持有稅水準看,萬豪酒店繳的稅才合理,但因為與旁邊飯店的差距形成不公平競爭,恐怕會影響未來企業的投資意願。

北市府:稅改不能回頭

將研議調高舊屋標準單價

對此,北市府回應,稅改不可能走回頭路,蘇建榮承認,如果要為現況解套,則要一併調高「舊屋」稅額。「未來的處理方向,就是將過去標準單價提高,至於提高幅度多少,還需要再研議。」不過,即使市府有心調整,因為房屋評定現值每三年才評鑑一次,下一次調整是一七年,還得再等兩年。

德明科技大學不動產學系教授花敬群則批評,「過去三年評價一次是受限於人力、技術;現在早該改成一年調整一次,甚至半年都不是問題。」顯示台灣的稅改,還充滿大大小小的眉角需要校正。

哪些台北人,房屋稅會大增?

房屋稅公式: 房屋評定現值 ×適用稅率房屋評定現值 =房屋標準單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×路段率路段率調整族 平均調幅9% 台北共99條道路調整路段率,以大安區最多,此部分人增加的稅額約一成,有6.6萬戶人受影響。

買新屋族 平均增1.6倍2014年7月1日後取得使用執照的新屋,房屋標準單價提高1到3倍,平均增加1.6倍。

多屋族 最高稅金為原來3倍自用住宅不受影響,維持1.2%的適用稅率。家戶擁有的第四、五棟房產將算非自住,稅率由1.2%升至2.4%。第六棟以上房產,將課徵3.6%囤房稅。

同一區域,分採新、舊制稅額差很多

單坪稅額可差到2.3倍

──以敦南樞苑和元大栢悅為例

標準

單價

(萬元/坪) 面積

(坪) 路段率

(%) 自用應繳稅額

(萬元) 三戶以上應繳稅額(萬元) 房屋評定

現值

(坪/萬元)

敦南樞苑(新制) 6.22 185 270 147 413 62.14 元大栢悅(舊制) 2.26 105/128 300 34~41 102~125 27

單坪多繳

2.3倍稅額

都是新飯店 經營成本大不同──以宜華萬豪酒店與美福大飯店為例

標準單價

(萬元/坪) 面積

(萬坪) 路段率

(%) 稅率

(%) 房屋稅額

(萬元)

宜華萬豪酒店(新制) 8.05 (舊制3.61) 3 180 3 13040

(舊制5848)

美福大飯店(舊制) 3.05 2.42 180 3 3986

資料來源:永慶房屋

稅制 跟上 國際 標準 相關 配套 仍未 完善 兩大 衝擊 北市 房屋 美意 打折
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北市,港南》汽車五分鐘就能搭車返鄉 房仲菜鳥 買貴國宅從被恥笑到被羨慕

2015-11-30  TCW

理想的幸福家園,該是什麼樣子?他們不是名人、不住豪宅,但提到家園時的神氣及快樂,已經清楚描繪出,大都會安居桃花源的樣貌及路徑。

為什麼住在這裡?被問到這個問題,蔡尚維毫不猶豫的回答:「因為這裡像台中!」

六年前北上到台北打拚,一頭鑽進房仲這行,原本躊躇滿志,想要挑戰鑽石地段台北信義區,想不到,競被公司分發到南港,看到眼前一片荒涼,心情馬上沉了下去。沒想到,兩千個日子不到,自己竟然愛上這個地方,還投入身家財產,準備落地生根。

「社區中庭很大,旁邊有公園,公園再過去是更大的公園,(防汛)牆的另一頭,有更大的河濱公園。」七年級前段班、未婚、有固定女友的他,開口閉口提的,都是這裡有類似家鄉台中的開闊綠地,公園裡跳上跳下的小孩,成就了他的幸福想望。

他讚不絕口的心愛房屋位於南港重陽重劃區,看上的是重劃區整齊的街廓。他選的不是區內林立的時尚小豪宅,而是全區四十四坪統一格局,曾在SARS(嚴重急性呼吸道症侯群)期間,被選為隔離觀察住所的基河三期國宅。

每房開窗就能見草地,買貴不後悔

因為這段歷史,這區國宅賣相並不好。但兩年多前,蔡尚維竟然用一千六百萬元天價,比當時成交總價水準還多出一百萬元,買下這間位於四樓的國宅,「創下當時 國宅成交最高價,害我被笑了整整一年。」他說,自己身為房仲,竟買到創高價,連付頭期款跟爸媽調頭寸時,都不敢吐實。

但在他眼中,即使這裡離捷運站走路要十五分鐘,即使附近商圈不算熱鬧,這個價格在他眼中依然很值得,「就是要這戶,每間房間都看得到綠地!」

國宅最怕戶數太多、管理不易。但蔡尚維算算,這裡戶數只有五百六十九戶,不像許多國宅從一千戶起跳,管理相對容易。而且,管委會效率超高,發揮身為房仲的敏感度,明亮、不潮溼的地下室停車場,成了他的定心丸。

出門就有Ubike,還有捷運接駁巴士

原本荒涼的重劃區,隨著入住的人數增多,貧乏的生活機能也日漸改善。從一開始走很遠才有便當店、泡沫紅茶攤,到現在連鎖鍋貼、國際品牌速食業者進駐,連星 巴克都在五分鐘車程內有兩家。他說,重點是有位熱心里長,不只拗來了捷運接駁巴士站牌,最近Ubike也將在國宅正門口設點。

國宅這個在一般人認為次級的產品,在他眼中,卻是CP值爆表。他說,自己買三房加車位的價錢,朋友在附近建案只能買兩房,而且管理費還比朋友便宜,「這樣我就可以把錢省下來做別的消費了。」

蔡尚維回憶,入住後,有次看到某個角落瓷磚剝落,才正想反映,管委會就已經開完會、發包完成了。今年八月,蔡尚維更進一步加入管委會,「因為職業關係,我自己看過的社區很多,有想法建議,就能提供出來改善我的社區。」

縝密研究證明他是對的。當初跟他同期買房的朋友,開始覺得兩房不夠用。如今,跟他一樣看上綠地、大坪數的人越來越多,國宅一戶總價已經飄到二千一百萬元, 遇上房價走弱依然價格盤堅。甚至,由於釋出量少,投資客一倒貨馬上被高價買走,讓基河國宅三期成了房仲眼中的稀有物件。

每天的上班日,早上八點起床,慢慢摸,九點前就能到三分鐘步行距離的辦公室上班。晚上九點回家,路旁草皮前燈火通明,慢跑、散步、打籃球的人們絡繹不絕。

假日,他會騎著Ubike從國宅後方的河濱公園到饒河街吃東西,更遠還曾花兩小時遠征淡水。偶爾有購物需求,騎機車五分鐘就可以到南港車站三鐵共構的百貨公司血拼。

最令蔡尚維最開心的是,爸媽來看過他的寶貝屋子後,都很滿意,「他們也說,很像台中,爸爸想退休後要北上養老。」

在這天到來之前,回家團圓就在咫尺。明年七月高鐵南港站開通,「只要騎車五分鐘,我就能搭上回台中的車。」與故鄉的距離,原來這麼近!

新北.林口》開車出門十分鐘就能做生意新手爸爸 蛋白區創業築窩一舉搞定

文.張舒婷

不少人談到林口的房市,或許都有「是否過熱」、「會不會崩盤」的疑慮,但住在中山路和文化一路的張俊仁、徐雁珊夫婦,談到自己的家,眼中閃著滿足而幸福的光芒:「機能好、近學校、空間舒服,對於像我們這種沒有投資需求、純自住的人來說,是很棒的選擇。」

現年三十六歲的張俊仁,約莫四年前,從租屋族躋身為有殼蝸牛,在此處買下四十四坪的三房兩廳公寓,並將媽媽、未婚的三姊接過來同居。

張俊仁念大學、工作期間住過台北市區,一直不喜歡市區內擁擠、緊張的氛圍,加上價格過高,其實早就悄悄將台北市從購屋區域中排除。

大姊結婚後,張俊仁常拜訪姊姊和姊夫位於林口的住家,「這讓我對林口有相見恨晚的感覺。」當時林口雖然尚未開發得像現在如此成熟,但交通設施逐步興建,包 括許多直達台北市的公車路線、機場捷運線、快速連結國道一號的林口交流道等,以及全聯、家樂福、便利購等商場爭相進駐,利多題材不少,讓他相當看好此處的 成長潛力。

以生活空間而言,這裡更讓張俊仁豎起大拇指,因為公園、綠地遍布,道路也寬敞,「我是台中人,習慣台中很寬闊的道路,林口的空問、道路,給我的感覺很貼近台中。」如此,也更能讓從台中徙居北部的母親更快習慣此地環境。

路寬車子少,帶小孩外出更安全

林口被張俊仁列為購屋的首選區域後,他鎖定主要道路,也就是文化一路、二路、三路一帶物件,最後情定佳林國中對面,既靠近學校,也靠近賣場。

升格為新手爸爸後,張俊仁更強烈感覺到,自己的選擇是正確的。其一,林口公園、綠地多,適合帶小孩外出活動,「這裡道路寬闊、車子比市區少,對小孩來說更 安全。」其二,住處靠近長庚醫院,附近診所也尚稱密集,孩子若身體不適,就醫也很方便;其三,未來小孩念國中時,踏出家門就可以上學。

在這裡開餐車,比上台北更省成本

不只家庭生活,張俊仁連職涯規畫也跟著「搬」到了林口,看好林口整體的消費動能上升,他放膽「開除」老闆,自己經營起行動餐車。他發現,這裡的消費形態和 台北不同,人潮的高峰極明顯:買早餐的集中於七點到八點,至於晚餐,不少台北的上班族下班趕回家後,七點半才開始增加,直到九點左右。

再者,由於他的住處離長庚醫院、華亞科技園區、大崗國中一帶也不遠,開車十分鐘以內就能抵達。只要在固定時段來這一帶做生意,受惠於人潮夠多,就能創造穩定收益。

張俊仁評估過,自己若開車到台北市做生意,每個月油錢約五千元、停車費約四千到六千元,相加後一萬元跑不掉;但在林口做生意,停車費加油錢可控制在兩千元 以內,算來算去,還是在林口做生意最划算。誰說追求夢想一定要奔走他鄉?只做對了關鍵決定,也許在家門旁,就能圓滿幸福人生。

桃園.展演中心》親戚變鄰居,週週能團聚通勤OL花八百多萬就換到「新三合院」

文.蔡靚萱

「陽光照得進來,」從事室內設計業的林愛晨,站在客廳窗前指著她大女兒畫在窗戶玻璃上的塗鴉,她說,等到下午,陽光會繞到另一邊,從陽台照進來。這間「陽光屋」就是她尋尋覓覓,看了超過二十間房子的最終選擇。

之前,她住在附近位置較偏遠的桃園市莊敬路十年,一年多前遷到鄰近展演中心的南平路附近,捨大屋、換小屋,為的是讓女兒讀附近的同德國中。這個學校升學率 不錯、師資年輕、設備也較新,是桃園居民口中的明星學校,由於太熱門,實施總量管制,必須設籍超過三年、經過家庭訪問確認入住,才有機會拿到入學資格。

展演中心位址原本是農田,距離交流道沒南崁來得近,距市中心的桃園火車站又嫌遠,附近只有老舊社區。但二○一○年展演中心落成前後,文化氣息帶動附近藝文特區新建案林立,成了桃園每坪成交價最高的新興豪宅區。

信義房屋桃園南平藝文店長林碩茂,也住在南平路區域。他分析,這裡隔一條馬路就是藝文特區,能享受豪宅般的生活機能,鬧中取靜,但價位每坪不到三十萬元,合理多了。

林愛晨入住的社區,雖然屋齡超過十年,外觀卻保養得像是新成屋,由於社區管理得當,還是桃園市政府公寓大廈評比管理、綠化、節能等獎項的常勝軍。

沒想到,這一遷,意外創造出遠超過她期待的幸福感。

她挑上的地點,連自己的媽媽、阿姨都心動。家住中和的阿姨,陪著林愛晨看房,最後竟也決定把新北市中和的房子賣掉,搬來當她的鄰居。

位於新北市板橋的娘家,是沒電梯的三十年老舊公寓,讓林愛晨的媽媽上下樓極不方便,看到女兒一家開心居住,敏盛醫院只在開車五分鐘的距離,她的爸媽也決定賣掉老屋,南遷落腳在隔壁棟樓。

加上她自己家,算一算,家族有高達九人住在同一個社區!

訪問到一半,林愛晨的小女兒捧著在外婆家吃剩的蛋糕回家,想要孝敬母親。其實,要不是週日為了接受訪問待在家,林愛晨尋常的週末一天,通常是由阿姨家的咖 啡品嘗會拉開序幕;接著,中午到媽媽家吃午餐;下午,一家子開車到三年前才開幕的好市多南崁店採買食物,尤其,有九個家族成員分食,量販店再大的包裝都不 怕。

沒想到,在這個三合院早就式微的年頭,她這一遷,竟能重拾大家族彼此照應、雞犬相聞之樂。

住家距離南崁交流道八分鐘,林愛晨每天桃園、內湖兩地開車上班,若內湖不塞車,半小時就能抵達辦公室。她算過,桃園雖讓人威覺較遠,但到內湖上班的交通時間,甚至比從板橋娘家出發,還來得省時。

看展聽歌劇,走五分鐘就能到

林愛晨也曾考慮過舉家搬到內湖。這個家總價八百六十五萬元,二十七坪加車位,扣掉公設,用自己的室內設計專長隔為三房,倒也不嫌局促;但在台北,恐怕只買得到套房。

更何況,台北有的藝文活動,這裡也都有。步行五分鐘路程的展演中心,每個月都有滿滿的表演節目,除了雲門舞集、果陀劇場、明華園等國內一線舞團、劇團常在這裡演出,喬治亞的國家芭蕾舞團來台演出《天鵝湖》,也是在桃園首演。

從前在莊敬路的家走過來要半小時,讓她總懶得繞過來看表演。現在,女兒走路就能參加跨年晚會,她還記得,全家一起聽完陳昇演場會的那晚,看到其他人大排長龍擠公車,走回家的路上一直在心裡稱讚自己:選得太好啦!

在這裡,她的阿姨每天早上固定到展演中心繞行兩圈運動,女兒們自己走路就能上學,媽媽三不五時煮好料吆暍大家一塊用餐。逐漸步入青春期的女兒們,嘴巴上不說,卻將社區大樓惟妙惟肖的畫在窗玻璃上,用行動告訴她:住在這裡,很幸福!

台中·龍井》下樓就能帶狗在寬闊中庭散步退休四年級生 月花一萬三住53坪別墅

文·張舒婷

只要搬到好住所,一個人、一隻狗,也能享受樂趣無窮的生活。黎傳銘遷居台中的故事,正是最佳案例。

現年五十七歲的黎傳銘,原為海軍,工作期間,曾住過新北市永和區、台北市內湖區等處。三年多前退休後,嗜打高爾夫球的他,常和球友去台中的球場打球,逐漸愛上當地優閒的生活步調、晴朗而溫暖的天氣。

此外,黎傳銘在台北時,領養了黃金獵犬JJ,卻常為了住處附近空間不足以讓JJ馳騁而苦惱,再加上北部的濕冷氣候,常讓長毛的JJ感到不舒服。

「我想既然都退休了,不必因為工作的關係而留在台北,何不為自己,也為JJ換個更舒服的環境?」於是黎傳銘開始拜託朋友帶看台中的房子,最後對東海藝術街、理想國社區的複合武樓層別墅一見鍾情。

踏入黎傳銘居住的社區後,便能理解為何他一看就愛上這裡。綠意盎然的中庭裡,桂花樹、櫻花樹篩落一地溫暖陽光,還有賞心悅目的可愛小動物石雕,有種置身桃 花源的錯覺。走進房子,一樓加二樓的總面積五十三坪、四房格局,牆上掛著郎靜山等大師的作品,還有一張張他和親友的合照、環遊世界所拍攝的湖光山色美景 照……如此詩樣的環境,一個月租金只要新台幣一萬三千元。

近中科商圈,文教娛樂資源完善

其實,東海藝術街這一帶區域,在三十多年前就已經開發,但因為位於台中縣市的交界,處於水管末端,夏天常得面臨缺水問題,不少自住客對於這一帶敬而遠之。

但自從台中科學園區十多年前在此落腳後,環境開始熱鬧起來,中科商圈成形。如今,周邊除了原本東海生活圈及夜市,也有寶成集團投資的裕元花園酒店、福華飯店,加上台中榮總及澄清醫院,文教、娛樂及醫療資源已臻完善。

黎傳銘實在太喜歡這裡,但房東堅持不賣房,他只能以每月一萬三千元的便宜租金,賃居於此。從此處開車五分鐘可抵達台中都會公園,成為黎傳銘遛狗選項之一, 如今他顧慮到了JJ年邁,體能不復以往,故每天都帶JJ在寬闊的中庭馳騁兩、三次;得空時,他還會開車半小時到專供狗狗戲水、位於苗栗苑裡的「狗狗水世 界」。

濃厚的人情味,也是他眷戀台中的原因之一。有位七十多歲的鄰居老太太,見他時常出遊,自告奮勇表示,日後他出遠門,天天代他遛JJ至少兩次:被他戲稱為「大冰箱」的楓康超市,幾乎每個工作人員都認得他。

現在,黎傳銘的生活大概是如此:起床後,做一份簡單的早餐,悠哉享用完畢後,帶JJ散步一會兒:中午或晚上若沒特定眾會,就開車到西屯路三段一帶吃飯,吃飽後還可到東海藝術街散心。

心血來潮時,展開環島或「周遊列國」的日子:這週驅車到台灣東部,下週再到大陸麗江古城找老同學,不久後又去美國舊金山探望女兒……。

「幸福角落,問我就對了。」黎傳銘漾著滿足的笑容說,以自己的年紀,只要住得舒服,也沒有一定非買房子不可了,就算在這邊租一輩子,他也很愜意。

台南·成大》小孩能一路從幼稚園念到大學全職主婦 一次坐擁「一條鞭」升學區

在清明節時分,帶著孩子一起醃梅子、釀梅酒;秋末冬初的芥菜產期,大夥兒一起洗芥菜、切雞腿肉,一起熬煮芥菜雞湯;年末洛神花開,全家人一起剝著洛神花, 拿來泡茶、做果醬和蜜餞……,這是全職媽媽陳友倫一家人,搬到台南新化區之後的家庭生活。城市中也能過這樣的田園生活?沒錯!

成功大學附近交通方便,到最近的有機農場,也不過四十分鐘車程,從高雄搬來的這七年中,陳友倫已經跟當地小農混熟,只要一通電話,一箱最新鮮、無農藥的當季蔬果,馬上送到家門口。近年來頻傳的食安風暴,對他們幾乎沒有影響。

陳友倫本身是基隆人,後來到高雄讀書、工作共六年多,結婚後,因為先生在台南工作的關係,落腳於成大附近的長榮路四段。「高雄的生活還是

比較匆忙一點,而且空氣品質

較差,天氣也比較熱!」

定居不久,她就深深愛上台南,因為這個古城帶給她太多前所未有的滿足。「在台南,就連走路都覺得好有趣!」陳友倫說,她喜歡帶著女兒沿著街道散步,比較每一家屋舍的牆壁、磚瓦,從其中不同的設計和技術,推測其背後的深厚歷史,等於上了一堂戶外歷史課。

她舉例,在澎湖常見的硓砧石,在台南某些地方也看得到,那是因為自古台南對大陸貿易發達,物品運往大陸後,回程時船艙重量銳減,為了讓航行更穩,必須拿岸邊唾手可得的硓砧石來壓艙。

另外,近成大醫院,也是她安心定居在這裡的原因。陳友倫回憶,生第二胎時,她正在煮早餐,每十分鐘就陣痛一次,捱到大家吃飽後才就醫,但慶幸的是醫院就在旁邊,她仍及時分娩。還有一次是自己切菜不慎切到手,血流如柱,慌張的到樓下叫車,五分鐘就到醫院治療。

鄰近最美東豐路,四季花景都不同

教育,是她安心定居的另一個重要原因。成大周邊文教氣氛本來就很濃,若順利的話,小孩可一路從成大附設幼稚園、後甲國中、南一中、一路念到成大,堪稱南台 灣最優質「條鞭」升學之路。住家附近的「魚羊鮮豆」是她最愛的咖啡廳,從老闆娘到員工,一看到她都會停下手邊動作,熱情的打招呼。

從長榮路向前走幾步路,便有號稱「全台南最美麗的一條街」的東豐路。「我們東豐路,四季有四季的美,妳看路上現在開什麼花,就知道現在幾月、可以(按時節)做什麼事了。」陳友倫細數,包括三到四月的木棉花、五到六月是金黃燦爛的阿勃勒……。

除了手作美食外,台南早已是人盡皆知的美食之都。「三二冰城、芳苑冰棒、圓環頂肉粽菜粽、品香肉粽、便宜坊北平烤鴨……」陳友倫一談到這些街頭巷尾中傳承數十年的美食,眼神就亮了,從食材、烹調方式聊到佐料,話匣子停不下來。

街頭巷尾老建築,散步像上歷史課人親土親,「愛台南」絕非口號而已。

每逢有外縣市的親友來訪,她常攤開台南的古地圖,幫對方上起一堂生動的歷史課,講解水仙宮、五條港、巴克禮公園的典故,這些都是她參與荒野協會的課程後,一點一滴累積的知識。

好幾次,她與親友逛到以燈籠和工藝品木作老店「永川大轎」聞名的神農老街,大夥一起帶著孩子親臨現場,讓他們閉上眼睛,用手觸摸。有一回一群人無意發現老師傅丟棄在一旁的樟木屑,由於樟木有防蚊效果,朋友開口想討一些帶回家,想不到老師傅慷慨裝了滿滿一大袋給他們。

有人說:「在台北討生活,在台南過生活。」這座台灣最古老的城市,以往的府城,用數百年時間沉澱出了她獨特的人文風貌。「這裡人的步調比較慢,但不是散漫,而是拿著一杯咖啡慢慢欣賞周遭變化。」訪談最後,陳友倫為這座城市下了如此註腳。

高雄,美術館》她首購丶換屋的唯一選項單身業務員 美術館綠地是她減壓天堂

美術館周邊,一向是港都的房市熱點,對於三商美邦人壽高雄區經理林淑雯來說,則是首購、換屋皆列為唯一選項的區域。

五年前,她在高雄美術東六街買了兩房一廳一衛、約十七坪的電梯大廈。今年她換屋成功,仍然情定於美術館一帶,最後在美術南五街買了第二間房子,面積超過二 十五坪。「因為我真的很喜歡這裡!這裡的房子和住戶,都很有質感!」平常她為了業務員必須保持高機動性的考量,都是開車代步:等之後輕軌落成,她相信她會 有更多選擇,也深信這裡將會受到越來越多自住客所愛。

林淑雯是土生土長的屏東縣新園鄉人,約莫五年前,轉換跑道到高雄擔任壽險業務員,「身為屏東小孩,到台北去,總覺得生活圈太緊張,沒有辦法適應。」於是選擇到南部最發達的都會區高雄市來挑戰自我。

綠蔭大空地,以後要在這裡拍婚紗

林淑雯的第一問房,空間看似不大,不過對於單身貴族而言,算是綽綽有餘,加上自己泰半時間在外東奔西跑,回家就只是休息、洗澡、睡覺,住二十坪以下的房子已足夠。再者,她有個好習慣:只要超過半年以上沒有使用的東西,一律丟掉或送人,所以空間尚稱寬敞。

直到最近,她考量到現居處所的屋齡已達十一年,再加上自己身為業務員,希望日後有空時,可以請更多朋友或客戶到家裡坐坐,廣結善緣,於是決定將第一間房子轉售給客戶,不久後要入住新居。

雖然這五年來高雄美術館一帶房價已漲了約一倍左右,但她已認定,住高雄就非住這裡不可,所以即使價格翻倍了也要買在這裡。

活潑外向的林淑雯,熱情的笑容不時掛在臉上,但她坦言:「當業務,難免都有高、低潮,只能自己調適。」她也多次面臨業績壓力、遇到被客人拒絕的挫折,感到喘不過氣,這也讓她養成運動的習慣,每天都趁閒暇之餘,快走一個半小時。

這也讓她由哀感謝美術館附近的環境:美術館旁的廣袤大草原,不時可以見到父母帶著小孩嬉戲、放風箏的畫面,「慢活」的氛圍讓她極享受:旁邊綠樹成蔭的步道,是她快走地點的不二選擇。

「這裡很適合(受挫時)讓心靈療傷。」每逢經過中華路一帶後,靜謐的純住宅區域,也能在無形之間讓她的心安定下來。

漫步於美術館附近的綠地時,她仍帶著燦爛且有所憧憬的笑容說:「以後我如果結婚了,還要來這邊拍婚紗!」因為,對她來說,人生最美好的部分,都應當和這裡是密不可分的。


北市 港南 汽車 分鐘 就能 搭車 返鄉 房仲 菜鳥 買貴 國宅 從被 恥笑 到被 羨慕
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北市,港南》汽車五分鐘就能搭車返鄉 房仲菜鳥 買貴國宅從被恥笑到被羨慕

2015-11-30  TCW

理想的幸福家園,該是什麼樣子?他們不是名人、不住豪宅,但提到家園時的神氣及快樂,已經清楚描繪出,大都會安居桃花源的樣貌及路徑。

為什麼住在這裡?被問到這個問題,蔡尚維毫不猶豫的回答:「因為這裡像台中!」

六年前北上到台北打拚,一頭鑽進房仲這行,原本躊躇滿志,想要挑戰鑽石地段台北信義區,想不到,競被公司分發到南港,看到眼前一片荒涼,心情馬上沉了下去。沒想到,兩千個日子不到,自己竟然愛上這個地方,還投入身家財產,準備落地生根。

「社區中庭很大,旁邊有公園,公園再過去是更大的公園,(防汛)牆的另一頭,有更大的河濱公園。」七年級前段班、未婚、有固定女友的他,開口閉口提的,都是這裡有類似家鄉台中的開闊綠地,公園裡跳上跳下的小孩,成就了他的幸福想望。

他讚不絕口的心愛房屋位於南港重陽重劃區,看上的是重劃區整齊的街廓。他選的不是區內林立的時尚小豪宅,而是全區四十四坪統一格局,曾在SARS(嚴重急性呼吸道症侯群)期間,被選為隔離觀察住所的基河三期國宅。

每房開窗就能見草地,買貴不後悔

因為這段歷史,這區國宅賣相並不好。但兩年多前,蔡尚維竟然用一千六百萬元天價,比當時成交總價水準還多出一百萬元,買下這間位於四樓的國宅,「創下當時國宅成交最高價,害我被笑了整整一年。」他說,自己身為房仲,竟買到創高價,連付頭期款跟爸媽調頭寸時,都不敢吐實。

但在他眼中,即使這裡離捷運站走路要十五分鐘,即使附近商圈不算熱鬧,這個價格在他眼中依然很值得,「就是要這戶,每間房間都看得到綠地!」

國宅最怕戶數太多、管理不易。但蔡尚維算算,這裡戶數只有五百六十九戶,不像許多國宅從一千戶起跳,管理相對容易。而且,管委會效率超高,發揮身為房仲的敏感度,明亮、不潮溼的地下室停車場,成了他的定心丸。

出門就有Ubike,還有捷運接駁巴士

原本荒涼的重劃區,隨著入住的人數增多,貧乏的生活機能也日漸改善。從一開始走很遠才有便當店、泡沫紅茶攤,到現在連鎖鍋貼、國際品牌速食業者進駐,連星巴克都在五分鐘車程內有兩家。他說,重點是有位熱心里長,不只拗來了捷運接駁巴士站牌,最近Ubike也將在國宅正門口設點。

國宅這個在一般人認為次級的產品,在他眼中,卻是CP值爆表。他說,自己買三房加車位的價錢,朋友在附近建案只能買兩房,而且管理費還比朋友便宜,「這樣我就可以把錢省下來做別的消費了。」

蔡尚維回憶,入住後,有次看到某個角落瓷磚剝落,才正想反映,管委會就已經開完會、發包完成了。今年八月,蔡尚維更進一步加入管委會,「因為職業關係,我自己看過的社區很多,有想法建議,就能提供出來改善我的社區。」

縝密研究證明他是對的。當初跟他同期買房的朋友,開始覺得兩房不夠用。如今,跟他一樣看上綠地、大坪數的人越來越多,國宅一戶總價已經飄到二千一百萬元,遇上房價走弱依然價格盤堅。甚至,由於釋出量少,投資客一倒貨馬上被高價買走,讓基河國宅三期成了房仲眼中的稀有物件。

每天的上班日,早上八點起床,慢慢摸,九點前就能到三分鐘步行距離的辦公室上班。晚上九點回家,路旁草皮前燈火通明,慢跑、散步、打籃球的人們絡繹不絕。

假日,他會騎著Ubike從國宅後方的河濱公園到饒河街吃東西,更遠還曾花兩小時遠征淡水。偶爾有購物需求,騎機車五分鐘就可以到南港車站三鐵共構的百貨公司血拼。

最令蔡尚維最開心的是,爸媽來看過他的寶貝屋子後,都很滿意,「他們也說,很像台中,爸爸想退休後要北上養老。」

在這天到來之前,回家團圓就在咫尺。明年七月高鐵南港站開通,「只要騎車五分鐘,我就能搭上回台中的車。」與故鄉的距離,原來這麼近!

新北.林口》開車出門十分鐘就能做生意新手爸爸 蛋白區創業築窩一舉搞定

文.張舒婷

不少人談到林口的房市,或許都有「是否過熱」、「會不會崩盤」的疑慮,但住在中山路和文化一路的張俊仁、徐雁珊夫婦,談到自己的家,眼中閃著滿足而幸福的光芒:「機能好、近學校、空間舒服,對於像我們這種沒有投資需求、純自住的人來說,是很棒的選擇。」

現年三十六歲的張俊仁,約莫四年前,從租屋族躋身為有殼蝸牛,在此處買下四十四坪的三房兩廳公寓,並將媽媽、未婚的三姊接過來同居。

張俊仁念大學、工作期間住過台北市區,一直不喜歡市區內擁擠、緊張的氛圍,加上價格過高,其實早就悄悄將台北市從購屋區域中排除。

大姊結婚後,張俊仁常拜訪姊姊和姊夫位於林口的住家,「這讓我對林口有相見恨晚的感覺。」當時林口雖然尚未開發得像現在如此成熟,但交通設施逐步興建,包括許多直達台北市的公車路線、機場捷運線、快速連結國道一號的林口交流道等,以及全聯、家樂福、便利購等商場爭相進駐,利多題材不少,讓他相當看好此處的成長潛力。

以生活空間而言,這裡更讓張俊仁豎起大拇指,因為公園、綠地遍布,道路也寬敞,「我是台中人,習慣台中很寬闊的道路,林口的空問、道路,給我的感覺很貼近台中。」如此,也更能讓從台中徙居北部的母親更快習慣此地環境。

路寬車子少,帶小孩外出更安全

林口被張俊仁列為購屋的首選區域後,他鎖定主要道路,也就是文化一路、二路、三路一帶物件,最後情定佳林國中對面,既靠近學校,也靠近賣場。

升格為新手爸爸後,張俊仁更強烈感覺到,自己的選擇是正確的。其一,林口公園、綠地多,適合帶小孩外出活動,「這裡道路寬闊、車子比市區少,對小孩來說更安全。」其二,住處靠近長庚醫院,附近診所也尚稱密集,孩子若身體不適,就醫也很方便;其三,未來小孩念國中時,踏出家門就可以上學。

在這裡開餐車,比上台北更省成本

不只家庭生活,張俊仁連職涯規畫也跟著「搬」到了林口,看好林口整體的消費動能上升,他放膽「開除」老闆,自己經營起行動餐車。他發現,這裡的消費形態和台北不同,人潮的高峰極明顯:買早餐的集中於七點到八點,至於晚餐,不少台北的上班族下班趕回家後,七點半才開始增加,直到九點左右。

再者,由於他的住處離長庚醫院、華亞科技園區、大崗國中一帶也不遠,開車十分鐘以內就能抵達。只要在固定時段來這一帶做生意,受惠於人潮夠多,就能創造穩定收益。

張俊仁評估過,自己若開車到台北市做生意,每個月油錢約五千元、停車費約四千到六千元,相加後一萬元跑不掉;但在林口做生意,停車費加油錢可控制在兩千元以內,算來算去,還是在林口做生意最划算。誰說追求夢想一定要奔走他鄉?只做對了關鍵決定,也許在家門旁,就能圓滿幸福人生。

桃園.展演中心》親戚變鄰居,週週能團聚通勤OL花八百多萬就換到「新三合院」

文.蔡靚萱

「陽光照得進來,」從事室內設計業的林愛晨,站在客廳窗前指著她大女兒畫在窗戶玻璃上的塗鴉,她說,等到下午,陽光會繞到另一邊,從陽台照進來。這間「陽光屋」就是她尋尋覓覓,看了超過二十間房子的最終選擇。

之前,她住在附近位置較偏遠的桃園市莊敬路十年,一年多前遷到鄰近展演中心的南平路附近,捨大屋、換小屋,為的是讓女兒讀附近的同德國中。這個學校升學率不錯、師資年輕、設備也較新,是桃園居民口中的明星學校,由於太熱門,實施總量管制,必須設籍超過三年、經過家庭訪問確認入住,才有機會拿到入學資格。

展演中心位址原本是農田,距離交流道沒南崁來得近,距市中心的桃園火車站又嫌遠,附近只有老舊社區。但二○一○年展演中心落成前後,文化氣息帶動附近藝文特區新建案林立,成了桃園每坪成交價最高的新興豪宅區。

信義房屋桃園南平藝文店長林碩茂,也住在南平路區域。他分析,這裡隔一條馬路就是藝文特區,能享受豪宅般的生活機能,鬧中取靜,但價位每坪不到三十萬元,合理多了。

林愛晨入住的社區,雖然屋齡超過十年,外觀卻保養得像是新成屋,由於社區管理得當,還是桃園市政府公寓大廈評比管理、綠化、節能等獎項的常勝軍。

沒想到,這一遷,意外創造出遠超過她期待的幸福感。

她挑上的地點,連自己的媽媽、阿姨都心動。家住中和的阿姨,陪著林愛晨看房,最後竟也決定把新北市中和的房子賣掉,搬來當她的鄰居。

位於新北市板橋的娘家,是沒電梯的三十年老舊公寓,讓林愛晨的媽媽上下樓極不方便,看到女兒一家開心居住,敏盛醫院只在開車五分鐘的距離,她的爸媽也決定賣掉老屋,南遷落腳在隔壁棟樓。

加上她自己家,算一算,家族有高達九人住在同一個社區!

訪問到一半,林愛晨的小女兒捧著在外婆家吃剩的蛋糕回家,想要孝敬母親。其實,要不是週日為了接受訪問待在家,林愛晨尋常的週末一天,通常是由阿姨家的咖啡品嘗會拉開序幕;接著,中午到媽媽家吃午餐;下午,一家子開車到三年前才開幕的好市多南崁店採買食物,尤其,有九個家族成員分食,量販店再大的包裝都不怕。

沒想到,在這個三合院早就式微的年頭,她這一遷,竟能重拾大家族彼此照應、雞犬相聞之樂。

住家距離南崁交流道八分鐘,林愛晨每天桃園、內湖兩地開車上班,若內湖不塞車,半小時就能抵達辦公室。她算過,桃園雖讓人威覺較遠,但到內湖上班的交通時間,甚至比從板橋娘家出發,還來得省時。

看展聽歌劇,走五分鐘就能到

林愛晨也曾考慮過舉家搬到內湖。這個家總價八百六十五萬元,二十七坪加車位,扣掉公設,用自己的室內設計專長隔為三房,倒也不嫌局促;但在台北,恐怕只買得到套房。

更何況,台北有的藝文活動,這裡也都有。步行五分鐘路程的展演中心,每個月都有滿滿的表演節目,除了雲門舞集、果陀劇場、明華園等國內一線舞團、劇團常在這裡演出,喬治亞的國家芭蕾舞團來台演出《天鵝湖》,也是在桃園首演。

從前在莊敬路的家走過來要半小時,讓她總懶得繞過來看表演。現在,女兒走路就能參加跨年晚會,她還記得,全家一起聽完陳昇演場會的那晚,看到其他人大排長龍擠公車,走回家的路上一直在心裡稱讚自己:選得太好啦!

在這裡,她的阿姨每天早上固定到展演中心繞行兩圈運動,女兒們自己走路就能上學,媽媽三不五時煮好料吆暍大家一塊用餐。逐漸步入青春期的女兒們,嘴巴上不說,卻將社區大樓惟妙惟肖的畫在窗玻璃上,用行動告訴她:住在這裡,很幸福!

台中·龍井》下樓就能帶狗在寬闊中庭散步退休四年級生 月花一萬三住53坪別墅

文·張舒婷

只要搬到好住所,一個人、一隻狗,也能享受樂趣無窮的生活。黎傳銘遷居台中的故事,正是最佳案例。

現年五十七歲的黎傳銘,原為海軍,工作期間,曾住過新北市永和區、台北市內湖區等處。三年多前退休後,嗜打高爾夫球的他,常和球友去台中的球場打球,逐漸愛上當地優閒的生活步調、晴朗而溫暖的天氣。

此外,黎傳銘在台北時,領養了黃金獵犬JJ,卻常為了住處附近空間不足以讓JJ馳騁而苦惱,再加上北部的濕冷氣候,常讓長毛的JJ感到不舒服。

「我想既然都退休了,不必因為工作的關係而留在台北,何不為自己,也為JJ換個更舒服的環境?」於是黎傳銘開始拜託朋友帶看台中的房子,最後對東海藝術街、理想國社區的複合武樓層別墅一見鍾情。

踏入黎傳銘居住的社區後,便能理解為何他一看就愛上這裡。綠意盎然的中庭裡,桂花樹、櫻花樹篩落一地溫暖陽光,還有賞心悅目的可愛小動物石雕,有種置身桃花源的錯覺。走進房子,一樓加二樓的總面積五十三坪、四房格局,牆上掛著郎靜山等大師的作品,還有一張張他和親友的合照、環遊世界所拍攝的湖光山色美景照……如此詩樣的環境,一個月租金只要新台幣一萬三千元。

近中科商圈,文教娛樂資源完善

其實,東海藝術街這一帶區域,在三十多年前就已經開發,但因為位於台中縣市的交界,處於水管末端,夏天常得面臨缺水問題,不少自住客對於這一帶敬而遠之。

但自從台中科學園區十多年前在此落腳後,環境開始熱鬧起來,中科商圈成形。如今,周邊除了原本東海生活圈及夜市,也有寶成集團投資的裕元花園酒店、福華飯店,加上台中榮總及澄清醫院,文教、娛樂及醫療資源已臻完善。

黎傳銘實在太喜歡這裡,但房東堅持不賣房,他只能以每月一萬三千元的便宜租金,賃居於此。從此處開車五分鐘可抵達台中都會公園,成為黎傳銘遛狗選項之一,如今他顧慮到了JJ年邁,體能不復以往,故每天都帶JJ在寬闊的中庭馳騁兩、三次;得空時,他還會開車半小時到專供狗狗戲水、位於苗栗苑裡的「狗狗水世界」。

濃厚的人情味,也是他眷戀台中的原因之一。有位七十多歲的鄰居老太太,見他時常出遊,自告奮勇表示,日後他出遠門,天天代他遛JJ至少兩次:被他戲稱為「大冰箱」的楓康超市,幾乎每個工作人員都認得他。

現在,黎傳銘的生活大概是如此:起床後,做一份簡單的早餐,悠哉享用完畢後,帶JJ散步一會兒:中午或晚上若沒特定眾會,就開車到西屯路三段一帶吃飯,吃飽後還可到東海藝術街散心。

心血來潮時,展開環島或「周遊列國」的日子:這週驅車到台灣東部,下週再到大陸麗江古城找老同學,不久後又去美國舊金山探望女兒……。

「幸福角落,問我就對了。」黎傳銘漾著滿足的笑容說,以自己的年紀,只要住得舒服,也沒有一定非買房子不可了,就算在這邊租一輩子,他也很愜意。

台南·成大》小孩能一路從幼稚園念到大學全職主婦 一次坐擁「一條鞭」升學區

在清明節時分,帶著孩子一起醃梅子、釀梅酒;秋末冬初的芥菜產期,大夥兒一起洗芥菜、切雞腿肉,一起熬煮芥菜雞湯;年末洛神花開,全家人一起剝著洛神花,拿來泡茶、做果醬和蜜餞……,這是全職媽媽陳友倫一家人,搬到台南新化區之後的家庭生活。城市中也能過這樣的田園生活?沒錯!

成功大學附近交通方便,到最近的有機農場,也不過四十分鐘車程,從高雄搬來的這七年中,陳友倫已經跟當地小農混熟,只要一通電話,一箱最新鮮、無農藥的當季蔬果,馬上送到家門口。近年來頻傳的食安風暴,對他們幾乎沒有影響。

陳友倫本身是基隆人,後來到高雄讀書、工作共六年多,結婚後,因為先生在台南工作的關係,落腳於成大附近的長榮路四段。「高雄的生活還是

比較匆忙一點,而且空氣品質

較差,天氣也比較熱!」

定居不久,她就深深愛上台南,因為這個古城帶給她太多前所未有的滿足。「在台南,就連走路都覺得好有趣!」陳友倫說,她喜歡帶著女兒沿著街道散步,比較每一家屋舍的牆壁、磚瓦,從其中不同的設計和技術,推測其背後的深厚歷史,等於上了一堂戶外歷史課。

她舉例,在澎湖常見的硓砧石,在台南某些地方也看得到,那是因為自古台南對大陸貿易發達,物品運往大陸後,回程時船艙重量銳減,為了讓航行更穩,必須拿岸邊唾手可得的硓砧石來壓艙。

另外,近成大醫院,也是她安心定居在這裡的原因。陳友倫回憶,生第二胎時,她正在煮早餐,每十分鐘就陣痛一次,捱到大家吃飽後才就醫,但慶幸的是醫院就在旁邊,她仍及時分娩。還有一次是自己切菜不慎切到手,血流如柱,慌張的到樓下叫車,五分鐘就到醫院治療。

鄰近最美東豐路,四季花景都不同

教育,是她安心定居的另一個重要原因。成大周邊文教氣氛本來就很濃,若順利的話,小孩可一路從成大附設幼稚園、後甲國中、南一中、一路念到成大,堪稱南台灣最優質「條鞭」升學之路。住家附近的「魚羊鮮豆」是她最愛的咖啡廳,從老闆娘到員工,一看到她都會停下手邊動作,熱情的打招呼。

從長榮路向前走幾步路,便有號稱「全台南最美麗的一條街」的東豐路。「我們東豐路,四季有四季的美,妳看路上現在開什麼花,就知道現在幾月、可以(按時節)做什麼事了。」陳友倫細數,包括三到四月的木棉花、五到六月是金黃燦爛的阿勃勒……。

除了手作美食外,台南早已是人盡皆知的美食之都。「三二冰城、芳苑冰棒、圓環頂肉粽菜粽、品香肉粽、便宜坊北平烤鴨……」陳友倫一談到這些街頭巷尾中傳承數十年的美食,眼神就亮了,從食材、烹調方式聊到佐料,話匣子停不下來。

街頭巷尾老建築,散步像上歷史課人親土親,「愛台南」絕非口號而已。

每逢有外縣市的親友來訪,她常攤開台南的古地圖,幫對方上起一堂生動的歷史課,講解水仙宮、五條港、巴克禮公園的典故,這些都是她參與荒野協會的課程後,一點一滴累積的知識。

好幾次,她與親友逛到以燈籠和工藝品木作老店「永川大轎」聞名的神農老街,大夥一起帶著孩子親臨現場,讓他們閉上眼睛,用手觸摸。有一回一群人無意發現老師傅丟棄在一旁的樟木屑,由於樟木有防蚊效果,朋友開口想討一些帶回家,想不到老師傅慷慨裝了滿滿一大袋給他們。

有人說:「在台北討生活,在台南過生活。」這座台灣最古老的城市,以往的府城,用數百年時間沉澱出了她獨特的人文風貌。「這裡人的步調比較慢,但不是散漫,而是拿著一杯咖啡慢慢欣賞周遭變化。」訪談最後,陳友倫為這座城市下了如此註腳。

高雄,美術館》她首購丶換屋的唯一選項單身業務員 美術館綠地是她減壓天堂

美術館周邊,一向是港都的房市熱點,對於三商美邦人壽高雄區經理林淑雯來說,則是首購、換屋皆列為唯一選項的區域。

五年前,她在高雄美術東六街買了兩房一廳一衛、約十七坪的電梯大廈。今年她換屋成功,仍然情定於美術館一帶,最後在美術南五街買了第二間房子,面積超過二十五坪。「因為我真的很喜歡這裡!這裡的房子和住戶,都很有質感!」平常她為了業務員必須保持高機動性的考量,都是開車代步:等之後輕軌落成,她相信她會有更多選擇,也深信這裡將會受到越來越多自住客所愛。

林淑雯是土生土長的屏東縣新園鄉人,約莫五年前,轉換跑道到高雄擔任壽險業務員,「身為屏東小孩,到台北去,總覺得生活圈太緊張,沒有辦法適應。」於是選擇到南部最發達的都會區高雄市來挑戰自我。

綠蔭大空地,以後要在這裡拍婚紗

林淑雯的第一問房,空間看似不大,不過對於單身貴族而言,算是綽綽有餘,加上自己泰半時間在外東奔西跑,回家就只是休息、洗澡、睡覺,住二十坪以下的房子已足夠。再者,她有個好習慣:只要超過半年以上沒有使用的東西,一律丟掉或送人,所以空間尚稱寬敞。

直到最近,她考量到現居處所的屋齡已達十一年,再加上自己身為業務員,希望日後有空時,可以請更多朋友或客戶到家裡坐坐,廣結善緣,於是決定將第一間房子轉售給客戶,不久後要入住新居。

雖然這五年來高雄美術館一帶房價已漲了約一倍左右,但她已認定,住高雄就非住這裡不可,所以即使價格翻倍了也要買在這裡。

活潑外向的林淑雯,熱情的笑容不時掛在臉上,但她坦言:「當業務,難免都有高、低潮,只能自己調適。」她也多次面臨業績壓力、遇到被客人拒絕的挫折,感到喘不過氣,這也讓她養成運動的習慣,每天都趁閒暇之餘,快走一個半小時。

這也讓她由哀感謝美術館附近的環境:美術館旁的廣袤大草原,不時可以見到父母帶著小孩嬉戲、放風箏的畫面,「慢活」的氛圍讓她極享受:旁邊綠樹成蔭的步道,是她快走地點的不二選擇。

「這裡很適合(受挫時)讓心靈療傷。」每逢經過中華路一帶後,靜謐的純住宅區域,也能在無形之間讓她的心安定下來。

漫步於美術館附近的綠地時,她仍帶著燦爛且有所憧憬的笑容說:「以後我如果結婚了,還要來這邊拍婚紗!」因為,對她來說,人生最美好的部分,都應當和這裡是密不可分的。

北市 港南 汽車 分鐘 就能 搭車 返鄉 房仲 菜鳥 買貴 國宅 從被 恥笑 到被 羨慕
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房市寒冬 這棟大樓憑什麼開紅盤?「國泰置地」招租半年 躍居北市四大頂級商辦

2016-01-18  TWM

房市步入冰河期,但商辦租賃市場亮麗。「國泰置地廣場」藉著彈性租金、精算推案、緊抓外商等策略,衝出複合式商辦的好成績。

台灣商用不動產市場二○一五年成交金額創下八年新低,房市步入冰河期。就在此時,頂級商辦租賃市場卻表現亮麗,租金一路走高。這是一五年剛完工的信義計畫 區頂級商辦國泰置地廣場,短短半年去化三千坪樓地板面積。實價登錄網站上資料顯示,法國興業銀行也以每坪三五九○元租金成交。國泰置地廣場與台北一○一、 國泰信義經貿、遠雄金融大樓並列目前台北市租金最高的四大頂級商辦。

位於捷運市府站出口,低樓層一到四層正是「微風信義」購物中心,高樓層就是這次在驚呼聲中開出紅盤的國泰置地廣場,也是國壽近年推出的第一棟複合式商辦,其中包括頂級辦公室與景觀餐廳,一五年十一月正式開幕以來,已成信義區新地標。

推早鳥價 租金採彈性制

不僅商場人氣旺,辦公大樓出租率也異軍突起,樓地板面積共二.五萬坪,不到半年就已去化三千坪,在風光背後,靠的是國壽定位清楚的規畫設計,與彈性靈活的招租策略,才能在競爭激烈的頂級辦公室市場拔得頭籌。

時間回到○四年,國產局(現為國產署)標售信義計畫區最後一塊大面積土地,國壽以每坪二二七萬元、總價八十二億元,取得編號A3土地,創下信義計畫區土地 標售第三高價,「當時房地產業還很不景氣,國產局九次標售這塊土地都流標,直到降低底價,第十次才賣出去,國壽出手搶標,也確立當時房市回春的態勢。」高 力國際總經理劉學龍回憶。

當時,擔任國泰金控房地產投資操盤手的副董事長蔡鎮宇,為了將A3打造為地標建築,土地一放七年,為的就是規畫結合飯店、辦公室與商場三合一的複合式商業 大樓,並與國際豪華酒店品牌四季酒店集團簽約委託經營管理,但後來因故破局,計畫只好重新修正,國壽僅留下商辦與商場,這塊三千多坪的土地才在一一年開工 興建。

五星級飯店計畫夢歇,然而,要在台北市去化高達二.五萬坪的辦公大樓,並不是件簡單的事,國壽要面對的不僅是逐漸凋零的外商產業結構,還有其他辦公大樓搶客的競爭壓力,這些隱憂都讓國壽不動產租賃部在國泰置地完工前一年就提早展開「預租」作業。

作為信義計畫區商辦大樓的最大房東,國壽一向以靈活的招租策略在市場著稱,高力國際總監楊慧明印象深刻,國壽非常早就開始「暖身」,積極對商用不動產顧問 公司作簡報,從設備到租金,介紹得非常詳細,再搭配「早鳥優惠」,在前七個樓層租滿前,每坪只要三千元,另有裝潢期和車位租金的優惠方案,相較於周邊每坪 三千三百元到三千五百元的A辦行情,相當具有誘因。

擁CP值 緊抓外商客群

根據仲量聯行統計,台北市A級辦公大樓新增供給的高峰是一三年,當時完工的商辦面積高達四.四萬坪,但隨著房地產不景氣,這三年A級辦公大樓推案量遞減,國壽也看準時機在去年將國泰置地推出。

一五年中,國泰置地取得使用執照後正式對外招租,「時間點抓得剛剛好。」信義計畫區整體A級辦公室的空置率雖然偏高,但大面積的商辦剛好面臨空窗期,最大 勁敵台北一○一大樓已滿租,國泰置地是目前信義計畫區中,少數還有單層大面積條件的頂級辦公大樓,果然成為不少外商公司搬遷到信義計畫區的首選,包括甲骨 文、法國興業銀行、富達證券、雷格斯商務中心、大華銀行等企業都是首批承租戶。

「它抓住的客層,剛好都是最重視CP值(性價比)的外商公司,這個客層也是台北市辦公室市場的主力。

」世邦魏理仕(CBRE)台灣分公司總經理林俊銘分析,這幾年台灣景氣停滯,連帶使外商公司在承租辦公室時,也得精算成本,因此,坐落精華地段、地點交通便利、符合外商公司需求,是國泰置地能夠快速去化的關鍵。

據了解,國泰置地照明設備是採用與美國國防部相同的LED燈,兼具省電節能、十年保固功能,空調設備也可以分六區控制,即使晚上加班也可以降低費用,充分符合環保趨勢,這都是外商公司相當重視的承租條件。

此外,緊鄰捷運站的優勢,讓不少原本在敦化南路辦公商圈的外商公司,願意付比原辦公商圈稍高的租金,遷入信義計畫區。

走高質感 有微風置地加持另一部分,走高單價精品路線的微風信義,也替國泰置地加分不少,由於國泰置地的地下室可以直接與捷運市府站接通,捷運乘客可直接走入商場大樓,A3高達一.二萬坪的商場空間,早在興建初期就被百貨業者視為進入信義計畫區的兵家必爭之地。

與國泰金控高層關係良好的微風廣場常董廖鎮漢,一三年以年租金五億元的價碼搶下租約,並走高質感路線,果然如今在信義計畫區成功營造出香港中環的氛圍。

除了微風年租金五億元以上,加上近四十層商辦有兩萬多坪,年租金至少有十至十二億元水準,隨著未來租金還有調整空間,國泰置地成為信義計畫區租金最貴的商辦大樓指日可待。

撰文 / 梁任瑋

房市 寒冬 這棟 大樓 什麼 紅盤 國泰 置地 招租 半年 躍居 北市 四大 頂級 商辦
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北市房價創15季新低,重災區在市中心 今明兩年 換進蛋黃區時機來了

2016-03-28  TCW

向來漲最快、跌最慢的市中心地段,現在房價不斷往下探,大安區跌到七字頭,首購族雖仍難高攀,換屋族卻有好籌碼。

過去十年,台北市大安區、信義區是全台灣公認的燙金門牌,房價只漲不跌;但如今,市中心房價正全面崩解,近兩年跌逾一五%,是十年來跌幅最深的一次。罕見的有感價崩時代來臨,此時,正是你換進蛋黃區的絕佳時機!

二○一四年往前回推十年,堪稱台灣房地產最輝煌的黃金年代,根據吉家網不動產統計,全台房價最高的行政區台北市大安區,每坪均價站上九字頭,是十年前的二.五倍,甚至連頂樓加蓋的老公寓,都有每坪百萬元的身價。

現在,蛋黃區的房價不再高不可攀。今年第一季,房市領頭羊台北市房價創下近十五季以來新低紀錄,據內政部實價登錄網資料,最近兩年內,北市中古屋平均價跌一二%;更讓眾人跌破眼鏡的是,重災區竟是最精華的市中心。

首當其衝的信義區,每坪房價下跌十五萬元,重挫一九%,為各行政區災情最慘;大安區每坪跌價十四萬元,跌幅約一五%,兩者每坪分別只剩六十四萬元、七十七萬元,等於跌回二〇一二年底的水準。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華分析,依照歷史房價走勢,市中心向來是最快起漲、較晚跌價;但這一波房價跌勢和以往不同,主因台北市政府二〇一二年課徵豪宅稅,中央課徵房地合一稅制,讓高房價的地段率先受到壓制,因此蛋黃區領頭跌價。

以房換房聰明三招

第一招:先賣掉你的房子

「房價跌,我該在這時進場嗎?」望著跌價消息,不少準購屋族心中都會浮現這個問號。但在你思考的同時,已經有人開始動作。他們,正悄悄換進蛋黃區。

根據信義房屋統計,北市房價在二〇一四年上半年達到高峰,當時已擁房者換屋意願較弱,換屋、首購買盤比率分別占四七%、五三%;二〇一五年第四季轉成五、五波,今年一、二月,換屋族則成長到五九%,比高房價之時,多了十二個百分點。

「今年或明年是換屋的時

機,」卓輝華表示,蛋黃區房價首見重挫,雖然價格對首購族而言仍難以高攀,卻是換屋族以房換房的契機,乘勢以跌幅較少的蛋白區住宅,換進跌價深的蛋黃區。

以二〇一四年第一季同樣買進大安區、南港區三十坪住宅來看,均價分別為九十一萬、五十七萬元,價差達三十四萬元;事隔兩年,前者跌王每坪七十七萬元、後者還有每坪五十一萬元的行情,每坪價差只剩二十六萬元。永慶房產集團協理林泰隆分析,蛋黃區與蛋白區入場券價格差距縮減,但長久看來,前者產品相對保值、生活機能便利,未來景氣回升,蛋黃區更可望優先反彈。

在這房價溜滑梯的階段,聰明換屋的第一步,就是先賣掉你的房子。住商不動產台北遠企店店長吳國源分析,房價看漲時,換屋最好先買後賣,才能買相對低價、賣相對高價;但是現在房價下修趨勢底定,未來兩、三年恐怕都是盤整期,趁著現在行情還沒到谷底,先賣掉舊屋,同時看房買新宅,還能多賺到一筆跌價價差。

入住大安區三十多年的張小姐,就選在這時賣房。有意以小房換大宅的她,去年九月聽到身邊建商朋友都在出清房產,便打定主意先賣後買,「我嗅到房市價格往下,要趁這個時候先賣、再買,再晚賣(價格) 一定更差。」鄰近捷運信義安和站的二十六坪電梯大樓,釋出不到半年,今年一月就順利賣掉,現在暫時租屋,另覓新宅邸。

但比張小姐更早拋售的樓下鄰居,就沒這 順利,每坪開價一百五十萬元,比張小姐的頂樓住家,每坪開價一百三十萬元還高一五%。「我知道市場在走下坡,我只要一個合理的價錢,」張小姐表示,現在行情不比以往,價格定太高,甚至沒人願意看房。

第二招:用「利空」談判

搬出住安話題,多看多殺價「沒量,就是價格最大的殺手,」信義房屋企研室主任蘇啟榮分析,交易量委靡、利空消息多,市場轉由買方占上風,現在就算是蛋黃區的屋主,想賣房也不得不順應潮流,調整開價策略。據信 義房屋、國泰房產指數統 計,近兩年北市網路委售價平均降幅約五%,大安區、信義區分別降七%、九%;二〇一五年議價空間較前一年同期相比,增加近三個百分點。

看準議價空間擴大,許小姐運用利空議題談判,攻下大安區門牌。原本家住民生社區的許小姐,一直想幫子女搶進大安區明星學區,去年第三季相中一戶金華國中附近老公寓。

起初,屋主開價三千餘萬元,堅持不願讓價,好在目前看屋者寡,她一邊多方看屋、一邊耐心與屋主互動,年初美濃大地震爆發土壤液化、老屋安全危機,她乘勢以此議題來回交涉,「我不是要佔他便宜,很不巧的,大家都在一個市況不好、不可抗力的風險(土壤液化)存在下,我買也要承擔後面的風險。」看房半年多以來,許小姐發現,現在同樣的預算,產品選擇多很多,加上居住安全風險,更堅定她不願追價的決心。最後屋主讓步,以二千多萬元成交,不到一年,總價砍了約八百萬元。

信義房屋忠孝永春店主任劉育昇分析,房市吹降價風,代售物件亦產生質變。目前賣方分兩類,一是堅持利潤,未達到預期獲利不賣,多已撤離市場,或轉賣為租。其二,售屋意願明確,只要買方出價不是太離譜,多半願意降價。

聰明開價有撇步,信義房屋大安成功店店長李朝昇建議,買、賣屋前,先參考實價登錄附近五百公尺的區域行情,但思考邏輯不同。賣方參考半年內、類似條件物件成交行情後,再依住家的優劣勢微幅調整開價,在這市況低迷之時,不宜以最高行情出價,可能落入無人看房的窘境:買屋則建議以實價登錄打八折,當作第一次出價,切莫因為市況不好,帶大刀砍七折以下,避免打壞屋主觀感、仍無法買到理想住宅。

第三招:先求有再求好

預算少可從入門地段下手

更聰明的做法,是議價前先洞悉屋主背景。房市投資人律師蔡志雄建議,得知標的物門牌地址後,可到地政事務所請調土地謄本,藉此了解該戶的貸款情況,例如他就曾遇到屋主半年內又向壽險公司貸二胎的情況,據此研判賣方財務不健全,增加議價籌碼,「如果遇到投資客撐不住丟出來賣,就有機會砍更多。」換屋預算有限,不妨從入門地段撿便宜。據內政部統計,近兩年台北市中古屋房價跌幅前十名路段,有七條坐落於大安、中正、信義等蛋黃區,跌幅最劇的大安區和平東路三段跌價一三%,每坪均價約六十五萬元。若換不起正蛋黃區,可從相對低價的區段入門。

縱橫房市二十餘年的Apple House總經理葉國華分析,若國內外經濟局勢仍不見起色,亦無外來投資買盤進駐,短期內房市恐難復甦,預估今年到明年,價格仍會持續修正,至少未來五年內,價格都會在低檔盤整。這也意味,絕對低點恐怕還沒到。

賣屋的人總想賣在最高點、買屋者總想買在最低點,但無人能精準預測房價高峰與谷底,能在這一波跌勢中,以房換房,在以往望塵莫及的蛋黃區找到符合需求的住宅,就算未來景氣跌,資產仍相對保值,就已是這波房市空頭的大贏家。

撰文者王柔雅

北市 房價 15 新低 重災區 重災 市中心 今明 明兩 兩年 換進 蛋黃 時機 來了
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直擊全台平價旅館密度最高一條街 新手大集結 北市書街變商旅激戰區

2016-06-20  TCW

短短五百公尺的重慶南路上,共十四家商旅進駐,業者多是無旅館經驗者,似有和位在西門町的「前輩」一較高下意味。

台北市西門町的蓬勃發展,讓周遭以重慶南路為中心的書店街,正變成台灣最熱門的商旅一條街。

短短五百公尺的街道,就有十四間商旅進駐,這裡,成為全台平價旅館密度最高的區塊。據仲介業估算,自忠孝西路到衡陽路之間的區段,就有十家營運中的旅館,另有四間正在籌備中,總房數已達一千五百房。

台灣房屋商仲部副總經理施光明指出,重慶南路位屬站前商圈(站前商圈屬中正區),具台北車站五鐵共構的交通便利性,且鄰近觀光客最愛的景點西門町,加上商辦租金成本是台北市商圈中最低,三大利多吸引業主投資平價商旅。

有趣的是,在這個最競爭的街道上,進入者卻多半是新手。

銀行業搶當包租公

五%投報率比東區更好賺

金融業者在熱潮中也樂當包租公,以賺取外快。

總部遷到信義計畫區的華南銀行,去年釋出重慶大樓出租給旅館業者,目前正在裝潢中,也即將加入戰局。

台灣金聯則將歌

林大樓七至十一樓

部分,出租給富驛酒店集團,規畫為

八十八間房的「謙

商旅」。據了解,其背後業主正是股市名人賈文中。以市場行情估算,台灣金聯一年至少有二千六百萬元以上的租金進帳。

「這一帶的商辦租金投資報酬率,比東區店面還要高,」施光明分析,金融業出租商辦的投報率約在三%至五%之間,比起東區店面的一,六%至二%為高一。

此外,「這裡的大樓屋齡老舊,土地比較細分,」戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍說,重慶南路舊大樓的都更改建,耗時冗長,在過渡期間經營商旅,將可為不動產帶來效益。

鏡頭轉到重慶南路尾端,鄰近植物園的悠逸行旅,鮮黃色大樓外觀,引人注目。

為在競爭激烈的戰場突圍,今年二月甫加入戰局的膠帶製造大廠炎洲集團,為最低價每床五百五十元的青年旅館,大手筆砸下四千多萬元的裝修費,打造星際太空艙、小套房及數位化的個人床位,打破背包客住宿環境簡陋的印象。

菜鳥攻人低價小房型

特設女性樓層,住房率七成「我們想做五星級的青年旅館,」悠逸行旅總經理何政霖說,重慶南路一帶的平價旅館多位於大樓內,獨棟產品相當少見,雖然地點較偏遠,但能在住宿體驗和旅客服務上做出差異化,把缺點化為優點。

例如,針對女性對於安全的需求,特別設置女性專屬樓層。從房間到衛浴空間,都以女性使用者需求來設計,包括洗手台大面鏡子、三班制的房務清潔,成功吸引日本和韓國的女性背包客客源,開業三個月住房率已達七成。

即便有經營旅館經驗的業

者,在轉型時也把此區塊做為試兵地。

登上興櫃

的和昇集團,

在國內外擁

有十四間休

閒會館,去

年開始透過

購併方式正

式跨足商旅

業務,以「和

昌商旅」品

牌,進軍站前商圈一級戰區。

「這條街上的旅館比7-Eleven 還多!」和昌商旅總經理蔣士壯說,為了不和平價旅館削價競爭,和昌商旅在規畫之初並不追求坪效,而將每個房間維持在八坪大小,比平價旅館的房間大了三分之一。「我們的廁所,都快比膠囊旅館的房間還大,」蔣士壯說。

老烏做縮小版飯店

賣物超所值,房價高八成六連天成飯店也以副品牌「蜂巢旅店」在此進入商業旅館市場,從均價三千五百元的房間,轉戰平均房價二千八百元的中階市場。

不同的「新手」們加入,讓這個戰場的房價從最便宜五百五十元到二千八百元不等,各自因為不同的局限性,反各有特色。

本土飯店體系有品牌號召,為讓品牌具延續性,蜂巢旅店全數使用星級飯店等級備品,房間配置「就像是縮小版的飯店房間。」這讓其定價無法太低,年均房價約比重慶南路平價旅館的房價高出八成六。

不過,天成飯店集團表示,蜂巢旅店設有健身房、置物櫃、交誼廳等公共設施,加上飯店等級的服務水準,「絕對物超所值。」如果說,西門町是五星級飯店集團的副品牌爭戰區,重慶南路則是另一個形態的戰場:新手多,反而選擇更多元。

五星飯店集團的副品牌,為何不進駐重慶南路一段的戰區呢?施光明說,就像住豪宅的人不會輕易介入國宅區一樣,「跑到重慶南路來,反而會破壞形象。」加上此區大樓屋齡老舊,且多為大樓商辦改裝為旅館,目前有合法登記者才六家,安全性仍有隱憂。

現在,隨著眾多平價旅館進駐,餐飲店也聚集。依據實價登錄資料顯示,重慶南路店面租金再度站上每坪每月四千元的租金行情。不過飯店業者認為,此區產權結構較複雜,獨棟的產品稀有,其他飯店業再進軍的可能性不大。

屹立七十年的書街力拚轉

型,這群新手業者現在第一個要面對的挑戰就是陸客團來台人數減少的問題,還有住宿安全的爭議。若能克服,其連結站前商圈與西門町人潮的地理優勢,確實有機會讓這條老街再翻身。

撰文者林淑慧

直擊 擊全 全臺 平價 旅館 密度 最高 一條 條街 新手 大集 北市 書街 街變 商旅 戰區
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