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地王解套难题犹在 绿城再搏新地王


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9月10日下午2点,不出意外,绿城中国(3900.HK)董事长宋卫平将出现在上海土地交易市场的竞标大厅,争夺今年全国的新地王——上海普陀长风6B、7C地块。而且,宋卫平已经率先挂牌报价:56.28亿元。

今年初,绿城曾陷入空前的债务危机;对外宣称解除危机后仅仅4个月,绿城又豪掷近百亿竞购多幅地王。

“ 我们已经确认,报价为绿城公司,他们决心很大,近期几位集团副总频频来上海与我们沟通,已做了详细的项目可行性调研报告。”新地王出让的具体运作方负责人 ——长风生态商务区规建办常务副主任、普陀区国有资产经营公司董事长嵇启春9月8日独家向本报表示,预计现场竞价还将有2-4家国内外地产大鳄参与争夺。

9月9日,该地块又有最新报价57亿元,全国新地王已非长风6B、7C地块莫属。不管最终宋卫平是否能如愿折桂,在很多人的印象中,绿城与地王之间的“紧密联系”,都将重重添上一笔。

5月渡债务危机 9月连拿地王?

普陀长风6B、7C地块挂牌起始价格是30.58亿元,9月7日该地块出现自9月1日进入挂牌报价阶段以来的第一个正式报价:56.28亿元。该数字已超出底价约84%。事后证实,报价方正是绿城中国。即使现场竞价没有更高报价,它也已锁定新科上海、全国“双料地王”。

不过,据本报记者掌握的情况预示,9月10日下午的现场竞价很可能出现更为令人咋舌的结果。根据上海规土局官方网站的最新数据,领取申请书人数已高达69,而已经交了近约3亿元保证金的竞买申请人数超过了15。

嵇启春告诉本报,参与竞买的企业几乎全是国内外实力雄厚的企业集团,他们包括来自内地、香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头。

“绿城率先以近一倍的高溢价率报价,透露了两个信息:绿城对该地块志在必得、绿城为拿下该地块准备的资金超过56.28亿元不少。”一位领取了申请书了解情况的开发商人士告诉本报。

去年底今年初,绿城中国陷入了空前“债务危机”,业内一度传言“绿城不行了”。据本报记者掌握的情况,去年11月前后,正当外界传闻绿城经营陷入困境时,民生银行审批通过了为其提供30亿元(09年)的信贷额度,拉了绿城一把。

去年底到今年初的数个月中,绿城高层为解资金债务压力,四处奔波。直到5月初,绿城还专请媒体举行了“恳谈会”,宣布通过与中海信托合作发起的房地产基金成功募资20亿,加上今年销售大量回笼资金,现金流大为缓解。

然而,5月开始,绿城又接连出手拿地,土储欲望强烈。刚刚渡过危机的宋卫平,再次让业内吃了一惊。

9 月3日,绿城刚刚以20.05亿元竞得杭州市30号新华集团地块,溢价率近100%,折合楼面地价高达22361元/平方米。此前,5月,绿城以5.4亿 元出手将北京市朝阳区东直门外斜街一幅用地收购;7月,绿城受让杭州2008年地王——浙江万均置业有限公司旗下杭州原东南化工厂地块30%股权的消息得 到证实。

另据本报了解,绿城近几个月还参与了杭州等地多幅地王级别土地的争夺,包括个别地块一直参与报价到最后倒数阶段,虽然最终未能成为胜者,但这透露出绿城在舒缓危机后空前的拿地欲望。正如宋卫平在6月的时候对媒体公开表示的:国内土地市场大底已现,未来两年拿地充分安全。

“地王”出路

绿城中国与地王,屡屡同时出现,是偶然也是必然。

原本在上海土地储备就不甚充足的绿城,在经历几年快速消化、尤其是今年仅有的上海项目陆续销售后,其在上海的土储几近枯竭,而上海市场同时又是绿城的重点市场之一。尽快增加土储,已是绿城上海长期发展的当务之急。

但绿城错过了在上海拿地的最好时机。去年底今年初,不少国内一线开发商开始有意识低点购地时,绿城陷于债务危机,5月缓解后,土地市场已开始了新一轮飙涨。而上海等地大规模的土地出让直到二季度才开始,符合绿城开发要求的土地,在市场低点时也相对稀缺。

就这样,绿城再次赶上了地王频出的时刻。

绿城可增加底气的是销售的全面好转。绿城方面此前通过有关渠道披露的数据显示,今年上半年累计成交销售金额211亿元。另有消息披露,截至目前,绿城今年的销售额约300亿元。

2008年12月31日,绿城中国资产负债比例为140.1%,较2007年同期的88.2%提高51.9个百分点。2008年末,绿城中国现金额为17.18亿元,总借贷高达161.18亿元。

尽管销售回笼资金庞大,但算上各类税费、今年购地支出等项目,多名券商分析师告诉记者,若绿城继续高溢价拿地的势头,包括巨资竞购长风地块等举动,绿城的负债率大幅下降的可能性并不大,压力依然不小。

但 地王解套的业内难题,绿城不得不面对。绿城在新江湾城地王上的经历,就是典型。2008年年报中,绿城对上海地王新江湾城项目计提减值1.48亿元,不久 之后,绿城与香港九龙仓互换共同持有的沪杭两大地王股权——上海新江湾城D1地块、杭州钱塘江畔的绿城·蓝色钱江项目,绿城无奈退出新江湾城地王。

在绿城旗下的地王项目中,也有解套相对顺利的。绿城拿下对的杭政储出[2007]17号地王项目,当年成交总价高达近35亿元,地价房价比达到40.55%,在今年上半年较短时间内销售去化率达到了20%。

对于需要以时间换取解套空间的高成本地王项目而言,政策风险也在一步步逼进。无论是哪家开发商拿下长风地王,都必须格外小心。






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