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深圳公寓大軍 入侵賈伯斯陣地


2010-04-12  商業周刊





四月三日,蘋果(Apple)的 iPad在全球引頸期盼下終於在美國各地正式開賣,不少人露宿排隊,只為了搶先嘗鮮;距離一萬多公里遠的中國深圳,同樣也有一群人為了iPad徹夜未眠。

動 機沒變上次仿iPhone,現在仿iPad

走在深圳的深南大道上,一間隱身在市區內的老舊公寓。屋子裡廚房衛浴齊備,唯獨缺少舒服的冷氣、 沙發、電視。四、五個年輕小夥子正在客廳埋首工作,他們有的緊盯著電腦,有的拿著測試儀器,有的在畫電路圖。

這裡,曾經是山寨手機的大本 營,過去三年,有將近百萬支山寨iPhone從這裡產出。但現在,iPhone已成過去式,他們關注的,是iPad帶來的新變化。

「蘋果在 全世界搞宣傳,我們就等著在這裡接業務。」人稱「山寨王」的業者老王(化名)說。他是這個公寓工作室的頭兒,年僅二十六歲,已是一家公司的小老闆,手下有 二十幾位工程師幫他做事,身價人民幣上千萬,出入談生意甚至還有自己的司機!

蘋果動向已經成為深圳ICT產業發展的風向球,從去年蘋果要推 出iPad的消息傳出,許多原本做山寨機的業者就已經摩拳擦掌,搶先推出各種類似iPad的平板電腦。

根據拓墣產業研究所的估計,今年六月 山寨iPad將大規模上市,以每月十五萬台計算,今年深圳製造的「類iPad」出貨量將可達一百萬台,將近是正版iPad銷售量的十分之一。

過 去,老王只是眾多山寨機廠商之一。大學時就幫企業架網站、搞設計,賺了第一桶金的他,畢業後選擇到深圳創業。剛好讓他搭上山寨機的熱潮,第二桶、第三桶金 滾滾而來,他也從老舊公寓裡的一人公司一路搬到市區,規模擴大到二十人。

兩度創業都嘗到甜頭,但老王並不滿足。山寨機在中國,畢竟還是個地 下產業,只有少數大廠能漂白成功,怎麼樣都無法光明正大;並且,利潤越來越薄,本來每支可以賺十美元(約合新台幣三百二十元),但現在「賺不到兩塊人民 幣,」老王說。

他也曾嘗試擴大項目,改做小筆電、電子書,但沒有一項是成功的,他還是只能回頭、等待,看蘋果的下一步究竟是要做什麼。

本 質變了 上回拷貝外觀,這次升級系統軟體

三年前,iPhone問世,造就了一批中國山寨手機大軍,開創了獨特的山寨文化;三年後,iPad 再起風雲,不同的是,這批當年以模仿創新起家的大軍,累積了新的技術實力,準備迎接新一波的轉型浪潮。

「蘋果太有話題性,山寨風只能跟著 iPad的氣旋向上轉,」拓墣產業研究所科技產業研究中心總監羅澤生說。這個意思就是:只有賈伯斯點名要做的,才會引爆商機。

然而,從 iPhone到iPad,蘋果把整個消費性電子產業的邏輯,從硬體轉向軟體。嗅覺敏銳的山寨業者,自然也感受到了這股典範轉移的風向變化。

過 去山寨iPhone的作法,主要是在核心晶片上,依靠聯發科提供的解決方案,再用便宜的模具仿出各大廠牌手機外觀,「就像堆樂高積木一樣,」老王說,完全 是硬體的思維。但蘋果的線上軟體市集App store徹底改變了這個產業邏輯,逼得這些山寨業者不得不想辦法應對。

當蘋果推出下一個殺手 級產品iPad時,外觀究竟是「高仿」還是「低仿」根本不是重點,「背後的軟體與內容才是靈魂所在,」拓墣產業研究所上海副所長張光平指出,這個部分無從 仿效起,本土業者只能想辦法自行開發。

張光平認為,從iPhone到iPad,蘋果帶給山寨電子產品一個數位匯流的方向。他表示,大陸現在 出現的「類iPad」,實際上是電子書、MP4及Netbook的綜合體,晶片廠商、內容提供商與系統廠商,都能在這個新平台上做出新的加值應用,而非只 是過去的模仿改造。

換句話說,「類iPad提升了山寨市場的高度,帶來了第二個春天,未來將有更多品牌由此而生,」張光平說。

產 業鏈變了 更多一人公司,轉做IC設計或程式

在iPad的帶動下,一條新的產業鏈於焉成形,越來越多的創新就此應運而生,類似像老王這樣的 創業模式,在深圳正風起雲湧。

根據深圳市科技會的統計資料,二○○九年深圳電子資訊產業中,高階與創新技術產品產值將近人民幣八千億元,占 全市產值的比重九成,在整個中國都受金融危機衝擊之下,還逆勢成長了一二%,遠高於全國平均。市場調查機構iSuppli指出,手機仍然是深圳最主要的產 業,去年出貨量超過四億支,在全世界市占率三成以上。

但如今,這批山寨大軍已經轉向。深圳工信部發布的《二○○九年電子資訊產業經濟運行公 報》也指出,山寨產品從手機行業日益向彩色電視、平板電腦等多個領域延伸,成為行業發展不容忽視的力量。

站在英龍大廈二十六層樓高往下看, 「一條深南大道上,就有兩、三千家『一人公司』,」二十年前就到深圳打拚,天鵬盛副董事長葉斌說。這些小型公司,絕大部分隱身在公寓裡,主要都是設計服務 公司(design house)。

他們過去從山寨手機起家,如今跟著蘋果的腳步,不是升級做高端的IC設計、軟體平台介面,就是轉做內容 與應用程式。

中國年輕工程師因為山寨文化展開創業之路,當美國人挑車庫裡創業時,中國人選在公寓裡發跡,「生活機能方便些唄!」山寨工程師 小張笑著說。餓了就在廚房裡燒點菜,累了進房間倒頭就睡。車庫精神飄洋過海,到了東方變成公寓文化。

「這種在地化的優勢,正是山寨轉型最大 的契機,」台大EMBA教授李吉仁說,因為「沒有人會比他們更熟悉大陸市場,」

山寨手機讓深圳業者賺到了錢,現在深圳的手機業者也在想辦法 突破。根據英國《金融時報》(Financial Times)報導,一批處在「灰色地帶」(gray zone)的中國手機廠商,正想辦法取得認證,前往印度,成為合法供應商,好打入這個重要的國際出口市場。中國山寨手機正轉型技術升級成「正規軍」。

新 矽谷蓄勢待發 山寨能量,讓錢、人、技術都有了

場景轉到香港。四月十三日起一連四天,在香港舉辦的春季電子展,一群過去隱身地下的山寨業者 首度露面,串聯起來宣示轉型決心。

這個每年都在擴大規模的展覽,去年參展廠商超過二千一百家。當中有一千家以上的參展廠商,就是從沒沒無名 的深圳山寨仿冒業者跨入自有品牌之列。

從iPhone到iPad,遠在美國的賈伯斯一定沒想到,他的每一個創新點子,都在引領著今年步入改 革開放三十週年的深圳,這個中國科技重鎮的走向。

最近幾年,深圳市政府不斷提供小型創業者土地、租稅、買房上的補貼優惠措施,對於海外歸國 的技術人才提供的貸款、補貼的額度更高。深圳市政協常委樂正表示,如果政府對深圳山寨電子產品加以引導扶持,使之走上自主創新之路,山寨軍有望成為深圳建 設全球電子資訊產業基地的一支生力軍。

過去靠著山寨創新的經濟模式,吸引了大批資金、人才與技術的深圳,如今正站在山寨的基礎上,隨著賈伯 斯的創意,積極轉型,要成為中國新矽谷。

延伸閱讀:山寨轉型5大商機——2010年預估產值

手機硬體:3,000億元 網路軟體:2,000億元 類iPad商品:750億元 IC設計:300億元 手機設計服務:75億元

單位:新台幣資料來源:拓墣產業研 究所、各網站 整理:林俊劭



深圳 公寓 大軍 入侵 伯斯 陣地
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從三十坪舊公寓到入主LV金店面八個堅持小業務成為房產大戶

2012-4-2  TWM



 

二十五年前,劉 大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。

這二十五年來,他到底默默做了哪些一般人忽略的事,竟能入主台北市敦化南路LV金店 面,成為坐擁五億元房產的投資大戶?

撰文‧林心怡

在假日的空閒時刻,我不是在看房子,就是在去看房子的路 上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名),就是日前大手筆買下「LV敦南店」兩層樓、目前市價至少三.四億元的房市大戶。

劉 大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅,手握國內店面與國外房產至少超過五億元,但從劉大仁全身的行頭看來,卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加 持,「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。

祖籍江蘇的劉大仁,父親是退伍榮民,原本經營的染整廠生意還不錯,但卻在他高中時 代,一場無情的大火,讓父親的工廠付之一炬,家庭的經濟環境急轉直下。

「當時工廠沒有保險,又被倒債,加上父親已年邁找不到合適的工作,全 家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。

「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了!』這就是我當年的心情寫 照。」勉強完成大專學業後,劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員,「剛出社會的時候,一個月薪水才九千元,需要負擔家計,怎麼算都不夠用,所以只好拚命 跑業務、接單,省吃儉用,想說能夠多賺點錢,先存錢買個房子,讓家人有好日子過。」

家境窮困 創業翻身

沒想到,劉大仁當了 三年多的業務員,好不容易省吃儉用存下二十幾萬元,但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了,同事們見我能力還不錯,就拱我出來創業。我心 想,只要做得好就能賺得多,就拿出十幾萬元資本,在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」一九八八年開始創業的劉大仁,曾歷經不少困境與挑戰,但 一股「我一定不能倒下去」的堅定信念,讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機,也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚,一九九五年,也就是在劉大仁三 十二歲時,雖然經濟環境仍不算寬裕,還是以一百萬元頭期款,在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊,總價約三百多萬元的房子。

以自 住、自用為出發點 貴精不貴多「當時購屋自住的邏輯只是先求保值,並沒有多想,後來賺了錢,劉大仁經濟環境變好了,看了超過五十戶房子後,才又換了一戶當時位在台北市信義路 四十坪、總價約一二○○萬元的房子,沒想到不到一年的時間,房價就漲了二成,讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」自此之後,下了班的空閒時間,「看房 子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂,尤其是地段好的店面,最受他的青睞。

劉大仁透露,他從新店安康路三十坪舊公寓,到如今成為台北市敦化南路 LV店面房東,最重要的祕訣在於:從不把自己當投資客!「購買每一筆房地產,我都是以自住或公司自用作為出發點,即使萬一未來LV不向我租敦化南路的店 面,我甚至打算把辦公室搬去自用。」以這種出發點挑選物件,都是劉大仁真心真意喜歡的,不論在交通、採光、格局、保值種種方面,都經過處女座A型的他嚴格 篩選後的一時之選。

在這種原則下,劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少,可說貴精不貴多。在自住房地產上,除了他與媽媽同住的敦化南 路豪宅價值七千多萬元,還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子;自家公司的辦公室則位在大安區安和路,然後就是目前租給LV的敦南店面。「我的房地 產件數並沒有越來越多,但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的!」他如此說。

低於市價一成、租金投報率三%才出手重視地段的劉大仁,現在購 屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件,並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心,心臟總是比賣方強,沒有他要的價位就不 買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容,「比方說,不論大環境好壞,總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」劉大仁透 露,「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成,人家覺得你根本沒誠意,不願與你談,可能錯失機會。」「但如果不對自己 心中合理價位有定見,卻可能買在高點,顯得不夠精明。」「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情,光看資料是不夠的,背後要做很多功課,要在附近多看、 多聽、多比較,才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴,即使是很喜歡的物件,我也寧願等待,等到賣方自動降到我認為合理的價位再 去談判。」劉大仁指出,像他後來在信義路買的自用住宅,以及首次在安和路上買的店面,投資前他都會勤看附近的房子,對當地市場行情瞭若指掌後,自然可以在 第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。

大部分房地產投資客極為關注景氣,因為,如果房地產景氣走下坡,非但脫手不易,手上物件還有貶值 之虞。對此,劉大仁說:「與其關注景氣,不如關注租金的投資報酬率,只要高於三%以上,景氣不好也值得出手!」「重視短期景氣的一定是投機客,我不是投機 客,所以我比較喜歡在不景氣時出手買進,反而容易揀到便宜貨!」劉大仁舉例,像他在二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間買下總價四千萬元的店 面標的,正是市場恐慌的低迷時刻,議價空間也相對較大。

「我印象最深刻的是,當時的賣方,不但戴著口罩來簽約,還一副如釋重負的樣子,彷彿 拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到,還不到一年的時間,這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。

劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客, 他大多以中長期投資的眼光來投資房地產,而且租金投報率一定要三%以上,才願意出手投資。

「對我來說,投資房子,是先求穩再求好,也就是先 求保值再求增值,並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說,他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面,因為在他眼中,那些標的比較像是「投機股」,自己則是 比較從中長線的角度投資持有。

其中最經典的莫過於他去年出脫,持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置,一年租 金報酬率近四%,增值空間更是從一億多元攀升到三億多元,獲利至少翻二倍。

「我覺得買房子就是要勇於走出第一步,否則永遠都在觀望,到最後 發現房子越來越貴。」劉大仁分析,對於有自住需求的人來說,要先衡量自己的能力,懂得議價,買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說 法,反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。

大部分人買房,不管自住還是投資,對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說: 「劉先生買房挑歸挑,卻把我們仲介商視為合作夥伴,而不是胡亂使喚的傭人,而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血,這點讓人『足感心』。」劉大仁認為,房地 產買賣是很專業的領域,牽涉的層面很廣,需要有經驗,而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人,因為他們不僅幫我解決很多我不懂的 專業問題,把他們當夥伴,有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功,一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友!」除此之外,劉大仁也不吝 分享自己購屋經驗,甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前,他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子,現在一坪七十萬元,當初一 千多萬元的房子,現在都已增值到二千多萬元。

去年,他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工,物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小 套房,這戶鄰近捷運的小套房,一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價,硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件,劉大仁甚至當場簽了支 票,幫員工墊付斡旋金,順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。

對財富的態度決定未來財富的格局劉大仁說:「一個人對財富的態度,會決定自己 未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步,但年輕時即使財力已足以買豪華汽車,他卻寧願買差一點的車子,為買好一點的房子儲存財力。

劉 大仁人生第一輛車,是因業務需要所買的裕隆「速利」,是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。 因為他深知只有先把錢花在對的投資身上,累積財富的速度才會快,而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。

現在的劉大仁,還是每天早上六點起 床,七點前到公司,一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由,每年數次與移民加拿大的家人團聚,是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂,把員工的生 活照顧好,然後做公益讓社會更和諧,我想這是財富為我帶來最大的成就感吧!」他如是說。

劉大仁默默在做的八件事

劉 大仁

出生:1963年

現職:保養品代理商

經歷:保養品業務員

學 歷:大專理工科

1.

把每一塊錢花在刀口上。

2.

不隨市場起舞,懂得過濾媒體資訊。

3.

以 自住的角度更謹慎的買房投資,重視細節。

4.

買租金報酬率至少高於3%的好房子。

5.

堅持低於 市價一成議價法則。

6.

一定要交幾位房地產仲介的好朋友。

7.

寧願買差一點的車子,也要買好一 點的房子。

8.

購屋前至少看過50戶房子,平日持續留意購屋資訊。

劉大仁

的 房地產賺錢智慧

1 .以自住、自己開店的角度挑選房子,並有長期投資與景氣變壞的打算。

2. 假日積極尋找投資標的,常常不是在看房子,就是在看房子的路上。

3. 買前精挑細選,買後無怨無悔,一旦出手投資就有長抱的打算。

4. 投資店面以三角窗、投報率3%以上為主。

從三 十坪 公寓 入主 店面 八個 堅持 小業 成為 房產 大戶
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超過二百萬人的電子媒人 去年EPS三十八.八元獨霸交友平台 愛情公寓變豪宅

2012-6-4  TWM




當媒人做好事,還可以賺大錢。愛情公寓去年每股稅後純益高達三十八.八元,並計畫在六月上興櫃,最快年底或明年初就可以正式掛牌。

撰文‧林宏文

「我們要結婚了!希望在公寓裡的大家,都能和我們一樣幸運,找到人生中的另一半。要一起幸福唷!」登上「愛情公寓」網站首頁,經常有類似這樣的幸福宣言。 這對互稱「小雨」和「北鼻」的新婚夫妻,開心秀著兩人擁抱的甜蜜婚紗照。他們是在愛情公寓裡相識、相愛,並決定攜手共度人生的見證。

根據統計,國內總共有七百萬單身人口,其中會用網路交友的人有三五○萬人,而目前在愛情公寓註冊的網友就高達三四○萬人,每個月至少登錄一次以上的活躍用戶也有五十萬人,是國內最大網路交友平台。

飲食男女,人之大欲;愛情公寓把生活中一個最基本的需求,變成一門賺錢的好生意,其實也下了番工夫。

獲Yahoo!奇摩肯定 導入幾十萬名會員愛情公寓成立於二○○二年,四位創辦人張家銘、林志銘、林東慶、舒雨凡,都是一九七九年出生、畢業於師大附中的同學。早期創業時曾遇到許 多困難,例如網站剛架好,就碰上Yahoo!奇摩交友網站也開站,錢燒了一年多就面臨發不出薪水的窘境。

由於初期目標是瞄準十八至二十八歲的女性族群,為了吸引這些女生,四個大男生每天都在想辦法增加愛情公寓的黏著度。他們跑到辦公大樓附近做問卷,設計出女 生喜好的網站顏色、版型及各種活動,再運用「澆花」、「房間布置」、「造形配件」等元素,成功營造出網站浪漫與溫馨的情調,終於在交友社群網站中一炮而 紅。

如今,四位年輕人都已經三十三歲,也有三位陸續結婚,其中去年五月結婚的舒雨凡,嬌妻吳承穎就是透過自家網站牽線認識,成了愛情公寓的活廣告。

也因為成績斐然,國內最大的入口網站Yahoo!奇摩,兩年前決定把雅虎交友的會員併入愛情公寓,至今已導入幾十萬名會員,讓愛情公寓站穩國內交友網站第 一名。有趣的是,愛情公寓會員原以小女生為主,而雅虎交友導引進來的大部分是男生,不僅讓網站男女比例更平衡,拉高網友平均消費力,也讓「撮合度」大大增 加。

不過,網路世界充斥許多陷阱與謊言,為了不讓網站成為色情及詐騙的溫床,愛情公寓執行長張家銘說,公司目前五十多名員工,很多都把時間投入在「清理門戶」 上,只要網友寫任何有關色情、援交等奇怪字眼,或是很明顯在介紹保險或直銷時,就會立刻要求拿掉。同時,也接受網友的檢舉,只要一發現有詐騙行為,會立即 強制封掉帳號。

張家銘說,去年暑假,愛情公寓使用流量大幅增加,曾出現一些詐騙行為,他們馬上進行更嚴格的審查及檢舉過濾,結果第四季的業績馬上掉了兩成,即使到今年第 一季都還受影響。不過,張家銘覺得這是應該做的,「大家都喜歡乾淨健康的網路環境,如此做對網站長期發展才是好的。」為了增加交友的機率,愛情公寓還設計 許多好玩的遊戲,例如模仿年輕人抽機車鎖匙的方式,讓互不知對方是誰的男女,在網路上一起環島旅遊,測試雙方默契。這不僅吸引網友熱烈參與,也創造了多對 佳偶。

此外,針對日益普及的手機行動上網趨勢,今年愛情公寓主打定位功能,只要下載愛情公寓的「i-Part交友」App軟體,就可以看到目前在你附近的異性網 友,有些甚至可能就在同一棟大樓的不同樓層。這讓許多網友心跳加速,感受「機會就在你身邊、幸福已唾手可得」,使用量短時間內暴增,第二季比第一季的單日 下載量大幅增加六成。

愛情無國界 海外市場目標族群四千萬人近來,愛情公寓開始搶攻北美、新加坡、香港、東南亞等市場,總計目標族群四千萬人。由於愛情公寓擁有很多女性網友,成為海外男生回台找女朋友的重要管道。

至於更廣大的大陸市場,愛情公寓早年也曾進軍大陸,但因競爭激烈,一直無法轉虧為盈,四位創辦人最後決定切割上市,讓獲利穩定成長的台灣公司先掛牌。

去年首度主導工研院投資網路公司的工研院創新公司總經理林和源分析,愛情公寓目前兩岸會員高達二八○○萬人,顯示隨著「宅經濟」發燒,網友的交友需求只增不減,只要把分眾市場做深,就會是大贏家。

愛情公寓結算去年營收達二.九九億元,淨利達九六六八萬元,以去年加權股本二四九一萬元計算,每股稅後純益高達三十八.八元,若以目前股本一.二億元計算,EPS約八元,日前剛在興櫃掛牌,第一天收盤價在二二○元,市值也已達二十六億元,堪稱是生活產業的大贏家。

張家銘

出生:1979年

現職:愛情公寓執行長

經歷:曾創業過一次

學歷:政大經濟系

愛情公寓

成立:2002年

負責人:張家銘

資本額:1.2億元

市值:約26億元

成績:

2011年營收2.99億元,稅後淨利9668萬元,EPS達38.81元

超過 二百 百萬 萬人 人的 電子 媒人 去年 三十 十八 八元 獨霸 交友 平臺 愛情 公寓 豪宅
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政和商人的公寓生意

http://www.eeo.com.cn/2013/0503/243383.shtml

經濟觀察報 記者 周亞霖 北京市全面清理騰退地下室出租置換出的海量租房需求,正在變成福建商人的好生意。這一需求迅速地被城市外圍大量的集體土地建築、學校、倉庫等改建而來的公寓來填滿,特別是地鐵周邊區域,譬如分鐘寺、高碑店以及西三旗。在北京出租著1000多間公寓的一位福建商人說,北京從事公寓出租的大部分是福建人,還有少數的山西人和安徽人。福建人中大部分都是政和人,最少的一位手裡都有100多個房間,最多的有幾十處公寓同時運作。

分鐘寺的公寓

位於北京東南三環、近期才開通地鐵的分鐘寺,還有大量集體用地上蓋的建築。記者在一個四層小樓裡看到,過道上密密麻麻地曬滿了衣服,門口值班室的牆壁上數百把鑰匙非常醒目。老闆是位福建人,他告訴記者:「只剩一間房了,1500元一個月。」房間大約有15平方米,帶洗手間,可以上網,每層樓道里都有攝像頭。

記者詢問的數個公寓,大部分都租滿了,只有一兩間房可供出租。一處公寓的管理員告訴記者:「生意很好,租房的大部分都是上班族,還有一些做生意的,其中有相當部分是夫妻,有的還帶著小孩。」

這些公寓質量良莠不齊,由學校改建而來的非常安靜整潔,這樣的優質公寓通常會要求籤訂一年的租約。普通的要求最少住三個月,價位基本上是15平方米的房間1500元/月,而20多平方米加上光線比較好的,就在2400元/月左右。

分鐘寺到成壽寺一帶有大量類似的公寓在出租。在分鐘寺附近就是十里河建材城,很多生意人有租房需求。在北京,有相當部分從事建材生意的人來自福建,同時很多從事公寓出租的老闆過去也從事建材生意。商機的過渡似乎非常自然。

從地下到地上

很多現在從事公寓出租的「大鱷」原本從事的便是地下室出租的生意。前幾年,位於海淀區的地下室,一年只要3萬到4萬的租金,一轉租收入便是十多萬,據當時媒體的披露,北京在地下室居住的人口約百萬。通常,一個老闆會有兩三個地下室同時出租,通常在數年間便可以積累近百萬的財富。

其中一位公寓「大鱷」就是從清理地下出租屋中和他的政和同鄉找到了商機。據瞭解,他獨資和與人合夥的出租公寓超過40個。

據一位政和商人統計,政和有三四千人在北京從事公寓出租行業。而一位政和商人手裡最少也有100間公寓在出租。另一位政和商人描述:我們成功的秘密就在於抱團,大家有錢就一起幹。我們在北京不是最早做這行的,但卻是做得最大的。他很自豪地說:「這個生意最好的地方就是簡單,我是一個農民,沒多少文化,做這行,我一樣可以在北京賺到錢。」

三年回本

這種公寓出租,模式非常簡單。很多都是向鄉里租一塊地,通常簽訂一個20年的租賃合同,然後花錢搭建公寓,有的是和國企或者學校租賃倉庫或者校舍。這些房子搭建之後,就能快速地出租。通常是老闆自己和家裡人照顧著公寓,規模大的會僱傭幾個人來看管。

一位公寓老闆說他三年就能收回成本,據他瞭解同鄉大部分也是一年有30%以上的利潤,他甚至能承擔20%的融資成本,積極地和一些金融機構談合作,因為租賃來的物業是沒有辦法去銀行貸款的。缺少銀行的槓桿,是這個生意模式的一個缺陷。所以,他們通常會數個股東合夥。

據瞭解,他們還和一些小型信託公司在聯繫融資,準備搭建數個大型的公寓。這種原本「小打小鬧」的生意越來越走向正規。

政和 商人 公寓 生意
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六年級生創業爆紅 愛情公寓上櫃 附中4同窗身價破億

2013-05-23  TNM
 
 

 

6月份,台北股市將再添一檔上櫃新兵—尚凡資訊。尚凡是誰?知者不多,但它的本業「愛情公寓」,可是台灣交友網站一哥,會員數破400萬,光靠會員收費,去年營收就近3億元,獲利逾9千萬元。

本刊調查,尚凡4名創辦人今年僅34、35歲,原是師大附中同窗,大學畢業後,發現台灣交友網站陽盛陰衰,因此集資百萬元創業,打造女生粉色系交友網站,待女會員增加後進而吸引男生,闖出一片天。法人預估,尚凡上櫃後市值上看20億元,4名大男生身價均破億元。

台股五月站穩八千點,在七家排隊上市櫃的新兵中,就屬六月要上櫃的「尚凡資訊」最吸睛。一般投資人對尚凡二字大多沒感覺,但提起它的本業「愛情公寓」(iPart),網友就懂了,原來,它是台灣最大交友網站!

同窗齊尋寶 創業

愛情公寓以女生免費上網聊天為號召,在眾多社群網站中獨樹一格,因而引來男生會員加入,目前會員數已破四百萬,成為網路世界的一顆新星。

更令人驚訝的是,尚凡的四名創辦人年僅三十四、五歲,而且是師大附中的同窗,十一年前在董事長張家銘號召下,林志銘、舒雨凡及林東慶等四人集資百萬元,開啟了一趟創業歷程。

十七日,本刊來到台北市羅斯福路上的尚凡資訊。「就像日本少年漫畫《航海王》一樣,家銘就是漫畫中的船長魯夫,帶領夥伴們尋找終極寶藏。雖然我們不知道航道終點的終極寶藏是什麼,但我們很享受航行在這個偉大航道上的過程。」總經理林志銘拿起魯夫的草帽,向本刊說起他們的故事。

這個團隊,由對創業滿腔熱血的張家銘領軍,交遊廣的林東慶負責找資金,最宅的舒雨凡主掌文案,口條最好的林志銘則被推出來當總經理,對內管理員工,對外負責發言。

林志銘說,附中畢業後,四人大學都在台北念,二人讀政大,另二人則讀為淡大及台北醫學大學。照理,四人大學畢業後,要找工作並不難,但張家銘就是想創業。

張家銘念的是經濟系。一位張家銘大學同窗指著畢業紀念冊上留長髮的大男生說:「像不像偶像劇《流星花園》的朱孝天?」「以前我們交報告,頂多寫個二、三頁,同樣的報告,家銘可以寫六十頁,他在marketing(市場行銷)的分數特別高。」

送報兼擺攤 醞釀

正是大三這一年,張家銘為了參加政大「企業經營模擬比賽」,找來其他三名附中死黨一塊參加。後來,這場比賽沒得名,張家銘跑去敦南誠品前面擺地攤,四人每週五就在誠品前討論創業,開網咖還是紅茶店?讀藥學系的林東慶還曾建議賣中藥,但都因成本太高而作罷。

其實四人家庭都算普通,沒有經濟壓力逼著他們賺大錢。不過,他們各自有賺錢的門路。

舒雨凡從讀附中到政大廣告系,連續七年清晨起床送報,沒有請過假。林志銘在淡大念資管系時,便接案子寫程式,月入達五萬元,但卻套在股票上,他第一張買的是被動元件股國巨,最後賠了二、三十萬元。

大學畢業、當兵退伍後,四人討論創業的同時,也上網把妹,後來看到美國交友網站match.com可以做到股票上市,大家眼睛為之一亮,「就做這個了!」於是,四人集資,拿出大學時打工的存款,或跟親朋好友借錢,甚至向銀行借小額信貸,湊足一百萬元。 誘女客進站 轉機

因為是張家銘起的頭,辦公室就設在師大附中附近、張家老公寓頂樓加蓋的鐵皮屋,也就是張家銘的房間裡。「同學都進金融業,我就是想先開個公司來玩玩。」張家銘曾說,「若失敗,大不了回去上班。」一派nothing to lose。

四人成立「尚凡」後,到光華商場買電腦設備,自己組裝,再請學弟寫程式,「May-be」交友網站二○○二年十月就這樣開張。為了省錢,每天的午飯,就在辦公室裡煮白麵拌醬油。

沒想到,第一個險境在創業後第一個月就出現,台灣最大入口網站雅虎也推出線上交友。四個大男生一頭的創業熱情急凍,眼見創業資金已燒掉一半,根本打不過雅虎,一度落魄到淡水去吹海風,本想算了,就此收手。

但認輸前,他們以網友身分上網瞧,發現雅虎交友裡面陽盛陰衰,「我們自己上去都找不到妹。」林志銘分析,這給他們上了一課,「如何吸引女生上站」,因此他們依學校教的市場調查課程,土法煉鋼,到西門町發問卷,看看女生喜歡什麼樣的網頁及功能。

他們還上網搜到韓國最大社群交友網站Cyworld,以公寓為主題,吸引愛侶築巢同居,二○○三年七月便將May-be改版為iPart,以粉紅色系的「愛情公寓」重新出發。

「一般交友網站都是功能性取向,使用者自己貼照片、興趣等,但我們有花園、寵物、虛擬圖像,很快就擄獲少女的心。」林志銘說。四個宅男每天在電腦前,到各大論壇、網站張貼相關訊息,主打「網路同居」口號。

網路上同居 收費

這口號,被一名電視記者看到。「他在台大PTT上看到我們貼的網路同居介紹,就跑來採訪,沒想到當晚七點一播出,我們網站就湧入大量網友,幾分鐘內上線人數從幾百人暴衝到數千人,電腦馬上掛點,只好重新開機,隔天,還奔去光華商場買記憶體(RAM)、添設備,以應付龐大的流量。」林志銘回憶。

女生一多,男生自然就會上網點進來。「就像開酒吧或pub的,以淑女之夜(Lady's night)免費讓女性客戶光臨,就能吸引更多的男性客戶上門來消費。」業內人士形容。

二○○四年初,一百萬元創業金全燒完。沒了錢等於玩完了,若收費,又怕會員跑掉,最後,四人決定賭一把,從月費九十元收起。好在會員沒跑掉,還有增無減,四人便一步一步開始收費,從入會收費,要看交友對象資料收費,聊天收費,加上「網路同居」的居家布置、養寵物、澆花,一路都要收費。

雖然收費不多,單項月費二、三十元,但一名會員要布置一個美美的家,一個月得花上二、三百元。半年不到,尚凡就單月損益兩平,四人立刻變更策略,開放男生也有自己房間,同住者從情侶放寬到兄弟姊妹,這一轉向,會員數立刻翻倍破百萬,年底就全年轉虧為盈。

西進陷歧異 激辯

此時,張家銘又蠢蠢欲動,想前進大陸、日本。這大膽想法讓四人首度「意見紛歧」。張家銘希望成為海中的大鯨魚,四人中最宅的舒雨凡卻認為,只要成為在草原上快樂奔跑的小獅子。

林志銘撇清當時大家沒吵架,「只是激烈地辯論,那時候辦公室很小,公司只有十個人,怕吵到員工,我們就到樓下的丹堤咖啡繼續討論。」

後來,他們想到尋求業界先進意見,最佳諮詢人就選定遊戲橘子董事長劉柏園。不過,這些宅男哪認識劉柏園?他們坐在電腦桌前,只想到可寫e-mail,卻不知劉的email帳號,只好從他的英文名字Albert Liu,猜想各種組合,寄了好幾封出去。

沒想到後來真的收到劉柏園回信。「那時全公司的人都圍著電腦看著這封郵件,高興的程度可能比我們通過上櫃審查還開心吧!」林志銘笑說。劉柏園並非客套,他帶著一級主管到尚凡附近的日本料理餐廳,對四個年輕人說:「要問什麼都盡量問。」隔天還帶他們去參觀遊戲橘子。

貴人領進門 增資

這趟請益,讓四人對海外事業經營有了初步的認識,回到公司後,開放員工投票,結論是贊成前進大陸。二○○五年三月,愛情公寓進駐上海,由張家銘營運,林東慶找資金。一開始,籌資並不順,「當時,大家被二○○○年網路泡沫嚇怕,怕是來騙錢的。」一位創投業者說。

隔年,愛情公寓在大陸順利吸引九百萬會員,施振榮的智融集團智基創投上海公司決定投資一百萬美元,有了大咖背書,日本媒體投資集團 Cyber Agent、JAIC等創投資金也跟著加入。滿手現金的尚凡,便在大陸拍攝《愛情公寓》同名電視劇。二○一○年更有餘力整併頭號勁敵雅虎交友。

同時,為了讓公司財務數字更精確,張家銘找來另一個附中同學張立管帳。張立念的是政大財政系,曾在四大會計師事務所做過稽查。

「家銘那時給小立非常低的薪水,沒想到他還是來了,處女座的小立非常嚴謹細心,有一次家銘和Gary(林東慶)從大陸回來把飛機票根弄丟了,小立也不通融,只說不能報帳就從你們薪水裡扣。」林志銘回憶。 切割陸業務 下莊

募不到錢很煩,募到錢更煩。張家銘很清楚,一般創投投資後三到五年,基金到期也有變現壓力,尤其交友網站公司,在大陸只能砸大錢做廣告,衝大市占率,但很難收費,最後入不敷出,有可能拖垮台灣的母公司。

為此,尚凡去年上興櫃前,張家銘壯士斷腕,決定將大陸業務切割,交給中國最大網路電視PPStream代理營運,把尚凡的風險和成本都降到最低。

台灣網路教父詹宏志因而盛讚:「愛情公寓是台灣網站進軍中國發展後,少數還能活著回來的。」這趟大陸行,可說有驚無險。「雖然大陸做得不算成功,但如果沒有進軍大陸,就不會找到國際創投資金,更不會有今天的格局,還可以回台上櫃。」一路看著愛情公寓成長的巨思文化社長陳素蘭分析。

如今,四名宅男已是網路新貴,董事長張家銘、總經理林志銘、資深副總舒雨凡和林東慶,各個身價都破億元,其中又以張家銘為最,身價逾六億元,舒雨凡更是從自家網站找到另一半。 上櫃責任重 挑戰

對於億元新貴的新身分,穿西裝搭牛仔褲的林志銘不大習慣。他笑說:「除了一台Lancer國產車以外,我買過最貴的東西就是電腦了吧!」「家銘的摩托車是剛上大學時買的光陽金豪邁,到現在沒換過,現在他住離公司比較近,就騎腳踏車,舒雨凡還搭公車來上班呢!」

在百餘坪的辦公室裡,四、五十名員工上班,算是擁擠,沒有裝潢,和「愛情公寓」裡的豪華金屋的差別,簡直像陽春麵攤對比三星米其林餐廳般懸殊。「現在他們還是最喜歡到公司附近的漫畫店吃簡餐或炸物拼盤,順便看漫畫。」員工透露。

儘管四人生活照舊,但上櫃後,他們肩頭壓力更大。創投圈人士說:「尚凡股本一.二億元,去年營收二.九億元,賺了快九千五百萬元,算是小而美,但營收九成五來自收費,廣告收入僅五%,如何擴大獲利基礎,將是最大的挑戰。」

愛情公寓 4創辦人小檔案

★張家銘

.年齡:34歲

.婚姻:已婚

.學歷:政治大學經濟系

.現職:尚凡資訊董事長及執行長

.身價:約6億元

★林東慶

.年齡:34歲

.婚姻:已婚

.學歷:台北醫學大學藥學系

.現職:尚凡資深副總裁、副總經理

.身價:約1.46億元

★舒雨凡

.年齡:34歲

.婚姻:已婚,在愛情公寓覓得嬌妻吳承穎

.學歷:政治大學廣告系

.現職:尚凡資深副總裁、副總經理

.身價:約1.03億元

★林志銘

.年齡:35歲

.婚姻:未婚

.學歷:淡江大學資管系

.現職:尚凡資深副總裁兼總經理

.身價:約1.3億元 愛情公寓大事記

2002:張家銘等4人湊足100萬元,創立尚凡資訊。

2003:推出交友網站愛情公寓,以吸引女生為策略。

2004:推出收費會員制度,會員破50萬人。

2005:會員數破百萬人,進軍中國。

2006:施振榮的智融集團、日本JAIC及Cyber Agent等創投業者,共投入逾億元資金。

2010:整併Yahoo!奇摩交友會員,台灣會員人數突破225萬,轉虧為盈,年獲利3,053萬元。

2011:會員數破300萬,工研院注資,當年獲利9,668萬元。

2012:尚凡在興櫃掛牌交易,成興櫃股后,年獲利9,465萬元。

2013:切割大陸業務,6月將上櫃。

老師怎麼看

淡江大學資管系資訊長黃明達,受學生林志銘邀請擔任尚凡獨董;他對本刊說:「我十分看重他們做事的態度與精神。如果經營者不健康,想玩capital game(資本遊戲),就會比較麻煩。千萬不要把老師給賣了。」

 

年級 創業 爆紅 愛情 公寓 上櫃 附中 同窗 身價 破億
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網路「海賊團」搶攻五七○○億元大祕寶 寂寞商機大爆發 愛情公寓勢力蔓延

2013-05-27  TWM
 
 

 

全台單身人口即將逼近千萬大關,網路婚戀、交友成為最搶手的新興商機,推估至少高達五七○○億元。堪稱台灣網路交友聯誼網站始祖的「愛情公寓」,也搭上這股寂寞商機,如今修成正果即將公開發行。究竟,愛情公寓施了什麼浪漫魔法?

撰文‧顏雅娟

隨著未婚人口持續飆升,「不婚族」、「黃金剩女」、「敗犬」等新名詞成為媒體最新流行用語,坊間更陸續出現「女朋友外套」、「單身保單」、「獨享Pizza」等新類型商品。

你知道「寂寞商機」有多龐大嗎?根據主計總處統計,近四年來,十五歲以上的單身人口暴增五十萬人,加總全台未婚、離婚或喪偶的單身人口總數已逼近千萬大關。若以全台單身人口每人每年平均支出六萬新台幣推估,全台灣寂寞商機至少高達五七○○億元。

龐大商機除吸引廣達董事長林百里次子林宇輝、寶來創辦人白文正之子白介宇搶進,就連興富發建設等多家建商也都力推奢華小豪宅,「一個人經濟」儼然是最搶手的熱門生意。

搭上這股寂寞商機順風車,尚凡資訊經營的交友社群網站──愛情公寓,號稱台灣交友網站始祖,從二○○三年成立以來,註冊會員數至今已超過四二八萬人,站穩華人交友網站龍頭地位,成了PChome創辦人詹宏志口中「具有台灣特色的Facebook」。

緊抓超熟男女商機

appWorks之初創投創辦人林之晨點出,相較於其他網路交友服務公司,愛情公寓會員網站營收有高達九五%來自於會員收費,現金流健康;同時,尚凡資訊在二○一二年推出智慧型手機適用的App,在既有網路交友服務之外,創造更多的可能性,也讓愛情公寓得以成功抓住單身商機趨勢。

儘管愛情公寓穩居全台最大交友網站寶座,但面臨Match.com、世紀佳緣、Be2等國際交友網站的強力競爭,愛情公寓積極擴大會員數;除了新增簡體中文版、英文版,藉以廣納海外華人會員用戶外,還透過各種管道強力拉攏中老年會員。

尚凡資訊總經理林志銘指出,隨智慧型手機、平板電腦普及,很多以前不用電腦的中老年人,也學會申請Facebook帳號、或用Line來傳訊息。

這群多金的潛在客群,成為尚凡資訊亟欲開發的市場處女地。尚凡資訊董事長張家銘指出:「雖然目前五、六十歲以上的會員占比還不到五%,但可以發現他們付費的比率都非常驚人,而且忠誠度極高!」舉例來說,愛情公寓裡住有一位八十多歲的退休醫生,會費一次就付一年。張家銘笑說:「這要感謝Facebook的普及,讓很多四、五十歲的熟男、熟女熟悉網路介面,開始願意嘗試透過網路社交。」除此之外,龐大的會員資料庫與不斷修正的演算機制,更是愛情公寓最大資產。據資策會統計,加入愛情公寓會員並從中找到結婚對象的比率約四.七%,以二○一二年愛情公寓約達三五○萬會員推估,約十六.四五萬會員透過愛情公寓找到另一半,並推估已有超過十一萬名愛情寶寶誕生。

五月四日,第一輛由愛情公寓會員所組成的台版「戀愛巴士」首次上路,創下交友網站與旅遊業者異業結盟的首例。

過去愛情公寓曾自行舉辦多達五十多次聯誼活動,但因資源有限,常常自己員工要下海當領隊、帶活動,一直以來,都有想找旅行社合作的念頭。

直到去年十月底,台灣網路暨電子商務產業發展協會舉辦第一次會員大會,全台灣網路產業大頭齊聚一堂。當時,張家銘偶遇雄獅旅遊董事長王文傑,立刻一個箭步向前,拉著對方拋出異業合作的想法。

「虛實整合」 戀愛巴士環台張家銘說:「我們大概只聊了十幾分鐘,可以說是一拍即合!」由於雄獅近年也積極主打「虛實整合」的通路策略,與愛情公寓合作,反而幫他們解決了最頭痛的客源招攬問題。

當愛情公寓遇上雄獅旅遊,會撞出什麼樣的火花?張家銘直接以結果論來證明活動成果。

「去程遊覽車上,本來是男、女各坐一邊,但經過一整天的活動下來,回程的時候,已經有好幾對都是混著坐了!」甚至,活動結束後,不少會員還在愛情公寓留言板上大喊:「台中、高雄也要辦!」由張家銘、林志銘、林東慶、舒雨凡等四位師大附中同窗創立的尚凡資訊,常被戲稱為網路界「五月天」。或許是同窗培養出的默契與無窮創造力,讓成立十年的愛情公寓,一點也沒有年久失修的老態。

回想前幾年師大附中六十周年校慶時,這群年過三十的創辦人還一起回母校唱校歌。校慶前一天,人在上海出差的張家銘,還特別託林志銘趕緊幫他買一件大號的校服,為了在新校服繡上學號,林志銘還騎著摩托車四處尋找繡學號店家。

講起這段往事,張家銘、林志銘臉上掛滿了笑容,似乎還能看見當年在校園打鬧的那分無憂。林志銘感性地說:「我們就像漫畫︽航海王︾中的主角草帽海賊團,雖然不知道出發尋找的大祕寶是什麼,但在過程中,與夥伴共同打拚的情誼,才是最重要的!」繼尚凡資訊修成正果即將首次公開發行(IPO)之外,後續愛評網、GOMAJI團購網、KKBOX也都有IPO的計畫,標誌著台灣網路產業聚落逐漸成形。接下來,就讓我們期待下一個網路新星的出現吧!

尚凡資訊

成立時間:2002年10月

負責人:張家銘

資本額:1.2億元

主要業務:網路交友服務

近三年營收:(億元)

2010 2011 2012 1.25 2.99 2.99

 

網路 海賊 搶攻 五七 億元 元大 大祕 祕寶 寂寞 商機 爆發 愛情 公寓 勢力 蔓延
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才上櫃就護盤 愛情公寓連三失手

2013-08-19  TCW
 
 

 

上櫃兩個月,經營交友網站「愛情公寓」的尚凡資訊,八月一日起實施庫藏股,由於才剛掛牌上市,就因獲利大衰退祭出庫藏股者實在罕見。尚凡此舉引起投資市場關注,在網友揶揄「公寓變套房」之際,也透露出其中不尋常之處。

六月四日,尚凡資訊以一百六十四元掛牌,盤中最高衝到一百九十八元上下,之後股價一路向下修正,七月底第二季財報公布,稅後淨利僅一千四百七十七萬元,季減超過四成,每股盈餘僅一.二二元,隔天股價打入跌停。

董事會決議實施庫藏股,買回股份總金額上限為一億六千五百萬元,根據公司財報,這筆庫藏股將動用公司手上現金的四成。但宣布以來,跌勢未減,股價進入一百四十元保衛戰。

董事長張家銘接受本刊採訪時表示,實施庫藏股是為了維護股東權益,加上公司也有現金;不過,他也坦承,買回庫藏股是要註銷,意即縮小股本,以提高每股盈餘(EPS),換言之,就是要護盤而非給員工認股。外界則是從此案例,點出三處不尋常。

改善營運,應優於救股價

不尋常一,上市募資,卻用來救股價。「實施庫藏股救股價很常見,宏達電最近也是,但剛剛上市就實施,社會觀感不妥。」台灣工銀證券承銷協理鄭雅文想不出可循前例,也點出第一處不尋常,即上市是要募資,活絡資本市場,但此做法與上市目的背道而馳。

不尋常二,錢為何不優先用在改善營運?價值投資部落客雷浩斯說,獲利轉差是尚凡股價大跌的原因,但穩健公司應該是有效運用現金,譬如開發新產品或加強行銷來提升獲利,而非實施庫藏股,「而且,這招效用通常不大!」即救股價不代表會救獲利。

不尋常三,則是IPO(首次公開募股)市場的「通病」:上市定價策略出了問題,掛牌承銷價過高。尚凡是從興櫃轉上櫃,「掛牌價通常是興櫃打七折,打了折還跌破是有點丟臉,」鄭雅文說,承銷價制定往往是承銷券商與公司派的拉鋸,承銷價過高,市場就會反應(股價跌)。這個「通病」,卻容易讓「嘗鮮」的投資散戶被套牢。

資本市場無情,明星股尤其要警惕,保股價,唯有獲利一途,別無捷徑。

 
上櫃 護盤 愛情 公寓 連三 失手
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【案例】愛情公寓:「第一神劇」煉成記

http://new.iheima.com/detail/2014/0326/59905.html

從某種意義上說,這絕對是一款具有典型意義的文化產品——儘管成本不高,沒有大製作與大明星,但卻人氣火爆,收入自然相當可觀——《愛情公寓》第四季創收超過一個億。這部看起來傻傻的「第一神劇」,究竟是如何煉成的?

太陽與流星

同為80後的編劇汪遠和導演韋正,是上海交通大學的校友。2004年兩人在校期間,正值校園DV電影非常流行,原本就酷愛話劇的兄弟倆,搭起一個學生班底,嘗試著拍攝了一部校園喜劇電影《我的太陽》。

不料,這部自娛自樂的原創電影竟然一炮而紅,不但在各個高校內上映時場場爆滿,還斬獲了不少獎項,大導演王家衛還給韋正頒過獎。不過,這其中最令兩人難忘的經歷是,為了給電影籌集資金,他們找到康師傅綠茶,拉來了幾千元的贊助費和80箱綠茶飲料。而作為回報,電影中植入了綠茶廣告。

如今回頭去看,《我的太陽》確實為汪遠和韋正推開了一扇門。無論是商業運作,還是劇情風格,在後來大紅大紫的《愛情公寓》中都有《我的太陽》的影子。

2005年,大學畢業後的汪遠創立了高格文化傳播公司,通過運作明星演唱會,賺到了第一桶金。但他的夢想仍然是影視創作。「演唱會做得再成功,還是那些明星的,跟我沒半毛錢關係。」

糾結了兩年後,汪遠說服韋正從上海電影集團辭職轉而加盟高格。最佳拍檔再度攜手,高格轉型影視製作,兩人斥資百萬元拍攝了《我的太陽》的姊妹篇《逆轉流星》。

然而,真正的市場完全不同於校園。雖然《逆轉流星》拿到了放映許可證,但由於班底和演員都不知名,片子本身也不夠商業化,發行方直接告訴汪遠和韋正:「這部戲根本就沒有賣點,沒有電影院會放映你們這種片子。」

現實給了兩人一記耳光。眼看著幾百萬元投資就要打水漂,一張北京大學生電影節的邀請函,將他們從懸崖邊緣拉了回來。在這屆北京大學生電影節上,《逆轉流星》憑藉在學生人群的口碑擊敗了同時參賽的《長江七號》斬獲「最佳喜劇片創作獎」,進而被橙天娛樂買下版權,讓他們收回了成本。

闖過一劫後,汪遠和韋正不得不通過廣告製作業務養活公司。「一年能拍30多條,幾萬元到幾十萬元的廣告都做過。」他們輕鬆幽默的製作風格,獲得了不少廣告主的青睞,其中包括《「麥當勞」超值達人》系列廣告。

機會不期而至。一家名叫「愛情公寓」的台灣交友網站慕名而來,表示願出100萬元拍一條廣告,再砸1000萬元做投放。但汪遠認為電視廣告成本太高,說服對方嘗試電視劇,「廣告只是單方面砸錢,但電視劇播出後,不但能夠達到更好的宣傳效果,而且還能回本甚至賺錢」。

「愛情」與「交友」原本就是80後人群的熱門詞彙,汪遠和韋正的《愛情公寓》定位清晰。因為兩人都是80後,恰恰最瞭解80後最喜歡什麼,最需要什麼。創作劇本時,他們延續了原本駕輕就熟的喜劇風格,講述年輕人都會經歷的故事。

早在拍攝《我的太陽》時,汪遠就喜歡在網絡上找素材。「80後是互聯網的一代,看到好玩的,就想讓更多的人看到,一起笑。」《愛情公寓》裡就有很多網絡段子,儘管遭到過很多質疑,但汪遠堅持認為,80後是網絡的中堅力量,這些網絡笑料更符合他們的胃口。「互聯網像海灘,笑話像貝殼,《愛情公寓》做的就是把貝殼收起來,打磨後串成項鏈送給大家」。

《愛情公寓》第一季樣片出爐後,汪遠和韋正找來100多個年輕白領和大學生當「小白鼠」。結果「笑果」不錯,90分鐘裡「小白鼠們」笑了173次。

然而,由於創作團隊在業界主流名氣不大,電視台也大都不敢嘗試播出這一「有些非主流」的電視劇,僅有江西衛視以低於創作成本的價格買下了它的播出權。但在網絡上,《愛情公寓》第一季的視頻卻被瘋狂點擊。

產品為王

《愛情公寓》很快積累起來了一批忠實的80後粉絲。汪遠和韋正開始通過網絡與粉絲們建立某種聯繫。「如果《愛情公寓》是一個產品,那我們作為產品經理,只需要注重用戶體驗,其他的什麼都不考慮。」

與其他國產電視劇不同,汪遠和韋正採用了數據量化方式來製作《愛情公寓》,其對細節把控的精細程度到了令人吃驚的地步。比如《愛情公寓》裡插入的笑聲,竟然多達三四百種。又比如,該劇每季只有24集,可是單單上字幕一項工作就花了兩個月時間。韋正對記者說:「要是擱別人,可能一兩個星期就完事兒了,但我們硬是過了五道工序,要求字幕時間點精確到每幀。」

《愛情公寓》第四季後期製作花了近九個月時間,大約是同類國產劇的四到五倍。其耗片比高達30:1,即30分鐘的拍攝素材,剪出來只有1分鐘成片。韋正甚至為《愛情公寓》第四季的笑點密度設定了「死要求」——10秒鐘必有笑點,兩分半鐘一個大的興奮點。韋正告訴記者:「根據國內外收視公司的統計報告,10秒是一個換台的上限,兩分半鐘是一個興奮點,喜劇片必須要有這麼快的節奏。」

除了打好質量基礎,更重要的是,汪遠和韋正重新梳理了影視產業的邏輯。

傳統電視劇必須取悅發行方和電視台,最後才是觀眾。最初不受主流待見的《愛情公寓》,將重心全部放在了取悅80後目標觀眾上。「電視劇不應該牽著觀眾的鼻子走,演什麼觀眾就看什麼,應該觀眾說了算,只要在尺度範圍內,觀眾愛看什麼就演什麼。」

《愛情公寓》採用了類似美劇的季播模式。對於每一季的劇情走向,主創們都會適當參考粉絲們提出的意見。「我們會定期在微博、貼吧、論壇和粉絲會上蒐集觀眾反饋,儘量做到每個觀眾的微博留言都認真閱讀。」

例如,《愛情公寓》第三季播出後,很多觀眾在網上評論劇中主角之一「呂子喬」過於痞氣,不夠正面,汪遠便在第四季裡面設計了很多橋段,為該人物貼上了一些「講義氣、善良」的性格標籤;男主角之一「曾小賢」被網友發現酷似著名羽毛球運動員林丹之後,汪遠便在後面的劇情中添加了關於這個細節的調侃台詞,使得劇情更加接地氣、搞笑;還有一些粉絲不但喜歡《愛情公寓》同時也是《快樂大本營》的粉絲,於是在第四季中汪遠便設法邀請快樂家族中的何炅和杜海濤等人來劇中客串。

類似種種為了迎合粉絲的改動,不但帶給粉絲們極大的驚喜,還讓他們產生了一種強烈的參與感。然而,汪遠和韋正並非對粉絲們言聽計從。「不是每一條意見都照辦,有時候得反著做,吊他們胃口。」

比如,從第一季開始,粉絲們就呼籲讓劇中人物曾小賢與胡一菲「在一起」,但汪遠和韋正在第二季和第三季的劇情設計上,刻意讓兩個人物之間的關係若即若離一波三折,直到第四季才稍有定數。這樣的懸念讓《愛情公寓》對粉絲們形成了強烈的用戶黏性。

緊緊抓住粉絲這樣的邏輯起點,讓《愛情公寓》在產業鏈上逐漸掌握了主動權。就拿時長來說,一般的電視情景喜劇每集都在20分鐘左右,而一般的電視劇則普遍為45分鐘,但《愛情公寓》平均單集時長近50分鐘,個別單集甚至長達56分鐘。如果是在過去,電視台一定會拒絕播放,或者是刪減。不過由於觀眾買賬,如今的《愛情公寓》讓很多電視台不惜破例調整播出時間,為其讓路。

這樣的邏輯鏈條反饋出了驚人的成績。《愛情公寓》在第四季播出後的十二天裡,以超過400萬的平均值創下了電視劇「百度指數」歷史之最,同時也創下了影視劇網絡點擊「最快破億紀錄」。

互聯網思維

優質的內容會在網絡上自動傳播。汪遠和韋正常常感嘆,《愛情公寓》的爆發與互聯網密不可分,是互聯網給《愛情公寓》打開了一線生機。

實際上,國內電視劇的銷售模式,是由製作公司賣到電視台,電視台就像是經銷商。而視頻網站更像是超市,直接面對終端消費者,觀眾如果喜歡就能口口相傳,迅速走紅,觀眾不喜歡的內容在網上根本就賣不掉。

2009年《愛情公寓》第一季播出時,整個網絡版權都不夠規範,再加上《愛情公寓》毫無名氣,根本沒有視頻網站願意花錢去買播出版權,所以《愛情公寓》第一季的網絡版權賣了不到2萬元。

待到2013年《愛情公寓》第四季播出時,視頻網站行業已經非常成熟。各個視頻網站不但越來越規範,而且互相之間競爭激烈,走紅之後的《愛情公寓》僅網絡版權就高達每集400萬元。

網絡上聚集起來的超高人氣,反哺了電視台渠道。據汪遠回憶,《愛情公寓》第一季面世後,幾乎無人問津,只能低價賤賣。《愛情公寓》第二季則是被放在收視率最差的下午檔時段,以一天六集的速度在三天內播完。當《愛情公寓》第三季和第四季播出時,微博、微信等社交網絡工具開始走紅,《愛情公寓》的粉絲們迅速助其完成了口碑營銷,多家地方衛視紛紛以晚上7點半黃金檔搶播。

儘管《愛情公寓》大紅大紫,但汪遠和韋正卻並不滿足於此——如何才能讓《愛情公寓》成為一個品牌,而不僅僅是一個「播完就結束」的電視劇?

實際上,自從播映渠道被打開後,《愛情公寓》已經形成了一個針對80後人群的品牌媒體。在廣告植入上,比起撒大網的其他影視作品,《愛情公寓》的廣告傳播目標更為精準。

為了廣告植入不顯生硬,招致觀眾反感,汪遠和韋正採用一種獨特的運作方式——在劇本創作階段就將廣告編進劇情,有了合理的情節,廣告就不會顯得生硬,避免跟其他影視劇一樣,在拍攝期間或者拍攝後才生硬植入廣告。

而對於潛在的廣告主,他們也精挑細選,確保廣告品牌的內涵與《愛情公寓》品牌本身的青春、陽光、活潑等特質相符。比如,知名預調酒品牌百加得,被設計在幾人一起在酒吧喝酒的劇情中,就非常符合年輕人的生活習慣。

除了給廣告主們植入廣告,《愛情公寓4》還將「由產品到廣告」的邏輯倒推回來,即「由廣告到產品」。《愛情公寓》第四季熱播後,汪遠和韋正專門在淘寶網上開了愛情公寓網店,根據每天的劇情,售賣當天出現在劇裡的服裝、道具、玩具和床品。

其中有一次,劇中人物張益達有一場以「大魚吃小魚」為線索的戲,韋正就給演員定製了一件印有大魚和小魚T恤,隨後他把這件衣服放在淘寶店裡,劇情播出當晚便被粉絲們搶購一空。

得粉絲者得天下。汪遠發現,其實《愛情公寓》似乎成了一種文化現象,甚至形成了一種新派影視劇與傳統電視劇的一種對峙——能夠抓住互聯網主流人群這批觀眾,把他們從觀眾變為粉絲,進而主動成為這部劇的口碑傳播者,就是《愛情公寓》最大的勝利。


案例 愛情 公寓 第一 一神 神劇 煉成 成記
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杭州部分高端樓盤現對折拋售 別墅賣出公寓價 lomycat

http://xueqiu.com/9479303194/28961695
房子最近不怎麼景氣啊。先是杭州大降價;接著南京、寧波、常州、長沙、哈爾濱等二線城市相繼爆出樓盤促銷的消息;然後是成都降了5000;又是海南房子打6折⋯⋯這節奏⋯⋯



     (轉自每經 徐傑)「6388元/平方米,成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王!6388元/平方米,成就杭城獨棟銷冠!湖光山社對折清盤鉅惠!搶到賺到!」最近,在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優惠銷售的電話和短信,但這條「別墅賣出公寓價」的短信卻讓他印象尤為深刻。

  他隨後致電售樓處瞭解到,上述樓盤位於被稱為杭州後花園的臨安青山湖,這裡高端休閒物業集聚,而短信中的湖光山社樓盤,按照6388元/平方米的單價,一棟400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元,較於此前售價,「相當於打了對折」。

  《每日經濟新聞》記者注意到,自從德信·北海公園引領杭州樓市馬年首降後,房價水平接近一線城市的杭州目前超過20個樓盤緊隨降價,而這股降價潮已衝擊到別墅、排屋等高端物業市場。如今,這些豪宅由前幾年的蓬勃發展轉為無人問津,降價、低開、特價房等各種促銷手段,層出不窮。

  豪宅去化遇阻

  資料顯示,湖光山社主要物業由排屋和獨棟別墅組成,主力戶型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅,項目總佔地約800餘畝,開發規劃分為五期,目前已經開發到二、三期,一期房源已交付使用。

  4月23日,《每日經濟新聞》記者以購房者身份致電湖光山社售樓處,據銷售人員介紹,上述銷售單價為6388元/平方米的房子,總價為305萬元,相當於一套普通公寓的價格,但屬於項目推出的特價房,只有一套。

  不過,該銷售人員透露,儘管只有一套,但該項目獨立別墅的售價目前已降至7000元/平方米,此前的銷售均價在12000元~13000元/平方米,「相當於打了五、六折」。

  對於上述價格調整,4月24日,《每日經濟新聞》電話聯繫採訪了開發商,相關銷售人員稱,目前是清盤價格,「基本上打了對折」,是3月份開始決定的。

  湖光山社的舉動或只是當前豪宅市場的一個縮影。據浙江杭州臨安一季度房地產業數據顯示,一季度以來,臨安城區板塊的銷售面積佔總銷售面積的70.35%,豪宅林立的青山湖板塊銷售面積佔比只有9.25%。

  從房源類型成交的情況來看,該區域一季度公寓房共成交692套,別墅成交僅19幢。商品房住宅中,多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米,別墅成交均價10087.42元/平方米。

  有市場分析稱,國家此前出台的限購限貸政策,導致近兩年來房產市場持續低迷,再加上今年春節之後杭州城區颳起的「降價風暴」給樓市帶來了春寒料峭的打擊,杭州幾個大盤大幅降價對臨安區塊的房產市場造成了一定的負面影響。

  「現在房產市場的需求正悄悄地由大戶型向中小戶型轉變,區域分化突出。青山湖板塊持續低迷,前幾年青山湖板塊蓬勃發展,近幾年無人問津,效益已降低至鄉鎮板塊的地步。」浙江媒體《錢江晚報》一篇有關臨安樓市目前狀況如是描述。

  除湖光山社外,同一青山湖板塊的廣州頤和地產青城山語間項目也出現大幅打折銷售,目前在售的450~600平方米准現房獨棟別墅,可享受均價5800元/平方米,總均價290萬元/幢,而且還贈約350平方米精裝庭院。「原來平均單價在10000元/平方米,相當於打了58折。」現場銷售人員向記者表示。

  對此,全球知名房產諮詢機構世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞向《每日經濟新聞》記者分析稱,上述位於自然景觀優美的青山湖,遠離於杭州主城區的豪宅,從居住屬性講,並不作為購房者的第一居所,在當前房地產形勢下,面臨著需求減少,庫存去化的壓力。

  浙江省內一業內人士則稱,對開發商而言,在高端物業市場如此消沉,且在資金和庫存雙重壓力下,只有通過降價走量的方式來吸引購房者,試圖刺激極其有限的市場需求。

  市區稀缺豪宅降價促銷

  理論上講,坐落於城區優勢位置的豪宅,在眼前房地產嚴峻形勢下,雖難言升值,仍應具備保值屬性,但當前也呈現較為悲觀的一面。

  3月6日,濱江集團(6.58, 0.01, 0.15%)(002244,SZ)位於杭州市區稀缺地塊的豪宅項目武林壹號推出1號樓共166套房源,起價1500萬,折算單價約5萬元/平方米,而該項目2013年的銷售均價一度超過7萬元/平方米。

  統計數據進一步顯示,2013年,武林壹號共售出68套,合同金額17.47億元,銷售均價約為7.36萬元/平方米,而在2014年第一季度,共售出37套,合同金額6.99億元,銷售均價已約為5.80萬元/平方米。

  不過,降價帶來了銷量增加,1號樓開盤當日即吸金14億元,另據杭州透明售房網顯示,截至4月23日,總共166套已銷售44套。

  此外,降價促銷的市區豪宅還包括九龍倉地產旗下的君璽項目,以起價37900元/平方米低價首開入市,據當地媒體披露,截至目前,180套房源已去化6成。

  近日,世邦魏理仕杭州分公司所發佈的 《2014年杭州一季度房地產市場回顧》(以下簡稱 《市場回顧》)報告顯示,該季度杭州高檔公寓平均價格報每平方米41048元,環比微降0.1%。

  對於杭州市區的豪宅市場,馬英樞對《每日經濟新聞》記者稱,這些位置稀缺的豪宅作為購房者的第一居所,從第一季度市場數據來講,目前高端住宅市場價格表現仍較為穩定。

  不過,馬英樞亦認為,如果市場觀望心態持續加重,開發商出於去化壓力和資金回籠需求,不排除出現價格鬆動,而降價幅度將取決於開發商的現金流需求、營銷策略,以及項目的市場定位、營銷週期等。

  同時,從認籌、預定到最終簽訂正式合同,有一定的時間滯後性,類似於武林壹號、九龍倉君璽等項目價格下調,能否進一步影響目前高端住宅市場價格下探,有賴於日後公佈的第二季度房地產交易數據。

  市場購買力減弱

  事實上,降價、低開、特價房正成為目前杭州樓市高端物業市場的關鍵詞。

  除上述樓盤外,4月初,雅戈爾(6.89, -0.01, -0.14%)地產位於杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價房10套,戶型面積為180平方米,折後均價在14500元/平方米左右,而此前均價為2.2萬~2.6萬元/平方米。

  同樣,4月初,華元集團宣佈三個項目大幅降價清盤銷售。其中,高端項目玉榕莊降價後,300~400平方米的聯墅均價為8880元/平方米,較於此前成交均價11557元/平方米,降幅不少。更有業界人士指出,相比玉榕莊別墅當初拿地樓麵價5183元/平方米,此次調整簡直是「虧本買賣」。

  此外,高端物業降價還出現在杭州西湖區之江國家風景區的錢塘梧桐燕廬項目,目前在售的315~350平方米的排屋總價在1000萬~1500萬元/套,現在變為了1000萬元左右,銷售人員向記者證實,價格降了約200萬元/套,而該開發商錢塘房產為杭州知名的地產商之一。

  浙江省社科院經濟研究所研究員王永太對《每日經濟新聞》記者表示,別墅、排屋等高端物業的價格確實在下跌,實際上,與普通住宅巨量的供應庫存相同,別墅等高端物業的供應量同樣也不少。

  日前,國際知名物管機構戴德梁行公佈的數據顯示,2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬平方米,存量從2005年的45.6萬平方米升至2013年的459.1萬平方米,8年間增長10倍;同時,杭州高端公寓成交均價從2009年的3.26萬元/平方米漲至4.35萬元/平方米,年均增幅7.5%。

  不過,《市場回顧》顯示,一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震盪,使得購房者觀望心態加重,發展商推盤有所放緩,杭州住宅銷量出現明顯回落。

  數據顯示,杭州主城區整體住宅市場和高端住宅市場的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。

  王永太認為,此前,浙江通過製造業等實體企業經營積累了豐厚的財富,大量的資金進入樓市購買豪宅,但如今,整個經濟形勢以及浙江區域經濟不容樂觀,豪宅房產投資已大受影響,同時,作為主要購買力的浙江企業主的財富快速積累階段已經過去,這些因素都影響到市場購買力。
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大都市的悲哀 李嘉誠在香港推出16平米“蚊型”公寓

來源: http://wallstreetcn.com/node/101027

李嘉誠 「不賺最後一個銅板」的箴言曾被奉為圭臬,但長實最近推出的16平米「蚊型公寓」,卻被媒體痛批「賺盡最後一分錢」。嘗試本週在新界推出新樓「嵐山」,有43套實用面積僅16平方的微型戶型,創下香港「最小戶型記錄」。該戶型居室面積僅8平方米多,和香港監獄的單人囚室相仿。媒體紛紛驚呼,李嘉誠是想藉此榨盡每一個香港人的錢,連剛畢業的小年輕都不放過。不過媒體罵歸罵,這種迷你戶型卻頗受年輕貴族的青睞,近年來已經成為香港最受歡迎的戶型,有時甚至要用「哄搶」來形容。迷你戶型雖然面積小,但總價也低,在樓價常年居高不下的香港,這類戶型成了資金不足的置業者唯一選擇。你身在大城市,享受各種便利性的同時,卻也得忍受面積小如牢房的居所。這不能不說是大城市的悲哀。蚊型公寓面積「堪比牢房」本週,長實在香港新界大埔區的新樓「嵐山」開售,不聲不響地刷新了新盤「小戶型」的紀錄——其中一套「開放式」戶型實用面積僅177平方英呎,折合約16平方米。新盤資料一面世,長實馬上被套上「無良開發商」的帽子,媒體冷嘲熱諷,紛紛送上「劏房豪宅」。長實最近在香港推出的「小戶型」,小得可以媲美香港監獄的單人牢房。香港樓價長年居高不下,小戶型的面積就越來越小得令人稱奇。包括恆基、華人置業、信和置業等開發商,近年來都曾推出總面積不到20平方米,居室面積小於10平方米的迷你戶型。「嵐山」這次引發爭議的戶型,居室面積只有8平方米多,而香港赤柱監獄單人囚室甚至都有7.5平方米。熱銷的「窮人恩物」然而,輿論罵歸罵,開發商每次推出這類迷你戶,卻總是意外地受歡迎,有時甚至要用「哄搶」來形容——最近信和置業推售的九龍大角咀新盤奧朗-禦峰,其中包括一大批面積在20平方米左右的迷你戶,僅僅開售半天就售罄,收到的預訂更超購21倍,早上9點開售前售樓處已經排起長龍。事實上,這種面積也小得有些「不人道」的迷你戶型,也是這兩年才開始在香港流行。最直觀的原因當然是小戶型面積小,總價也低,在樓價常年居高不下的香港,這類戶型成了資金不足的置業者唯一選擇。例如嵐山的超小戶型,最低僅售165萬港元(約合人民幣132萬元),相對於過去較常見的50平方米左右的兩房小戶型,總價低了一半以上。這就像許多地產中介一針見血地在推介中說的,真正是「窮人恩物」。單身貴族青睞迷你戶這類迷你戶的買家,不少都是首次置業的單身人士,或是沒有子女的年輕夫婦。全球不少研究都認為未來單身和無孩小家庭將越來越多,因此也令超小型住宅的發展長遠看好。香港城市大學教授、有多部樓市論著的曾淵滄博士更多次撰文,鼓勵政府、開發商興建超小型公寓。他認為大多數單身人士,其實只需要一間如同酒店單人房那樣的住所,傳統設計給一家三口以上居住的2、3居室,對於不富裕的單身一族而言根本是浪費空間。「就像超市也推出多種微波爐食品,對象就是這些不煮飯的單身者」,他相信,由於這類家庭的增加是時代大趨勢,因此在長實之後,其他開發商也一定會跟隨。可憎,可悲?現在,「牢房豪宅」是否看起來沒那麼面目可憎了?事實上,長實旗下「嵐山」的迷你戶開售四天以來,也一直是最受歡迎的戶型,這裡麻雀雖小五臟俱全,精緻豪華,不但有單人廚房,浴室還裝有浴缸,甚至有個小小的陽臺(下圖)。這個開放式單位還被設計成與旁邊一套三居室的大單位相鄰,而且可以打通,長實更美其名曰「1+親」,指最適合年輕家庭帶著老人一起居住,也的確有不少買家將兩套住宅同時買下。事實上,沒有開發商建房子是為了「良心」,無論建豪宅還是小戶型,出發點無非都是為了公司的利潤。「迷你戶」越來越小,其實只反映了這類住宅的需求越來越大,也折射出香港地產市場正從過往的炒作豪宅,轉變為更多由自主需求主導市場。房子越來越小,房子的總價也隨之越來越低,解決年輕人的剛需,其實未嘗不是一件讓樓市變得更健康的好事。你身在大城市,享受各種便利性的同時,卻也得忍受面積小如牢房的居所。這不能不說是大城市的悲哀。(本文內容來自於新浪財經彭琳的文章《李嘉誠怎樣賺盡香港最後一個銅板》)
大都市 大都 悲哀 李嘉誠 李嘉 香港 推出 16 平米 蚊型 公寓
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Airbnb成長手記:從街邊的三床小公寓開始,到市值100億

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1103/147435.html

本文介紹了 Airbnb 的初誕生、發展中的種種阻礙及應對過程,你會看到一個更為立體的Airbnb 。原載於 New York Magazine。

Airbnb 的市場爭奪,硝煙越來越盛

數月前的某個早上,紐約市民們突然發現,整個紐約市似乎在一夜之間被 Airbnb 的廣告包圍了。一幅幅廣告幹凈白亮一如初雪,上面是某個紐約人的燦爛笑臉,並附著簡介,講述了 Airbnb 這家在線租賃網站是如何在財務層面、甚至精神層面上改變了 Ta 的生活。廣告上的宣傳語這麽寫道,「紐約人一致認為:紐約有 Airbnb 簡直再棒不過了!(Airbnb is Great for New York City)」。

如此這般的宣傳,沖擊力並不小,仿佛 Airbnb 是在與某位勁敵全力相爭——可一時半會兒也看不出 Airbnb 在抗爭的是什麽,也無從理解這廣告,是想讓路過的地鐵乘客們記住什麽。

然而,饒是再鮮亮的畫面,也逃不出地鐵站廣告「遭遇塗鴉」的宿命。當天晚上,就有人在堅尼街(Canal Street)的廣告海報上塗鴉道「嘿!你公寓里那個默不作聲的租客小夥伴正把你家鑰匙交給外人呢!」,西四街(West 4th Street)的海報上,相似的字體寫道「Airbnb 根本不負責任!」,而在第四十二街(42n Street),這些塗鴉者更是將目標鎖定在了 Airbnb 的宣傳詞上,將「Airbnb is great for New York」改成了「Airbnb is great for Airbnb」。這些塗鴉伴著 Airbnb 的廣告遍及哈利、布魯克林、皇後等幾個區,顯而易見,這不是普通的廣告塗鴉,而是有針對性的「反 Airbnb」活動了。

近來,Airbnb 所面臨的抗爭,不僅是來自商業上的競爭,也是來自觀念的不兼容。不同的觀念來自 Airbnb 所代表的新潮租賃方式,對傳統租賃模式的沖擊,也來自生活富足的「有房人士」對「新派租客靠著 Airbnb 來湊足房租」這種行為的不理解……這之中,許多反對派不時引為依據的「紐約精神」也是 Airbnb 在紐約遭遇的阻力之一。

Airbnb 的創始人兼 CEO,33 歲的 Brain Chesky 在采訪時表示,他更願意這麽來想——「人們能夠關註、並談論到 Airbnb,就已經讓我們深感榮幸了」,Chesky 說話時語調和緩,不過臉上的表情卻透出些緊張嚴肅的情緒來。

采訪時已近 8 月底,這個夏天對 Airbnb 來說過得可並不容易——在柏林、舊金山等的業務都有遭到限制的隱憂。包括在 Palm Springs 發生的惡意霸租事件(租客不繳租金還霸著不走),也讓 Airbnb 的短租業務遭到了不少質疑。甚至於新 Logo 也被吐槽長得像生殖器,把原本「四方為家」的溫暖寓意破壞了不只一星半點。囧事還不僅止於此,其後,在紐約也出現了不小一陣針對 Airbnb 的不滿情緒。

當筆者提到海報事件的時候,Chesky 幽幽地表示「喔,我並不知道這事兒。不過說實話,每年夏天都挺瘋狂的。」Chesky 笑著致意剛到的創業夥伴 Joe Gebbia,「嘿,我正在講 6 年前我們創建公司時是有多瘋狂呢——從街邊的三床小公寓開始的創業。」

是的,溯源 Airbnb 六年前的初誕生,並回顧其善意初衷,正是那次采訪的主旨。

現下可謂是 Airbnb 發展的關鍵時期,隨著融資的註入,Airbnb 完成了從初創公司到一家市值過億大企業的華麗變身。這家公司的成敗將與其代表著的「分享經濟」的未來發展息息相關,而 Airbnb 未來將如何發展,很大程度上取決於這家公司能否順利在紐約立足。紐約之所以重要,不僅因其市場份額之大,亦是因為紐約這個市場上會集中出現許多 Airbnb 在全球發展中可能遇到的問題——尤其當大部分紐約人在公共利益與私利的權衡中會更傾向考慮公眾利益。

就讓我們從兩位創始人開始聊起。

Airbnb 的創始人 Chesky 和 Gebbia 結識於羅德島設計學院(Rhode Island School of Design)。少有創業者來自藝術設計類院校,不得不說兩人的學歷背景是比較特別的。不過,羅德島設計學院的理念倒與矽谷有著相似之處。Chesky 談到,在學校里,老師們傳遞這樣的觀點——「你是個設計師,你可以重新定義你所生存的世界」。對於在紐約上州社工家庭長大的 Chesky 來說,老師們的這一觀點非常有影響力。談及此,Chesky 流利地引用了現下大多數矽谷業者的座右銘,「正如蕭伯納所說,理性的人使自己適應這個世界;不理性的人卻努力讓世界適應自己。因此, 一切進步都仰賴於非理性的人」。

畢業後,Gebbia 在舊金山創立了自己第一家公司,主要設計並販賣「久坐一族」所適用的坐墊 CritBuns,藝術生臨摹時久坐的不適感、時常出現在褲子上的臟印子驅動 Gebbia 設計了這麽款形狀、創意都略微別具一格的創業產品。與此同時,Chesky 在洛杉磯當著一名普通的工業設計師。那時候的日子,Chesky 過得並不開心,甚至有些痛苦——「這和老師們在學校里說的不一樣,我渾渾噩噩地仿佛過著另一種生活,幾乎沒有靈感沒有創意。」

當 Gebbia 寄來自己設計的 CritBuns 時,Chesky 仿佛突然被點醒了。「那種感覺就像是」,Chesky 回憶道,「哇!他做出來了!他正在做這件事情!」於是,當 Gebbia 的公寓空出房間時,Chesky 當機立斷決定搬家到舊金山去。他解釋道,「就感覺,舊金山才是對的地方。就像……如果你是 14 世紀的畫家,你一定想去意大利一樣。」

然而,當 Chesky 準備搬過來的時候,Gebbia 卻是遇上了「經濟危機」,差點就沒辦法續租公寓了——可以猜到,CritBuns 並不是多麽熱銷的產品。Chesky 談到,「那時我的銀行賬戶只剩下 1000 美元,對於創業完全沒有任何主意。我們聊起來,隨後發現那陣子有個國際設計會議要在舊金山舉行。於是 Joe(Gebbia)就建議我們趁著會議提供住宿+早餐的服務(Bed and Breakfast)來賺一筆。」

於是兩人開始著手準備。Gebbia 翻出了此前露營旅行購置的 3 張氣墊床,前室友 Nathan Blecharczyk 幫忙設計了專屬網站 Airbedandbreakfast.com。第一周,兩人的小生意迎來了 3 位顧客。Chesky 描述道「我們會在早上為客人們準備早餐,包括超級新鮮的橙汁以及你能想象到的最贊的果餡餅。還會為他們準備一些零錢來應付 Tenderloin 附近的流浪漢。」Gebbia 補充到,「這是在舊金山生活的一些小經驗。」

Chesky 表示,「更重要的是,我們交到了許多朋友」。對於 Chesky 兩人而言,新鮮的租賃經歷就像 The Real World 這檔真人秀一樣,只不過少了些許意外感滿滿的戲劇性。「當我們送別這些客人時,我們意識到,這簡單的租賃關系,或許也能成為新的商機。」

「試想你能像訂酒店房間那樣,輕便簡單地預訂其他人家里的閑置房間,那會是怎樣呢?」Gebbia 補充到,不過他也坦言,「我們花了一陣子才理清思路」。

最開始,兩人的業務範疇主要「在各類會議高峰期提供氣墊床租住」。為此,他們在 2008 年美國總統大選的時候還設計了「Obama O』s」、「Captain MaCain』s」兩個牌子的麥片,自行販賣推廣。回想到那時候,Chesky 談起「我記得我那時候還在想,紮克伯格有這麽做過麥片麽?」而 Gebbia 則憶起了彼時窘迫的財政狀況,「那時候我們倆差不多每人都有 2、3 萬美元的債務。」

「那你們有沒有考慮過換個容易點的工作,比如說在咖啡館打個工?」

「這不可能」Gebbia 的回答直接幹脆。

Chesky 則是又一次引用起了名言「畢加索就說,創造力正是從束縛中蘊育而出。」

可以看出,Chesky 和許多創始人一樣,喜歡在發表的言論中嵌入許多名言警句——隱約暗示著自己也與這些精英、天才屬於同一群體。(當然,Chesky 引述的這句並非來自畢加索。websitestartupquote.com 上顯示這句話來自 Twitter 的創始人 Biz Stone,不過事實上,這句話更可能來自一本名為 Creativity From Constraint 的心理學書籍,講述畢加索與布拉克是如何在繪畫中添加限制從而開創出立體主義繪畫流派的。不過話說回來,也不用這麽仔細計較了,畢竟 Chesky 他們可正在改變著周邊的世界呢。)

盡管 Chesky 現在一副高談闊論、盡在掌握的樣子,5 年前他也還是創業領域的外行——甚至在朋友向他介紹天使投資人的時候,他還真以為這位小夥伴信仰上帝來著,聽了朋友的解釋才按下心來——「噢,不。放心,我介紹的是大活人、投資人,共進晚餐後指不定能給你 2 萬美元的投資呢!」

朋友引薦的投資者就包括了 Y Combinator 的創始人、素有「矽谷的宙斯」之稱的 Paul Graham。Gebbia 回憶起 Graham 當時說的「去找 100 個真正喜歡你們項目的人,這比找 100 萬個有點興趣的人來的有價值。」

那時候,兩位設計師創立的 Airbedandbreakfast.com 還沒有多少用戶,使用者主要集中在紐約。於是 Graham 建議兩人到紐約去開拓業務。

2009 年,Airbedandbreakfast.com 這個長長的名字被縮整為 Airbnb。起初,Airbnb 主要在 80、90 後一代中流行,同時還得與非盈利的 Couchsurfing.com 搶客源。而隨著用戶的增多,Airbnb 整體的租賃機制也逐步完善,漸漸成為人們出行時的住宿備選之一。而彼時出現的經濟危機,更為 Airbnb 的發展推廣助了一臂之力。

談到經濟危機,Chesky 從手機里翻出一封 2009 年的郵件,房東在郵件中寫道「Hi,Airbnb,毫不誇張地說,你們拯救了我的生活!我和丈夫剛結婚就遇上了經濟危機,股市賠錢、工作也丟了,存款日漸減少幾乎都付不起房租了……是 Airbnb 讓我們有能力保住我們的家!」

Gebbia 很莊重認真地說,「正如我提到過的,我們提供的不是(冷冰冰的)房子,而是(溫暖的)家。」

當然,如果經濟危機沒有出現,Airbnb 想要發展起來並不會這麽快。但彼時的經濟環境確實有助於 Airbnb 的迅速發展——人們一邊計劃著存錢,一邊因為厭惡體制而在 Airbnb 這個網站上體驗到打破常規的租賃愉悅感。對於房東來說,以往房子得抵押給銀行換取貸款,如今不用抵押他們也能充分利用房子來賺點融通的資金了。而對租客來說,通過 Airbnb 搭建起來的租賃關系更有人情味,至少,付款對象是實在的某個人,而非抽象的機構。

2009 年,2.1 萬人通過 Airbnb 尋找到了租住場所,到了 2010 年,Airbnb 的用戶已經上升到了 14 萬,2011 年更是直接飆到了 80 萬。風頭正勁的 Airbnb 自然也吸引到了風險投資。隨後 Chesky 被任命為 CEO。在接受采訪時,Chesky 將 Airbnb 的商業模式形容成一種立於觀念改革前沿的運動。

現下,基本上每晚有 40 萬用戶住在通過 Airbnb 尋獲的房源。今年春天,Airbnb 順利融資,估值達到 100 億美元——至此,身價倍增的兩位創始人再也不用擔心沒錢交房租了。順便一提,這兩人目前還是住在之前的小公寓里。Chesky 表示,「它能提醒我們不忘初衷」——同時,這也是他們在舊金山新建的總部按照實際尺寸搭建了個複制版公寓的原因。在 Airbnb 總部,還有一些辦公室的設計思路來自精選的 Airbnb 租房,從中可以看到位於巴黎、哥本哈根、巴厘島等地 Aribnb 租房的特色。在 Aribnb 的總部,還有提供健康小食的咖啡廳,爬滿常青藤的墻面,以及碩大的 Airbnb 的新 Logo——這個造型有些別致大Logo還真是屢屢遭人調笑。

話說回來,從某種層面上看,Chesky 形容得很對。Airbnb 一直就是一場瘋狂的嘗試,從六年前兩個設計師大膽粗糙的構想,到如今遍及全球的大公司,Airbnb 的商業模式改變的不僅是租賃雙方,同時也對相關法規政策產生了不少直接、間接的影響,更是波及到了經濟、科技等相關領域。

至此,Airbnb 的發展還算事順風順水,對紐約居民似乎也作出來不少貢獻。但就像大多數創業公司會經歷的,當公司業務規模越來越大,Airbnb 也將面臨新的問題。

就像是小正太終究要成長為更有擔當的漢紙,Airbnb 也從一家「看起來構想善意又美好」的小公司發展成了獨當一面、得承受種種關註與質詢的大企業。紅杉資本的 Alfred Lin 就指出,「當初創公司規模還小的時候,所有人都會祝願他們順利成功;可當公司發展走上正軌,計劃著改革、盈利時,人們就開始變得更為現實,不再那麽善意滿滿了。」

Airbnb 滲入紐約這座城市的速度是緩慢的。但當你好奇地觀望到,街角一群身材高挑的瑞典人拖著行李箱步履匆匆地穿過布魯克林區,你會發現,似乎還有咖啡店收銀臺那個摸索著錢包的生面孔、在 Smorgasburg 美食集市上拎著大包小包的吃貨、不太熟練地刷著地鐵卡的外地人……似乎一夕之間到處都是遍及了 Airbnb 的租客:Airbnb 悄無聲息地就成了紐約一種新的生活狀態,它不再僅僅是廣告上的名字,更成了一個新鮮的動詞,為無數租客的生活方式添加註解。

一位通過 Airbnb 當起房東的朋友就表示「你碰上的租客可能來自法國、德國、北歐等等,如果你能早點確定出租期,指不定還能招到喜歡提前做規劃的澳大利亞人」。

不久後,似乎每個人都有用 Airbnb 的經歷了。在這些租賃合作中,也有溫馨歡樂的一面——有位租客的祖母想著「這該是小孫子好友的房子」,還把租屋徹底打掃了一遍,也是萌萌噠。當然,租房容易遇到的囧事也少不了——另一個朋友回到租屋發現租客正赤身裸體地呆在廚房里……不過,更令人煩悶不安的經歷也不是不存在(這在後來的報道中被稱為 Airbnb 黑色體驗)。一位朋友回到位於切爾西的公寓中發現公寓里已被狂歡鬧騰得一團糟,聚會者不僅放浪形骸,還將整間屋子折騰得烏煙瘴氣、不堪入目,甚至還有人刺傷了招來的妓女——顯然,這不是 Airbnb 兩位創始人想要看到的結果,但這確實是 Airbnb 短租業務所沒有預見到的問題之一。

沒多久,這些惡意租賃的事件就傳到來州議員 Liz Krueger 那里。Krueger 的小辦公室和 Airbnb 的總部大樓恰巧形成截然不同的兩種對比風格。有 Airbnb 的員工抱怨「她就是生來摧毀 Airbnb 的!」不過說實話,Krueger 打擊短租產業的浩大工程早就開始了,那時候 Airbnb 還沒影兒呢。

這位健談的金發議員從辦公桌後擡頭問,「我致力為此工作有多久了?」

Andrew Glodston,28 歲點發言人回道,「您似乎一直以來都在從事這項工作,也會繼續做下去。」

2002 年,在 Krueger 上任後不久,她連續接到了不少關於短期租賃的投訴。「似乎是房東和某個意大利的旅遊網站達成了協議,經常會有 10-20 歲的意大利年輕男人搬過來短租。」Krueger 回憶道:「我喜歡意大利,也沒有性別歧視,只是恰好是這些意大利年輕男人,他們會喝酒、開派對……當然,作為遊客玩 High 了也情有可原,但如果他們住旅店,至少有關於安全、噪聲等方面的規定……可在居民區公寓樓就沒有相關管制了。」Krueger 比喻道,這些投訴就像是「嘿!我快被這些醉酒又瘋狂的年輕男人折騰瘋了!他們每晚都在我家廊道上醉酒嘔吐、對著我家的墻踢球、還唱歌擾民亂扔東西——」

這類投訴逐漸增加,Krueger 開始組建相關團隊來考量如何處理這些短租客。雖然處理的問題表面上看是「短租客帶來的噪音和安全隱患」,實際上也是考慮到長期租客在房東逐利開放短租的情況下有可能受到的困擾——不少房東開始發現在外地人口大批量湧入的時候,日租、短租的形式更有利可圖。Krueger 表示「我可以想象得到,大部分房東都會漸漸將目光著眼於短租,畢竟這來錢又多又快。」

彼時,短租的產業還非常碎片化。雖然有 Craigslist、HomeAway、VRBO 幾家提供房屋租賃服務的公司,但主要還是提供個別小公寓、或者度假專用的租屋,並沒有專門在居民區公寓推行短租業務。

Goldston 接過話頭,「這之後,Airbnb 出現了,還順手打開了潘多拉魔盒。」更多的房東發現了短租的既得利益,至此,Krueger 所擔憂的情形變的一發不可收拾。

2010 年,Krueger 與紐約州議員 Richard Gottfried 通過了一項法律草案,草案規定,居住在多住戶單元的紐約市民轉租公寓的時限不得少於 30 天。不過,這項法案對 Airbnb 的影響並不太大——多住戶單元的居民仍可以將自己的公寓進行短租,只要居民(房東)本人也住著就能避開「轉租」的限制了。而獨立住戶的居民就更不受限制了。

Krueger 表示,這項草案的相關研究工作主要開展在 Airbnb 成立之前。同時,這項頗為打擊 Airbnb 的草案也並非她與酒店旅館行業的「合作結果」。Krueger 笑談道,自己經常被吐槽是酒店行業的「托兒」。

不久後,州長 David Paterson 通過了 Illegal Hotel Law,至此,Airbnb 上相當一部分租賃關系成了違法行為。

這一打擊可是讓 Airbnb 有些措手不及。但這也並不是因為他們沒有預見到阻力。正如歷史中常出現的一樣,所有先行者都容易遭到質疑。Chesky 談到,「我們了解,任何新的技術準備付諸實踐的時候,都有可能被誤解,尤其是被政府所誤解。」他繼續補充到,「縱觀歷史,可以看到很多相似的例子。比如汽車,剛問世到時候,不也被政府規定不能上路麽?理由卻是因為要避免打擾到路上馬車的前行。」

不過,來自政府方面的如此阻力,多少也讓兩位年輕人略微受傷。畢竟這波強力的反擊正是來自紐約——他們最為看重的市場。「我本人就來自紐約。」Chesky 坦言,「我總覺得紐約該是會愛我們的。我們還想著會被感謝……至少那麽多受益於 Airbnb 的人們會多少有點感激……可明顯,我們想偏了。」

不過,失敗受傷又何曾阻止過喬布斯?何曾讓紮克伯格停下了腳步?Chesky、Gebbia 二人也決意努力抗爭一番。

可問題來了,兩個毫不熟悉法律的藝術生,要如何贏得這場硬仗呢?他們按照羅德島學院里用過的方法來處理這個難題——自己不熟,就咨詢專家唄。仰仗著可觀的資本,二人迅速集結了一群政客精英,足夠年輕,因而能明晰地理解 Airbnb 的發展藍圖,又足夠有經驗能處理 Airbnb 目前遇到的阻礙。

這其中,有 David Hantman(議員 Chuck Schumer 前任麾下大將)、政聞報道宣傳員 Risa Heller、在新近紐約市長競選過程中國年扮演重要角色的 Bill Hyers 等。Hyers 在市長競選前並未在紐約生活過,不過這並不妨礙他迅速地感知到紐約居民的焦慮感。「每個人都有種對於錢財的焦慮感」Hyers 談到,「(在紐約,)有 40 個億萬富翁、40 萬個百萬富翁……這意味著有 800 萬左右的人們正在這座物價高昂的城市里努力工作、掙紮在生存水平線上。」Hyers 認為,他在競選中策劃的、從經濟角度切入的廣告也能夠為 Airbnb 打造相似的光環。「如果人們對某件事物有好感,並且願意分享出來,這會非常具有效果!」

同樣加入 Airbnb 智囊團的,還有此前擔任 JetBlue 航空公司擔任廣總監的 Douglas Atkin。他在今年春季名為「Share(分享)」的討論會上如此形容自己「事實上,我就是魔鬼。」他還專門寫過一本關於品牌崇拜的書《品牌崇拜:讓你的顧客成為信徒( The Culting of Brands: Turn Your Customers Into True Believers)》。去年 Airbnb 聘請 Atkin 負責公司的社區相關活動。顯然,Airbnb 最新的口號「四方為家」就是出自 Atkin 的手筆,同時,他在用戶聚會上煽動人們的技巧也非常高超。Atkin 深信,人與人之間的互動,是促進品牌崇拜的最佳方式。

在用戶聚會上拍攝的視頻里,人們如此談論 Airbnb——

「在遇到 Airbnb 之前,我一直覺得被公司束縛住了。而現在,我感到非常自由!」

「它釋放了我心中從未察覺的、冒險的熱情」

「我覺得我再世為人,重新做回了自己!」

如果有人讀過 Atkin 的書,會發現以上感想還蠻符合 Atkin 的論調——「品牌崇拜會讓人們進一步體悟到自我。」

如果有可能,Airbnb 更願意將其「使命感」作為品牌崇拜的核心——Airbnb 每一筆收入中,有 6-12% 的利潤會被匯集起來,用以支撐 Airbnb 促進經濟發展並承擔社會責任的使命。這也是 Airbnb 今年夏天推出宣傳視頻,提醒人們在颶風 Sandy 之後,Airbnb 曾為協助收容無家可歸的災民貢獻了一份力量。視頻上,布魯克林的一位房東 Shell 回憶,「在颶風後,很多人願意為災民提供力所能及的幫助,這真的很棒!」於此同時,Airbnb 的 Logo 出現在屏幕上,提醒人們發短信「BELONG」來成為提供幫助的一員。宣傳視頻上寫道,「你將感受到真正的紐約精神」。

不過,說起紐約精神,更多人會想到紐約的善變與情緒化。在部分紐約人看來,以颶風 Sandy 為主題的廣告非常感人,但也有部分人叫囂著「難道紐約需要一個舊金山來的、推銷分享經濟的初創公司來闡釋什麽是紐約精神麽?!」顯然,答案是否定的。

紐約的科技博客 Valleywag 用「懷疑」的態度來評價這些廣告,顯然,這並不是褒揚。而 Gothamist 則用「意圖不良」來形容,並深入剖析到,拋卻公關戰術下醞釀出的閃光面,Airbnb 實際上很可能讓紐約的住房問題進一步惡化。

這是 Airbnb 遇到的最為混亂的一場舌戰。Airbnb 宣傳廣告的精髓正在於,這家網絡公司讓那些想要在紐約生活的人更能負擔得起租住成本——這是廣告中被采訪者所敘述的經歷,也可能來自生活在紐約的任何一個人。根據官方數據,使用 Airbnb 出租屋子的「房東」中,有 62% 利用 Airbnb 的租金來繳付自己的房租。

而另一廂,Airbnb 主要的反對者都是支持經濟適用房的激進分子。

這些反對派中的一員,都市住宅委員會的 Jaron Benjamin 如此評價道,「Airbnb 的推廣運動實在是太狡詐了……非常狡詐!」他指出,「Airbnb 有個故事提到中產階級化,是這樣描述的——周圍的鄰居變來換去,租客常常擔心付不起房租要被趕走……這時候!Airbnb 這個救世主一樣的角色就出現了!」

雖然話是這麽說,不過 Benjamin 提到,「實際上,紐約的房產業者大都意識到,短租將為他們賺取更多的利潤。他們會開始將整租公寓轉變為專門在 Airbnb 上提供短租服務的房產——而這將意味著這些房源將從房產市場上獨立出來,不再是長期租客的選擇,也進一步耗減了市面上本就不多的經濟適用房資源。」

我的一個鄰居在布魯克林區的 Bed-Stuy(貝德福德-斯圖文森)有個三戶的房產。他就表示「(將整租公寓改為短租房)顯然是最佳最經濟的選擇。」有意思的是,上個冬季,數據挖掘公司 Connotate 分析了 Airbnb 網站上的數據,發現房源集中的幾個地方租價直線上漲,比如如哈林區、以及上文提到的 Bed-Stuy。當然,這有可能只是巧合,畢竟不是每個房產業者都想、並且能夠將房產轉為 Airbnb 短租專用的公寓——我那位鄰居就懶得經常更新租賃合約。

那麽,Airbnb 究竟是讓紐約的租房環境變得更好,還是更壞?

這個問題至今無從定論,然而不同的人有不同的看法:Airbnb 官方、平臺上的租賃雙方、排斥 Airbnb 的老紐約人、包括鉆著漏洞牟利的租客……他們都有自己的一套說辭。

盡管 Airbnb 始終堅稱自家的服務出於善意,部分房產業主也並非逐利之輩,但這仍無法避免有部分人成為短租業務的犧牲者。 29 歲的互聯網業者 Chris Dannen 就是個鮮明的例子。Dannen 在他在自己位於 Greenpoint 的公寓接待來自 Airbnb 的租客,而一年後,他接到了一份住房回收通知——房產公司計劃將公寓改造為短租旅館,以 199 美元的價格掛在 Airbnb 上出租。盡管如此,Dannen 仍然贊同 Airbnb 的理念。「作為一個 80 後,我覺得 Airbnb 很棒!通過它,我們得以和不同的人相遇、並結識。」不過,對於 Airbnb 當前的不作為,Dannen 也是蠻失望的,「現在回想起來,我敢說,Airbnb 肯定有預料到這種事情會發生,但是卻什麽都沒做。」

事實上,Airbnb 在相關草案推出兩年多之後,才在網站上貼出公告提醒人們,將公寓放到 Airbnb 上出租有可能違背法規或者公寓樓的相關條例。不過就算 Airbnb 給出了警示,相當一部分人也是直接忽略掉了這些信息——或是因為對於條例的漠視,或者是對 Airbnb 出租模式的堅持。我在 Airbnb 上搜了下自己位於 Bed-Stuy 的公寓樓,輕輕松松就發現有 5 個出租條目實際上是違法的……

其中的一位出租者,29 歲的兼職家教 Tory 就表示「嘿,這就像千年以來……嗯,至少數十年以來一直持續都模式一樣——人們會在家里留宿其他人,一切租住關系都是口頭協議,比如『嗯,我們要離開一陣子,房子你住著,回頭給我 100 美元電費哈』」Tory 憤憤不平地說「難道現在因為有人把這種租賃關系統一規範化了,這事兒就變得違法了?我住在公寓里,付了錢,理所應當享受這暫時的所有權,房子當然可以隨我心思來利用了。」

目前,在我們居住的 Bed-Stuy 地區,房產所有者看重 Airbnb 的短租利益,將公寓樓改建成短租性「旅館」的可能性並不大。不過,數年前,經濟適用房里的住戶也無從想象我們這棟老式照明的公寓還有一棟體育館會在對街建起來——講到房地產的時候,紐約精神根本什麽都不是。

某天下午我通過朋友引見了一位 40 歲的歐洲設計師 Rolf(當然,為保證個人利益,用的是化名)。Rolf 在 Airbnb 上掛著 3 套房子在出租:一套是他現在正住著的,放假出遊的時候會租出去;一套靠近 West Side Highway 的公寓租給了一個欠他錢的俄國人;還有一套是位於 West Village,有房租管制的工作室:這套房子是 Rolf20 年前和前女友租下來的。如今 Rolf 娶了老婆有了家庭,可房子的主人還一直以為他和前女友一起住在那兒呢。Rolf 得意地笑道「啊,我們有好多『親戚』時不時會來住一陣呢!」

當然,Rolf 對於轉租條例的限制心知肚明,但他對於觸犯條例可沒有半點不安。在他看來,漏洞擺在那里,自己不鉆別人也會鉆。20 年前他還是從個律師身上學會這招的……

話說回來,Rolf 放在 Airbnb 上出租的房子掛的還不是自己的名字。Rolf 自得地用他濃濃的德國口音吹噓道,「我用了假名字和假地址,照片也是從網上找來的——照片上是個年輕陽光的小夥子,我就是想讓人們覺得,我會是個熱情友好的房東。」Rolf 的做法也註定來他更愛 Airbnb 而非其他一些管制更為嚴格的網站。「在 VRBO 上,我得證明自己是個房產經紀人,還得出示相關租約什麽的。」Rolf 還談到,如果他手上資金再多點,會考慮再弄些房子放到 Airbnb 上出租。他大方地招呼道,「走,來一場不顧一切的狂歡!」

Rolf 的行為正為 Airbnb 的反對者提供了攻擊素材。「這不就是助紂為虐麽!」West Side 友鄰聯盟的 Tom Cayler 抨擊道,「所有的這些,Airbnb、Flipkey、Homeaway、Stayonmyface……這些帶來的都是災難啊!它們霸占市場上一大批公寓!我根本看不到這樣做的好處,除了少部分人能牟取暴利之外,市場上少了那麽多居民公寓能有什麽正面效果?」

Cayler 算是個地道的紐約人,住在時代廣場附近帶租金管制的公寓里。和多數 Airbnb 的反對者相似,Airbnb 在他看來就是個居心不良的新事物,不懷善意地想要把紐約古老的、美好的一面洗刷掉。就算是實打實的市場數據也無法說服他,Cayler 無法相信 Chesky 和 Gebbia 這兩位藝術生的創業初衷是多麽簡單又美好的、關於分享的理念。他不滿地咆哮道,「你知道他們為什麽這麽強勢推廣麽?IPO!他們想要 IPO!這根本不是什麽『關於分享』,根本就是『我我我!我要讓我的 IPO 更順利更漂亮!』。為了達到目的,他們才不介意把整個紐約弄得一團糟。」

「噢……不可能……這是不被允許的」當我將 Rolf 的造假事跡轉述給 Chesky 的時候,他如此回應。「我們嚴打了很多造假行為……大部分的人都是實實在在出租房子的。」而針對「Airbnb 是否會對住房市場產生不良影響」,Chesky 則引用了一份報告來解釋——Airbnb 的員工經常引用這份分析報告。分析報告的撰寫者是來自加州大學伯克利分校的教授 Ken Rosen。在報告中,Rosen 教授分析道,Airbnb 這類分享租賃是不會影響到住房市場的,並且,更進一步分析,還可以看到租賃分享將有可能讓更多家庭擔負得起在都市租住的開銷。

「不過,這個報告是由你們主導的呀!」我指出。

「好吧……」Chesky 稍顯不快地回應道,「所以我們說得有其他人也來弄個研究報告。不過現在誰也沒研究,那我們只能引用目前唯一的相關報告了呀。」

作為一家還算成熟的公司,Airbnb 多少顯得有點敏感焦躁。此前,當紐約司法部要求 Airbnb 提交用戶的相關資料時,Airbnb 就略有些被冒犯的不悅。在 Airbnb 看來,司法部過問具體運營相關細節的行為著實有些「管得太寬了」。

「這既浪費了時間,也浪費來執法部門的精力!」David Hantman 在官方博客上如此吐槽道。並玩笑著建議司法部「幹脆上門把那些不合規矩的短租客趕出來列隊銬走好了。」

他還寫道,「如果你是大多數會在自己離家數周的時候把房子出租的千萬紐約人之一,嘿,司法部現在可是要知道你姓甚名、誰身居何處呢!」

在 Atkin 的《品牌崇拜》那本書里,他將這種應對方式稱為「魔鬼化他人」,他寫道「在虛擬或者現實的情況下都好,當你描述出敵方、或者是演繹出一種威脅感的時候,將會刺激你的社區團體進一步理解己方的身份、團結性、並了悟與對方之間的分隔差異。」

任何反對的觀點都被視作別有用心。「你難道不認為政府的態度過於強硬麽?」Hantman 在午餐的時候談到。「世上紛紛擾擾這麽多事,憑什麽要把 Airbnb 的分享觀念看得如此糟糕?嘿,我看啊,是有點陰謀論的味道。我們都覺得政府索取資料的原因可不止表面上的那麽冠冕堂皇。一定有些什麽,我們也不知道的原因。」他意味深長地說道。

隨後司法部作出讓步,表示 Airbnb 只需要提供紐約區前 124 位房東資料即可。即便如此,Airbnb 仍然暗示,如此要求下,每個用戶也都還有被獲悉私人資料的可能。Hantman 在 Airbnb 的官博上寫道,「如果司法部不能進一步說明調取這些資料的理由,那麽很難真正了解到司法部門盯上這些用戶的原因。」

司法部的發言人則回應稱 Airbnb 行事不夠坦誠。「我們已經一遍又一遍地公開聲明,表示此舉是為了定位紐約的不法房屋出租者。」發言人指出,這部分不法房東在過去三年中靠著非法房屋出租賺取了 6000 萬美元的利潤,手中資源較好的房東平均每年可收入 50 萬美元,最差的手上至少也掌握著 10 套左右的可出租公寓。「因此,這部分人並不是 Airbnb 所強調、並主要服務的,需要勉強掙紮在生存線上的出租者。」

Airbnb 堅持稱自己的業務沒有影響到規章,甚至還提出可以沿用酒店旅館的稅率(當然,真要繳稅最終還是出租的房東自行繳付),可這個建議一提出就被斷然拒絕了——「(哈,他們才不會同意,因為)這樣就能讓我們的商業模式徹底合法化了!」Hantman 如此解釋道。不過 Airbnb 至今不願在服務中增添控制性算法來防止同個出租者提供多套房源。

Chesky 解釋道,有些城市是需要這類「手握多房源」多出租者——才能順利提供各種各樣的房源。在與司法部會面後,Airbnb 刪掉了 2000 條違規出租的房源,對此,Chesky 表示,「嗯,他們都是不良房東……此前我們並不清楚在紐約有多少這類出租者。我們註意到的時候,發現他們提供的租賃服務大部分都很差,也遭到來不少投訴。我們並不支持這種不良的租賃行為,所以 Airbnb 刪掉了這批房源。」當然,這並非長久之計。

不久前,關於 Airbnb 的一段視頻在科技博客中廣為流傳。「如果你熱衷於結識善良有愛的小夥伴,那麽你一定會喜歡上這里的!」拍攝者晃著攝像機一邊拍攝一邊穿過一間 2 居室公寓里的 22 張氣墊床。

對於這段視頻,有兩個較為正面的回應。一是樂天派的嬉笑應對「嗯,真的是能夠認識很多人的節奏啊!」

還有,就是 Airbnb 極為少見地承認自己的用戶群中「確實存在害群之馬」。Hantman 坦言「Airbnb 是個初創公司。隨著公司規模的增大,到了某個節點我們確實無法對所有的用戶知根知底。我們是有一些問題需要處理應對。」他接著談到,「但如果條件反射般地守舊拒絕,高喊著『噢!我的天!這東西,這新東西我們不懂不理解啊,趕緊停了停了』,這就過頭了。大部分人還是接受 Airbnb 的,排斥的主要還是老一輩的人,不太了解新科技、不太接受創新、並且喜歡事物按照原有的軌跡發展下去。

司法部有位工作人員笑道,「沒錯,在很多人眼里,我們部門比較守舊,是得要趕緊跟上時代潮流。尤其是許多在矽谷發家的公司,都覺得自己身為互聯網公司,可以不用 100% 遵守當地條律。」

1950 年出生的 Tom Cayler 更是嘲諷道,「某件事情很新潮,並不意味著它就值得去做。要知道,希特勒的納粹運動也是曾是新潮流呢!」

喔,等等,我們聊的是什麽來著?對了,是 Airbnb,一家本著「分享」的善意初衷成立的短租網站。讓我們回到 Airbnb 上來。

勞動節後,Airbnb 同意向首席檢查官提交重度用戶的名單。同時,新一輪的地鐵海報攻勢再度展開,而這一次,Airbnb 代表的新租賃模式或許能更為紐約人所接受。

Chesky 表示,「我們熱愛這座城市。也希望能夠幫助我們所愛的城市。我們不懷一絲惡意,但畢竟,潘多拉魔盒已開,想要關上就不那麽容易了。」

根據來自 Airbnb 最新的消息,有不少使用 Airbnb 的房東開始起訴這家公司,希望能夠由此阻止 Airbnb 將他們的信息交到司法部那兒去。房東們的律師怒斥道,「他們(Airbnb)是叛徒!」然而,也正是這一群體,這個據稱通過 Airbnb 年入 50 萬美元的群體,可憐兮兮地稱自己是「借助分享經濟勉強在紐約活下來的人」。

9 月初,一群抗議者在市政廳門口匯集。彼時和我接洽中的 Airbnb 發言人匆匆中斷電話交流,他的語調陡然一變「我們正在向非常不喜歡我們的一群人發出抗議!」

這群抗議者的組織名為「ShareBetter(分享更棒)」,抗議的對象則是我們熟悉的反對者的 Tom Cayler、Liz Krueger、Jaron Benjamin、Dick Gottfried。抗議活動後,ShareBetter 發布了一段仿 Airbnb 廣告視頻,高清的畫質和視頻內容都不禁讓人猜想這個組織背後的支持者是……「酒店行業」,Airbnbn 在官博里得意洋洋地寫道。

關於 Airbnb 的征戰仍在繼續,顯然,無論貧富老少,沒有人會是這場紛爭的贏家。但看著這雜亂紛爭,可以鮮明感覺到,所謂的紐約的精神正貫穿其中,並未走遠。

Airbnb 成長 手記 街邊 的三 三床 床小 公寓 開始 市值 100
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獨家 | 小米式公寓火了之後,雷軍又要顛覆裝修行業?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-12-31/887684.html

邦地產獨家報道小米式公寓——You+國際青年公寓之後,又最新發現:雷軍已經悄悄盯上了家庭裝修領域,嘗試“用互聯網改造裝修”。作為房地產下遊產業,市場容量過萬億的家裝行業仍然行走在傳統、粗放的道路上。

2014年6月,41歲的陳煒從一家家居公司離職創業“愛空間”。他用一周時間做PPT,兩個月後和雷軍談話一個半小時,2014年8月拿到了順為資本領投、總共超過5000萬元的A輪投資。

699元的裝修單價、20天完工,在雷軍“七字訣”(專註極致口碑快)的點撥下,陳煒能給傳統的家裝市場帶來顛(you)覆(zheng)性(yi)的surprise嗎?在小米“智能家居生活”產業鏈上,“愛空間”會比You+國際青年公寓更能成為“爆款”產品嗎?

“小米家裝”

這份PPT花了陳煒一周時間來準備,他最終把標題定為“小米家裝”。

倒不是故意迎合即將見到的這位“觀眾”,陳煒打心眼里覺得自己做的事“很小米”。

一周後,在小米公司的辦公室,陳煒見到了他的“觀眾”——雷軍。

這場談話持續了一個半小時,超出了雷軍與其他被投資人見面的平均時長。陳煒第一次見識到了雷氏風格,他出了幾身汗。

臨走時,陳煒扔下一句話,“不管投不投,我就這麽做了。”

一段時間以後,陳煒創辦的這家裝修公司——愛空間,獲得了超過5000萬元的投資,雷軍的順為資本領投,其他幾家成熟基金跟投。

如果不是雷軍,在外界眼中,愛空間也許只是一家打著“互聯網思維”的普通裝修公司罷了。和You+從事的長租公寓一樣,裝修行業也處於野蠻生長階段,極不透明且充滿爭議。

陳煒看到11月底被邦地產“捅出去”的You+國際青年公寓備受輿論關註,半開玩笑半認真地說,要找You+創始人劉洋“聊聊被曝光之後的感受”。

他和劉洋的交叉點,正是雷軍;確切說,應該是順為資本,雷軍用它投資了小米手機業務之外的領域。作為愛空間的創始人,陳煒用了不到兩個月的時間創立了這個品牌,並拿到了雷軍的投資。

據邦地產另外了解,愛空間已經在進行B輪更大規模的融資。

沒個0%的毛利率,

不好意思跟小米打招呼

見到雷軍之前,陳煒其實已經被周圍一圈從事互聯網行業的朋友“洗過腦”,但殘留的傳統思維還在他腦海里揮之不去。

陳煒,愛空間創始人

陳煒問過很多人:為什麽電子商務發展了十多年,卻改變不了一個裝修行業?他就想做一個改寫規則的人。

他把裝修公司搬到天貓上,打出了899元一平米的套餐價。市場部的人員都用上了“旺旺”,在線等候。客戶倒是來了,房子也裝完了,五星好評也拿到了,陳煒卻高興不起來。

“他們怎麽不surprise呢?”不管是價格還是工期,陳煒覺得都已經遠遠超出了行業水平,但客戶的反應讓他覺得夢想還沒有照進現實。

就在這時候,有人推門進來,突然間,陳煒覺得夢想向他砸了過來。

進門的是順為資本創始合夥人CEO許達來,“這將是一個價值100億美金的公司啊!”陳煒當時就傻眼了,“雖然我腦子里全是夢想,但我真沒想到會這麽多啊!”他必須清楚地記得這一天——2014年8月5日。

那時候,愛空間誕生不過兩個月。

2014年8月中旬,在許的安排下,陳煒見到了雷軍。於是就有了文章開頭那一幕。雷軍看到這個PPT的標題,笑了笑沒說話,聽了十分鐘,雷軍打斷了陳煒。

“什麽是小米的商業模式?”雷軍問。

“七字理論唄。”陳煒答。

雷軍反問,“現在裝修工期兩個月,那你最短可以多長?”

因為之前與開發商合作過樓盤精裝修的樣板間,陳煒估算過,如果加班加點,理論上20天可以實現,但成本會非常高,也很冒險。

“20天吧。”陳煒脫口而出,他並沒當真。

雷軍一拍大腿:“好,就20天!晚一天給客戶(賠)一萬塊錢。”

陳煒還沒緩過神,899元每平米的定價又被雷軍砍掉了22%,只剩下699元。

雷軍講故事,“你知道有一家公司堅持了30年毛利率只有10%,並做到了全球最大的零售商,它就是沃爾瑪。”雷軍還搬出了自己的故事,“當年第一臺小米電視的成本要比售價高出500元,我咬著牙賣了。”

成本價銷售是雷軍眼中的硬性條件。陳煒原本以為他行業里可以賣到1299元的套餐他賣到899已經夠慷慨了,現在才明白,要是沒個0%的毛利率,你都不好意思跟小米打招呼。

走出雷軍辦公室,已經出了幾身汗的陳煒感覺一身輕松,心里又是沈甸甸的,相比最終敲定的投資額,他的更大收獲是這場談話顛覆了他原有的思維模式。“我原以為我做的事情跟小米的商業模式很接近,但其實我還是在用傳統模式思考問題,但雷軍一下子就好像打通了我的任督二脈。”

顛覆的邊界

如果你恨一個人,就讓他去裝修。

陳煒用“微笑曲線”形容傳統的裝修過程,“買房子大家都很高興,但裝修又是痛苦的,心情就像拋物線沈入谷底,房子裝完看到這個家越來越像樣,又會笑起來,我們就是想讓中間這段低谷期也能笑起來。”

但凡有過裝修經歷的人,且不說各種裝修材料“霧里看花”摸不清真偽,與裝修公司鬥智鬥勇耗時耗力,時間成本是最大的消耗,大部分時間不是用在監工上,就是往返在住處、單位和新房的路上,到了最後房屋驗收階段,少不了各種妥協無奈。

“簡直就是滿身痛點的一個行業。”陳煒感慨,當初他懷著夢想離開博洛尼公司,就是想解放被裝修所禁錮的一代年輕人。

他的想法是,將家裝整合成一個標準化商品,用互聯網思維整合行業,為消費者提供性價比最優的家裝。

但這到底能否實現?在去愛空間的路上,我始終持保留意見。而今的家裝市場上,“裝修套餐”並不少見,之前邦地產記者自己就曾差點體驗某知名裝修公司的“幾萬塊精裝搬回家”的裝修套餐,結果交完定金之後落荒而逃。誇張點說,“扶個掃帚都要收錢”,各種隱性收費讓人苦不堪言。

邦地產記者現場探訪

抱著一顆受過傷的心,邦地產記者去了位於北京北四環的愛空間線下體驗店,從一層往下的樓梯間墻壁上,“解放一代年輕人”的slogan隨處可見。陳煒說,這句口號的靈感來自於雷軍。

第一個被解放的年輕人叫劉大山。

劉大山(著紅衣服者)

他位於北京豐臺區福海棠華苑小區的一套57.92平米的一居是愛空間微信公眾號首次實時播報“20天家裝奇跡”的主角。在劉大山家裝修過程中,愛空間派出產業工人85人次,20天一共發送微信溝通消息263條,處理了3次應急問題,配合劉大山調整了1次工期安排。

劉大山跑了兩次工地現場,一次是開工當天,另一次是收工當天。

劉大山是不是托兒?陳煒說,其實是朋友的朋友介紹來的,當時只是想內部做公測發發微信,結果市場部的同事在朋友圈一轉發,關註的人多得超出預期,自然倍感壓力山大,讓陳煒覺得必須要把這件事情做好。

試營業的第一天,依靠朋友圈里的互相轉發,來了60多人。正巧遇上來展廳選窗簾的劉大山。經過大山的賣力“忽悠”,當場就有人拍下了定金,愛空間接下的訂單排到了年後。“現在要是預定,只能到3月份再施工了。這倆月都排滿了。”陳煒沒想到,自己這麽快就收獲了一批粉絲。

邦地產記者在現場發現,不同於其他主打套餐裝修的公司將大量的原材料擺在展廳供顧客選擇,愛空間的展廳只有三種不同戶型的樣板間,裝修材料全部展現在這幾間房子里。主要的合作品牌多是行業知名品牌。陳煒說,要保證成本價,就要靠渠道優勢。他要做的就是把家裝的渾水變清,讓所有環節都透明。

在裝修鏈條上,愛空間既是產業鏈的整合者,也是品牌商的使用者。由於699元的剛性價格,想要在渠道上有利潤,愛空間必然要以規模作為談判條件。

 

獨家 小米 公寓 火了 之後 雷軍 又要 顛覆 裝修 行業
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租金回報高達10% 國際投資者盯上英國學生公寓

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4661593.html

租金回報高達10% 國際投資者盯上英國學生公寓

第一財經日報 羅韜 2015-07-28 22:38:00

僅僅在2015年前5個月,英國學生公寓投資的數量總額就增長至33 億英鎊(約合320.15 億元人民幣),是該領域在2014 年全年投資總額18.3億英鎊的約1.8倍。

來自山東的尹紅(化名)已經在英國換過四次公寓了。作為留學生大軍的一員,她覺得目前英國公寓租金非常昂貴。

“學校安排的(公寓)非常貴,我們只能找私人的公寓,即使這樣價格還是非常貴,在曼徹斯特這個地方租一個十幾平方米的單人公寓折合人民幣要5000 元/月,而這個價格只是一個非常中等的價格。”尹紅在電話里告訴《第一財經日報》記者。

房地產研究機構萊坊數據顯示,2014年,英國學生公寓全年大宗交易總額為18.3億英鎊(約合177.54億元人民幣)。而僅僅在2015年前5個月,英國學生公寓投資的數量總額就增長至33 億英鎊(約合320.15 億元人民幣),是該領域在2014 年全年投資總額18.3億英鎊的約1.8倍。

“這個細分市場自上世紀90年代後期開始發展,起初,學生公寓交易都是小規模的。如今,學生公寓已經成為全球認可的資產投資類別,隨著學生數量不斷增加,學生公寓的租金按年穩定增長。2004年至2014年,英國留學生數量增長41.5%,這一人群有強勁的學生公寓租賃需求。2014年,229.93萬英國大學生為學生公寓提供了超過99%的高入住率。”萊坊亞太區資本市場副董事Emily Fell 告訴《第一財經日報》記者。

《第一財經日報》記者經過多方采訪了解到,主權財富基金、政府相關企業以及高凈值人士熱別偏愛投資此類資產,面對英國留學潮的到來,學生公寓還處於短缺的狀態。

由於很多傳統物業回報率相對較低,主流的機構投資者已從眾多核心資產中抽離出來,比如寫字樓等。目前看來,美國的機構投資者是英國學生公寓最大的投資方。就在今年,高盛集團斥資5億英鎊買下英國騎士橋學生公寓Westbourne投資組合。無獨有偶,加拿大退休金計劃投資委員會(CPPIB)今年花了11億英鎊收購了英國的Liberty Living Portfolio的一組學生公寓投資組合——包括英國17個城市16700間房間的42幢公寓,以及這些公寓的管理運營公司。

來自亞洲的機構也在關註學生公寓投資領域。在2013年,中國外管局下屬的銀杏樹投資公司(Gingko TreeInvestment Ltd)就從巴克萊資本手中買下英國重要大學住宿提供商UPP的40%股權。新加坡主權財富基金GIC也在英國設立了合資企業,專門投資包括學生公寓在內的英國房地產項目。

記者了解到,倫敦、利茲、卡迪夫、愛丁堡等英國教育重鎮,是目前看來學生公寓需求正在增長、長遠投資收益率較高的城市。來英國攻讀學位的外國留學生絕大部分來自亞洲,最多的五個國家分別是中國、印度、韓國、德國和法國。亞洲主要市場強勁的經濟增長促使全球的高等院校招生人數不斷增長,並將持續增長。

“專業的學生宿舍公寓能通過其位於全球的運營商進行網上預訂,租金涵蓋所有水電煤和服務費等,此類資產非常安全,並能為國際學生提供直接的學生社區氛圍。除此之外,市場上也很流行將建於2000年左右的舊學生公寓進行翻新。學生也越來越被視為成熟的消費者群體,加上大量來自美國的資本流入此類資產,致使高度專業和細分的學生公寓產品投入市場,與酒店的模式相似。現在許多專業的學生宿舍公寓包含全面的便利設施,如健身房、公共休息室、泳池和娛樂區域等,大量的國際學生樂於為此類公寓支付相對較高的租金。”Emily Fell告訴記者。

Emily Fell 進一步指出,隨著租金的逐年增長,2014年英國學生公寓的投資回報率為6%~10%,已經超過了回報率為4%~4.5%的寫字樓及回報率在2%~2.5%的住宅。現金充裕的國際投資者紛紛盯上了學生公寓投資這塊收益穩定的新蛋糕。

編輯:於百程

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租金 回報 高達 10% 國際 投資者 投資 盯上 英國 學生 公寓
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YOU+公寓創始人劉洋回應價格昂貴質疑:面積含辦公位及房間

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4662838.html

YOU+公寓創始人劉洋回應價格昂貴質疑:面積含辦公位及房間

一財網 羅韜 2015-07-30 21:41:00

這個行業才開始興起,大家都各自為戰,沒有人知道誰的模式是正確的,我們也不知道未來是怎麽發展。

曾因獲得雷軍1億元投資而爆紅的YOU+公寓正遭到質疑。

日前,一條關於YOU+公寓北京門店的質疑文章刷爆朋友圈。內容大致是質疑YOU+公寓在北京高昂的價格且公寓面積很小,並對提供的服務提出投訴。文章稱“YOU+最大的創新點就在於把學生公寓以一間六七千的價格租出去。”

YOU+公寓創始人劉洋回應稱,文章有很大的偏見,上述價格是一個辦公位+房間的價格。

據悉,長租公寓屬於剛起步的行業,今年起,房產商、酒店、風投等均有濃厚的興趣,行業快速擴張,里面存在的問題同樣也不容忽視。

“這個行業才開始興起,大家都各自為戰,沒有人知道誰的模式是正確的,我們也不知道未來是怎麽發展。”一位不願透露姓名的知名長租公寓高層向《第一財經日報》記者表示。

YOU+模式行不行?

YOU+主打創業和社交,希望充分滿足年輕人社交和創業的需求,將自己的公共空間放的很大;同時,由於對社交屬性的強調,每個私人房間部分設計的就很小。

然而,多數品牌公寓的設計和YOU+恰恰相反,把屬於個人的生活空間盡可能做大,強調入住的舒適性。雖然給年輕人提供諸如社區中心、咖啡廳、健身房等公共空間,但是這些公共空間的面積是有限的。

正是因為YOU+模式的特殊性,業內對於這個模式的可持續性提出質疑。

多位品牌公寓高層向《第一財經日報》記者表示,公寓最核心的作用就是居住功能,如何設計好產品是公寓留住客戶的第一步,沒有良好的戶型和居住體驗就如同酒店沒有一個良好的床墊一樣是不具備可持續性。

YOU+公寓的定位是給剛剛畢業、漂泊在外地尋求發展的年輕人提供性價比高的住處,讓他們能在這里認識更多的朋友,從而有家的感覺。因此,其對外宣稱了一個三不租的策略,45歲以上的不租,結婚帶小孩的不租,不愛交朋友的不租。

但真的是每一個進入YOU+公寓的人都具備那麽多社區屬性嗎?

《第一財經日報》記者此前在走訪多家類似的品牌公寓中了解到,公寓提供的社交服務參與度並不高。租到品牌公寓的年輕人,通常都忙於上班,真正在公寓社交的時間有限。因此,YOU+的策略更多地被認為只是一個噱頭。

對此,劉洋認為,每一個公寓產品都有自己的風格,他認為YOU+這樣的差異化產品只需要服務那些特定的人群即可。

“很多年輕人來到大城市都不是為了住的更好,而是追求自己的理想,他們在這個社區里面可以找到互換的資源和支持,這個是YOU+希望做的。此外,我們通過公共投票方式請那些不喜歡社交的年輕人離開我們的社區,就是為了保持我們社區的活力。”劉洋告訴本報記者。

行業問題暴露

自去年起,蘑菇公寓、優客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓如雨後春筍般成長。此外,諸如順為資本、賽富亞洲、愛普瑞金融集團等各路資本洶湧而入。

“各路資本不斷殺入,其實並不一定是好事,因為資本對回報有要求,這個就迫使很多公寓快速發展,因此可能暴露問題。”業內資深知情人士告訴記者。

由於大多數公寓屬於創業企業,選房模型、拿房拿地等大多取決於創始人的判斷,沒有科學依據。

政策也是一份非常重要的指標,很多分布式公寓都采取“n+1模式”(一個三居室房子分租給四個人,其中客廳隔出一間),但是政府方面此前鑒定為群租房。由於集中式公寓由於很多是工業用地,也需要批文才能改變物業性質。比如上海蘑菇公寓就曾因在拿房階段沒有清晰定位,遭到“群租房”認定而被迫將其改造過的房屋拆除。

此外,行業人才也是面臨困境。今年5月,拿到華平2億美元投資的魔方公寓,其在拿到投資就進行過一次“人員大換血”。

“華平之前投資過魔方公寓6000萬美元,但是魔方公寓一直虧損,華平對此也很不滿,但是由於前期損失太大,華平不得不再次加碼投資。由於對於之前團隊的不滿,華平找來了漢庭酒店團隊的人員並換掉之前魔方的人員,希望可以用新的思路來擴展市場。”一位接近華平的知情人士告訴《第一財經日報》記者。

由於很多公寓從業者團隊多屬散兵遊勇,目前對於產品設計和客戶需求還在摸索階段,市場缺乏質量監管體系的監督。

“無論如何這個行業肯定是有發展價值的,中國有超過2個億的流動人口,隨著社會進步租房的痛點必然需要得到解決,而這個行業肯定會不斷發展壯大,目前還是藍海。”上述不願透露姓名的公寓高層告訴記者。

編輯:於百程

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YOU 公寓 創始人 創始 劉洋 回應 價格 昂貴 質疑 面積 辦公 位及 房間
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搶房源殺紅眼 公寓市場真的好做嗎?

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4686784.html

搶房源殺紅眼 公寓市場真的好做嗎?

一財網 樂琰 2015-09-16 21:52:00

轉向中高端和公寓是目前經濟型酒店業者的發展趨勢,然而隨著短租、長租和酒店業者的進入,公寓市場的房源爭奪大戰暗潮湧動。為了獲得房源,部分業者甚至不惜重金支出傭金、毀約金,而加速“燒錢”之下,公寓可能即將迎來並購整合大戰,一些中小型品牌或將被洗牌。

“大家都在看經濟型酒店的競爭,但實際上如今的競爭已經不僅僅是酒店業者之間,而是要與公寓一起競爭,尤其是長租公寓,這些業者對於房源的爭奪力很強。”尚客優城際酒店管理有限公司董事長兼總裁馬英堯在9月16日舉行的CHAT酒店論壇上的一席話引起了業界的一致贊同。

《第一財經日報》記者經過一段時間的采訪和觀察後發現,轉向中高端和公寓是目前經濟型酒店業者的發展趨勢,然而隨著短租、長租和酒店業者的進入,公寓市場的房源爭奪大戰暗潮湧動。為了獲得房源,部分業者甚至不惜重金支出傭金、毀約金,而加速“燒錢”之下,公寓可能即將迎來並購整合大戰,一些中小型品牌或將被洗牌。

酒店業大佬都來啦

和馬英堯持有相同觀點的還有東呈酒店集團董事長程新華,其實東呈酒店集團此前已經做過一輪企業業務的升級改制,分成了幾大細分品牌。

“其實在行業走低,入住率和房價都有下滑的情況之下,目前經濟型酒店就是兩大轉型方向,要麽做中高端新品牌以增加利潤,要麽就做公寓。”程新華說。

記者觀察發現,目前華住、鉑濤和如家等酒店業者都紛紛開始殺入公寓市場。比較一下經濟型酒店和公寓的成本與收益可以發現,一般經濟型酒店一間客房投入在6~8萬元,有些甚至接近10萬元,而公寓的投入該數字則只需要5萬元。一家100間客房規模的經濟型酒店需要至少20多個員工,部分優質店長的年薪高達幾十萬元,而公寓只需要2個人的人工,店長可以是90後,月薪僅4000~5000多元。一家經濟型酒店的投入至少700萬~800萬元,而同規模的公寓的投入僅約500萬元。根據上述諸多數字計算,經濟型酒店的投資回報期至少5年以上,而公寓的回本期從1~3年不等。

從上述數據不難看出,似乎公寓的投資回報價值明顯高於經濟型酒店。這促使諸多酒店業者涉足公寓。

“我們如家已經成立了獨立的全資公司來運作公寓品牌逗號,我們是做經濟型酒店起家的,但我們希望可以更多地覆蓋市場,我們註意到現在一些經濟發達地區有很多流動人口,這正是切入公寓市場的好時機。我們現在打算做的是整租公寓,暫時還不會開放加盟。先集中在一線城市,2015年年底打算開出8~9家,每年會覆蓋到北京、廣州和深圳。未來我們會考慮長租和短租結合經營。”逗號公寓執行總經理陳意告訴《第一財經日報》記者。

和如家類似,格林豪泰、華住和鉑濤也已試水公寓。反之,公寓業者也在看酒店模式。

貝客公寓創始人魏子石透露,其在已開業項目中正嘗試將部分房間做成可以“日”計算的酒店客房,屆時酒店客源與長租公寓客源“通吃”。

房源之戰與並購之勢

公寓市場從2014年開始湧現出青客、蘑菇、魔方、貝客、友社、小豬短租、寓見、住百家、YOU+、自如寓等一大批品牌,而如今隨著酒店業者的進入,公寓市場已經掀起一輪搶房熱潮。

記者在采訪和觀察中了解到,與當年經濟型酒店耗費多年時間才開發加盟不同,才興起不久的公寓已經開始紛紛開放或者準備開放加盟,比如魔方、貝客、鉑濤的窩趣公寓等,因為在業者看來,經濟型酒店當年是“摸石頭過河”,從直營到加盟需要一個過程,而如今部分公寓借鑒了酒店的套路,有些甚至已經有了一整套模型,因此公寓業態迅速開放加盟。

而加盟的興起更加速了市場房源的爭奪。

“公寓的選址和酒店不同,要接近交通便利和白領辦公地點,有些過於偏遠或不涉及辦公區域的房源是無效的。正是因為有效房源的稀缺,公寓和酒店對於優質房源的爭奪非常激烈,我們業內的做法是會找一些中介公司、二房東談一個大單子,給予中間商傭金。而一些迅速擴張的公寓品牌會大量提升傭金比例,假設正常傭金是10%,部分公寓可以直接給到20%甚至更多,有些甚至是房源還沒有敲定,公寓就直接把費用提前預支,以確保房源。最誇張的是,A公司已經拿下了一個物業的租賃,結果B公司給了中間商更多的傭金並承擔違約金,然後物業就被B公司搶走,這種事情比比皆是。”一位不願透露姓名的業者坦言。

據悉,目前依托鏈家資源的自如寓和起步較早的蘑菇是擴張比較迅速的,而魔方、小豬短租、青客、貝客和寓見等也都不甘示弱。

在爭奪房源的過程中,工業廠房成為公寓業者瞄準的一個“擦邊球”市場,這類廠房的租金略低,有些還位於市中心不錯的位置,不過這類物業因為是工業用地性質,如果要轉作商用則過程略微複雜,還可能涉及有些證照難以辦理。

激烈的房源爭奪引發了並購。有數家連鎖公寓的創始人向記者反映,盡管目前看似市場上大家各做各的,但是實際上公寓同業之間已經有詢價和並購的想法,甚至有些非常有名的資本投資者、公寓都親自拜訪一些目前還名不見經傳的公寓業者,希望全資收購。

“原因很簡單,你自己一家一家開設,拿房的成本很高,要占領市場很慢,但是通過並購同業公寓,則可以馬上殺入一個區域市場,直接獲得房源。這就好比當年經濟型酒店之間的並購潮。只是公寓的並購潮會來得很快,2016年可能就會見分曉。屆時一批中小型公寓會被洗牌。”魏子石指出。

目前,途家已經和小螺趣租有了資本合作。

不過,高價搶房源、並購策略之下,公寓業態的資金平衡或許是個問題。有業者透露,不少公寓砸在擴張和營銷上的費用很高,所以行業的融資需求很大,如果未來出現資金鏈斷裂,則後果不堪設想。

編輯:胡軍華

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房源 紅眼 公寓 市場 真的 好做 做嗎
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“公寓+” 為何盯上90後

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4736271.html

“公寓+” 為何盯上90後

第一財經日報 樂琰 2016-01-08 06:00:00

“公寓+”的社交要註意線上線下的互動,線上得有24小時的社群APP不間斷運作,而線下則要按租客的需求來組織活動,以培養一群擁護者,這樣才能提高租客黏性。

[“公寓+”的社交要註意線上線下的互動,線上得有24小時的社群APP不間斷運作,而線下則要按租客的需求來組織活動,以培養一群擁護者,這樣才能提高租客黏性。]

有沒有想過這樣一個場景——早上從住處出來,5分鐘即到達上班的寫字樓,下班後可與三五好友聚餐,也可以自己開展兼職創業,甚至獲得投資者的青睞,重點是,這一切都可以在同一個步行即可達的商務區內完成。

這是魔方、水滴、寓見、友社、貝客、青客、窩趣等公寓業者正在打造的“後公寓時代”,它具有延伸服務作用的“公寓+”模式,在此模式下,公寓的功能不僅是居住,還被延伸為鄰里中心、創業與孵化空間甚至是金融平臺,而這一切都是為了增加新型“強關系”的90後租客黏性,為長租公寓增加收益。

論社交的重要性

由於房產存量需要消化、酒店的投資回報期又長於公寓(酒店至少5年回報期,公寓在1~3年),種種原因都讓長租公寓這類業態在近年來開始崛起,公開數據顯示,2015年3月~6月,圍繞長租行業的公寓和平臺行業融資金額估算達到了29.99億元。

根據市場不完全統計,租借長租公寓的大多是單身的85後和90後,他們代表了“公寓+”模式的後公寓時代來臨。而“公寓+”的第一個延伸概念就是“社交”。

“不少85後已結婚,他們一般會購房,現在的長租公寓會以90後租客居多,因此一定要了解他們的喜好才能增加客戶黏性。我作為一家公寓的店長,深刻體會到90後的圈子說大很大,說小也很小,他們工作上的交際很多,但難以交心;生活圈子很小,知心朋友不多。他們並不僅僅滿足於居住,還有強烈的社交需求。”蘇州一家長租公寓的店長小王說,他每天的工作除了管理門店,還要與租客交流。

他發現,90後的“強關系”不再是父母或領導,而是誌同道合的朋友,但從小生活在獨生子女環境中的90後大多不太懂得與人相處,這就更需要公寓搭建一個社交平臺,來抓住租客的生活圈需求。

青客公寓通過對近6萬名入住過青客的租客進行跟蹤調查後發現,社群是公寓的增值服務,在做好公寓產品的基礎上,社群能成為公寓的主要賣點。

青客為此進行了夢想改造家活動,通過和“羅輯思維”的合作召集600萬粉絲群體的“羅友”相聚青客上海的線下社區,以線下活動來讓社群的用戶形成交流和圈子。羅輯思維房在2016年上線當天就得到了近3000名“羅友”的詢問和關註,且會在2016年的全年向全國的“羅友”進行不間斷的曝光和影響,以此增加租客黏性。

友社、貝客等業者的做法是組織各類活動,比如看電影、桌球、遊戲大賽、卡丁車、夜跑、讀書會等。

“經過我們的測試和研究發現,年輕租客對社交活動的需求很不一樣。比如有些喜歡文藝範兒、有些喜歡運動,所以我們做活動的時候必須根據不同的群體來組織。我們有一家公寓的租客大多喜歡運動,所以對這家門店我們就盡量組織夜跑活動。這和精準營銷一樣,要有針對性,否則這些平臺都是白搭。現在的年輕人任性程度高,今天你還看到他在這個群發言,過幾天可能他就退群了,或者在群里吵架,所以一定要摸準他們的喜好。”貝客公寓創始人魏子石坦言,“公寓+”的社交要註意線上線下的互動,線上得有24小時的社群APP不間斷運作,而線下則要按租客的需求來組織活動,以培養一群擁護者,這樣才能增加租客黏性。

聯動工作與生活

單身的85後和90後租客,生活空間很簡單,無非是上班、下班、休閑等,他們還沒有家庭與孩子的負擔。此時,業者就開始將“公寓+”的功能再延伸到全覆蓋租客的上班和下班時空,讓租客覺得在同一個區域就可以完成工作、生活上所有的事情,這樣利於增加客戶黏性。

聯合辦公、孵化創意項目是基本法則。

“我們在嘗試不同的業態組合,期望可以打造更加完善的生態圈,已經開放的廣州平架輕社區就是創意空間和孵化器的有效結合,我們未來希望和更多的聯合辦公、創客空間、生活服務機構等緊密合作。”鉑濤麾下的窩趣公寓CEO劉輝告訴《第一財經日報》記者。

劉輝的想法在業內很普遍。

“我們現在與幾個商業綜合體在談合作,基本敲定三個項目。這個合作就是‘公寓+’聯動辦公與生活的模型。有些開發商在打造集合購物商場、寫字樓、娛樂城等為一體的綜合體時,一定會招商一家酒店,隨著公寓的發展,越來越多的業主開始改招公寓,我們在此時入駐商業綜合體,會有很高比例的租客是因為其在附近上班,相當於租客在同一個綜合體的寫字樓上班,下班後回到附近的公寓,晚上到商場購物,他的消費都發生在這里,我們可以聯動商場和娛樂等一起為租客服務。”友社公寓聯合創始人王偉超接受《第一財經日報》記者采訪時表示,隨著聯合辦公的升溫,在同一個綜合體居住和工作的公寓租客可以“組團”上下班和購物。

如今,創業者越來越多,創客空間、孵化項目也增多,90後是非常有個性的一代,他們中很多人在大學畢業後就直接創業。

“針對這類租客的需要,我們特意結合公寓來打造鄰里中心,相當於孵化器的作用,我們會搭建B2B平臺,專為租客提供創業空間和機會。最特別的是,有些租客並非全職創業,他們可能白天有工作,但下班後,他們希望可以有其他機會發展第二事業。根據我們的調研,相對規模較大的創業者在一線城市,而二三線城市的創業者很多會選擇‘小巧型’創業模式,比如手工作坊之類。所以我們會針對小型創業者進行孵化輔助。這些都可以增加租客黏性。”魏子石透露。

場景化與金融服務

如果說創業並非人人都做,那麽接下來的一招幾乎涉及所有租客——“公寓+”場景化服務。

寓見公寓與京東到家正在聯手試水產品“寓見Plus”O2O植入合作,打造業內首家O2O場景化服務公寓。比如,寓見住戶在計劃做飯前發現缺少調味料,便可掃描位於廚房內的京東到家生鮮類二維碼進行購買,2小時內,快遞人員將調味料送到家。服務範圍涵蓋生鮮、蔬果、洗衣、外賣等多項內容。在合作中,京東到家主要承擔商品服務供應商、系統後段供應商、本地商圈流量整合的工作。而寓見則利用“寓見Plus”的硬件設計和社區環境,完成場景化建設。

在寓見看來,橫切入現有社區,除了提供常規的O2O服務,還整合物業、信息、社交等多個社區服務維度,可建立很高的黏性壁壘。魔方公寓等也在做類似的場景化服務設計。

而場景化服務通過交易鏈條拉長利潤鏈,打造黏性的軟連接,就要涉及支付等金融業務。目前普遍的公寓行業都會為租戶提供代繳水電費等所有物業服務,通過商業的配套為客戶進行服務來打通商業變現之路。但其實公寓業者想要的遠不止於此,參照支付寶、微信支付等模式,一旦公寓達到一定規模,則支付商機就會很大,而客戶支付習慣一旦養成,那公寓業者的資金池效應將很明顯。

友社也在研發相關的金融支付產品來進行對租客的分期付款等服務。

不少業者認為,公寓的核心理念,是通過“同質化的居住”,催生“同質化的消費”,金融鏈條是產生同質化消費的流量紅利出口。通過“公寓+”的金融平臺模式,房東可以縮短投資回報時間,租客可以減少他每月入住的租金,服務商可以自由地選擇自己想參與的項目。

“但是也需要註意,‘公寓+’模型尤其是涉及支付的公寓業者,其規模必須足夠大,否則難以開展線上線下聯動,也無法讓消費者養成支付習慣,且規模小的公寓業者也難以分攤成本。”水滴公寓戰略合作資深總監薛峰指出。

編輯:一財小編

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公寓 為何 盯上 90
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【販賣孤獨】青年公寓:為群居而生的烏托邦

來源: http://www.infzm.com/content/115152

走在青年社區里,並不總是熱鬧,但那是“有溫情的地方”。圖為YOU+北京蘇州橋店公共空間。 (南方周末記者 張雪彥/圖)

年輕人的荷爾蒙、生活與社交方式,被置於一個有限空間中摩擦、碰撞,所激發的能量與活力超乎想象。於是,一個“路不拾遺、夜不閉戶”,因群居而產生化學反應的青年社區誕生了。

住在“工廠”里的年輕人

王鵬飛搬進來住的時候,整棟公寓算上他,只有3戶。

這是一幢新奇的公寓:剛進公寓門,擡頭就是一張花哨的彩繪墻。大廳里亂糟糟的,到處堆著水泥磚。王鵬飛學的是美術,那張彩繪的水平實在不怎麽樣,但“總比沒有好吧”。

由高露潔廠房改造而來的公寓,每一間都被設計成LOFT結構,當時的房租2000元左右。房間里的紅色管道和消防噴頭,也被原封不動地保留下來,在他看來“挺有意思的”。

這個看起來雜亂,有著工業質感的公寓,有一個洋氣的名字:YOU+國際青年社區(以下簡稱YOU+)。

王鵬飛此前從沒住進過這種公寓,不過從2012年6月的那個暑天,他拖著行李走入公寓的那一刻開始,一種新公寓模式開始在國內發軔。

目前,以YOU+、自如寓為代表的青年公寓,正迅猛在全國複制擴張。至2015年12月底,YOU+在三年間開了11家店,全國已有近萬名年輕人投身到21世紀的群居生活中。

這些青年公寓的房間設計時尚,但只有二十多平米,“小得像監獄一樣”,逼著住戶花更多時間,與各色人等待在一個“像客廳又不是客廳”的公共區域里。

按照房產中介鏈家旗下的青年公寓“自如寓”於2015年對住戶的調查,超過60%的住戶年齡在25到35歲,白領居多,30%左右從事IT互聯網行業,60%有過海外求學或生活經歷。他們在同齡人中年收入較高,是一群“生活獨立,觀念開放,能夠接受新型的租住產品,有他們自己的生活方式和生活理念的年輕人”。

正是這群年輕人,他們願意將自己置於高度共享、頻繁社交的居住環境,試圖在繁忙都市中重構親密的鄰里關系。這種主動選擇之中,蘊含著一種新穎又懷舊的生活哲學。

“每天下了班,經過餐桌的時候,看著這一群人,覺得自己是群體中的一部分,這種感覺已經很好了。”YOU+住客劉輝說。

自然生長的社區文化

“當時,YOU+可不光是沒有名氣。”王鵬飛對新事物的好奇和期待蓋過了公寓所有缺點,於是,在剛入住的那段時間,他每夜就睡在“乒鈴乓啷”的裝修噪音里。

2012年6月1日,全國首家YOU+在廣州鳳凰新村正式開業。王鵬飛入住後的一個多月內,133間客房滿租。

說不出是哪天,王鵬飛突然發現,YOU+多了許多人。大家開始互稱“家友”。“那時所有人都坐在大廳里”,YOU+的兩位創始人劉洋、劉昕也坐在一張“不知道從哪兒淘來的很醜的沙發”里,和他們的每一個種子客戶熱情打招呼。

就在公寓大廳里,劉洋看到了“群居”帶來的化學反應。年輕人的荷爾蒙、生活與社交方式,被置於一個有限的物理空間摩擦、碰撞,所激發的能量與活力,幾乎超出了劉洋的想象。

“2011年啟動這個項目時,定位是一個平臺,有共同標簽的一群人,會形成不同圈子的社區,所以品牌的名字才叫‘YOU+’。”劉洋說,YOU+即“你,還要加上其他人”之意。

在王鵬飛眼中,這個青年社區就是他們“玩”出來的。氛圍最好的時候,整層樓的人夜不閉戶,共享空調,共享外賣,“你有了難了,絕對有人挺你,就鐵到這個程度”。

“YOU+並沒有主動去倡導一個社區,這種社區文化氛圍是自然而然生長出來的,沒有誰給你指一條道。”

自如寓業務中心負責人苗婧擁有同樣感觸。“有了公共區域之後,我們發現大家就開始玩轉了。”

房產中介鏈家旗下的“自如”創立之初,只不過想改善下年輕人“一塌糊塗”的租房狀況。一年後,自如旗下的“自如寓”——這一與YOU+類似的青年社區品牌創立,“自如”開始真正發揮公共區域價值。“不管是一兩百平還是七八百平,有了場所,才會有發生。”

為“有溫情的地方”註入催化劑

為了讓居住在青年公寓中的這群年輕人之間的化學反應,良性且持續地發生,催化劑必不可少。

苗婧說,“自如寓”招募了二十多個“自如管家”,“產出持續的、有頻率的活動”,並專門成立了一個部門做幕後支持,這些活動就是帶著住客夜跑,學插花,做小蛋糕等。

作為YOU+北京蘇州橋店的店長和運營官,王家豪最重要的工作是“帶著大家玩的同時,去連接他們”。連接的方式並不複雜,除了把新入住的人拉進微信群做自我介紹,不過是“每天拎一箱啤酒,誰來了拿一瓶”,想盡名目吃喝玩樂。

苗婧對“自如管家”提的要求是:“一個優秀的自如管家可以熟練地背出12個人喜歡踢足球,20個人喜歡打桌遊。”

範乃振已經能熟練地背出哪幾個家友的酒量最好。今年讀大三的他每天晚7點至淩晨1點,在YOU+北京蘇州橋店的酒吧吧臺兼職做調酒師。這里的雞尾酒賣得並不貴,最暢銷的是喜力啤酒。由於家友們常常喝得興起而忘了時間,他總是加班陪聊,卻不長工錢。

白天,掛上一張寫著價格表的黑板,酒吧變成了咖啡館。37歲的雷陽在這里做咖啡師。半年前,他還是一名結構設計工程師。他和每一個人講咖啡,每一個人卻給他講創業。他這才學會了“A輪B輪”“天使投資人”,只不過在他眼里,和他從前“拿著設計圖紙去找老板,有了錢就投入生產”沒什麽兩樣。

支阿姨聽不懂年輕人嘴里的創業。她只負責每天燒兩頓飯,給十幾個孩子吃。“他們總說我的菜淡了。該吃得清淡點。”YOU+在她眼里,和從前的筒子樓差不多。她第一天來時,被保安攔下,問“你進來幹什麽,我們這兒都是年輕人”。如今,她和年輕人坐在一張沙發上,連著同一個wifi,一起玩手機。

無論是白天還是黑夜,走在社區里,並不總是熱鬧。但在廚房周圍,飯桌旁邊,如劉輝所說,那是“有溫情的地方”。

創業社區,還是創業者的生活社區?

公眾廣泛認識YOU+及這種居住方式,是在YOU+被貼上“小米公寓”標簽之後。

2014年8月,雷軍旗下的順為資本宣布領投YOU+的A輪融資,YOU+由此走上快速擴張道路。7個月後,三千多個房間投入北上廣深,迅速住滿。YOU+聯合創始人蘇菂稱,YOU+至今已在全國簽下20棟樓。

YOU+還提出了“青年創業社區”的概念。據蘇菂介紹,在全國第一家“創業社區”即北京蘇州橋店,創業者占比約40%。他們試圖在居住空間構築創業生態,配比了一定數量的成功企業家、媒體、法務、財務、金融從業者和投資人,其中包括愛國者董事長馮軍,幾位YOU+聯合創始人也住在這里。

據南方周末記者向多位家友了解,一些創業者確實在社區內找到了合作夥伴,甚至整個團隊都是鄰居。但一位接近核心管理團隊的家友透露:“合夥人層面也在討論,到底是做創業社區,還是創業者的生活社區。畢竟這還是一個居住場所。”

“現在YOU+做大了,關註度也更高了,但動作有變形的地方,人情味下降了。”今年是王鵬飛住在YOU+的第3年,鄰居換了一批又一批,慢慢歡迎會和歡送會都懶得辦了。

除了著名的“三不租原則”(45歲以上的不租,結婚帶小孩的不租,不愛交朋友的不租),YOU+還設立了內部投票制,每季度由家友投出最受歡迎與最不受歡迎的人,後者強制退租。但王鵬飛表示,“實際上YOU+沒有踢走過一個人”,包括“三不租”,也“只是個說法而已”。“不愛交朋友的人,他會來嗎?”

風頭正盛的YOU+面臨諸多質疑。其中包括空氣、采光、漏水等產品質量問題。據劉輝介紹,北京蘇州橋店開業不久,就曾爆發過集體抗議的“甲醛事件”,家友大會也受到工作人員阻撓,一度造成YOU+封鎖媒體,去知乎上刪帖等緊張局面。“我同意外界的所有批評,他們說的都是準確的,而且並不誇張。”YOU+住客劉輝說。

“我調整了2年產品,才有現在的路不拾遺、夜不閉戶,烏托邦的基礎模樣,但還有非常多的不足。”劉洋告訴南方周末記者。

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中企海外地產投資創紀錄:酒店物流學生公寓成新寵

來源: http://www.yicai.com/news/5010108.html

非官方的研究數據顯示,2015年中國企業的境外不動產投資額刷新歷史紀錄。繼2014年突破140億美元關口之後,2015年中國企業的境外(大陸以外地區)投資成交額接近213億美元,同比增長49.5%。

第一太平戴維斯首席執行官兼董事長劉德揚認為,從區域來看,中國企業在英國市場的房地產投資交易有所放緩,暫別前兩年聚焦倫敦巨資收購的勁頭。另一方面,美國房地產市場成為投資者的新寵,2015年投資額累計近87億美元,約為境外投資總額的41%。澳大利亞緊隨其後,2015年總投資額達35億美元。日本房地產市場投資額增長最為迅猛,較2014年投資總額實現近10倍增長,達到14億美元。

酒店資產成新寵

寫字樓和開發項目仍是中國企業境外投資的重點,分別占投資總額的34%和26%。但隨著中國境外遊不斷壯大,中國企業正瞄準這一商機,酒店資產成為境外投資新寵,占比一舉躍升至24%。上海錦江集團以約13億歐元(14.6億美元)收購法國盧浮酒店集團,成為國內酒店業迄今為止達成的最大一筆境外投資。

劉德揚表示,當前境外投資主體仍以開發商,主權財富基金,保險公司為主。受制於境外投資審批流程繁瑣,外匯結匯管制,稅務籌劃以及境外投資經驗缺乏,境外投資市場鮮有私募基金的身影,同其他國家境外投資主體構成大相徑庭。

險資監管放松,境外商業資產租約長,回報率較高的特點也推動保險公司頻頻“出海”,成為境外投資主力。2015年,境內保險公司參與共計約60億美元的境外不動產投資,占全年總額30%。

此外,開發商走出去熱情依然不減,完成27%的總投資額,達成最多成交宗數。盡管主權財富基金僅有兩家開展境外投資,但在2015年共達成19%的總投資額,成為第三大投資主體。

市場新動向

在劉德揚看來,中國企業海外投資不動產也出現了一些新動向。

近期,人民幣對美元貶值明顯,自2015年8月至2016年1月,在岸人民幣已經累計貶值8%。短期內人民幣貶值壓力不減,境內投資者也將加速境外資產配置以抵抗人民幣貶值影響。與此同時,美國迎來自2006年來首次加息,美國樓市回暖也將推升以美元計價資產價值攀升。

劉德揚表示,資本的湧入也將繼續對不動產回報率施加下行壓力,傳統投資熱點城市,諸如倫敦等回報率將繼續下降。積累了一定境外投資經驗的境內投資者也將目光瞄準成熟經濟體的二線城市,例如曼徹斯特,休斯頓等,謀求更高投資回報。

從投資的標的物來看,寫字樓和開發項目仍將是市場成交主力,另一方面,其他另類不動產投資也正在成為市場新的投資熱點。2015年跨境電商正式起步,正逐漸成為支撐外貿發展的新支點,實力雄厚的險資開始搶灘境外物流設施。2015年包括平安和中國人壽等大型保險公司通過聯合其他境外投資者投資物流平臺。出國留學群體不斷壯大,境外學生公寓租金走高,也使得這一另類不動產投資成為投資者新寵。

此外,劉德揚認為,通過聯合境外投資者,收購資產平臺部分股權,可助其享有境外投資者成熟資產管理經驗,並降低風險。例如中國投資有限責任公司聯合AEW集團斥資14.4億美元收購歐洲10家商場,而中國人壽保險耗資10億美元收購普洛斯美國倉儲資產組合。中國人口老齡化到來,也將促使國內養老金提高投資回報率。養老金等資本或也將追隨歐洲和韓國養老金的步伐,開展境外投資多樣化投資組合,獲取更高收益。

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房屋新政鼓勵個人出租自有住房 公寓等非標化住宿業擬借機擴張

來源: http://www.yicai.com/news/5010489.html

日前,國務院常務會議提出,培育和發展住房租賃市場措施,推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議提出了四方面措施以支持住房租賃市場的發展,具體包括:支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務;推進公租房貨幣化;完善稅收優惠政策;推行統一的租房合同示範文本等。

第一財經記者5月6日在采訪魔方、水滴、貝客、錦江、如家、螞蟻短租、友社、鉑濤、青客等業者後了解到,實行購租並舉、鼓勵個人出租自有住房等有利於公寓和部分非標準化酒店住宿業的發展。未來一段時間內,上述業態將大舉擴張,甚至有利於部分業者以此抓住迪士尼商機。

公寓齊叫好

“我們從很早就開始關註一些相關的政策,比如之前的去庫存化等,都有利於我們獲得房源。而這次的鼓勵個人出租自有住房等系列措施的出臺,更是有利於我們獲得房源。現在我們可以多管齊下,可以自己尋找房源,也可以與大型的房地產合作夥伴合作。這次的措施又增加了我們多渠道發展的可能。”魔方公寓市場部相關負責人邵俊告訴第一財經記者。

就在近期,魔方公寓宣布完成C輪近3億美元融資。本輪領投方為中航信托,魔方的B輪投資方美國華平集團參與跟投。

魔方生活服務集團CEO柳佳告訴第一財經記者,魔方正計劃做策略轉型,從原本的相對單一品牌向多品牌轉向,其將從原本的標準化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業集體住宿需求的新業態發展,前者定位較高端,“輕奢型”公寓正在北上廣等地籌建,預計在2016年下半年投放市場,該專為企業中高管、海歸、外籍等租住人群設計的中高端公寓的租金範圍為6000~12000元/月。後者定位解決企業集體住宿問題的首套企業公寓產品已在上海推出兩家門店,區別於原有產業園傳統區的員工宿舍,企業公寓主要是為在城市中心區域工作和生活的專業技術人員和服務行業從業人員提供集體租住方案。

“根據計劃,到2016年年底前,魔方公寓門店總量將超過300家。而此次措施的發布則非常有利於魔方公寓在未來大力擴張發展。”柳佳坦言。

而貝客公寓創始人魏子石也表示,公寓這幾年崛起迅速,如今在“去庫存化”和“鼓勵個人出租自有住房”之下,其尋找新項目的可能性變大了,未來有更加多樣化的渠道可以發展新公寓項目。

迪士尼商機

而鉑濤、錦江等已經涉足公寓或其他非標化住宿業態的企業大多表示,此次的新措施利好酒店和公寓行業發展,目前非標化的住宿業態是很多傳統酒店業者進行轉型的方向。隨著酒店業競爭越來越激烈,物業越來越難找之下,酒店轉型公寓以及一些非標化住宿業態將更加有商機。而此次的新措施則非常有利於這類非標化的住宿業發展。

頗有意思的當屬螞蟻短租等面向旅遊類租客的業者,其認為上述新措施將有助於其更好地挖掘迪士尼商機。

螞蟻短租方面告訴第一財經記者,其模式之一就是希望通過吸納個人出租者來布局一些熱點區域,比如上海的迪士尼板塊,如果有些合作者可以與螞蟻短租合作,則相當於在迪士尼板塊布局了非標化的住宿項目,在上海迪士尼開業後,並非所有的遊客都可以預訂到熱門的迪士尼主題酒店,那麽這些附近的針對遊客的短租住宿就會非常火爆。

目前,如家麾下的逗號公寓已經在上海迪士尼板塊布局了一家公寓。

“酒店的發展中會遇到很多標準化指標的限制,相對而言,公寓、民宿等一些非標準化的住宿業則沒有那麽多發展瓶頸,因此隨著迪士尼和其他商機的到來,我們非常看好新措施之下對住宿行業的利好發展。”錦江系一位內部人士透露。

或引發資本潮

房東東創始人全靂指出,把現有的租房市場做大、激活後註入住房租賃市場是利好的政策支持。此次會議明確了租房的政策將轉變成租房現金的補貼,同時擴大享受補貼的人群範圍,將剛參加大學生也收入其中。這將為住房租賃市場註入購買力,同時也增加了需求。這也是供給側改革思路的體現。與此前考慮“去庫存”的目的不同,本次會議的對於住房租賃市場保障城市住房的作用有了新的認識,政策上也開始關註租客一方的問題。此前相關專家組已多次前往相關的公寓企業調研。

據悉,會議要求強化行業監管,推行統一的租房合同示範文本,規範中介服務,穩定租賃關系,保護承租人的合法權益。這也是不少業者認為在具體落實中需要註意的細節。

“公寓行業的兩端,一端是7.2億平米且不斷增加的的存量房,另一端是住房消費升級的剛需。如果說2016年之前是資本在推動這個行業快速發展,2016年之後,國家政策的扶植、引導,會讓這個行業加速升溫,未來將會有更多玩家進入。”全靂認為,隨著政策的支持、行業的規範化等,相信未來會有越來越多的資本湧入公寓行業,今後或引發資本並購潮。

房屋 新政 鼓勵 個人 出租 自有 住房 公寓 非標 化住 宿業 擬借 借機 擴張
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【專家視角】公寓運營大法,四招“必殺技”!

來源: http://www.yicai.com/news/5026228.html

我每天在各個公寓群里潛水學習,看到最多的就是如何設計和施工經驗分享,也許這是公寓運營者要解決的最為顯性的需求,那麽還有哪些需要我們學會的絕殺本領呢?

第一招是選址能力:《少林易筋經》

《易筋經》是少林寺最早功法之一。習練此功,可以使人體的神、體、氣及全身得到充分的調理。

在此之上任何其他武功皆可事半功倍。懂得選址就像是學會少林的易筋經,不動產最為核心的要素是地址、地址、還是地址,公寓的選址不但關系當前能否在區域市場站穩腳跟,還關系到未來的市場走勢,能否享受市場紅利。

如何做公寓選址呢?如果你的線上能力強,就扒數據看:區域的房量、客源、競品、產品與價格,如果你的線下能力強,就到區域市場住一周,把產業鏈利益相關者都聊一遍,業主、租客、中介、物業、同行,不管是定量的數據,還是定性的訪談,都會讓你相對全面了解一個區域市場,要比拍拍腦袋就選擇自己學習、居住、工作過的、熟悉區域要好很多,有比較才知道優劣。在水滴管家的產品規劃里,會抓取線上各方數據、建立算法,系統給出初步選址建議。

第二招是成本控制能力:《全真劍法》

全真劍法是王重陽所創全真教的入門劍法,威力大小極為講究個人修行。就像是公寓運營當中的成本控制,是公寓運營的基礎,但是威力大小就要看個人打通了多少關竅。

所有的戰略選擇說到底就三條: 成本領先、差異化、垂直化。有些企業善於使用成本領先戰略,也誤讀這個戰略,認為低質低價就是成本領先戰略,我理解廣義供應鏈效率是成本控制的核心。真正的成本“殺手”不僅僅是眼下砍價高手,更是著眼未來的全局高手。蠶食我們盈利能力的都是隱性成本、或有形成本。

此外,大家最關心的裝修成本,至少有兩個方面要考慮:一是有限的成本如何在基礎裝修、家具家電、軟裝之間進行分配,二是考慮產品全壽命周期的成本。

大家還會關心運營成本,也至少有兩個方面要考慮:一是想方設法用機器、工具代替人工,人工成本會持續上漲,目前智能電表、智能門鎖、公寓管理工具都比較成熟啦。二是做好投入產出比的平衡,要基本知道每一類運營費用的投入會帶來的是哪些短期、長期的收益,平衡是否投入、什麽時候投入。在水滴管家的產品規劃里,會在考量上述因素的基礎上,職業房東提供數據分析和集采服務。

第三招是創造收入的能力:《太極》

張三豐所創的原式太極拳講究運行自然,可以四兩之勁撥千金之力。創收則是太極之功,講究運營手法靈動和收益衡量。

公寓收入的大類可以分為租金收入和增值收入,平淡無奇。先看看租金收入的基本公式:租金收入=客單價*出租時間*房間數

客單價和出租時間大部分時間是矛盾的,你想租得貴一些,出租速度就慢,可以收租的時間就少,道理很簡單,如何落到運營操作層面呢?這里就要定義或者感知什麽是貴、什麽是慢、拿什麽進行對標?至少兩個維度:競爭和空置率,也就是說,看看別人、看看自己,來琢磨用什麽樣的價格、預計多少時間、把多少間房子租出去收入最高。

再說說房間數,這個指標很奇妙。

一般情況下,同一類產品供給越多,競爭越激烈,要麽降低價格,要麽降低出租速度。最基本的要求是做配比:分租與整租、長租與短租、戶型與品質,降低空置。但房間數超過某個市占率的時候,所有的指標突然都正相關啦,可以獲得壟斷利潤,當然這個壟斷利潤是很難做的。再說說增值收入,我知道職業房東在水電、押金上賺得不少,不知道這個收入模式隨著競爭的加劇,可以持續多久,是否還有其他增值收入模式呢?如居住消費、戀愛消費、娛樂消費都是可以探索的增值收入模式,做增值收入需要更加開放的心態、更大的聯合。水滴管家產品將從效率工具到開放平臺,再到商業智能,用算法幫助大家分析這些複雜的相關性。

圖為作者,馮玉光

最後一招是品牌溢價能力:《獨孤九劍》

獨孤九劍是劍魔獨孤求敗所創,生平欲求一對手讓自己回守一招而不可得,可見其殺傷力之巨大。品牌溢價能力其實就是獨孤九劍以無招勝有招,敗盡英雄豪傑,打遍天下無敵手。

有個名字的公寓不一定是品牌公寓,你的公寓、你本人、你的公寓名字在租客心目中的看法才是真正的品牌內涵,目前品牌公寓的品牌溢價能力都不高,在消費者心智中還沒有形成強勢品牌,是品牌建設的好機會。

品牌溢價會體現在哪些指標里面呢?

業主和租客的轉介紹率、業主和租客的續約率、業主的折價率、租客的溢價率、增值收益的轉化率,這些指標帶來的是高客單價、長客戶生命周期。水滴管家會做一些同業指標對比,看看自己哪些方面做得好,哪些地方還需要資源投放。

(作者系水滴公寓創始人,馮玉光,上海財經大學經濟學學士、華東政法法學碩士、長江商學院EMBA,註冊會計師。曾經服務於平安保險集團、複星集團,擔任A股上市公司和地產百強高管,上海中科合臣股份有限公司副總經理、財務總監兼董秘;中銳地產集團有限公司副總裁。現為小水滴分租創始合夥人、董事長。)

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