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中國基建何以打入歐美:實力+全款現匯

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4748269.html

中國基建何以打入歐美:實力+全款現匯

一財網 郭麗琴 2016-02-04 23:55:00

中國企業在海外收購的過程中,受到被收購方歡迎很重要的一個原因,就是全款現匯(down payment)。

穿越亞非拉的鐵路、大橋、樓堂館所,一直是中國對外承包工程業務給人的印象。但現在,情況卻有了新變化。
通過有智慧的“買買買”,中國的一批國際工程承包公司開始利用高額的外儲,逐步把觸角伸向那些以前壁壘較高的發達市場。
過去五年,中國的基礎設施建設處於新一輪“走出去”的上升期。甚至李克強總理也在多次出訪時,推介中國高鐵在內的基礎設施能力。歐美高端市場,也是這個上升階段需要突破的瓶頸。
雖然中國中鐵、中國建築、中國鐵建、中國路橋、中冶集團、中信集團等從上世紀60年代起便已在海外承攬工程,近年更急於從亞洲、非洲及南美洲等打入歐美市場。一方面是中國企業自身的實力問題,另一方面是歐美市場中較容易設定為敏感的部分,歐洲基礎設施市場一直較難進入。
“中海外事件”就是這種複雜局勢的典型代表。2009年,中國海外工程有限責任公司在波蘭中標的A2高速公路項目中發生糾紛,2011年6月,該項目以與波蘭高速公路管理局解除合同而告終。
歐美業務規模不斷擴大
從非洲到巴基斯坦,中國交通建設股份有限公司(下稱“中國交建”)海外部副總經理張保中負責企業的海外事務超過30年了。從阿富汗的道路、巴基斯坦的項目開始啟動海外建設,發展到了130個辦事機構,傳統的市場就是亞非拉。張保中也曾經多年分管非洲市場。
現在,中國交建也開始通過兼並本地公司方式,逐漸把觸角深入美國、澳大利亞。在收購之後,將這些公司的先進技術與自身較強的制造能力整合起來,形成更強的競爭優勢。
他對《第一財經日報》記者介紹說,在歐美市場的收購都是戰略性的。比如,去年,中國交建投資了近70億美元,收購了澳大利亞第三大建築公司。經過整合,雙方的利潤、營業額、新簽合同都有很大提升,協同效應非常好。該交易成為中國建築企業在澳大利亞迄今最大規模的投資。同一時期,他們還在美國收購了世界上最大的石油鉆井平臺的設計公司F&G,包攬了80%全球設計業務,與中國港機的鋼結構較強的加固能力相結合。現在,新加坡、菲律賓、美國、中東的很多鉆井已經開始由整合後的公司設計制造。
讓他不敢想象的是,根據國際工程承包界ER的排名,中國交建已經從去年的第九躍升至第五名,成為前十名中唯一的亞洲公司。
中國交建並非孤例。中工國際工程股份有限公司(下稱“中工國際”)則借助“一帶一路”平臺,參與了中國白俄羅斯工業園項目。中工國際總經理助理呂樂樂介紹說,這個項目選址在白俄羅斯首都明斯克機場附近,緊挨渝新歐鐵路,交通便利。工業園統一跟政府談政策,幫助中國企業在歐洲的工業園集群式走出去。這個項目將在今年年底完成。
呂樂樂對本報記者說:“歐美走出去早,產業鏈成熟,中國起步晚,技術性價比高,就從風險更大的發展中國家開始,然後向發達國家轉移。以往的工業園區概念就是工地,現在要做成有配套的城市概念,要有娛樂和教育設施,而且要充分拉動所在國的就業,當地人才會支持。”
中工國際也在2012年4月以1.19億加元(約合7.37億人民幣)的價格收購了普康公司60%的股權。加拿大普康公司為北美礦山工程的領先承包商,其在金礦、鋅礦、鉆石、鉀鹽以及土木和水利工程建設等相關領域經驗豐富。該協議的簽署標誌著中工國際作為加拿大的當地企業開始進入中資企業一直難以進入的北美采礦領域和工程承包市場。
根據中國對外承包工程商會給《第一財經日報》提供的數據,五年來,對外承包工程企業在鞏固亞洲和非洲傳統市場的同時,不斷加大對新市場的開發力度。在歐洲、北美洲業務增幅均超過200%,2015年完成營業額占總營業額的10.7%,創下五年來新高。中東歐市場業務從無到有,經營規模不斷擴大。企業以並購當地知名企業的方式進入了西歐、北美、澳大利亞等發達國家市場。2015年新簽合同按照國別分,美國和澳大利亞進入前十名。
中國對外承包工程商會新聞發言人張湘對本報記者強調,除了上述發達國家,相當多會員企業現在已經接收到邀約。2016年,在美國和英國,還會有更多斬獲。
中企收購背後的金融優勢
中國交建和中工國際成功收購的背後,有中國企業不可忽視的優勢——雄厚的外匯儲備。
清華大學中美關系研究中心高級研究員周世儉對本報記者說,中國企業在海外收購的過程中,受到被收購方歡迎很重要的一個原因,就是全款現匯(down payment)。
中國化工集團公司(下稱“中國化工”)3日宣布,擬430億美元收購先正達。此前,全球第二大種業公司孟山都也曾提出過類似要約,但有行業內人士對本報記者提及,在付款方式和最終價格上,都不及中國化工有優勢。
中國高額的外匯儲備與較為封閉的管理方式,一直以來在國際國內都飽受質疑。一個普遍的說法是,中國政府並沒有藏匯於民。此外,對外投資方式又主要以購買收益率較低的美債為主,在金融危機以後,這種投資的政治、經濟風險都在逐步放大。
周世儉認為,包括中國化工對先正達的收購,都是將好鋼用在刀刃上的漂亮動作。未來,希望能繼續鼓勵有實力的企業,通過這種方式用好中國的外匯儲備。
聯合國貿發組織官員梁國勇則對本報記者稱,中國國內總體上資金充裕,政策支持情況下融資成本不高,這是海外並購的重要推動力。因為在外匯儲備委托貸款模式下,國內企業的美元貸款成本並不高。而且,中國企業的海外收購很多是在海外融資,因為融資成本更低、更劃算。而且,這一點上,國企和民企享受的待遇是類似的。
根據中國對外承包工程商會提供的資料,金融機制創新也在為項目運作提供新助力。為促進“一帶一路”項目合作,中國政府籌建了絲路基金,推動設立亞洲基礎設施投資銀行、金磚國家新開發銀行,還將構建上海合作組織融資機構。近年來,隨著本幣互換合作國別的增多和人民幣進入特別提款權貨幣籃子,人民幣國際化的步伐進一步加快;在政策性金融機構之外,商業性金融機構也在加大對境外投資和工程項目的支持力度。
在張保中看來,自己作為央企的代表,除了評估風險和收益,還要履行國家的外交戰略,不僅要“在商言商”,還要“在商言政”。而中國企業在未來走出去的過程中,還需要向歐美企業學習“本土化”。
“我們與歐美公司最大的差距就在本地化,它們會願意使用本土的總負責人和財務。”他說。
 

編輯:任紹敏

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中國 基建 何以 打入 歐美 實力 全款 現匯
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“不能眼看資產縮水”,內地客全款哄搶香港豪宅

身處內地一線城市的李明(化名)在11月已經第3次到香港看房了。和很多高凈值人士一樣,他對人民幣幣值不斷走低有著深深的焦慮感。

“好像什麽都沒做,資產就縮水了10%。”李明說。

在朋友的介紹下,他找到了一位值得信賴的地產經紀,由這位經紀負責幫他在香港看房。“地段好”是李明挑房的首選,於是這位經紀幫他物色了香港地鐵九龍站和跑馬地的幾處豪宅,隨著人民幣貶值的速度加快,李明希望在本月能敲定房子。而他的最大目的,就是分散資產組合,並且可以收取較為可觀的租金。

李先生的策略大有深意。由於香港實行聯系匯率制,港元盯住美元,近期港元對人民幣的匯率也一路上行,最高至0.89;而在2014年初,港元對人民幣匯率曾下探至0.77左右。如果以1000萬元人民幣兌換為港元,一高一低之間的匯率損失已逾100萬港元。

香港某樓盤開盤時的認購人潮,購房大軍排隊排到了商場的地鐵口。

像李明一樣,近期赴港買房的不在少數。地產顧問公司萊坊的數據顯示,內地買家在香港的豪宅市場表現非常活躍,今年前10個月,價值達3000萬港元以上的一手豪宅交易中,內地買家占27%;同期,在僅計算最大金額的前30宗交易中,內地買家所占比例更大,達到47%!

除了愛買豪宅以外,地產界人士對《第一財經日報》稱,這些來自內地的“金主”們都傾向於一次性付全款(full pay),其富裕程度更讓不少資深地產經紀直呼“太有錢了”。

一個新盤兩成內地人看房

就在11月30日,在奧運站附近,幾名地產經紀為了搶客在大打出手,他們都是代理恒隆地產(00101.HK)新推出樓盤“浪澄灣”的地產經紀。這一樓盤總共只推出183個單位,卻在過去5天收到了4333張認購意向書,而在看房的人群中,大約有20%是內地人。

而在旺角的另一新盤“麥花臣匯”,也出現了內地豪客的身影。這位“金主”一口氣買下5套房子,涉資超過5700萬港元,平均每平方英尺價格為17000港元。如果以這批單位的成交價計算,這位“金主”要交納1710萬港元的稅費。

長實地產(01113.HK)旗下的維港·星岸也非常誇張,最近獲一組內地客人連續購買兩個高層單位,成交價超過1.15億港元,按理新買家需要付30%的稅,大約3466萬港元。不過根據樓盤的優惠政策,長實地產將為新買家代付10.875%的印花稅,買家實際需付2210萬港元的稅費。

很多內地高凈值人士都跟風來配置港元資產

美聯物業住宅部布少明稱,內地人瘋搶香港房子的最大原因是人民幣貶值,由於這個因素還在不斷發酵,很多內地高凈值人士都跟風來配置港元資產。而港元采用聯系匯率制度,與美元掛鉤,可以達到分散資產配置的效果;另一方面,內地目前對於樓市有調控政策,所以令這些高凈值人士來香港買房。

令布少明倍感驚訝的是,不少內地人在買豪宅的時候,都是“付全款”,這讓從事地產行業多年的他也不禁感嘆,“他們真的很有錢!”

奇力地產董事李梓麟對《第一財經日報》記者稱,在他接觸的客戶中,有一半左右都是一次性付款的客戶,主要因為不少客戶資產不在香港,香港的銀行機構未必會批準這種跨境貸款,而要視乎買家的背景和財力來衡量。李梓麟在向內地客戶推銷房子的時候,也都會提醒客戶,要他們盡量預留一大筆現金,以防香港銀行不批準貸款。

樓價至少升31%才能回本

實際上,內地人在香港買房的成本非常高。從11月5日起,香港政府推出樓市新的調控政策,將住宅物業印花稅統一上調至15%,適用於所有個人或公司買家,只給首次置業和換樓性質的香港永久居民豁免。

此前,根據香港政府規定,所有非香港永久居民購買住宅物業都需要繳納“買家印花稅”(BSD),這一稅率為15%。這意味著,內地人如在香港買房,光是交稅就要30%;加上律師費、經紀傭金大約1%,前期成本已經接近31%。換句話說,投資香港房產,未來價格必須升31%才能回本。

而更為誇張的是,香港政府為了打擊炒樓,特別征收了額外印花稅(SSD)——如果買家持有房產在6個月以內就要賣房,需要繳納20%的稅;如果在1年內但超過6個月要買房,稅率為15%;如果是3年內但超過1年,稅率則為10%,讓買家難以套現。

為何在這種情況下,還是會吸引如此多買家來香港買房?

萊坊高級董事和估價及咨詢部主管林浩文告訴《第一財經日報》記者,在2011年的時候,在人民幣還有很高升值預期之際,內地人更傾向於把錢留在內地,那時內地人買一手房的占比只剩下10%至15%。但隨著人民幣的貶值,確實是讓很多資本趁政策沒有完全收緊的情況下,趕緊“跟風”赴港買房;另一方面,很多香港的發展商承諾給予內地買家稅務優惠或補貼,或直接在樓價上打折,變相減輕了內地買家的購買成本。

布少明透露,目前香港的開發商給的補貼幅度大約在8%至15%之間。此外,由於買賣二手房手續複雜,除了要看房,也可能還要討價還價,不適合很多只想一次買幾套的內地豪客。

李梓麟則認為,在如此高的成本下,來香港買房的內地人會越來越少,目前來香港買房的內地客戶已經越來越謹慎,他預計,這一買房浪潮可能會在聖誕或者農歷新年後退去。

供需失衡推高香港樓市

內地豪客在“撒錢”,那麽究竟香港樓市未來能不能升值40%呢?林浩文給出了一個讓人深思的答案。

林浩文預計,明年香港樓價整體波幅為5%,由於市場需求非常強大,中小型住宅的房價不可能跌,除非外圍環境有很大的挑戰,如金融風暴、股市大跌。從現在的情況來看,香港樓市比較穩定,但是成交量非常不健康,對香港的地產發展非常不利。

萊坊預計,今年總住宅銷售量大約只有50000宗,而香港政府在今年11月將雙重印花稅提高至15%,以壓抑投資者需求,讓樓市的成交量進入一個不健康的狀態。因為相比過去每年十幾萬宗的成交量,每年5萬宗的成交量已是被“腰斬”。

在這種情況下,香港的中產人士無法成功買樓,會令社會的流動性減慢。“這對香港的經濟非常不利,對香港的整體社會發展也不利。”林浩文憂心忡忡地說,這種做法只會讓更多的人排隊住香港公屋,變相讓香港特區政府承擔更大的壓力。

目前,香港的公屋等待期已經達到5年或更久。樓市價升量跌,讓香港的中下階層承受了最大壓力,他們的所有積蓄都只能用作租金支出,對香港的持續性發展也有很大影響。而林浩文最擔心的情況,就是不論是公屋的供應量還是私人住宅的供應量、土地供應量,都追不上現有的龐大需求量,這種供不應求的局面只會令香港的房價繼續上升,導致長期失衡。除非有“黑天鵝”事件發生,否則這種局面很難逆轉。

值得高興的消息是,暫時沒有內地買家哄搶剛需盤。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,香港中小型住宅市場,以香港本地買家為主;第三季度樓市回升,吸引香港本地買家大量入市,但並沒有見到內地買家大舉南下買樓。2016年三季度,整體中小型私人住宅市場,已知內地個人買家占成交宗數比例7.3%,占金額比例8.2%,環比減少約0.6個百分點,占比也是一年以來最低。

不能 眼看 資產 縮水 內地 客全 全款 哄搶 香港 豪宅
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廣州:增城從化有兩套房 市區再買房需全款

人民銀行廣州分行等多部門昨日召開會議,強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。

據《廣州日報》報道,會議同時明確了差別化住房信貸政策在全市範圍(含增城、從化兩個非限購區域)統一執行。有銀行人士明確:

1.廣州戶口在從化增城有兩套房貸款已經還清的,在廣州市區購房需要全款;

2.外地戶口在增城或者從化有一套房,不管貸款是否按揭完,在廣州市區購房需要全款;

3.廣州戶口在增城或從化有一套房還在按揭中,在廣州市區能買兩套房,但只能貸款購買一套市區房,首付七成,第二套市區房需全款。

會議特別強調,不得以任何形式對購房者首付款發放貸款或變相發放貸款。

報道稱,按照廣州3·17新政,如果名下無房,有貸款記錄,則首付最低為四成。若名下有房無貸款記錄,或者首套房貸已經還清,則首付最低為五成。

大源按揭公司總經理鄭大源指出:“按照‘認房又認貸’的信貸要求,認房的範圍為廣州市,意味著如果在增城、從化有2套房,不管貸沒貸款,還沒還清貸款,在廣州再買房,都要全款。”

關於首套房貸利率,廣州工行、農行均表示,目前暫無上調計劃。

廣州 增城 從化 有兩 套房 市區 買房 需全 全款
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買房必須全款?歧視商貸和公積金的開發商,終於有人治你們了!

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-24/1150235.html

從去年10月開始,全國絕大多數樓市熱點城市都接二連三出臺了“限購限貸”政策,從購房資格、首付比例、貸款資格等多個方面,對投機客圍追堵截。可是,還有人不甘心,想盡辦法炒房。

而這個周末,投機客們肯定過得很煎熬。先是9月22和23日,重慶、南昌、南寧、長沙、石家莊等城市發布樓市限售政策,而西安則出臺新政規定商品房在調整價格前,須向物價局進行價格申報。

昨天(9月23日),武漢的樓市新政沖擊力更強,直指“全款的進,貸款的等,公積金回去”的怪象,規定全款買房也要排隊!

武漢:“必須全款”和“全款優先”被叫停

9月23日,武漢市房管局下發通知,進一步規範全市商品房預售管理,設置選房購房限制條件等5類行為將被認定為違規,相應開發商會面臨暫停項目網簽等嚴厲處罰。

其中,在銷售商品房時,開發商不得以要求購房人一次性付款,或采取一次性付款優先選房等方式,拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。

同時,武漢市房管局明確,將保障購房者公平選房的權利。具體來看,購房人使用住房公積金貸款購房,應享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權利。房地產開發企業不得以任何形式增加限制條件或附加條件,確保公平選擇房源。

此外,變相收取購房費用、變相囤積房源、以購房人自行提供房產信息作為購房前置條件等也都被叫停。

據長江網-長江日報23日報道,武漢市房管局相關負責人表示,開發商存在這五類違規銷售行為的,武漢市房管局將責令立即整改,拒不整改的,依法予以行政處罰,記入房地產開發企業信用檔案,向社會公示。在整改完成前將暫停項目網上簽約和預售資金監管賬戶的資金撥付。

五類違規銷售行為將受處罰:

一、在取得《商品房預售許可證》前,不得自行或委托第三方企業,以認籌、預訂、吸納會員、購買基金或者理財產品等方式向購房人收取購房定金、預訂款等費用。

二、在取得預售許可證10日內,應一次性公開全部準售房源,在銷售現場醒目位置明碼標價,“一套一標”,公示銷售進度控制表,不得捂盤惜售或變相囤積房源。

三、在銷售商品房時,不得以要求購房人一次性付款,或采取一次性付款優先選房等方式,拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。

四、購房人使用住房公積金貸款購房,應享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權利。房地產開發企業不得以任何形式增加限制條件或附加條件,確保公平選擇房源。

五、開發企業在銷售商品住房時,應按照我市住房限購政策的相關要求,在網簽備案系統進行購房資格核查。不得將購房人自行提供相關住房核查資料作為購房的前置條件。

“哪來那麽多可以付清全款的人”

此前,很多城市都出臺了“限貸”政策,以控制過熱的樓市。貸款不好辦了,投機客和部分開發商就想到了全款優先的辦法。於是,在很多城市出現了“全款的進,貸款的等,公積金回去”的現象。

據中國經營報今年7月報道,在廣州,普通的三成首付比例幾乎絕跡,而高首付比例或全款買房的客戶則成為了樓盤的首選群體,在買房上可享受多重“優待”。

有銷售人員明確對記者表示,接下來出售新房,將依據首付比例高低來決定客戶買房的先後。

同樣的案例在杭州也有。據錢江晚報今年7月報道,杭州城北某樓盤還沒開盤,購房者就排起了隊。而開發商則根據首付額度給購房者排序,全款優先。同樣在杭州的吳先生就提出了質疑:“都知道房子好賣,要搶,但是哪來那麽多可以付清全款的人?”

事實上,面對開發商“全款優先”的規定,很多人都是通過消費貸湊夠的全款。據新華視點消息,在一些地方,個人經營性貸款和個人消費性貸款經過層層包裝,違規進入房地產市場。在一個樓盤,記者稱湊首付有點難度,中介幹脆地說:

(首付)只要不超過100萬元,我們來幫你搞定。

消費貸款“曲線”流向樓市的現象已引起監管部門的重視。每經小編(微信號:nbdnews)註意到,近期江蘇、北京、深圳、廣州等銀監局和人民銀行分行先後發文,提示轄內銀行個人其他消費貸款大幅增長,存在部分資金違規流入房地產市場的風險,並要求加強個人消費貸款管理,防範信貸資金違規進入房地產市場。

最近,各等地對消費貸款流向房地產下達的通知來看,細則並不相同:

北京嚴查個貸違規購房細則要求銀行自查對象為單筆20萬以上消費貸款,並著重關註房抵貸、短期內辦理兩筆及以上消費貸款、貸後短期回流至借款人賬戶等7項特征。

深圳細則明確將個人消費貸款最長期限縮短為5年。

江蘇細則則要求各商業銀行建立大額消費信貸投向監測機制,按月向人行和銀監局提交報告。

廣東則規定個人消費貸最高100萬最長10年。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉表示,消費貸正以“房貸化”(即按揭貸款)的趨勢,成為居民在樓市“加杠桿”的新渠道。截至今年7月份,居民短期貸款(即消費貸)余額達到10.6萬億元,超過居民中長期貸款(90%是房貸)的1/3,同比增長27%。今年以來,居民短期貸款月均新增達1560億元,去年月均新增不足500億元。

目前,武漢是第一個對“全款購房”下手的城市,禁止開發商要求購房人一次性付款或采取全款優先的銷售方式,這樣就意味著,不論你再有錢,該排隊還得排隊。

每經編輯 王嘉琦

每日經濟新聞綜合長江網-長江日報、新華視點、每經網等

買房 必須 全款 歧視 商貸 貸和 公積金 公積 開發商 開發 終於 人治 你們
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