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多位房企老闆"跑路" 民間借貸或再起波瀾

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龍年伊始,長沙出現的部分房企老闆「跑路」現象,再度引起外界關注。

分析人士認為,在當前民間借貸表面「平靜」的背後,因房地產市場陷入調整而帶來的影響正在顯現,特別是近年過度擴張且風險意識淡薄的房地產企業,面臨的風險更大。如何未雨綢繆,防範可能出現的資金鏈斷裂等風險,已經成為部分房地產企業無法迴避的課題。

多位房企老闆「跑路」

「本來是去年12月31日交房的,結果到現在沒有一點音信,交房遙遙無期,開發商跑了。」長沙麓山裡佳園樓盤的一位「准業主」氣憤地說,去年10月她首付45萬元後,至今仍沒有拿到購房合同。而此時,售樓部早已人去樓空。

記者獲悉,2月6日中午,40名麓山裡業主已向長沙市公安局岳麓分局報案。

據長沙坪建房地產開發有限公司的官網顯示:麓山裡佳園由長沙坪建房地產開發有限公司與長沙學士房地產開發有限公司合作開發。朱雙文是長沙坪建房地產開發有限公司董事長兼總經理。

「開發商朱雙文拐走售房款外逃,實屬詐騙行為!」一位購房者在銷售中心貼出留言稱。在接到業主報案後,岳麓分局初步判定長沙學士房地產開發有限公司屬詐騙行為,將從多方途徑尋找法人代表劉忠建和委託代理人朱雙文。但截至記者發稿,朱雙文仍不知去向。

在長沙,房地產商「跑路」並非首例。去年7月,中遠公館石羅其「跑路」,債務超過8000萬元;同年8月「跑路」的東方航標石湘中,債務額度高達數億元。

去年9月24日,鄂爾多斯(600295)中富房地產公司大股東郝小軍失蹤,法人代表王福金自殺身亡,涉及373家個人和單位債權人、數額高達2.63億元的民間借貸,該事件一度引起外界對二線城市部分房地產企業資金鏈斷裂的高度關注。

在銀行收緊房地產貸款的情形下,民間借貸對房地產的貸款也日顯謹慎,房地產開發商資金鏈一直處於緊繃狀態,在此情形下,長沙、鄂爾多斯等國內二線城市房地產老闆「跑路」事件實屬意料之中。

禍起「資金鏈斷裂」?

外界普遍猜測,朱雙文、劉忠建二人在外大量舉債,特別是有不少民間「高利貸」,因資金鏈斷裂,而導致集體失蹤。

在當前民間借貸表面「平靜」的背後,因房地產調控政策而累積的影響正在顯現,特別是近年過度擴張且風險意識淡薄的房地產企業,面臨的風險更大。業內人士分析,目前房地產市場仍處於僵持期,房地產市場泡沫一旦破滅,那些高價拿地的房企將首當其衝。

「長沙現在有300多個樓盤積壓庫存房近10萬套,今年還將有100個新盤至少20萬套房推向市場,今年下半年長沙二手房必將大量拋向市場,屆時『跑路』的現象或將更多。」一位熟悉長沙房地產市場的業內人士斷言。

「房地產老闆『跑路』並不意外,歸根結底都是因為缺錢。」湖南當地一位金融人士表示,目前長沙不少銀行已經完全收緊對房地產項目的所有貸款發放,甚至連首套房按揭都很難獲批。

值得注意的是,在房企無法從銀行等主流金融機構獲得貸款的同時,另一扇大門——民間借貸也開始關閉對房地產企業的貸款通道。

「考慮到房地產市場的不確定性,明年公司將減少與房地產有關的貸款,並加大在實體經濟方面的投放。」鄂爾多斯一家小額貸款公司負責人表示。

如何處理債務清償等難題

在因民間借貸纏身的房企老闆「跑路事件」中,如何制定清償計劃,並妥善安撫債權人,成為當事房企和相關部門必須面對的難題。在這方面,鄂爾多斯中富清償經驗可資借鑑。

去年鄂爾多斯中富危機出現後,為安撫債權人,中富推出兩套償債方案。一是對於願意等待、領取現金的債權人,公司將在十個月後支付1分5的利息直到還款,抵債資產為上述項目的商業房、攤位、公寓等資產;二是在六個月後歸還借款本息,同時用抵押債務後的剩餘資產進行擔保。

「中富資產估值約5億元,負債約2億元,因此對債權人的還款並不是問題。」中富事件後,鄂爾多斯市政府部門有關負責人對外表示,這不僅消除了債權人的疑慮,也為此後解決類似案例留下寶貴經驗。

顯然,在債權人盈門之際,房產企業老闆「跑路」並非明智之舉。如何妥善解決欠下的各項債務,正考驗著房企的經營智慧和危機公關能力。

業內人士建言,在國家房地產持續調控政策下,房地產企業應當主動響應國家政策,順勢降價,消化房產項目庫存,以房款或房產償還原債權人本息,這才是一家負責任房產企業的明智之舉,也是房企持續穩健經營的關鍵。

溫州立人集團非法融資案處置工作又有新的進展。昨日,溫州立人教育集團處置工作領導小組辦公室發佈公告稱,債權登記工作將從2月15日起正式開始。

張貼於泰順賓館前面廣場的這份公告稱,經初步核查,立人集團此前公告所公佈的22個項目情況基本屬實,現已對22個項目採取了掌控措施。

此 前,立人集團曾公告稱,立人集團下屬企業及關聯項目22個,其中全資11個、控股4個、承包生產1個、合作辦學2個、參股4個。按經營範圍分為房地產類 10個、煤礦類6個、學校類3個、農業類2個、旅遊類1個,項目分佈在江蘇、內蒙古等九個省(市),目前正常生產經營的項目有13個。

昨日發佈的公告詳細地列明了當前各個項目的開始時間、項目基本規模以及現狀等信息。由於會計師事務所對所列資產的評估工作尚未結束,其價值到底幾何尚無法得知。

記者詳細分析公告所列各項資產與項目,董順生對地產項目以及煤炭項目的熱衷非常明顯。在當前經濟形勢下,這些項目能給債權人帶來多少收益還是個未知數。

值得注意的是,項目列表中所列的內蒙古哈拉溝露天煤礦的資產對於泰順的債權人來說或許只能是「水中月」了。這是因為,該煤礦自2011年11月28日停產後,在12月5日被內蒙古當地債權人代表強行接管,12月28日,所有財務會計資料被移交給債權人代表。

資料顯示,該煤礦為立人集團在2009年10月收購,礦區面積為0.6平方公里,核定開採量為60萬噸/年,2010年產量為140萬噸。

此外,立人集團全資擁有的內蒙古牛五堯露天煤礦開採年限所剩無幾。該煤礦開採年限自2011年1月10日至2012年4月17日,核定開採量為60萬噸,目前由於處於冰凍期停產,預計3月中下旬才能復產。

立人集團在2011年3月收購內蒙古敖包梁點石溝煤礦23%的股權之時,其與滿世集團洽談股權受讓事宜,需出資6.7億元,已支付3.9億元,餘下2.8億元未按協議支付,股權轉讓手續還未辦理。在此種情形之下,立人集團最終能獲得的多少權益值得關注。

昨日發佈的公告還稱,已依法委託溫州中源會計師事務所和浙江光正大律師事務所立即啟動債權登記的各項準備工作、債權登記工作從2012年2月15日開始。

據記者瞭解,溫州中源會計師事務所去年曾經參與了處理信泰集團資金鏈斷裂案件中的資產評估與處置工作。「這種事情對他們來說,應該是很有經驗的。」一位官員對記者表示。

對 於即將進行的債權登記工作,債權人反應不一。有債權人表示:「我肯定會去進行債權登記的,畢竟這又增加了希望。不過,我們最終還是要看解決方案是怎樣 的。」而部分債權人的代理人北京京哲律師事務所律師張仁對記者表示,其所代理的債權人不會去泰順縣成立的處置辦進行債權登記,因為這不符合法律程序。

「由於該案已經進入司法程序,其集資的數額也是將來認定被告犯罪的證據,因而應該去公安機關進行登記。」張仁說。

目前,該案所涉債權人的具體數目及金額尚無獲得準確數據。有關人士表示,該案涉及人數或在數千人。而此前簽署解決方案的涉及資金約18.4億元。

從長沙部分房產老闆「跑路」到溫州立人集團董事長被刑拘,龍年伊始的幾起案例再次引起公眾對民間借貸的關注。

圍繞民間借貸的「是」與「非」和相關政策的「堵」與「疏」,過去一年來,各方一直爭論不休。但民間借貸是「正規金融的有效補充」這一認識,則基本成為共識。

不可否認,擔保公司、典當行等民間借貸機構,在解決中小企業融資等方面均起著舉足輕重的意義,但由於其准入門檻低,部分機構風險控制和法律意識淡薄,也時常給市場和債權人帶來種種風險。


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兩千位房仲教的6招買房致富術


2014-05-19 TCW  
 

 

第1招 抓住稀有標的,轉手就賺徐州路學區華廈》獲利率70%買入時間:2003年 坪數與總價:40坪2戶,約2,880萬元貸款成數:85%,自備款約420萬元 ? ? 獲利:約250~300萬元考量與評估:高中、大學都在附近生活,觀察到西門町一帶,房仲很多、要賣的房子也很多,但是「紅單貼出去,被撕下來的很少」,研判西門町房子不好賣。但徐州路一帶,很少看到房子要賣,「稀有性」是一大特點。當時手中僅有150萬元,自備款不足,跟2位姊姊商借270萬元,10個月獲利出場。

第2招 管理員帶路,省下仲介費大安路巷子搶手華廈》獲利率88%買入時間:2005年 坪數與總價:32坪,約1,200~1,250萬元貸款成數:85%,自備款約187萬元 ?? 獲利:約160萬元考量與評估:從仲介處得知有標的物要賣,2個星期內與不同房仲去看4次,發現房子很快就賣掉,且成交價跟開價差不大。從「時間及價格」判斷,大安路巷子裡的房子是很容易脫手,如果有物件釋出,應該就可以投資。每次看房都主動跟管理員聊天,請喝飲料,跟管理員混熟後,從管理員處得知,另有屋主要賣房,沒有委託仲介,最後由管理員帶著去,自己找屋主,成功買下房子,省下仲介費。對管理員沒用的訊息,對你可能很有用,多交朋友,與人為善,朋友等於機會。

第3招 調閱謄本,掌握冰山下資訊敦化南路宮廟隔壁公寓》獲利率55%買入時間:2004年 坪數與總價:37坪,約1,100萬元貸款成數:75%,自備款約275萬元 獲利:約150萬元考量與評估:從仲介處得知和平東路一樓有公寓要出售,但此公寓隔壁的隔壁有個宮廟,一般人會認為,房子旁邊有個「宮廟」會不好賣,就不去碰,進而轉換到其他的標的物。但他思考:「為什麼一個宮廟,會在大安區敦化南路的巷子裡」,於是主動蒐集資訊(調閱謄本),得知這宮廟因有債務被假扣押限制登記,推測宮廟有可能會被拍賣,加上遠企地點不錯,房子可以放長,因為有做功課而握有別人不知道的訊息,所以敢低價買入別人不敢買的。

第4招 搭一座樓梯,住家變店面忠孝東路4段2樓華廈》獲利率91%買入時間:2006年 坪數與總價:35坪,約1,650萬元貸款成數:80%,自備款約330萬元 獲利:約300萬元考量與評估:看到忠孝東路附近很多住家變成店面以後房價3級跳,所以當房仲通知忠孝東路4段附近有2樓的住家要賣時,他特別留意。他發現這位於2樓的房子,屋主是用住家來賣,但這戶住家旁有個約8公尺的防火巷空地,他靈機一動想說:「大概有機會可以搭樓梯,就變2樓店面」,他之後與鄰居打聲招呼,打好關係後,把「住家」變「店面」,「創造價值」。

第5 招 破舊老公寓,打造成超商民生社區1樓住家》獲利率103%買入時間:2006年 坪數與總價:32坪,約1,450萬元貸款成數:70%,自備款約435萬元 ? ? 獲利:約450萬元考量與評估:原本是1樓破舊的住家,平淡無奇,但他發現附近一帶沒有便利商店,該物件是老公寓沒有公設,所以靈機一動,覺得一樓、又沒有公設,可以「做便利商店」。於是找來先前在補習班授課認識的超商擴店朋友,將舊房子重新裝潢得很漂亮,一下子「老舊住家變成明亮的便利商店」。包裝成「便利商店」之後,房價就不是原本住家的價格,肯動腦筋,就有機會創造翻倍價值。

第6招 鎖定精華區法拍屋,有機會撿便宜國父紀念館法拍豪宅》獲利率N/A(目前仍持有)買入時間:2013年 坪數與總價:61坪,約5,912萬元貸款成數:77%,自備款約1,360萬元 ? ? 獲利:0元(尚未脫手)考量與評估:去年下半年房市轉淡,投資觸角也伸向法拍市場,只要台北市精華地段有適合標的出現,就會前往參與投標。此案是去年年底,從司法院法拍查詢網看到的案件,原以為房市轉冷清,參與人會減少,沒想到仍吸引7組人投標,最後換算每坪約96.9萬元。以目前週遭相似案件,最新實價登錄成交行情每坪約130萬元來看,算是相當漂亮的一次出手。當房市處於盤整階段,鎖定法拍市場精華地段的好物件,有機會撿到便宜貨。

註1:以上標的持有期間大約落在8個月到1年。黃坤鍵現在資金比20多歲時雄厚,改以中長期投資,大部分以收租為主,不進行短期買賣。註2:本表獲利率計算方法為,(獲利÷自備款)×100%。獲利部分已扣除仲介費用,由於持有時間短,故未計入貸款利息及手續費

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