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兩千位房仲教的6招買房致富術


2014-05-19 TCW  
 

 

第1招 抓住稀有標的,轉手就賺徐州路學區華廈》獲利率70%買入時間:2003年 坪數與總價:40坪2戶,約2,880萬元貸款成數:85%,自備款約420萬元 ? ? 獲利:約250~300萬元考量與評估:高中、大學都在附近生活,觀察到西門町一帶,房仲很多、要賣的房子也很多,但是「紅單貼出去,被撕下來的很少」,研判西門町房子不好賣。但徐州路一帶,很少看到房子要賣,「稀有性」是一大特點。當時手中僅有150萬元,自備款不足,跟2位姊姊商借270萬元,10個月獲利出場。

第2招 管理員帶路,省下仲介費大安路巷子搶手華廈》獲利率88%買入時間:2005年 坪數與總價:32坪,約1,200~1,250萬元貸款成數:85%,自備款約187萬元 ?? 獲利:約160萬元考量與評估:從仲介處得知有標的物要賣,2個星期內與不同房仲去看4次,發現房子很快就賣掉,且成交價跟開價差不大。從「時間及價格」判斷,大安路巷子裡的房子是很容易脫手,如果有物件釋出,應該就可以投資。每次看房都主動跟管理員聊天,請喝飲料,跟管理員混熟後,從管理員處得知,另有屋主要賣房,沒有委託仲介,最後由管理員帶著去,自己找屋主,成功買下房子,省下仲介費。對管理員沒用的訊息,對你可能很有用,多交朋友,與人為善,朋友等於機會。

第3招 調閱謄本,掌握冰山下資訊敦化南路宮廟隔壁公寓》獲利率55%買入時間:2004年 坪數與總價:37坪,約1,100萬元貸款成數:75%,自備款約275萬元 獲利:約150萬元考量與評估:從仲介處得知和平東路一樓有公寓要出售,但此公寓隔壁的隔壁有個宮廟,一般人會認為,房子旁邊有個「宮廟」會不好賣,就不去碰,進而轉換到其他的標的物。但他思考:「為什麼一個宮廟,會在大安區敦化南路的巷子裡」,於是主動蒐集資訊(調閱謄本),得知這宮廟因有債務被假扣押限制登記,推測宮廟有可能會被拍賣,加上遠企地點不錯,房子可以放長,因為有做功課而握有別人不知道的訊息,所以敢低價買入別人不敢買的。

第4招 搭一座樓梯,住家變店面忠孝東路4段2樓華廈》獲利率91%買入時間:2006年 坪數與總價:35坪,約1,650萬元貸款成數:80%,自備款約330萬元 獲利:約300萬元考量與評估:看到忠孝東路附近很多住家變成店面以後房價3級跳,所以當房仲通知忠孝東路4段附近有2樓的住家要賣時,他特別留意。他發現這位於2樓的房子,屋主是用住家來賣,但這戶住家旁有個約8公尺的防火巷空地,他靈機一動想說:「大概有機會可以搭樓梯,就變2樓店面」,他之後與鄰居打聲招呼,打好關係後,把「住家」變「店面」,「創造價值」。

第5 招 破舊老公寓,打造成超商民生社區1樓住家》獲利率103%買入時間:2006年 坪數與總價:32坪,約1,450萬元貸款成數:70%,自備款約435萬元 ? ? 獲利:約450萬元考量與評估:原本是1樓破舊的住家,平淡無奇,但他發現附近一帶沒有便利商店,該物件是老公寓沒有公設,所以靈機一動,覺得一樓、又沒有公設,可以「做便利商店」。於是找來先前在補習班授課認識的超商擴店朋友,將舊房子重新裝潢得很漂亮,一下子「老舊住家變成明亮的便利商店」。包裝成「便利商店」之後,房價就不是原本住家的價格,肯動腦筋,就有機會創造翻倍價值。

第6招 鎖定精華區法拍屋,有機會撿便宜國父紀念館法拍豪宅》獲利率N/A(目前仍持有)買入時間:2013年 坪數與總價:61坪,約5,912萬元貸款成數:77%,自備款約1,360萬元 ? ? 獲利:0元(尚未脫手)考量與評估:去年下半年房市轉淡,投資觸角也伸向法拍市場,只要台北市精華地段有適合標的出現,就會前往參與投標。此案是去年年底,從司法院法拍查詢網看到的案件,原以為房市轉冷清,參與人會減少,沒想到仍吸引7組人投標,最後換算每坪約96.9萬元。以目前週遭相似案件,最新實價登錄成交行情每坪約130萬元來看,算是相當漂亮的一次出手。當房市處於盤整階段,鎖定法拍市場精華地段的好物件,有機會撿到便宜貨。

註1:以上標的持有期間大約落在8個月到1年。黃坤鍵現在資金比20多歲時雄厚,改以中長期投資,大部分以收租為主,不進行短期買賣。註2:本表獲利率計算方法為,(獲利÷自備款)×100%。獲利部分已扣除仲介費用,由於持有時間短,故未計入貸款利息及手續費

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