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劏場大王三商場 首都廣場最冷清十室九空 租戶:九成九會走

1 : GS(14)@2015-04-09 00:47:01

■尖沙嘴首都廣場人煙稀少。



【記者直擊】「劏場大王」尹柏權兩年多前劏出3大商場,包括尖沙嘴首都廣場、荃灣地皇廣場及荃立方,首2年保證租金回報將近屆滿,小業主陸續收回舖位,惟部份以平租作招徠仍十室九空,租客意興闌珊萌生棄意。記者:陳家雄 攝影:黃耀興 許頌明


上周日記者趁復活兼清明五天長假重臨首都廣場,劏場1樓約200個舖,入伙一年多,當年原由運動品牌租用多個相連舖位已退租,空空如也,全層租客屈指可數,保守估計出租率約一成,正值下午2時,駐足1小時,人流不足一百。半年前接受本報訪問的租客黎先生在場內賣手機配件,再次受訪,「人流無改變,每日以百計……」該場今年初推月租1,000元、租約期3個月的推廣,一度吸引不少租戶進駐,「嗰份租約完咗,業主加至月租2,000元,啲人試咗3個月,覺得冇人行,咪走囉!本來呢條街(直指最旺人流商舖)填滿租客,但而家走咗一半」。



■荃灣荃立方整體出租率約40%。

■荃灣地皇廣場部份商舖生意不俗。



荃立方租客「早餐都賺唔到」

黎生留守,惟經營情況無改善,坦言未回本,人工未賺到。就算再平租、惟租期太短,商場未填滿租客,根本無人夠膽進駐。小試牛刀大半年,現在意興闌珊,「九成九唔會留喺度」。荃立方亦是劏場大王的傑作,入伙一年多,整體出租率40%。張小姐半年前以月租1,000元租30呎舖,回顧過去半年營業狀況,她回應:「嘩!蝕到趴喺度。最差
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十室九空 不足20舖營業

1 : GS(14)@2016-04-18 12:03:54

【記者直擊】前身為賣潮流服飾的DNA商場,昔日好歹總有年輕人前往逛街,如今變成劏場首都廣場之後,周日傍晚零售黃金時段十室九空,660間舖裏頭不足20間舖有開門營業。



半小時不足50人進入商場

去年復活節長假期,本報周日下午2時,駐足商場整整一小時觀察,人流不足100人。一年後的昨天,同樣是周日,記者於傍晚5時許,零售業界的黃金時段到達商場,場內依舊「靜嚶嚶」,冷清得甚至在商場二樓,都足以聽到樓下一樓商戶播放的音樂。及眼所見有開門營業的店舖夾夾埋埋唔夠20間,最旺位置經已是一樓電梯口,數間店舖銷售手機配件及服飾,部份最冷清的位置連續一整列、超過20個舖位均無開門做生意。部份空置的店舖門外張貼單張,以3,800元全包出租,或簽兩年租約免租半年等招數招攬小商戶。不過,部份店舖內擺放紙箱、喼及紅白藍袋,難以判別店舖被出租作儲物倉,抑或是業主用作擺放雜物用途,故商場實際出租率難以判斷。現場所見,最大的租戶租用三樓3個舖位作補習社,而有一間韓國化妝品店租用二樓約10個舖位,料月底開張營業。至6時記者在商場正門駐足半小時,不足50人進入商場。有不願意上鏡的投資者稱,昨午獲悉首都商場有銀主盤出現有意執筍貨,但及後實地視察,眼見出租率不足三分之一,離開時向記者表示已經打消念頭。記者:陳東陽





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十室 室九 九空 不足 20 營業
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零售吹淡風 衝擊第二波 銅鑼灣銀座式商廈 十室九空

1 : GS(14)@2016-10-05 05:33:39

2016-09-21 EW

隨着零售業吹淡風,旺區舖市首當其衝受影響,租金普遍勁跌四成,過往,為了在黃金地段爭一席位插旗,品牌不惜「天價」搶租一線舖,現時核心區吉舖處處。繼地舖受衝擊後,銅鑼灣銀座式商廈成為第二波受影響的,而且「災情」更嚴重,部分大廈出現十室九空的情況。

這些銀座式商廈,有新落成的,亦有改裝自全幢服務式住宅的,兩年前推售時,搶購激烈,部分創下單日售罄的紀錄。不過,現時業主收樓後,基於市況差,物業租不出,即使以蝕本價放售,依然乏人問津。儘管銅鑼灣人來人往,熱鬧非常,但銀座式物業慘淡情況,有如回到〇三年沙士時期。

近年零售市道轉差,惟位處銅鑼灣的羅素街,仍然人頭湧湧,旅客穿梭於各間店舖間購物,不過,座落羅素街八號當眼位置的英皇鐘錶珠寶中心(又稱「羅八」),由服務式住宅改裝而成的銀座式商廈,去年初入伙,空置率非常高,與熱鬧的羅素街,成了強烈對比。

作為核心地段的銀座式商廈,目前英皇鐘錶珠寶中心僅五名租客進駐,包括三家美容店、 日本代理行及名牌開倉店各一家。業內人士透露,名牌開倉店去年已進駐,一直以短租形式租用。原先租用十六樓,及後由於業主有意收回單位作長租及出售,商戶因而搬到現址。「這間公司主要是打游擊戰,每次都是簽六個月短租,大廈內好多選擇,佢都唔怕租唔到,約滿搬去不同樓層。雖然業主與租客,都沒有透露租金,但你知道,短租一定折讓,像短租地舖,一般只有長租的三成。」

「羅八」年前拆售業權分散

現場所見,店內只有簡單裝潢,主要以低於市價銷售國外品牌手袋及服飾,記者在該樓層停留約半小時,只見兩名顧客上來,最後未見光顧。

由於租客疏落,該廈原先作為廣告的玻璃幕牆,未見有商戶介紹,取而代之的,只是代理行的租售放盤廣告,除了上述五層有租客進駐,其餘層數都空置。

短租客吼平盤進駐

有代理表示,由於零售業不景,現時租客着實難求,不少業主惟有將租金一減再減,今年初,呎租叫價普遍維持六十元,四月份降至四十五元,五月份跌穿四十元,業主近日通知代理,進一步減至三十一元。代理續說,業主都希望單位盡快租出,免「擺一日蝕一日」,白交管理費及差餉。現時,該廈有租盤十三個,佔全幢廿一層樓面,比例逾五成。

現任里昂亞太恒富房地產基金香港區主管趙朗,於二〇一三年看中當時作為服務式住宅的英皇鐘錶珠寶中心,以十八億元購入,及後於二〇一四年初拆售,最後套現逾三十二億元。

毗鄰羅素街的霎東街,雖由區內地標時代廣場一個出口,可以抵達,但熱鬧程度,遠遠不及羅素街。霎東街有兩座銀座式商廈,Oliv及THE SHARP,年前開售時迅速沽清,現時入伙已數個月,不過,從大廈外牆所見,Oliv營業樓層廖廖可數,THE SHARP更未有單位營業,樓下保安看守嚴謹,表示前往各層,需要獲批准才行。

冀出租補貼管理費差餉

「THE SHARP十室九空!」區內代理指,不少業主兩年前購入物業後, 收樓前開始放售及放租。「當時業主很有信心,企硬有賺先賣,呎租開逾七十元,惟一直未見承接,連問價都很少,部分心急業主立即減價。」

目前叫租最低樓層,面積一千五百八十方呎,僅以五萬元招租,平均呎租不足三十二元,遠低於預期,以購入價五千二百一十四萬元計算,即使成功租出,回報僅一厘多,低於區內不少寫字樓。「當初大家預期回報逾四厘,以購入價計算,要租廿萬元才達標!業主大失預算。」

據悉,業主將該樓層以四千一百八十萬元放售,較購入價低約一千萬元。「現時只是第一輪,如果依然租不出,相信業主被迫要鬥減租爭客。」他透露,部分業主心急出租,希望藉租金補貼管理費差餉等支出。

THE SHARP樓高廿九層,一梯一伙,於一三年拆售,今年四月收樓,初期空置率高達百分百,近月雖錄零星租賃成交,惟呎租僅四十多元。 業主叫租一減再減,由年初呎租普遍逾七十元,目前降至最平僅三十多元。該廈有十五個租盤,買賣盤達十七個,佔拆售樓層近六成。

開則三角形「先天不足」

「該廈每層一千五百八十方呎,單位開則三角形,好多商戶不合適,做飲食地方唔夠,只可以做精品,惟精品交不起租,加上位處霎東街,不是「大街大巷」,位置及單位面積,都係先天不足。」代理明言,以往地舖搶手,所以打造「樓上舖」,認為市場需求充足,惟現時地舖出現空置,「樓上舖」需求自然受拖累。「問價客極少,情況慘淡。單位無租收,仲要俾管理費,每呎超過五元,小數怕長計,業主叫價動搖。」

他續說:「有內地業主持有高層,對蝕賣猶豫不決,去年八月企硬每呎三萬一千元,相隔半年,叫價降至二萬八千元,若成功售出,將會蝕讓逾三百萬元,惟及後決定收回,希望再睇定少少先。」

內地客減價「蝕放」

毗鄰THE SHARP的Oliv,空置率同樣高企,由恒生銀行創辦人之一梁昌家族發展的Oliv,全數十九層,於二○一三年二月以樓花形式拆售,極速售沽,成交價介乎六千九百三十一萬至八千七百七十八萬,平均呎價約三萬八千六百元。及後政府突然出招打擊工商舖,當中有三層買家褪軚撻訂。

直至去年初物業入伙後,該三層物業,即十樓、二十樓及二十一樓,發展商減價出售,成交呎價急跌至最低兩萬,業主始料未及,「新鮮滾熱辣」才收樓,帳面不見「一大嚿」。

半數業主有心離場

有見及此,個別業主火速蝕讓離場。土地註冊署數據顯示,原由順天隆創業有限公司持有的中高層單位,面積一千八百零九呎,早前以四千一百萬易手,較購入價約七千萬,低二千八百餘萬,持貨三年,蝕逾四成一,蝕到入肉。

現場所見,定位為銀座式商廈的Oliv,假日訪客寥寥可數,近半樓層被鎖。大廈水牌亦顯示,發展商拆售的四至廿四層中,有十層均未有租戶進駐。透過大門玻璃可見,大部分單位維持收樓時原貌,亦未見裝修。部分樓層後樓梯放置雜物,樓梯灰塵滿布。

有代理透露,Oliv入伙一年多,大多業主決心離場,現時共有十個放盤,佔單位拆售總數逾五成。「賣樓時正值樓市高峰期,大家搶住買,不足一個月銷售一空,無人估到市道咁樣,當時預期做「樓上舖」,呎租八十至九十元,售價貴過寫字樓。」

消息指,該廈中層戶,面積一千八百九十八方呎,以每月八萬元租出,每呎四十二元,月租呎租皆創新低。市場人士指,Oliv現時有五個租盤,呎租叫價最低僅五十元,以購入價每呎三萬七千元計算,回報不足兩厘。

割價求租寫字樓客表興趣

銅鑼灣銀座式難於出租,單位叫租普遍低於同區寫字樓,同樣位處羅素街、作為銅鑼灣地標的時代廣場,現時寫字樓呎租五十元。區內另一核心地段、接近崇光百貨的皇室大廈,呎租四十五元。有代理指:「銅鑼灣寫字樓需求不俗,亦有寫字樓客對銀座式有興趣,有意承租。」

其中,於荔枝角商廈內設據點的東日日本物業顧問,上月起,遷入英皇鐘錶珠寶中心八樓C及D室,開設辦事處兼展銷廳,面積約一千七百方呎。

東日日本物業顧問董事總經理謝永汶指,當初曾考慮過附近多座商廈,惟認為銀座可兼容寫字樓及銷售點兩種用途,方便客戶到來簽訂文件、交收支票等。「該廈電梯一打開,透過玻璃一目了然全層單位,感覺似一個舖位展現眼前,不似傳統商廈俾人局促感覺。」

目前該樓人流稀少, 惟謝氏認為:「始終我們不是做零售,本身有固定客源,我們一直加強在社交平台宣傳。此外,即使日後多了商戶進駐,由於低層食肆有專用電梯,不怕顧客爭相使用電梯用。」

英皇鐘錶珠寶中心目前僅五名商戶進駐,東日日本物業顧問是其中之一。

東日日本物業顧問營業部經理麥小姐指,集團首度於港島區設據點,單位作寫字樓,亦方便客戶上門簽單。

零售吹淡風衝擊第二波

銀座式商廈英皇鐘錶珠寶中心雖然座落旅客必到的羅素街,「樓上舖」仍然吉位處處。

有代理指,由於英皇鐘錶珠寶中心多個樓層放租,業主議價空間持續擴大。

多個樓層空置中,向大街的落地窗掛着巨型的租售放盤廣告。

訪港旅客按年大減,核心區舖位率先受影響,圖為銅鑼灣波斯富街吉舖。

當時為里昂證券董事的趙朗於二○一四年初,將銅鑼灣羅素街八號服務式住宅,改作銀座式,拆售時賣個滿堂紅。

Oliv大廈部分水牌顯示的,並非商戶名稱,而是僅掛上「Oliv」字眼。

梁昌家族發展的銅鑼灣Oliv,拆售當日極速沽清,套現十四億五千萬元。圖為其子梁仲豪。

Oliv後樓梯灰塵滿布,部分裝修廢料亦未見清理。

Oliv部分交吉樓層凌亂地放置雜物,業主則割價求租。

恒隆前執董吳士元等人,以公司名義購入低層全層,購入價五千三百七十二萬元。

中原集團亞太區總裁黃偉雄亦是業主之一,購入SHARP一個單位,作價近五千七百萬元。

THE SHARP二○一三年初拆售,首日沽清廿九層樓面,平均呎價高達三萬三千四百元,惟現時空置率較相鄰的Oliv更高。

撰文 地產組 攝影 地產組設計 美術組
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