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房價和房產稅的金融學之解 xuyk

http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102epa7.html
昨天一位博友發表了一篇
講到房地產的文章,引起了大家一番討論與交流。討論的核心問題是:房價是不是由供求關係決定的?

   有的朋友認為:房價上漲是因供給不足,「供求關係」是根本原因,所以增加供給,房價可降。

   有的認為:房價上漲是「預期收益與風險」決定的,「供求關係」不適用於房價問題,所以要用金融手段——建立房產稅制度,來降房價。我是持這一觀點的。

   如果房價真是由供求關係決定的,那麼十幾年來,一方面不斷大量增加供給(供給增加),另一方面又竭力限制購買(需求減少),為什麼房價反而越漲越厲害呢?即使空置房越來越多,交易量大大萎縮,怎麼也不見房價下跌呢?

   顯然,普通商品的「供求關係」這一經濟學原理解釋不了這個現象了。

   現在的房子除了滿足居住需求外,越來越成為了重要的投資品,其金融資產屬性似乎遠遠大於商品屬性。買房子是為了以後能夠升值,這房子就變成了金融資產。而對於任何金融資產,決定其價值的根本力量是「預期收益與相應風險」,而不是「供求關係」,其定價是預期收益與風險均衡的結果。只要人們預期房子會漲,房價就難以下跌,不管供應充足與否。

   房產稅為什麼對房價具有抑制作用呢?

   你先拍拍腦袋設想一下,假如每年要繳納5%的房產稅,還會有那麼多人去買那麼多房子嗎?有多房子的人恐怕連拋售都來不及呢!

   現用文縐縐的金融學原理來作類比解釋:現在不是要推出股票期權交易了嗎?你買房不就是看好它未來的升值嗎?那好,我們不妨把房子看作是一隻股票的看漲期權,每年繳納的房產稅就相當於是這只股票向外分紅。由於分紅會降低看漲期權的價值(這是因為股票價值等於其預期未來全部現金流的現值總和分紅就是將其中一部分以當前價值兌現,結果便降低股票價格),隨著分紅量連年累積增加,這份看漲期權的價值也就會越來越低,這也就意味著房子的價值隨著繳納房產稅勢必下降,從而促使房子投資人預期收益下降,最終房價也就受到抑制了。

   說到這,我突然想起巴菲特的伯克希爾·哈撒韋公司的股票。巴菲特很喜歡收到紅利,但他自己卻極不願意向外分紅,這是因為如說:「我們不分紅,因為我們認為我們能夠將我們賺到的每1元錢去賺更多的錢。」結果他50年不分紅,使得他公司的股價翻了1萬多倍,高達15萬美元一股,成為世界上最昂貴的股票,讓所有股東儘可能地獲得最大收益,伯克希爾·哈撒韋公司也成為世界上最有價值的公司之一

   當然,中國房地產問題絕非這麼簡單,極其複雜,已經不單單是個經濟領域裡的問題了。這裡只從金融學一個狹窄的角度來說說而已。


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