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每月收入買三呎樓(2012/9/27)林本利

2012-9-27  NM




過去兩個多月,樓市持續升溫,梁 振英政府推出多項措施,包括「港人港地」,企圖令樓市降溫。過去幾年,曾蔭權政府嘗試透過收緊按揭和徵收額外印花稅,從削減需求方面去遏止樓價繼續上升。 梁振英政府則從供應方面着手,希望透過增建公營和私營房屋,令市民相信政府有決心遏抑樓價,不會盲目高價入市。

過去幾年樓價大幅上升,主 要原因是市場資金氾濫,息率超低,大量資金流入樓市。剛好近五年房屋供應不足,每年平均少於一萬個單位落成入伙,在需求大增而供應不足的情況下,樓價又怎 能不拾級而上?現時的樓價水平,其實已脫離一般家庭的負擔能力,只不過按揭息率仍處於超低水平,才令供樓支出佔收入比重低於五成。未來幾年,當息率上升, 本地經濟轉弱,到時一般家庭實在難以負擔如此高昂的樓價。過去30多年,香港樓市經歷過兩個大周期,現在正處於第三個大周期的最後階段。上世紀七十年代 初,香港股市進入瘋狂狀態,之後股價急挫,由高位1,700點以上下跌至150點,跌幅超過九成。加上油價颷升,出口大減,令經濟陷入衰退,失業率大幅上 升。到1976年經濟復甦後,當時中小型住宅單位平均呎價是298元,而每月家庭收入中位數是1,450元。每月收入可以購買4.87呎樓面。若要購買一 個500呎單位,需要103個月(即八年多)的收入。之後幾年通脹加劇,樓價持續颷升,到1981年平均呎價升至1,058元,五年間升了兩倍多,每年平 均升幅接近30﹪。以當時的每月家庭收入中位數3,080元計算,只可以購買2.91呎樓面。要購買一個500呎單位,需要172個月(即14年多)的收 入。

1981年樓市爆煲後,樓價在三、四年間大幅下挫一半,到1984年平均呎價不過589元。以當時每月家庭收入中位數 4,508元計算,每月收入可購7.65呎樓面;購買一個500呎單位,只需65個月(五年多)的收入。樓價自1985年回升,輾轉上升至1997年,平 均呎價高見6,170元。以當時每月家庭收入中位數18,300元計算,只可認購2.96呎樓面,情況類似1981年。之後樓價持續尋底,到2003年低 見1,854元一呎,以當時每月家庭收入中位數15,000元計算,可以認購8.09呎樓面,情況類似1984年。自2008年底開始,樓價輾轉上升近四 年,累積升幅近一倍。現時樓價已突破九七年高位,以每月家庭收入中位數大約21,000元計算,只可購買不足3.3呎樓面。倘若樓價再上升一兩成,而家庭 收入又沒有顯著升幅,到時便出現類似1981年及1997年的情況,一般家庭要花14年收入才可以購買一個500呎單位。對上兩次樓市高位(即1981年 及1997年)相距大約16年。現在距離1997年高位約15年,倘若今次樓市周期與過去相若,樓市在未來一兩年,隨時會爆煲。而每次當樓市見頂回落之 際,剛好又有大量新建單位落成,加速樓價下滑。現在還以高價搶樓的小市民,日後恐怕會損失慘重。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

 
每月 收入 買三 三呎 呎樓 2012 27 本利
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