居屋殺入又一居的煩惱人(問) (答)
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http://www.homebloggerhk.com/?p=5617諗樣Sir .多謝你抽空解答各人的疑問, 現望你能點醒 本煩惱人
本人及太太現年同是34歲, 育有一子4歲及剛出世的bb! 本人收入約$30000-$35000 (有公司支票証明)，額外收入＄15000（沒有收入証明），太太有固定收入$15000，我們有兩層樓，用我媽媽名義購買私人住宅(我和太太做擔保)，165萬購買，現銀行估價約365萬，每月約供$4840 (1% p.a., 借貸餘額約115萬,分30年還款)租金收入＄9200，今年3月續租應可有$11000，及我與太太共同擁有現自住已補地價居屋， 275萬購買，現銀行估價約420萬，每月約供$7800 (0.96% p.a., 借貸餘額約183萬,分29年還款)
因為父母受惠政策,下年不能擁有自住以外物業，所以必須出售物業。
因此考慮以下方案，請指教：
１） 把私人物業轉到自己名下，這便要重新做按揭，這樣銀行利率會增加至2.15% p.a.,並且三年內不能轉讓 (受SSD限制)及需交律師費及厘印費約100,000 。 可套現多 (3,650,000/2-1,150,000=675000). 如重新做按揭,是否只用我一人名義較好?
2） 在市場出售物業，套現250萬，另加流動現金100萬，購買700萬單位供一家四口長住，把居屋單位出租$12000。現居3房,可住多6-7年,因想仔女長大時可每人一間房及一間辦公房給自己!現在是否適合換大屋?
3） 在市場出售物業後，購屯門或九龍灣三百萬樓下樓宇作收租(做5成按揭)餘款2,500,000作人民幣定期存款。還是
4） 在市場出售物業，套現250萬，另加流動現金100萬，作人民幣定期存款或買債券,靜待跌市!
煩惱人相信真係好煩惱，睇佢問題就知佢一定去問過諗過。例如物業轉名對該項物業於銀行按揭之影響，轉名後SSD限制會否加長，更需要打幾多印花稅，煩惱人係問題都計清計楚。
對於轉讓一事，煩惱人應問律師能否以較低市價轉讓物業，如調至剛剛低於三百萬相信是一個律師可接受的市價而你又慳返一半印花稅(即約四萬)的建議。
->>按此看印花稅稅率
首先按揭只計能證明之收入，當你有稅單，加埋公司支票妥當影響望可將你本人核實收入計到30000蚊。加埋太太家庭月入達$45000。根據批核標準如自住物業要令總借貸還款金額不能超借款人共入息之一半。即係你還盡每月$22500，減去已補地價居屋$7800，假設出面冇借貸，可以批出$14700月供之按揭，即借到約2.65milX1.47=3.90mil之款項，剛fit到你諗換大屋，補1.0mil而買入7.0mil樓宇之打算，你該埋提議是可行的。不過留意條數已計得好盡，而你身上既credit card及p-loan會令你借唔足3.89mil個數。
如執行換大屋之決定，未免太大風險。及於日後果真跌市，你會十分後悔。現在宜執行「年年有餘」之策略，即係借貸能力要有淨，手上現金要有淨，為下一次入貨準備。現時再入場買樓既，一係好有需要之輩，或手上太多錢冇出路之人仕。試諗下你如果你2007年，7百萬連又一居都買到。而家七百萬而又要大既，都係次一等(當然都唔失禮)屋苑。建議籌備資金，完成由居屋搬入又一城(居)之創舉。
因媽媽要收取政府資助，你就要轉按放棄1%之按揭計劃。楊先生在網上提及香港冇可能有1%供樓既按揭plan，你大哥就係其中出類拔萃既一位。既然出租幾年都冇出事，何不將阿媽轉返黎間樓續出租? keep住個好租客令自己煩惱都少d。除非物業已超30年否則keep住間樓以靜製動為上策! 另外應大膽加按至七成，套出3.65mil*70%-1.15mil=1.40mil。加埋手上一百萬cash你一樣可以係跌市做七成上會買800萬之自住大屋。等同忍係於周期長的樓市中滑浪最緊要要訣。
出完以上幾招，你借貸力只係用左一半，cash又充足，淨低事情交比個天同特首去辦啦! 人幣定存係你cash的好搭擋，好好享受同bb相處既時間，呢樣先至係有錢買唔到的。至於為仔女升學而遷居及已補地價之居屋應否趁高而沽既考慮，請留意本網，會遲些作深入解答。
海一居風波響警號 澳門樓花爆爛尾危機
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GS(14)@2015-11-02 00:35:542015-10-21 EW
澳門樓宇在過去容許以「遠期樓花」形式銷售，發展商取得臨時批地後，即使現場只是爛地一塊，也可搶閘賣樓。雖然有關狀況於一三年《土地法》及《樓花法》修改後已經絕跡，惟早年埋下的危機，最近終告爆發。
由香港上市公司打造的樓盤「海一居」，臨時批地限期將於十二月屆滿，惟至今連地基亦未完成，以致約三千戶業主大失預算，紛紛向議員求助、上街示威，甚至直闖發展商香港總部追究。
事件引起廣泛爭議，有議員及民間團體贊成政府企硬執法，就算不收回土地讓發展商埋尾，亦要跟足法例徵收溢價金，涉及款項最少十多億元。
當初決定購入海一居的樓花單位，主要因為發展商隸屬大集團，加上當時樓價升得好快，怕不上車再沒機會；而賣樓廣告標明一五年第三季入伙，但這幾年每次經過地盤，都甚少見到有人開工，已經知道不妙，結果真的出事！」一名海一居業主向本刊說。
曾是澳門最大型樓盤的海一居，由香港上市公司九龍建業（0034）擔任大股東的保利達集團發展，一○年開售樓花時仍未定名，僅以「東方明珠區P地段」作登記，規劃中有十八座大廈，提供近五千三百個單位，後來發展商改口表示完工日期為一八年。由於海一居位處港珠澳大橋落腳點附近，佔盡地利，故即使樓花呎價逾四千元仍被瘋搶，共售出約三千個單位。
發展限期二十五年
資料顯示，該地皮早於九○年獲發臨時批地文件，發展限期二十五年，土地用途為住宅、商業及工業用地。無論舊版或一三年修改的新版《土地法》，均列明若果限期內未能完成發展，政府可以收回，以免寶貴的土地資源遭到囤積。
知情人士透露：「回歸前澳門經濟欠佳，縱然獲得地皮，亦非發展時機；直至賭權開放，發展商紛紛啟動項目；由於工業式微，很多用地都申請更改為純住宅用途。東方明珠區P地段，○六年已成功修改為純住宅用地，就算要等待政府一○年初公布該區『街線圖』（等同規劃限制），亦應有足夠時間完成項目，但發展商卻要到上年才動工，當然趕唔切。」
海一居所處土地的臨時批給期限，將於今年十二月二十六日屆滿。雖然保利達今年二月已向政府申請延長土地使用期，但一直未獲批准。及至本月初，運輸工務司司長羅立文明言，按照《土地法》，期限一到就不能再續。
銀行拒做按揭
消息引起海一居小業主恐慌，數百名業主向立法會議員及民間團體求助，又到政府總部及保利達澳門總部示威。業主代表說：「絕大部分苦主事前對海一居地皮有限期一無所知，甚至有人剛剛才入市購買其樓花，但被銀行拒絕做按揭，極為無奈。」
年輕酒吧東主黃小姐，一二年購買海一居樓花，迄今繳交的首期及供款近二百萬元。她早前手持買賣合約，直闖保利達香港總部、上市公司九龍建業的辦公室。接待處職員原本表示會有人當面交待情況，但最終只安排她與澳門公司負責人透過長途電話對話。
黃小姐轉述該名女負責人說，公司今年初曾向小業主發出短訊，表示在該月內接受業主退回單位，但結果收不到任何申請，「她又表示預計海一居可於一八年落成，要求我靜心等待。雖然對其答覆並不滿意，但我只想盡快收樓，因為現時附近新樓呎價平均要七千多元，取回原價根本無可能上車。」
保利達曾經解釋，工程延誤源於圖則審批太慢，單是環評報告已糾纏了三年多，直至一四年八月才獲發開工准照。該公司發言人稱，海一居自動工後一直加緊人手進行，目前已完成七成地基，有信心可於一八年落成。不過工務局城市建設廳代廳長區炳堅卻否認批則緩慢，指當中涉及不同範疇。
本刊邀請專業建築師到海一居地盤觀察，以分析其工程進度。現場所見有大批工人在工作，惟建築師指其打樁及地基工程仍屬起步階段。不過他亦同意，如果工程進度理想，特別是天氣配合的話，有機會在一八年落成。
澳門房地產聯合商會副會長關偉霖認為，工程出現延誤，發展商肯定有責任，而政府批則效率亦有關鍵性影響，「發展商就好似茶客，一早去酒樓開位，但落單的餸菜等極都未上，這種情況是否茶客的責任呢？近年當局審批圖則嚴謹，態度值得認同，問題是未必有足夠人手處理大幅增加的工作量。」
針對今次風波，有商界人士建議政府再次修改《土地法》，例如設立過渡期，讓臨時批租期將滿、但未完成發展的批地自動續期。然而大部分民選議員及民間團體，均認為不能動輒修改《土地法》。
涉及溢價金逾十億
工聯會立法會議員關翠杏批評，海一居事件中，發展商難辭其咎，政府宜應企硬執法，包括收回土地重新公開競投，讓中標公司接手發展；如考慮再次批給原發展商埋尾，也必須收取溢價金，保守估計涉及款項逾十億元。
聚賢同心協會副理事長林宇滔說：「目前發展商售出的三千個單位，絕大部分只收到三成首期，一日不交樓都收不到尾數，所以發展商應該最心急。繳交合理溢價金，可以讓樓宇順利完成，發展商除了賺取利潤外，還可維持商譽，是一個雙贏方案。」
澳門在一三年修改《樓花法》前，發展商取得臨時批地後，就算爛地一塊亦可預售遠期樓花，且搶購者眾。今次海一居事件，也令不少購入其他樓花的業主擔心不已。
根據土地工務運輸局公佈，同樣於今年內臨時批地期滿的地皮，還包括氹仔和小潭山腰的豪宅項目，以及偉龍馬路的酒店項目，據悉上述三個項目的工程進度良好，應可趕及完成發展。
不過有知情人士透露，臨時批地期稍後屆滿、惟幾乎全未動工的地皮，在澳門仍有不少，擔心有爛尾危機，「例如筷子基一幅九十年代批出的地皮，規劃可作兩座二十八層高的商住大廈連停車場，土地使用期同樣為二十五年，即二○一八年屆滿；惟該地皮最近才開始動工，連地基也未打，如不特別趕工，到期時未完成發展，便有機會被當局收回。」
寬限執法有先例
一三年修改的《土地法》，出台才一年多即受到海一居風波的挑戰，有聲音要求法例暫緩執行、給予過渡期甚至直接再修改。事實上，澳門政府針對新法例實施可能帶出的問題，寬限執法已有先例。
同為一三年，房屋局推出《房地產中介業務法》，要求經紀最少具備高中學歷，以及必須接受專業培訓和考試，而店舖亦不准再於家中或在其他商舖掛單營業。
然而法例生效時，地產業界發出強烈反響，指經營環境未能追上法例的嚴格要求，結果獲當局給予五年過渡期適應，舊從業員可以申領臨時牌照，但期間要盡力達到領取正式牌照的要求。中介法實施至今，有一千多人考獲正式經紀牌照，另有五千多人基於法例的寬限，獲房屋局簽發臨時牌照，暫保飯碗。
澳門爆料熱線
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撰文：社會組︱攝影：社會組︱設計：張文彪
又一居提供多種特色戶花園1,700呎 滿屋度假feel
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GS(14)@2017-01-23 07:43:15■客廳及套房均可出入花園，擺放戶外家具，流露悠閒氣氛。
【搵屋指南】又一村又一居是港鐵九龍塘站附近最大型的豪宅屋苑，提供多類型單位，特色戶亦有多種，包括最低層連花園或平台、頂層連天台及頂層複式，對於鍾情大型屋苑及市區港鐵沿線地利的用家，選擇性充裕。介紹的地下單位附連特大碼花園，亦是屋苑現時同類放盤中花園尺碼最巨型的選擇，單位連花園裝修使費逾200萬元，如置身東南亞特色度假酒店一樣，暫時擺脫無謂的爭議喧鬧。記者：伍志輝攝影：何家達模特兒：Mercedes（Mouton）
又一居各座最低層地下或1樓部份單位，廳或房外連花園或平台，為數約136個，花園或平台面積由不足100方呎，至最大近2,000方呎亦有，花園面積200餘至400餘方呎的比例最多，花園面積800方呎以上屬於比較大碼兼受歡迎的選擇。中原地產袁志成表示，現時花園特色戶放盤僅5個，最低消費為一個三房連套房單位，建築面積705方呎、實用面積568方呎，花園433方呎，開價1,400萬元，建築及實用呎價分別19,858元及24,648元，另一個面積較大的三房連套房單位，建築面積826方呎、實用面積660方呎，無走廊虛位，屬屋苑熱門間隔，附連花園856方呎，屬比較大碼的選擇，叫價1,600萬元，建築及實用呎價分別19,370元及24,242元。
■花園戶外木地台具東南亞情調。
■客廳外連花園，落地窗添光猛。
■飯廳擺放簡樸家具，空間感強。
■睡房以矮身地台取代床架。
■客廳旁房間佈置成開放式書房。
■此房建有矮地台，具備睡房功能。
■兩個浴室打通後，可以容納大碼浴缸。
■廚房拆除間隔牆，感覺輕鬆自然。
擺放大碼方形浴缸
介紹單位建築面積990方呎、實用面積797方呎，花園廣達1,707方呎，較單位面積還要大，是現時同類放盤中花園最巨型的選擇，同時亦是屋苑三大花園之列。花園大部份地方鋪設戶外木地台，種植各類型樹木，佈置呈現東南亞情調，配合單位的酒店式設計，予人一種度假之中的感覺。單位原裝間隔三房連套房，戶主將兩個浴室打通，擺放大碼方形浴缸，增添淋浴間，廚房間隔牆被移除，以大碼工作枱為焦點，視線貫通廚房及走廊，空間感強烈。走廊旁兩間睡房一間拆牆變開放式書房，另一間加建矮地台，配磨砂玻璃雙掩門，唯一佈置成睡房的原則套房亦建有矮地台，與外接的花園戶外木地台高度相若，出入更加自然。大廳沒有太多大櫃，保持一種悠閒的度假輕鬆氣氛。去年11月錄得一宗花園戶成交，21座1樓D室，建築面積703方呎、實用面積559方呎，三房連套房間隔，花園559方呎，成交價1,255萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170122/19904578
內地客付一年35萬租又一居
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GS(14)@2017-06-22 15:04:11http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4768&issue=20170622
【明報專訊】踏入暑假租賃旺季，除內地生來港租樓外，更有內地家長「一炮過」預繳一年租金逾35萬元，租住豪宅；中原高級分區聯席董事余社朝表示，九龍塘又一居1座高層B室，實用面積652方呎3房戶（建築807方呎），獲內地家長客以2.95萬元租住，實呎租金45.2元（建呎租金36.6元），並預繳一年35.4萬元租金。
據悉，上述業主2015年以1143萬元購入單位，是次租出單位，可享約3.1厘租金回報。
此外，部分於早年購入單位的大型屋苑業主，近日可享達10厘高租金回報；中原分區營業經理伍耀祖表示，天水圍嘉湖山莊景湖居13座高層G室，實用面積547方呎3房戶（建築709方呎），月租1.25萬元，實呎租金22.9元（建呎租金17.6元）；業主於1995年以150萬元買入單位，享10厘租金回報率。
嘉湖愉景新城回報見10厘
另利嘉閣市務經理陳敏生表示，荃灣愉景新城11座中層B室，屬實用面積493方呎2房戶（建築610方呎）、望園景，以1.67萬元租出，實呎租金33.9元（建呎租金27.4元），業主於2004年11月以約188萬元買入，現享租金回報逾10厘。
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http://www.mpfinance.com/fin/dai ... thash.58AhDVUx.dpuf
又一居車位130萬 半年升值35%
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GS(14)@2018-03-09 10:41:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2231&issue=20180309
【明報專訊】車位價再被炒高。美聯營業經理蔡智龍表示，九龍又一居CP3層單號車位，最新以130萬元易手，原業主去年9月以96萬元購入，帳面獲利約34萬元，升值約35%。若以現時同類型車位月租約2300元至2500元計，料租金回報約2.1至2.3厘。
屯門啟民徑地舖8900萬易手
舖位方面，鄰近新世界（0017）屯門THE PARKVILLE的屯門啟民徑15至45號美恒樓，該廈地下12號舖連閣樓，面積約1300方呎，以8900萬元售出，呎價6.84萬元；原業主2006年以1703萬元購入，12年帳面獲利7197萬元或4.2倍。
資深投資者麥志剛持有的荃灣路德圍8至12號啟志樓地下1號舖，面積約1045方呎，最新以約6000萬元售出，呎價約5.74萬元，該舖現時月租約15.5萬元，租金回報約3.1厘。麥志剛於2013年以4500萬元購入，持貨5年帳面獲利1500萬元或33%。
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