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借鏡篇》善用房地產增值、收租效益 小資單親媽靈活存房 勇度人生難關

2013-08-19  TWM
 
 

 

人生難免有風險!當面對困境時,平時存下的房產,只要靈活運籌,靠房子增貸、收租金甚至出售換現金,皆可能是幫助渡過難關的「貴人」。

撰文‧李建興

即使是一位月薪不到五萬元的小資女,歷經失業、失婚,成為單親媽媽,張家芬仍在十年內,於台中市區文心路四段及十期重劃區存到了一戶透天厝、兩戶包租套房,走入谷底的人生,開創出一個新局!

「我從沒想過,房子除可以擋風遮雨安身立命,竟也是幫我度過難關的貴人。」夏日的午後,剛滿四十歲的張家芬,穿著一身利落套裝,坐在咖啡廳裡,自信、爽朗地侃侃而談自己十年來的房地產經。今日生活無虞,對比過去曾經連孩子生病時醫藥費都付不出來,真是天壤之別。回想一路走來的風風雨雨,張家芬認為,之所以會不顧一切地咬緊牙關存房,與不安的童年有很大的關係。

張家芬出身軍人家庭,小時候不但要隨著父親的部隊移防而搬家,甚至,因父親退休後投資失利,還跟著在工地當建築工人的父親,在工寮生活了好幾年。「長大後一定要有自己的房子,一個安身立命的家!」張家芬怕極了「何處是我家」那般顛沛流離的日子;因此,在幼年時,大部分孩子還什麼都不懂的年紀,即許下了這個心願。

婚前趁低檔進場 以防將來無力買房幼時生活的苦楚,堅定了張家芬買房的信念,讓她在一九九六年剛踏入社會不久,就展開買房計畫。例如,在桃園南崁貿易公司擔任基層專員時,一放假就四處看房。此外,工作省下的錢,以每月三千元的方式,定期定額買基金,加薪或獎金的部分全省下來再加碼,為存房準備。由於投資與節省開銷雙管齊下,二年內,張家芬就存得了七、八十萬元的買房準備金。

到了二○○一年,雖然買房的基金仍十分有限。但張家芬考量到自己已經三十歲了,再不買,未來房貸可能要一直背到退休,並且房地產景氣已降到冰點;因此,即使親友看壞當時的房市,張家芬仍毅然決然買房。她的盤算是,單身時,自住可省房租;若結婚,可以與先生一起攤還,或賣掉房產,盈餘用來換更適合的房子。

由於張家芬計畫婚後盡快懷孕生子,因此決定買稍大坪數的房子。她選擇了位於南崁,一戶四十三坪、總價四三○萬元的大樓新成屋,向朋友無息借款五十萬元,以頭期款一三○萬元加上貸款三百萬元,順利買下人生第一戶房。

於是張家芬婚後,便有別於一般新婚夫妻要為住處煩惱,而她已擁有屬於自己安身立命的房子;並且,還房貸存房,也成了小兩口的共同目標。由於省下了各自的租屋開銷,加上努力工作,很快地償還了欠朋友的五十萬元借款。張家芬以為自己將脫離童年的噩夢,人生將走向坦途;然而,老天給的考驗,才正要開始……。二○○三年,孩子出生後,張家芬竟發現先生欠了一屁股卡債,最後,甚至要獨力撐起家用與房貸。不僅如此,八個月大的兒子更在此時生了場大病,八、九萬元的醫療費用,讓她簡直喘不過氣。在心灰意冷下,張家芬決定離婚,成了單親媽媽。

失婚後出租房子 增加收入過難關突來的巨變,曾讓張家芬一度考量賣掉房子,改以租屋來渡過難關。後來想想,時值房地產已經復甦,賣掉要再買回就更難了。因此,她轉個念,何不用出租的方式,來補貼家用?由於前夫已搬離,家裡空出了房間,她在台中也找到了工作,評估之後,決定先搬回娘家與媽媽同住,再把位於南崁的房子以每月二萬元出租。這麼一來,不但省了自己的租金,並且用出租的錢繳房貸後,還有二千多元的盈餘可用來做其他用途。張家芬憑一己之力養房,再以房養家,成為一位勇敢的單親媽媽。

然而,張家芬怎麼也沒想到,對她而言,充滿幸福想像的人生第一戶房,竟會成為獨力養家的重要支柱。在挫折中學得經驗後,婚變後三年,她著手買第二戶房的計畫。

這一年是二○○六年。 由於節度有餘以及工作順利,張家芬用公司的分紅配股買基金,又存得了一百多萬元。此時,她考慮到孩子已漸漸長大,需要更大的空間,年邁的母親也不適合住在老公寓;因此,買下台中市十期重劃區一戶總價八百萬元、三樓半的透天厝。

「身邊有閒錢,還是買房最穩!」張家芬分析,當時台中的生活四號線快速道路已動工興建,房子增值潛力大,無論自住、投資甚至賣掉應急,都是很好的標的;因此,她為了籌措自備款三百萬元,賣掉了南崁的房子。由於房子已增值了將近一百萬元,還掉了貸款後,還多了二百萬元的資金;不但足以補貼新房子的頭期款,又能作為未來生活以及繳房貸的基金。除此之外,張家芬為了快速還掉買房的五百萬元貸款,還把位於台中北區的老家,以每月八千元出租,接媽媽與她同住,縮短還款時間,靈活運用現有的資產。

以資遣費再養房 失業依舊老神在在然而,老天爺似乎想給張家芬出另一道人生試題……。

一○年,原本生活逐漸順遂的張家芬面臨另一個考驗||公司解編,命途多舛的張家芬頓時失業了!照理說,負責全家溫飽的她應該慌亂至極,但張家芬卻老神在在,原因是她另有盤算||著手第三次的買房計畫,以總共八十萬元的資遣費與退股金,以及幾年來的基金盈餘,在台中市文心路買下了二戶打通的中古屋。

雖然在生活頓失依據時買房,讓人替張家芬捏一把冷汗,但她分析,危機可以是人生的轉機。例如,由於屋主急售,這間房只賣一七○萬元,買下後,把房子隔成兩戶出租,每間月租金六千元,就可以取得一萬兩千元的租金收入來渡過難關。「再怎麼看,買房存錢都比放著來得划算!」對自己的買房計畫,張家芬顯然很有自信。

由於張家芬是用現金買下文心路中古屋,因此,沒有貸款問題;再加上一萬二千元的二間套房的租金收入,讓她在失業期間,得以度日。同時,除了利用專長接會計事務所的案件外,張家芬也有最壞的打算,萬一撐不過時,可將增值一倍的套房賣掉,解除危機。

天無絕人之路!去年年底,張家芬又重回職場,解除了財務的警報。精明的她,除了繼續買基金存錢外,由於認為台灣房價已高,已將部分資金挪往腰斬的美國房市買不動產證券化產品(RITs)。

回顧這十年來生命歷程,雖然,時感艱辛,但張家芬卻從不覺得匱乏,「支持我的,除了兒子與媽媽,還有『房子』!」張家芬欣慰的說。

張家芬存房三訣竅:

我可買總價多少的房子?

自備款與貸款金額又各是多少?

1.婚前可做的準備:

1.選擇優質基金與股票,先存得自備款。

2.趁低價買房,婚後與配偶共同養房。

2.失婚應有的打算:

1.暫回娘家將房子出租,節省開支又可收租金。

2.因房貸本金已在婚前繳了幾年,壓力已減輕。

3.失業必須的應變:

1.拿資遣費買兩戶小套房出租,增加收益。

2.預備無力支撐時,賣掉其中一戶增值房渡難關。

缺錢繳房貸時的 4 個救命恩人

救命恩人1:政府

善用政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群、失業者一系列的優惠房貸方案,來降低還款壓力。例如,青年安心成家貸款、財政部優惠房貸補助。

救命恩人2:銀行

主動向銀行表明還款壓力,協商調整以爭取更優惠的房貸或是尋求解套方案,包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸。

救命恩人3:親友

相對於政府和銀行提供的是有息的貸款,親友往往是良心借貸,只要有借有還,通常可以無息借到款項,對於應急,十分有幫助。

救命恩人4:自力救濟

可分為止血與開源。止血方面,即是如壯士斷腕,對於不良資產,寧可賣出停損;倘若房子具有增值性,則可以出租或分租開源以暫解壓力。

 
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出招、落招、收招 透視 新能源汽車“騙補”罰單的背後

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-22/1063879.html

面對每年高達幾十億元的新能源汽車財政補貼資金,一些企業受利益驅動,在補貼政策進入第7個年頭、補貼標準將啟動退坡之際,騙取新能源汽車補貼。

20日,工信部公布了針對新能源汽車嚴重“騙補”企業的處罰,同時還包括完善新能源汽車補貼政策的出臺,以及對新能源汽車扶持政策進入“拐點”的聲聲討論。

如何出招:事後才補貼

部分車型補貼標準過高、企業過度依賴補貼政策、部分車輛實際使用率偏低……

今年初,工信部、財政部等四部委在針對新能源汽車相關的專項核查中發現了一系列問題,並於9月份曝光了惡意“騙補”典型案例,亮出了打擊新能源汽車“騙補”第一劍。

本次公布處罰決定的同時,還就規範新能源汽車補貼提出下一步舉措:

——新能源汽車購置補貼資金由事前撥付改為事後清算。

——適當調整客車和專用車補貼方法,設置相關技術門檻,鼓勵技術進步,設置中央和地方補貼上限,防止出現地方配套補貼標準過高現象。

——適當提高推薦車型目錄,建立動態調整機制。

此外,工信部還將於近日公布修訂後的《新能源汽車生產企業及產品準入管理規定》,從企業設計開發能力、生產制造能力、售後服務能力和產品技術性能、質量保證能力等方面提高了準入門檻。

一些業內專家也指出,曝光、處罰對新能源汽車的“騙補”起到震懾作用,財政補貼政策的完善、企業準入門檻提高,也可以引導企業提高產品質量和安全水平,也有利於提高產業集中度。

怎樣落招:走出“有補貼就有騙補”怪圈

“騙補”,在以前家電補貼、生豬補貼、柴油補貼等政策的實施中也屢屢出現。走出“有補貼就有騙補”怪圈,一方面需要政策進一步細化,一方面也需要政策根據情況及時調整。

我國自2009年起,對新能源汽車推廣應用予以補助,截至2015年底,中央財政累計安排補助資金334.35億元。

“總體上,補貼對於當前新能源汽車發展起到了巨大推動、促進作用。”吉林省汽車電子協會理事、汽車行業專家王巍表示,但財政補貼的時間也不宜過長,否則會令不少企業忽視技術進步和長期規劃。

從國際經驗來看,對於促進產業發展,除了財政上直接補貼,更多靠包括稅收、政府采購等多措並舉的方式引導。

“我們的補貼是直接給錢,國外更多的是退稅,讓政策落到個人頭上而非企業頭上,我們也可以借鑒這種方法。”中國汽車工業協會常務副會長董揚建議,一個產業的發展變化非常快,政策的動態調整也應更加及時,有一個科學的決策機制。

何時收招:新能源汽車扶持入“拐點”

目前,中國新能源汽車市場可謂蒸蒸日上。從2011年的1000輛,到2015年超過40萬輛,我國已經成為世界最大的新能源汽車生產國和消費國。今年1至11月,新能源汽車生產、銷售均超過40萬輛,分別增長59%和60.4%。

對於新能源汽車的財政補貼,我國也已經開始啟動標準退坡,財政部去年已發布新的補貼政策:2017年至2018年新能源汽車補貼標準較2016年下降20%,2019年至2020年下降40%,2020年以後補貼政策退出。

事實上,不僅是財政補貼政策,近年來,無論是對動力電池行業的規範,還是新能源汽車準入條件的提高,國家政策的總體思路都指向有質有量的發展。

新興產業的發展,一般都要經過醞釀、發展、成熟等不同階段。全國清潔汽車行動協調領導小組辦公室專家組組長王秉剛說,目前,我國新能源汽車產品性價比還不能與傳統汽車競爭,基礎設施中充電難問題還突出,也缺少具有競爭力的產業鏈,還處於培育期。

正如業內人士普遍所說,中國新能源汽車的發展確需政策再扶一程,但要更著眼於內生成長動力明顯釋放與核心技術的同步提升。

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