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豐泰中央樓一役成名 揸弗人披露來龍去脈

1 : GS(14)@2010-10-02 16:03:24

2010-9-25 iM  

外資熱錢在苦無出路下,紛紛轉往亞洲,受惠於中國經濟高速增長的香港,自然成為資金停泊的首站。最近,一個管理逾10億美元資產的私募基金,斥資28億元,極速收購位處銅鑼灣黃金地段的中央樓90%業權,計劃將其建成銅鑼灣的新地標。

該基金為豐泰地產投資(Phoenix Property Investors)旗下基金,其董事總經理朱惠德(Samuel Chu)雖為鷹君集團創辦人羅鷹石的孫女婿,背景實力強勁,但藉其成名的豐泰基金卻與家族沒有絲毫關係。中央樓一役由朱惠德親自操刀,且聽他如何在1年半內拿下中央樓的故事。

當投資者都在觀望兼等待政府出招之際,兩位地產「大好友」都確信,本港樓市難大跌。瑞銀外部顧問陸東周三(22日)表示:「香港樓價不便宜是事實,但不會跌,主因是供求嚴重失衡。」他指,現時經濟環境較2003年佳,但只有很少供應,政府推出措施增加小量土地供應,只屬「杯水車薪」。

瑞銀亞洲房地產研究主管王震宇亦指:「由於基本面變化不大(低利率、供應偏緊、收入增加及通脹上升),樓價短期內將橫行,然後重拾升勢。」其實要推高本港樓價,除了以上原因外,還包括外資熱錢的不斷流入。

供求失衡樓市看漲

早在去年10月金融管理局總裁陳德霖就警告說,2008年至2009年共有約5,675億元資金流入香港。當時,連滙豐亞太區業務策略及經濟顧問梁兆基都指:「至少有20%的熱錢流向樓市,香港樓市升勢將於2010年趨向白熱化。」

的確,本港樓市在以上多個因素支持下,大部分時間只升不跌。專門投資房地產項目的豐泰地產投資亦正積極在港物色投資項目。基金舵手朱惠德接受本刊專訪時表示︰「房地產市場永遠是由供求決定價格,只要需求永遠存在,價格永遠不會下跌。」

豐泰地產投資於2002年由朱惠德及李啟耀創辦,旗下現有3隻基金,所管理的總資產達10億美元,客戶主要為外資慈善基金、大學基金、大型企業及政府退休基金等,主要放眼亞洲區,其中40%投放於香港,專攻市區物業。朱氏指,其投資策略以「αβ理論」為依歸,他說:「Beta Play即是說,你買寫字樓回來,只能純粹收租或加租,完全無增值,但若加上Alpha Play,則可為物業增值,重建又好,重新設計又好,總之要增值。」

「更重要的策略是『因時制宜』,把握市場周期吼準機會。」過往朱惠德的確擅於捕捉市場趨勢,豐泰數年往績不錯,例如於2003年6月期間,購入旺角彌敦道 617號至622號地下至4樓舊址,作價僅8,600萬元,於2005年售予渣打銀行,作價4.2億元,持貨不足兩年即賺逾3億元。

收購中央樓忽然高調

近月,豐泰地產投資因成功統一位處銅鑼灣黃金地段,有46年歷史的中央樓90%業權而聲名大噪。過去,能夠成功統一舊樓業權的例子不多,即使港府今年3月放寬舊樓強制拍賣的門檻,由九成降至八成,成功的例子仍是寥寥無幾。豐泰竟然只花了1年半時間就完成收購,較鰂魚涌吉祥大廈、西半山美麗台,收樓多年一直無功而還快很多。

到底豐泰掌舵人朱惠德是何方神聖,竟能完成不可能的任務。因為中央樓事件,朱惠德忽然高調了很多。他坦言,為提高公司的透明度,他才會突然高調,或許往後日子他再也不做訪問,說罷哈哈大笑。

外界知於朱惠德,只道是鷹君集團董事羅孔瑞的女婿,其他資料不詳,不過他接受訪問時不單止願意揭露身世,而且分享投資物業的心得。

豐泰網頁有以下一段文字:「我們擅於洞察市場趨勢,及時把握市場訊息,從而敏銳地捕捉潛在投資機會,並在投資過程中通過改善、翻新及重建提升物業價值。」相信,中央樓就是其中一個例子。

朱惠德說:「3年前我曾經看過中央樓,當時因為對投資舖位較為熟悉,認為可以將之重建成以零售為主的物業。後來,想及要90%業主都接納是一件不可能的事,試想想,200多個單位,既有商場又有街舖,算不清這條數。但1年半前,我們重新進行收購,及至8月成功與90%業權人簽訂買賣合約,餘下10%業權涉及近24伙,將於1年後收回。」豐泰最終以約28億元統一中央樓業爟。朱氏指,初步計劃將項目發展成為一個集零售、食肆及甲級寫字樓的綜合項目,預計於 2014年落成。

抓機會收舊樓業權

回想能夠在短時間內完成收購中央樓,他認為主要是擅於捕捉機會,他說:「1年半前市況淡靜,我覺得是好時機,於是委託兩間中介行代為收購。當時根本沒有其他人會提收購,所以說捕捉時機最難。那時候,我認為下跌的空間有限,上升動力就無限,尤其是銅鑼灣區。還記得10多年前,總統戲院及登龍街仍是車仔檔。那時有得選擇都不會去統總戲院看戲,坐位又不舒服,以前商場又做過夜總會。不過由於位置佳,我認為該地點可創造價值的空間很大,你看世貿中心多成功,崇光百貨後面駱克道整個地段都很旺。」

「為何集中收舊樓重建?香港若不靠收舊樓,市區沒有地皮可供發展。還有,香港舊樓維修問題很嚴重,40年、50年前的舊樓質素很差,當年人口突然膨脹,住屋不夠,要快速興建很多房屋滿足需求,質素自然欠佳,這亦造就收舊樓重建機會。」

「我覺得每個時期下的投資決定都有所不同,不是說我們就只做舊樓重建,要有靈活性,如2002年,我選擇買舖,我覺得當時好划算,回報佳,買得過。至於何時投資舖位,何時收舊樓重建?說不準,但周期變動是事實,近兩年有收購舊樓的機會,可能明年就無。」

成立基金始於買舖投資

為何基金鎖定發展房地產項目?朱惠德說:「這是機緣巧合!本來我主要做投資銀行家(ibanker),後來我覺得自己的興趣不在這裏,可能我的思想較接近企業家,不喜歡Reporting工作(當時有60%時間做該類工作),加上,我於1989年曾經牛刀小試投資地產,成績不錯。」

他接着說:「早年我在華爾街打滾,去完華爾街,又去過倫敦、法蘭克福及東京做ibanker,亦管理過資產,但不是真心喜歡。1990年時,我曾幫一家地產公司做投資顧問,那時開始對地產感興趣,後來專攻物業買賣,除本港外,在國內及美國都曾置業。1997年,我發現一個奇怪現象,收租的回報有2厘至3 厘,利息水平亦相若,即是負回報,故我盡沽手上物業,避過一劫。」

「至2002年時,當時市場投資氣氛好差,失業率現雙位數字,經濟負增長。某天到粉嶺打高爾夫球時,友人突然表示有興趣投資舖位,剛好我亦看好商舖前景正在買舖,於是便合作成立基金,專門投資地產項目,初期規模只有1,000多萬元。及至2004年,成立第二隻基金,專門投資日本及香港市場;那年,我發現東京千代田區神田危樓『282大廈』,當年該項目買回來只6,000多萬美元,裝修費500多萬美元,裝修後租金升幅達30%,於2008年,以1.15 億美元售予一個巨型美國基金。第三個基金乃於2007年成立,而第四個於今年成立。」

工廈轉手或受制於地段

說也奇怪,豐泰涉獵雖廣,包括舊樓重建、豪宅、寫字樓、銀座式商場,卻從未有投資工廈及酒店項目。港府早前宣布將大量活化工廈,豐泰卻不視之為商機,當中可有原由?朱惠德說:「因為工廈大部分的位置都不太理想,我們正思考流動性的問題;市好,甚麼都可以買到,市壞,則比較偏僻的地方難以轉手。我們揀項目首選是Prime Location。至於酒店,回報期長達10年都不止,你看,只有管理酒店的賺好多錢,起酒店就……。」說罷依舊哈哈大笑。

中央樓將成銅鑼灣地標

中央樓於1964年落成,坐落於景隆街8號至14號及謝斐道527號至539號,樓高11層,地下及地庫為總統商場,1樓至10樓為住宅,共提供約245 伙,佔地約15,235平方呎,規劃為「商住」用途,已獲屋宇署批准可重建一幢31層高商廈,地積比率為15倍,涉及樓面約23萬平方呎。

豐泰計劃以「國際都會商業大樓」為藍本,並邀請多個國際級名師打造出別樹一幟的新地標,在中央樓現址重建為集零售、特色食肆及甲級寫字樓的綜合樓宇,塑造成可媲美日本澀谷的商業中心,預計於2014年落成,屆時可成為銅鑼灣的新地標。

朱惠德表示:「基於港島甲廈空置率低,供應亦少,因此甲廈需求仍大,故新項目上層將建成甲級商廈;地下舖位方面,由於訪港旅客數字持續上升,近日區內錄得大手租務如美國時裝Forever 21以1,100萬元租京華中心,反映區內租務活動活躍。目前尚未有定案重建樓面安排,將靈活調動,料連同建築成本,整個項目投資額達38億元。」

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豐泰發展項目

˙中央樓重建項目

˙恩平道1號至3號「Cubus」項目(見左圖),一座樓高25層的銀座式零售商業大廈,將分層出租予零售、餐飲、時裝及水療精品店等業務(豐泰持有40%,僑福持有35%,資本策略(00497)持有25%)

˙登龍街8號至14號舊樓重建商廈項目

˙堅道38號舊樓重建住宅項目,現名為瑧環(Gramercy),將於第四季開售,住宅意向呎價約2.5萬元,以430呎細單位計,入場費約1,075萬元。

˙尖沙咀柯士甸道114號至116號,全幢服務式住宅「山林」項目,正放售

˙與田生集團(08136)合作的九龍城聯合道18號至32號舊樓項目(豐泰持70%)

˙上海靜安區南京西路旁,正興建商場,面積約12萬平方米,完成後將會成為上海市區內最大規模的商場之一。

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投資台灣屬好選擇

朱惠德早於3年前進軍台灣市場,他以「蜂王理論」投資台灣,亦取得非常好的回報。所謂「蜂王理論」:「若要在台灣買地,就要找最精華的地段,就像一個蜜蜂群體中,可能有幾千到幾萬隻蜜蜂,但只有一隻蜂王。」

他說:「我們在台北地產投資回報甚佳,初時買『不良債權』,現將之換成地皮,正興建別墅,佔地17萬平方呎(模型見右圖)。台北市的住宅發展需求很大,購買力很強,新樓銷情很好,我們找了世界級專家興建別墅,該項目與樂聲電子合作。」

他認為,要在台灣發展房地產項目,不能光靠考察,我們在台北設有辦事處。他續稱:「其實,台北市投資機遇很多,尤其是地產市場,主要因為需求大,加上台北市今年上半年人均GDP達4.84萬美元(僅次於東京),遺產稅又減了50%至10%,營業所得稅又減到17%;還有兩岸直航包機,又簽了兩岸經濟合作架構協議(ECFA),更重要的是,台資容許可進入國內,所以我深信,投資台北可說是不錯的選擇。」
2 : 龍生(798)@2010-10-03 03:17:11

有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
3 : GS(14)@2010-10-03 10:12:12

2樓提及
有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?


好似大約11,000元/呎
4 : 龍生(798)@2010-10-03 13:52:02

本事真的很大
這中央樓, 一梯20伙咁濟,
又有大量極旺地鋪, 地牢商場又賣散了業權
乜鋪都大, 成人用品最出名, 其次寵物, 美容, 時裝, 潮流物品

咁多人, 咁多種用途, 佢居然都攪得掂,
仲有咩樓無可能收?

謝謝湯兄資料, 這價錢也合理, 雖然買不回同區同尺數的新樓
但要買附近的優質樓, 例如置安, 怡安卻很足夠

這中央樓, 我服了!
5 : phemey(3929)@2011-04-25 09:52:02

I met Sam Chu many times from 2006-2007 trying to do business with him. He is a very smart guy.
6 : 龍生(798)@2011-04-27 02:09:14

原定3月圍版, 但不知何故推遲到2011年尾, 又即管睇下佢起乜
7 : passport(1491)@2011-04-28 03:40:47

2樓提及
有冇人知...佢用左幾錢尺去收呢?
比你
11000你賣唔賣?
8 : 龍生(798)@2011-04-28 12:05:05

賣得過, 佢收時, 對面高佢一班的怡安置安都只係賣緊6-7k

又新的, 又高級的

一間可變兩間, 這己算不錯了

除非你摶到強拍前的最後一間

如果唔係, 這價碼, 算很好了
豐泰 中央 樓一 一役 成名 弗人 披露 來龍 去脈
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麥當勞啞鈴策略 打貴價漢堡戰

1 : GS(14)@2010-10-02 16:04:12

2010-9-25 iM

歎一口新鮮龍蝦,再來一客鬆化的和牛,還是阿拉斯加深海鱈魚?這不是五星酒店的高級大餐,而是愈食愈嘴刁的貴價漢堡。

隨着經濟轉趨穩定,無論由連鎖快餐店巨頭麥當勞到潮流小食,紛紛推出貴價漢堡,由20多元到近200元任君選擇,實行大小通吃,背後是一場「豪版」漢堡戰之餘,也是快餐店展開最新的戰略攻勢,一邊賣平價套餐,一邊推出高價產品,以「啞鈴戰略」攻佔快餐市場。

麥當勞高檔戰綫試水溫

麥當勞罕有地帶記者走進心臟地帶——食品研發中心。臉圓圓的大廚,亞太、中東及非洲區食品研發及菜單管理高級總監李萊斯(Leslie Bailey)鄭重地從廚房捧出最新產品:日和特盛魚堡(左上圖)。看上去,它不過比一般魚柳包大些許,價錢則比魚柳包高近三成,單點盛惠18.5元,套餐價28.5元。這可是麥當勞最新的秘密武器,為麥當勞走高檔市場的「M Selections」試試水温,並拉起貴價漢堡戰幔!

港人愛貪新鮮愛吃濃味

海嘯期間,麥當勞憑20元超值套餐等成為逆市奇葩,保持營業額單位數字增長,雖然薄利多銷,但這些推廣也削弱了餐廳的邊際利潤。目前經濟好轉,快餐店一方面面對通脹升温,經營成本上漲;另一方面,又面對市民消費力提高,快餐客源流失,麥當勞推出新品牌正是要留住嘴刁的港人。

「近年我們做顧客調查時,有客人表示市面上多了一些售賣上百元漢堡包的餐廳,他們未必能時時光顧,但期望麥當勞也能提供類似體驗,於是我們花一年時間籌備,推出全新品牌系列M Selections(環球美饌系列)。」香港麥當勞董事總經理張淑華說,本周二(21日)推出的日和特盛魚堡是系列頭炮,接着還會有兩款高價新產品接連推出,每款只限供應3星期,直到年尾。

貴價漢堡的賣點在於用料,麥當勞標榜特盛魚堡用上阿拉斯加深海狹鱈魚,以100個檢測項目確保魚柳鮮嫩多汁,配上日式芝麻醬、玉米長麵包,的確比以往的產品更「落本」。李萊斯形容香港人愛新鮮,口味國際化,偏愛濃味(Savoury)食品,而且相比歐美市場,港人對魚柳包更熱情,故特意用日式魚堡作為升級系列的頭炮,其後的兩款是甚麼?他先賣過關子,我們大概可在全球分店產品中猜猜。

美、澳、日市場的漢堡市場競爭激烈,麥當勞近年多次測試市場對貴價漢堡的接受能力。去年7月麥當勞已在美國市場推出3.99美元(約31港元)的安格斯牛肉漢堡(Angus Third Pounders),每個漢堡用上三分之一磅安格斯牛肉;上月10日更在全美國推出安格斯牛柳小食卷(Angus Snack Wrap),售價為1.99美元,相比以往的Big Mac Snack售價高出一半。當地的Mc Café也推出貴價鮮果奶昔取代傳統奶昔,售2.29美元(17.8港元)。

強化美味優質定價小心

亞太區的先行者是澳洲和日本市場,澳洲市場在去年8月推出了「The Mighty Angus」和「Grand Angus」兩款用上澳洲本土安格斯牛柳的漢堡包,售價為6.75澳元(49.6港元)和6.45澳元(47.5港元),當地的「M Selections」已有17款食品;2008年日本為新產品「足三両」推出專門店,掀起銷售熱潮,打破日本銷售紀錄,今年初更接連推出4款「足三両」變奏版,名為「Big American」系列,售價由400至420日圓(36.2元至38元)。為應付高租金的問題,日本更把部分麥當勞豪裝成貴價新潮專門店,店內有更多貴價漢堡包選擇,售賣的同款漢堡包比其他分店的貴10至50日圓(約1至4.5港元)。

對比海外的經驗,香港的貴價漢堡路綫,推行較為小心,一邊試着水溫,一邊以豪裝吸客,「我留意到香港的經濟雖然好轉,但外食市場整體未有擴大,故我們會先試市場反應,再決定M Selections會否納入長期餐牌。」張淑華解釋,香港麥當勞早前增加超值套餐的選擇,吸引市民重複光顧;是次推出較貴價的M Selections希望強化品牌美味優質的形象,但定價仍然小心。

裝修由紅轉黑提高格調

雖然暫未有開設貴價專門店的計劃,香港的麥當勞也正換新裝。留意到新招牌顏色悄悄由紅轉黑嗎?麥當勞在全球除了有食品研發中心(Food Studio),還有設計研發中心(Design Studio),主理全球餐廳的裝潢,由紅轉黑正是增加品牌的時尚感,提升格調。為配全宣傳攻勢,麥當勞特意把銅鑼店打造成「M Selections主題店」,今年內還會新增10家新舖並重新裝修20家,提升品牌形象。

啞鈴策略 平貴通殺

連鎖漢堡快餐店,不約而同忽然豪起來,一邊賣平價套餐,一邊推出高價產品,實行平貴通食,以「啞鈴策略」攻佔快餐市場。

作為快餐業龍頭大哥麥當勞,以去年7月在美國推出的高檔產品安格斯漢堡包,即使價售4美元(約31.2港元)較其他同類型食品為高,但推出市場後即大受食客歡迎,帶動了單月營業額上升。

根據麥當勞於2009年8月公布的消息指,7月份的全球同店銷售較2008年同期增加了4.3%,較分析師預估的3.2%高出1.1%,有分析師認為,盈利增長與推出安格斯漢堡等新產品有關。

9月初麥當勞剛公布今年8月全球業績比去年同期增長4.9%,並把這歸功於平貴通吃的「啞鈴策略」——同時為消費者提供經典的超值套餐和新推出的豪華套餐。

而美國第二大快餐連鎖集團Burger King,上一財政年度(截至6月)的收入跌1.4%至25億美元。相比起麥當勞長年均有200多億美元兼持續增加營收,相距甚遠。最近有消息指,巴西投資集團3G資本以33億美元(約254億港元)將Burger King私有化,未來計劃重新拓展海外市場。

外國著名網站Burgerbusiness.com的編輯休姆(Scott Hume)曾表示,連鎖快餐業經營者採取所謂的啞鈴策略(Barbell Strategy),將食品的價格分為「豪華」和「超值」兩類。經營者一邊維持此策略,一邊將重心移往較高價的商品,目的是要測試一下價格的彈性,同時亦反映出經營者的信心。

百元和牛漢堡攻港

正當麥當勞在各大電視台、網站、雜誌,展開一連串M Selections宣傳攻勢;Burger King 7吋長的特長雞扒堡廣告亦已登陸電台,佔據大氣電波,向麥當勞宣戰。兩者的新推廣均以環球美食為題,麥當勞的頭炮為日本口味,Burger King則標榜法國、美國、夏威夷口味,同樣用上長包;Burger King的套餐定價比麥當勞貴一元,分別為28.5和29.5元。

爭相推廣健康新鮮形象

其實這一場豪華漢堡戰早始於4年前,2006年哈迪斯撤出香港,日本漢堡品牌Mos Burger便接棒上場;翌年美國的Burger King挾着售價36.5元的華堡餐大力擴張;標榜「健康主導,新鮮即造」的日本漢堡品牌Freshness Burger也於2007年中加入戰團;連同2003年登陸香港的加拿大漢堡品牌White Spot Triple O's,成功開拓出較高價位的漢堡消費市場。

經過近年的拓展,目前Burger King有16家分店,開始進軍上水、荃灣、屯門等新界住宅區;第二多分店的為Mos Burger也進駐多個大型商場美食廣場,共有15家分店。雖然兩者的分店數目,均未及共有222家分店的麥當勞的一成,但也足以影響麥當勞的市場優勢。

在貴價漢堡品牌圍攻下,麥當勞去年斥巨資引入先進設備,將廚房轉為「即時點即時製」模式,強調食品新鮮出爐,拉近麥當勞和貴價品牌的差異。今年經濟好轉,麥當勞更經年籌備推出豪版麥當勞「M Selections」,希望搶攻高價漢堡市場。

與此同時,不少特色小店逆難而上,創出既有質素又有Gimmick的貴價漢堡,在高競爭的環境下殺出重圍。

堅持保留美式風情

Dining Concepts去年底於海運大廈開設本港首間漢堡餐廳BLT,集團總經理Sandeep Serhri表示,決定開BLT就如賭博,皆因早知很難扭轉漢堡包在港人心目中的形象,但就強調香港仍有不少願意用較高價錢去換取有質素食物的「識食之人」,所以放手一博。結果,賣逾百元的和牛漢堡成功吸引大批嘴刁食客,餐廳在短期內達到收支平衡。

Serhri笑謂,成功秘訣是「企硬」,絕不可因遷就客人口味而加入「港式」元素,故餐牌內所有食物均與紐約和拉斯維加斯分店一樣,只是份量上稍作調整,原本主攻中產客,卻意外地吸引了不少廿來歲、喜歡嘗試新口味的年輕客到訪。Serhri透露,已計劃未來數年在港多開4至5間分店。

$188龍蝦堡攻陷名人

漢堡愈食愈貴,位於銅鑼灣的Burgeroom就賣188元一個龍蝦漢堡,店舖負責人Evan表示,貴價漢堡在香港一直都有市場:「香港有不少人會認同漢堡包也可以精雕細琢,而且上得大枱的。這些人吃漢堡包只會去酒店和高級餐廳,而我們開店就是要將這些客人找出來。」正因如此,這位於加路連山道的小店在 2007年開業後不久已達到收支平衡,而3年後的今日,盈利已翻了兩番。

Evan謂經濟好壞對生意額影響不大:「開業頭一年多,本港的經濟都麻麻,最初所有客人也是叫最平價的包,我還以為他們沒錢都要來試試,很感動。往後經濟環境沒大變,但他們卻愈食愈豪,原來是因為他們對我的品牌建立了信心,認為物有所值,更有不少人會向朋友推介。」現時客人以中產家庭和白領為主,當中亦不乏名人朱玲玲及方逸華等。

「連鎖店有財力做宣傳,我們當然難及;但我們亦有先天優勢,我不相信大店可以做到人手打牛肉、逐個番茄去皮,是嗎?」對於小店的發展,他亦表現得充滿信心,但開分店就仍要計計數,靜候租金稍為回落,伺機出擊。

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直闖麥當勞極密Food Studio

一個全新口味的日和特盛魚堡是如何誕生?看似史力加晚餐的綠豆批,竟然產自香港?「Shake Shake薯條」現賣到多少個國家?這些秘密全部來自麥當勞的Food Studio,在全球200多個國家版圖中,僅有3個食品研發及品質管理中心,主管美洲市場的在美國芝加哥;掌管歐洲的在德國慕尼黑;而照顧亞太、中東、及非洲,橫跨16個時區,共37個市場的Food Studio,就藏身在港島北角近書局街一幢大廈內的地牢!

第1站:腦震盪會議室

研發新品牌時,來自客戶研究、營運、供應鏈管理、市場推廣和研發部門等員工就在這裏腦震盪,「白板上寫滿客戶的要求,我們從世界各地的搜羅了許多不同的較高檔次的產品,再篩選出40多款,不停試食!」香港麥當勞董事經理張淑華笑說。選定好了研發方向,下一步就交給大廚。

第2站:大廚創作廚房

「歡迎來到我的遊樂場!大家洗過手沒有?」進到4,000平方呎食品研發中心就是大廚李萊斯(右圖)的世界。這廚房平日可是禁地,處處隱藏着這千億品牌的商業秘密,我們進內時除了要先洗洗手,不可亂碰,未經許可更不能拍照。

這裏的焗爐、烤箱、大大小小的湯鍋、煎鍋、炒鑊應有盡有,大廚就在這裏試驗不同的烹調方法,從中找尋靈感,「這裏的設備跟所有麥當勞一樣,唯一份別是由於這裏是地下兩層,我們用電而非煤氣煮食。」

第3站:即點即製生產綫

大廚一聲令下,三位小廚師即時動,一人烤包,一人放生菜、魚柳……30多秒後日和特盛魚堡便告製成。

記得櫃台的計時器嗎?麥當勞規定所有產品由落單到製成,須在35秒內完成,而每個產品都有標準的製作流程。模擬生產綫由麵包、生菜、青瓜、醬料的排列都跟分店內一模一樣,當大廚想好菜式後,便要到模擬生產綫試驗製作過程,不斷改良程序,定下標準。廚房內所有用具擺放都井然有序,如櫃邊便掛有兩種色膠手套,藍色的用作處理生肉;透明的用於熟食。

第4站:「紅燈區」試味室

產品推出前,會經過內部職員、特選食客的多次試食。為了讓客人專心試食,食評不受其他食客、食物賣相影響,食客會被安排坐在獨立間隔的座位,在紅燈照射下試食,食客看不清食物的顏色,便能專心用味覺感受,並就產品的味道、温度、口感、香味評分,十分科學化。

第5站:品質管理中心

旅行時若吃不慣當地的口味,許多人都會選擇麥當勞,一致性是品牌價值重心,這便靠品質管理中心控制,香港的一個早於八十年代成立。步入品質管理中心,首個感覺是「好光」!原來全球三家中心都要用一樣光猛的日光光管,確保不同地區食品不會因檢測時的色温不同而出現品質差異。

「以日和特盛魚堡為例,光是那塊魚柳,我們就有逾100個檢測項目,大如那塊魚柳捕自阿拉斯加那個海域?要炸多久?又如那玉米長麵包,包上有要灑多少粟米粉都有規定。」亞太、中東及非洲區品質管理高級總監崔如詠說。她從事麥當勞質監20多年,她更首次公開麥當勞王牌產品的黃金規格!

薯條:

˙麥當勞薯條的家鄉在美國華盛頓州和愛達荷州(Idaho),兩大薯仔盛產地

˙為了造出夠修長的薯條,最常用的品種為Russet Burbank

˙麥當勞對薯條的顏色和粗幼都有規定,長度為稍突出盒面為佳

˙標準的烹調方式是以335華氏度的滾油,炸3分鐘

˙分店經理會每天檢查各煮食器設定、炸油的温度、材料的準備等兩次

漢堡包:

˙魚柳包、芝士漢堡用的是標準型漢堡包,每塊約高16mm

˙麥當勞有特製的漢堡包尺去量度用作巨無霸、芝士漢堡、足三兩等4款麵包形狀是否合乎標準

˙烘過的漢堡包要呈焦糖色,對啡色的深淺度也有嚴格規定

˙香港的漢堡包由嘉頓供應

芝士:

˙香港的芝士來自新西蘭的牧場,為美國車打芝士的風味

˙芝士有規定的厚薄、口感,對摺時不能折斷

˙芝士的顏色也有規定,須跟品質中心的色板一模一樣

第6站:新口味分店實戰

經過多輪研發、測試和質檢,產品終可正式推出市場,產品的壽命和發展就取決於分店反應。不少在這食品研發及品質管理中心誕生的產品,經香港的分店,走進了其他亞洲市場,如由貪玩的港人引發靈感的「Shake Shake薯條」就成了中、台、日、韓等地的年度熱賣產品。

有的在本土市場大熱,卻未能外銷,如中國人口味的綠豆批和早餐時段的豬柳蛋扭扭粉,「我的外國朋友根本不明白這是甚麼,因為他們習慣用濃汁煮通心粉當晚餐,但這就是香港的茶餐廳文化。他們不明白沒所謂,你們才是我們的顧客!」大廚李萊斯笑說。

特盛魚堡正式登陸分店,能否帶領「M Selections」作長期發展,就要看分店的反應了。

香港Food Studio主管半個地球口味

這隱藏37個地區市場機密的麥當勞「御膳房」,為何會選址香港?「因為香港是自由港啊!」大廚李萊斯答得自然,香港是亞太、中東、非洲地區之間的中心點,對多種食物進口沒有限制,而且香港的麥當勞成立歷史較長,員工熟悉麥當勞的標準,如亞太、中東、非洲區品質管理高級總監崔如詠已在麥當勞任職22年,而李萊斯則來了香港15年,在麥當勞工作5年。

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破解4大傳聞!

麥當勞是全球最大型的連鎖快餐店,在港35年,差不多每名港人成長時,也會聽過有關麥當勞的傳聞。是次記者闖入了香港食品研發及品質管理中心,尋找答案,以下是麥當勞對於傳聞的官方答案,信不信由你!

iMoney:流傳時間最長的一個,是指麥當勞新地的成分是忌廉、水和雞油,究竟新地是否用雞油製成?

麥當勞:新地採用最優質的乳品製成,材料主要由新西蘭及澳洲進口,全部均通過最少50個嚴謹檢測及達至ISO 22000國際食物安全管理標準。

iMoney:有指麥當勞的漢堡扒是用牛的不同部位製成,又有指由馬肉製成,是否屬實?

麥當勞:漢堡牛肉由100%上乘牛肉製成,烹調時只加入少許鹽和胡椒粉,並無加入防腐劑,以帶出食物的鮮味。

iMoney:茄汁密碼的傳聞始於八十年代尾,每包麥當勞茄汁的左上方都有A1至A12不等的號碼(上圖紅圈),傳聞指號碼代表了茄汁甜酸度,A1為最甜,A12則是最酸,以迎合不同顧客的口味。

麥當勞:茄汁包裝上的號碼是生產編號,以此分別出它是由哪一條生產綫製造出來,跟茄汁的甜酸度沒有關係,所有茄汁的甜酸度都是一樣的。

iMoney:今年初有報道指美國營養學家布魯索(Joann Bruso)進行實驗發現,一份麥當勞開心樂園餐在室內擺放1年後,仍沒有腐爛變壞,證明快餐含有太多防腐劑和化學成分,傳聞是否屬實?

麥當勞:有嚴謹的品質監控程序,確保所有食品均符合品質及安全標準。
2 : (7267)@2011-02-28 01:54:15

你好啊
3 : GS(14)@2011-02-28 22:00:29

點解你好
4 : 龍生(798)@2011-03-01 17:16:59

亂咁灌水...

呢篇文的確唔錯

但最後4點有點驚嚇

佢居然無借今次機會好好解釋清楚...
令我好驚新地真係用雞油做!!
5 : GS(14)@2011-03-01 21:47:25

他們D野我已經唔是好夠膽食
麥當勞 啞鈴 策略 打貴 貴價 漢堡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270981

中國﹁最牛紅娘哥﹂李松的祕密武器 珍愛網靠三大服務搶食百億商機

1 : GS(14)@2010-10-02 16:05:34

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/18342
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270982

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